1、淺析倒按揭在我國的發展空間隨著我國老齡化進程的不斷加快， 社會養老負擔逐年加重， 解決 老年人養老資金問題已成了一項重大課題。 在我國社會養老體系尚未 有效運行、養老資金極度匱乏、 “未富先老”的狀況下，倒按揭這一 新興泊來業務， 已在我國悄然興起。 筆者在此簡要分析了倒按揭的內 涵和特點， 同時指出倒按揭在我國可能要遭遇到的困境， 并給出了基 本的解決方案。一、倒按揭的內涵倒按揭模式是一項新的金融產品舶來品， 其源于上世紀 80年代中 期美國新澤西州一家銀行，經過多年發展， “倒按揭”在美國、加拿 大等國家日趨興旺。 隨著南京湯山溫泉留園養老院這個中國第一個試 行“以房換養” 政策的養老機構

2、的出現，這一作為發達國家房產養老 模式“復制品”的“倒按揭”業務在我國已悄然興起。倒按揭被稱為“住房反向抵押貸款”或“住房逆向抵押貸款”， 是指擁有房屋完整產權且達到一定年齡的老年人 （抵押人） 將自有住 房的產權抵押給金融機構（貸款人） , 金融機構對借款人的年齡、預 計壽命、房屋的現值、 未來的增值折損情況及借款人去世時房產的價 值進行綜合評估后，按其房屋的評估價值減去預期折損和預支利息， 并按人的平均壽命計算 , 將其房屋的價值分攤到預期壽命年限中去， 即將房屋價值轉化為現金，然后按月、按季、按年或一次支付現金給 借款人，借款人無需支付利息和償還本金， 直到作為借款人的房屋所 有權人死亡

3、或者永久搬離。借款人可以定期領取年金以滿足日常消費開支、 醫療保障需求和 其他方面支出， 且在獲得現金的同時， 將繼續獲得房屋的居住權并負 責維護。當借款人去世后，金融機構獲得房屋的產權，并進行銷售、 出租或者拍賣， 所得款項用來償還貸款本息， 同時金融機構還享有房 產升值部分的權力，即“抵押房產、領取年 （ 月）金 ”。因這一過程像是把抵押貸款業務反過來進行操作 , 如同金融機構 用分期付款的方式從借款人手中買房， 所以被也被稱為“反向（ 逆向） 抵押貸款”，又被通俗的稱為“以房養老”或“以房換養”。二、倒按揭與我國現有按揭制度的異同（一）、相同點1、借款人與抵押人均為同一人。我國按揭制度中

4、，借款人為購 房人，購房人以其購買的現房或期房作為抵押物向銀行申請辦理按 揭，抵押人與借款人均為購房者；倒按揭業務中，借款人為達到一定 年齡的老年人，用于抵押的房產必須是老年人自身持有或夫妻共有的 房產，借款人與抵押人同一人。2、客體相同，倒按揭與按揭的標的物均為不動產。我國的按揭 雖源于英美法上的按揭制度， 卻已依我國國情及現狀進行了改良， 主 要適用于不動產中的房屋買賣關系。 倒按揭業務的客體， 僅為達到一 定年齡的老年人所持有的房產， 客體范圍較我國按揭制度所指向的客 體更為狹小。3、均由金融機構依確定指標評估后，將房產作價，給付申請人 貸款。在我國現有按揭業務中，金融機構依據房屋售價，

5、土地價格等 因素結合貸款人申請的貸款使用年限， 核定房產抵押價值， 即核定貸 款數額， 貸款一次性給付購房人； 在倒按揭業務中金融機構依據房屋 現值，可使用年限，核定貸款數額。并結合貸款人預期壽命核定每期 給付額，貸款分次分期給付申請人。（二）、主要不同點1、倒按揭與我國按揭制度最大的不同點在于，房屋所有權事實 上是否發生轉移。 我國按揭制度中， 各個銀行在辦理按揭貸款時并不 要求一定有特定財產權利特別是所有權的轉移， 但都必須將房屋權利 證書交銀行保管， 而房屋所有權證書上所記載的主要內容主要是所有 權。單純的房地產權證書的轉讓，并不轉移所有權，不發生物權變動 的效力。銀行要求借款人將權利證

6、書轉給自已保管， 只是為了防止一 屋多賣現象的發生， 防止借款人隨意處置按揭房產， 銀行并不享有對 標的物的所有權。而在倒按揭業務中，擁有房屋的所有權的老年人用“抵押”的方 式將房屋的所有權轉移給了金融機構， 金融機構根通據其所掌握的平 均生命表、 并結合老年人身體狀況經過一系列精算， 將核定的房產抵 押價值分攤到投保人的預期壽命年限中去。 金融機構依合同約定， 按 期向老年人支付養老資金。 申請辦理倒按揭業務的老人失去了房屋的所有權，但在合同生效直至其死亡期間， 其依然擁有對房屋的使用權， 但當其死亡以后，金融機構將收回對房屋的所有權。2、行為主體不同。我國目前的按揭制度利用購房人（借款人）

7、、 開發商、貸款銀行三方的制衡關系，維系了房屋買賣關系、借貸關系 的穩定。行為主體涉及三方當事人。而倒按揭業務中僅債務人（申請 辦理該項業務的擁有房屋產權的老人）、債權人兩方當事人。此外兩 者對貸款主體的資格要求也不同， 我國按揭業務操作中多數銀行均規 定， 60歲以上人員不具備貸款申請條件，即使是 50歲的貸款申請人， 也規定期貸款期限不得超過 10年，主要原因是考慮貸款歸還的資金來 源問題，而倒按揭業務主體資格要件卻與其恰恰相反。3、傳統的住房按揭貸款，是買房者在支付一定的房款后，其差 額款通過以所購房屋作抵押向銀行貸款， 然后由買房者在一個較長時 間內分期償還給銀行， 貸款本金隨著分期償

8、還而下降， 買房者自身負 債減少，自有資產增加。倒按揭貸款則不同，其放貸對象是有住房的 老年人，其特點是分期放貸，一次償還，貸款本金隨著分期放貸而上 升，負債增加，自有資產減少。4、貸款不能清償時的處置方式不同。在我國的按揭業務中，如 果按揭人不履行義務，即到期未還本付息時，或由法院主持拍賣，所 拍價款用于還款； 或由房地產開發商將按揭標的物回購， 再用回購款 清償按揭人尚未償付的貸款本金及利息， 剩余部分退還給購房人； 或 第三人出價高時，由第三人購買。倒按揭業務中，貸款人在抵押人去 世或永久搬離后， 有權出售房產且有權取得房產售價與所支付金額間的全部差價。 貸款人無需在法院主持下履行拍賣手

9、續， 而是依雙方在 合同中的已約定方式直接處置抵押房產。三、倒按揭業務的風險與防范措施對于任何一項金融業務而言， 都是收益與風險并存的。 倒按揭業 務受我國立法、 經濟等相關外部條件影響和制約， 加之業務本身自有 問題的存在，在適用和開展此項業務過程中也存在著一定風險。房地產相關法律政策空白， 使倒按揭業務的辦理受阻。 我國目前 土地管理法規所規定的住宅用地的土地使用權最長僅為 70年，而老年 人在倒按揭業務中用于抵押的房產不同于商品房按揭中的新房買入， 抵押時大多已有若干年的使用期， 倒按揭業務因依老人生存年限確定 其期限應不少于 20年左右，等到 20年后銀行取得房屋產權時， 土地使用年限

10、往往所剩無幾， 在國家相關政策對土地使用年限如何延續未能明確界定之前， 銀行開辦此項業務將可能面臨較高風險。 另外對于倒按揭業務中貸款銀行所取得的房產增值部分，是否可豁免房產增值部分所得稅； 與未來遺產稅的征收如何銜接等，都對于金融機構是否開辦此項業務至關重要倒按揭貸款是一種無追索權的金融合同，對借款人沒有收入方面的要求，并涉及到未來的貸款發放、 未來宏觀經濟環境的變化 （ 利率、 房產價值波動等 ） 、借款人壽命與道德的不確定性等諸多因素都會影 響將來貸款的償還。對貸款人來說，倒按揭貸款風險的最終表現是， 當貸款到期時，作為貸款唯一保證的抵押品的房產價值低于已發放貸 款余額，貸款無法全部收回

11、，貸款人遭受損失。對于借款人而言，面 臨的風險主要是貸款人破產或者倒閉， 無法領取全部貸款。主要包括 如下可能導致貸款機構損失的業務風險。壽命風險。又稱“長壽風險”，長壽風險是與信息不對稱及因信 息不對稱產生的逆向選擇緊密相關的。借款人對自己的身體健康狀 況、既往病史較之貸款人有相對優勢，借款人有可能在申請貸款階段 隱瞞或回避不利于自身的相關信息，利用這種相對優勢來最大化自己 的利益。在倒按揭業務中，貸款人面臨著借款人的壽命大于預期壽命 從而導致貸款數額高于房產價值的風險。由此產生的逆向選擇往往使 貸款人處于不利境地。但長壽風險是可以分散化的風險，其化解方法 是通過聚集大量的反向抵押貸款可以有

12、效控制長壽風險， 這是因為人 的壽命符合“大數定律”。即：一個貸款因借款人長壽所導致的損失 可以由另一個借款人短壽的收益抵消。房價波動風險。倒按揭業務中的貸款人對于抵押人是無追索權 的，即使借款人的實際生存年限超過了合同預期壽命年限，或出現貸 款額度超過房屋市場價值的情況時，導致所出售抵押房產所能得到的 資金不足以彌補貸款本金及利息時，貸款人也不能要求抵押人以其它 資產來抵償貸款，更無權就超過部分向借款人的其它繼承人追償。對于辦理倒按揭貸款的機構來講，面臨的風險是當貸款到期時，如借款 人永久性搬遷、死亡，累計的貸款額及應計利息可能超過貸款到期后 所收回的房地產價值。當貸款到期時，即房產出售時，

13、如果房產售價 低于累積的貸款額，在無其它保險的情況下，金融機構將要面臨損失； 在價格恰好等于累積價格時，借款人償清了貸款，金融機構無損失； 當售價高于累積貸款額時，金融機構可以獲得房產升值收益。 房價波 動的不確定性帶來了貸款機構潛在損失風險， 國外學者研究證明房價 的波動遵循隨機游走的特點，即具有不可預測性。為此，貸款機構將 采取何種方式將從老人手中取得的不動產予以變現， 變現過程中如何 少受損失，就成了倒按揭業務能否盈利的標志。 減少或規避由此而可 能造成的損失，除了在出售房地產的時候把握市場時機， 還需要事前 控制定期發放的貸款額，使最終累計的貸款本金及利息額控制在到期 時的房地產價值之內。通過聚集不同地區房地產市場上足夠數量的倒 按揭貸款，可以降低房產價值波動風險。地區性經濟不景氣導致房產 價值降低的風險，可以通過在不同地區開辦大量的反向抵押貸款業務 進行分析，但是全國性的經濟衰退導致房產價值降低風險卻是不可分 散。利率風險。利率風險是倒