1、 銀河銀河領秀城領秀城 全程營銷策劃全程營銷策劃 （市場調研及產品定位篇） 本案旨在為銀河領秀城的全程營銷推廣提供一個科學合理的操作思 路。指導營銷推廣工作的順利開展，是一個在縝密的市場調查和可行 性分析研究的前提下制定出的系統性方案。方案力求緊密結合銷售力 的特質與優勢，積極地探求營銷推廣策略以促成良好的銷售業績，實 現發展商的預期目標。 銀河領秀城整體營銷推廣策劃案是在項目前期市場調查的基礎上， 對項目可行性綜合研究，特別是項目投資分析研究的基礎上擬定的。 主要包括整體及各階段銷售策略、傳播策略及媒體策略、銷售管理及 傳播費用預算等方面的內容。并就上述主要內容做出初步判斷，確立 未來項目營

2、銷推廣的行動方案，并在未來的各項營銷推廣操作中有計 劃執行。 銅仁地區社會經濟狀況銅仁地區社會經濟狀況 銅仁地區城市發展規劃銅仁地區城市發展規劃 銅仁地區房地產現狀及市場特點銅仁地區房地產現狀及市場特點 項目綜合分析項目綜合分析 項目整體營銷定位項目整體營銷定位 形象推廣及銷售思路（部分）形象推廣及銷售思路（部分） 銅仁地區概況 銅仁市位于貴州東北部，地處武陵山脈中部，于湘渝黔交界處，是中東 部地區進入西南的第一站，、素有“黔東門戶、中國西部名城”之稱， 是銅仁地區的政治、經濟、文化中心，緊鄰湖南省湘西自治州、懷化市， 重慶市秀山縣，地區范圍內有烏江連接兩地。 2011年11月12日，撤銷銅仁

3、地區，設立地級銅仁市。新銅仁市下轄2個 市轄區，4個縣，4個自治縣。市轄區：碧江區、萬山區?？h：德江縣、 江口縣、思南縣、石阡縣。 自治縣：玉屏侗族自治縣、松桃苗族自治縣、印江土家族苗族自治縣、 沿河土家自治縣。 銅仁市地處云貴高原向湘西丘陵過渡的斜坡地帶，位于武陵山脈主峰梵 凈山和湘西臺地主峰雪峰山之間，地表形態變化較大，地貌類型復雜多樣， 喀斯特地貌特征明顯。境內地勢四周高，中部低，山地占678%，丘陵占 282%，盆地(壩子)、河谷占4%。 山是銅仁的根，水是銅仁的魂，錦江孕育了銅仁這座仁義之城。這是一個 被山懷抱的城市，一個被水滋潤的城市。穿城而過的錦江孕育著這方美麗 富饒的土地，將城

4、市裝扮得如詩如畫。一幅“城在山中，水在城中，人在 畫中”的水墨山水畫卷伴著千年流淌不息的錦江徐徐展開。 銅仁是云貴高原連接東部沿海地區的重要交通要道。湘黔鐵路、株六鐵路復 線、渝懷鐵路過境其區四個縣、市。銅仁機場先后開通貴陽、長沙、重慶、 廣州、上海、北京、深圳、桂林航線，現已并入首都機場集團。貴陽至大龍 的高速公路已全線開通，東出湖南長沙、西進省城貴陽更為便捷。全區縣縣 通油路，出境公路均為二級以上高等級油路。 銅仁（江口）至玉屏城際鐵路、渝懷鐵路復線銅仁段、銅仁機場改擴建、烏 江航道整治、供電網建設規劃（建設期三年、總投資52億元）等一批大項目 列入國家和省重點支持發展項目。 200噸航船

5、可通烏江進入長江直達東海，銅仁至大龍高速公路、杭州至瑞麗高 速公路銅仁段、思南至劍河高速公路銅仁段已開工建設。 主要經濟指標 人口狀況人口狀況 目前銅仁地區共有人口約403萬(2007年末統計數據)，常住人口約 368萬，幅員2.4萬平方公里。其中銅仁市共有人口約38萬，常住人 口約35萬，幅員1515平方公里。人口出生率為14,比上年下降0.2 個千分點,自然增長率6.95,比上年下降0.03個千分點。 2011年計劃生產總值366億元，增長19%；規模以上工業總產值 195.6億元，增長22%；全社會固定資產投資全社會固定資產投資325325億元，增長億元，增長45%45%；招 商引資到位

6、資金160億元，增長45%；財政總收入45.15億元，增長 29%；社會消費品零售總額100億元，增長32%；旅游總收入80億元， 增長33%；城鎮居民可支配收入城鎮居民可支配收入1320013200元，增長元，增長20%20%；農民人均純收 入3818元，增長20%；城鎮化率達城鎮化率達32.1%32.1%；城鎮登記失業率控制在 4.5%以內。 達州經濟情況達州經濟情況 2010年末全市總人口為680萬人，全年城鎮居民人均可支配收 入12624元，增長13.7%（按這個遞增率，2011年預計人均可支配收 入14353元），人均消費支出9976元，增長12.0%。 2011年111月全市固定資

7、產投資累計完成600億元，同比增長 22.6%，投資總量居全省第4，增幅居全省第15位。其中：項目投資 521.6億元；房地產開發投資78.4億元。 2011年11月末，全市存款余額達1071.6億元，比年初增加169億 元。其中儲蓄余額782.7億元。 2011年11月末居民消費價格總指數為106.2，較前10月回落0.1個 百分點。其中食品上漲12.9%，居住上漲11.8% 銅仁市近三年銅仁市近三年gdpgdp數據分析數據分析 解讀：從以上圖表數據分析，銅仁市gdp呈逐年上漲趨勢，在撤區設市后， 將會有更大的發展空間，這為各項產業包括房地產產業帶來更多機會。 （2）萬山特區近三年）萬山特區

8、近三年gdp數據分析數據分析 解讀：前三季度萬山特區共實現解讀：前三季度萬山特區共實現gdpgdp總量總量5.625.62億，同比增長億，同比增長19.8%19.8%。在銅仁地區增。在銅仁地區增 速排名第一。隨著萬山特區范速排名第一。隨著萬山特區范圍的擴大、發展的不斷深入，相信在今后圍的擴大、發展的不斷深入，相信在今后gdp的增的增 幅還將更快。幅還將更快。 2011年前三季度固定資產投資完成年前三季度固定資產投資完成4.41億元，同比增幅億元，同比增幅110.9%； 2011年前三季度地方財政收入完成年前三季度地方財政收入完成5865萬元，同比增幅萬元，同比增幅133.94%； 2011年前

9、三季度居民存款余額年前三季度居民存款余額12.95億元；貸款余額億元；貸款余額3.2億元，均處于銅仁前列。億元，均處于銅仁前列。 房地產發展階段與人均房地產發展階段與人均gdpgdp關系國際通用衡量標準關系國際通用衡量標準 緩慢發展 綜合發展型 平穩發展， 以質量為主 ，數量與質 量并重 以數量為主 ，向注重質 量方向發展 超速發展 數量型 發展特征 改善需求 為主 改善需求 為主 生存、改善 需求兼有 生存需求需求特征 13000以上800013000300080006003000 人均gdp （美元） 減緩發展減緩發展平穩發展平穩發展快速發展階段快速發展階段啟動發展期啟動發展期發展階段發展

10、階段 銅仁地區房地產發展與人均gdp關系 3006003000800013000 起步快速穩定增長 平穩期 衰退期 人均人均gdp($)gdp($) 市場階段市場階段 （世界發展銀行：宏觀經濟與房地產分析模型）（世界發展銀行：宏觀經濟與房地產分析模型） 銅仁地區目前所處銅仁地區目前所處 階段階段 產業結構產業結構 銅仁市第三產業呈現快速發展的勢頭， 銅仁的農業基礎較弱，農業優勢產品是花生、 獼猴桃、貢米、竹筍、辣椒、畜產品及中藥材等，但其境內蘊含有豐富的錳、鉛、 磷、鋅、釩、石英砂、白云石等10多種礦產資源，鉀礦儲量1億噸以上，石英砂160 萬噸以上。謝橋、燈塔工業區的建立投產，旅游業、服務業

11、、房地產的興起，使得 銅仁的第一產業比重下降，第二產業和第三產業占據主要地位。（第一產業包括農 業、林業、牧業、副業和漁業；第二產業包括制造業、采掘業、建筑業和公共工程、 上下水道、煤氣、衛生部門；第三產業包括商業、金融、保險、不動產業、運輸、 通訊業、服務業及其他非物質生產部門。） 社會消費品零售總額社會消費品零售總額 20072007年消費品零售額年消費品零售額122695122695萬元，比上年萬元，比上年104339104339萬元增長了萬元增長了17.6%17.6%，居住消費支出所占比例，居住消費支出所占比例9.8%9.8%，比上，比上 年有所下降，恩格爾系數出現較大回升，居民消費價

12、格總指數。上升較快，從年有所下降，恩格爾系數出現較大回升，居民消費價格總指數。上升較快，從20062006的的102.1102.1上升到上升到106.7106.7。 銅仁市銅仁市2005-20082005-2008年城鎮居民人均消費支出（單位：元）年城鎮居民人均消費支出（單位：元） 年份年份 指標指標 20052005200620062007200720082008 城鎮居民人均消費支出城鎮居民人均消費支出538653865177517757245724 其中居住消費支出其中居住消費支出676.6676.6765765564564970970 居住消費所在比例居住消費所在比例12.5%12.5

13、%14.7%14.7%9.8%9.8%15%15% 食品支出食品支出21362136197119712439243928232823 恩格爾系數恩格爾系數39.6%39.6%38.1%38.1%42.6%42.6%43.5%43.5% 銅仁市銅仁市2005-20082005-2008社會消費品零售情況社會消費品零售情況 年份年份 指標指標 20052005200620062007200720082008 社會消費品零售額社會消費品零售額6.836.837.937.939.49.411.4611.46 同比增長同比增長16.7%16.7%16%16%18.5%18.5%21.8%21.8% 銅仁

14、市銅仁市2005-20082005-2008居民消費價格總指數居民消費價格總指數 年份年份 指標指標 20052005200620062007200720082008 消費價格總指數消費價格總指數102.1102.1102.4102.4106.5106.5106.7106.7 從以上分析可知，從以上分析可知，2007-20082007-2008年銅仁市居民消費總額上升比例都很大，但是價格上漲也很明顯。正是價格年銅仁市居民消費總額上升比例都很大，但是價格上漲也很明顯。正是價格 上漲，人們反而看好房地產市場，致使上漲，人們反而看好房地產市場，致使20072007年銅仁房地產市場的銷售旺盛。居住消費

15、支出所占比例除了年銅仁房地產市場的銷售旺盛。居住消費支出所占比例除了 20072007年有所降低外都呈上升趨勢，年有所降低外都呈上升趨勢， 不過物價的過快上漲對房地產市場的后繼發展也是一個隱患。不過物價的過快上漲對房地產市場的后繼發展也是一個隱患。 人均可支配收入 銅仁市城鎮居民收入穩定增長。2002-2008年，銅仁市城鎮居民人均年收入平均增速為 5.12%。2008年，城鎮居民人均年收入為7079元，同比增長5.47%。與國民經濟增長速 度相比，居民收入增長速度相對較為緩慢，且人均收入額不高。(2011年城鎮居民人均 年收入為13200元) 居民儲蓄存款余額 銅仁市居民存款余額穩定快速增長

16、。2002-2006年，銅仁市居民存款余額平均增長速度 為18.46%。2006年，居民存款余額為22.68億元，同比增長15.23%。在收入增長緩慢的 情況下，居民存款穩定快速增長，顯示銅仁市居民的收入渠道并非單一化，而且富裕程 度逐年遞增。（2011年前三季度存款余額129.6億元） 房地產開發投資房地產開發投資 銅仁市房地產開發投資高速增長。2002-2009年，銅仁市房地產開發投資平均增 長速度高達40.81%。2008年，房地產開發投資突破10億元，同比增長35.20%。 在銅仁市房地產市場前景看好的情況下，投資的快速增長成為必然趨勢。 小結：小結： 通過對宏觀經濟的研究，可得出：通

17、過對宏觀經濟的研究，可得出： 銅仁市經濟穩定快速增長，整體增長速度維持在銅仁市經濟穩定快速增長，整體增長速度維持在20%20%以上，不僅使以上，不僅使 城市整體建設得到發展，而且為房地產業的發展奠定堅實基礎。城市整體建設得到發展，而且為房地產業的發展奠定堅實基礎。 房地產開發投資額高速增長，房地產市場開始進入快速發展階段房地產開發投資額高速增長，房地產市場開始進入快速發展階段 。 銅仁市人口增長速度緩慢，房地產市場的消化必須依賴外來的消銅仁市人口增長速度緩慢，房地產市場的消化必須依賴外來的消 費群體。費群體。 城鎮居民收入雖有所增長，但整體增幅并不高。城鎮居民收入雖有所增長，但整體增幅并不高。

18、 居民存款高速增長，顯示銅仁市居民的收入渠道多元化。城市居居民存款高速增長，顯示銅仁市居民的收入渠道多元化。城市居 民的富裕程度與日俱增。民的富裕程度與日俱增。 銅仁市經濟處于高速發展的階段，房地產市場也開始進入快速發展的銅仁市經濟處于高速發展的階段，房地產市場也開始進入快速發展的 軌道，在本地居民的財富快速累積，銅仁市區以外的人口開始進入銅軌道，在本地居民的財富快速累積，銅仁市區以外的人口開始進入銅 仁市區，包括銅仁地區屬下縣區，未來周邊人口進入城市中心的趨勢仁市區，包括銅仁地區屬下縣區，未來周邊人口進入城市中心的趨勢 將會日漸明顯。預期在未來幾年內，房地產市場將進入市場容量、市將會日漸明顯

19、。預期在未來幾年內，房地產市場將進入市場容量、市 場價格同步升高的狀態。場價格同步升高的狀態。 根據銅仁地區國民經濟和社會發展規劃，以及經濟社會發展趨勢、資源環境 承載能力和人口變動等情況，銅仁地區城市總體規劃的初步設想是： 城市定位：城市定位： 連接貴州、云南通道上的節點城市連接貴州、云南通道上的節點城市 建成商貿、旅游核心城市和山水園林城市建成商貿、旅游核心城市和山水園林城市 城市總體規劃：城市總體規劃： 為適應銅仁市及銅仁地區經濟社會發展的需要，強力推進銅仁中心城區發展 為大城市，實現貴州東北乃至“黔湘渝”交界區域核心城市的目標，銅仁市 人民政府編修發布銅仁市城市總體規劃（2009-20

20、30）。 規劃范圍： 銅仁市行政轄區范圍，國土面積1515k，現狀（2008年）總人口37.4萬人。 遠景包含大興鎮，國土面積98.4k，人口1.9萬人。 城市功能結構城市功能結構 （1）錦江老城片區：由老城分區和謝橋分區組成，是城市的核心區域，片 區人口控制在30萬人左右。突出商業金融、居住、旅游服務、文化娛樂、 基礎教育等功能。其中謝橋分區為擬建為萬山區的政治、經濟、文化中心， 同時結合招商引資落地項目，在謝橋的洞灣、唐家寨以南區域布局綠色食 品加工，生物制藥等工業。 （2）川硐-譚木橋新城片區：由川硐分區和譚木橋分區組成，片區人口控制 在50萬人左右。其中川硐突出教育科研、文化體育、對外

21、交通、商業服務、 居住等功能，川硐分區人口控制在15.0萬人左右；譚木橋突出行政辦公、商 業金融、旅游服務、商貿、文化娛樂、基礎教育、居住等城市綜合服務功 能，并在茅坪、老塘一帶形成新的城市中心，譚木橋分區人口控制在35.0萬 人左右。 銅仁市謝橋新區規劃銅仁市謝橋新區規劃 銅仁市行政中心（謝橋）片區是謝橋新城的重中之重；是謝橋新城的起步 區；是謝橋新城的引爆點。銅仁市為民服務中心、部分單位和一些房開項 目等紛紛選址在銅仁市行政中心（謝橋）片區，為謝橋新城帶來了發展的 契機。 謝橋新城位于銅仁市南部入城門戶區域，緊鄰主城區，距市中心大約五公 里。規劃片區北接百花路；南臨銅仁市在建游泳館；東、西

22、以梵凈山大道 和金鱗大道為界。規劃總用地面積為115.68公頃。 銅仁市謝橋新城的標識窗口；木杉河沿岸的重要景觀界面、節點，是商業 辦公服務為主居住為輔的現代化城市功能區。 （3）大興尖巖工業組團：由尖巖農場、后林農場工業園和地落王工業園 組成，是城市的就業崗位區。主要發展生物制藥、機電制造、綠色食品加 工、旅游商品加工、科技含量高的制造業加工業、錳酸鋰、新型鋰離子、 錳鋰電池、新型電子元件加工、多晶硅產業、電子信息產業。 （4）燈塔倉儲、物流及加工業組團：由萬家莊和中木林組成，是城市的就 業崗位區。主要發展科技型和勞動密集型產業、農副產品深加工、現代物 流、專業批發市場、來料加工、倉儲等。

23、（5）魷魚鋪工業組團（茶店鎮）：為城市就業崗位區。主要發展新型干法 水泥、建筑石材、電石法生產聚氯乙烯化工、pvc型材、裝飾裝修等新型 建材。 指標分類指標分類指標名稱指標名稱單位單位指標類型指標類型20082008年年20152015年年20202020年年20302030年年 經濟指標經濟指標gdpgdp指標指標gdpgdp總量總量億元億元引導型引導型4040110110187187400400 人均人均gdpgdp元元/ /人人引導型引導型1217312173200002000025000250004000040000 服務業占服務業占gdpgdp比重比重% %引導型引導型45.845.

24、850506060 單位工業用地增加值單位工業用地增加值億元億元/k/k控制性控制性121215152020 社會人文指標社會人文指標人口人口總人口規?？側丝谝幠Ｈf人萬人引導型引導型39.339.355557575100100 城鎮人口規模城鎮人口規模萬人萬人引導型引導型20.120.1323253538585 城鎮化率城鎮化率% %引導型引導型51.151.1585870708585 銅仁城市總體規劃城鄉發展指標體系匯總表銅仁城市總體規劃城鄉發展指標體系匯總表 規劃期內，按照銅仁市人口到2015年達到30萬人的戰略思路，每年新增人口 約1.3萬人（或按人均30算，每年新增住房即達39萬），年

25、住宅建筑面積 需求量約為110萬130萬平方米，與現狀每年商品房竣工面積的按10%增長。 經濟適用房(含農民安置和企業集資)約為34萬平方米，兩限普通商品房約為 30萬平方米，廉租住房為15萬平方米，商品住宅約為40萬50萬平方米。 房產市場政策導向房產市場政策導向 從98年國家結束福利分房，全國房地產市場開始產生，到2011年4月15日調 控，我們將中國房地產的發展歷程劃分為四個階段： 第一階段為房地產啟蒙階段（1998年-2003年），這個時期主要是房地產市 場化機制形成階段； 第二階段為房地產飛速發展、不斷調控的階段（2003年-2007年），這個時 期主要是房地產發展和完善的階段； 第

26、三階段為階段調控奏效階段（2007年-2008年9月），這個時期主要的市 場表現是市場第一次真正出現價量齊跌，調控奏效； 第四階段為市場急劇回升再打壓階段（2008年9月-2011年），在這個時期 由于宏觀經濟受到了外部沖擊，為了09年保8，國家啟動了規模宏大的經濟 刺激計劃，房地產市場在政策的多方面拉抬、托市的情況下走出了一輪價 量大幅上漲的行情，但當房價漲速過快，積聚的金融風險和社會矛盾凸顯 的時候國家出臺了415新政，對房地產的價格漲幅進行了調控。 20092009年年20112011年政策對房地產市場的影響年政策對房地產市場的影響 2009年至2011年下半年主要政策示意 進入2010

27、2010年初年初，由于行業自身的內在要求，全國房地產行業逐步進入一個全國房地產行業逐步進入一個 宏觀調控的階段宏觀調控的階段，各項相關政策的出臺實施標志著國家對于本次調控的決 心和力度。 2011年初，市場出現成交量下滑、成交量萎縮、價格調整的階 段性變涼現象，2011年上半年，為進一步鞏固和擴大調控成果，中央及地 方政府針對商品房和保障房雙管齊下，調控政策繼續升級和深化。 為進一步抑制商品房需求，行政、經濟手段并用為進一步抑制商品房需求，行政、經濟手段并用：近40 個城市實 施限購，600 多個城市出臺房價控制目標；上海、重慶房產稅試點改革 “靴子”落地，住房轉讓營業稅調整；貨幣政策持續收緊

28、，信貸政策更加 嚴厲。為確保1000 萬套保障房建設落實到位，土地、資金、制度多管齊下， 加大保障房建設財政投入，鼓勵多渠道籌集資金；到2011年10月全國70個 大中城市中，價格下降的城市有34個，持平的城市有20個，全國樓市正面 臨前所未有的“寒冬”。 大膽預測穿越寒冬的地產市場走向大膽預測穿越寒冬的地產市場走向 房價漲勢得到相對遏制、房地產保障房建設數字創新高、大牌房地產企業帶頭降 價，這些現象都成為剛剛過去的2011年的顯著特征。一方面，老百姓等著降價勢頭繼 續下行；另一方面，房地產開發商也從各個方面得到了2012年將持續調控的消息。 開發商攻占第一季度市場 隨著政策的持續作用，兩年以

29、來的房地產調控終于遏制了中國樓市的漲勢， 有房地產業內人士認為房地產市場十年暴利時代也隨之結束，很多房地產企業將 2012年的目標定位為“活下去”。從目前各方面發布的信息來看，2012年中國房 地產市場仍然將面臨調控。 有金融方面專家認為，2012年第一季度人們會明顯感覺到經濟放緩，市場預 期央行會放松貨幣政策，2011年11月30日的下調存款準備金率就是一個開始。也 有專家認為，商品住宅市場正在經歷一個拐點，未來幾個季度房地產市場將持續 走弱，而且投資增速的下降速度也可能加快。首先是因為房地產行業的房屋銷售 、新開工面積和房價等先行指標在最近幾個月都在驟降，這些指標曾在過去準確 地預期過商品

30、住宅投資的明顯下滑。其次，雖然房地產保障房對房地產投資會起 到很大的支持作用，但到2012年3月份之前，房地產保障房的增量投資將相對較小 ，因為政府已經實現了2011年建設1000萬套保障房的年度目標。 由于房地產業內預期均認為情況到下半年應該會有所好轉，在此種預期 之下，很多房地產開發商都開始尋找良策應對下行局面，而第一季度的 市場表現就顯得尤為重要。 首套房貸條件或將放松首套房貸條件或將放松 不容忽視的是，一系列房地產政策在抑制炒房投資需求的同時，不可避 免地對合理購房需求產生了“誤傷”。去年連續三次加息，首套房首付 提高和首套房貸款利率上浮，都不可避免地傷害到了諸多剛性需求的購 房者。

31、2011年12月23日，住建部部長姜偉新在全國住房和城鄉建設工作會議上 表示，將嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策，支持居民的合理購房需 求，優先保證首次購房家庭的貸款需求。一時間，這段發言被各大媒體 爭相報道，讓人忍不住猜測：“房貸真的要放松了嗎？” 實際上從2009年12月開始，一些股份制銀行由于存款準備金率的持續上 調，和本身貸款規模較小等因素，已經停止了首套房貸。2011年年初， 另外一些銀行則在原有基準利率的基礎上上浮了10%15%，而調控以來 的數次加息也增加了購房者的負擔，受房地產限購和貸款的雙重影響， 很多購房者選擇了觀望。 住建部部長姜偉新的這一番話，讓很多業內人士與一直期待利

32、率回落 的購房者都表現出了極大的歡迎。但也有專家認為，其實這項政策如果 確定能夠落地，并不能算是政策的微調，只能算有關部門自我糾錯。當 初調控政策出臺時，有關方面明顯表現地顧此失彼，政策決策層面其實 很清楚調控政策會誤傷一部分剛需，但在對房價下降呼聲持續不斷的情 況下，有關部門也只能搞“一刀切”，對銀行對首套房貸的各種調整 “睜一只眼閉一只眼”。但也有業內人士預測，今年上半年信貸額度將 趨于寬松，首套房貸利率會有機會回落，如果首套房貸的條件確實有所 放松，相信能減輕購房者很大負擔。 房產稅或接力限購政策房產稅或接力限購政策 2011年，最出乎意料但又在情理之中的政策非房產稅莫屬，臨近農 歷新年

33、時，上海與重慶開始征收房產稅的消息震蕩了整個房地產市場。 日前，住建部部長姜偉新在住建部召開的2012年工作部署會議上表示 將繼續加快個人住房信息系統建設，保證在2012年6月末前實現40個主 要城市的聯網。同時，姜偉新就樓市限購回答人大常委會委員詢問時 表示，一旦個人住房信息系統這種基礎性工程搭建成熟，房地產“限 購令”這種行政調控將逐漸淡出。有業內人士推測，個人住房信息聯 網或是為擴大征收房產稅試點城市鋪路。 姜偉新表示，在40個城市試點把這些城市自身的個人住房信息收 集起來，盡快實行全國聯網。一旦這一系統建立起來，再加上銀行系 統、財政系統、稅務系統和公安系統的信息，如果能統一到一個平臺

34、 上，就不必再采取限購這種行政色彩濃厚的辦法來調節樓市。然而有 業內人士對比后發現，目前各地的限購政策中大部分城市的房產信息 并不聯網，限購只針對本市范圍內，如果購房者在其他城市擁有房產， 并不影響在異地新購買一套住房，因此從邏輯推理看，信息系統或許 為政策擴圍更大范圍的“房產稅”試點鋪路，也非常有利于房產稅的 征收。房產稅更有可能成為地方政府取代土地出讓金的法寶。 銅仁典型樓盤個案調研（銅仁典型樓盤個案調研（10月房地產項目動態數據統計表月房地產項目動態數據統計表 ） 銅仁市十月房地產市場成交情況分析銅仁市十月房地產市場成交情況分析 “金九銀十金九銀十”是房地產市場成交情況最好的月份，而在宏

35、觀調控絲是房地產市場成交情況最好的月份，而在宏觀調控絲 毫不減的當下，房地產的成交已經非常有限。從成交量看，政策因毫不減的當下，房地產的成交已經非常有限。從成交量看，政策因 素對銅仁市場也有一定的影響。素對銅仁市場也有一定的影響。 一、一、 房地產市場成交情況分析房地產市場成交情況分析 解讀解讀： 銅仁市整體房地產市場銅仁市整體房地產市場1010月份成交月份成交288288套，總成交面積套，總成交面積27823.4727823.47，總體均價保，總體均價保 持在持在3542.13542.1元，均套面積為元，均套面積為96.696.6/套套。整體市場仍在呈現。整體市場仍在呈現“量穩價升量穩價升”

36、的的 過程。其中嘉逸花苑二期成交量最大，表面市場對高價樓盤接受度較低，中低價過程。其中嘉逸花苑二期成交量最大，表面市場對高價樓盤接受度較低，中低價 樓盤走勢相對較好。樓盤走勢相對較好。 根據計算統計，銷售量前三的樓盤，平均面積分別在根據計算統計，銷售量前三的樓盤，平均面積分別在8080 、115115、105105區間，說明市場較易接受兩房、普通三房的戶型。區間，說明市場較易接受兩房、普通三房的戶型。 二、二、 近三月銅仁總體成交量對比近三月銅仁總體成交量對比 解讀：總體10月的市場銷量與9月份基本持平。實際認購數量應該較9月份有大幅 上漲，主要由于10月底舉行了房交會，對成交有一定的刺激作用

37、，據不完全統計 ，房交會4天共成交33套。從數據可以看出，市場總體的成交處于較低的水平。 一方面是由于市場的成交受各方面政策的影響較大；另一方面是銅仁市網上簽約 系統存在一定的滯后性，這就從整體上影響了各項目銷售數據的時效性。 達州市十月房地產市場成交情況達州市十月房地產市場成交情況 本月達州市通川區商品房共成交268套，日均成交量9套；達縣商品房共 成交330套，日均成交量11套。 達州市通川區和達縣商品房成交面積總計53587.94平米。其中，通川區 成交面積23929平米，與9月份相比，成交面積下跌了2066平米，環比降 幅7.95%；達縣商品房成交面積29658.94平米，與9月份相比

38、，成交面積 下跌了1800.06平米，環比跌幅5.72%。 本月通川區商品房套均成交面積89.29平米，比9月份下跌了3.22平米； 達縣套均成交面積89.88平米，比9月份下跌了4.03平米。 從成交均價上看，本月通川區成交均價4603.35元/平米，較9月份下跌 126.71元/平米，環比跌幅2.68%；達縣成交均價3995.83元/平米，與9 月份相比，上漲了28.42元/平米，環比漲幅0.72%。 銅仁市十一月房地產市場成交情況分析銅仁市十一月房地產市場成交情況分析 第一部分第一部分 房地產市場動態及資訊房地產市場動態及資訊 一、全國房地產市場動態一、全國房地產市場動態 （一）存款準備

39、金率下調（一）存款準備金率下調0.5%0.5% 從從20112011年年1212月月5 5日起，中國人民銀行下調存款類金融機構人民幣存款準備日起，中國人民銀行下調存款類金融機構人民幣存款準備 金率金率0.50.5個百分點。這是央行三年來首次下調存款準備金率。個百分點。這是央行三年來首次下調存款準備金率。 解讀：解讀： 央行三年來首次下調人民幣存款準備金率的消息，對于當前最缺資 金的房地產行業來說，這一調整顯得格外重要。對開發商的影響： 貸幣政策的微調，有望緩解資金壓力，但樓市衰退大局難改。 分析原因如下： 1. 通過經濟周期性理論，樓市目前處于衰退期，政策的調控能夠釋 放一些市場變化的風向；

40、2. 目前房地產市場的調控政策也沒有變，此次調整只屬于微調，大 的方針政策沒變。 3. 存款準備金率下調，貸款可能變容易，但很難刺激消費者購房。 銅仁十一月房地產市場整體成交情況銅仁十一月房地產市場整體成交情況 （1）簽約套數及價格 解讀： 銅仁市整體房地產市場11月份網上簽約量為148套，總成交面積16177.87 ，平均套面積109.3平方米/套，總體均價保持在3431元，本月成交套 數陡降，成交價格也略微下滑，充分的體現出整個銅仁房地產市場的冷淡； 認購套數為170套，多于成交套數，主要歸因于本月有兩個大盤（虹祥錦江 壹品、江華國際）盛大開盤，不排除有炒房因素存在，其中虹祥錦江壹品 取得

41、較好的佳績。 錦鴻嘉園二期和御景陽光山莊二期的成交量位居一、二，均價在2000- 3000元/，由此可以看出決定購房主導因素仍舊是價格因素。 達州十一月房地產市場整體成交情況達州十一月房地產市場整體成交情況 本月，達州市通川區和達縣商品房共成交552套，比10月份少成 交46套。其中通川區成交325套，較10月份增加了57套，環比上漲 21.27%，日均成交量為11套；達縣共成交227套，較10月份減少了 103套，環比下跌31.21%，日均成交量為8套。 本月，達州市通川區和達縣商品房成交總價30508.28萬元，比10 月份多成交7641.80萬元。其中通川區成交總價22293.40萬元，

42、比10 月份多成交11278.12萬元，環比漲幅102.39%；達縣成交總價8214.88 萬元，比10月份少成交3636.32萬元，環比跌幅30.68%。 從成交均價上看，本月通川區成交均價6399.71元/平米，較10月 份上漲1796.36元/平米，環比漲幅39.02%；同本月通川區大幅上漲的 套均成交面積一樣，成交均價的上升也很大程度上受本月商用性商 品房的成交拉動。達縣成交均價3743.22元/平米，與10月份相比，下 跌252.61元/平米，環比跌幅6.32%。 二、近三月銅仁總體成交量、成交價格對比分析二、近三月銅仁總體成交量、成交價格對比分析 解讀： 從上圖可以看出， 11月份

43、的成交量為148套，與9月、10月差距較大，整個 銅仁房地產市場出現了拐點，成交量銳減。 主要是受國家的宏觀調控政策得影響，購房者的的觀望意識越來越濃厚；其次 銅仁市網上簽約系統存在一定的滯后性，這也從整體上影響了各項目銷售數據 的時效性。 解讀： 價格方面沒有較大的起伏，總體上呈略微下降趨勢，均價降低了113 元/。其中盛世銘城降幅最大，從10月的4100元/米降低到本月的 3609.51元/，每平方米降低490.49元；其次是金域藍山，降幅達到190.85 元/； 價格略微下滑，一方面可以體現出整個房地產交易市場環境的冷淡， 另一方面也可以看出在這樣的市場環境下各大地產也都采取積極的應對方

44、 式。 2011年銅仁月均區域均價走勢圖年銅仁月均區域均價走勢圖 達州達州2011年年111月通川區商品房成交均價比較圖月通川區商品房成交均價比較圖 銅仁房地產供應分析銅仁房地產供應分析 下表為銅仁市房地產市場的可售樓盤和可售套數的統計表，可以看出，銅仁 市房地產的存量仍然較大。 解讀：解讀： 11月份整個銅仁房地產市 場可售套數3001套，其中官地 灣佳園、時代商匯、工行新村 可售套數較多，樓盤走勢不好 、戶型面積偏大，總價較高、 按揭月供壓力較大等因素是房 源剩余多的一個主要原因； 整個銅仁市房地產市場130 平方米以上戶型已經呈現供過 于求的狀態，供應量遠遠大于 購買量，市場走勢比較困難

45、。 銅仁房產在西部大開發銅仁房產在西部大開發10年中的變化年中的變化 上世紀90年代末，銅仁市第一個舊城改造項目官塘花苑小區開發項目的成功 實施，讓銅仁市決策層感受到舊城改造對城市建設的強大推力。2001年7月，大 興機場正式通航、渝懷鐵路開工，為城市建設注入了“興奮劑”吸引外地客 商來銅仁投資房開。2001年初，一手抓舊城市改造，一手抓新區建設的序幕在銅 仁城區拉開。 城南的梵凈山大道全長4公里，將銅江開發區與謝橋辦事處連為一體，帶動沿線 土地開發利用。特別是金鱗大道、百花路的建成、市行政中心的搬遷，加快了謝 橋新區的建設。城北隨著金灘房地產開發項目的實施，以及火車站的投入使用， 帶動了清水

46、大道、東太大道沿線房地產開發，使金灘片區、火車站片區很快建成 新城。城東建成濱江大道，為城東新區開發打好基礎。城西的西外環大道建成， 帶動了壩地崗到鷺鷥巖一帶房地產開發。到2010年，銅仁城區面積從10平方公里 增加到23平方公里，城區人口從10萬人發展到21萬人。 盤活城市資源，刷新城市面貌， 2006年舊城區改造基本完成，如何推進城市快 速發展？銅仁市通過土地資源置換加大城建投資和融資力度，逐步完善城市基礎 設施，促進新區快速發展。僅2006年至2008年，投入城建資金就達9.65億元。 2006年以來，銅仁市房地產開發由過去的單體樓盤為主轉化為現代小區、 庭院型開發為主，注重相應設施的配

47、套建設和“以人為本”的環境構建， 凸顯城市化特點，使城市資源得到有效開發和利用。“御風錦江”、“金 碼頭”、“東太建材市場”、“萬貨城”、“錦江廣場”、“金灘商住小 區”、“人防新村”、“大十字福霖商城”、“陽光商城”、“時代商 匯”、“文化商業步行街”等一大批代表性樓盤，充分體現現代文化特點 和商業性，在舊城改造后再一次全面刷新城市面貌。 與此同時，由政府主 導建設的火車站休閑廣場、花果山小游園、便水門銅韻街、北門休閑廣場、 三江公園c區、三江公園a區，最大限度地容納銅仁市歷史文化、民族文化 元素，且在建筑風格上有所突破，構成了一道道各具特色的亮麗風景線。 2008年以來，銅仁市采取整合項目

48、資金、招商引資和自籌資金等多條腿走 路的辦法，進一步完善城市功能，拉動城市經濟發展。銅仁市主動爭取和 開發建設項目，其中2008年實施11項重點工程，2009年加上續建的，城市 建設重點工程達14項，2010年，新增的和續建的城市建設工程增加到36項。 這些項目多數計劃在今年底以前完成，預計需要資金22億元。如今，銅仁 市城區隨處可見火熱的建設場面。 銅仁地區房地產市場特點銅仁地區房地產市場特點 與全國同類城市比較，銅仁地區經濟相對滯后，房地產起步較晚，整體與全國同類城市比較，銅仁地區經濟相對滯后，房地產起步較晚，整體 發展水平不高。發展水平不高。 銅仁地區屬于內陸山區城市，農業人口占85%以

49、上，優質支柱產業體現不 明顯，整體經濟水平低于全國平均水平，房地產在近幾年才開始起步， 其綜合開發水平偏低，無論是產品設計、施工管理、營銷能力、后期物 業等均需要極大的提升。 目前，銅仁地區房地產發展的勢點主要集中在老城區，新區相對滯后。目前，銅仁地區房地產發展的勢點主要集中在老城區，新區相對滯后。 從現有在售樓名盤、大盤看，銅仁地區的精品樓盤幾乎全部集中在老城 區，老城區充當了銅仁地區房地產開發的主角。虹祥錦江壹品、萬和星 城、錦繡天地等樓盤已經成為銅仁地區商品住宅的代言人。 周邊環境分析周邊環境分析 稀缺地塊：稀缺地塊：依山傍水，居家福地，可以讓人呼吸得舒暢的地方依山傍水，居家福地，可以讓

50、人呼吸得舒暢的地方 項目實地照片項目實地照片 項目實地照片項目實地照片 周邊配套：周邊配套： 學校： 臨近的天都錦繡天地規劃有社區幼兒園 綜合商場：臨近的天都錦繡天地規劃有商場和多條商業街 銀 行：中國銀行、建設銀行、農業銀行等均不在本項目輻射500米范圍內 郵 局：銅仁郵局離本項目較遠 醫 院：九州醫院、協和醫院、地區醫院等均不在本項目輻射500米范圍內 臨江靠山：臨江靠山：項目正面臨錦江，錦江是銅仁市區的母親河，她猶如一條玉帶 纏身的蛟龍婉延于整個城區，是銅仁市區的景觀靚點和城市靈魂，俯河而 建的本項目將享有錦江所帶來的社區景觀；坐擁百花頂，建筑溶于自然， “少無適俗韻，性本愛丘山”是一代

51、城市脊梁-中生代對原真性情的呼喚。 本項目迎合人們對這種生存狀態的渴望，將對人性的尊重予以極致傾情的 演繹。 相鄰的天都錦繡天地詳細情況相鄰的天都錦繡天地詳細情況 物業類別 ： 普通住宅在售 建筑類別 ： 小高層|高層|電梯房 結構： 框架 在售戶型 ： 22棟i ; 22棟g ; 22棟f ; 22棟e ; 22棟b ; 22棟a ; 裝修狀況 ： 毛坯 物業地址 ： 銅仁市百花路28號 片區 (銅仁市：開發區) 價格 起價：3380元/m 均價： 3600 元/m 最高價： 4200元/m 付款方式 ： 商業按揭|一次性支付 物業管理費：步梯房0.55，電梯房1.1元 物業公司 ： 天都物

52、管 開發商 ： 貴州天都房地產開發有限公司 開盤時間 ： 2011-09-24 入住時間 ： 2013-06-30 容積率 ： 4.0 交通狀況 金磷大道、梵凈山大道、百花路分布項目周圍，交通便利、5路 周邊配套 中 小 學： 金鱗小學 綜合商場：項目自身規劃有商場和多條商業街 幼 兒 園：銅仁市第二幼兒園和社區幼兒園 銀 行：中國銀行、建設銀行、農業銀行等 郵 局：銅仁郵局 醫 院：九州醫院、協和醫院、地區醫院 鳥瞰圖鳥瞰圖 效果圖效果圖 天都效果圖天都效果圖 天都天都錦繡天地實景圖片錦繡天地實景圖片 天都天都錦繡天地實景圖片錦繡天地實景圖片 項目地塊呈不規則扇形狀，右低左高，扇形的西南面頂

53、點是至高點，地勢高 差最大達60米，屬于典型的丘陵臺地。先天具備背山面水的景觀環境。 項目總規劃建筑面積近10萬方，由于地塊本身呈臺地布局，雖然中間隔著市 委集資樓和百花路，不近距離臨河，但有地勢高差的作用，也可以滿足大部 分在高處遠觀河景。 小區可采用組團設計方式，靠小區內側的部分組團，雖被外圍高層建筑遮擋， 但可以通過小區內部的組團集中綠化來實現景觀的均好性。 項目附近300米范圍內全部為臨街商業，但無大型商場、超市；50米范圍內形 成了頗有名氣的特色小吃街，增大了項目的商業空間，大大提升了項目的商 業價值，為把項目商業打造成為美食街和超市創造了有利條件，給商業業態 定位留有足夠的發揮空間

54、。 臨近的鷺鷥二橋修成后將縮短本項目與老城的距離臨近的鷺鷥二橋修成后將縮短本項目與老城的距離 道路交通方面建議：道路交通方面建議： 由于山體相對高差比較大，道路的設計采用迂回盤旋 向上的方式，可產生道路的轉角景觀帶，形成視線的引導及步行的休息看臺。 在解決高差的景觀步道上，原則是盡量少用臺階，多用坡道處理，避免上山 時產生的疲憊感，并在開敞及平坦處設置休息及觀景看臺，轉移視線。 小區人行主入口建議設在臨百花路方向的中間段，便于展示整個小區特色， 另外可利用小區的環狀道路自然將內部空間劃為幾大組團，在保證小區內部 相對私密的同時，也便于住戶及車輛出入。 小區車行出入口分布在人行主入口的右側（臨安

55、置房側），車行可以通達小 區環路的大部分區域，做到人車分流，從一定程度上提高小區的整體居住品 質。 為緩解人行坡度，可利用特有的地勢高差，建議小區內部環路二區高層做架 空層，可作入戶大堂、會所、停車場及綠化，既可增強空間使用的靈活性， 又可提高地塊的價值。部分架空層停車，以達到銅仁地區高品質小區停車標 準， 建筑布局方面建議：建筑布局方面建議：結合地塊布局、景觀朝向、高差等特點，小區建議可分 三個區域，一區為臨河及臨百花路的景觀高層；二區為右側低洼處區域，主 要設為臨中庭景觀高層。三區檔次相對較高，可做多層聯排花園洋房，以滿 足居住品質的層層升級。 擋土墻及護坡景觀處理：擋土墻及護坡景觀處理：

56、由于本案山體地勢相對較陡，坡度大，地形 復雜，需要大量擋土墻處理。在擋土墻及護坡處理上，盡量少用工程 式擋土墻進行山體護坡。擋土墻的景觀化處理具有大樣性，如采用格 柵加種攀爬植物弱化擋土墻面的形式，盡量讓山體處在一片綠色的海 洋之中，避免大面積裸露的擋土墻面。或是通過攀爬植物結合景觀貼 面的處理，弱化擋土墻帶來的壓迫感。 坡地圍墻設計建議：坡地圍墻設計建議：由于本案地形較為復雜，在圍墻修建中建議遵循 以下幾個設計原則： a：順坡度形勢而設，不采用折線布局，以降低施工難度。 b：圍墻整體造型簡潔,墻體隱蔽性強,設計元素以簡潔的立柱和鐵藝為 主。 c：與自然環境緊密融合，在確保安全防護 的功能前提

57、下又能使內外 環境隔而不斷。 d：以輕巧的懸挑結構為主，少做擋土墻，最大程度保護現有的自然 山體和綠化環境。 e：設計力求與環境自然和諧。 景觀植物設計建議：景觀植物設計建議：本案本案景觀植物由于屬于立體空間，視線錯落變化極大，建議 設計中應遵循以下原則： a采用大量種植速生、叢生、高桿且防風的喬木，作為整個項目的背景樹 b 盡量保留地塊內原有的可用林木 c 種植易采用群落式層次種植，既保持水土，又保護生態的平衡性。 d 在樹種的選擇上采用園林植物為主、鄉土植物為輔的原則。其中有賞花葉、 賞樹形吸引鳥類和蜜蜂的植物，配上車行路規則式的衛生、 防護綠地系統、人行 步道、空間的自然式休閑綠地系統相

58、融，形成整個區域的綠色生態系統。 本項目正面臨河，植建種植建議選用防風，抗性強的鄉土樹種，如相思、鳳凰木、 黃槿、垂榕、桉樹等，在不影響建筑景觀視線的前提下，以后背景，前遮掩的原 則進行配置，以盡量形成從遠處觀看，建筑在林間的效果，并利用天然而純粹的 地勢落差，構成“光隨坡進，樓隨坡伏”的空間層次感與起伏的形態變化。 商業布局方面：商業布局方面：小區大門左側及右側的一層、二層商業，可作為休閑、美食、娛 樂、超市等，可以實現“一站式”消費，為本項目的住戶及周邊居民提供日常配 套。 功能配套方面功能配套方面：小區會所、物管辦公室、幼兒園可設在二區，運動場館可設在三 區，主要為小區業主提供服務，增強

59、小區的居住品質。 建筑及戶型設計建議建筑及戶型設計建議 市場調查：市場調查：我司派專人赴銅仁歷時12天，做了600份市場問卷，實際有效問卷 557份。通過客觀深入的市場調查和科學嚴謹的統計分析，充分了解了銅仁市房 地產市場的供需空間和價格趨勢，為確定目標客戶群及其對產品和價格的取向， 和對項目的現有規劃和戶型配比提出建設性建議做詳盡的參考。 消費者的住房現狀調查分析(以下數據根據隨機抽樣調查而得) 通過調查數據可以看出，現在的人均居住面積（23平方米）及居住水平都還處 在一個相對較低的水平，和現在的房價極不相符，樓盤品質的提升是市場發展 的必然。 消費者購房意向調查分析消費者購房意向調查分析(

60、以下數據根據隨機訪問調查以下數據根據隨機訪問調查) 通過調查得知：很大一部分購房者因宏觀政策因素推遲了現有購房計劃， 在價格接受上大部分客戶覺得現有價格偏高，普遍能接受的價格在2800元/ 平方米3500元/平方米。 8.7% 11.2% 21.2% 58.9% 59.7% 18.8% 12.7% 8.8% 消費者購房影響因素調查分析消費者購房影響因素調查分析 通過上圖我們可以看出，銅仁市大多數在售的項目多服從于如下公式： 地段地段 周邊環境價值周邊環境價值 項目品質價值項目品質價值 而本案將建立的標準公式恰好與之相反： 項目品質價值項目品質價值 地段價值地段價值 要使上述推導結論獲得廣泛認同