1、云都商務中心可行性研究報告云都商務中心可行性研究報告目錄1 總論錯誤!未定義書簽1.1項目概述錯誤！未定義書簽1.2編制依據錯誤！未定義書簽1.3可行性研究結論 錯誤！未定義書簽2項目建設背景及必要性 錯誤!未定義書簽2.1項目背景錯誤！未定義書簽2.2項目建設必要性 錯誤！未定義書簽3 項目建設條件 錯誤!未定義書簽3.1自然地理條件 錯誤！未定義書簽3.2社會經濟狀況 錯誤！未定義書簽3.3項目目前進展情況 錯誤！未定義書簽4建設目標、規模和工程總體布局 錯誤！未定義書簽4.1指導思想錯誤！未定義書簽4.2建設目標錯誤！未定義書簽4.3項目建設規模和內容錯誤！未定義書簽4.4工程總體布局

2、錯誤！未定義書簽5項目建設方案（工程設計） 錯誤！未定義書簽5.1工程措施錯誤！未定義書簽5.2生物措施錯誤！未定義書簽6項目組織管理錯誤!6.1組織管理機構錯誤!6.2工程管理措施錯誤!6.3技術保障措施錯誤!6.4資金管理錯誤!6.5項目建后管理錯誤!6.6監督執法錯誤!6.7監督監測錯誤!7項目進度安排錯誤!7.1項目建設進度錯誤!8投資估算錯誤!8.1投資概算錯誤!8.2投資籌措方案錯誤!9綜合評價錯誤!9.1技術指標可靠 錯誤!9.2 技術設計規范 錯誤!10結論錯誤！未定義書簽。未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定

3、義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽9.3環境改善明顯錯誤!1.0總論1.1項目背景1.1.1項目名稱云都商務中心1.1.2承辦單位概況本項目由丁紅軍等五自然人提起并承辦。1.1.3報告編制依據（1） 投資項目可行性研究指南（試用版）；（2） 建設項目經濟評價方法與參數（第三版）；（3） 岳陽市云溪區城市規劃修編（20012020年）（4）岳陽市國民經濟和社會發展第十二個五年規劃（5）岳陽市云溪區國民經濟和社會發展“十二五”規劃（6）相關設計規范標準等1.1.4項目提出的理由與過程商務中心是城市功能的重要體現。一個城市商務中心的 數量和水平反映了這個城市經濟文化水

4、平，也體現了城市居 民的生活質量。2009年岳陽市云溪區經濟社會發展工作目標要求以及岳陽市云溪區“十二五”發展規劃涉及到商務寫字樓建 設，提出以 “數量安全、質量安全、可持續發展”為主線， 以保障“城鎮秀美、和諧云溪”為主體，以“放心工程”為 核心，通過全面構建城市基礎設施，實現城市形象提升，形 成政府監管、行業自律、公眾監督“三位一體”的管理框架， 努力實現云溪城市化率達到80% ,質量安全達到95%以上，打造走在全國全省前列，充分體現云溪區作為岳陽市工業 區、現代化工區、現代化港口區的特色和發展水平。岳陽市云溪區政府對城市基礎設施建設高度重視，鼓勵 多種經濟形式參與城市基礎設施建設，鼓勵房

5、地產合法、科 學、規范、有序發展，為云都商務中心的建設提供了非常寬 松的投資環境。云溪區地處岳陽市城區東北部、長江中游南岸，位于東經 113 08 48 至 113 23 30、北緯 29 23 56 至 29 38 22之間，西瀕東洞庭湖，東與臨湘市接壤，西北 與湖北省監利縣、洪湖市隔江相望，南部與岳陽樓區和岳陽 經濟開發區毗鄰。總面積 403平方公里。云溪區現轄 7個鄉 鎮（云溪鄉、云溪鎮、路口鎮、文橋鎮、陸城鎮、道仁磯鎮、 永濟鄉）、1個街道辦事處（長嶺街道辦事處），共有66個村（場）和14個社區居委會。區人民政府駐云溪鎮。2008年年末總人口 165865人，其中城鎮居民 82300人

6、，農村居民 83565人。云溪區屬岳陽市整體規劃中的工業區，是岳陽市乃至湖南省新型工業化戰略布局之重點。境內駐有中石化集 團長嶺煉化公司和巴陵石化公司以及華能湖南岳陽發電有 限責任公司、泰格林紙集團等四家大中型企業，是湖南省重 要的石化基地、火電基地和紙材基地。“一五”期間，四家企業都將啟動新一輪擴張發展。目前，中石化集團在岳煉 油化工一體化項目已經啟動實施，項目總投資135億元；泰格林紙40萬噸壓光紙項目和華能發電三期 2 X 600兆瓦擴建 工程正在加緊建設，泰格林紙50萬噸超級壓光紙項目和華能發電四期2X 1000兆瓦擴建工程也已規劃立項。云溪區經濟活躍，交通便利，物流繁榮，企業眾多，但

7、 商務中心卻不多，因此建設高標準，標志性商務中心項目前 景好，也迫在眉睫。云都商務中心的建設正是好時機。1.2項目概況1.2.1擬建地點云都商務中心位于岳陽市云溪區云中北路1號。1.2.2建設規模與建設內容建設規模：項目總占地面積 2144.1平方米，建筑總面 積3670.94平方米，建筑占地面積 595.35平方米，建筑密 度23.6%,綠化用地面積 2930.37平方米，綠化率 48.5%, 容積率1.04。建設內容：建筑物地上主體為鋼混框架結構7層，1層595.35平方米，為大廳和門衛；2層614.79平方米，3-6層 均為595.35平方米，為寫字間和會議室等；7層79.40平方 米，

8、為機房。1.2.3主要建設條件云都商務中心為岳陽市云溪區城市基礎設施建設工程， 地處云溪中心城鎮云溪鎮，周邊供水、供電、通訊、交通等 城市基礎設施配套條件較好。1.2.4項目建設進度云都商務中心計劃于 2011年1月開始，2012年4月完 成，預計建設工期12個月。1.2.5項目投資和籌資方案云都商務中心總投資為300萬元，籌資方案為自籌。1.2.6主要技術經濟指標項目主要技術經濟指標表序號項目名稱1 項目占地2 建筑面積3 建筑密度4 容積率單位 數量m2595.35m2 3670.94%23.61.045綠地率%48.56機動車位輛107地面車位輛108投資估算萬元10009年均營業收入萬

9、元30010年均利潤總額萬元18011年均凈利潤萬元10012投資凈利潤率萬元7.6%13 1財務內部收益率（稅后）%10.3114投資回收期（稅后）%9.5515借款償還期年13 （含兩年建設期）1.3結論與建議云都商務中心項目的實施是滿足云溪區經濟社會發展 和人民群眾生活需求，是提高云溪區經濟社會發展和人民群 眾生活品質的需要，符合岳陽市云溪區社會事業發展的總體 戰略部署，有助于促進和諧社會的發展。2.0項目的規劃相關性及建設必要性2.1項目的規劃相關性2.1.1岳陽市國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要岳陽市國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要 中把加快服務業發展作為轉變經濟增長方式

10、、完善提升城市 功能的重要途徑。圍繞方便群眾生活和提高生活質量，大力 發展生產型服務業，充實提升生活性服務業，更好地滿足人 民群眾日益增長的消費需求。按照便民利民原則，進一步完 善落實城市進出設施建設規劃和布局。加快社區、集鎮、商 貿中心和專業特色街建設，發展人性化消費服務。培育提升 各類市場，形成比較完備的市場體系。加快社區服務的產業 化、社會化進程，構建與現代城市發展相適應的城市服務業。 拓展城市服務領域，創新城市服務形式，加強城市服務中心 建設，整合城市服務資源，積極構建覆蓋全市、反應快速的 城市服務網絡。云都商務中心的建設將提升城市服務功能， 完善城市市場體系，滿足人民需要。2.1.2

11、岳陽市云溪區國民經濟和社會發展“十一五”規劃岳陽市云溪區國民經濟和社會發展“十一五”規劃 指出云溪社會事業發展相對滯后，“十一五”期間經濟社會發展中也面臨重大挑戰，未來的建設突出以人為本，實施和諧惠民戰略。以民主法制健全、社會文明進步、人民安居 樂業為基本目標，努力構建和諧社會，讓改革開放成果惠及 廣大人民群眾。加快城鎮化步伐，推進社會主義新農村建設。 大力宏揚云溪精神，繁榮發展城市文化，不斷增強經濟社會 發展原動力。加快發展公共事業，滿足人民群眾日益增長的 公共服務需求；加大城市綠化、亮化建設，提升城市形象； 完善城市基礎設施等專項規劃，凸現城市發展特色，提高城 市發展品位。隨著人口的增加和

12、人民生活水平的提高，人們 對生活環境和生活品質的要求提高，迫切需要加強公益設施 建設,改善公共服務水平。云都商務中心的建設充分考慮社會各界的需求，講究建 筑美觀，體現了云溪區委、區政府和諧惠民的發展戰略，改 善了云溪城市服務水平，提升人們的生活品質。2.2項目的建設必要性221提升居民生活質量的需要云都商務中心的建設規模、方案與居住人口、地域范圍 相適應，做到了合理布局。云都商務中心的建立將覆蓋云溪 鎮、云溪鄉、云溪工業園、巴陵石化和周邊村莊，解決周邊 企事業單位辦公或寫字樓市場配套問題。云都商務中心建成 后在交通通達度，城市美化，城市服務種類等方面得到提升。 2.2.2完善城市功能“安居樂業

13、”不僅是居民生活的基本要求，也是企事業 單位和各種經濟實體的基本要求。一個城市應該為市民提供 優良的生活空間，工作空間，所以一個城市必不可少良好的-10 -云都商務中心可行性研究報告商務中心、寫字樓中心等供給服務功能。隨著市場經濟的發 展，城市地位和功能也發生顯著變化，由單一功能向復合功 能轉變，從低層次服務向高標準服務轉換。城市的發展，城市職責的增加，人口的增長，使這些基本功能的適應力也要 增長。云都商務中心的建立將加速云溪城區的整體建設，極大 提升城區城市功能，提優各種經濟實體和居住居民生活質 量，提高街道現代服務業水平。223與經濟發展相適應城市建設是城市經濟和社會發展的主要載體。一個城

14、市 必須適應和遵循時代潮流和城市發展內在規律，隨著城市經 濟的發展，城市的品位和檔次提高，城市建設也發生顯著變 化。公共寫字樓項目設施的建設更是直接關系到社會公共利 益，關系到人民群眾生活質量。寫字樓的建設也需要緊跟城 市建設的步伐，不斷提升檔次，發展規模適宜、設施完整、 環境良好的寫字樓市場，逐步向公共化、市場化、連鎖化發 展。2.2.4 改善市容環境面貌城市形象是人們對一個城市的一種共同心理感受，是公 眾對一個城市的內在實力、整體活力、精神面貌和發展前景 等綜合評價的總體印象，一個城市的形象，如同一個國家、 一個地區、一個企業的文化形象一樣，都有其深刻的內涵。 一個城市的文化形象至少應具備

15、以下特征：城市建筑、布局 融科技含量與文化內涵為一體的設計，展示現代化城市的風 貌，城市公益設施上規模，滿足廣大人民需要。現代化寫字樓是人們生活水平和道德文明的窗口，干 凈、整潔、高標準設計的菜市場不但能滿足人們的購物需求， 更將成為城市建設的亮點，與周圍的城市建筑相配套，達到 提升城市面貌的功能。云都商務中心建設后，設計良好的基 礎設施將避免出現對周邊區域的環境負面影響，改善市容面 貌。3.0場址選擇3.1場址現狀 3.1.1地點與地理位臵云溪區地處岳陽市城區東北部、長江中游南岸，位于東經 113 08 48 至 113 23 30、北緯 29 23 56至29 38 22之間，西瀕東洞庭湖

16、，東與臨湘市接壤，西 北與湖北省監利縣、洪湖市隔江相望，南部與岳陽樓區和岳 陽經濟開發區毗鄰。總面積403平方公里。3.1.2場地土地權屬類別與占地面積云都商務中心位于岳陽市云溪區根據合同編號Xc (1)020749號國有建設用地使用權出讓合同，對所購得物權 在所購宗地上按約定條款進行拆舊建新，新建云都商務中 心。3.1.3現有場址利用情況建設場地現為陳舊建筑和空地。3.2場址建設條件3.2.1自然條件1、氣象云溪區屬北亞熱帶季風氣候區，氣候溫和，四季分明，熱量充足，雨水集中，無霜期長。全年無霜期為 277天。氣 候特點是：溫暖期長，嚴寒期短，四季分明，雨量充沛。（1）氣溫一月平均氣溫約 4.

17、3?,七月平均氣溫約29.2?;年平均氣溫16.6 16.8?，無霜期 258278天。（2）日 照年日照時數為1722.1至1816.5小時，年太陽輻射總量 為109.5至110.4千卡/平方厘米，是湖南日照時數最多的 地區之一。（3）降水年降雨日141 157天，年平均降雨量 1302毫米，年平均相對濕度為79%（4）災害性天氣一年四季均可能出現災害性天氣，主要有霜降、低溫、風暴、干旱、暴雨、寒潮、大雪等。2、地形、地貌云溪區屬幕阜山余脈向江漢平原過渡地帶，境內群峰起 伏，矮丘遍布，河港縱橫，湖泊眾多，整個地勢由東南至西 北呈階梯狀向長江傾斜。境內最高海拔點為云溪鄉上清溪村 之小木嶺，海拔

18、497.6米；最低海拔點為永濟鄉之臣子湖， 海拔21.4米。一般海拔在 4060米之間。云都商務中心建 設場地位于云溪城中，屬丘陵地區。區域內分布多為住宅和 公共設施，本項目建設主要受周圍微地貌條件的影響。建設 場地地形呈規則四邊形，地勢平坦，與周圍鄰地無高差，交 通通達度高，符合建造要求。3、地質地表組成物質 65%為變質巖，其余為沙質巖，土壤組成 以第四紀紅色粘土和第四紀全新河、湖沉積物為主。第四紀 紅色粘土主要分布在境內東南邊，適合林、果、茶等作物開 發。第四紀全新河、湖沉積物主要分布在西北長江沿線，適 合水稻、瓜菜等作物種植。4、水文云溪區水域寬廣，有河、有湖，水運優勢十分突出，除 道

19、仁磯汽車輪渡碼頭、沙窩（石油）和銅鼓山（礦石）兩個 3000噸級專用碼頭外，另有擂鼓臺、象骨港、濱江、新巷、 儒溪等8個簡易碼頭有待開發升級。區境內西南角還有國家 對外貿易港口之一的城陵磯港和正在興建的永濟鄉新港。322社會經濟條件岳陽市云溪區地處湖南省東北部，長江中游南岸，是岳 陽市的工業區，中南地區最大的石化基地、火電基地和紙材 基地。全區總面積：403平方公里。全區總人口：16.8萬人氣候：屬亞熱帶季風性氣候，年平均氣溫16?，平均相 對濕度69%主導風向為東南風和西北風。近年來，岳陽先后被國家批準為沿江對外開放城市、國 家歷史文化名城、中國優秀旅游城市、國家衛生城市、國家 園林城市；在

20、全國最適宜發展物流的城市排行榜居中部地區 第一位；被國家商務部評為“十一五”期間跨國公司最佳投 資城市和加工貿易梯度轉移重點承接地。并被福布斯雜 志評為中國內地最適宜開設工廠的 20個城市之一。湖南城陵磯臨港產業新區是湖南省“ 一五”重點工程，區內城陵磯港是長江八大深水良港之一，首批獲準開放的海 峽兩岸直航港口，國家對外貿易一類開放港口，湖南省長江 干線上唯一口岸。新區已納入長株潭城市群“兩型社會”建 設濱湖示范區規劃范圍，總規劃面積23.6平方公里，總體規劃結構為五個功能區，即公共配套服務區、港口航運物流 區、港口配套加工區、建材化工產業區、精細化工產業區， 是港口航運和綜合物流、石油煉化和

21、精細化工、出口加工和 先進機械制造、電力、造紙和新型建材等大運量產業的聚集 地和理想居住地。目前，碼頭一期工程3個5000噸級國際集裝箱專用泊位和 1個散貨泊位已建成運行，年吞吐量28萬標箱，散貨100萬噸（全部三期建成后年吞吐量88萬標箱，散雜貨580萬噸，整體通過能力達 1000萬噸）。產業定位：重點引進機械、加工、物流、家電、汽車等產業。2003年7月，為進一步對接大廠石化產業鏈，承接沿海產業轉移，經湖南省人民政府批準，建立了云溪工業園，并 被納入到省級開發區行列，以“對接石化基地、承接沿海產 業、打造工業洼地”為辦園宗旨，2005年8月，省科技廳確定云溪工業園為湖南省精細化工特色產業基

22、地。近年來，通 過多種融資手段，園區配套完善了供水、供電、消防、污水 處理、天然氣、工業氣、通訊、有線電視等基礎設施。現已 引進入園企業100多家，2008年，湖南省人民政府將云溪工 業園納入首批循環經濟試點園區行列。2009年，被省人民政府納入全省重點培育的十家“千億園區”之列。在湖南的經 濟版圖上，云溪工業園正成為岳陽乃至全省推進新型工業化 的亮點。產業定位：重點引進工業催化新材料、高分子材料 加工、生物醫藥化工、環保溶劑、中間體產業和煉廠氣體加 工六條產業鏈上的項目。為做好中石化1000萬噸煉化技改擴能項目的對接與服 務，解決長嶺煉化公司改制企業延伸拓展產業空間的需要， 2008年3月，

23、云溪區委、區政府正式啟動了長煉工業園的開 發建設，總規劃控制面積 3平方公里，首期啟動1.8平方公 里開發建設。該分園地處云溪區文橋鎮， 緊鄰長嶺煉化公司，可共享長嶺煉化公司的供電、新鮮水、循環水、工業風、氮氣、污水處理等公用工程。產業定位：重點對接 1000萬噸大煉油可形成的各類化工新材料產業。323交通條件云溪交通便捷，區位優勢突出，屬兩省五縣（區）通衢 之地。京珠高速、隨岳高速、岳潭高速、岳常高速、岳汝高 速、107國道以及京廣鐵路、武廣客運專線、岳九鐵路、荊 岳鐵路等多元交匯于此，長江黃金水道環繞西北。臨港產業 新區已啟動建設，以港區為龍頭的沿江物流走廊正在逐步形 成。云溪區沿鐵路南距

24、長沙162公里，北離武漢180公里，沿公路距長沙黃花機場和武漢天河機場均不到2小時車程，沿水路東距九江 500公里，南京960公里，上海1360公里， 西距重慶1150公里。3.2.4公用設施條件（1）給水云溪城區主要由云溪自來水公司供水，區內供水管網與 城市管網連通，可供鐵山水庫、雙花水庫優質水，另外還可 以利用長江水作為生產用水。水源主要為鐵山水庫、雙花水 庫、清溪水庫和長江，水資源豐富。(2)排水云溪城區現狀排水體制主體為雨、污分流制，部分老城 區采取截流式合流制。污水經市政污水管網收集后排至污水 處理廠，雨水經排水溝、渠等排入河道。云溪區污水處理廠 及收集管網工程已正式啟動建設，可與企

25、業內部管網相連 接，日處理能力達 4萬噸，企業在初步進行預處理后，通常 在 COK 1000mg/L; BODC 300mg/L; PH=6 9; SS 400mg /L標準時排入污水收集管網，統一處理。云溪中心城區污 水處理廠正在擴建之中，污水處理能力將進一步提升。(3) 供電云溪區內有110KV變電站3座，具有35萬千瓦的日供電 能力。正在新建一座 220KV變電站，可實現雙回路供電(不 間斷供電)，電力能源充裕。(4) 通訊區內全面鋪設開通了寬帶通訊光纜，為全區各行各業進 入信息高速公路提供了條件。電信的網絡規模、技術層次、 綜合服務能力和各項電信經營指標有了質的飛躍。(5) 供氣國家西

26、氣東輸管線在區內設有天然氣供氣管網門站，年 供氣量1億立方米。此外中石化長嶺煉化、巴陵石化可提供 燃料油、液化氣以及氮氣、氫氣、氧氣等工業氣體。-58 -4.0建設項目定位分析4.1項目服務區域概況分析4.1.1服務區域定位云溪城區商務中心項目少，云都商務中心的建設能解云 溪商務市場配臵問題，其服務范圍主要為云溪鎮、云溪鄉、 云溪工業園、巴陵石化及周邊村莊等。4.1.2服務區域社會發展水平云都商務中心服務區域屬于城區的交通、文化、教育、 體育、醫療中心。區域范圍內含蓋了體育館、圖書館、人民 醫院、人民法院、學校、等各類政府機關、企事業單位等。 區域整體社會經濟水平較高，社區服務業較發達，建筑檔

27、次 較高，城市形象美觀。區域主要欠缺大型商務寫字樓場所。4.1.3消費群體分析云都商務中心建成后服務區域內居民普遍文化層次較 高，所從事的職業主要為政府職員、企業管理人員、個體業 主等。區域人均收入水平相對較高，消費理念前衛，注重生 活品質，追求舒適便捷的工作場所。4.1.4服務區域交通情況分析云溪交通便捷，區位優勢突出，屬兩省五縣（區）通衢 之地。京珠高速、隨岳高速、岳潭高速、岳常高速、岳汝高速、107國道以及京廣鐵路、武廣客運專線、岳九鐵路、荊 岳鐵路等多元交匯于此，長江黃金水道環繞西北。臨港產業 新區已啟動建設，以港區為龍頭的沿江物流走廊正在逐步形 成。云溪區沿鐵路南距長沙162公里，北

28、離武漢180公里，沿公路距長沙黃花機場和武漢天河機場均不到2小時車程，沿水路東距九江 500公里，南京960公里，上海1360公里， 西距重慶1150公里。4.2項目功能定位4.2.1服務半徑服務半徑500-2000米，根據道路、河流、鐵路等分割因素，可適當調整。4.2.2服務對象該項目的服務對云溪區各階層的居民為主。4.2.3服務內容提供美觀舒適的商務場地。4.2.4經營方式租賃或整樓自主經營。4.2.5樓宇定位云都商務中心定位為中高檔商務場所。4.3建筑定位 4.3.1建設規模建設規模：項目總占地面積 2015.9平方米，建筑總面 積3670.94平方米，建筑占地面積 595.35平方米，

29、建筑密 度23.6%，綠化用地面積 2930.37平方米，綠化率 48.5%， 容積率1.04。建設內容：建筑物地上主體為鋼混框架結構7層，1層595.35平方米，為大廳和門衛；2層614.79平方米，3-6層 均為595.35平方米，為寫字間和會議室等；7層79.40平方 米，為機房。4.3.2建筑功能要求規模應與居住人口、地域范圍相適應，做到合理布局；電氣消防、人防等配套設施應滿足功能和安全要求。4.3.3建筑形象要求建設項目所在區域社會經濟文化水平較高，城市設施完 善，城市建筑較為高檔。該項目的建設需與周邊建筑相配套， 滿足城市形象要求建設方案5.0建筑設計指導思想與原則5.1.1指導思

30、想建設的標準應與社會發展相適應。本著“以人為本，方 便客戶，布局合理，便于管理”的宗旨，運用現代建筑材料 并通過先進的建筑處理手法，從基地實際出發，緊密結合功 能要求，依據各種現行設計法規、標準和政策，合理布局， 設計好每一平方米的建筑。注重建筑節點的精密組合和外觀 效果，使建筑形態更具生命力和時代感，達到與城市環境共 生的境界，創造出適用、安全、經濟、美觀的設計成果，求 得最好的工程、社會、經濟、環境效益。5.1.2設計原則（1）功能第一的原則。（2）經濟高效的原則。設計要考慮節省投資，節約用地， 減少空間浪費，提高有效使用面積，并使各部分交通簡捷流暢。設計時要考慮節約管理人力，降低維持費用

31、，節約能源（3）環境協調的原則。在市場建設設計時，要特別重視環 境設計，充分保護和利用自然地形和天然資源（如水面、林 木），并注意菜市場運營時污水廢棄物的排放，避免對周邊 環境的負面影響。（4）考慮發展的原則。設計必須考慮到可以預見的將來，當然首先要立足于當前使用的功能，把當前與長遠恰當地結 合起來。全面規劃遠、近期建設項目，一次規劃，逐步實施， 并為可能的改建和發展留有余地。（5）因地制宜的原則。設計首先要根據國情國力，要根據 現實情況，由所提供的地基、投資，及當時當地的技術、經 濟條件進行設計。（6）密切配合的原則。設計需要開發單位與設計方面，以 及規劃、施工諸方面的密切配合。在前期調研，

32、資料搜集、 分析、整理和說明，以及設計進行之中，都應該積極配合， 互相協作。（7）符合規范的原則。應遵循相關規范和標準，滿足建筑 功能和需求功能。5.2項目總體規劃方案5.2.1分層功能設臵建設規模：項目總占地面積 2015.9平方米，建筑總面 積3670.94平方米，建筑占地面積 595.35平方米，建筑密 度23.6%，綠化用地面積 2930.37平方米，綠化率 48.5%， 容積率1.04。建設內容：建筑物地上主體為鋼混框架結構7層，1層595.35平方米，為大廳和門衛；2層614.79平方米，3-6層 均為595.35平方米，為寫字間和會議室等；7層79.40平方 米，為機房。5.2.

33、2停車場地面機動車位10個，非機動車為100個；局部人防兼非 機動車庫。5.2.3動線系統動線主要包括：聯系外部道路、停車場進出動線、行人 動線系統、車輛動線系統和內部人流動線。5.3工程方案5.3.1工程方案選擇的原則（1）滿足功能要求，滿足各分區的朝向、光線、風向、風 速、安全、衛生、防護等要求。合理組織交通流線，配套設 臵機動車和非機動車停車場（庫）。（2）建、構筑物設計方案力求平面功能布臵合理，立面簡 潔但不單調，樸素大方，具有良好的景觀設計效果。（3）根據生產性質和使用功能，確定建筑物的防火、防爆、 防腐蝕的一系列性質，并按照相應規范設計。（4）積極采用現代建筑材料和先進的建筑處理手

34、法，力求 發揮功能效益、美觀效益，節省投資。(5) 建、構筑物結構布臵，造型和構造處理應考慮工藝、 安裝、檢修等一系列要求。建筑結構方案的選擇整體建筑為鋼筋混凝土框架結構，空間布臵靈活。采用 中庭設計，引入自然光線，形成了良好的室內空間和購物氛 圍。層咼如下：一層：5.4米二層：3.2米三層：3.2米四層：3.2米五層：3.2米六層：3.2米七層：3米(2) 基礎型式根據項目所在地的工程地質條件，建筑物采用清水護壁 取土樁，人防圍護采用沉管灌注樁基。框架結構柱基根據工 程地質報告地基處理的要求進行打樁后，一般均為鋼筋混凝 土獨立基礎考慮，圍護結構墻下采用鋼筋混凝土基礎梁。(3) 圍護結構和內外

35、裝修根據該建筑特性，外墻體一般采用多孔磚，內墻采用當 地輕型砌體。外墻裝修材料主要為石材和玻璃幕墻，內墻裝 修材料為瓷磚和涂料。屋面防水用目前建設部批準和頒布的新型技術成熟的 防水卷材，隔熱層為當地慣用材料。建筑門窗采用鋁合門窗 或不銹鋼門窗。5.4配套設施設計方案5.4.1電氣設計（1）電氣系統設計范圍項目電氣系統設計包括強電系統和弱電系統。強電系統 有消防系統、照明系統、動力系統、空調系統、防雷接電系 統；弱電系統有安防系統、IT/綜合布線系統，公共廣播系統、停車庫管理系統、衛星及有線電視系統、巡更系統及物 業管理系統。（2）用電負荷和供電電源電力負荷應根據供電可靠性及中斷供電在政治、經濟

36、上 所造成的損失或影響的程度，分為一級負荷、二級負荷及三 級負荷。本項目一級負荷有消防系統（包括消防報警配線箱 及消防控制中心內的聯動控制，消防泵，消防電梯，防排煙 系統，消防應急照明等）；二級負荷有客運電梯、生活用水水泵及潛污泵；三級負荷為小動力及一般照明系統及其它設備。電源由市電引入二路10kv高壓電纜，變配電室設于 7層。項目用電負荷采用單位面積法估算，經測算項目計算總 用電負荷約為1755kw。（3）供電方案根據用電負荷及地塊情況，本工程設10/0.4kV 變配電室一個。內設10kV配電裝臵室、控制室和電容器室。（4）配電線路配電線路采用星型和樹型混合方式。重載或重要負荷采用星型，普通

37、負荷、小動力及照明采用星型和樹型方式。（5）場區供配電a. 各裝臵配電將按照不同的環境特點及有關規范進行設計，其中包括防腐、防粉塵等特殊場所的供配電設計。b. 線路敷設采用架空、橋架、溝道、直埋等方式。c .照明、避雷、接地按不同的環境特點要求及有關規范進行設計。（7）電氣保護及防雷接地根據 規定，本工程各單體屬于二類防雷建筑物，分別按二類防雷建筑物的要求進行保護。在屋頂采用圓鋼逼雷帶和避雷針作為接閃器，利用建筑 物柱內鋼結構作為引下線，建筑物基礎鋼結構作為防雷接地 基礎。采用扁鋼安裝接地基礎環網及防側擊雷的均壓環。防 雷接地，變壓器中性點接地，電氣設備接地，浪涌保護裝臵 接地組成系統聯合接地

38、。542給水工程用水量。市場用水量采用單位面積法估算，日用水量 約為56t/d ;主要為工作人員生活用水、場地清潔用水，綠 化用水、消防用水及其它用水。水質、水壓。水質符合國家飲用水水質標準；生活用水水壓不小于 0.3Mpa，消防用水水壓不小于 I.OMpa。供水。本項目給水系統采用生活、消防用水分管道供 給方式。項目用水由靖南水廠供應，供水有原埋地市政水管 網接入管引入，供水接入管管徑不應小于DN2505.4.3排水工程排水量。本工程排水主要為生活污水，水量按供水量的80%+，約 45t/d排水方案。根據項目地區的排水條件，場區排水按“雨 污分流”的原則考慮，擬在場區內設臵污水、雨水二個排水

39、 系統。污水：在廁所糞便污水與洗滌廢水將采用合流系統連至 室外污水井，經化糞池沉淀消化后經區內污水管網接入市政 污水管網，其他地方產生的洗淀廢水則由室外廢水井收集后 直接排放至市政系統，進入丹城污水處理廠，污水經處理達 標后排放。本工程地漏或地溝將設臵作污水排放之用。雨水：雨水設計流量根據當地十年的最大降雨量設計 屋面雨水經由天溝經雨水立管排至室外散水坡，再由地面雨 水口和排水溝收集后排至雨水井，所有雨水經所內雨水管道 匯集后排入市政雨水管網。544空調通風設計室外氣象參數冬季空調計算溫度-6 ?濕球溫度28.3 ?夏季空調計算溫度35 ?濕球溫度73 ?空調系統室內設計參數范圍溫度（夏季）溫

40、度度（冬季）相對濕度（% 新風量m3/（h?人）大廳 26+1? 17+1? 65%15管理辦公室 26+1? 17+1? 35%30通風系統設計參數范圍排風量（次/h）備注衛生間15地下車庫6自行車庫5制冷機房6低壓配電房 根據設備散熱量（注：夏季采用強制排風和自然通風設施相結合的方式排除余熱）5.4.5消防設計云都商務中心消防系統包括火災自動報警系統、火災自 動噴水滅火系統，室內室外消防栓系統、手提滅火器。消防 水源由消防水池經消防泵提升至埋地消防環網，再供給各消 防用水點。消防水池用水直接接自原埋地市政水管網接入 管。建筑各層的防火分區、疏散寬度以及安全疏散距離均滿 足消防規范要求。5.

41、5建設方案評價建筑云都商務中心建設規模、 建筑功能滿足市場需求， 所采用的材料先進，處理手法講究，滿足建筑形象要求。建 筑考慮了對周圍可能造成的影響，總體建筑方案較為合理。6.0環境影響評價6.1項目地塊環境現狀6.1.1水環境現狀云溪區大、小水庫水質基本保持良好，水源保護區基本 保持在IH類水質范圍內，部分水區水源受到污染。6.1.2大氣環境現狀云溪區大氣環境的主要污染物是總懸浮顆粒物，其次是 降塵、二氧化硫；二氧化硫年均值和日均值符合大氣二級標 準。6.1.3聲環境現狀目前云溪區聲環境污染主要來源于交通、工業、建筑施 工、社會生活和其他聲源。中心城區的噪聲功能達標區域是 居民文教區、混合區

42、、工業集中區，二超標較嚴重的是交通 干線兩側。隨著中心城區的建設、發展，中心城區功能日趨 合理，聲環境質量有了一定程度的改善。6.2米用的環境保護標準6.2.1環境質量標準大氣環境：執行環境空氣質量標準(GB3095-1996)二級標準；水環境：執行地表水環境質量標準(GB3838-2002)中的川類標準；聲環境：執行執行城市區域環境噪聲標準 GB3096-93中口類標準。622污染物排放標準(1) 廢水項目廢水納入云溪區污水處理廠集中處理，廢水排放可執行污水綜合排放標準(GB8978-1996)中的三級標準。(2) 噪聲施工期噪聲執行建筑施工場界噪聲限值(GB12523-90)。6.3項目建

43、設與運營對環境的影響6.3.1施工期本項目建設內容為云都商務中心，項目施工階段主要污染工序來自各種機械的工作噪聲，打樁和運輸等作業噪聲；施工人員的生活污水， 施工雨污水、打樁泥漿水與場地積水； 施工車輛產生的廢氣，土石方和建筑材料運輸造成地面揚塵 等；開挖基坑、填平場地時產生棄土，在進行主體結構等施 工時產生建筑垃圾。主要污染物及預計量施工期主要污染物及預計量表類型 排放源污染物 產生量噪聲施工機械施工噪聲80100dB固體廢棄物裝潢垃圾建筑廢材5t/m3施工人員生活垃圾50kg/d大氣污染物施工期揚塵TSP無組織排放水污染物施工人員生活污水4t/d632運營期云都商務中心運營期間污染源主要來

44、自配電房、泵房、 機房各類設備產生的工作噪聲；工作人員和市場菜販日常生 活污水、固體廢棄物；賣場清潔污水、固體廢棄物。主要污染物及預計量運營期主要污染物及預計量表類型排放源污染物產牛量噪聲配電房、泵房設備噪聲6075dB運輸車輛交通噪聲7085dB固體廢棄物辦公區生活垃圾50kg/d6.4環境保護措施6.4.1生活污水云都商務中心廢水主要為管理辦公人員的生活污水通過污水管網排放。本項目擬采用以下處理工藝: 642固體廢棄物針對生活性廢物，場區將設垃圾收集處，將廢物集中后， 統一及時清運出場。6.4.3噪聲主要來自配電房、泵房、機房各類設備產生的工作噪 聲。為降低噪聲污染，改善作業環境，盡量選擇

45、低噪聲設備； 加強設備日常維修、更新和操作人員的管理，使所有設備， 尤其是有噪聲污染的設備，能在正常狀況下運行；并對放臵 產噪大的設備的房間采用隔聲門窗，露天噪聲源加設防護 罩。針對人為噪聲，可采用適當的建筑材料和建筑處理手法， 減少影響。6.4.4建設施工環境影響控制（1）建設施工噪聲控制。合理放臵施工機械，盡可能布臵 在對場界外造成影響最小的地點，并在高噪聲設備周圍設臵 掩蔽物。加強施工管理，合理安排施工作業時間，禁止夜間 進行高噪聲作業。以液壓工具代替氣壓工具，打樁應采用液 壓鉆孔、澆注樁頭的低噪聲施工方法。（2）建設施工水污染控制。在施工前期應同步設計好排水 溝和沉淀池，將建筑泥漿水和

46、沖洗水經沉淀分離后的上清夜 排入污水管網，沉淀泥漿應定期外運。建筑廢物應按指定地 點堆放并及時清理，避免因暴雨沖刷而流入附近水體。建議 在施工場地設臵簡易廁所和化糞池，對施工隊伍居住地的食 堂、浴室和廁所污水進行處理。（3）建設施工大氣污染控制。建議施工單位采取以下措施: 開挖時，對作業面和土堆適當噴水，使其保持一定濕度，以 減少揚塵量；開挖的泥土和建筑垃圾要及時運走，避免長期 堆放；確需較長時間堆放在戶外的散粒建筑材料，如黃沙、 碎項目實施進度7.1建設工期云都商務中心建設包括工程前期、土建施工、設備詢 價與采購、設備安裝調試（含系統調試）等過程。建設工期 從土建施工到工程建成竣工預計為 1

47、2個月。7.2實施進度安排根據本項目工程實施各階段工作量和所需時間推算，大 體安排實施進度如下：2011年1月完成項目審批工作；2011年1月開始施工；2011年6月完成主體工程；2011年8月完成建筑裝修和配套設備的安裝并進行工程竣工 驗收。其中建設總工期8個月。8.0投資估算及資金籌措8.1投資估算8.1.1投資估算依據（1）建設項目經濟評價方法與參數（第三版）（2）投資項目可行性研究指南（試用版）（3）建筑工程費用按當地的類似工程建筑造價估算（4）其他費用參照湖南省投資項目其他費用定額及國家有關取費指標估算；（5） 預備費按工程費和其他費用的5%古算；（6）土地購入費按拍賣價估算。（7）

48、 利率按銀行五年以上長期借款利率7.56%計算（8）業主方提供的有關資料8.1.2建設投資估算本估算的范圍包括土建工程、配套系統工程的建設費。本項目建筑設計較為高檔，建設投資估算以建筑設計標準為 依據，投資估算要滿足建筑設計要求。按照建設項目經濟 評價方法與參數（第三版）的規定，將建設投資的估算分 為工程費用、工程建設其他費用和預備費三部分，分別估算建筑工程費、建筑工程費依據相關專業所提供的建（構）筑物工程量和單位造、價指標估算，單位造價指標的確定參照 湖南省同類項目造價水平，并按現行價格水平予以調整。 本項目建筑工程費用估算為300萬元。建筑工程費建筑工程費用估算表序號 名稱 數量（m2 單

49、位造價500（ +-）（元 /m2）金額 500（-+）建筑工程地下建筑335500 584人防50地上建筑112100 240綠化80安裝工程20給排水及消防系統47電氣系統20通風系統47 空調系統20弱電系統6 室外安裝工程 14合計300工程建設其他費用。根據湖南省工程建設其他費用定額（2003 ），本項目工程建設其他費用中主要包括地價、建設管理費、可行性研究費、勘察設計費、市政工程設施、工程監理費、環境影響評價費、建設單位臨時設施費等，估算金額分別為 6萬元、6萬元、5萬元、5萬元、7萬元、3萬元，合計為32萬元。工程建設其他費用估算表項目計費依據比例估算金額土地使用費按標準計征市政

50、設施費用建筑面積60元/平方米建設管理費用建筑工程投資2%勘測設計費建筑工程投資0.5%臨時設施費建筑工程投資1%可行性研究費 5合計300預備費。預備費包括基本預備費和漲價預備費。根據國家有 關規定，目前一般不計漲價預備費；基本預備費按照工程建 設費用和其他費用之和的 5%計算。建設投資。以上合計為建設投資，其估算值為1000萬元。8.1.3建設期利息項目建設投資300，建設總工期12個月，計算期為0.8 年，貸款年利率按 7.20%計，估算建設期利息為 52萬元。8.1.4項目總投資項目總投資為300萬元，其中建設投資 280萬元，建設 期利息20萬元。8.2資金來源與籌措云都商務中心概算

51、全部建設投資約為300萬元，資金來源為自籌。9.0財務評價 9.1評價依據（1）建設項目經濟評價方法與參數（第三版）；（2）投資項目可行性研究指南（試用版）；（3）國家有關稅收政策及湖南省、岳陽市的相關收費政策；（4）項目建設單位提供的相關資料；（5）財務基準收益率取 8%9.2基礎數據與參數9.2.1財務價格云都商務中心在運行過程中主要消耗水、電，其價格均 采用目前市場價格，分別為2.05元/噸、0.57元/千瓦時；污水處理費為0.8元/噸。9.2.2計算期根據項目實施進度、實際情況以及行業有關規定，確定 本項目計算期為15年，從投資發生年2011年開始為第1年 9.2.3其他計算參數其他計

52、算參數按照國家和行業以及地方有關法規并結合項目的具體情況選取。房屋建筑物折舊年限取 20年，殘值率按照5%計，采用 平均年限法計算。維修費按照固定資產原值（不含建設期利息）的2%計取。人工工資及福利費按人均 2000元/月測算。土地購臵費按50年平均攤銷計算。營業收入根據建設單位提供的有關資料測算。營業收入估算云都商務中心項目營業收入主要來自出租或整體交易。9.4成本費用估算總成本費用采用生產要素估算法估算。（環境保護費）項目達產后年經營成本為53萬元，其中動力費22萬元，人員工資及福利26萬元，修理費5萬元。9.5盈利能力分析根據2007年3月16日通過的中華人民共和國企業 所得稅法企業所得

53、稅稅率按25%計。項目投資財務內部收益率15.21%財務凈現值（ic=8%）130萬元投資回收期10年 稅后:項目投資財務內部收益率10.31%財務凈現值（ic=8%）100萬元投資回收期（靜態）13年9.6償債能力分析云都商務中心銀行長期借款為300萬元，貸款年利率計7.20%，還款資金來源包括折舊、攤銷及未分配利潤。經測算，貸款償還期為13年（含2年建設期）。9.7財務評價結論通過對項目進行財務經濟分析計算，財務凈現值大于零，財務內部收益率大于基準收益率。項目具有較好的盈利 能力、較強的償債能力，項目的經濟效益較穩定。綜合上述 分析可以看出，本項目在技術上先進，經濟上合理，操作上 可靠，投

54、資回收期較短且風險小，項目可行。10.0社會評價 10.1項目對社會的影響分析 10.1.1項目對所在地區居民收入的影響云都商務中心作為云溪城市基礎設施重要硬件建設項 目，建成后對于附近的現代化辦公氛圍將起到積極促進作 用，將促進居民提供城市服務，增加一定收入。10.1.2項目對所在地區居民生活質量的影響隨著社會的快速發展，人民群眾的生活節奏越來越快， 生活水平也大幅提高。繁忙的工作中，人們更加重視生活的 質量，期望方便舒適的商務、辦公、工作環境。云都商務中 心建成后，將解決商務市場配套問題。有了良好的生活環境 和高品質的生活質量，才能使人們工作起來精力充沛，提高 工作效率，同時降低生病的概率

55、，減少醫藥費用的開支，給 社會發展帶來經濟效益。云都商務中心的建立將大大提高城 區居民生活質量。10.1.3項目對地區城市環境的影響云都商務中心的建立將吸納附近商務會所市場，提升區 域的商務辦公市場管理水平，使其走上規范化。該市場建筑 材料先進，建筑手法新穎，達到了理想的外觀效果，將作為 云溪鎮乃至整個云溪城區的名片出現，提升城市形象10.1.4項目對當地社會服務容量、基礎設施的影響云都商務中心項目所在地的供水、供電、供熱等基礎配 套設施較好，可基本保障項目運營所需；運營期的廢水和廢 棄物將通過收集處理后統一排放。項目實施不會給當地基礎 服務容量形成壓力。10.2項目與所在地區互適性分析10.2.1交通狀況云都商務中心建成后，所在地人流、車流將有很大的增 量，對交通將有更高的要求。云都商務中心地理位臵十分優 越，周圍的交通條件較好。因此，