1、學(xué)校物業(yè)管理模式ComPany number :WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998 學(xué) 校 物 業(yè) 管 理 模 式就目前物業(yè)管理狀況而言，學(xué)校是物業(yè)管理行業(yè)的一片凈土。那 里沒(méi)有業(yè)主”論壇”、那里沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)的”硝煙”。開(kāi)拓學(xué)校物業(yè)管 理市場(chǎng)，是物業(yè)管理公司發(fā)展的又一新契機(jī)。1、專(zhuān)業(yè)型物業(yè)管理公司介入學(xué)校后勤管理是社會(huì)發(fā)展的必然趨 勢(shì)。隨著這幾年國(guó)家對(duì)教育事業(yè)的重視程度的提高，國(guó)家積極推動(dòng) 科教興國(guó)戰(zhàn)略，人們對(duì)知識(shí)的欲求也在曰益高漲，在剛剛閉幕的中 共十六大上，又提出要形成全民學(xué)習(xí)、終身學(xué)習(xí)的學(xué)習(xí)型社會(huì)，促 進(jìn)人的全面發(fā)展。這其中預(yù)示著需要增加和擴(kuò)建更多學(xué)校來(lái)滿(mǎn)足 學(xué)

2、習(xí)的需求，傳統(tǒng)的學(xué)校辦社會(huì)的后勤運(yùn)作模式已成了很多學(xué)校改 革和發(fā)展的嚴(yán)重障礙。由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響，絕大多數(shù)學(xué)校的 后勤工作都是學(xué)校辦社會(huì)的運(yùn)作模式，即學(xué)校不顧自身實(shí)際發(fā)展規(guī) 模、不講求經(jīng)濟(jì)效益、不講求管理效率，只要學(xué)校存在什么勞務(wù)需 求，就立即設(shè)置一個(gè)勞動(dòng)崗位，工資都是由國(guó)家來(lái)掏錢(qián)。這種“大而 全，小而全”的發(fā)展模式把學(xué)校辦成了一個(gè)“小社會(huì)：結(jié)果是學(xué)校辦 了食堂、木工房、園藝室、水電班，有的學(xué)校甚至還辦起了托兒 所，這種運(yùn)作模式非常類(lèi)似于農(nóng)業(yè)時(shí)代的自給自足的自然經(jīng)濟(jì)，與 現(xiàn)代化發(fā)展趨勢(shì)是完全相違悖的。所以專(zhuān)業(yè)型物業(yè)管理公司介入學(xué) 校后勤管理，由物業(yè)管理公司提供專(zhuān)業(yè)、規(guī)范、個(gè)性化的后勤管理

3、服務(wù)是社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。2、學(xué)校物業(yè)與商住物業(yè)的不同之處。介入學(xué)校后勤管理工作，首先應(yīng)探索我們的客戶(hù)“教師、學(xué) 生二他們需要我們提供什么服務(wù)我們能為他們提供些什么服務(wù)我們 應(yīng)該怎樣服務(wù)怎樣管理這些都需要我們確立學(xué)校物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化的 服務(wù)理念；個(gè)性化、科學(xué)創(chuàng)新的管理服務(wù)模式；精益求精的工作作 風(fēng)；規(guī)范化的操作來(lái)實(shí)現(xiàn)。從而贏得師生的認(rèn)同。學(xué)校物業(yè)與常規(guī) 的商住物業(yè)在管理上有以下幾個(gè)方面不同：對(duì)象不同：商住型物業(yè)中我們服務(wù)對(duì)象是社會(huì)各行各業(yè)，不同 職業(yè)的人，面對(duì)的業(yè)主少則幾百，多則成千上萬(wàn)，學(xué)校物業(yè)服務(wù)對(duì) 象是老師和學(xué)生，單純知識(shí)型，遠(yuǎn)沒(méi)有住宅小區(qū)那樣人員層次復(fù) 雜，單一業(yè)主。有利于服務(wù)的針對(duì)性。

4、管理的模式不盡相同：商住型小區(qū)有“業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)化管理的 共管式”模式、有酒店式管理、無(wú)人化管理、智能化管理等管理模式 ，使用這些模式顯然不完全適用于學(xué)校的管理，學(xué)校管理面對(duì)的 單一業(yè)主，管理上必須服從學(xué)校管理需要從屬性，更強(qiáng)調(diào)根據(jù) 需求提供服務(wù)，根據(jù)學(xué)校的自身特點(diǎn)，“量身定制的管理模式 有深厚學(xué)校特點(diǎn)的“共管式”模式。管理側(cè)重點(diǎn)不同：商住小區(qū)的管理重點(diǎn)是設(shè)施設(shè)備的維護(hù)與保 養(yǎng)及大樓安全，管理的側(cè)重點(diǎn)是物（設(shè)備、設(shè)施、區(qū)域），對(duì)住戶(hù) 是提供服務(wù)，而學(xué)校則注重滿(mǎn)足教學(xué)需要和學(xué)生的安全。管理的側(cè) 重點(diǎn)包括物以外，還要加強(qiáng)對(duì)學(xué)生安全的管理（特別是十八歲以下 的學(xué)生）。在對(duì)學(xué)生的服務(wù)中增加了管理職責(zé)。

5、在對(duì)學(xué)生管理與服 務(wù)相矛盾時(shí)，與學(xué)校的要求保持一致，偏重管理。管理服務(wù)的目標(biāo)不同：商住物業(yè)的管理是為了創(chuàng)造安居樂(lè)業(yè)的 生活環(huán)境，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。學(xué)校管理的目標(biāo)是為師生創(chuàng)造 個(gè)良好的教學(xué)環(huán)境，協(xié)助提升學(xué)校的整體實(shí)力。管理服務(wù)資金的來(lái)源和使用存在明顯的差異：商住物業(yè)管理的資金 來(lái)源于多個(gè)方面，它包括管理服務(wù)費(fèi)的收取、公共設(shè)施專(zhuān)用維護(hù)基 金、多種經(jīng)營(yíng)收入等，服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是依政府主管部門(mén)制定的管 理服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，由小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司協(xié)商制 定，由于地方標(biāo)準(zhǔn)的局限性和市場(chǎng)的規(guī)范程度，還達(dá)不到按質(zhì)論 價(jià)，市場(chǎng)化程度有限，資金的使用接受業(yè)委會(huì)、業(yè)主的監(jiān)督，特別 是專(zhuān)用基金的使用必須獲準(zhǔn)

6、后方可使用，合理、順利、及時(shí)的使用 與業(yè)主和業(yè)委會(huì)的專(zhuān)業(yè)能力有直接關(guān)系，物業(yè)公司需投入精力協(xié) 調(diào)。而學(xué)校物業(yè)中管理服務(wù)費(fèi)來(lái)源較為單一，即學(xué)校的經(jīng)營(yíng)管理 者。物業(yè)公司可以采用菜單式來(lái)制定服務(wù)項(xiàng)目，分項(xiàng)測(cè)算費(fèi)用，經(jīng) 雙方協(xié)商確定服務(wù)內(nèi)容，以合同契約形式確定資金數(shù)額和支付方 式，資金使用按合同執(zhí)行，完全的市場(chǎng)化。為物業(yè)公司發(fā)揮管理服 務(wù)優(yōu)勢(shì)提供了充足的空間。3、學(xué)校物業(yè)管理模式特點(diǎn)通過(guò)分析掌握學(xué)校物業(yè)的不同之處，針對(duì)學(xué)校物業(yè)的管理特點(diǎn)，確 定物業(yè)管理服務(wù)模式，發(fā)揮物業(yè)管理在學(xué)校的后勤保障作用。顧客的需求為導(dǎo)向，提供個(gè)性化的服務(wù)。這在學(xué)校物業(yè)中尤其突 出。按學(xué)校對(duì)公共設(shè)施、清潔、綠化、人員、車(chē)輛、物資

7、的管理要 求，量身定制服務(wù)。比如按課時(shí)安排的時(shí)間，滿(mǎn)足教學(xué)要求的前提 下，提供教室的開(kāi)門(mén)、設(shè)備維護(hù)和安全的管理服務(wù)等。學(xué)校物業(yè)管理人力資源配置上追求簡(jiǎn)練、精干，降低運(yùn)作成本。學(xué) 校物業(yè)管理從屬于學(xué)校整體管理，學(xué)校物業(yè)如按照商住小區(qū)管理處 分責(zé)設(shè)立物管員的多層管理，在成本上是物業(yè)公司和學(xué)校方面都不 能承受的，學(xué)校物業(yè)的從屬性決定他無(wú)需面對(duì)眾多業(yè)主，在多種經(jīng) 營(yíng)上發(fā)揮的余地不大，也就不需要如小區(qū)同樣的管理人員配置。重視學(xué)校主管領(lǐng)導(dǎo)的領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格，管理思路，特別是處理好與關(guān)鍵人 物的關(guān)系，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)該類(lèi)信息的收集，及時(shí)調(diào)整方式，及時(shí)跟進(jìn)。 確保管理的一致性。體現(xiàn)學(xué)校特點(diǎn)的共管模式。在強(qiáng)調(diào)本體內(nèi)在管理的同時(shí)

8、應(yīng)注重本體外表工作，提高直觀感受滿(mǎn) 意度。學(xué)校物業(yè)比住宅物業(yè)更注重直觀感受，這也是學(xué)校發(fā)展壯大 的需要。比如在學(xué)校內(nèi)設(shè)置各類(lèi)規(guī)范的溫馨標(biāo)識(shí)、提示性、警示性 和說(shuō)明性標(biāo)識(shí)，為學(xué)校氛圍的營(yíng)造起到了畫(huà)龍點(diǎn)睛的作用。學(xué)校物業(yè)在接管項(xiàng)目前，必須對(duì)接管原有問(wèn)題或其他涉及面大、影 響大的問(wèn)題進(jìn)行評(píng)估。在此期間應(yīng)協(xié)調(diào)處理好各項(xiàng)關(guān)系，并盡量在 此期間將重大問(wèn)題予以明確，包括崗位設(shè)置、清潔的范圍和頻度， 管理區(qū)域和項(xiàng)目，設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)責(zé)任范圍和處理權(quán)限、服務(wù)費(fèi) 用、支付方式及其它費(fèi)用承擔(dān)等，規(guī)避管理風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)管理更注重服務(wù)的專(zhuān)業(yè)化?？商峁┺k公室內(nèi)植物的養(yǎng)護(hù)和指 導(dǎo)、節(jié)假日環(huán)境氛圍營(yíng)造、組織特色活動(dòng)、教室管理、電

9、教辦公設(shè) 備維護(hù)等專(zhuān)業(yè)化、全方位的服務(wù)，提供行政后勤等方面業(yè)務(wù)的保 障。技術(shù)含量高，注重設(shè)備管理及相關(guān)人員的配備。學(xué)校物業(yè)人力資源 配置的特點(diǎn)，確定了設(shè)備管理人員必須是素質(zhì)高，技術(shù)上一專(zhuān)多能 復(fù)合型人才。顧客意見(jiàn)的調(diào)查需關(guān)注各個(gè)不同層面的意見(jiàn)，還需建立定期溝通機(jī) 制。重要溝通整理成為文件，雙方認(rèn)可，促進(jìn)管理服務(wù)的水平的提 咼。4、學(xué)校后勤社會(huì)化的管理優(yōu)勢(shì)后勤社會(huì)化在推動(dòng)學(xué)校整體辦學(xué)工作中發(fā)揮了重要的保障作用。學(xué) 校后勤社會(huì)化后，學(xué)校的發(fā)展模式轉(zhuǎn)變?yōu)椤皣?guó)家管方針，校長(zhǎng)管辦 學(xué)，支部管監(jiān)督，社會(huì)辦后勤二 新型社會(huì)分工，物業(yè)公司在進(jìn)駐以 后，深入、詳細(xì)的可行性研究，詳盡分析了學(xué)校物業(yè)與住宅物業(yè)的 不

10、同，并針對(duì)學(xué)校管理的特點(diǎn)、難點(diǎn)和學(xué)校的實(shí)際情況制定與之相 適應(yīng)的管理方案，以確保專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)能在學(xué)校得到充分發(fā) 揮，為全校師生營(yíng)造一個(gè)優(yōu)質(zhì)的生活、學(xué)習(xí)環(huán)境。在實(shí)際操作中， 注重保持雙方思想一致性。實(shí)行后勤社會(huì)化，使學(xué)校后勤工作的重 心在管理上而不是在提供服務(wù)上，學(xué)校無(wú)須設(shè)立專(zhuān)門(mén)分管后勤工作 的校級(jí)干部，行政環(huán)節(jié)少，學(xué)校完全可以根據(jù)工作需要隨時(shí)向物業(yè) 公司提出服務(wù)要求，其它學(xué)校需要通過(guò)召開(kāi)專(zhuān)門(mén)會(huì)議或需三令五催 才能解決的問(wèn)題.只需要一個(gè)電話(huà)就可以得到妥善的辦理。實(shí)行后 勤社會(huì)化，校領(lǐng)導(dǎo)干部不需要在后勤工作花費(fèi)什么精力，后勤人員 與一線(xiàn)教師爭(zhēng)待遇或一線(xiàn)教師對(duì)后勤人員抱怨不滿(mǎn)等問(wèn)題得到徹底 解

11、決.教師們都把精力集中在本職工作上。校領(lǐng)導(dǎo)重點(diǎn)放在狠抓教 學(xué)質(zhì)量上，獲得了學(xué)校、物業(yè)公司雙贏結(jié)果。有利于學(xué)校降低管理成本。節(jié)省工程耗費(fèi)，獲取長(zhǎng)期利益。物業(yè)公 司充分發(fā)揮專(zhuān)業(yè)技術(shù)方面的特長(zhǎng)，積極為學(xué)校做好技術(shù)參謀，利用 自身多年積累下來(lái)的管理經(jīng)驗(yàn)，為學(xué)校介紹專(zhuān)業(yè)施工公司，確保其 最合理的價(jià)格，選擇施工質(zhì)量最好的公司來(lái)施工，并在工程中進(jìn)行 中全程控制，確保施工質(zhì)量。根據(jù)實(shí)際情況，物業(yè)公司對(duì)整改提出 合理化建議，協(xié)助完善學(xué)校的整改方案，為學(xué)校節(jié)省整修費(fèi)用。學(xué) 校獲得了高質(zhì)量的專(zhuān)業(yè)化后勤服務(wù)。實(shí)現(xiàn)后勤社會(huì)化使學(xué)校的管理 具有活力、降低了管理成本的同時(shí)，學(xué)校也獲得了較高的后勤服務(wù) 質(zhì)量。學(xué)校在清潔衛(wèi)生、

12、環(huán)保綠化、校產(chǎn)保衛(wèi)、校園周邊秩序整治 等工作都獲得了滿(mǎn)意的服務(wù)。管理工作得到社會(huì)認(rèn)可，促進(jìn)學(xué)校整 體實(shí)力的提高。完全市場(chǎng)化的運(yùn)作模式，為物業(yè)管理公司發(fā)揮專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)提供了空 間，有利于物業(yè)管理公司的服務(wù)、管理創(chuàng)新。在學(xué)校物業(yè)這種獨(dú)立 產(chǎn)權(quán)、單一業(yè)主，在物業(yè)管理合同和簽訂中，明確了對(duì)各方義務(wù)和 權(quán)利，對(duì)各項(xiàng)服務(wù)、責(zé)任的界限的劃分都寫(xiě)入的合同中，為以后的 管理提供法律依據(jù)，便于物業(yè)公司實(shí)施服務(wù)和管理。比如在學(xué)校內(nèi) 的綠化改造、解決學(xué)?？照{(diào)冷凝水的集中排放問(wèn)題，由物業(yè)公司拿 出切實(shí)可行的實(shí)施方案很快就獲準(zhǔn)實(shí)施。這在商住物業(yè)中是完全 做不到的。5、學(xué)校物業(yè)管理創(chuàng)新突顯“個(gè)性化。在學(xué)校物業(yè)中充分挖掘、掌握顧

13、客的個(gè)性化的需求基礎(chǔ)上，著身為 客戶(hù)“定做服務(wù)模式及服務(wù)項(xiàng)目，在專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化的基礎(chǔ)上更突 出個(gè)性化服務(wù)。學(xué)校環(huán)境管理方面：根據(jù)校園須適合學(xué)生學(xué)習(xí)、交流的特點(diǎn)，重點(diǎn) 放在營(yíng)造校園內(nèi)濃厚的學(xué)習(xí)環(huán)境，比如針對(duì)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校特點(diǎn)，建議 積極策劃建成適合外語(yǔ)學(xué)校特點(diǎn)的“英語(yǔ)角：營(yíng)造學(xué)習(xí)氛圍；綠化 養(yǎng)護(hù)中，品種選用需適合學(xué)校特點(diǎn)（木棉樹(shù)、刺海棠等容易對(duì)運(yùn)動(dòng) 中學(xué)生造成傷害.就不適宜在學(xué)校道路兩旁種植）,將植物的深度 修剪養(yǎng)護(hù)安排在寒暑假期間進(jìn)行；清掃時(shí)間避開(kāi)上下班和課間時(shí) 間，衛(wèi)生間的清潔頻率和時(shí)間參照課時(shí)安排制定；在每個(gè)細(xì)節(jié)充分 考慮學(xué)校特點(diǎn)，滿(mǎn)足客戶(hù)對(duì)環(huán)境的要求。學(xué)校安全管理：作為顧客較為關(guān)注的學(xué)校安全

14、管理，不僅要制定針 對(duì)性的車(chē)輛、人員、物資進(jìn)出管理及教室管理制度，還要根據(jù)學(xué)校 特點(diǎn)，積極與校方、政府機(jī)關(guān)聯(lián)絡(luò)配合，維護(hù)學(xué)校和周邊的治安環(huán) 境。制止了學(xué)校周邊不良人員勒索學(xué)生財(cái)物、亂擺賣(mài)等嚴(yán)重影響學(xué) 生人身財(cái)產(chǎn)安全事件，維護(hù)了學(xué)校聲譽(yù)。形成了針對(duì)學(xué)校特點(diǎn)的安 全管理模式。房屋及附屬設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)：它是維護(hù)學(xué)校正常的教學(xué)工作 的基礎(chǔ)服務(wù)項(xiàng)目，物業(yè)充分發(fā)揮在設(shè)備維護(hù)上專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，針對(duì)學(xué)校 特點(diǎn)制定設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃，使學(xué)校設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行狀況得到根本 性的改變，確保了學(xué)校正常的教學(xué)工作的開(kāi)展，另外為客戶(hù)著想， 在養(yǎng)護(hù)的同時(shí)注重降低設(shè)備的運(yùn)行成本，對(duì)學(xué)校的水電氣實(shí)施監(jiān) 控，定期上報(bào)水電氣用量分析報(bào)告

15、，提出節(jié)能的合理化建議， 實(shí)施后為學(xué)校節(jié)約多項(xiàng)設(shè)備運(yùn)行開(kāi)銷(xiāo)。獲得了合作雙方“雙贏效 果。6、物業(yè)管理公司在學(xué)校后勤管理的更高目標(biāo)為學(xué)校提供一體化 的后勤服務(wù)。物業(yè)管理在全國(guó)發(fā)展是不均衡的，這幾年來(lái)物業(yè)管理已有突飛猛進(jìn) 的發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈。特別是深圳，物業(yè)管理市場(chǎng)在不斷完 善，物業(yè)管理已由當(dāng)初的簡(jiǎn)單式服務(wù)，走向全方位、多元化的服 務(wù)。在物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的形勢(shì)下，如何適應(yīng)市場(chǎng)的需求，科 學(xué)準(zhǔn)確地確定，并切實(shí)有效地提高物業(yè)管理企業(yè)的效益，已經(jīng)成為 廣大物業(yè)管理企業(yè)普遍關(guān)心的問(wèn)題。學(xué)校物業(yè)作為物業(yè)企業(yè)發(fā)展的 又一新契機(jī)，必將受到關(guān)注，然而，在物業(yè)管理業(yè)所面臨的現(xiàn)狀與 行業(yè)環(huán)境，還承受著諸多的”瓶頸”制約。從當(dāng)初物業(yè)管理公司