1、宜賓住宅房地產市場概況四川恒信房地產經紀有限公司 余舒 趙沛林“西出渝都但見戎，支撐川南半壁天”宜賓城市概況宜賓位于四川省南部，古稱戎州、敘府。處于川、滇、黔三省結合部、金沙江、岷江、長江匯流地帶。市境東鄰瀘州，南接云南昭通，西靠樂山、涼山，北依自貢，全市幅員面積13283平方千米。全市總人口519.19萬人，其中非農業人口約90萬人。2005年，宜賓市的國民生產總值達到366.04億元，列成都、綿陽、德陽之后居四川省第四位，年均增長12.5%。2005年宜賓社會消費品零售總額129.94億元，位居全省第五位。長江上游的一級中心城市萬里長江第一城、萬里長江第一港，宜賓將會成為重慶以西長江沿岸最

2、大的城市。內昆鐵路的通車，使宜賓成為川南乃至中國西部的綜合交通樞紐。2020年宜賓將達到大城市級別，成為名副其實的四川南大門。成渝經濟帶次區域中心宜賓是國家經濟增長主軸長江經濟帶上游成渝地區的重要組成部分，長江產業帶西延最為理想的生長點和增長點。長江產業帶是繼長三角、珠三角、京津冀以及東北老工業基地之后的第五大經濟圈，有廣闊的發展前景。生態型山水園林城市三江交匯宜賓，中心城區被金沙江、岷江、長江分割，為翠屏山、白塔山、七星山環繞，形成“三江六岸，群山環抱”的城市格局，為打造生態型山水園林城市提供了絕佳的自然條件。宜賓房地產市場宏觀情況宜賓市受地形限制，可建設用地較少，而人口眾多，經濟水平也比較

3、高，因此造就了宜賓目前房價較高的局面。2005年宜賓市房地產市場投資剛性增長，房地產價格高位運行，價格增長幅度略有下降，開發和銷售市場兩旺，供需結構性矛盾比較突出。房地產投資持續增長：2005年宜賓市房地產開發投資總計完成26.33億元，同比增長38.5，占全社會固定資產投資總額147.79億元的17.85，房地產開發投資增速比全社會固定資產投資增速高出11.7個百分點。房地產市場供銷兩旺，住房空置率回落。2005年，宜賓市商品房新開工186.24萬平方米，同比增長29.9；商品房竣工147.05萬平方米，同比增長54.2；銷售商品房133.07萬平方米，同比增長62。2005年末，由于住房供

4、應和銷售比例增加，全市住房空置面積5.19萬平方米，同比下降44.4。住房銷售價格保持高位運行。2005年12月末，宜賓市商品房銷售均價1298元，同比增長26.5。中心城區商品房平均銷售價格為2000元/平方米，同比增長26；縣級房地產市場房價滯漲，商品房均價維持在700元/平方米左右。調查顯示，政策調控對抑制購房者當下需求的影響雖然是微乎其微的，但是大多購房者表示已經感覺到了國家政策的一個明確信號，買房不僅要考慮房價的市場風險，同時要考慮貸款價格風險。房地產貸款保持快速增長態勢，個人住房貸款受政策影響較大。2005年末，宜賓市房地產貸款余額25.04億元，比年初增加3.97億元，增長18.

5、84，增幅比同期各項貸款增幅高12.61個百分點，保持了較快的增長速度。2005年末，全市個人住房貸款余額12.46億元，比年初增長10.49,辦理購房貸款的居民3674戶，和上年相比減少2459戶，同比下降40.10，表明個人購房信貸政策對房地產市場產生了一定影響。2006年宜賓房地產高位開局。一季度，全市房地產開發投資為5.27億元，同比增長46.48，商品房銷售面積為32.31萬平方米，同比增長286.74，房地產市場發展空間巨大。宜賓市城鎮總體規劃的出臺后，土地供應的重新啟動，近年宜賓市房地產市場出現了極大的發展勢頭。2002年以來宜賓房地產市場每年的投放量在90萬平方米左右，而房地產

6、市場每年的需求量在150萬平方米左右，房源缺口估計在300萬平方米左右，這是宜賓房地產市場一直持續火爆，房價較高的原因重要原因。宜賓市轄一區九縣204個鄉鎮，幅員面積13283平方公里，2005年全市總人口519.19萬人。中心城市建成區面積49平方公里，常住人口58萬。根據國家對宜賓的規劃，中心城市建設力度加大，重點工程有序推進，目前國家的一系列大型水電和火電項目已經動工。目前，宜賓城鎮化率28.3%，規劃到2020年達到45%。這將為房地產業和房地產市場的發展提供良好的契機和保障。由于土地資源的日益稀缺，供給不足和需求較大，必然導致房地產價格的日益增長。為了節約并合理利用土地資源，根據城市

7、發展規劃的要求，從2004年起，宜賓市規劃建設部門就在開始引導房地產開發商走上建設高層建筑的市場。2004年，宜賓市規劃建設部門在所有審批的建筑方案中，多層建筑只占了30%，而小高層、高層的電梯公寓已達到70%。宜賓市已開始出現大量高層電梯公寓，未來多層住宅將逐步郊區化。組團式發展構建大城市框架宜賓市房地產市場的布局特點宜賓城區被金沙江、長江、岷江分割，在城市發展上無法像成都一樣呈環狀、放射狀的的城市發展格局，被自然分成江北片區、老城區、南岸片區，因城市規劃的原因，又形成了天柏片區。這四個大片區，構成了城區的框架。（一）江北片區江北片區分上江北和下江北，片區發展格局沿江呈帶狀。有江北文化廣場、

8、流杯池公園、白塔山景區等休閑場所，五糧液集團、天原化工等大型企業也坐落于此。由于工業廠礦的污染直接影響到居住品質，老城區許多拆遷戶居住小區也建在江北，客觀造成宜賓市民對江北的認可度不夠，不愿意在江北安家。市場調查表明，愿意在江北置業的占總調查人數的6.9。目前江北的房價較其他區域便宜。2002-2003年的多層住宅房價在1000元/平方米左右，現在多層均價已經達到1600元/平方米，電梯公寓均價已經在1900元/平方米左右。隨著白沙組團工程的啟動，江北的發展前景看好。白沙組團位于宜賓長江北岸下江北，菜園沱大橋通車后，白沙組團就與南岸東區連成一片。白沙組團規劃用地面積12.79平方千米，其中，東

9、部規劃為集中工業用地，中部為商業、金融、娛樂用地，南部為坡地居住區，西部為平壩居住區，規劃人口12萬人，現有人口3.5萬人。白沙組團首期開發已于2004年啟動，目前已建設的沙坪路、龍頭山路、白沙路二段將于2006年10月以前全線通車，穿越組團的城市環線東段工程、觀斗山隧道工程、黃桷坪大道工程、龍順小區等工程正在建設中，白沙組團的基本配套設施已經完善。（二）老城區老城區是宜賓最早的開發區域，由于人口密度大，可供建設用地極少。政府為了緩解老城區人口交通的問題，采取只拆不建的原則。早期在江邊開發的住宅，多為商業住宅混合型，居住的綠化配套條件較差。目前已沒有新開發的住宅項目。（三）南岸片區南岸片區是宜

10、賓目前房地產開發最集中的區域，經過數年的建設已發展得比較成熟。三縱（蜀南路、酒都路、航天路）三橫（商貿路、長江大道、敘府路）構成了完備通暢的城市道路體系，宜賓的公交線路也由原來的9路增加到14路，便捷了南岸與中心城區的聯系。從宜賓市政府搬遷至南岸后，南岸的各方面環境都得到極大的改善，寬敞的道路、優美的環境促使許多房地產開發商搶灘南岸。數百畝的大盤如置信.絲麗雅、魯能集團等地產大鄂已在南岸扎下營盤，極大的提高了南岸區域的樓盤檔次。南岸東區的房價3、4年前在800元/平方米左右，隨著近兩年市政府相關職能部門的遷入、市政配套設施的不斷完善以及房產商的大力開發，南岸東區的房價已呈不斷攀升態勢，其價格已

11、上升了1200-1400元/平方米，多層達到1800-2500元/平方米，電梯公寓一般在2100元/平方米以上。南岸西區已開盤在售的幾個樓盤均價在2100元/平方米左右，且銷售良好。（四）天柏片區天柏片區位于金沙江以北，內昆鐵路以南，東至舊城兩路橋高速公路出入口，西包含柏溪鎮。天柏片區規劃總用地面積10.20平方公里，包括中壩區域2.09平方公里、天池區域4.43平方公里和柏溪鎮區域3.68平方公里。中壩、天池及柏溪片區沿金沙江岸線全長約14公里，而且岸線曲折，可形成較好的沿江發展的景觀空間，形成區域特色。北側有山體作為背景，因而具備了一定的自然山水景觀資源條件，可構筑山水城市新格局。天柏片區

12、的亮點中壩區域的優勢和突出，該地段面向金沙江，背靠翠屏山公園依山傍水。沿金沙江修建的濱江路也已通車，大大改善了中壩區域與老城區的交通狀況。政府投巨資打造的濱江公園總面積約434338平方米，包含有生態休閑、景觀通廊、運動休閑等主題，其建設規模、休閑配套的完善、優美的環境是整個宜賓市少有的，將成為中壩組團的一大亮點，從而形成一個得天獨厚的濱江公園板塊。規劃的三個居住小區，均為高層及小高層住宅區，高度為50米。有形成沿江景觀高檔住宅帶的可能，預計房價將趕超南岸高檔樓盤。目前天柏片區房價相對較低，多層達到1400-1600元/平方米，電梯公寓一般在1600元/平方米左右。中壩區域則因地理環境的獨特優勢，將成為一匹黑馬。六月份土地的拍賣，該區域土地的最高價已達到1880元/m2，可以預測開發出的電梯公寓價格將在2400元-2800/平方米之間。宜賓住宅房地產需求狀況通過問卷調查和深入訪談調查發現宜賓的住宅需求有以下基本特征：1宜賓市民對居住區域的選擇上偏向性十分明顯，大多數市民不愿選擇江北，對老城區和南岸認可度高。2超過50%的被調查對象選擇購房面積集中在100130平方米范圍內。3超過60%的被