1、大象投資集團地產事業部 旅游度假題材酒店調研報告 報告人： 2012.3.31大象投資集團地產事業部調研對象及目的山野度假村長城的家總結分析目錄p概況p建筑、裝飾p餐飲p客房p配套p運營、投資回報p概況p建筑、裝飾p餐飲p客房p配套p運營、投資回報大象投資集團地產事業部調研對象：懷柔景區周邊中高端度假酒店項目。調研目的：研究項目營銷運營狀況，投資回報。調研對象及目的大象投資集團地產事業部山野度假村p概況p建筑、裝飾p餐飲p客房p配套p運營、投資回報大象投資集團地產事業部神堂峪風景區地處懷柔，距北京65公里，融山川、河流、奇峰、怪石長城及民俗為一體，是供旅游、娛樂、真人cs、休閑和周末度假的綜合

2、性游覽區。級別：2a； 門票：26元/人。景區概況大象投資集團地產事業部占地面積：近50畝建筑面積：約1萬平米 投資規模：約3000萬元客房規模：100間餐飲規模：同時接待200人開業時間： 2006年開 發 商：北京神堂峪山野度假村有限公司位置：懷柔區雁棲鎮石片村南200米項目概況大象投資集團地產事業部建筑山野度假村采用多種建筑形式及風格：現代綜合會所、中式合院，退臺公寓，水車主題建筑。大象投資集團地產事業部裝修裝飾石材、木材運用效果大象投資集團地產事業部茶藝廳餐飲大廳菜品以家常菜、農家菜為特色消費水平適中：人均消費60元左右茶室設計風格自然純樸，心意十足。大象投資集團地產事業部p客房套房標

3、準間大象投資集團地產事業部p客房收費標準房間類型房間類型門市價（元）門市價（元）/ /晚晚非節假日非節假日豪華套房1180八折套房538八折單人間438八折標準間418八折三人房398八折普通間288八折剔除豪華套房，套平均優惠后房價330元/日。大象投資集團地產事業部p會議配套小會議室容納：40人大會議室容納：120人度假村共設大小兩個會議室，會議室硬件設備齊全，承接政府機關企事業單位各類會務。大象投資集團地產事業部p健身配套室外泳池室內臺球、乒乓球大象投資集團地產事業部p娛樂配套多功能廳ktv包房棋牌室大象投資集團地產事業部水面運用水上ktv水上餐廳度假村為改善整體環境提高品質，投資興建循

4、環水景系統。水面的形成不僅美化了景致，更重要的是為配套功能興建提供了創意實施空間。大象投資集團地產事業部p運營山野度假村依托景區周邊自然人文旅游資源，以散客為主企事業單位團隊客戶為輔，拓展客群營銷。較好的運用了景區的客流，屬典型景區依附型旅游度假酒店。大象投資集團地產事業部p運營受景區淡旺季影響，年營業旺季集中在4月初至10月底，營業收入主要來源于4月至10月營業周期的客房、餐飲、會務、康體娛樂項目，旺季之中又以節假日客流量主導；其它時間處于半停業狀態。大象投資集團地產事業部p運營度假村運營管理團隊由投資方組建，運營服務人員結合營業淡旺季采取靈活的方式運作，即旺季旺時人員多，淡季淡時人員少。大

5、象投資集團地產事業部客房房型多樣，旺季平均客房出租率30%左右。按平均房價估算年旺季房價收入約為：180天*100套*330元/套*30%=178萬元；擬按旺季平均日餐飲人數100人計算，估算年旺季餐飲收入： 180天*100人*60元/人=108萬；p投資回報大象投資集團地產事業部按三星級酒店度假村平均客房收入凈利潤率78.6%，餐飲收入凈利潤率20%計算，估算山野度假村年旺季主營業務凈利潤為: 178萬元* 78.6% + 108萬* 20% =161.5萬，非主營業務利潤18.5萬元，年旺季利潤總額為180萬元。靜態投資回報測算：投資總額/旺季利潤總額=3000萬元/180萬元=16.6

6、年p投資回報大象投資集團地產事業部長城的家p概況p建筑、裝飾p餐飲p客房p配套p運營大象投資集團地產事業部神堂峪風景區地處懷柔，距北京73公里，北京著名長城景點之一，是明朝萬里長城的精華所在。慕田峪長城的構筑有著獨特的風格，這里敵樓密集，關隘險要，城兩側均有垛口。慕田峪長城旅游區群山環抱，風景秀麗。級別：5a； 門票：45元/人。景區概況大象投資集團地產事業部占地面積：20畝建筑面積：約6000平米 投資規模：約2000萬元客房規模：60間餐飲規模：80-100人開業時間： 2009年開 發 商：北京鑫雙泉度假村 位置：位于懷柔區渤海鎮葦店村西 距慕田峪長城2公里處項目概況大象投資集團地產事業

7、部建筑地勢坡度較大，道路蜿蜒攀升，植被覆蓋率高，隱匿山中的長城主題酒店。共有大小6棟獨棟及一棟聯排組成。大象投資集團地產事業部建筑中西建筑元素綜合運用的現代風格。大象投資集團地產事業部充分的采光面設計建筑大象投資集團地產事業部裝修裝飾石材、木材運用效果大象投資集團地產事業部室內小廳餐飲室內大廳中餐、西餐包桌或單點消費：人均200元左右室外餐廳視野極好。室外大廳大象投資集團地產事業部p客房大床房浴缸大象投資集團地產事業部p客房雙人房大床房大象投資集團地產事業部p客房室外觀景浴池采暖設備大象投資集團地產事業部p客房收費標準概算滿租折后日客房收入4.128萬元。房間類型門市價（元）/晚平均折扣10人

8、別墅6000八折12人別墅7200八折16人別墅9600八折8人山峰別墅18000八折12人聯排標準間7200八折4人農家總統套3600八折大象投資集團地產事業部p會議配套共設大小兩個會議室，大會議室容納：50人 小會議室容納：10人會議室硬件設備齊全，承接政府機關大型企事業單位高層小型會議。大會議室5000元/次。大象投資集團地產事業部p健身娛樂配套山洞ktv:費用500元/小時;臺球:人民幣120每小時;乒乓球:人民幣80每小時;羽毛球:人民幣50每小時;反恐精英：80元每小時每人;山洞ktv 大象投資集團地產事業部p運營長城的家度假酒店依托慕田峪長城旅游資源，以對資源的占有性定位長城主題

9、精品度假酒店，客群定位于高端散客、團隊客戶并重。屬典型景區依附型旅游度假酒店,較好的運用了景區的景致。大象投資集團地產事業部p運營受景區景致影響，年營業旺季集中在4月底至10月底，營業收入主要來源于客房、餐飲、會務、康體娛樂項目；其它時間處于半停業狀態。大象投資集團地產事業部p運營度假酒店運營管理團隊由投資方組建，運營服務人員結合營業淡旺季采取靈活的方式運作，淡季采取減員方式以降低成本。大象投資集團地產事業部p投資回報客房建筑風格迥異，房型多樣，估算旺季平均客房出租率20%左右。按平均房價估算年旺季房價收入約為：180天*4.128萬元*20%=148萬元；擬按旺季平均日餐飲20人次計算，估算

10、年旺季餐飲收入： 180天*20人*200元/人=72萬元；大象投資集團地產事業部按四星級酒店度假村平均客房收入凈利潤率 76.4 %，餐飲收入凈利潤率 31.2 %計算，估算長城的家年旺季主營業務凈利潤為: 148萬元*76.4 % + 72萬*31.2 % =135.5 萬，非主營業務利潤6.5萬元，年旺季利潤總額為142萬元。靜態投資回報周期測算：投資總額/年旺季利潤=2000萬元/142萬元=14 年p投資回報大象投資集團地產事業部總結分析一、景區與度假酒店之間有著相互促進的關聯性，度假酒店依附于景區的景、景區的客，“景”“客”俱佳當然是最理想的方式；二、多種建筑形態、多種房型，能適度

11、豐富客戶的居住需求增加消費可能性；大象投資集團地產事業部三、政務商務等團隊客群因消費能力強，越來越受到度假酒店的青睞，為滿足客群需求，會務題材在度假酒店運用較為普遍，會務題材僅僅停留在場地提供階段，會務題材挖掘運用不足。大象投資集團地產事業部四、北京四季分明，受季節性及法定節假日影響，旺季很旺、淡季很淡已成為此類度假酒店難以逾越的屏障，業主普遍采用靈活的人員管理方式加以應對，這種方式僅僅能減少成本支出卻無法根本解決客源寥寥收入甚微的窘境，豐富而有新意的旅游題材注入將有機會改變淡季裁員歇業困惑、改善酒店整體經營狀況。大象投資集團地產事業部五、受營業規模、業主策略、市場培育周期等條件影響，如上兩項目均未聘用專