1、薂羂羋節(jié)蚄螅膄芁螆羀肀芀蒆螃羆艿薈罿芄莈蟻螁膀莈螃羇肆莇蒃螀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇莄蕆肄膃莃蕿袆聿莂蟻肂羅蒂螄裊芃蒁蒃蚇腿蒀薆袃膅葿螈蚆肁蒈蒈羈羇蕆薀螄芆蒆螞罿膂蒆螅螂肈薅蒄羈羄薄薇螁節(jié)薃蠆羆羋薂袁蝿膄薁薁肄肀膈蚃袇羆膇螅肅芅膆蒅裊膁芅薇肁肇芄蝕襖羃芄袂蚇莂芃薂羂羋節(jié)蚄螅膄芁螆羀肀芀蒆螃羆艿薈罿芄莈蟻螁膀莈螃羇肆莇蒃螀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇莄蕆肄膃莃蕿袆聿莂蟻肂羅蒂螄裊芃蒁蒃蚇腿蒀薆袃膅葿螈蚆肁蒈蒈羈羇蕆薀螄芆蒆螞罿膂蒆螅螂肈薅蒄羈羄薄薇螁節(jié)薃蠆羆羋薂袁蝿膄薁薁肄肀膈蚃袇羆膇螅肅芅膆蒅裊膁芅薇肁肇芄蝕襖羃芄袂蚇莂芃薂羂羋節(jié)蚄螅膄芁螆羀肀芀蒆螃羆艿薈罿芄莈蟻螁膀莈螃羇肆莇蒃螀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇莄蕆肄膃莃

2、蕿袆聿莂蟻肂羅蒂螄裊芃蒁蒃蚇腿蒀薆袃膅葿螈蚆肁蒈蒈羈羇蕆薀螄芆蒆螞罿膂蒆螅螂肈薅蒄羈羄薄薇螁節(jié)薃蠆羆羋薂袁蝿膄薁薁肄肀膈蚃袇羆膇螅肅芅膆蒅裊膁芅薇肁肇芄蝕襖羃芄袂蚇莂芃薂羂羋節(jié)蚄螅膄芁螆羀肀芀蒆螃羆艿薈罿芄莈蟻螁膀莈螃羇肆莇蒃螀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇莄蕆肄膃莃蕿袆聿莂蟻肂羅蒂螄裊芃蒁蒃蚇腿蒀薆袃膅葿螈蚆肁蒈蒈羈羇蕆薀螄芆蒆螞罿膂蒆螅螂肈薅蒄羈羄薄薇螁節(jié)薃蠆羆羋薂袁蝿膄薁薁肄肀膈蚃袇羆膇螅肅芅膆蒅裊膁芅薇肁肇芄蝕襖羃芄袂蚇莂芃薂羂羋節(jié)蚄螅膄芁螆羀肀芀蒆螃羆艿薈罿芄莈蟻螁膀莈螃羇肆莇蒃螀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇莄蕆肄膃莃蕿袆聿莂蟻肂羅蒂螄裊芃蒁蒃蚇腿蒀薆袃膅葿螈蚆肁蒈蒈羈羇蕆薀螄芆蒆螞罿膂蒆螅螂肈薅蒄羈羄薄

3、薇螁節(jié)薃蠆羆羋薂袁蝿膄薁薁肄肀膈蚃袇羆膇螅肅芅膆蒅裊膁芅薇肁肇芄蝕襖羃芄袂蚇莂芃薂羂羋節(jié)蚄螅膄芁螆羀肀芀蒆螃羆艿薈罿芄莈蟻螁膀莈螃羇肆莇蒃螀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇莄蕆肄膃莃蕿袆聿莂蟻肂羅蒂螄裊芃蒁蒃蚇腿蒀薆袃膅葿螈蚆肁蒈蒈羈羇蕆薀螄芆蒆螞罿膂蒆螅螂肈薅蒄羈羄薄薇螁節(jié)薃蠆羆羋薂袁蝿膄薁薁肄肀膈蚃袇羆膇螅肅芅膆蒅裊膁芅薇肁肇芄蝕襖羃芄袂蚇莂芃薂羂羋節(jié)蚄螅膄芁螆羀肀芀蒆螃羆艿薈罿芄莈蟻螁膀莈螃羇肆莇蒃螀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇莄蕆肄膃莃蕿袆聿莂蟻肂羅蒂螄裊芃蒁蒃蚇腿蒀薆袃膅葿螈蚆肁蒈蒈羈羇蕆薀螄芆蒆螞罿膂蒆螅螂肈薅蒄羈羄薄薇螁節(jié)薃蠆羆羋薂袁蝿膄薁薁肄肀膈蚃袇羆膇螅肅芅膆蒅裊膁芅薇肁肇芄蝕襖羃芄袂蚇莂芃薂羂羋節(jié)

4、蚄螅膄芁螆羀肀芀蒆螃羆艿薈罿芄莈蟻螁膀莈螃羇肆莇蒃螀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇莄蕆肄膃莃蕿袆聿莂蟻肂羅蒂螄裊芃蒁蒃蚇腿蒀薆袃膅葿螈蚆肁蒈蒈羈羇蕆薀螄芆蒆螞罿膂蒆螅螂肈薅蒄羈羄薄薇螁節(jié)薃蠆羆羋薂袁蝿膄薁薁肄肀膈蚃袇羆膇螅肅芅膆蒅裊膁芅薇肁肇芄蝕襖羃芄袂蚇莂芃薂羂羋節(jié)蚄螅膄芁螆羀肀芀蒆螃羆艿薈罿芄莈蟻螁膀莈螃羇肆莇蒃螀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇莄蕆肄膃莃蕿袆聿莂蟻肂羅蒂螄裊芃蒁蒃蚇腿蒀薆袃膅葿螈蚆肁蒈蒈羈羇蕆薀螄芆蒆螞罿膂蒆螅螂肈薅蒄羈羄薄薇螁節(jié)薃蠆羆羋薂袁蝿膄薁薁肄肀膈蚃袇羆膇螅肅芅膆蒅裊膁芅薇肁肇芄蝕襖羃芄袂蚇莂芃薂羂羋節(jié)蚄螅膄芁螆羀肀芀蒆螃羆艿薈罿芄莈蟻螁膀莈螃羇肆莇蒃螀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇莄蕆肄膃莃蕿袆聿莂

5、蟻肂羅蒂螄裊芃蒁蒃蚇腿蒀薆袃膅葿螈蚆肁蒈蒈羈羇蕆薀螄芆蒆螞罿膂蒆螅螂肈薅蒄羈羄薄薇螁節(jié)薃蠆羆羋薂袁蝿膄薁薁肄肀膈蚃袇羆膇螅肅芅膆蒅裊膁芅薇肁肇芄蝕襖羃芄袂蚇莂芃薂羂羋節(jié)蚄螅膄芁螆羀肀芀蒆螃羆艿薈罿芄莈蟻螁膀莈螃羇肆莇蒃螀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇莄蕆肄膃莃蕿袆聿莂蟻肂羅蒂螄裊芃蒁蒃蚇腿蒀薆袃膅葿螈蚆肁蒈蒈羈羇蕆薀螄芆蒆螞罿膂蒆螅螂肈薅蒄羈羄薄薇螁節(jié)薃蠆羆羋薂袁蝿膄薁薁肄肀膈蚃袇羆膇螅肅芅膆蒅裊膁芅薇肁肇芄蝕襖羃芄袂蚇莂芃薂羂羋節(jié)蚄螅膄芁螆羀肀芀蒆螃羆艿薈罿芄莈蟻螁膀莈螃羇肆莇蒃螀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇莄蕆肄膃莃蕿袆聿莂蟻肂羅蒂螄裊芃蒁蒃蚇腿蒀薆袃膅葿螈蚆肁蒈蒈羈羇蕆薀螄芆蒆螞罿膂蒆螅螂肈薅蒄羈羄薄薇螁節(jié)薃

6、蠆羆羋薂袁蝿膄薁薁肄肀膈蚃袇羆膇螅肅芅膆蒅裊膁芅薇肁肇芄蝕襖羃芄袂蚇莂芃薂羂羋節(jié)蚄螅膄芁螆羀肀芀蒆螃羆艿薈罿芄莈蟻螁膀莈螃羇肆莇蒃螀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇莄蕆肄膃莃蕿袆聿莂蟻肂羅蒂螄裊芃蒁蒃蚇腿蒀薆袃膅葿螈蚆肁蒈蒈羈羇蕆薀螄芆蒆螞罿膂蒆螅螂肈薅蒄羈羄薄薇螁節(jié)薃蠆羆羋薂袁蝿膄薁薁肄肀膈蚃袇羆膇螅肅芅膆蒅裊膁芅薇肁肇芄蝕襖羃芄袂蚇莂芃薂羂羋節(jié)蚄螅膄芁螆羀肀芀蒆螃羆艿薈罿芄莈蟻螁膀莈螃羇肆莇蒃螀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇莄蕆肄膃莃蕿袆聿莂蟻肂羅蒂螄裊芃蒁蒃蚇腿蒀薆袃膅葿螈蚆肁蒈蒈羈羇蕆薀螄芆蒆螞罿膂蒆螅螂肈薅蒄羈羄薄薇螁節(jié)薃蠆羆羋薂袁蝿膄薁薁肄肀膈蚃袇羆膇螅肅芅膆蒅裊膁芅薇肁肇芄蝕襖羃芄袂蚇莂芃薂羂羋節(jié)蚄螅膄芁

7、螆羀肀芀蒆螃羆艿薈罿芄莈蟻螁膀莈螃羇肆莇蒃螀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇莄蕆肄膃莃蕿袆聿莂蟻肂羅蒂螄裊芃蒁蒃蚇腿蒀薆袃膅葿螈蚆肁蒈蒈羈羇蕆薀螄芆蒆螞罿膂蒆螅螂肈薅蒄羈羄薄薇螁節(jié)薃蠆羆羋薂袁蝿膄薁薁肄肀膈蚃袇羆膇螅肅芅膆蒅裊膁芅薇肁肇芄蝕襖羃芄袂蚇莂芃薂羂羋節(jié)蚄螅膄芁螆羀肀芀蒆螃羆艿薈罿芄莈蟻螁膀莈螃羇肆莇蒃螀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇莄蕆肄膃莃蕿袆聿莂蟻肂羅蒂螄裊芃蒁蒃蚇腿蒀薆袃膅葿螈蚆肁蒈蒈羈羇蕆薀螄芆蒆螞罿膂蒆螅螂肈薅蒄羈羄薄薇螁節(jié)薃蠆羆羋薂袁蝿膄薁薁肄肀膈蚃袇羆膇螅肅芅膆蒅裊膁芅薇肁肇芄蝕襖羃芄袂蚇莂芃薂羂羋節(jié)蚄螅膄芁螆羀肀芀蒆螃羆艿薈罿芄莈蟻螁膀莈螃羇肆莇蒃螀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇莄蕆肄膃莃蕿袆聿莂蟻肂羅蒂

8、螄裊芃蒁蒃蚇腿蒀薆袃膅葿螈蚆肁蒈蒈羈羇蕆薀螄芆蒆螞罿膂蒆螅螂肈薅蒄羈羄薄薇螁節(jié)薃蠆羆羋薂袁蝿膄薁薁肄肀膈蚃袇羆膇螅肅芅膆蒅裊膁芅薇肁肇芄蝕襖羃芄袂蚇莂芃薂羂羋節(jié)蚄螅膄芁螆羀肀芀蒆螃羆艿薈罿芄莈蟻螁膀莈螃羇肆莇蒃螀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇莄蕆肄膃莃蕿袆聿莂蟻肂羅蒂螄裊芃蒁蒃蚇腿蒀薆袃膅葿螈蚆肁蒈蒈羈羇蕆薀螄芆蒆螞罿膂蒆螅螂肈薅蒄羈羄薄薇螁節(jié)薃蠆羆羋薂袁蝿膄薁薁肄肀膈蚃袇羆膇螅肅芅膆蒅裊膁芅薇肁肇芄蝕襖羃芄袂蚇莂芃薂羂羋節(jié)蚄螅膄芁螆羀肀芀蒆螃羆艿薈罿芄莈蟻螁膀莈螃羇肆莇蒃螀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇莄蕆肄膃莃蕿袆聿莂蟻肂羅蒂螄裊芃蒁蒃蚇腿蒀薆袃膅葿螈蚆肁蒈蒈羈羇蕆薀螄芆蒆螞罿膂蒆螅螂肈薅蒄羈羄薄薇螁節(jié)薃蠆羆羋薂

9、袁蝿膄薁薁肄肀膈蚃袇羆膇螅肅芅膆蒅裊膁芅薇肁肇芄蝕襖羃芄袂蚇莂芃薂羂羋節(jié)蚄螅膄芁螆羀肀芀蒆螃羆艿薈罿芄莈蟻螁膀莈螃羇肆莇蒃螀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇莄蕆肄膃莃蕿袆聿莂蟻肂羅蒂螄裊芃蒁蒃蚇腿蒀薆袃膅葿螈蚆肁蒈蒈羈羇蕆薀螄芆蒆螞罿膂蒆螅螂肈薅蒄羈羄薄薇螁節(jié)薃蠆羆羋薂袁蝿膄薁薁肄肀膈蚃袇羆膇螅肅芅膆蒅裊膁芅薇肁肇芄蝕襖羃芄袂蚇莂芃薂羂羋節(jié)蚄螅膄芁螆羀肀芀蒆螃羆艿薈罿芄莈蟻螁膀莈螃羇肆莇蒃螀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇莄蕆肄膃莃蕿袆聿莂蟻肂羅蒂螄裊芃蒁蒃蚇腿蒀薆袃膅葿螈蚆肁蒈蒈羈羇蕆薀螄芆蒆螞罿膂蒆螅螂肈薅蒄羈羄薄薇螁節(jié)薃蠆羆羋薂袁蝿膄薁薁肄肀膈蚃袇羆膇螅肅芅膆蒅裊膁芅薇肁肇芄蝕襖羃芄袂蚇莂芃薂羂羋節(jié)蚄螅膄芁螆羀肀芀

10、蒆螃羆艿薈罿芄莈蟻螁膀莈螃羇肆莇蒃螀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇莄蕆肄膃莃蕿袆聿莂蟻肂羅蒂螄裊芃蒁蒃蚇腿蒀薆袃膅葿螈蚆肁蒈蒈羈羇蕆薀螄芆蒆螞罿膂蒆螅螂肈薅蒄羈羄薄薇螁節(jié)薃蠆羆羋薂袁蝿膄薁薁肄肀膈蚃袇羆膇螅肅芅膆蒅裊膁芅薇肁肇芄蝕襖羃芄袂蚇莂芃薂羂羋節(jié)蚄螅膄芁螆羀肀芀蒆螃羆艿薈罿芄莈蟻螁膀莈螃羇肆莇蒃螀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇莄蕆肄膃莃蕿袆聿莂蟻肂羅蒂螄裊芃蒁蒃蚇腿蒀薆袃膅葿螈蚆肁蒈蒈羈羇蕆薀螄芆蒆螞罿膂蒆螅螂肈薅蒄羈羄薄薇螁節(jié)薃蠆羆羋薂袁蝿膄薁薁肄肀膈蚃袇羆膇螅肅芅膆蒅裊膁芅薇肁肇芄蝕襖羃芄袂蚇莂芃薂羂羋節(jié)蚄螅膄芁螆羀肀芀蒆螃羆艿薈罿芄莈蟻螁膀莈螃羇肆莇蒃螀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇莄蕆肄膃莃蕿袆聿莂蟻肂羅蒂螄裊芃

11、房地產(chǎn)主要環(huán)節(jié)稅種分析一、房地產(chǎn)銷售（營業(yè)稅）分析 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例第一條規(guī)定：在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務（以下簡稱應稅勞務）、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納營業(yè)稅。 國家稅務總局關(guān)于印發(fā)（試行稿）的通知（國稅發(fā)【1993】第149號）對營業(yè)稅的具體稅目做了解釋：銷售不動產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。不動產(chǎn)，是指不能移動，移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)。本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物，銷售其他土地附著物。 （一）銷售建筑物或構(gòu)筑物 銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有

12、權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。 （二）銷售其他土地附著物 銷售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。其他土地附著物，是指建筑物或構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動產(chǎn)。 單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)。 在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動產(chǎn)征稅。 以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)，應按本稅目征稅。 不動產(chǎn)租賃，不按本稅目征稅。 二、房產(chǎn)、土地使用的稅收政策 （一）使用房產(chǎn)的稅收政策 1、稅收一般規(guī)定 單位和個人將自有房產(chǎn)自用于生產(chǎn)經(jīng)營的，

13、應向房產(chǎn)所在地主管地方稅務機關(guān)申報繳納房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅以房產(chǎn)原值的70%為計稅依據(jù)，按1.2%的稅率計算繳納；單位和個人將房產(chǎn)用于出租的，其應向房產(chǎn)所在地主管地方稅務機關(guān)申報繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅（個人所得稅）、房產(chǎn)稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加及防洪保安費等，其中，營業(yè)稅的稅率為5%、房產(chǎn)稅的稅率為12%。 2、常用稅收優(yōu)惠政策 國家機關(guān)、社會團體、軍隊及國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。 個人所有并自用于居住的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。 對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實私房政策中帶

14、戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標準向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅、營業(yè)稅。 對個人按市場價格出租的居民住房，其應繳納的營業(yè)稅暫減按3%的稅率征收，房產(chǎn)稅暫按4%的稅率征收。 對個人出租住房取得的所得暫按10%的稅率征收個人所得稅。 （二）使用土地的稅收政策 1、稅收一般規(guī)定 單位和個人將土地自用于生產(chǎn)經(jīng)營的，應向土地所在地主管地方稅務機關(guān)申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；單位和個人將土地用于出租的，應向土地所在地主管地方稅務機關(guān)申報繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅（個人所得稅）、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加及防洪保安費等。 2、常用稅收優(yōu)惠政策 國家機關(guān)、社會團體、軍隊及國家財政部門撥付

15、事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。 個人所有并自用于居住的房屋及院落用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。 經(jīng)批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，經(jīng)市地方稅務局批準后，從使用的月份起可免征城鎮(zhèn)土地使用稅5年。免稅期滿后，如果納稅有困難需要繼續(xù)給予免稅照顧的，報經(jīng)市、縣地方稅務局批準，可再給予15年免征城鎮(zhèn)土地使用稅的照顧。 三、房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的稅收分析 為了規(guī)范房地產(chǎn)市場，國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)200383號）對房地產(chǎn)業(yè)務的稅收進行了比較系統(tǒng)的規(guī)范。在銷售環(huán)節(jié)，從納稅人的角度講，自2003年7月1日起，各種經(jīng)濟性質(zhì)的內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務

16、的其他內(nèi)資企業(yè)，應當注意把握以下幾個問題。 關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應根據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現(xiàn)： （一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(jù)（權(quán)利）時，確認收入的實現(xiàn)。 （二）采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。 （三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。 （四）

17、采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)： 1.采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。 2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。 3.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認收入的實現(xiàn)。包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。 4.采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。 委托方和接受委托方應按月或按季為結(jié)算期，定期結(jié)清已銷開發(fā)

18、產(chǎn)品的清單。已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費等。 （五）將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)： 1.將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售資產(chǎn)確認收入的實現(xiàn)。 2.將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入的實現(xiàn)。 （六）以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的，應于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認收入的實現(xiàn)。 關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預售收入確認問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，

19、其當期取得的預售收入先按規(guī)定的利潤率計算出預計營業(yè)利潤額，再并入當期應納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進行結(jié)算調(diào)整。 預計營業(yè)利潤額預售開發(fā)產(chǎn)品收入利潤率 預售收入的利潤率不得低于15%（含15%），由主管稅務機關(guān)結(jié)合本地實際情況，按公平、公正、公開的原則分類(或分項)確定。 預售開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時按本通知第一條規(guī)定計算已實現(xiàn)的銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應的銷售成本，計算出已實現(xiàn)的利潤（或虧損）額，經(jīng)納稅調(diào)整后再計算出其與該項開發(fā)產(chǎn)品全部預計營業(yè)利潤額之間的差額，再將此差額并入當期應納稅所得額。 （蘇國稅發(fā)2003195號明確：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預售方式銷售開發(fā)產(chǎn)

20、品的，其取得的預售收入是主要是指購房者交付的預付定金。） 關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入確認問題 （一）下列行為應視同銷售確認收入 1.將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等； 2.將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)； 3.將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分配給股東或投資者； 4.以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務； 5.以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產(chǎn) （二）視同銷售行為的收入確認時限 視同銷售行為應于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入的實現(xiàn)。 （三）視同銷售行為收入確認的方法和順序 1.按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定； 2.由主

21、管稅務機關(guān)參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定； 3.按成本利潤率確定，其中，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%(含15%),具體由主管稅務機關(guān)確定。 四、關(guān)于代建工程和提供勞務的收入確認問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務不超過12個月的，可按合同約定的價款結(jié)算日或在合同完工之日確認收入的實現(xiàn)；持續(xù)時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現(xiàn)。 完工百分比法是根據(jù)合同完工進度確認收入和費用的方法。完工進度可按累計實際發(fā)生的合同成本占合同預計總成本的比例，已經(jīng)完成的合同工作量占合同預計總工作量的比例，測量已完成合同工作量等方法確定。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務過程中節(jié)省的材料

22、、下腳料、報廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有的，應于實際取得時按市場公平成交價確認收入的實現(xiàn)。 （最新國際企業(yè)準則規(guī)定：自2005年1月1日起，只能在物業(yè)擁有權(quán)的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移至買家時才能確認為收入） 五、房地產(chǎn)營業(yè)稅的幾個難點 在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)還有一些具體問題，營業(yè)稅問題解答(之一)（國稅函發(fā)1995156號）、國家稅務總局關(guān)于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補償費如何征稅問題的批復（國稅函發(fā)199787號）、國家稅務總局關(guān)于個人從事房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務征收營業(yè)稅問題的批復（國稅函發(fā)1996718號）、財政部、國家稅務總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知（財稅20

23、0316號）先后作了具體的解釋和規(guī)定。 1、對預收定金的征稅問題。 營業(yè)稅暫行條例實施細則第二十八條規(guī)定:“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。”此項規(guī)定所稱預收款，包括預收定金。因此，預收定金的營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為收到預收定金的當天。 單位和個人因財務會計核算辦法改變將已繳納過營業(yè)稅的預收性質(zhì)的價款逐期轉(zhuǎn)為營業(yè)收入時，允許從營業(yè)額中減除。 2、借款者以房屋作抵押歸銀行的稅收問題。 借款者無力歸還貸款，抵押的房屋被銀行收走以抵作貸款本息，這表明房屋的所有權(quán)被借款者有償轉(zhuǎn)讓給銀行，應對借款者轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的行為按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)

24、稅。同樣，銀行如果將收歸其所有的房屋銷售，也應按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。 3、轉(zhuǎn)讓在建項目的征稅問題 單位和個人轉(zhuǎn)讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續(xù)，其實質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。對于轉(zhuǎn)讓在建項目行為應按以下辦法征收營業(yè)稅：1.轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進行土地前期開發(fā)，但尚未進入施工階段的在建項目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項目征收營業(yè)稅。2.轉(zhuǎn)讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。在建項目是指立項建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項目或其它建設(shè)項目。 土地整理儲備供應中心（包括土地交易中心）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的

25、收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項目征收營業(yè)稅。 取得土地附著物的補償費收入的稅收問題 對土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補償費收入，應按照中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例的“銷售不動產(chǎn)其他土地附著物”稅目征收營業(yè)稅。 房產(chǎn)包銷商有關(guān)業(yè)務的稅收問題。 房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與包銷商簽訂合同，將房產(chǎn)交給包銷商根據(jù)市場情況自訂價格進行銷售，由房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向客戶開具房產(chǎn)銷售發(fā)票，包銷商收取價差或手續(xù)費，在合同期滿未售出的房產(chǎn)由包銷商進行收購，對此應如何征收營業(yè)稅？國家稅務總局關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的通知（國稅函發(fā)1996684號）明確：在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將

26、房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行銷售，所取得的手續(xù)費收入或者價差應按“服務業(yè)代理業(yè)”征收營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對包銷商也應按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。 關(guān)于賠償金收入的征稅問題 單位和個人提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)時，因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入，應并入營業(yè)額中征收營業(yè)稅。 個人經(jīng)營房地產(chǎn)征收營業(yè)稅等問題。 個人以各購房戶代表的身份與提供土地使用權(quán)的單位或個人(以下簡稱“地主”)簽訂聯(lián)合建房協(xié)議，由個人出資并負責雇請施工隊

27、建房，房屋建成后，再由個人將分得的房屋銷售給各購房戶。這實際上是個人先通過合作建房的方式取得房屋，再將房屋銷售給各購房戶。因此對個人應按“銷售不動產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅，其營業(yè)額為個人向各購房戶收取的全部價款和價外費用。另一方面，個人與地主的關(guān)系，屬于一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金合作建房的行為。對其雙方應按國家稅務總局關(guān)于印發(fā)的通知(國稅函發(fā)1995156號)第十七條的有關(guān)規(guī)定征收營業(yè)稅。 個人將不動產(chǎn)無償贈與他人的行為的涉稅界定。 根據(jù)營業(yè)稅暫行條例實施細則第四條規(guī)定，“單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)”，應當征收營業(yè)稅。由此可見，只有單位無償贈送不動產(chǎn)的行為才視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)

28、稅，對個人無償贈送不動產(chǎn)的行為，不應視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。 以“還本”方式銷售建筑物的“還本”處理。 以“還本”方式銷售建筑物，是指商品房經(jīng)營者在銷售建筑物時許諾若干年后可將房屋價款歸還購房者，這是經(jīng)營者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷手段。對以“還本”方式銷售建筑物的行為，應按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業(yè)稅，不得減除所謂“還本”支出。 轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)營業(yè)額確認問題 單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地

29、使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額。 物業(yè)公司服務收入的征稅問題 從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)額。 關(guān)于納稅地點問題 單位和個人出租土地使用權(quán)、不動產(chǎn)的營業(yè)稅納稅地點為土地、不動產(chǎn)所在地；單位和個人出租物品、設(shè)備等動產(chǎn)的營業(yè)稅納稅地點為出租單位機構(gòu)所在地或個人居住地。 四、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法確認營業(yè)收入的前提下，還必須依法進行企業(yè)所得稅的管理。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確認營業(yè)收入的過程中，應當注意當?shù)刂鞴芏悇諜C關(guān)的具體規(guī)定。國稅局明確： 其一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的

30、，其取得的預售收入是主要是指購房者交付的預付定金。 其二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按稅法規(guī)定計算應納稅所得額，減去已確認收入的預計營業(yè)利潤，加入當期預計營業(yè)利潤計算應納稅所得額，計算公式如下： 應納所得稅額=（應納稅所得額-已確認收入的預計營業(yè)利潤+預計營業(yè)利潤）適用稅率 其三，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時采用一次性全額收款、分期付款、銀行按揭、委托、先租后售等方式銷售開發(fā)品的，應分別按規(guī)定處理。 其四，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)品臨時自用，以后用于出售出租的，在臨時自用期間，不視同銷售。“臨時自用”是指用開發(fā)品的時間距開發(fā)品完工之日起不滿一年；超過一年的，應作為自用，視同銷售處理。 其五，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項目立

31、項時作為自用或經(jīng)營性的資產(chǎn)，可作為自建資產(chǎn)，賓實際發(fā)生的成本計價，不視同銷售。 其六，視同銷售行為的收入按照成本利潤率確定，計算公式為： 銷售收入=開發(fā)產(chǎn)品成本（1+成本利潤率）/（1-營業(yè)稅稅率） 其七，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得預提費用，凡是按規(guī)定上繳的各項費用，一律據(jù)實扣除。 其八，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定以銷售收入一定比例向房產(chǎn)局上繳的公用部位、共用設(shè)施的維修基金，據(jù)實扣除。 其九，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應付施工單位和工程尾款、質(zhì)量保證金、超過合同、協(xié)議規(guī)定的支付時間三年以上沒有付出的，應作為其他收入處理，以后年度實際支付時可稅前扣除。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行成本和費用扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和成本、

32、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限。期間費用和開發(fā)產(chǎn)品銷售成本可以按規(guī)定在當期直接扣除。 開發(fā)產(chǎn)品的建造成本是指開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的各項支出，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共設(shè)施配套費、開發(fā)的間接費用、借款費用及其他費用等。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將開發(fā)產(chǎn)品的建造成本合理劃分為直接成本和間接成本。直接成本可根據(jù)有關(guān)會計憑證、記錄直接計入成本對象中。間接成本能分清負擔成本對象的，直接計入有關(guān)成本對象中；因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負擔對象的，則應根據(jù)配比的原則按各項目占地面積、建筑面積或工程概算等方法配比計入有關(guān)開發(fā)項目的成本。 下列項目自20

33、03年7月1日起，各種經(jīng)濟性質(zhì)的內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的其他內(nèi)資企業(yè)應按以下規(guī)定進行扣除： 一、銷售成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當期準予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，是指已實現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式計算確定：可售面積單位工程成本=成本對象總成本總可售面積銷售成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本 二、土地征用及拆遷補償費、公共設(shè)施配套費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、公共設(shè)施配套費，應按成本對象進行歸集和分配，并按規(guī)定在稅前進行扣除。 1.屬于成本對象完工前實際發(fā)生

34、的，直接攤?cè)胂鄳某杀緦ο蟆?2.屬于成本對象完工后實際發(fā)生的,首先應按規(guī)定在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，再將應由已完工成本對象負擔的部分，在已實現(xiàn)銷售的可售面積和未實現(xiàn)銷售的可售面積之間進行分攤，其中，應由已實現(xiàn)銷售的可售面積分攤的部分，準予在當期扣除。 三、借款費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費用，如屬于成本對象完工前發(fā)生的，應按其實際發(fā)生的費用配比計入成本對象中；如屬于成本對象完工后發(fā)生的，應作為財務費用直接在稅前扣除。 四、開發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同的規(guī)定，因?qū)σ咽坶_發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承擔

35、維護、保養(yǎng)、修理、更換等責任而發(fā)生的費用，可按實際發(fā)生額進行扣除，提取的維修基金不得扣除。 五、土地閑置費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按規(guī)定進行扣除。 六、成本對象報廢或毀損損失。成本對象在建造過程中如發(fā)生單項或單位工程報廢或毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產(chǎn)損失按規(guī)定直接在當期扣除。 七、

36、廣告費和業(yè)務宣傳費。新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費和業(yè)務宣傳費，可無限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度，按規(guī)定的標準扣除。 八、折舊。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將待售開發(fā)產(chǎn)品按規(guī)定轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，可以按規(guī)定提取折舊并準予在稅前扣除；未按規(guī)定轉(zhuǎn)作本企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)和臨時出租的待售開發(fā)產(chǎn)品，不得在稅前扣除折舊費用。 招待費。江蘇省國家稅務局關(guān)于企業(yè)所得過且過稅若干具體業(yè)務問題的通知（蘇國稅發(fā)200497號）明確：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)招待費的扣除比例可比照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)廣告費和業(yè)務宣傳費的規(guī)定執(zhí)行。即新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品

37、相關(guān)的業(yè)務招待費，可以無限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度，按規(guī)定的標準扣除。五、土地增值稅的征稅要點 土地增值稅的納稅人 中華人民共和國土地增值稅暫行條例（國務院令【1993】第138號）規(guī)定：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應依照本條例繳納土地增值稅。 土地增值稅的計稅依據(jù) 中華人民共和國土地增值稅暫行條例（國務院令【1993】第138號）第三條規(guī)定：土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計算征收。第四條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項目金額后的余額，

38、為增值額。第五條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。第六條規(guī)定：計算增值額的扣除項目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本、費用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則（財稅字【1995】第006號）明確計算增值額的扣除項目，具體為： （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。 （二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人房

39、地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。 土地征用及拆遷補償費：包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。 前期工程費：包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。 建筑安裝工程費：是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。 基礎(chǔ)設(shè)施費：包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓約

40、開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 開發(fā)間接費用：是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務費用。 財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5以內(nèi)計算扣除。 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一

41、）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10以內(nèi)計算扣除。 上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 （四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關(guān)確認。 （五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。 （六）根據(jù)條例第六條（五）項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一），（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20的扣除。 財稅字【1995】第006號文件同時還明確：土地增值稅以納

42、稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關(guān)確認的其他方式計算分攤。這里的總面積，國稅函【1999】第112號文件明確：指可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地總面積。在土地開發(fā)中，因道路、綠化等公共設(shè)施用地是不能轉(zhuǎn)讓的，按細則第七條規(guī)定，這些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施的費用是計算增值額的扣除項目。因此，在計算轉(zhuǎn)讓土地的增值額時，按實際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積來計算分攤，即：可轉(zhuǎn)讓土地面積為開發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施用地

43、面積后的剩余面積。 此外，一些操作過程中的具體問題，財政部、國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅字【1995】第048號）明確如下： 其一、關(guān)于地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的費用如何計征土地增值稅的問題 對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。 對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增

44、值額時不允許扣除代收費用。 其二、關(guān)于新建房與舊房的界定問題 新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時間和磨損程度標準可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）和地方稅務局具體規(guī)定。 其三、關(guān)于扣除項目金額中的利息支出如何計算問題 （一）利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除； （二）對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。 其四、關(guān)于計算增值額時扣除已繳納印花稅的問題 細則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已

45、相應予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅。 其五、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項目金額的問題 轉(zhuǎn)讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。 其六、關(guān)于已繳納的契稅可否在計稅時扣除的問題 對于個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素，在計征土地增值稅時，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。 其

46、七、關(guān)于評估費用可否在計算增值額時扣除的問題 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。 其八、關(guān)于既建普通標準住宅又搞其他類型房地產(chǎn)開發(fā)的如何計稅的問題 對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用條例第八條（一）項的免稅規(guī)定。 其九、關(guān)于預售房地產(chǎn)所取得的收入是否申報納稅的問題 根據(jù)細則的規(guī)定，對納稅人

47、在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。因此，對納稅人預售房地產(chǎn)所取得的收入，當?shù)囟悇諜C關(guān)規(guī)定預征土地增值稅的，納稅人應當?shù)街鞴芏悇諜C關(guān)辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預交，待辦理決算后，多退少補；當?shù)囟悇諜C關(guān)規(guī)定不預征土地增值稅的，也應在取得收入時先到稅務機關(guān)登記或備案。 其十、關(guān)于分期收款的外幣收入如何折合人民幣的問題 對于取得的收入為外國貨幣的，依照細則規(guī)定，以取得收入當天或當月1日國家公布的市場匯價折合人民幣，據(jù)以計算土地增值稅稅額。對于以分期收款形式取得的外幣收入，也應按實際收款日或收款當月1日國家公布的市場匯價

48、折合人民幣。 土地增值稅的稅率 中華人民共和國土地增值稅暫行條例（國務院令【1993】第138號）規(guī)定土地增值稅實行四級超率累進稅率： 增值額未超過扣除項目金額50的部分，稅率為30。 增值額超過扣除項目金額50、未超過扣除項目金額100的部分，稅率為40。 增值額超過扣除項目金額100、未超過扣除項目金額200的部分，稅率為50。 增值額超過扣除項目金額200的部分，稅率為60。 在具體計算過程中應當注意，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。 計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下： （一）增值額未超過扣除

49、項目金額50 土地增值稅稅額增值額30 （二）增值額超過扣除項目金額50，未超過100的 土地增值稅稅額增值額40扣除項目金額5 （三）增值額超過扣除項目金額100，未超過200 土地增值稅稅額增值額50扣除項目金額15 （四）增值額超過扣除項目金額200 土地增值稅稅額增值額60扣除項目金額35 公式中的5、15、35為速算扣除系數(shù)。 土地增值稅的免稅事項 1、納稅人建造普通標準住宅出售免征土地增值稅。中華人民共和國土地增值稅暫行條例（國務院令【1993】第138號）規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20的，免征土地增值稅。細則明確這里所稱的普通標準住宅，是指按所在地

50、一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項扣除項目金額之和20的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。 2、因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。細則明確這里所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征上地增值

51、稅。 符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務機關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務機關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。 3、個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務機關(guān)申報核準，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年，按規(guī)定計征土地增值稅。 4、以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的征免稅問題。財政部、國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅字【1995】第048號）明確：對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對

52、投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。 5、合作建房自用的免征土地增值稅。對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。 6、企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的暫免征收土地增值稅。在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。 7、個人互換住房的征免稅問題。對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關(guān)核實，可以免征土地增值稅。 8、居民個人轉(zhuǎn)讓自己擁有的普通住宅暫免土地增值稅。財政部、國家稅務總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知（財稅字【1999】第210號）明確：自1999年8月1日起

53、，對居民個人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅。 膀節(jié)蒆羈腿莄螞襖膈蕆蒄螀芇膆蝕蚆芆艿蒃羅芅莁蚈羈芄薃蒁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃莀芀螃蝿羇莂薆蚅羆蒄螁肄羅芄薄羀羄莆袀袆羃蒈蚃螂羂薁蒅肀羈芀蟻羆肁莃蒄袂肀蒅蠆螈聿膅蒂螄肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁薈螁肅莄螄蚇膄蒆薇羅膃膆螂袁膂羋薅袇膁蒀袁螃膀薂蚃肂膀節(jié)蒆羈腿莄螞襖膈蕆蒄螀芇膆蝕蚆芆艿蒃羅芅莁蚈羈芄薃蒁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃莀芀螃蝿羇莂薆蚅羆蒄螁肄羅芄薄羀羄莆袀袆羃蒈蚃螂羂薁蒅肀羈芀蟻羆肁莃蒄袂肀蒅蠆螈聿膅蒂螄肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁薈螁肅莄螄蚇膄蒆薇羅膃膆螂袁膂羋薅袇膁蒀袁螃膀薂蚃肂膀節(jié)蒆羈腿莄螞襖膈蕆蒄螀芇膆

54、蝕蚆芆艿蒃羅芅莁蚈羈芄薃蒁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃莀芀螃蝿羇莂薆蚅羆蒄螁肄羅芄薄羀羄莆袀袆羃蒈蚃螂羂薁蒅肀羈芀蟻羆肁莃蒄袂肀蒅蠆螈聿膅蒂螄肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁薈螁肅莄螄蚇膄蒆薇羅膃膆螂袁膂羋薅袇膁蒀袁螃膀薂蚃肂膀節(jié)蒆羈腿莄螞襖膈蕆蒄螀芇膆蝕蚆芆艿蒃羅芅莁蚈羈芄薃蒁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃莀芀螃蝿羇莂薆蚅羆蒄螁肄羅芄薄羀羄莆袀袆羃蒈蚃螂羂薁蒅肀羈芀蟻羆肁莃蒄袂肀蒅蠆螈聿膅蒂螄肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁薈螁肅莄螄蚇膄蒆薇羅膃膆螂袁膂羋薅袇膁蒀袁螃膀薂蚃肂膀節(jié)蒆羈腿莄螞襖膈蕆蒄螀芇膆蝕蚆芆艿蒃羅芅莁蚈羈芄薃蒁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃莀芀螃蝿羇莂薆蚅羆蒄螁肄羅芄

55、薄羀羄莆袀袆羃蒈蚃螂羂薁蒅肀羈芀蟻羆肁莃蒄袂肀蒅蠆螈聿膅蒂螄肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁薈螁肅莄螄蚇膄蒆薇羅膃膆螂袁膂羋薅袇膁蒀袁螃膀薂蚃肂膀節(jié)蒆羈腿莄螞襖膈蕆蒄螀芇膆蝕蚆芆艿蒃羅芅莁蚈羈芄薃蒁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃莀芀螃蝿羇莂薆蚅羆蒄螁肄羅芄薄羀羄莆袀袆羃蒈蚃螂羂薁蒅肀羈芀蟻羆肁莃蒄袂肀蒅蠆螈聿膅蒂螄肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁薈螁肅莄螄蚇膄蒆薇羅膃膆螂袁膂羋薅袇膁蒀袁螃膀薂蚃肂膀節(jié)蒆羈腿莄螞襖膈蕆蒄螀芇膆蝕蚆芆艿蒃羅芅莁蚈羈芄薃蒁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃莀芀螃蝿羇莂薆蚅羆蒄螁肄羅芄薄羀羄莆袀袆羃蒈蚃螂羂薁蒅肀羈芀蟻羆肁莃蒄袂肀蒅蠆螈聿膅蒂螄肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁

56、薈螁肅莄螄蚇膄蒆薇羅膃膆螂袁膂羋薅袇膁蒀袁螃膀薂蚃肂膀節(jié)蒆羈腿莄螞襖膈蕆蒄螀芇膆蝕蚆芆艿蒃羅芅莁蚈羈芄薃蒁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃莀芀螃蝿羇莂薆蚅羆蒄螁肄羅芄薄羀羄莆袀袆羃蒈蚃螂羂薁蒅肀羈芀蟻羆肁莃蒄袂肀蒅蠆螈聿膅蒂螄肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁薈螁肅莄螄蚇膄蒆薇羅膃膆螂袁膂羋薅袇膁蒀袁螃膀薂蚃肂膀節(jié)蒆羈腿莄螞襖膈蕆蒄螀芇膆蝕蚆芆艿蒃羅芅莁蚈羈芄薃蒁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃莀芀螃蝿羇莂薆蚅羆蒄螁肄羅芄薄羀羄莆袀袆羃蒈蚃螂羂薁蒅肀羈芀蟻羆肁莃蒄袂肀蒅蠆螈聿膅蒂螄肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁薈螁肅莄螄蚇膄蒆薇羅膃膆螂袁膂羋薅袇膁蒀袁螃膀薂蚃肂膀節(jié)蒆羈腿莄螞襖膈蕆蒄螀芇膆蝕蚆芆艿

57、蒃羅芅莁蚈羈芄薃蒁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃莀芀螃蝿羇莂薆蚅羆蒄螁肄羅芄薄羀羄莆袀袆羃蒈蚃螂羂薁蒅肀羈芀蟻羆肁莃蒄袂肀蒅蠆螈聿膅蒂螄肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁薈螁肅莄螄蚇膄蒆薇羅膃膆螂袁膂羋薅袇膁蒀袁螃膀薂蚃肂膀節(jié)蒆羈腿莄螞襖膈蕆蒄螀芇膆蝕蚆芆艿蒃羅芅莁蚈羈芄薃蒁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃莀芀螃蝿羇莂薆蚅羆蒄螁肄羅芄薄羀羄莆袀袆羃蒈蚃螂羂薁蒅肀羈芀蟻羆肁莃蒄袂肀蒅蠆螈聿膅蒂螄肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁薈螁肅莄螄蚇膄蒆薇羅膃膆螂袁膂羋薅袇膁蒀袁螃膀薂蚃肂膀節(jié)蒆羈腿莄螞襖膈蕆蒄螀芇膆蝕蚆芆艿蒃羅芅莁蚈羈芄薃蒁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃莀芀螃蝿羇莂薆蚅羆蒄螁肄羅芄薄羀羄莆

58、袀袆羃蒈蚃螂羂薁蒅肀羈芀蟻羆肁莃蒄袂肀蒅蠆螈聿膅蒂螄肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁薈螁肅莄螄蚇膄蒆薇羅膃膆螂袁膂羋薅袇膁蒀袁螃膀薂蚃肂膀節(jié)蒆羈腿莄螞襖膈蕆蒄螀芇膆蝕蚆芆艿蒃羅芅莁蚈羈芄薃蒁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃莀芀螃蝿羇莂薆蚅羆蒄螁肄羅芄薄羀羄莆袀袆羃蒈蚃螂羂薁蒅肀羈芀蟻羆肁莃蒄袂肀蒅蠆螈聿膅蒂螄肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁薈螁肅莄螄蚇膄蒆薇羅膃膆螂袁膂羋薅袇膁蒀袁螃膀薂蚃肂膀節(jié)蒆羈腿莄螞襖膈蕆蒄螀芇膆蝕蚆芆艿蒃羅芅莁蚈羈芄薃蒁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃莀芀螃蝿羇莂薆蚅羆蒄螁肄羅芄薄羀羄莆袀袆羃蒈蚃螂羂薁蒅肀羈芀蟻羆肁莃蒄袂肀蒅蠆螈聿膅蒂螄肈莇螇肅肇葿薀罿肆薂螆裊肆芁薈螁肅莄螄蚇膄蒆薇羅膃膆螂袁膂羋薅袇膁蒀袁螃膀薂蚃肂膀節(jié)蒆羈腿莄螞襖膈蕆蒄螀芇膆蝕蚆芆艿蒃羅芅莁蚈羈芄薃蒁袇芄芃螇螃芃蒞蕿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃莀芀螃蝿羇莂薆蚅羆蒄螁肄羅芄