1、沐尚準(zhǔn)四星級酒店項(xiàng)目策劃書 第一節(jié)項(xiàng)目概況.2第二節(jié) 背景分析.221 政策分析 .22 . 2市場分析32 . 3選址分析3第三節(jié) 目前星級酒店現(xiàn)狀及趨勢.4 第四節(jié)經(jīng)營定位.441 定位基本理念 . 44 . 2定位主要依據(jù).54 . 3經(jīng)營理念.5第五節(jié) 功能布局與建設(shè)基本思路.65 . 1功能設(shè)置.65 . 2酒店設(shè)計建議.75 . 3酒店建設(shè)標(biāo)準(zhǔn).10第六節(jié) 投資進(jìn)程與前景展望.126 1 投資進(jìn)程 . 126 2 前景展望 . 13 第一節(jié) 項(xiàng)目概況11 項(xiàng)目名稱xxxXX 生態(tài)溫泉大酒店（暫定）1 2 發(fā)起單位XX 開發(fā)公司1 3 企業(yè)性質(zhì)有限責(zé)任公司1 4 地 址中國？河北？x

2、xx縣1 5 投資總額1600,000,00 元人民幣第二節(jié) 背景分析2 1 政策分析 伴隨著中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長以及社會消費(fèi)水平的與日俱增， 以勞動密 集為主要特征的第三產(chǎn)業(yè)也必將得到新的支持和發(fā)展。項(xiàng)目所在地 xxx 縣及項(xiàng)目輻射周邊半徑 15 公里內(nèi)的尚村工業(yè)區(qū)均無 高星級酒店與高檔次商業(yè)中心， 項(xiàng)目建成后將彌補(bǔ)這一空白， 成為高 新區(qū)的重要服務(wù)配套項(xiàng)目與政府形像工程，項(xiàng)目與 xxx 縣政府合作， 項(xiàng)目的啟動與建設(shè)必將得到 xxx 縣政府的關(guān)注和支持。2 2 市場分析xxx 縣人口 33 萬人，項(xiàng)目所能輻射范圍人口可達(dá) 10 萬，單單縣城 范圍內(nèi)便有中小型企業(yè) 1000 多家，流動與非流動

3、人口過 10 萬.2010 年全縣國民生產(chǎn)總值完成 88.8 億元，財政收入完成 10.6 億元，出口創(chuàng)匯 1.09 億美元；利用外資 684 萬美元，本地居民的 消費(fèi)理念雖然較為理智，但消費(fèi)能力卻不容置疑。盡管 xxx 縣區(qū)內(nèi)酒店經(jīng)營狀況均處于中等水平，競爭相對激烈，但 是我們調(diào)查后了解到， 現(xiàn)正在營業(yè)的酒店， 其硬件設(shè)施和風(fēng)格均大同 小異，服務(wù)質(zhì)量也是不能恭維。隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，其市場空間也 正逐漸擴(kuò)大。如果“ XX生態(tài)大酒店”依托自身優(yōu)勢，在硬件產(chǎn)品差異 化和服務(wù)細(xì)節(jié)上下足功夫，必然會在同類企業(yè)中獨(dú)樹一幟。2 3 選址分析 項(xiàng)目選址具有不可替代地理優(yōu)勢，其交通（尚村路口，市場入口）、

4、環(huán)境、市政配套等均適合該項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)。第三節(jié) 目前星級酒店現(xiàn)狀及趨勢根據(jù)全國星級酒店研討會的調(diào)查，目前酒店業(yè)的現(xiàn)狀及趨勢是： 四星級以上的酒店經(jīng)濟(jì)效益普遍較好； 高星級酒店凡是娛樂、休閑度假規(guī)模巨大的效益較好； 凡是注重酒店形象包裝及品牌策劃的酒店均效益較好； 老式以單純商務(wù)為主的酒店正在轉(zhuǎn)型之中，私營大型酒店，股東 淡出經(jīng)營權(quán)是當(dāng)今酒店發(fā)展的趨勢； 酒店管理公司運(yùn)作模式正在向國內(nèi)二線城市大舉發(fā)展。第四節(jié) 經(jīng)營定位4 1 定位基本理念41 1 檔次定位：準(zhǔn)四星生態(tài)溫泉商務(wù)酒店。41 2 功能定位：中、高端商務(wù)，會議，娛樂，高新區(qū)商業(yè)休閑中 心。4 2 定位主要依據(jù)目前， xxx 縣尚無一家

5、集商貿(mào)、酒店、餐飲、辦公、休閑、娛樂與一 體的綜合性商業(yè)服務(wù)中心，建成營業(yè)后將彌補(bǔ)這一空白。在 xxx 縣 內(nèi)建設(shè)準(zhǔn)四星生態(tài)商務(wù)酒店，在 xxx 尚屬首家，鮮明的功能與市場 定位，將成為在 xxx 酒店市場競爭中取得成功的第一步。4 3 經(jīng)營理念43 1 主題理念：打造 xxx 縣首家獨(dú)特的生態(tài)溫泉商務(wù)酒店。高 新區(qū)內(nèi)最體面的商務(wù)接待應(yīng)酬場所， 最具有品位的娛樂、 桑拿水療休 閑去處，最時尚的商業(yè)、辦公、居住空間。432 衍生理念： XX 集團(tuán)的實(shí)力象征，以物業(yè)保值增值，以準(zhǔn)四 星級標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)客房及配套會展、 餐飲設(shè)施為品牌形像， 以規(guī)模化的 客房、溫泉桑拿和 KTV 包房為利潤中心，以特立足

6、，以特取勝，人 有我新，人新我精，人精我奇，人奇我變。43 3 運(yùn)作策略：在最短時間內(nèi)，形成企業(yè)自己的核心競爭力（即 獨(dú)特的競爭優(yōu)勢手段及良性循環(huán)機(jī)制），實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)行。以個性化 的服務(wù)為特色，按五星級模式經(jīng)營客房、餐飲，娛樂、桑拿。除與旅 行社等代理機(jī)構(gòu)建立廣泛的伙伴關(guān)系外， 應(yīng)著重建立以會員制為發(fā)展導(dǎo)向的營銷方式，完全以顧客需求為中心，充分利用信息資源，準(zhǔn)確 界定酒店的目標(biāo)市場，營造經(jīng)營特色。第五節(jié) 功能布局與建設(shè)基本思路5 1 功能設(shè)置51 1 環(huán)境設(shè)計建議贊成 xx 公司的環(huán)境設(shè)計方案，建議能進(jìn)一步考慮參考中國飯店協(xié)會 發(fā)布的綠色飯店標(biāo)準(zhǔn)。51 2 單體功能布置建議公共建筑部分：酒店及

7、辦公 建議酒店、辦公主樓、裙房與居住建筑部分地下建設(shè)成地下室，使停 車位增加到 150 個（包含生態(tài)停車場）以上，以滿足營業(yè)需要。A、酒店底層設(shè)主入口、接待大廳、總服務(wù)臺、大堂吧，無國界西餐廳，商務(wù) 中心，監(jiān)控、消防控制室，醫(yī)療、美容、辦公及附房等用房； 二層設(shè)中餐廳，中餐包房，多功能宴會廳及廚房；三層設(shè) KTV 包房（約 40 間），酒吧， KTV 接待大廳， KTV 專用廚 房，辦公及附房等用房；四層設(shè)桑拿（約 30 間房）、水療、棋牌、桌球、健身房、乒乓球、 沙壺球等休閑娛樂用房； 五層設(shè)多功能會議廳，會見室（貴賓休息室），中小會議室，小型室 內(nèi)展覽館、 會議休閑區(qū) （咖啡吧） ，室內(nèi)生

8、態(tài)花園小品， 辦公及附房； 六至十層為標(biāo)準(zhǔn)客房和套間客房，屋頂花園，露天恒溫游泳池、贊成 設(shè)計單位每層均帶有空中花園的設(shè)計方案，其中六層為蒸氣客房區(qū) （桑拿與客房共用）。B、高級辦公寫字樓八至十層（一至五層屬酒店部分）為高級辦公寫字樓。 居住建筑部分贊成設(shè)計單位的方案， 由高級公寓與宿舍兩部分組成， 建議考慮在宿 舍底層設(shè)置洗衣房。商業(yè)建筑部分 贊成設(shè)計單位的方案，建議弧形布局商業(yè)街建兩層， 考慮引進(jìn)小百貨、 小超市、小型快餐店、針對工業(yè)區(qū)的小型展覽館等商業(yè)模式。5 2 酒店設(shè)計建議52 1 總體設(shè)計指導(dǎo)思想以市場需求及經(jīng)營目標(biāo)為前提， 充分考慮 開業(yè)以后的經(jīng)營效果和投資回報， 能夠體現(xiàn)“生態(tài)

9、商務(wù)酒店 ”特色，有 鮮明和良好的市場形象。52 2 酒店設(shè)計應(yīng)體現(xiàn)出較強(qiáng)的對市場需求環(huán)境的適應(yīng)性、 可變性 和前瞻性（建成后能領(lǐng)先市場 2 年以上）。原則為：基本建筑骨架如 土建、酒店的布局、功能設(shè)計等按照現(xiàn)行國家 GB/T14308 四星級 飯店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計建造；酒店的裝修以及其他設(shè)備設(shè)施、用具、陳設(shè)等可 考慮市場的實(shí)際需要和投資狀況， 進(jìn)行靈活變通處理， 力求既能滿足 初步的經(jīng)營目標(biāo)，樹立良好的形象，又能節(jié)省投資。52 3 酒店的建造與裝修應(yīng)重設(shè)計，輕材料。體現(xiàn)設(shè)計是靈魂，建 材為設(shè)計服務(wù)的投資理念， 充分使人工環(huán)境與自然環(huán)境相搭配。 建議 避免貴重材料的堆砌而忽視酒店的文化內(nèi)涵和個性。52

10、 4 客房應(yīng)控制在 88 間套左右，套房（含殘疾人房）、雙人 房、單人房建議按 0.5 ： 4.5 ： 5 比例建設(shè)，雙人房床寬 1.2 米，單 人房床寬 2 米。設(shè)一豪華客房樓層（行政樓層）， 以套房和豪華單人 房為主，其中三套房或四套房相鄰設(shè)有若干標(biāo)準(zhǔn)房， 在平面布局上宜 單獨(dú)成區(qū)，以確保安靜、方便，并能滿足政府接待保衛(wèi)工作的特殊要 求。52 5 大型多功能會議廳， 必須交通集散方便， 有空間寬敞的前廳、 服務(wù)走廊、衣帽間和配套的服務(wù)、貯藏用房及衛(wèi)生間。設(shè)120 230 平方米左右的會見室一間，含隱蔽式衛(wèi)生間。建議包含娛樂、康體、 客房在內(nèi)的所有房間全部接入寬帶網(wǎng)。 大型會議室應(yīng)配置同聲傳

11、譯設(shè) 施。如若可能建議建設(shè)一個生態(tài)會議室， 使用特殊的玻璃與外界隔開， 通過先進(jìn)的光控作用， 室外的人看不到室內(nèi)的人， 里面的人可以看清 室外風(fēng)光，配以綠色植物、 石徑小道和各種先進(jìn)的會議設(shè)施，以避免 過去會議室那種壓抑、疲勞的感覺，讓顧客感覺非常舒適、愜意。 526 娛樂餐飲能適應(yīng)大型會議、 政府接待、地方廠商經(jīng)濟(jì)活動及 當(dāng)?shù)鼗閼c活動和其他各種中高檔散客宴請等需要。 要有可容納 2 桌和 4 桌的包廂，包廂面積適當(dāng)寬敞，要單獨(dú)設(shè)有衛(wèi)生間。多功能宴會廳 即可接待大中型宴請，又可分拆為包廂。與餐廳配套的廚房部分，與娛樂配套的小姐房部分，面積適當(dāng)，布局合理，傳菜線路不與主要公 共區(qū)域相交叉。52

12、7 建議娛樂與桑拿要有獨(dú)立通道。健康娛樂功能內(nèi)容發(fā)展快、 變化多、人流量大，某些區(qū)域要有一定的私密性，因此設(shè)計中要注意 區(qū)域劃分的獨(dú)立性和合理性， 要有前瞻性和可變性， 以適應(yīng)市場需求 的變化。桑拿休閑大廳設(shè)可調(diào)節(jié)的多功能座椅， 且均設(shè)可獨(dú)立上網(wǎng)的 液晶電腦或電視機(jī)。52 8 政府接待是一塊較大的市場，是酒店樹立形象的重要陣地， 也是服務(wù)于當(dāng)?shù)卣巍?經(jīng)濟(jì)發(fā)展的具體表現(xiàn)。 因此酒店在籌建之初就 應(yīng)從硬件設(shè)施和軟件管理上考慮此內(nèi)容， 以有利于更好地提供服務(wù)和 酒店自身的發(fā)展。在交通組織、位置布局等方面，應(yīng)考慮具有較佳的 私密性、獨(dú)立性和安全性的要求， 例如會見室與豪華餐飲包廂二者之 間應(yīng)盡可能臨

13、近； 大會議廳及多功能廳則應(yīng)盡可能設(shè)貴賓休息室及單 獨(dú)通道；套房不宜設(shè)在同一樓層。52 9 與經(jīng)營功能區(qū)域相配套的前廳是酒店的門面， 空間要有迎賓 的氛圍和效果， 大堂凈高應(yīng)在 6 米以上， 體現(xiàn)高星級酒店的氣勢。 服 務(wù)功能要全，布局要合理， 流線要通暢。中庭的設(shè)計應(yīng)考慮消防安全 需要。工程設(shè)備區(qū)盡可能集中設(shè)置，要注意環(huán)保與節(jié)能，防止噪音與 振動對賓客產(chǎn)生不良影響。 設(shè)置適量維修、 洗衣、監(jiān)控、倉庫等用房， 并附設(shè)員工服裝間。 辦公用房采用集中與分散相結(jié)合的布置方法。 一 線各部門可考慮分設(shè)在各經(jīng)營區(qū)域，對賓客服務(wù)的宜設(shè)在前廳附近， 對內(nèi)及其他業(yè)務(wù)往來的可設(shè)在寫字樓內(nèi)。 酒店初步考慮總員工數(shù)

14、約為150 人（含技師）左右，男女比例約各占 50% 。應(yīng)設(shè)有員工食堂 （60 100 個餐位）、獨(dú)立更衣室、淋浴室、員工培訓(xùn)教室和員 工活動室及衛(wèi)生間。 員工及后勤用房獨(dú)立設(shè)置， 應(yīng)與主樓有封閉式連 廊相連。5 2 10 酒店設(shè)計應(yīng)充分考慮環(huán)境因素，建筑物要有自己的個性和 特色。總體布局中要有自己的庭院與藝術(shù)小品， 力求營造優(yōu)良的內(nèi)部 環(huán)境，并與外部環(huán)境相協(xié)調(diào)，應(yīng)體現(xiàn)出環(huán)保、綠色、園林、高雅等要 素。52 11 酒店應(yīng)引進(jìn)并體現(xiàn)綠色飯店的理念，在節(jié)能、環(huán)保、利用 新能源（建議至少戶外使用太陽能 LED 燈）等方面，從設(shè)計之初就 加以考慮， 同時在經(jīng)營管理上向客人提供綠色產(chǎn)品， 包括酒店的內(nèi)部

15、 環(huán)境、食品等都應(yīng)體現(xiàn)綠色理念，在市場上確立個性化形象。52 12 酒店的設(shè)計建設(shè)應(yīng)重視日后經(jīng)營成本的控制。 水、電、氣、 空調(diào)等應(yīng)根據(jù)經(jīng)營管理需要， 適當(dāng)分區(qū)域布置系統(tǒng)， 必要時進(jìn)行分區(qū) 域設(shè)置計量裝置。5 3 酒店建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)酒店的建設(shè)按現(xiàn)行國家 GB/T14308 標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施。53 1 標(biāo)準(zhǔn)客房每間凈面積不小于 20 平方米（不含小過道及衛(wèi)生 間），凈高在 3 米以上，擁有獨(dú)立的衛(wèi)生間（衛(wèi)生間凈面積不小于 7 平方米，并可考慮 4 件衛(wèi)生設(shè)施布置或者干、濕分區(qū)）、衣櫥等。 53 2 擁有適量的雙套房和豪華套房（不少于 4 開間），雙套房 應(yīng)分別設(shè)有供主人和來訪客人使用的衛(wèi)生間。53 3 擁有中

16、央空調(diào)系統(tǒng)，各區(qū)域通風(fēng)良好。53 4 擁有智能化管理系統(tǒng)、計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)、公 共音響圖文系統(tǒng)（包括園林與休閑區(qū)）、現(xiàn)場視音頻傳播系統(tǒng)、多媒 體演講系統(tǒng)等先進(jìn)的設(shè)備設(shè)施。53 5 擁有性能優(yōu)良、運(yùn)行平穩(wěn)、數(shù)量合理、裝飾及設(shè)備良好的電 梯裝備，且均可直抵地下室。53 6 擁有先進(jìn)的、可靠的安全及消防設(shè)施與監(jiān)控系統(tǒng)。53 7 整個酒店區(qū)域內(nèi)要求交通流線順暢第六節(jié) 投資進(jìn)程與前景展望 61 1 整個項(xiàng)目籌建同時啟動，但根據(jù)進(jìn)一步論證結(jié)果，將項(xiàng)目中 建設(shè)速度快、 回報周期相對較短的商業(yè)與公寓項(xiàng)目先行建成， 爭取在 酒店開業(yè)前完成招商并全部率先開業(yè)經(jīng)營， 提前為酒店積聚人氣， 相 對減少投資

17、壓力。（其中除去四星級酒店尚有約 4 平方米左右的住房 和 7000 平方米左右的商業(yè)，項(xiàng)目的建成將成為工業(yè)園中的亮點(diǎn)。61 2 經(jīng)過上述分析， 我們認(rèn)為在目前選址興建準(zhǔn)四星酒店及相關(guān) 商業(yè)配套項(xiàng)目是具有前瞻性的， 是可行的。 為保證項(xiàng)目建設(shè)的有序推 進(jìn)，我們建議成立項(xiàng)目籌備辦公室。 建議項(xiàng)目籌備辦公室負(fù)責(zé)人由公 司董事會委托有豐富酒店項(xiàng)目籌備經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員擔(dān)任， 辦公室下設(shè) 項(xiàng)目協(xié)調(diào)組、項(xiàng)目調(diào)研組、項(xiàng)目設(shè)計組和項(xiàng)目顧問組，各組工作人員 由 XX 公司代表與相關(guān)專業(yè)公司代表共同組成。 籌備辦公室在項(xiàng)目全 面投入營運(yùn)之后過渡為項(xiàng)目公司董事會。項(xiàng)目籌備辦公室一經(jīng)成立， 首先解決項(xiàng)目策劃論證、 項(xiàng)目公司注冊等問題， 其后則按照既定進(jìn)程 全面展開各項(xiàng)籌備工作。建議成立 XX 酒店物業(yè)管理公司，建設(shè) XX 集團(tuán)自己的酒店物業(yè)管理品牌與管理團(tuán)