1、土地增值稅扣除項目一、扣除項目的內(nèi)容（一）轉(zhuǎn)讓新建房產(chǎn)的扣除項目：地價、開發(fā)成本、開發(fā)費用、稅金（加計扣除20% 適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項目）1. 取得土地使用權(quán)所支付的金額 =地價 +稅金 +費用（提示：這里的稅金主要指契稅，印花稅一般都計入了管理費用）【注意】（ 1） 納稅人購買土地應按照成交價格作為計稅依據(jù)繳納契稅，所繳納的契稅計入取得土地使用權(quán)支付的金額。（ 2） 如果購買的土地分期開發(fā)的，要進行逐次合理的分配： 第一次分配：在開發(fā)的面積占購買的總面積之間分配 第二次分配：在已完工和未完工之間分配 第三次分配：在已銷售和未銷售之間進行分配 最后，結(jié)轉(zhuǎn)到銷售的部分可以抵扣。2. 房地產(chǎn)

2、開發(fā)成本它是指房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設施費、公共配套設施 費、開發(fā)間接費 用等。開發(fā)成本也應進行合理的分配，一般而言，應按照銷售面積占完工面積的比例對開發(fā)成本進行分配。可扣建造成本 =開發(fā)總成本 /可售面積 x 已售面積 取得土地使用權(quán)支付的金額和開發(fā)成本均據(jù)實扣除，即按照實際發(fā)生數(shù)進行扣除。3. 房地產(chǎn)開發(fā)費用一一按標準扣除它是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務費用 利息 + （取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本） x 5%以內(nèi)（2）（ 取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本）X 10% 以內(nèi)【

3、注意新增內(nèi)容】 全部使用自有資金，沒有利息支出，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述1、 2 項所述兩種辦法。土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支岀，應調(diào)整至財務費用中計算扣除。”4. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金企業(yè)狀況 可扣除稅金營業(yè)稅、城建稅、教育費附加 （視同稅金 ） （兩稅一費）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應納營業(yè)稅、城建稅及附加 =轉(zhuǎn)讓收入或（轉(zhuǎn)讓收入 -買價） X 5%X（ 1+城建稅稅率 +3%營業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費附加（ 視同稅金 ）、印花稅（三稅一費

4、）非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 應納營業(yè)稅、城建稅及附加 =轉(zhuǎn)讓收入或（轉(zhuǎn)讓收入 -買價） X 5%X（ 1+城建稅稅率 +3% 印花稅 =轉(zhuǎn)讓收入 X 0.5 %o【提示】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的印花稅在“管理費用”中列支，不單獨扣除印花稅 特殊說明，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)的產(chǎn)品，可以加計扣除 加計扣除費用 =（取得土地使用權(quán)支付的金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本）x 20%轉(zhuǎn)讓項目的性質(zhì)新建房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ）扣除項目1. 取得土地使用權(quán)所支付的金額2. 房地產(chǎn)開發(fā)成本3. 房地產(chǎn)開發(fā)費用4. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金5. 加計扣除項目 （20% ）扣除金額取得土地使用權(quán)支付的金額 1+30% ） +稅 取得土地使用

5、權(quán)支付的金額 1+25% ） +稅 +利息+開發(fā)成本） X+開發(fā)成本） X新建房地產(chǎn)1. 取得土地使用權(quán)所支付的金額2. 房地產(chǎn)開發(fā)成本非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ）3. 房地產(chǎn)開發(fā)費用4. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金取得土地使用權(quán)支付的金額 +開發(fā)成本） X1+5% + 稅 + 利息舊房及建筑物扣除項目金額 = 評估價格 +取得土地使用權(quán)支付 的地 價款或?qū)缱尳鸷唾M用 +轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金 評估價格 =重 置成本價 x 成新度折扣率【注意的問題】1. 未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除2. 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，扣除項目的金額可

6、按發(fā)票所載金額 并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5% 十算扣除。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿 12 個月但超過 6 個月的，可以視同為一年。3. 對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5% 的基數(shù)。土地增值稅計算方法根據(jù)土地增值稅暫行條例實施細則，對土地增值稅計算方法作了詳細的規(guī)定。根據(jù)規(guī)定土地增值稅稅率以及土地增值稅計算 公式能推算 岀土地增值稅稅額。一、 土地增值稅稅率 土地增值稅暫行條例實施細則對土地增值稅四級超率累進稅率，再根據(jù)相對應的土地增值稅計

7、算公式計算稅額。 增值額未超過扣除項目金額 50% 的部分，稅率為 30%。增值額超過扣除項目金額 50% 、未超過扣除項目金額 100%的部分，稅率為 40% 。 增值額超過扣除項目金額 100% 、未超過扣除項目金額 200% 的部分，稅率為 50%。增值額超過扣除項目金額 200% 的部分，稅率為 60%。 上面所列四級超率累進稅率，每級 增值額未超過扣除項目金額 ”的比例，均包括本比例數(shù)。二、土地增值稅類型土地增值稅是不受物業(yè)的年限限制，只要是豪宅物業(yè)有增值便適用此規(guī)定， 如果有購房發(fā)票但無增值者可免征增值稅 ”。土地增 值稅計算方法，分為無購房發(fā)票與有發(fā)票兩種。第一種土地增值稅計算方

8、法為： 無購房發(fā)票的按照房管局評估價總額的 3%' 。第二種土地增值稅計算方法為： 有發(fā)票的征收方法，其稅率為： 1.增值額未超過 50% 的征收增值額的 30%; 2.增值額為 50%? 100% 的征收增值額的 40%; 3.增值額為 100%? 200%的征收增值額的 50%; 4.增值額超過扣除項目金額 200% 以上的征收增值額的 60%。”三、土地增值稅計算方法 計算土地增值稅稅額，可采用增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便土地增值稅計算方法，土地增值 稅計算公式如 下：（一） 增值額未超過扣除項目金額 50% 土地增值稅稅額 =增值額 X30%（二）增值額超過扣除項目金額 50% ，未超過 100% 的土地增值稅稅額 =增值額 M0% 扣除項目金額 X5%（三）增值額超過扣除項目金額 100% ，未超過 200% 的土地增值稅稅額 =增值額 X50% 扣除項目金額 X15%（四）增值額