1、張家港市商業(yè)地產(chǎn)租售情況市場調(diào)查報告張家港××商業(yè)管理有限公司2012年×月×日張家港市商業(yè)地產(chǎn)租售情況市場調(diào)查報告一、市場綜述張家港市區(qū)商業(yè)市場主要表現(xiàn)出如下特點：1、 按照商圈劃分來看，可以把張家港市區(qū)商業(yè)劃分為五個商圈。 以沙洲路步行街為中心的主城區(qū)商圈，其特點為租金高，沙洲路步行街底層商業(yè)租金高達30 - 35元/日左右； 以香港城為中心城東商圈，其特點為以香港城（小商品市場）帶動周邊商業(yè)消費，租金市場約為3.5 - 6元/日； 以購物公園為核心的城西新區(qū)商業(yè)圈，其租金價格約在2.5 - 3元/日（恒光國際4-6元/日）。 以人民路東西延伸的政府

2、及商務辦公商業(yè)圈，東西延伸近4公里，租金市場約為1.8 2.2元/日； 以南二環(huán)路紅星美凱龍為代表的家具建材專業(yè)市場商業(yè)圈，其租金市場約為 1.6 - 2元/日2、 從目前正在租售的商業(yè)項目來看，主要分為以下幾種類型 以皇家首座（步行街東首）為代表的大型社區(qū)裙樓商業(yè)，售價在4.55萬元/平米；目前已售罄，租金3.7-4元/日 以楊舍老街（距離步行街東首500米）為代表的商業(yè)街，只租不售，目前租金在3.55元/日 以購物公園、香港城（超市+商場+公寓）為代表的綜合商業(yè)，商場部分租金在3.55元/日 以中聯(lián)皇冠、華建大廈為代表的 寫字樓/公寓，目前售價在1.23萬元/平米，4層以上樓層差價在600

3、元/平米。 【下有租售明細表】二、張家港部分商業(yè)地產(chǎn)租售情況表圖示編號路段/項目名稱物業(yè)類型售價（元/）租金+物業(yè)費（元/·月）備注恒光國際購物中心-1f 1001201f 1401502f 1301503f 120140太陽廣場商業(yè)內(nèi)街1f 70902f 50803-5f 3575平均租金6075元/·月華建大廈寫字樓1f 30000（預計均價）2f 22000（預計均價）3-4f 16000（預計均價）5-8f 12000（預計均價）9-12f 12000（預計均價）建設中購物公園對面（寫字樓）3f以上樓層差價在600元/層，未開盤，接待人員預估樓層均價友通數(shù)碼廣場商業(yè)

4、辦公1f 1050011000 3f 650070004-6f 65001f 40（除自營數(shù)碼外）2f 403-4f 30365-6f 自營星程商務酒店3年返租，每年8%大潤發(fā)超市 服飾類 200300 鞋包類 220300 小吃類 240300肯德基、大娘水餃為戰(zhàn)略合作伙伴，租金內(nèi)部價格，整體租金240260元/·月大成廣場購物中心+公寓/寫字樓1f底商預計3.33.5萬元/寫字樓、公寓價格未定沙洲中路底層商鋪均價90110人民中路寫字樓均價5565主要為國泰新世紀、恒隆廣場等圖示編號路段/項目名稱售價（元/）租金+物業(yè)費（元/·月）租金+物業(yè)費

5、（元/·月）備注步行街商業(yè)街 1f 6001000 主街 2f 150200 3f及以上 90120西街 400600巷子 220300珠寶類1000元/·月（上海城隍珠寶），鞋服類600800元/·月（安踏）小吃類 800900元/·月（coco）一樓租金是二樓租金的34倍（10）楊舍西街底商400600底層商鋪，服裝類占90%（11）王府廣場底商4000045000200240底層商鋪，服裝類占90%（12）長安路中段底商120150（13）亨通廣場裙樓商業(yè)2000025000 1f 1202002f 801203f 6080 1f 銀行、美發(fā)、家居

6、、專賣店等23f 餐飲、美容美體、足道等（14）恒隆大廈寫字樓1300015000（15）人民中路東段底商4560汽車美容、五金、便利店等（16）楊舍老街商業(yè)街 1f 1201502f 801003f 7090商業(yè)內(nèi)街為服飾類品牌專賣，外街主要以珠寶、小餐飲為主（17）美食街商業(yè)街1f 70902f 5060底層4.24.5萬/間/年,二層2.53萬/間/年（18）皇家首座底商400005000090100住宅13000150003840商鋪售罄，出租率50%（20）金港大道南段底商20000250005560餐飲、櫥柜專賣為主（21）東方星天地商業(yè)+住宅住宅均價7500元/，商鋪17000元

7、/3060紅星美凱龍、百信生活廣場、麥德龍等圖示編號路段/項目名稱售價（元/）租金+物業(yè)費（元/·月）租金+物業(yè)費（元/·月）備注（22）九州家具城家居廣場6070700800元/年（23）香港城超市 1000012000（局部）底層130150元/平方米·月餐飲70-80元/平方米·月3年返租，每年8%小商品市場1f 1200015000（20%）2f 1100012000（50%）3f 1000011000（50%）1f 1401602f 751103f 30363年返租，每年8%公寓3-6f 650075001-2f 3036（24）港區(qū)中央廣場商

8、業(yè)1-3f 12000200001f 1001402f 50803f 3045金港鎮(zhèn)代表項目，百信超市、保意電器、kfc、品牌服飾專賣等三、商業(yè)地產(chǎn)案例 （一） 商場（出售返租） 友 通 數(shù) 碼 廣 場 地址：購物公園南500米建筑面積25000物業(yè)類型商業(yè)開盤時間2008年樓層面積售價（元/）租金（元/平方米·月）物業(yè)費（元/平方米·月）備注返租1f400014500150004031000數(shù)碼自營，銀行、汽車展廳3年，每年8%2f400010500110004031000數(shù)碼租賃，第一年免租3年，每年8%3f4000650030 - 363800茶餐廳3年，每年8%4

9、f40005500-600026 - 303辦公3年，每年8%5-6f80005500-6000自營酒店（星程商務酒店）3年，每年8%項目總計：25000，開盤時間：2008年8月， 目前一樓主要為1000數(shù)碼（自營）、volvo汽車展廳、工行atm、中信atm、酒吧（裝修中）；二樓1000數(shù)碼（租賃）約2000空鋪，經(jīng)營情況一般；3樓除茶餐廳外空鋪；4-6樓酒店部分，周末入住率60-70%，平時50% 整體經(jīng)營狀況一般。 均價：10500元/ 外景 數(shù)碼廣場 空鋪商業(yè)地產(chǎn)案例 （二） （局部出售返租） 香 港 城 地址：東二環(huán)路與東苑路交匯處建筑面積66000物業(yè)類型商業(yè)開盤時間2007年樓

10、層面積售價（元/）租金（元/平方米·月）物業(yè)費（元/平方米·月）備注返租歐尚300001000012000（局部）3336歐尚超市整租，分租價130150元/平方米·月，餐飲部分70-80元/平方米·月3年，每年8%小商品市場300001f 1200015000（20%）2f 1100012000（50%）3f 1000011000（50%）1f 1401602f 751103f 3036均價 12000元/，產(chǎn)權(quán)40年3年，每年8%紫荊廣場60003-6f 650075001-2f 3036目前紫荊廣場改為公寓在租售基本數(shù)據(jù)：香港城（一期）建筑面積約6

11、.6萬，由歐尚、奧特萊斯（現(xiàn)改為小商品市場）、紫荊廣場構(gòu)成，2007年開盤，約20%商業(yè)面積銷售，當時售價為1.11.2萬/。目前整個項目出租率90%，主要為小商品市場二樓東區(qū)約2000未能出租；為開發(fā)二期住宅部分（約10萬）籌集資金，目前正籌備銷售小商品市場部分商業(yè)，定價：1f 2500030000元/，2f 1600018000元/ 小商品市場 紫荊廣場 歐尚超市商業(yè)地產(chǎn)案例 （三） 商業(yè)街 （只租不售） 楊 舍 老 街 地址：張家港步行街東500米建筑面積35000物業(yè)類型商業(yè)開盤時間2008年樓層面積售價（元/）租金（元/平方米·月）物業(yè)費（元/平方米·月）備注返租

12、1f10000120150百貨零售、餐飲，電費2元/度2f1000080100餐飲、電玩3f60007090餐飲、ktv-1f10000停車場項目總計：35000，商業(yè)街（只租不售），開業(yè)時間：2012年1月1日，一樓臨街主要為餐飲、珠寶，內(nèi)街主要為服裝專賣店；二樓餐飲、電玩；三樓餐飲、ktv。出租率近100%，項目主要依托步行街周邊客群，白天人流稀少（除餐飲外），晚間人流量較大，整體經(jīng)營狀況一般。 空調(diào)商戶自行解決 東大門 外街 內(nèi)街商業(yè)地產(chǎn)案例 （四） 東方新天地 （大型商業(yè)持有物業(yè)） 東 方 新 天 地 地址：南二環(huán)路1號建筑面積400000物業(yè)類型商業(yè)、住宅開盤時間2011年6月樓層面

13、積售價（元/）租金（元/平方米·月）物業(yè)費（元/平方米·月）備注返租臨街商鋪1f30001700055-602.83.5臨街商鋪（內(nèi)部價12000元/）酒店式公寓125f200000650090002.83.5均價 7500元/，產(chǎn)權(quán)40年紅星美凱龍800003036整租，2010年6月9日百信生活廣場35000在建，預計2013年5月開業(yè)麥德龍30000在建，預計2013年5月開業(yè)項目總計：400000，一期為 紅星美凱龍（東西兩幢）約80000，2010年6月9日正式營業(yè)。項目二期為公寓寫字樓、百信生活廣場（購物中）、麥德龍部分，總計約300000萬，目前均價7500元

14、/，樓層差價300元/左右，無返租，物業(yè)為40年產(chǎn)權(quán)。 商業(yè)地產(chǎn)案例 （五） 皇家首座 （住宅+街鋪）銷售型 皇 家 首 座 地址：步行街東首建筑面積220000物業(yè)類型住宅、商業(yè)開盤時間2010年03月樓層面積售價（元/）租金（元/平方米·月）物業(yè)費（元/平方米·月）備注返租臨街商鋪1f300004000050000901001.2臨街商鋪，層高5.9米均價45000元/住宅（小高層）1-12f162000130001500038401.2均價 13500元/，產(chǎn)權(quán)70年地下停車場28000基本數(shù)據(jù)：商業(yè)層數(shù)為一層，層高5.9米，單鋪開間4米，進深12.8米，主力面積60

15、平米左右，拐角商鋪200平米左右，開盤銷售價格：3.55萬元/平米。均價4.5萬元/平米商鋪售罄，但目前出租率仍不足50%，租金在90100元/·月，市場普遍反映商鋪購買價格偏高。 步行街東首 南環(huán)路沿街（出租率90%） 河東路沿街（出租率15%）商業(yè)地產(chǎn)案例（六） （建設中的中型綜合體） 大 成 廣 場 地址：南環(huán)路與長安路交匯處，距步行街500米建筑面積75000物業(yè)類型商業(yè)、住宅開盤時間未 定樓層面積售價（元/）租金（元/平方米·月）物業(yè)費（元/平方米·月）備注返租購物中心（1-3f）2800013f商場，3f中影電影院線街鋪（1f）3000未定1.8預計3

16、.33.5萬元/未定公寓(2-9f)12000未定1.8未定寫字樓(1-17f)20000未定未定未定基本數(shù)據(jù)：購物中心（1-3f）約28000，三樓部分已與中影集團簽訂合同。 街鋪挑高5.8米，公寓挑高3.5米，4590不等；寫字樓17層，挑高4米。 效果圖 建設中（地上2f） 距離步行街500米 商業(yè)地產(chǎn)案例（七） （建設中的大型綜合體） 曼 巴 特 購 物 廣 場 地址：步行街東首南側(cè)建筑面積253327物業(yè)類型商業(yè)、寫字樓開盤時間未 定樓層面積售價（元/）租金（元/平方米·月）物業(yè)費（元/平方米·月）備注返租購物中心（-3-7f）-3f -2f 停車場，-17f商場soho辦公樓22f甲級寫字樓 21f項目概況：張家港曼巴特購物廣場2012年服務業(yè)十大重點項目之一，項目位于步行街東首南側(cè)，由曼巴特（張家港）投資發(fā)展有限公司投資建設。張家港曼巴特購物廣場總用面積344