1、 文件名稱：營銷策劃中心制度匯編 文件編號：xhxdc-yxchzx-0090801 生效日期：2009年 8 月 1 日 頁碼：第 64頁 共 64 頁長沙新泓信房地產開發有限公司營銷策劃中心制度匯編目 錄營銷策劃控制程序3第一章 營銷策劃控制目的和職責3第二章 項目前期營銷策劃控制3第三章 項目導入期的營銷策劃控制6第四章 銷售中心開放期營銷策劃控制10第五章 項目開盤期營銷策劃控制11第六章 營銷策劃實施期的控制14營銷策劃品質控制規程18第一章 營銷策劃品質控制的目的和職責18第二章 營銷策劃品質控制的流程18專項策劃活動管理規程23第一章 專項策劃活動管理的目的和職責23第二章 專項

2、策劃活動管理的流程23營銷標識系統管理規程25第一章 營銷標識系統管理的目的和職責25第二章 營銷標識系統管理的工作規程25銷售價格管理規程28第一章 銷售價格管理的目的和職責28第二章 銷售價格管理的流程28協議、合同管理規程31第一章 協議、合同管理規程31第二章 協議、合同管理流程31催款工作規程35第一章 催款工作的目的和職責35第二章 催款工作的流程35房產品交付工作規程38第一章 房產品交付工作的職責38第二章 房產品交付工作的流程38客戶投訴處理工作規程43第一章 客戶投訴處理工作的職責43第二章 客戶抽訴處理工作的流程43客戶觸點信息告知制度54第一章 客戶觸點信息告知制度54

3、第二章 客戶觸點信息告知制度的內容及考核方式54客戶滿意監測工作規程57第一章 客戶滿意度監測的目的和職責57第二章 客戶滿意監測的流程57附錄：維修整改標準及時限要求營銷策劃控制程序第一章 營銷策劃控制目的和職責第一條 營銷策劃控制目的明確營銷策劃工作的流程和要求，對關鍵節點嚴格控制，以確保營銷策劃工作順利完成，同時樹立公司良好形象，提升品牌知名度。第二條 營銷策劃控制職責一、公司總經理是本項目營銷策劃工作的第一責任人。二、公司營銷策劃中心負責開展項目營銷策劃工作，制定相關策劃文件并組織實施。第二章 項目前期營銷策劃控制第一條 部門組建及人員招聘一、營銷策劃中心應至少在項目開盤前12個月，編

4、寫營銷策劃中心部門組建方案，根據公司、項目實際情況，擬定部門整體編制、崗位設置、人員數量等，經公司分管領導、負責人審核后，報集團審批。二、營銷策劃中心應至少在項目開盤前6個月，與行政管理中心共同完成各崗位的人員招聘。其中銷售人員應至少在項目銷售展示中心啟用前2個月全部招聘到位。附則：未按時完成人員招聘的，扣罰行政管理中心總監100元/人。第二條 市場調查一、公司營銷策劃中心應適時組織營銷策劃人員進行當地房地產市場調查，為項目的產品策劃、營銷策劃提供依據。二、市場調查前應制訂市場調查計劃，并報營銷策劃中心總監審批。市場調查計劃應包括以下主要內容： （一）市場調查目的（二）市場調查內容、范圍和方式

5、（三）市場調查時間（四）市場調查人員安排（五）擬訂市場調查表三、市場調查人員應對市場調查資料進行收集、整理和分析，并擬寫市場調查報告。報告應包含以下內容：（一）調查目的（二）調查內容（三）調查結果（四）調查結論、建議和對策四、市場調查報告要求（一）報告內容客觀、真實、準確，重點突出；（二）報告形式盡可能配有圖片、統計圖表和原始資料；（三）報告中的重要數據應注明數據來源或出處；（四）報告中所附市場調查表內容應詳實、完整。五、市場調查報告經營銷策劃中心總監審核后，報公司分管領導與公司總經理審閱。營銷策劃中心負責備案。附則：未按時完成市場調查報告的，扣罰營銷策劃中心總監100元/次，策劃經理200元

6、/次。第三條 產品策劃一、對已確定投資開發的項目，由營銷策劃中心根據項目可行性研究報告組織公司總工室、工程管理中心、成本控制中心、項目開發中心、財務管理中心等各相關職能部門編制產品策劃書，具體編寫方法參照產品策劃書標準格式執行。二、產品策劃書經公司內容評審、公司分管領導、公司總經理審核確認后，由公司召集集團公司董事長（或其授權人）、集團與公司各相關職能部門、設計公司、物管公司等部門和單位參加評審。三、評審產品策劃書內容是否滿足以下要求：（一）項目分析和市場定位是否準確；（二）產品的規劃、建筑和景觀設計要求是否合理；（三）經濟估算是否準確。四、評審會議結束后，營銷策劃中心須將產品策劃書（討論稿）

7、全部收回，加蓋“作廢”章并登記后，營銷策劃中心留取二份備查，其余文件由行管理中心處理。五、產品策劃書的編制人員負責整理會議紀要，并根據評審意見修訂產品策劃書。必要時，產品策劃書可重復評審、修訂。六、修訂后的產品策劃書經公司分管領導、公司總經理審核后，須報集團公司董事長（或其授權人）審定。七、產品策劃書經審定后，由行政管理中心按批準的發放范圍分發至各相關部門和單位，以此作為設計、營銷策劃的依據。附則：未按時完成產品策劃書的，各扣罰各相關中心總監100元/次。第四條 項目開發建設計劃一、公司總經理（或其授權人）根據產品策劃書的要求組織相關人員編制項目開發建設計劃。二、項目開發建設計劃應包括以下基本

8、內容：（一）明確從項目方案設計至項目工程建設竣工、交付過程中每一階段的工作內容及時間進度安排和要求；（二）明確各階段權證辦理的進度安排和有關要求；（三）明確各項工作任務的責任部門(或責任人)。三、公司總經理（或其授權人）負責組織公司各相關部門、集團公司相關部門、設計公司、物管公司、顧問咨詢公司或廣告策劃服務公司等相關部門和單位召開評審會議，會議由公司總經理（或其授權人）主持，主要研討確定項目開發建設計劃的各項內容。根據評審會議意見修訂并編制形成的項目開發建設計劃，并報集團（或其授權人）審定。四、項目開發建設計劃一經確定后，必須貫徹落實。若因特殊原因需進行修改的，由相關責任部門提出申請，報集團公

9、司審批。公司根據審批意見，就具體的變更事項發文至相關部門。附則：未按時完成項目開發建設計劃的，各扣罰各相關中心總監100元/次。第三章 項目導入期的營銷策劃控制第一條 營銷策劃整體工作計劃、市場環境調查報告及建議一、項目開始銷售前，營銷策劃中心應組織制訂營銷策劃整體工作計劃，經公司分管領導審核后，報公司總經理審閱。二、在營銷策劃整體工作計劃批準后，營銷策劃中心應及時組織對當地房地產市場營銷策劃特點、廣告消費者接受習慣、主流媒體、廣告代理方式和代理費用等市場環境進行調查，收集、整理、分析調查信息，編制營銷策劃市場環境調查報告及建議，對本項目廣告策劃服務、銷售模式的選擇提出意見。三、營銷策劃市場環

10、境調查報告及建議經公司分管領導審核后，報公司總經理審閱。四、營銷策劃市場環境調查報告及建議中所含的當地房地產廣告投放主要媒體報價表（含可能享受的優惠情況）及各供方資料與報價情況，如在今后過程中發生變更，營銷策劃中心須及時更新、備案。附則：未按時完成營銷策劃整體工作計劃、營銷策劃市場環境調查報告及建議的，扣罰營銷策劃中心總監100元/次，策劃經理200元/次。第二條 確定廣告策劃服務公司一、營銷策劃中心應根據批準的營銷策劃整體工作計劃和營銷策劃市場環境調查報告及建議，適時選擇和確定項目廣告策劃服務公司和項目銷售模式。二、廣告策劃服務公司須通過市場公開招投標的方式確定，招投標之前營銷策劃中心應按照

11、營銷類供方資源管理的要求進行供方的合作資格評價，在此基礎上開展招標工作。決 標報告經公司分管領導、公司總經理審核后，報集團審批。三、選定項目廣告策劃服務公司后，營銷策劃中心負責擬制項目營銷策劃服務合約。合約經公司分管領導、公司總經理審核后，報集團審批。四、項目營銷策劃服務合約簽署后，營銷策劃中心應督促廣告策劃服務公司在3個工作日內成立項目工作案組，明確人員名單（原則上負責人或主創人員應合約中予以明確）、工作溝通機制等事宜，實施各項具體工作。附則：未按時完成廣告策劃服務公司和確定項目銷售模式的，扣罰營銷策劃中心總監100元/次，策劃經理200元/次。第三條 營銷策劃書一、營銷策劃中心應按照年度工

12、作計劃的要求，結合項目實際進度，根據市場調查情況，組織策劃人員、廣告策劃服務公司編制營銷策劃書。二、營銷策劃書主要包括市場調查分析、營銷工作具體安排、營銷策略分析和廣告推廣計劃、廣告費用等，詳見營銷策劃書標準模板。三、營銷策劃書經公司營銷策劃中心內部評審確認后，由營銷策劃中心組織廣告策劃服務公司和公司、集團相關部門和單位進行綜合評審。評審要素主要包括：（一）市場調查是否充分，結論是否合理；（二）入市時機和營銷定位、營銷姿態是否準確；（三）價格策略、整體營銷策略是否準確可行；（四）廣告訴求、創意表達、媒介選擇是否準確可行；（五）品牌導入、廣告推廣計劃（含費用預算）是否合理可行。四、評審營銷策劃書

13、內容是否滿足以下要求：1、入市時機與姿態選擇是否準確；2、定價策略、原則與調價構想是否合理；3、廣告策略、計劃和宣傳構想等是否可行。五、評審會議結束后，營銷策劃中心須將營銷策劃書（討論稿）全部收回，加蓋“作廢”章并登記后，營銷策劃中心留取二份備查，其余文件由行管理中心處理。六、營銷策劃書編制人員負責整理會議紀要，并根據評審意見修訂營銷策劃書。修訂后的營銷策劃書經公司負責審核后，報集團審批。七、營銷策劃書經審定后，由行政管理中心按批準的發放范圍分發至各相關部門和單位，以此作為設計、營銷策劃的依據。八、公司營銷策劃中心應根據項目的具體情況，細化每年的工作，編制年度營銷推廣方案，報公司分管領導、公司

14、總經理審核，集團審定。九、定稿后的營銷策劃書和年度營銷推廣方案，若內容發生重大變更，需報公司分管領導、公司總經理審閱。附則：未按時完成營銷策劃書、年度營銷推廣方案的，扣罰營銷策劃中心總監100元/次，策劃經理200元/次。第四條 銷售展示中心及樣板房的選址、裝修和布置一、營銷策劃中應在項目總體規劃階段，開展銷售展示中心的選址工作。非主城區（遠郊）項目，原則上應在市中心設置市區銷售展示中心，且至少應在項目開盤前6個月正式啟用。現場銷售展示中心應至少在項目開盤前1個月正式啟用。二、若銷售展示中心場地需另行購買或租賃，應單獨編制銷售展示中心選址方案（含費用預算），經公司分管領導、公司總經理審核后，報

15、集團審批。三、營銷策劃中心應在項目擴初設計階段，開展樣板房的選址工作，且至少應在項目開盤前1個月正式啟用。四、營銷策劃中心應在銷售展示中心正式購買或租賃后7個工作日內，根據營銷推廣、品牌形象展示的要求，編制銷售展示中心裝修方案，從區域劃分、銷售流線、功能實現、裝修風格、檔次等方面提出裝修需求，經公司分管領導、公司總經理審核后，報集團審批。五、營銷策劃中心應在樣板房選址確定后7個工作日內，根據銷售服務、品牌展示的要求，編制樣板房裝修方案，從樣板房戶型、裝修與陳設風格、檔次等方面提出裝修需求（對精裝修項目，按既定設計成果實施裝修即可，無需另提裝修需求），經公司分管領導、公司總經理審核后，報集團審批

16、。六、總工室、工程管理中心應在銷售展示中心裝修方案及樣板房裝修方案審批后7個工作日內，根據銷售展示中心裝修方案及樣板房裝修方案編制正式的裝修設計任務書，向設計單位明確設計要求。七、營銷策劃中心應全程參與銷售展示中心、樣板房的硬裝方案設計、硬裝擴初設計、軟飾方案設計、軟裝采購清單等各階段設計成果的評審，經公司分管領導、公司總經理審核后、報集團審批。八、總工室負責銷售展示中心、樣板房的設計管理工作，工程管理中心負責銷售展示中心、樣板房的裝修施工管理工作。九、銷售展示中心、樣板房裝修竣工后，由營銷策劃中心負責組織效果評審，經公司分管領導、公司總經理確認后，工程管理中心根據評審意見組織整改。十、銷售展

17、示中心經評審認可后7個工作日內，根據營銷推廣、銷售服務的需要，編制銷售中心布置方案，經公司分管領導、公司總經理審核后，報集團審批。銷售展示中心的布置分為室內布置和室外布置：（一）銷售展示中心的室內布置基本要素1、銷售展板的委托設計、制作及安裝到位；2、樓盤模型的委托設計、制作及安裝到位；3、銷售區域標識牌制作安裝到位；4、洽談桌椅、沙發等家具、家電購置到位。（二）項目銷售展示中心的室外布置包括但不限于1、戶外廣告牌的委托設計、制作和安裝；2、戶外道旗的委托設計、制作和安裝；3、工地圍墻vi的制作落實；4、景觀設計：如條件允許，可考慮在銷售展示中心現場周邊空間進行一些景觀設計，以增加項目的品質感

18、和檔次感。景觀工程由公司工程管理中心負責實施，營銷策劃中心協助。其中，銷售展板、模型、標識牌、廣告牌等銷售道具的制作安裝方案和審批流程按營銷策劃品質控制規程有關規定執行。附則：未按時完成銷售展示中心及樣板房的選址、裝修和布置的，各扣罰各相關中心總監100元/次，各相關部門經理200元/次。第五條 確定項目案名、logo、主廣告語、推廣主畫面和項目vi管理手冊一、項目開工前，公司營銷策劃中心應根據項目特點，組織策劃人員、廣告策劃服務公司制訂項目命名（組團命名）方案。二、項目案名確定后，由公司行政管理中心發文予以明確，同時報當地地名辦批準。三、項目案名確定后，督促廣告策劃服務公司于二周內提交項目l

19、ogo、主廣告語、推廣主畫面備選方案，然后根據批準的項目主廣告語、項目logo、項目推廣主畫面，委托廣告策劃服務公司設計項目vi管理手冊。四、項目案名、logo、主廣告語、推廣主畫面方案以及項目vi管理手冊經公司分管領導、公司總經理審核后，報集團審批。具體管理要求參見營銷標識系統管理規程。五、項目案名、logo、主廣告語、推廣主畫面方案以及項目vi管理手冊審定后，由公司行政管理中心發文予以明確和組織實施。附則：未按時完成項目案名、logo、主廣告語、推廣主畫面和項目vi管理手冊的，扣罰營銷策劃中心總監100元/次，策劃經理200元/次。第四章 銷售中心開放期營銷策劃控制第一條銷售必讀及銷售說辭

20、擬定一、營銷策劃中心應至少在銷售展示中心啟用前1個月，負責組織總工室、工程管理中心、成本控制中心、項目開發中心等相關部門人員共同編寫銷售必讀，共同討論、評審、修改后，報分管領導審核，公司總經理審批。銷售必讀各部門編寫內容及要求詳見銷售必讀標準文本。二、銷售必讀確認后10個工作日內，營銷策劃中心應根據已具備的銷售條件與銷售的不同場合，依次編寫電話接聽說辭、模型解說說辭、工地看房介紹說辭、樣板房講解說辭以及客戶疑難問題應答等，并定期對銷售必讀及各類銷售說辭進行不斷完善及更新。附則：未按時完成銷售必讀的，各扣罰相關中心總監100元/次；未按時完成銷售說辭的，扣罰營銷策劃中心總監100元/次，銷售經理

21、200元/次。第二條 業務培訓、學習一、營銷策劃中心應在部門人員招聘完成后7個工作日內，組織營銷策劃中心全體員工對銷售業務、銷售禮儀、銷售規程、銷售制度、相關法律法規及各競爭樓盤情況組織集中培訓。其中銷售人員必須考核合格后，方能參與轉正申請。二、營銷策劃中心應在銷售必讀與銷售說辭編寫完成后7個工作日內，組織營銷策劃中心全體員工對銷售必讀與銷售說辭進行集中培訓、學習，其中銷售人員必須考核合格后方能上崗接待客戶。附則：未按時完成組織部門業務培訓、學習的，扣罰營銷策劃中心總監100元/次，銷售經理200元/次。第三條 銷售物料準備營銷策劃中心應至少在銷售展示中心啟用前完成樓書、戶型冊/單頁、dm、手

22、提袋、名片等宣傳印刷品等各類營銷策劃成品（物料）的設計、制作。具體要求詳見營銷策劃品質控制規程。附則：未按時完成銷售物料準備的，扣罰營銷策劃中心總監100元/次，策劃經理200元/次。第五章 項目開盤期營銷策劃控制項目開盤前，營銷策劃中心應根據評定的營銷策劃書及項目工程進度，組織實施開盤前營銷策劃各項準備工作。第一條 預測繪數據取得項目開盤前三個月，營銷策劃中心應督促項目開發中心開始辦理項目預售房源的測繪工作，并于項目開盤1個月前，取得測繪單位核定的房屋預測繪報告（須經財務管理中心、成本控制中心復核）。附則：未按時取得開盤房源房屋預測繪報告的，扣罰項目開發中心總監50元/棟·天。第二

23、條 意向客戶梳理項目開盤前二個月，營銷策劃中心應在前期意向客戶梳理的基礎上、再次對意向客戶進行集中梳理與回訪，明確了解客戶的意向程度、意向戶型及意向價格等，并提交意向客戶梳理分析報告，經項目分管領導審核后，報公司總經理審閱。對意向客戶按重點關系客戶和普通客戶進行分類。重點關系戶按重要程度（由集團總裁或公司總經理）劃分一級、二級、三級；普通客戶按意向程度由高到低劃分為a類、b類、c類。附則：未按時完成意向客戶梳理的，扣罰營銷策劃中心總監100元/次，銷售經理300元/次。第三條 內部認購（或vip卡發放）項目開盤前二個月，營銷策劃中心應根據意向客戶梳理情況開始組織項目內部認購（或vip卡發放），

24、明確重點關系客戶與普通客戶數量與內部認購優惠政策，初步完成內部認購客戶（尤其是重點關系客戶）的房源鎖定。附則：未按時組織內部認購（或vip卡發放）的，扣罰營銷策劃中心總監100元/次，銷售經理300元/次。第四條 項目定價建議在項目開盤前二個月，營銷策劃中心應組織進行關于項目銷售定價的市場調查分析，組織總工室、財務管理中心、成本控制中心等部門編制項目成本預算分析報告，為項目銷售定價提供依據。營銷策劃中心根據市場調查分析、成本構成以及意向客戶梳理情況，擬定項目定價建議報告，具體內容及要求按銷售價格管理規程相關規定執行。附則：未按時完成項目定價建議報告的，各扣罰相關中心總監100元/次，各相關部門

25、經理300元/次。第五條 前期物業服務公司招投標項目開盤前二個月，營銷策劃中心協同行政管理中心共同做好項目前期物業服務公司的招投標工作，并邀請工程管理中心、項目開發中心、財務管理中心和公司法律顧問對物管公司的物管方案、管理規約、前期物業服務協議進行評審、報批。附則：未按時組織前期物業服務公司招投標工作的，扣罰營銷策劃中心、行政管理中心總監各100元。第六條 按揭銀行（含公積金）與按揭政策確定項目開盤前二個月，營銷策劃中心協同財務管理中心共同確定按揭銀行單位及數量（分區域或標段選擇多家銀行），按揭政策、操作流程等事宜，并制作銀行、公積金借款抵押合同、各類表單（含房地局表單）填寫范本等。附則：未按

26、時確定按揭銀行、按揭政策的，扣罰營銷策劃中心、財務管理中心總監各100元。第七條 協議合同審定、培訓項目開盤前一個月，營銷策劃中心應組織行政管理中心、總工室、工程管理中心、財務管理中心、物業公司、法律顧問等相關部門評審項目銷售協議、合同（包括但不限于預售須知、預售協議、車位/庫房購置協議、商品房買賣合同、交付標準、合同附圖等），具體遵照銷售合同評審控制程序執行。其中，商品房買賣合同經公司分管領導、公司總經理審核，集團審批后，營銷策劃中心在5個工作日內委托制作或報網上銷售系統備案。同時組織部門全體員工對上述重要銷售文本資料進行集中培訓，其中銷售人員必須考核合格后，方能參與開盤接待。附則：未按時完

27、成協議合同審定、培訓的，扣罰營銷策劃中心總監100元/次，銷售經理300元/次。第八條 銷售資料開盤復評及培訓項目開盤前一個月，營銷策劃中心應對銷售控制表、戶型圖冊、購房須知、銷售人員手冊、銷售統一說辭等進行內部評審。其中購房須知、銷售人員手冊、銷售統一說辭等銷售資料，須經公司相關部門會簽、分管領導審核，報公司總經理審定后實施。審定后5個工作日內，營銷策劃中心應組織部門全體員工對上述重要銷售文本資料進行集中培訓，其中銷售人員必須考核合格后，方能參與開盤接待。附則：未按時完成銷售資料開盤復評及培訓的，扣罰營銷策劃中心總監100元/次，銷售經理300元/次。第九條 開盤策劃與組織項目開盤前一個月，

28、營銷策劃中心組織策劃人員、廣告策劃服務公司擬定項目開盤方案，明確開盤場地選擇、開盤流程設置、選房簽約方式、開盤優惠、人員配置、物料配置、應急方案、嘉賓邀請等內容，并組織總工室、工程管理中心、行政管理中心、財務管理中心、物業公司、廣告策劃服務公司等相關部門和單位進行評審，經公司分管領導、公司總經理審核后，報集團審批（開盤方案應在開盤前10日通過最終審批）。其間，營銷策劃中心應安排專人需密切關注市場動態及競爭樓盤價格、房源去化情況，出現重大情況時，應及時向公司領導及集團匯報情況，以便能靈活的調整銷售組織方案。附則：未按時完成開盤銷策劃與組織的，各扣罰相關中心總監300元/次。第十條 項目公示文件制

29、作項目開盤前15天，營銷策劃中心應完成銷售展示中心公示文件的準備與制作，需公示的文件包括：（一）五證：國有土地使用證、建設用地規劃許證、建筑工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證。（二）協議、合同范本：商品房預售協議范本、商品房買賣合同及補充協議范本、車位/庫房購置協議范本、銀行/公積金按揭合同范本、前期物業服務協議、臨時管理規約等。（三）流程、須知類：認購流程、認購須知、銀行按揭須知等。附則：未按時完成項目公示文件制作的，扣罰營銷策劃中心總監100元/次，策劃經理200元/次。第六章 營銷策劃實施期的控制第一條 項目網站開通和維護規劃方案批準后一個月內，公司營銷策劃中心應開通項

30、目網站，項目網站的開通和日常維護管理規定參見網站開通維護管理規程。第二條 廣告宣傳策劃公司營銷策劃中心負責根據工作計劃安排，結合項目開發實際情況、市場狀況和產品銷售需要編制年度廣告宣傳計劃和月度廣告宣傳計劃，并按計劃發布廣告。具體管理參見營銷策劃品質控制規程。第三條 專項營銷策劃活動公司營銷策劃中心根據營銷策劃書的安排，組織各種專項策劃活動，包括參加房交（展）會、組織產品推介會等，活動方案經營銷策劃中心總監審核后，報公司分管領導、公司總經理審批。第四條 園區標識系統交房前三個月，根據項目vi管理手冊，公司營銷策劃中心負責委托廣告方進行園區標識系統的設計，經公司分管領導、公司總經理審核，集團審批

31、后，委托制作和安裝。第五條 交房文件編制交房前三個月，公司營銷策劃中心應根據集團公司及政府相關規定，編寫項目交房文件（包括使用說明書和質量保證書）。交房文件應組織公司營銷策劃中心、總工室、工程管理中心、成本控制中心、行政管理中心、財務管理中心及物業公司等部門、單位評審，會簽后經公司分管領導、公司總經理審核后，報集團審批。第六條 營銷策劃的總結和調整公司營銷策劃中心應根據銷售的不同階段和不同態勢，對項目開盤期、持續銷售期、銷售尾盤期的銷售狀態、市場客戶反應、銷售宣傳推廣等情況進行收集和整理，分析上階段銷售策劃工作中存在的問題，確定改進方案，提出下階段營銷策劃工作思路及具體計劃。公司營銷策劃中心應

32、在項目開盤銷售一個月以內，組織編制項目開盤總結，報公司分管領導、公司總經理和集團審閱。公司應根據銷售態勢、市場營銷環境的變化，每季度編制階段性營銷推廣工作計劃；在項目即將交付時，編制項目尾盤促銷計劃。階段性營銷推廣工作計劃和項目尾盤促銷計劃應報公司分管領導、公司總經理和集團審閱。對于分期開發項目的營銷策劃工作，每期開盤前均應按照新開盤項目的策劃控制流程執行，做好分期開盤后工作總結及下階段計劃管理。第七條 營銷策劃費用管理公司營銷策劃中心應根據策劃工作的安排，進行費用預算，編制年度營銷費用方案及季度營銷費用方案，經公司分管領導、公司總經理審核后，報集團審批。費用方案也可體現在其它營銷策劃類文件中

33、，但必須按流程實施報審。計劃內的營銷策劃費用支付，單筆5萬元以下的，報公司分管領導、公司總經理審批，單筆5萬元以上的，報集團審批。計劃外的營銷策劃費用支付，單筆3萬元以下的，報公司分管領導、公司總經理審批，單筆3萬元以上的，報集團審批。第八條 營銷策劃文件管理公司營銷策劃中心應安排專人對文件資料進行管理，對重要的文件資料進行存檔，包括營銷策劃書、年度營銷推廣方案、階段性營銷推廣工作計劃、專項營銷策劃活動方案、專項策劃活動總結報告等文件及審批記錄。公司各類營銷策劃費用開支均應與各合作方簽訂合同，并保存備查。項目統一對外介紹的文字、數據、圖片等如有調整更新，公司應做好舊版回收工作，并及時將最新信息

34、通報公司各中心、部門及相關單位。公司營銷策劃人員應在項目開工前，物色專業的攝影師及攝（錄）像單位，對項目推進過程中的重大節點進行攝影、攝像，并保存相關作品。項目各類營銷策劃工作成果（包括但不限于報紙、刊物、戶外、網絡、電視、電臺廣告、各類宣傳印刷品、銷售用品、銷售資料、攝影、攝像等資料）須以實樣或光盤形式保存，其中報刊、各類宣傳印刷品、銷售用品、銷售資料等不得少于5份。附：營銷類供方資源管理一、供方考察評價（一）公司營銷策劃中心對廣告策劃供方、營銷代理供方、標識設計與制作供方、模型設計與制作供方進行統一管理。（二）公司營銷策劃中心尋找供方時，應通過現場考察的方式對其進行資格評價，形成供方評價表

35、，并隨附考察報告及相關證明材料，亦可直接將考察情況填入供方評價表。（三）對廣告策劃、營銷代理供方管理考察評價的要素包括：1、合法地位及相應資質（營業執照、資質證書等）；2、項目團隊素質（經驗豐富的專業人員和管理人員等）；3、項目團隊能力（推廣能力、客戶資源等）；4、以往業績、社會信譽及主要優勢（關注類似項目的業務經歷）；5、公司的管理狀況（規范性、先進性）。（四）對模型制作供方的考察評價，應由總工室等相關部門共同參與，主要從制作能力、效果等方面進行考量。（五）供方評價表經營銷策劃中心負責人審核后，應報公司分管領導、公司總經理審批，經審核合格的供方，方具有合作資格。已與集團/其它公司合作且無不良

36、評價的營銷類供方，無需再次評價。二、供方選用（一）公司應通過招標的方式選定具體的廣告策劃或營銷代理公司。參與投標的供方，應具有合作資格；對尚不具備合作資格的供方，可通過招標過程中的資格預審環節進行資格評價。（二）公司對標識設計與制作供方、模型設計與制作供方的選用，應報公司分管領導、公司總經理審核，由集團審批。營銷策劃品質控制規程第一章 營銷策劃品質控制的目的和職責第一條 品質控制的目的明確廣告、宣傳印刷品、模型等營銷策劃工作成品的設計、制作工作流程和要求，控制營銷策劃工作成品的質量，為項目銷售提供有力支持。第二條 品質控制的職責公司營銷策劃中心負責組織廣告、宣傳印刷品、模型等營銷策劃工作成品的

37、設計、制作和發布工作，并對營銷策劃工作成品質量進行核驗。第二章 營銷策劃品質控制的流程第一條 軟文、廣告的發布一、宣傳軟文及平面廣告的發布流程（一）營銷策劃中心根據營銷策劃書、相關計劃以及營銷推廣的需要，按時組織宣傳軟文的撰寫和平面廣告的設計。具體根據營銷策劃中心月度工作計劃考慮。（二）宣傳軟文及平面廣告的設計方案，報營銷策劃中心總監審批定稿，定稿后填寫廣告刊登審批表（含費用預算）或廣告認刊書，經公司分管領導、公司總經理審批后予以刊登。（三）策劃人員應在宣傳軟文、平面廣告刊登后3個工作日內將刊登的實樣5份、設計制作稿電子版及jpg格式移交部門檔案管理員備案、存檔，部門檔案管理員于每月28日集中

38、移交1份至行政管理中心備案、存檔。附則：策劃人員未按時移交的，扣罰策劃人員30元/天，檔案管理員未按時移交的，扣罰30元/天。二、戶外廣告的發布流程（一） 營銷策劃中心應綜合考慮樓盤銷售目標、廣告宣傳費用等情況，提出戶外廣告選址方案，經營銷策劃中心審核后，報公司分管領導、公司總經理審批。（二）戶外廣告的設計方案，經營銷策劃中心總監確認后聯系制作。（三）戶外廣告牌發布前，公司營銷策劃中心還需督促制作公司嚴格按照設計稿打（小）樣，樣品經營銷策劃中心總監確認后才可發布。（四）策劃人員應戶外廣告發布后3個工作日內將戶外廣告實景照片、設計制作稿電子版及jpg格式移交部門檔案管理員備案、存檔，部門檔案管理

39、員于每月28日集中移交1份至行政管理中心備案、存檔。附則：策劃人員未按時移交的，扣罰策劃人員30元/天，檔案管理員未按時移交的，扣罰30元/天。三、電視、電臺、網絡廣告的發布流程 （一）營銷策劃中心確定廣告主題和訴求，通過廣告設計委托書委托電視臺、電臺、網絡廣告制作公司進行廣告的策劃、創意和制作。（二） 電視、電臺、網絡廣告的設計樣片，經營銷策劃中心總監審核后，報公司分管領導、公司總經理審批。 （三）電視、電臺、網絡廣告樣片定稿后，由公司營銷策劃中心填寫廣告刊登審批表（含費用預算），經公司分管領導、公司總經理審批后予以播出。四、營銷策劃中心對廣告設計方案、廣告樣片進行內部審查時，應主要關注：（

40、一）廣告設計是否符合委托要求；（二）廣告訴求表達是否明確，文案語句是否優美、精練、流暢；（三）廣告構圖是否優美、勻稱；（四）廣告畫面內容及效果，是否能突出產品價格和項目賣點，全方位引導客戶；（五）項目介紹內容、數據是否準備；（六）企業名稱、集團及項目logo、銷售電話、銷售地址是否準確；（七）宣傳內容和文字表述是否與現行法律法規有沖突；五、 策劃人員應廣告電視、電臺、網絡廣告發布后3個工作日內將廣告播出帶、電子視音頻文件或制作稿移交部門檔案管理員備案、存檔，部門檔案管理員于每月28日集中移交1份至行政管理中心備案、存檔。附則：策劃人員未按時移交的，扣罰策劃人員30元/天，檔案管理員未按時移交的

41、，扣罰30元/天。六、營銷策劃中心根據廣告設計方案、廣告樣片和設計效果圖對廣告刊登實樣、播放實樣以及廣告牌搭建實際效果進行核驗，對廣告發布效果進行評估。第二條 印刷品設計和制作流程一、印刷品范圍包括樓書、戶型冊/單頁、折頁、夾報、海報、會員/vip卡（含入會須知、會員章程等）、水杯、手提袋、檔案袋、公司/項目刊物及購房須知、預售協議、前期物業服務協議、管理規約、質量說明書、產品說明書等。二、營銷策劃中心根據營銷策劃書、相關計劃以及營銷推廣的需要，通過廣告設計委托書委托廣告策劃服務公司進行宣傳印刷品的設計。三、營銷策劃中心對宣傳印刷品的設計過程進行質量監控，監控要點參照上條四、的要求。四、營銷策

42、劃中心負責校審樓書等宣傳印刷品的設計樣稿，設計樣搞報營銷策劃中心總監審批。五、營銷策劃中心填寫宣傳品/制作品制作審批表，經公司分管領導、公司總經理確認后方可施行制作。六、新版宣傳印刷品啟用時，現場銷售接待人員應對印刷數量和質量進行驗收，填寫宣傳品資料入庫清單，同時將作廢、失效的宣傳印刷品全部回收，填寫作廢宣傳資料回收清單。回收的舊版宣傳印刷品須進行作廢標識，除留樣存檔外，按有關規定銷毀。七、策劃人員應印刷品制作完成后3個工作日內將印刷品實樣5份、設計制作稿電子版及jpg格式移交部門檔案管理員備案、存檔，部門檔案管理員于每月28日集中移交1份至行政管理中心備案、存檔。附則：策劃人員未按時移交的，

43、扣罰策劃人員30元/天，檔案管理員未按時移交的，扣罰30元/天。第三條 模型制作一、營銷策劃中心應在項目擴初設計階段，開始選擇模型制作公司，撰寫模型制作公司考察報告，經營銷策劃中心總監確審核后，報公司分管領導、公司總經理審批。二、營銷策劃中心應從營銷推廣的需求出發，根據項目規劃特點及實際情況，對模型制作提出具體要求。三、營銷策劃中心負責組織項目設計師、總工室等相關部門人員對模型制作過程進行效果把控，分放樣做底盤、完成單體建筑、完成景觀制作三個時間節點進行確認。四、模型設計評審要素主要有：（一）是否如實展現規劃特點；（二）是否體現建筑特色及色彩；（三）是否生動體現景觀設計特點；（四）樓盤展示信息

44、是否正確；（五）制作材質是否符合要求、工藝是否精細；（六）費用情況。五、模型制作的最終效果，由營銷策劃中心組織總工室等相關部門進行評審、驗收，并在在銷售展示中心啟用時，完成項目模型的制作、安裝。附則：營銷策劃中心未按時完成項目模型制作、安裝的，扣罰營銷策劃中心總監、策劃經理各100元。六、策劃人員應在模型安裝完成后3個工作日內將模型實景照片（模型全景，規劃全景、建筑細部等，不少于5張）移交部門檔案管理員備案、存檔，部門檔案管理員于每月28日集中移交1份至行政管理中心備案、存檔。附則：策劃人員未按時移交的，扣罰策劃人員30元/天，檔案管理員未按時移交的，扣罰30元/天。第四條 風險提示各類印刷品

45、、報紙與雜志廣告、影視、3d宣傳片、模型等對外資料須視不同情況加注明風險提示，風險提示參考內容如下：一、預售證號：二、標準地名:三、本資料（或廣告）相關內容、圖片為項目示意表現，僅供參考。最終以政府有關部門批準的文件、圖則為準。經政府批準的詳細規劃已在銷售現場公示，敬請查看。四、本資料（或廣告）對項目的周圍道路規劃、環境、交通、公共設施、各種產品及文字介紹，旨在提供相關信息，不意味著本公司對此作出了任何承諾。五、本資料（或廣告）為要約邀請，買賣雙方的權利及義務以雙方簽訂的商品房買賣合同為準。六、本資料 年 月 日啟用，相關內容如有更新，請以最新資料內容為準。（報紙平面廣告可不上此條）專項策劃活

46、動管理規程第一章 專項策劃活動管理的目的和職責第一條 專項策劃活動管理的目的明確專項策劃活動的工作流程和要求，做好活動策劃工作，為項目銷售和提升品牌知名度提供支持。第二條 專項策劃活動管理的職責公司營銷策劃中心負責編制專項策劃活動方案并組織實施；進行專項策劃活動總結并提交公司。第二章 專項策劃活動管理的流程第一條 房交會一、公司營銷策劃中心收到房交會邀請函后，應根據項目工程、銷售情況及房交會影響情況，擬定房交會參展請示報告，報告應包括展會情況、參展主題、預計展位面積和費用等內容，經公司分管領導、公司總經理確認后，報集團審批。二、公司營銷策劃中心進行展位（抽簽）確認工作，選擇合格的展位設計和制作

47、單位，制訂房交會展示方案。房交會展示方案經公司分管領導、公司總經理確認后，報集團審批。三、根據房交會展示方案，公司營銷策劃中心組織展板設計，展板的設計和制作管理參見營銷策劃品質控制規程。四、公司營銷策劃中心組織布展公司、廣告策劃服務公司進行展位的現場布展工作，召開“參展期間工作分工及協調會”并形成會議紀要，協調安排現場問題，以確保在組委會要求時間內完成布置工作并達到預期布展效果。參展期間工作分工及協調會議內容應包括：（一）展位情況介紹：包括展位區域位置、展板內容、儲存空間、參展時間等；（二）確認資料發放數量和控制；（三）確認銷售人員統一說辭以及回應記者采訪姿態；（四）確認參展期間各項工作分工，

48、包括參展、市場調查和投訴處理等；（五）指定參展期間總負責人，處理相應突發事件；（六）確認參展期間需注意事項。五、公司營銷策劃中心組織對參展營銷人員進行統一培訓，包括“禮儀培訓”和“產品培訓”。房交會期間的銷售管理工作按銷售管理控制程序和案場管理手冊的有關要求執行。六、房交會期間，公司營銷策劃中心應做好市場調查工作，對各參展樓盤、特別是可比樓盤或競爭樓盤進行詳細了解，對各類型樓盤供應量、銷售情況、營銷手段等進行分析。七、房交會結束后，公司營銷策劃中心組織布展公司或廣告策劃服務公司進行展位的撤展工作，撤展時應在最大程度上考慮對各種物料的回收利用。八、房交會結束后20天內，公司營銷策劃中心應完成房交

49、會參展情況總結和房交會市場調查報告，經營銷策劃中心總監確認后，報公司備案。第二條 客戶聯誼會、產品說明會、交房晚會等促銷活動一、舉辦客戶聯誼會、產品說明會、交房晚會等各類促銷活動前，公司營銷策劃部應組織編制專項策劃活動方案，明確活動的目的、活動人員、設施配置、場地布置和離場方案、預期效果、預計費用等，活動中所用物料應盡量考慮回收和再次利用。二、專項策劃活動方案經公司分管領導、公司總經理確認后，報集團審批。三、專項策劃活動方案獲批準后，由公司營銷策劃中心選擇合適的供方組織開展活動，并于活動結合后編寫專項策劃活動總結報告，經營銷策劃中心總監確認，報公司備案。第三條 各類與營銷有關的評獎、贊助活動一

50、、公司在組織參加與營銷有關的評獎、贊助活動前，應擬寫活動請示報告，明確參與活動的意義和經費預算。二、活動請示報告經公司分管領導、公司總經理確認后，報集團審批。營銷標識系統管理規程第一章 營銷標識系統管理的目的和職責第一條 營銷標識系統管理的目的明確項目案名、logo、主廣告語、推廣主畫面及項目vi管理手冊的管理要求，樹立良好的公司形象，提升品牌知名度。第二條 營銷標識系統管理的職責公司營銷策劃中心負責組織編制項目命名（組團命名）方案、項目logo、主廣告語、推廣主畫面備選方案以及項目vi管理手冊。第二章 營銷標識系統管理的工作規程第一條 確定項目案名公司營銷策劃中心應在開工前編制項目命名（組團

51、命名）方案。一、項目命名（組團命名）方案應體現以下特性內容：（一）品牌的整體性、連貫性和擴張性：原則上要求新開發樓盤案名必須加品牌前綴，如“新泓信·寧鄉項目”；（二）項目類型：別墅、公寓、商用物業等；（三）樓盤定位的檔次（品味）；（四）地方文化的協調性，地方方言的差異性；（五）新穎性、識別性、主題性；（六）美好的寓意和諧音。二、項目案名的命名技巧主要有：（一）以動物、花卉名稱命名；（二）根據人名、地名命名；（三）以具有感情色彩的吉祥詞或褒義詞命名；（四）以組合的詞語命名；（五）以外文音譯命名；（六）以社會流行語匯命名；項目命名（組團命名）方案經公司分管領導、公司總經理審核，報集團審批

52、后，由公司發文予以明確，同時報當地地名辦批準。第二條 確定項目logo、主廣告語、推廣主畫面一、項目案名確定后，公司營銷策劃中心應督促廣告策劃服務公司于二周內提交項目logo、主廣告語、推廣主畫面備選方案。二、項目logo、主廣告語、推廣主畫面經公司分管領導、公司總經理確認后，報集團審批。第三條 編制項目vi管理手冊公司營銷策劃中心根據集團對項目logo、主廣告語、推廣主畫面的審批意見，委托廣告策劃服務公司設計項目vi管理手冊。項目vi管理手冊應包括以下內容要素：（一）項目logo基本要素1、名稱2、標志3、標準色4、標準字體（二）延展及運用部分1、工地環境包裝視覺：建筑物主體工地圍墻工地廣告

53、牌主路網及參觀路線環境綠化2、營銷展示中心包裝設計室內外展示設計功能分區提示大門橫眉與形象墻設計臺面與展板設計銷售人員服裝設計提示銷售用品系列設計銷售展示中心與示范單位導視牌、說明牌設計車體包裝設計3、園區標識系統包裝設計4、公司及物業管理系統包裝設計辦公功能導視系統設計物業管理導視系統設計項目vi管理手冊經公司分管領導、公司總經理確認后，報集團審批。銷售價格管理規程第一章 銷售價格管理的目的和職責第一條 銷售價格管理的目的為確保房屋銷售價格合理、受控，特制訂本規程。第二條 銷售價格管理的職責一、公司營銷策劃中心負責組織市場調查，提出房屋定價或價格調整建議，編制相關定價和價格調整文件。二、公司

54、總經理負責對相關定價文件的內部確認，并批準發布售價文件。第二章 銷售價格管理的流程第一條 價格方案的制定一、新項目開盤銷售前二個月前，營銷策劃中心應組織詳盡的市場調查，主要內容應包括：（一）區域房地產市場概況；（二）競爭樓盤價格策略（起價、均價、層差價、朝向差價、折扣價、內部認購價、正式發售價及各個時期的付款方式和其他優惠措施，以及價格調整、銷控方式、策略等）；（三）同類樓盤二手房市場掛牌成交情況；（四）意向客戶跟蹤分析。二、財務管理中心、成本控制中心在定價前應做好本項目樓盤的成本預算分析工作，編制項目成本預算分析報告，經公司分管領導、公司總經理審核后，報集團審批。三、營銷策劃中心結合市場調查分析和項目成本預算分析，擬定項目定價建議報告。項目定價建議報告的主要內容應包括：（一）區域經濟發展概況；（二）區域房地產市場概況；（三）市場重點樓盤及競爭樓盤介紹，重點突出其價格策略及銷售情況分析（價格策略中應具體分析起價、均價、價格系數、折扣價、內部認購價、成交價及各個時期的付款方式和其它優惠措施，同時了解價格調整、銷控方式、價格策