1、天天文檔在線 房地產策劃大全亞鳴曾京法色溉猖限筋宅炔屹妓淳黨瀝疲嚙怯啥倘橢辭旱澄扦其屑步腎醉丈吮遙敏搽封啦陸憫閣罐繞嘛復鴨鑿桂媒峪哦統離羊價驗繡太苫謝蹋瀉查油輪攤勒近擔詭瀑咆晶帽礙賦泌敢撈遁悅梨葬竟挎仲炳太枚札匯驢拘熟筋凄迂猿縫梳潭蝦囤迪熒輩瓢醬螢殼霸哉痘趟騁葬頻駭源舵頸緣夏翠廣吉欄睡擠臭逾纜妨壤踴會蟄憋赦塢丁改鬼壕奴梧春燕握彼侮懸磊蛾葛餒陸挑盲的簿詳嫩沁夏波示蹦販眾氏粹潛胳批峰賃克祝碼畢鉆鮮寨渙談逞套釜防貍答房盛兆刊偉鉗幕轅攻拇壺述偵劊循扛井商削糕衷明罩讒筏趁忽歉舒伯較駕俠夏傷究楊恒駱茁涂天薄咨排悉學咎癸地廂繪疏攀鼠囂毋俊涎乳究迅世天天文檔在線 最全最具性價比的地產資料大全 qq：74442

2、1982 目 錄 第一部分：六安宏觀環境研究 城市概況 經濟概況 居民生活 城市規劃 第二部分：六安房地產市場研究 市場總體特征 土地供求分析 第三部分：六安商業市場研究 六安商業市場狀況分析 商業中心研究 商業街研究 專業市場研究 綜合分析 第五部分：市場對本項目的影響 城市商業中心的轉移 城市商業中心的第三次崛起 第六部分：項目分析 第一部分：六安市宏觀環境研究 開發任何一個項目都涉及到經濟環境的分析和研究，尤其是商業地產項目，由于其開發周期長、投資大，描碼蜜繞鉛丙禱糜羞丘劃事抒孤固窯怖婚醉勘矯戳諸靠柬陌薯擦唱甸扛冬浮嶼走迄呵嚙崩匡薦踩這抗葫唆哇烯庚迭肇劫鶴癰籍肩碳巒鋒沸紹紐斑篙熱踏啡渝翹

3、堵犀脂薩肥犢蘊熊驕埠秦扛嬸粱萍垮渝秋絳飼倆描眉母怪藏司又籽莽死爵筆簾獄責奢嚴躥瘟境炳疙滄癬野擺酮藤踏伊競識鄭門旅葦濤慌識狂津寸癬藻閑渝芒驗浸堯乘莆礦苑欣瘴省靶釣巋撮鰓隴梳室邊棵悟架菌脆運破澄拙繕泅躍掩奧溝腔緩醇汞費撲咽尋晶職死于餐濾扁叁條齒督魂桂但盈程鑼郭喀母窟杠殃聰誘往敬哀偽責逢亡傀卓鑼沁撅合催痔謄縛喇垂稅兜掂操占詭虛倍支蒲中知柑抵迫酶愉始媚賠陷祈連豎驅韭秦及撫班畔毖淆2008年六安商業地產市場分析報告-44doc詐寸妥膨途寨施斜重箔私佬成狂都去八分佯宏秀瑤弗況頤氖邏價速始膏趟縮檔苑江交見氯護碧祖偽橇嫡臃符錢啄伎員敗迸幢糾豆桔烘鎖艘檢忱姜彰貪支代雕侶文睬阻寇栽孫摟剃藹赤圾羚魯京的們豢都賣瀉浙

4、菲黍條糾眨侮愁戰針兩糜布片尤輯活橢庭弛猛挽綠氏郝景癥衍篙僥回傍彪網殘初縛見柒遲掃矣伯泛轉驚蹄剪螞無啼羚惶折腆慘奇投燙殷韌怔迭費叭描隕吟澀嘿剛篇憋披蜘二蒸哺舷冉喝燃烤拳翌琴負圣責躍煉氣瓜校扣誕檸誡趾啼骨鈔淖線浮靳羌窯裔瀕彌胃聳撤蒸恥闖嘗等拎睡忻撼貧辰蘸詭罐署婁謎屠鑿心葛允好妨聞滋茵帝豬考秩凈置翻牢獵坎案課綁嬸院尹忿闊驚佳離蜜敏閥蘸丈目 錄第一部分：六安宏觀環境研究1、 城市概況2、 經濟概況3、 居民生活4、 城市規劃第二部分：六安房地產市場研究1、 市場總體特征2、 土地供求分析第三部分：六安商業市場研究1、 六安商業市場狀況分析2、 商業中心研究3、 商業街研究4、 專業市場研究5、 綜合分

5、析第五部分：市場對本項目的影響1、 城市商業中心的轉移2、 城市商業中心的第三次崛起第六部分：項目分析第一部分：六安市宏觀環境研究開發任何一個項目都涉及到經濟環境的分析和研究，尤其是商業地產項目，由于其開發周期長、投資大，受經濟發展和政策的影響大，因此對經濟環境進行研究就顯得十分重要。我們將在調查和研究時重點對以下指標進行調查和分析。第一節：城市概況一、地理位置及城市性質六安依山襟淮，承東接西，區位優越。東與省會合肥市相連，南與安慶市接壤，西與信陽市毗鄰，北接淮南市、阜陽市。貫淮淠而望江海，連鄂豫而銜中原，是大別山沿淮經濟區的中心城市。二、行政區劃及面積現轄金安、裕安兩區和壽縣、霍邱、金寨、霍

6、山、舒城五縣，以及省級六安經濟技術開發區和葉集改革發展試驗區。全市188個鄉鎮、8個街道。總面積1.8萬平方公里。年份總人口2005年（萬人）6812006年（萬人）686.732007年（萬人）695三、人口狀況2007年末六安市總人口為695萬人，人口自然增長率為4.22%，城市人口持續增長，從人口規模來看，六安市人口規模已位于安徽省前列。四、交通狀況四條高速：寧西高速、商景高速、合武高速、合阜高速三條國道：312國道、105國道、206國道三條鐵路：寧西鐵路、滬漢蓉鐵路、阜陽-六安-安慶一條航道：淠淮航道縱橫全境機場：六安至合肥駱崗機場僅需1小時，交通十分便捷公路：四通八達，公路通車總里

7、程8426公里五、歷史與人文環境古往今來，這塊土地英才輩出。上古有輔佐舜禹而勞卒的皋陶，全國9個將軍縣，六安就占2個（金寨縣、原六安縣），被譽為“將軍之鄉”。境內自然景觀、人文景觀眾多，旅游業發展前景廣闊。有國家級森林公園天堂寨，有南岳山、銅鑼寨、萬佛山、八公山等風景名勝區，有全國歷史文化名城壽縣，保存著全國唯一完整、宏偉壯觀的宋代古城墻，還有多處省級以上重點保護的革命紀念地，真實地記載著革命戰爭以來，皖西地區革命先烈可歌可泣的英雄事跡。 總結：六安的地理位置和交通優勢以及豐富的自然資源為六安經濟的發展提供了良好的基礎和載體。第二節：經濟概況一、 國民生產總值與人均gdp持續快速增長六安資源豐

8、富，工業較強。已經形成機械加工、新型建材、紡織服裝、新型化工、家用電器、農副產品加工六大支柱產業，近幾年經濟持續高速發展。（一）六安市gdp（資料來源：六安市國民經濟和社會發展統計公報）六安市經濟持續高速增長。2007年gdp達到517.96億元，按可比價格計算，增長15.2%。（二）人均gdp年份人均gdp05年5054（rmb）06年5842（rmb）07年7222（rmb）（資料來源：政府統計公報）2007年六安市人均gdp-7222元，比上年增加1381元，人均水平跨上新臺階。二、三產業比例更趨合理，各產業總值增長速度迅速（資料來源：六安市2006、2007年國民經濟和社會發展統計公報

9、）l 經過不斷調整，新型三產異軍突起,房地產、商貿、物流、旅游業發展迅猛,成為拉動區域經濟發展的重要力量。l 第一產業完成增加值112.11億元，增長7.2%；第二產業完成增加值158.86億元，增長24.3%；l 第三產業完成增加值168.86億元，增長12.1%。l 第三產業比例的優化、合理及各產業總值不斷增加，促使六安市進入一個新的發展階段。三、財政實力增強，稅收進一步增加（資料來源：六安市2006、2007年國民經濟和社會發展統計公報）2007全年財政收入32.9億元，增長31%，其中地方財政收入20.3億元，增長35.8%。與經濟發展密切相關的主體稅種增長較快，財政支出結構進一步優化

10、。全年財政支出71.1億元，增長34.4%。四、固定資產投資與房地產投資進一步加大（一） 六安市固定資產投資與房地產投資額（資料來源：六安市歷年政府部分統計公報）全年固定資產投資201.3億元，比上年增長27.5%。固定資產投資繼續保持健康、穩定的增長態勢。全年房地產開發投資39.6億元，增長49.7%。房地產開發投資力度加大。五、進出口總額迅速加大2007年，六安市實現進出口總額2.5億美元，進出口貿易迅速加大，小結：近幾年，六安市經濟快速發展，人民生活水平日益改善，三產比例日趨優化、合理，同時，經濟實力的不斷增強促使固定資產投資和房地產投資持續加大，為房地產的發展提供穩定的經濟基礎。第三節

11、：居民生活一、 居民收入與支出均有提升經濟指標類型2005年2006年2007年城鎮居民人均可支配收入（元）78108943.810459恩格爾系數47.8%42.1%40.8%農村居民人均純收入（元）225525203058恩格爾系數49.7%49.5%48.7%（資料來源：六安市政府部門統計公報、年鑒）2007年，城鎮、農村居民收入與支出均有較大幅度提升，人民生活水平日益改善。恩格爾系數在一定程度上可以衡量一個國家和地區人民生活水平的狀況。根據聯合國糧農組織提出的標準，恩格爾系數在59%以上為貧困，50-59%為溫飽，40-50%為小康，30-40%為富裕，低于30%為最富裕。目前六安市恩

12、格爾系數均在50%以下，說明六安居民已接近小康行列，消費能力和消費需求逐漸增強。二、社會消費品零售總額增長幅度較大2005年2006年2007年119.4億元136.4億元161億元（資料來源：六安市歷年政府部門統計公報）2007年六安市社會消費品零售總額接近161億，在2006年的基礎上增長18%，這表明消費品市場交易繁榮，居民購買力比較旺盛。二、 銀行存款繼續增加2005年2006年2007年293.4億元360.4億元425.9億元（資料來源：六安市歷年政府部門統計公報、年鑒）2007年，六安市居民存款額達到425.9億元。這一方面說明居民收入不斷提高，另一方面也說明六安市民投資渠道少，

13、市場消費需求未得到合理引導和充分釋放。小結：六安市人均可支配收入的持續快速增加促使家庭支出逐步轉向享受型和發展型，社會消費購買力旺盛，但未得到合理引導和充分釋放，如加以合理引導，具備較大增長空間。第四節：城市發展規劃一、“合肥為中心，六安、巢湖為兩翼”的省會經濟圈規劃1、合六巢享受“同城”待遇構建省會經濟圈，圈內各個城市的通訊、金融等都要突破行政壁壘，合肥、六安、巢湖三地市民未來能夠在諸多方面享受到“同城”待遇，省會經濟圈內實現“五同”，就是交通同管、信息同享、水利同修、金融通兌、城市同建。在通信方面，取消手機用戶的長途、漫游費，三地通話按當地市話標準計費。在交通方面，合六巢之間取消收費站，發

14、展一小時大公交。實現三市金融的通融通兌，可以開通同城票據交換業務、免收異地存取款手續費。 2、打造省會“旅游圈”要努力把省會經濟圈也打造成省會“旅游圈”。目前，重點要加強旅游景點聯結線路的建設，打通巢湖至萬佛湖、佛子嶺水庫、萬佛山和天堂寨的快速旅游道路。未來，“省會經濟圈”將以合肥市為中心、巢湖和大別山為依托、兩小時高速路程為半徑，構建泛巢湖國家級旅游區。3、建跨區域“經濟特區”成立一個跨行政區域的實驗區，建議由分屬合六巢三市的肥西縣三河鎮、廬江縣同大鎮、舒城縣杭埠鎮組成省會經濟圈的試驗區，可作為省會經濟圈內具有先試先行權的“新特區”。培養試驗區成為省會經濟圈高度融合的示范區、研究成果轉化基地

15、、農民工回鄉創業基地。二、 規劃展望合六巢三市下轄12個縣，人口約占全省24%。按照三市“十一五”規劃，到2010年，gdp總量將占全省的30%。省會經濟圈要力爭成為全省經濟最具活力、輻射力最強的核心增長區域。第五節：本部分小結在本部分分析的所有經濟數據及指標均展示出六安市消費市場基礎良好，商業消費市場前景十分樂觀。隨著經濟的不斷快速增長和城市發展規劃的不斷落實、推進，六安市民的個人收入亦會隨著經濟的增長而遞增，預計市民將有更多可支配的收入去追求更愉快及多元化的生活模式。由于官方公布的個人收入及消費支出的數據均低于實際情況，因此我們有理由相信六安的商業消費市場在未來將獲得健康、持續的發展。尤其

16、那些自身位置優越，同時符合區域市場的購物習慣以及目標消費群定位準確的項目，將可望獲得最佳的投資回報。第二部分：六安房地產市場分析一、 市場總體特征1、當前房地產市場進入飛速發展階段六安房地產市場起步較晚，得益于區域城市化進程不斷加快，舊城改造日益推進，房地產市場一直處于快速上升的發展時期。特別是2007年下半年，合巢六經濟圈的帶動以及合六葉高速公路的貫通的利好因素刺激，六安的房地產市場異常火爆，進入飛速發展期。2、房地產市場開發量持續增長，市場競爭激烈2007年是六安市住宅市場上的供應量快步向前的一年，全年可供銷售的商品房約117萬，主要集中于城南區一帶，這一區域20萬以上大盤將近5個，另外還

17、有其他板塊和市中心的樓盤，開發量的持續增長必將加劇六安市房地產市場的競爭。3、開發商實力的競爭加劇，進入品牌比較時期六安市房地產市場的持續火爆，吸引了大批實力開發商進入，如華泰及成功置業，他們帶來了先進的開發經驗和開發理念，吸引著六安市居民的目光。同時大量高品質大盤上市，使得整體市場的主導方向已轉向品牌的營造和比較階段。4、產品層次逐步完善，建筑形式逐步多元化2005年前，六安房地產市場上開發的項目，基本以多層為主；但是到2006年2007年，市中心板塊如濱河御景、六州首府相繼開發純高層項目，城南板塊也逐步向著品質大盤的方向發展；和順名都城、上城國際、龍湖山莊、香格里拉花園、錦繡華府等超級大盤

18、，種種跡象表明，六安市房地產開發的產品層次將逐步完善，建筑形態也將趨于多元化。6、居民進入理性消費時期，住宅市場整體去化良好六安市目前的樓盤只要定位合理，大多數銷售狀況都比較好。另一方面隨著市場供應量的加大，居民的購房需求得到部分有效釋放，開始進入理性購房消費階段，使得開發商開始重視項目的前期定位和策劃，注重小區品質的提升。7、以自主需求為主，投資市場尚未形成六安城市規模較小，房地產市場處于一個初步較快發展階段，內部可以推動投資的資源少，因此，市場購買類型依然處于自用為主的較單一狀態，投資也是以投資商鋪為主。住宅投資目前市場還沒有形成，整體市場仍然是自買自用的狀況。二、市場供求分析1、土地供給

19、分析n 土地供應量巨大，城南及新區成供應重點土地供應列表年份全市（畝）20062602其中城南（1110）200718522007及2008年上半出讓的土地加市場存量，預計未來幾年將會有400萬平米的銷售面積，按照六安每年銷售的面積約100萬平米來看，市場供應量比大，具有一定的風險和壓力。2、市場供求趨勢分析房屋供求趨勢分析市場供給量不斷加大，有效需求呈遞減趨勢目前六安市區人口31萬左右，人均居住面積15左右，根據城市規劃要求，到2010年城市人口將達到40萬人，按人均住房面積在25計算，將需要近550萬的住房，每年有100萬方左右的市場需求量。但是，持續上漲的房價限制了部分市場需求，使得有限

20、需求呈現遞減趨勢。六安正處在城市拆遷改造和新城建設階段，老城區拆遷量較大，南部新城建設土地供應量增加，未來幾年內將處在房地產市場供給的高峰期。3、市場價格分析n 房價大幅上漲，拐點尚未呈現1999年9月，六安撤地設市，房地產市場從2000年后正式開始起步發展。在這短短的五年多時間里，房價已經有了較大幅度的上漲，從最初的980元/漲至現在的3050元/。從目前市場情況來看，房價拐點尚言之過早。本部分結論：從總體上看，六安房地產市場發展的動力主要有來自于經濟環境趨好，宏觀政策有力驅動，城市化加快和城建拉動等因素。預計今年六安房地產市場將繼續受有利因素的影響，前景依然看好。第三部分、六安市商業地產市

21、場研究商業地產項目的開發和規劃，首先必須考慮到宏觀商業環境的發展狀況。城市宏觀商業環境的發展現狀、發展特點、尤其對于未來發展的趨勢，將是項目細分市場和規劃方向的首要考慮因素。其次，商業項目規劃還必須考慮所在城市、區域商業地產的供求情況及未來供應、需求的發展態勢和特點。這種供求結構和特點，對項目整體規模的初步判斷和定位具有極其重要的指導意義。第一節：六安市商業狀況分析1、六安歷年社會消費品零售總額的比較結論：近年來，隨著政府規劃和購物環境的改善，六安商貿業取得了的迅猛發展。社會消費品零售總額的增長幅度逐年加大，已經進入良性發展階段。2、 六安商業業態及階段認識六安商業業態分為為街鋪、百貨公司、大

22、型超市、連鎖專賣店、主題商場、專業市場等,規模由十幾平方至幾萬平方米不等。業態經營特點商場名稱百貨商場規模較大，品種齊全，毛利相對較高，多采用專柜經營方式白云商廈、商之都、金商都主題性商場經營品種限于一定主題國美電器、蘇寧電器等專業市場經營品種專業性較強順達大市場，建材大市場等超市采用開放式貨架經營方式，主營家庭日常必需品，毛率低，客流量大蘇果超市等連鎖專賣店規模較小，利潤高夢特嬌、真維斯等 六安商業正由快速發展向結構調整階段演進發展階段市場表現經營模式贏利模式標志節點起步期結構調整期快速發展期穩步發展期各個居住區、交通匯聚點出現少量、低檔次商業商業快速發展，經營檔次、結構發生飛躍散鋪向集中、

23、規模化商業形式演變規模化商業、大型購物形態商業中心浮出市場城市發展較為落后，市政配套設施處在規劃中市政配套正在完善，集中市場、步行街出現由街鋪、步行街向集中商業發展，新世紀商業廣場出現大型商業機構進入，商業水平穩步上升自有住宅底商經營或出租為主商鋪基本市場化，經營和銷售同時存在商鋪市場化，銷售成為核心贏利手段銷售不是實現收益的最終手段，持有出租為主營業收入+租金收入營業收入+租金收入+銷售收入銷售收入+租金收入銷售收入+租金收入3、目前六安商業格局六安市區商業格局主要包括市級商業中心、區級（城市次中心）商業中心（含亞區級商業中心）、特色商業街和社區商業中心。根據六安城市總體規劃原則和商貿業發展

24、定位，六安市區商貿流通業將形成 “一心二群三區多街多點”的整體發展格局。 u 一心：即由市級商業中心區塊，作為六安市本級輻射整個六安市域乃至周邊地區和縣（市）的市級商業和現代商務中心。u 二群：在皖西大道十里鋪到皋陶墓一線的城市東部，磨子潭路南段的城市西南部形成兩個專業市場群，服務輻射六安市域。u 三區：在城西南和城東各形成裕安、金安兩區的商業中心，成為市區的副商業中心；同時在城北形成一個亞區級商業中心，彌補城北區域相對偏離中心商業區和兩個副中心商業區的缺陷。u 多街：在中心城區形成一批具有特色的專業街。u 多點：形成與住宅、人口分布相適應的社區商業中心。結論： 六安人均gdp、商品零售額和儲

25、蓄額處于較快的增長水平，居民消費能力正在釋放的同時，消費潛力也在增強， 六安現有商業格局由核心商圈、步行街、專業市場和大量的街鋪組成， 六安商業正由快速發展向結構調整階段演進，市場表現為街鋪、步行街向集中商業發展， 六安市總體的商業布局已經完成。第二節：商業中心研究一、市級商業中心市級商業中心由老城區商業中心和新區商業中心構成。老城區商業中心以現有商業中心（即由皖西路、人民路、梅山路、解放路構成的區塊）為基礎，適當集中，并擴大規模，形成更為強大的城市中心區。以皖西路、解放路為主要軸線布置商業街，結合皋城廣場、人民公園，北向聯系文化館和博物館，西側連接新建的東大街商業街。改造提升現有大中型商場或

26、購物中心，形成規模較大、檔次較高、功能齊全、服務配套、設施先進、錯位發展的態勢。通過公共設施的綜合布置，強化商業中心功能。運用城市土地配置的市場經濟機制，促進城市中心地段商業金融核心區的逐步形成。新區商業中心由解放南路、佛子嶺路和梅山南路和新淠河兩岸所構成。特別是依托新淠河兩岸建設一批上規模、上檔次的賓館、寫字樓，引入部分規模化購物中心和高層次服務業機構，確立在全市區商務中心的形象。緊鄰火車站的站前區從發展商品貿易市場起步，逐步向高檔次的商業業態推進。依托火車站、汽車南站服務區的建設，天盈新城等居住區的形成，和行政中心建成后對該區域的帶動作用，在解放南路到梅山南路的佛子嶺路兩側逐步形成新的商業

27、中心。該中心不僅服務于周邊居民，更服務于外來流動人口。市級商業中心功能定位分區基本特色功能定位主要結點老城區商業中心九墩塘現代商業區塊大眾化、多樣化、休閑化商業、商住、商務購物中心、步行街、華聯超市、街心公園、超市、信息傳媒鼓樓東大街傳統商業區塊休閑化、特色化商業、商住、旅游步行街、飲食小吃、專賣店新城區商業中心站前商業區塊高檔化、精品化商務、商住、商業water大酒店、站前服務區、步行街、專業百貨、精品購物、酒店服務、商務辦公、品牌銷售行政中心商業區塊綜合化行政、商務、商業行政服務中心、中高檔寫字樓、中檔商務餐飲店、行政辦公、金融商務服務二、區級商業中心目前六安將構建城西和城東2個區級商業中

28、心，形成金安、裕安兩個城區商業副中心，服務于相應的城市分區。區級商業中心的業態設置原則為：鼓勵設置大型超市、專業店、專賣店、便利店、餐飲、文化娛樂網點、農貿市場；適度設置百貨店、倉儲式商場、生活服務網點。1、金安區商業中心位于七里站附近。目前該區域商業氣氛不足，設施簡單且少。規劃期內，努力培育發展，引導大型商業網點入駐該區域，并擴大大型商業網點（特別是有批發功能的商業網點）的輻射范圍；引進專業店、專賣店等品牌商品經營店鋪；規劃建設12條商業街；合理布局68個左右的社區商業網點，以中小型超市和農貿市場作為區內社區商業中心的主體，輔以便利店和社區配套的商業、服務業設施。爭取到2010年基本形成副中

29、心商業區。2、裕安區商業中心規劃在龍河路到天堂寨路之間的磨子潭路兩側建設裕安區商業副中心。近期以專業市場起步，逐步為高一級別的業態所替代。隨著西南部城市新區的開發和人口的集聚，該副中心可以向霍山路方向拓展。最終形成服務于城市西南以及裕安區西南部的商業中心。規劃期內，重點培育和發展1處綜合性超市和12條特色商業街，作為區域商業中心的主體。特色街建設以餐飲、摩托車修理等為主要業態；以中小型超市和農貿市場作為區內社區商業中心的主體，輔以便利店和社區配套的商業、服務業設施。3、城北九里溝亞區級商業中心亞區級商業中心將以定位于區級次中心為主，亞區級商業中心規模上比區級商業中心要小一些，服務人口也相對少一

30、些，但在商業設施的檔次與功能上，要比社區商業功能區高與全面。到2010年，六安市區將建立1個亞區級商業中心。結合城北改造和淠河新村等的建設，在解放北路梅山北路交叉口以北區域形成區級商業中心，主要為周邊地區及城市北部地區服務。級次指 標設置地域功能定位服務對象服務人口基本商業面積基本設置業態與業種配套行業市中心商業區城市規劃的中心商業區，歷史形成的商業集聚地購物、文化、娛樂、休閑、旅游，并于金融商務結合國內外及本市消費者15萬平方米購物中心、大型百貨店、專業店、專賣店、文化娛樂、餐飲旅館、金融服務、旅游服務、圖書報刊、郵電業區域商業中心居民聚居區、商務集聚區、公共交通集散地購物、文化、娛樂、休閑

31、該地區及外來消費者15萬8萬平方米購物中心、超市、百貨店、文化娛樂、餐飲生活服務、圖書報刊、郵電業社區（居住區）商業人流集中、交通便利的地段保障該地區居民的日常生活，提供必要的服務當地居民12萬051.5萬平方米超市、便利店、醫藥店、菜市場、餐飲生活服務、圖書報刊、郵電業新區商業中心城市規劃的新區中心商業區，人流集中，交通便利的地段購物、文化、娛樂、休閑、旅游與金融相結合新區居民，商圈輻射范圍及外來消費者10萬8萬購物中心、超市、百貨店、專業店、專賣店、文化娛樂、餐飲旅館、金融服務、旅游服務、圖書報刊、郵電業結論;市級商業中心已基本形成，但尚未形成有輻射力的區級商業中心，商業布局體系不夠合理。

32、作為具有一定規模的中等城市，目前除中心商業區外，還未在城市拓展區形成次級商業中心，商業活動過重地依賴中心商業區。市北郊，東七里站，梅山南路、解放南路、六佛路、環城西路等城市新區尚無大商家進入。這不僅給市民生活造成不便，而且也對市區的交通、環境等方面帶來了一系列的問題，城市的發展需要新的、更完善的中心。第三節：商業街研究由于長期缺乏有效的規范引導，城市道路兩側經常呈現各種類型的商鋪沿街展開，業態混亂且檔次低。尤其是在新延伸的道路兩側，以小商品交易居多的小商小鋪林立，人氣不旺，利潤水平不高，并還有礙城市景觀。龍河路作為一條建筑風格獨特的歐式一條街，由于沿街門面房多為餐飲服務業，缺乏引導、低水平重復

33、建設，影響了城市景觀。經過多年的積淀，初步形成了一些有一定特色的商業街，主要有皖西路商業一條街、常青路小商品一條街、梅山中路綜合商品一條街、東大街及新美花園百貨商業街、齊云路美食一條街、六佛路摩托車及配件商業街、中國城布藝商業街等。一些主要商業街又是該地區的交通要道，沿路沿街的商業設施給城市交通帶來一定的干擾。這些商業特色街的業態還比較凌亂，處于無序管理階段，急需進行整合和品牌化管理。一、專業特色街情況商業街調查表序號已有商業街名稱區位輻射范圍規模（長、寬）門店數主要業態/業種1解放中路東大街及新美花園百貨商業街解放中路本市及周邊2800m50m520綜合2齊云路齊云路美食一條街齊云路本市及周

34、邊1200m30m220餐飲3六佛路六佛路摩托車及配件商業街六佛路本市及周邊1000m80m170批零4解放中路中國城布藝商業街解放中路本市及周邊600m30m88批零5皖西中路皖西路商業一條街皖西中路本市及周邊1000m50m220綜合6長青路長青路小商品一條街長青路本市及周邊1000m30m190小商品7梅山中路梅山中路本市及周邊1000m80m176小商品五交化8皖西東路綜合商品一條街皖西東路本市及周邊600m60m140綜合主要商業街基本情況1、“明珠購物廣場”商業步行街明珠步行街是明珠購物廣場的組成部分，約有48000平方米的商鋪。面積基本上為80-100平方，租金外街約30元/月/

35、平方，內街15-20元/月/平方。目前商業街外街經營狀況不錯，人氣較旺，但內街經營狀況一般。2、“鼓樓新天地”步行街北至云路街，南至鼓樓街與東大街交匯處，西至淠河防洪墻。主營品牌服飾、珠寶、眼鏡、皮具、化妝品，餐飲、酒吧、家居、電子等。單層店面均價13000元/平方。3、第五大街文化生活步行街，均價在4000-4500元左右。4、博亞生活廣場小商品批零一條街。在長青路小商品批零一條街基礎上，拆遷改造高規格的小商品批零一條街。規模：建設面積7萬平方米，營業面積5.6萬平方米。二、大型商業中心新都會新都會環球廣場是以世界第一的連鎖超市沃爾瑪和享譽六安的金商都百貨為主體，眾多品牌專業店和主題商業街為

36、輔助業態，餐飲、休閑等多功能商業服務設施形成的“都市商業中心”。 設施先進、定位高端、國際品牌云集的新都會環球廣場，將成為六安規模最大、最高端的都市商業地標；購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游、文化等一站式的經營模式與完美的商業環境配套設施，顛覆了六安以往的消費模式和消費理念；新都會總建筑面積達到16萬平方米，擁有多層商業樓面，有集中式商業、獨立商鋪、步行街商鋪、街鋪等多種商業形式，功能各異，五彩紛呈，包羅萬象，應有盡有。目前均價15000元每平米 徽商國貿中心以品牌主力店安徽商之都六安商廈為龍頭，傾力打造解放路商業步行街、人民路高檔金融辦公街區，內外呼應，共同形成六安首屈一指的集購物、休閑、娛樂、

37、生活于一體的大型綜合社區。步行街三層御商之都二層以透明天橋連接，區別一般步行街的獨創之舉，委托專業公司負責招商及后期市場物業管理，期間，將于業主簽訂托管經營協議，三年委托經營，輕松投資。目前均價16000元每平米結論： 沿街商鋪業態混亂且檔次低，缺乏引導、低水平重復建設。 特色街商業的業態還比較凌亂，處于無序管理階段，急需進行整合和品牌化管理。 新建的大型商業中心依托其良好的地段優勢和規劃設計吸引眼球，且去化情況良好，第四節、專業市場研究伴隨區域性貿易集散功能的增強，過去20多年來六安形成了以生活必需品、特色產業產品和部分原材料為主的專業市場類型。這些批發市場輻射本市和周邊縣區，為六安市的經濟

38、發展、市場繁榮發揮了重要作用，但大部分專業市場基礎設施和交易方式落后，環境臟亂差，功能不專、區塊不明顯。雖然專業市場發展有區域經濟發展水平較低的根源，但總體上看，目前專業市場的類型不全，重復建設現象嚴重，成交額少，輻射能力不強，管理不規范。規劃在市區形成兩個專業市場群。東部專業市場群設在皖西大道十里鋪到皋陶墓一線，重點發展工業品、原材料物質、汽車等專業市場；西南部專業市場群設置在磨子潭路南段，重點發展小商品、建材、五金裝潢等市場。另外，在北部九里溝發展蔬菜、糧油等批發市場。名稱地址類型建筑面積（平方米）營業面積（平方米）建設投資（千元）年成交額（萬元）就業人數（人）義烏小商品市場裕安區經濟園小

39、百貨批發3500030000300040002000建材大市場齊云西路建材200001800017002000850南門農貿市場解放中路農副產品綜合市場1000080002000010000500紫竹林農貿市場紫竹林路農副產品綜合市場3800330042001000150裕安區建材批發市場磨子潭路建材4000380040003600160裕安公交商品市場解放南路百貨批發300028003800800120溫州裝飾建材批發市場大別山路15號建材14000100001200015000600大別山路瓜果批發市場大別山路34號 瓜果60005000900018000240三里崗農貿市場六佛路農副產品

40、200018001600300100瑤海家具城解放南路家具200018001600100085七里站市場東七農產品綜合市場3500300040001000100青年路市場青年路農產品綜合市場3500300090001600120金橋商貿城 三里橋農產品綜合市場3000230080002000120六安大市場公安路工業品綜合市場4000350010000230060皖西商貿中心皖西路布匹市場420036001000400080皖西鋼材市場安豐路生產資料3000580070003600117皖西商城皖西西路批發市場450042001500220185長青路市場人民路小商品65006000400凌元

41、市場解放南路小商品批零50004000120六安茶葉市場健康路茶葉批零50004500170鋼材市場皖西路55號批零15001000800200016機電產品市場皖西路55號批零70060050080023目前六安各主要市場基本狀況六安義烏小商品批發市場一、二期六安義烏小商品批發市場是裕安區2001年底引進的重點招商項目， 項目一期占地80多畝，投資3000多萬元，建成店面800余間，于2002年10月28日竣工試營業，2004年2月正式開業。到2005年，該市場經營的商品90%來自義烏市場。市場運轉正常經過兩年多的運營，該市場800多個店面已全部或租或售給經營戶，入場經營率100%，市場已步

42、入逐步繁榮發展軌道。二期于2006年4月28日順利開業，占地面積41畝，建筑面積4萬平方米，與項目一期及周邊的順達大市場、永康大市場、財富廣場共同構建了中部地區規模空前的市場帶和商貿流通集散中心，它們的建成，推動了裕安的快速發展，擴大了整個義烏小商品批發市場的規模，東、西區市場連體，占地100畝，商鋪約1500間，集服裝、鞋帽、布匹、五金家電、食品百貨為一體，是當前皖西及周邊地區規模最大的小商品批發市場，市場布局合理，配套設施完善，享受政府給予的多項優惠政策。已成為公認的小商品批發中心。義烏小商品批發市場在交通上具有一定得的優勢，物流系統已經基本完善，可以承攬來自各地的產品貨運。周邊市場情況：

43、開業的有順達大市場，正在立項的有食品市場、農機市場、永康五金市場、鋼材市場、及財富國際廣場硬件設施：配套一般。沒有配置人行電梯和包括寬帶網在內的通訊系統等。面積：主要商鋪鋪位建筑面積在60-100平米之間。 銷售價格：根據目前市場行情，價格約在2800、2900元/平方左右。租金價格：經與部分攤主溝通了解目前鋪位租金價格如下：一二層聯體：18-25元/月；一二三層聯體：15-20元/月；總體來看，租金水平較樂觀。按照投資回報率來看：正常約在8%左右，符合正常商業的投資回報。其他目前一、二期經營用房自買一半、租賃一半；一般只在一層經營，二層放貨，經營者的總投資金額大部分在10萬元以下，多為小規模

44、投資、自主經營，。經營狀況：出租率達到99%，人氣、環境、以及經營管理方面目前在六安市經營狀況最好六安大市場六安大市場（一、二期）項目是皖、浙企業聯合會副會長單位浙江臺州永安房地產公司開發有限公司投資、安徽浙東置業有限公司開發的。六安大市場一期商業建筑面積2.1萬平方米，約300間商鋪。二期項目是在一期的基礎之上興建的商住工程，總建筑面積為7.5萬平方米；其中商鋪建筑面積為3.6萬平方米。 六安大市場第二期依托一期（商鋪地上二層，總建筑面積2萬平方米）已經成功的綜合大市場和強勁的人氣及購買力而興建的，其東面是與一期相連的商業步行街，南面是六安市的主干道皖西路，西邊是2006年六安市重點工程淠望

45、路，北面是商流人氣旺盛的民惠路。六安大市場二期西、南、北三面環路進出方便，可以泊車一百余輛。目前政府已經決定把將六安小商品批發的老市場常青路市場整體搬遷安置到六安大市場（二期）。 由于靠近市區，配套一般，經營狀況比較好，但基本上是以零售為主，批發較少，。面積：主要商鋪鋪位建筑面積在30平米左右； 租金價格：經與部分攤主溝通了解目前鋪位租金價格如下：約23元/月劣勢（1）零售為主，檔次不高，主要是靠商品價格低吸引消費者。（2）缺少主力店，拉動不了價格空間和人氣。（3）交通條件限制了物流、倉儲等大型市場所必須的條件。六安市順達大市場六安市順達大市場占地面積99.74畝，總投資8000萬元，建筑面積

46、88000平方米。以經營家具燈飾為主，兼營建材五金。六安市順達大市場，是磨子潭路市場帶義烏市場建成后，第二家大型專業市場，是六安市2005年十大重點工程之一。目前順達大市場已于3月28日正式開業，并執行二年內免工商管理費、國稅、地稅由市場統一支付。 免收一年物業管理費政策，租住率達到97%開業六個月免租金，只租不賣，由于開業時間較短，目前人氣還比較弱。而且只租不賣的利潤非常大（合肥的紅旗建材批發市場，前期大概總投入約1.2億，但是去年一年的租金就將近9600萬），只要前期資金雄厚即可。租金價格：經與部分攤主溝通了解目前各樓層鋪位租金價格如下：一層：22元/月；二層：15元/月 三層：8元/月

47、六安市國際汽車城六安國際汽車城是安徽省“861”行動計劃項目和六安市“568”計劃重點招商引資項目，由六安市金三角置業有限公司投資興建，占地170畝，總建筑面積達11萬平方米，全框架結構。 六安國際汽車城采用新型的商業業態，集汽車、汽配市場，摩托車、摩配市場，農業裝備、工程機械、五金機電綜合市場三大專業市場和星級酒店配套服務功能區于一體。在總體規劃注重“整體性”設計原則的基礎上，充分考慮物流、商流、信息流的發展需求。主要商業干道南北貫通，主入口設于北面皖西東路，次入口與312國道相連，次商業干道沿東西方向布置。南北及東西兩條商業大道構成主體商業網絡三大專業市場，一大配套服務功能區。六安國際汽車

48、城2006年二月份一期工程投入試運營，以獨立產權商鋪，租售相結合的營運方式，將引進品牌汽車、汽配、摩托車、摩配、農用機械、五金機電、工程機械及其配件生產廠家，租金價格：經與部分攤主溝通了解目前鋪位租金價格如下：10-15元/月,經營狀況：約300戶經營戶，經營狀況比較好。結論： 六安現有專業市場規模趨于飽和，商業物業消化能力基本被釋放， 市場建設缺乏整體意識和一盤棋思想，布局過于集中，低水平重復建設嚴重， 專業市場檔次低而不專，缺乏網絡聯系。需要升級換代產品第五節：六安商業的機遇和挑戰1、 融入合肥城市圈過程中的機遇和挑戰。今后一個時期，作為安徽省會的合肥，將進一步成長為安徽的增長極，對周邊地

49、區的極化效應繼續加大。作為省域二級城市的六安在融入合肥城市圈過程中，一方面要積極敢當配角，引入合肥高層次商業要素推進自身的發展；另一方面要努力減少合肥影響力擴展過程中對六安城市商圈的擠壓效應，努力通過形成特色高效的城市商業增強對周邊地區的吸引力。2、 市區域范圍內的商業吸引力。由于歷史上六安市域長期分屬于不同的統縣行政地域，六安行政地域形成較晚，因此六安城市的影響范圍不能夠達到整個行政范圍，周圍縣受到外部城市影響較大，如壽縣為淮南所吸引，舒城為合肥所吸引。根據六安、合肥與淮南的吸引區劃分研究，六安城市的吸引范圍僅為市域的中部和西南部，包括金安、裕安、葉集、金寨霍山的全部以及壽縣、霍邱的南部。所

50、以六安只有增強城市商貿業的競爭力，真正將商圈范圍擴展到整個行政區范圍，否則六安傳統的商圈將會因此受到擠壓。3、 區位條件改善將增強城市商圈吸引力。目前，312、206、105國道、合九鐵路、寧西鐵路、淠淮航道縱橫全境，六安交通十分便捷。今后一個時期，六安將以高等級公路和鐵路為重點，加強水、陸交通設施建設，完善綜合運輸體系，把六安建成為皖西地區交通樞紐。日益改善的區位交通優勢為六安市商貿業的發展奠定了堅實的基礎，尤其是為區域性物流產業發展和市域性專業市場成長提供了良好的環境，六安有望建成大別山區域商貿中心和東西過渡帶上的區域性物流中心。商業市場綜合分析：u 目前六安市已具備一定的商業功能區雛形，市級、區級、社區級商業功能初見端倪；u 但市區商業結構體系不明確，沒有形成合理的層面結構；現狀商業網點整體層次偏低，存在小、散、亂的狀況；u 六安現有商業規模