1、蘇州酒店式公寓市場調(diào)研報告蘇州酒店式公寓市場調(diào)研報告月亮灣月亮灣482482號地塊工程定位報告號地塊工程定位報告博思堂商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部博思堂商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部 市場部市場部2021-10-92021-10-9思緒報告思緒報告思緒工程定位思索產(chǎn)品建議探求開展之路尋求突破門道酒店式公寓開展現(xiàn)狀工程素質(zhì)解讀競品分析酒店式公寓開展現(xiàn)狀酒店式公寓由來酒店式公寓由來與開展與開展蘇州酒店式公寓蘇州酒店式公寓格局格局蘇州酒店式公寓蘇州酒店式公寓分布分布酒店式公寓由來與開展酒店式公寓由來與開展追溯酒店式公寓的由來，其前身為上個世紀(jì)60年代源自歐洲、盛行于美國的“家庭旅館， 在西方國家，家庭旅館的方式分為兩種，一種叫B

2、&B，由一個家庭空出幾間房屋作為客房出租運營；另一種叫Guesthouse，家庭運營的小型旅館，其房間大部分用來出租。隨著旅游業(yè)和商旅經(jīng)濟的開展，一些人把家庭旅館的概念泛化，把家庭成員不住在里面、由聘用的外來人員運營的住宿接待設(shè)備也列入家庭旅館。 當(dāng)時還有一些是在旅游區(qū)內(nèi)租給游客供其暫時休憩的物業(yè)，由專門的管理公司進展一致的上門管理，既有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于個人的“暫時住家，這些物業(yè)就成了酒店式公寓的雛形。酒店式公寓的由來酒店式公寓是自創(chuàng)產(chǎn)權(quán)式酒店，隨著房地產(chǎn)市場的不斷開展和住宅產(chǎn)品的進一步創(chuàng)新晉級的產(chǎn)物。 酒店式公寓在全球已開展成為一個相當(dāng)成熟的產(chǎn)業(yè)，但對于我國來說，仍屬于新興行業(yè)。酒店式公

3、寓這一概念最早于2002年出現(xiàn)于深圳、上海、北京等流動人口比較多的大城市。其運營理念就是打造中國的家庭旅館、酒店式公寓的效力品牌，為旅游、商務(wù)人員在異地提供生活中所需求的溫馨、便利和平安的食宿。如今，隨著房地產(chǎn)的不斷開展，酒店式公寓在各大城市曾經(jīng)構(gòu)成較為完善的效力體系。酒店式公寓全國的開展北京酒店式公寓情況北京酒店式公寓情況上海酒店式公寓情況上海酒店式公寓情況深圳酒店式公寓情況深圳酒店式公寓情況頂峯上一廣場都市VIP蘇州酒店式公寓情況蘇州酒店式公寓情況待售工程 在售工程吳中區(qū)吳中區(qū)園區(qū)園區(qū)相城區(qū)相城區(qū)j.map.baidu/hpbUJ新區(qū)新區(qū)區(qū)域化分布l園區(qū)：密集型分布，集中在湖西，湖東，園區(qū)

4、：密集型分布，集中在湖西，湖東，月亮灣，青劍湖，呈現(xiàn)版塊開展月亮灣，青劍湖，呈現(xiàn)版塊開展l新區(qū)、相城區(qū)：集中在較開展商圈，新區(qū)、相城區(qū)：集中在較開展商圈，CBDCBDl吳中區(qū)：集中在交通主干道，呈現(xiàn)帶狀開吳中區(qū)：集中在交通主干道，呈現(xiàn)帶狀開展展l園區(qū)、新區(qū)：呈現(xiàn)高端化趨勢；如新區(qū)的園區(qū)、新區(qū)：呈現(xiàn)高端化趨勢；如新區(qū)的新地中心，園區(qū)環(huán)球新地中心，園區(qū)環(huán)球188188，東方之門，東方之門l其他各區(qū)域：以中檔產(chǎn)品為主；如古城區(qū)其他各區(qū)域：以中檔產(chǎn)品為主；如古城區(qū)的自在之邑，都市的自在之邑，都市E E站，吳中區(qū)的港龍財智站，吳中區(qū)的港龍財智；相城區(qū)的派客公寓。；相城區(qū)的派客公寓。公寓檔次分層蘇州酒店式

5、公寓經(jīng)過幾年的開展，曾經(jīng)構(gòu)本錢人的特點。在硬件配套設(shè)備上毫不遜色，而效力更加家庭化。作為一座旅游和高度經(jīng)濟化開展的城市，對酒店式公寓具有極大的需求。工程素質(zhì)解讀區(qū)位解讀區(qū)位解讀本案月亮灣版塊湖東商貿(mào)區(qū)湖西商務(wù)區(qū)尹山湖商業(yè)區(qū)獨墅湖中心商務(wù)區(qū)，月亮灣城市副中心。交通分析交通分析區(qū)域主干道縱橫交錯，方便通達古城區(qū)、吳中區(qū)，相城區(qū)；臨近343省道，312國道，隨便通達昆山，吳江等市。現(xiàn)代大道金雞湖大道獨墅湖大道星湖街星塘街松濤街本案S343G312片區(qū)商業(yè)規(guī)劃：1個城市級商業(yè)功能區(qū)商務(wù)中心2個居住區(qū)級商業(yè)功能區(qū)鄰里中心6個校區(qū)級商業(yè)效力區(qū)區(qū)內(nèi)小型商業(yè)配套。規(guī)劃解讀規(guī)劃解讀四至解讀四至解讀獨墅湖本 案星

6、湖街藝坊路創(chuàng)苑路月亮灣商務(wù)區(qū)置地酒店，教育開展大廈，紫金東方，建屋集體，月亮灣國際中心，西面紫寰庭，丹華君都工程與本工程產(chǎn)生直接競爭，同時也使區(qū)域構(gòu)成規(guī)模效應(yīng)，互競互利。月亮灣商務(wù)區(qū)工程小結(jié)工程小結(jié)u 區(qū)位：工程位于新城園區(qū)獨墅湖科教創(chuàng)新區(qū)城市月亮灣板塊。u規(guī)劃：打造月亮灣成為獨墅湖中心商務(wù)區(qū)，未來城市副中心。u 交通：多條城市主干道通達古城區(qū)、吳中區(qū)，相城區(qū)；臨近343省道，312國道，隨便通達昆山，吳江等市。u 四至：附近紫寰庭，丹華君都工程與本工程產(chǎn)生直接競爭，區(qū)位不可與之匹敵。分析與建議產(chǎn)品分析銷售分析客戶分析產(chǎn)品研討工程定位產(chǎn)品建議在售工程在售工程蘇州酒店式公寓信息掃描蘇州酒店式公寓

7、信息掃描區(qū)域區(qū)域工程稱工程稱號號物業(yè)地址物業(yè)地址建筑面積建筑面積層高層高主力面積主力面積售價售價元元/ /裝修情況裝修情況元元/ /套數(shù)存量套數(shù)存量套套去化去化率率相城區(qū)恒達中環(huán)百匯廣場陽澄湖中路與采蓮路交匯處583766/3.331，60挑高均價14000，平層11000250010081%相城區(qū)頂峯上一廣場 相城相城區(qū)澄陽路與渭中路交叉口處463613.442-21912000-1400035006305.2%吳中區(qū)悠尚生活廣場吳中區(qū)木瀆中山東路中澳會展中心西側(cè) 37898542-45 11000-1300016009671.7% 吳中區(qū)雙銀星座壹公館吳中區(qū)東吳北路181號44420350

8、-98均價17300300036310.81%吳中區(qū)完美天地吳中北港路198號、東南環(huán)交匯向南1000米591252.947-1046300毛坯43025%吳中區(qū)中潤蘇州中心吳中區(qū)蘇州寶帶東路345號3600003.469-80均18000精裝修80021.9%區(qū)域區(qū)域工程稱號工程稱號物業(yè)地址物業(yè)地址建筑面積建筑面積層高層高主力面積主力面積售價售價元元/ /裝修情況裝修情況元元/ /套數(shù)存量套數(shù)存量套套去化率去化率園區(qū)建屋樂活城園區(qū)蘇州工業(yè)園區(qū)星湖街999號759493.260-1601500018001866.2%園區(qū)東方之門園區(qū)蘇雅路與星港街交界處 450000 490-16940000-

9、500001000023511.3%園區(qū)樂嘉大廈園區(qū)現(xiàn)代大道星湖街口 634673.240-89均21000250015081.1%園區(qū)君地新大陸 星湖街與陽澄大道交界 1493703.230-901300020006476.7%園區(qū)都市VIP園區(qū)星湖街與陽澄湖大道交匯處 北側(cè)100米542574.550均11500160035563.56%在售工程在售工程蘇州酒店式公寓信息掃描蘇州酒店式公寓信息掃描u在售工程面積存量約40萬平方米，套數(shù)存量約4500套，9月去化達500余套；u去化速度較快，市場反響良好；小面積，低總價產(chǎn)品完美天地市場接受度較高。區(qū)域區(qū)域工程稱號工程稱號物業(yè)地址物業(yè)地址建筑面

10、積建筑面積層高層高主力面積主力面積售價售價元元/ /裝修情況裝修情況元元/ /去化去化率率開發(fā)商開發(fā)商園區(qū)建屋紫宸庭 園區(qū)獨墅湖科教創(chuàng)新區(qū)啟月街288號1189003.280-280待定待定待售蘇州工業(yè)園區(qū)建屋開展集團 園區(qū)金沙富都園區(qū)星湖街與陽澄大道交界 792114.537-41待定2500待售蘇州唯錦房地產(chǎn)開發(fā) 園區(qū)鳳凰文化廣場園區(qū)蘇華路與星都街交匯處 206746 3.370-150待定4000待售江蘇鳳凰置業(yè) 吳中區(qū)城南印象生活廣場東吳南路98號30268 3.337-1279000起1000待售蘇州益友房地產(chǎn) 吳中區(qū)香山里吳中胥口鎮(zhèn)古村路8號 400000 3.240-110待定毛

11、坯待售蘇州香山工坊置業(yè) 吳中區(qū)惠潤中環(huán)時代吳中丹楓路277號凱馬廣場內(nèi) 73954 4.4943-73待定1800-2000待售蘇州惠潤置業(yè) 相城區(qū)金藝百匯廣場相城區(qū)相城大道渭塘郵政局對面22506545-188待定2500待售蘇州金藝置業(yè) 待售工程待售工程蘇州酒店式公寓信息掃描蘇州酒店式公寓信息掃描u 待售工程面積存量約70萬平方米，將于2021年末，2021年初推向市場；u 未來蘇州酒店式公寓供應(yīng)充足，且競爭較為猛烈。面積蘇州酒店式公寓區(qū)間面積主要集中在40-130平方米；另外，鳳凰文化廣場，建屋紫寰庭，東方之門屬高端工程，面積達140平方米以上；頂峯上一廣場，樂嘉大廈，東方之門酒店入駐，

12、帶有部分大面積戶型。產(chǎn)品分析：面積區(qū)間產(chǎn)品分析：面積區(qū)間在售工程待售工程面積產(chǎn)品分析：戶型產(chǎn)品分析：戶型一居室二居室三居室 總體而言，1-2居室的戶型占大多數(shù)，3居以上的戶型相對比較少。1居室的運用面積在3780平方米之間，2居的運用面積根本在75120平方米之間；3居的運用面積在140200平方米之間；4居的運用面積至少在159平方米以上。在售工程待售工程產(chǎn)品分析：層高產(chǎn)品分析：層高蘇州酒店式公寓以平層為主，占總工程約60%，挑高工程占40%；從待售工程看，未來仍有較多挑高工程推出，據(jù)目前挑高公寓在市場銷售情況看，接受度相對較高。單位：m在售工程待售工程產(chǎn)品分析：裝修分析產(chǎn)品分析：裝修分析單

13、位：元/蘇州酒店式公寓多為精裝修房推出，節(jié)約時間，省心省力，方便客戶入住；由開發(fā)商一致規(guī)劃思索，在毛坯房設(shè)計施工階段已綜合思索到房屋精裝修的施工方案及各種管線布排走向，不會出現(xiàn)目前毛坯房業(yè)主自行裝修對房屋內(nèi)部構(gòu)造及原有管線的重新變卦，免避了本錢的浪費及由此對房屋能夠產(chǎn)生的損傷，提高了戶內(nèi)面積的運用率。 在售工程待售工程單位：元/產(chǎn)品分析：價錢產(chǎn)品分析：價錢蘇州酒店式公寓價錢主要集中在10000-15000元/平方米，雙銀星座壹公館，中潤蘇州中心，東方之門，樂嘉大廈地段優(yōu)越，裝修規(guī)范較高，促使整體價錢上行；部分未裝修工程完美天地以短平快銷售方式，價錢相對較低，均價僅6300元/平方米。在售工程待

14、售工程產(chǎn)品研討：挑高公寓規(guī)范層對比產(chǎn)品研討：挑高公寓規(guī)范層對比產(chǎn)品研討：挑高高度對比產(chǎn)品研討：挑高高度對比銷售分析：去化速度銷售分析：去化速度n 從目前銷售情況看，以小戶型，低價位的酒店式公寓如：完美天地去化速度較快，9月份共成交120余套；n 地段較佳，挑高式小戶型面積公寓如：賽格又一城，9月份共成交約70套；n 采用精裝修，挑高式的小戶型面積公寓如：都市VIP,恒達中環(huán)百匯廣場月去化速度約30-40套；n 以精裝修，投資性酒店，高端工程如：頂峯上一廣場，東方之門去化速度相對較緩慢，月成交在5-20套。客戶分析客戶分析u交通優(yōu)勢：臨近交通主干道，通達性較強。u代表工程：建屋樂活城，樂嘉大廈，

15、雙銀星座壹公館u景觀優(yōu)勢：臨湖，湖景資源豐富。u代表工程：都市VIP,VIP,建屋紫宸庭，東方之門u商業(yè)氣氛優(yōu)勢：位于城市CBD,CBD,商圈成熟，生活便利u代表工程：賽格又一城，東方之門，鳳凰文化廣場u產(chǎn)品優(yōu)勢：挑高，精裝，工程具有較大影響力。u代表工程：都市VIPVIP挑高，帶精裝，東方之門影響力大u效力優(yōu)勢：國內(nèi)國際品牌酒店入住，星級物業(yè)效力。u代表工程：東方之門，樂嘉大廈，頂峯上一廣場u價錢優(yōu)勢：低單價，低總價；權(quán)衡整體，性價比高。u代表工程：完美天地，恒達中環(huán)百匯廣場優(yōu)勢優(yōu)勢n遠(yuǎn)離市中心，商業(yè)氣氛不濃。遠(yuǎn)離市中心，商業(yè)氣氛不濃。n代表工程：頂峯上一廣場，香山里代表工程：頂峯上一廣場，

16、香山里n昭示性較差，交通受限。昭示性較差，交通受限。n代表工程：悠尚生活廣場代表工程：悠尚生活廣場優(yōu)優(yōu)勢分析優(yōu)優(yōu)勢分析針對酒店式公寓客戶的需求特征，總體市場中的酒店式公寓的戶型從1居5居，其中1居的比例最高，其次為2居和3居，分別占59、24、15；居室的數(shù)量和面積根據(jù)不同細(xì)分市場所面對的客戶群而呈現(xiàn)較大差別。 如都市VIP客群主要為年輕白領(lǐng)一族，東方之門主要吸引外籍高級管理人員。酒店式公寓正在房地產(chǎn)市場中崛起，并被許多投資人士看好，但酒店式公寓缺乏裝修、配套、物業(yè)等多方面一致的規(guī)范，許多高檔公寓都公然打著“酒店式公寓的旗幟，不僅誤導(dǎo)了投資者，也對酒店式公寓在北京的開展呵斥了不良影響。因此，建

17、立一致的酒店式公寓規(guī)范越來越成為亟待處理的問題。小戶型工程未來供應(yīng)集中。由于小戶型市場的銷售活潑，投資認(rèn)識在個人購房者的興起，促使大量房地產(chǎn)開發(fā)商跟近開發(fā)此類物業(yè)。據(jù)不完全統(tǒng)計，重點在售工程總體量達40萬方，今年年底將有70余萬方推出。市場競爭猛烈分析小結(jié)分析小結(jié)u純粹的酒店式公寓：建屋樂活城，中翔麗晶u酒店+酒店式公寓：新地中心香格里拉，u銷售型酒店式公寓：產(chǎn)權(quán)分散型，如：頂峯上一廣場華美達，樂嘉大廈輝盛閣u目前在售的供應(yīng)多集中在交通便利的區(qū)域，或依靠較成熟的區(qū)域；u大部分工程主力戶型集中在75-130平方米之間，有少量大戶型；u大部分工程均為精裝修交房，精裝修規(guī)范為中檔程度，有少量高端工程已豪裝；u純粹的酒店式公寓做成挑高、復(fù)式產(chǎn)品成為趨勢，從市場銷售反響接受度較高。市場特點：目前大體上分為三種類型：越來越多酒店式公寓