1、房地產估價理論與方法第3章 房地產估價方法市場法n7、選取可比實例：可比實例房地產應是估價對象的類似房地產可比實例房地產應是估價對象的類似房地產; 區位相近區位相近 用途相同用途相同 權利性質相近權利性質相近 檔次相當檔次相當 規模相當規模相當第3章 房地產估價方法市場法n7、選取可比實例：可比實例的交易類型應與估價目的吻合可比實例的交易類型應與估價目的吻合;可比實例的成交日期應盡量接近估價時點；可比實例的成交日期應盡量接近估價時點；可比實例的成交價格應盡量為正常價格。可比實例的成交價格應盡量為正常價格。第3章 房地產估價方法市場法n8、可比實例成交價格的處理統一付款方式課堂練習課堂練習1 某

2、宗房地產的成交總價為某宗房地產的成交總價為3030萬元，首付款萬元，首付款20%20%，余款于余款于6 6個月后一次性支付。假設月利率為個月后一次性支付。假設月利率為0.5%, 0.5%, 計算在成交日期一次性付清的價格。計算在成交日期一次性付清的價格。統一價格表示單位建筑面積、套內建筑面積；建筑面積、套內建筑面積；土地單價、樓面地價；土地單價、樓面地價；第3章 房地產估價方法市場法n8、可比實例成交價格的處理統一幣種和貨幣單位美元、港幣與人民幣之間的換算，一般采用可美元、港幣與人民幣之間的換算，一般采用可比實例成交日期的匯率進行換算；比實例成交日期的匯率進行換算；第3章 房地產估價方法市場法

3、n8、可比實例成交價格的處理統一面積內涵： 面積價格換算公式n8、可比實例成交價格的處理第3章 房地產估價方法市場法統一單位面積： 面積單位換算公式第3章 房地產估價方法市場法n8、可比實例成交價格的處理：1公頃公頃10000平方米平方米15畝畝1畝畝666.67平方米平方米1平方英尺平方英尺0.09290304平方米平方米1坪坪3.30579平方米平方米n8、可比實例成交價格的處理第3章 房地產估價方法市場法甲甲乙乙兩宗面積過小的土地合并為一宗面積適當的土地n8、可比實例成交價格的處理第3章 房地產估價方法市場法p甲、乙兩宗地相鄰，面積過小，使用不方便，價值不高，目前市場價格分別為50萬元、

4、30萬元；p合并后面積增大，方便利用，價值提升至120萬元，增值40萬元；p若土地甲擁有者購買土地乙，土地乙最后的成交價可能為3045萬元。n8、可比實例成交價格的處理第3章 房地產估價方法市場法交易情況修正方法交易情況修正方法關鍵點：關鍵點： 修正系數以正常價格為基準確定！修正系數以正常價格為基準確定！n8、可比實例成交價格的處理第3章 房地產估價方法市場法交易情況修正方法交易情況修正方法交易稅費修正公式第3章 房地產估價方法市場法課堂練習課堂練習2 某宗房地產的正常成交價格為某宗房地產的正常成交價格為25002500元平方米，元平方米，賣方應繳納的稅費為正常成交價格的賣方應繳納的稅費為正常

5、成交價格的7 7，買方應，買方應繳納的稅費為正常成交價格的繳納的稅費為正常成交價格的5 5。請計算賣方的。請計算賣方的實得金額和買方的實付金額。實得金額和買方的實付金額。n8、可比實例成交價格的處理第3章 房地產估價方法市場法關鍵點：關鍵點： 交易日期調整系數應以成交日期時的價交易日期調整系數應以成交日期時的價格為基準來確定！格為基準來確定！第3章 房地產估價方法市場法課堂練習課堂練習3 某宗房地產某宗房地產20112011年年6 6月月1 1日的市場價格為日的市場價格為38003800元元平方米，現需要將其調整到平方米，現需要將其調整到20112011年年1010月月1 1日。已知該日。已知

6、該類房地產類房地產20112011年年4 4月月1 1日至日至1010月月1 1日的市場價格指數分日的市場價格指數分別為別為110.61110.61、110.0110.0、109.7109.7、109.5109.5、108.9108.9、108.5108.5、108.3108.3（以（以20092009年年1 1月月1 1日為日為100100）。請計算該房地產）。請計算該房地產20112011年年1010月月1 1日的市場價格。日的市場價格。第3章 房地產估價方法市場法課堂練習課堂練習4 某宗房地產某宗房地產20112011年年6 6月月1 1日的市場價格為日的市場價格為25002500元元平

7、方米，現需要將其調整到平方米，現需要將其調整到20112011年年1010月月1 1日。已知該日。已知該類房地產類房地產20112011年年4 4月月1 1日至日至1010月月1 1日的市場價格指數分日的市場價格指數分別為別為99.699.6、98.798.7、97.597.5、9898、99.299.2、101.5101.5、101.8101.8（均以上個月為）。請計算該房地產（均以上個月為）。請計算該房地產20112011年年1010月月1 1日日的市場價格。的市場價格。第3章 房地產估價方法市場法課堂練習課堂練習5 評估某宗房地產評估某宗房地產20112011年年7 7月月1 1日的市場

8、價值，選取日的市場價值，選取的可比實例中有個可比實例的成交日期為的可比實例中有個可比實例的成交日期為20102010年年1010月月1 1日、成交價格為日、成交價格為35003500元平方米，另獲知該類房元平方米，另獲知該類房地產的市場價格地產的市場價格20102010年年6 6月月1 1日至日至20112011年年3 3月月1 1日平均日平均每月比上月上漲每月比上月上漲1.5%1.5%，20112011年年3 3月月1 1日至日至7 7月月1 1日平均日平均每月比上月上漲每月比上月上漲2 2。對該可比實例的價格進行市場。對該可比實例的價格進行市場狀況調整。狀況調整。第3章 房地產估價方法市場

9、法課堂練習課堂練習6 某個可比實例某個可比實例20112011年年1 1月月3030日的價格為日的價格為20002000美元美元平方米，該類房地產以人民幣為基準的價格變動平方米，該類房地產以人民幣為基準的價格變動平均每月比上月上漲平均每月比上月上漲0.2%0.2%，假設人民幣與美元的市，假設人民幣與美元的市場匯率場匯率20112011年年1 1月月3030日為日為1 1美元美元6.84506.8450元人民幣，元人民幣，20112011年年9 9月月3030日為日為1 1美元美元6.70506.7050元人民幣。將該可元人民幣。將該可比實例的價格調整到比實例的價格調整到20112011年年9

10、9月月3030日。日。第3章 房地產估價方法市場法課堂練習課堂練習7 某個可比實例某個可比實例20112011年年1 1月月3030日的價格為日的價格為20002000美元美元平方米，該類房地產以人民幣為基準的價格變動平方米，該類房地產以人民幣為基準的價格變動平均每月比上月上漲平均每月比上月上漲0.3%0.3%，假設人民幣與美元的市，假設人民幣與美元的市場匯率場匯率20112011年年1 1月月3030日為日為1 1美元美元6.84506.8450元人民幣，元人民幣，20112011年年9 9月月3030日為日為1 1美元美元6.70506.7050元人民幣。將該可元人民幣。將該可比實例的價格

11、調整到比實例的價格調整到20112011年年9 9月月3030日。日。n8、可比實例成交價格的處理第3章 房地產估價方法市場法直接比較法：以估計對象房地產狀況為基準，將直接比較法：以估計對象房地產狀況為基準，將可比實例房地產狀況與它逐項比較、打分；可比實例房地產狀況與它逐項比較、打分；間接比較法：設定一個標準，將估計對象及可比間接比較法：設定一個標準，將估計對象及可比實例的房地產狀況均與它逐項比較、打分。實例的房地產狀況均與它逐項比較、打分。n9、比準價格的綜合估算與求取第3章 房地產估價方法市場法算術平均法：簡單算術平均、加權算術平均中位數法眾數法第3章 房地產估價方法市場法課堂練習1、現需

12、評估某宗房地產2004年10月末的價格，選取的可比實例成交價格為2500元平方米，成交日期為2004年1月末，該類房地產自2003年7月末至2004年6月末每月價格遞增1，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月價格上漲20元平方米。該可比實例在2004年10月末的價格為多少？第3章 房地產估價方法市場法課堂練習2、某總房地產交易，買方付給賣方2500元平方米，交易稅費均由買方負擔。已知該地區的房地產交易，賣方按正常價格的5繳納有關稅費；買方按正常價格的3繳納有關稅費，則該宗房地產的正常成交價格最接近于多少？第3章 房地產估價方法市場法課堂練習3、評估某總房地產2005年9月末的價格

13、，選取的可比實例成交價格為3000元平方米，成交日期為2005年1月末，該類房地產自2005年1月末至2005年9月莫的價格每月與上月的變動幅度為。1.5%、2.5%、0.5%、1.5、2.5%、1.0%、1.5%、1.5%、0%。則該可比實例在2005年9月末的價格是多少？第3章 房地產估價方法市場法課堂練習4、某宗地的面積為1000平方米，采用市場法進行評估。通過三宗可比實例求出的比準價格分別為2130元平方米、2190元平方米、2220元平方米。如果賦予這三個價格的權重分別為0.3、0.4、0.3，則采用加權算術平均法得到的比準價格為多少？第3章 房地產估價方法市場法課堂練習5、對一宗年

14、限50年的土地交易估價，搜集了三宗土地出讓年限50年的土地交易實例作為可比實例，有關資料如下：實例實例交易價格交易價格交易情況交易情況交易日期交易日期房地產狀況房地產狀況a2200正常正常2006年年3月月20日日比估價對象劣比估價對象劣3%b2050正常正常2005年年12月月30日日比估價對象劣比估價對象劣8%c2380比正常價格高比正常價格高3%2006年年5月月30日日比估價對象優比估價對象優5%已知從2005年11月2006年10月地價逐月上升0.5，求該宗地的市場價。第3章 房地產估價方法市場法課堂練習6、某總可比實例房地產2006年1月30日的價格為500美元平方米，該類房地產以人民幣為基準的價格變動率平均每月比上月下降0.7；假設人民幣與美元的市場匯率2006年1月30日為1美元7 .98元人民幣，2006年9月30日為1美元 7 .95元人民幣，則將該可比實例調整為2006年9月30日的價格約為多少？第3章 房地產估價方法市場法課堂練習：可比實例可比實例a可比實例可比實例b可比實例可比實例c成交價格成交價格4800元平方米元平方米560美元平方美元平方米米5000平方米平方米成交日期成交日期2004年年12月月31日日2004年年12月月31日日2005年年1