1、國資物業企業生存之困 國資物業企業生存之困 本人作為北京一家三級別物業企業的經理，從事物業物業管理10多年，親歷經濟大環境以及社會各項制度的變化，感到隨著社會經濟的開展，國資物業管理企業生存環境越來越惡劣。 一、物業企業的本錢越開越高 1、物業企業人員工資逐年提高 隨著近年北京市最低工資標準的逐年提高，物業員工的保安、保潔以及維修管理人員根本上都是壓著最低工資走的。所以這些人員的工資標準也是逐年提高。物業效勞企業是勞動密集型行業，人力資本是物業本錢中總主要的局部。如，北京市最低工資從2004年的545元漲到2021年的1560元，也就是說2021年人工最低工資標準是04年的2.86倍。 伴隨著

2、工資的上漲，是社保制度的日益完善，而這又加重了企業的負擔。根據 2021年1月起實施，企業必須給農民工上四險。用人單位承當的局部，其中養老險，比例為20%；醫療保險，單位承當的比例為6%；失業保險為1%；工傷保險為0.5%；合計27.5%。以2021年北京市最低工資為基數1560元，計算，企業負擔的四險費用為1560*27.5%=429元。 由于最低工資的定義，是指員工扣除四險后拿到手的實際工資，所以員工的稅前工資也就大大超過1560元，再加上員工每年的過節費，獎金，計算四險的基數工資超過1560元，根據我單位的實踐，目前根本上企業負擔的每個人最低的四險費用為1000元左右。1560+1000

3、=2560元，2560/545=4.70倍。也就是說與2004年相比擬，企業負擔的員工工資費是20014年的4.70倍。 2.新勞動法中關于加班費的規定 新的來勞動法中關于加班費的規定，對物業企業很不利。用人單位安排加班，根據不同情況，應給員工150%、200%、300%的標準給加班費。由于物業企業是全天24小時效勞，節假日無休息，所以就帶來加班工資高企的現象。實踐中，許多物業效勞企業并不是按照勞動法中嚴格規定給的加班費，但是這給員工離職后勞動糾紛埋下隱患。 3、物價上漲帶來的非人工本錢增加 包括：小修費、辦公費、保險費等。 物價的上漲帶來物業企業此項負擔相應上漲。根據國家統計局數據，2004

4、年-2021年的物價上漲cpi指數如下： 求出product=1.32，也就是說以cpi基數來計算，2021年的物價是2004年物價的1.32倍，也可以近似的估算物業負擔的非人力本錢2021年是2004年的1.32倍。 二、國營企業的特點決定了不能回避本錢提高的事實 1、 國企物業的四險標準必須無折扣的負擔。實踐中，也許有些民營、私企可以不給員工上四險，回避勞動本錢增加風險。但是國企不行，只要員工投訴，必須無條件補齊。 2、 同樣的問題，是員工加班費的計算。國企物業也必選按勞動法的規定給員工計算各項夜值班費、節假日加班費等。雖然實踐中，有的國企并沒有按照相應150%、200%、300%的標準給

5、加班費，但是許多員工在離職后，進行勞動仲裁、直至法院訴訟，索要沒有按正常的待遇支付的加班費。這樣的情況下，物業企業多半敗訴，不但要支付巨額加班費，還有支付相應的罰金、滯納費，嚴重增加了物業企業的負擔。 三、目前的狀況是 物業效勞企業目前的狀況，是物業效勞這塊普遍虧損 以我單位為例，除了個別寫字樓外，其余物業效勞的居民樓等根本上普遍虧損，而且虧損有每年逐步增大的趨勢，現在根本上就是吃老本、或者以供暖、停車等其他收入來抵消物業虧損。 以我單位管理的索家墳56號公寓為例，總建筑面積11000平米，全樓總物業費總收入為 1年30萬元，而該樓總共有2個出入口，1個消防中控室，總需設置12名保安，1個保潔

6、、1個管理員、1個水電工，總人數15人，每人工資加四險按最低3000元計算，3000*15*12=54萬元，不包括水電費，給電梯公司效勞費、其他小修費、管理費等，單人工這塊1年就虧損24萬元。而隨著最低工資每年逐步提高，這個虧損也會逐年增加。 四、 面對困境，國資物業效勞企業應對的策略 1、能否退盤 市場經濟下，企業以盈利為目的。假設果企業是獨立自主的、理性的個體，那么企業會選擇在效勞虧損的情況下自動退出，也就是說的退盤。那么就可以止損。對于一般物業來說，這是個明智的選擇。但是對于國資物業來說，情況比擬復雜。 由于國資企業領導要考慮更多的是安定團結的局面，虧損的物業管理區域，國資退出以后，誰來

7、接？如果沒有企業接盤，那么造成管理混亂，垃圾堆成山，居民的日常供水等都不能保障。那么這種情況下，國資物業是不可能退盤的。 2、不能退出的情況下怎樣考慮止損盈利呢？ 管理區域一體化策略 物業企業效勞有個規模經濟問題，你效勞的區域越小，你人工本錢越高，效勞區域逐步增大，可以降低單位物業效勞面積的本錢，來增加物業效勞收益。 以我單位管理區域為例，管理的幾個樓全是1個樓1個物業效勞區域，這樣無形之中，增加了保安出入口數目、管理效勞點的設置，相應大大增加收費人員以及保安、維修人員的數量。 為了解決這個問題，我建議，應該考慮與周邊樓盤的物業效勞企業整合，由一個效勞企業來管理成片的樓盤，形成一個較大的，相對

8、集中的物業效勞區域，這樣才能形成規模經濟，降低效勞本錢。 提高物業費標準 這是另外一個解決物業企業虧損的問題。但是難度比擬大，需要物業效勞企業與業主進行充分協商，征得業主的同意。但是在我國目前居民的消費意識里，很難提高物業費標準，別是國資物業，老百姓認為，我就是不提高物業費標準，你們共產黨的企業也不能不管。需要無物業效勞企業再首先提高自己的效勞水平，然后以理服人，拿出物業費調高的原因，列出個性明細，以求得出業主的理解以及支持。 減員增效 這也是物業效勞企業目前為了維持生存的方法之一。許多企業通過提高物業企業技術含量來減員增效。如：在地下車庫，出入口設置自動化的刷卡機來減少保安人員數量；寫字樓通過使用地面自動清洗機來減少保潔人員數量；通過提高維修人員績效工資來減少水電工數量等。 是這個方法也是有局限性的，如而每個保安崗的人員設置是固定的，按勞動法規定每人每天上班8小時，必須4人1崗是不能減人的。同時提高員工的勞動強度，也要考慮員工的承受力問題。 參考文獻： 【1】 ?北京市農民工根本養老保險的補充通知?2021年 【2】 ?北京市社會保險基金管理中心關于農