1、華麗工業園升級改造方案,集佳華麗工業園項目組 2015.7.2,深圳發展三十年，迎來全面升級時代。城市更新已成時代主流，我們應順應趨勢，站在城市運營者之高度，將我們項目升級改造，打造成城市的一張新名片,謹以本方案解決四大核心問題,1.項目為什么要升級,2.項目要升級成什么,3.項目升級后的經濟效益,4.項目升級完怎么運作,項目為什么要升級,1.區域概況,2.項目現狀,3.案例參考,question one,區域概況,no.1,本案,項目東臨寶安大道，西接永福路，位于深圳市寶安區福永核心區域,區 域 概 況,福永位于深圳市寶安區西南部，西臨珠江口，與中山市、珠海市隔海相望，鎮守深圳西大門。作為深

2、圳西部經濟重鎮，福永扼守廣深高速和107國道，坐擁國際機場和福永碼頭，區域優勢得天獨厚。經過多次產業布局和結構調整，借勢大空港規劃，福永產業發展已成氣候。福永現有工業廠房及配套1100多萬平方米，工業企業1100多家，形成了以電子、五金、機械、印刷、生物制藥、塑膠、服裝等行業為主體的工業體系。順豐等國內外大型物流企業在福永設立總部，促進福永商貿發展，提高區域整體工業發展水平,福永,東莞,中山,廣州,深圳,珠海、澳門,香港,深圳西大門 福永,區 域 概 況,深圳第二會展中心落戶大空港，必然有其得天獨厚的優勢: 大空港處于穗港深經濟走廊的關鍵部位，將成為珠三角新的經濟地理中心。 大空港處于粵港澳大

3、灣區灣頂，是珠三角東西兩岸貿易運輸往來最具效率之處。 大空港位于寶安，而寶安是世界工業基地，地處香港、廣州咽喉地帶，不僅擁有海陸空立體交通網絡，更是有電子、玩具、物流等多項成熟的產業，占據世界30%以上的市場份額。把國際會展中心落戶在寶安，可以滿足更多產業的會展需求，加快產品從物品到商品轉換的進程。 大空港地區緊鄰前海，前海是國家級新區，是深圳的戰略制高點，但前海地域較小，大空港地區緊鄰前海，是前海未來發展天然的延伸區，是前海空間拓展關鍵節點,深圳西部崛起 福永 大空港,區 域 概 況,四維立體交通 資源流通易達,福永碼頭，從項目10分鐘直達，承接深圳至香港、澳門的水上客運航線，一日往返22次

4、航船。實現了一小時連接港澳深，是片區與港澳商務溝通洽談的第一站。碼頭與航空港的雙重支撐，為福永的產業轉型升級提供無限動力,深圳國際機場，世界百強機場，距離本項目僅8分鐘車程。中國第一個實現海、陸、空聯運的現代化國際空港，通達國內50余個城市，國際19個城市及地區，便于城際及國際商務交流,項目所在區域是連通深圳市內與珠三角區域的交通要地，1橫(機荷高速)3縱(廣深高速、沿江高速、海濱大道)高速路和多條城市干道(寶安大道、福永大道等)組成的公路交通網路，實現8分鐘達前海，15分鐘到達福田，30分鐘到達香港中環,項目位臨10號線、11號線雙地鐵口之上。地鐵10號線經過前海中心，通達蛇口；地鐵11號線

5、15分鐘直達寶安中心，20分鐘通達福田中心。10號線及11號線將加強片區與福田和前海間的商務交流。此外，1、5、13號線等多條地鐵線路將在區域內停靠,本案,微觀交通 雙地鐵口之上 出行便利快捷,區 域 概 況,產業發展已成氣候,ykk吉田拉鏈、時機制造廠、東芝復印機、epson、富士電機、艾默生、美資旭電、高仕集團、理光等11家世界500強企業在福永設有工廠。形成了以電子、五金、機械、印刷、生物制藥、塑膠、服裝等行業為主體的工業體系,區 域 規 劃,特區一體化 福永發展規劃,福永緊鄰深圳寶安國際機場，具有“海、陸、空、軌”的立體交通樞紐地位，根據深圳市三軸兩帶多中心” 的城市整體規劃，福永街道

6、是西部發展軸上的重要節點，具有區位 、交通，人文景觀等多項優勢。 區政府決定將其定義為新興產業集聚區，打造科技創新園 ，企業總部園和少量高端制造業基地。 以立新湖戰略性新興產業基地為重點，打造轉型升級新支點。按照建設21世紀海上絲綢之路橋頭堡和市、區發展灣區經濟的戰略部署，堅持高標準規劃，高質量建設，以香港馬鞍山海濱長廊等先進園區為標準，將立新湖打造成升級版的松山湖,立新湖新興產業基地,鳳凰山文化休閑景區,大空港核心交通樞紐,文化創意交流帶,以點帶面，借助區域優勢，規劃深圳西部經濟文化新中心,福永規劃四大板塊,那么，在規劃的四個板塊中，我們項目升級的方向在哪里,立新湖新興產業基地,仍然是以生產

7、加工為主導,鳳凰山文化休閑景區,大空港核心交通樞紐,和我們聯系不大,文化創意交流帶,可以成為升級的方向,在福永發展形勢一片大好中，區域的商業發展的現狀如何,商業現狀,區域內商業經營處于良好狀態，但消費檔次偏低,寫字樓現狀,同泰時代中心開業前區域內無成型寫字樓，供應量少,酒店現狀,區域內酒店檔次較低，毫無特色，但入住率較高（60%為平衡點,區 域 概 況 總 結,1.福永占據深圳西部崛起的重要戰略位置，依附大空港規劃， 其發展潛力不可小覷； 2.地鐵10號、11號線開通后將使福永實現半小時深圳生活圈； 3.但是目前區域內商業發展較為落后，商業檔次較低，商務辦 公場所供應量少,項目現狀,no.2,

8、項 目 認 知,華麗工業園位于深圳市寶安區福永街道，寶安大道與福海大道交匯處附近，北鄰沙井、松港、長安鎮，南邊是寶安國際機場，周邊工廠林立，人口眾多，地理位置非常優越。周邊路網縱橫，交通便利，可快速到達深圳各區域。項目百米范圍內現有多條公交路線途經，并有10號、11號地鐵規劃在建，未來將設立福永站，出行非常便捷,項 目 現 狀,項目體量：占地面積40000平方米，建筑面積約90000平方米。 項目定位：工業園區。 運營模式：向工廠和物流公司進行出租。 租金收益：28元/平方米,項目現租金收益較低，整體形象有待提升,項 目 四 至,西臨永福路，北臨紅牌科技園，南靠吉安泰工業園，東邊是寶安大道周邊

9、多是工業園，常住人口較多，兩條主干道保證出行暢通無阻,紅牌科技園,永福路,寶安大道,吉安泰工業園,項目如果要升級改造 能否順應區域發展需求 打造一個獨具特色的文化創意產業園,s w o t 分 析,關鍵句：政府扶持項目、交通便捷、現無高端商業配套,s（優勢,靠近機場碼頭和在建的地鐵，交通快捷便利 靠近主干道，昭示性強 寶安區創新創意創業園，政府扶持，招商阻力小,靠城市主干道，環境嘈雜 無高端商業配套，整體檔次較低 南北兩邊均為工業園區，對項目形象有影響,w（劣勢,t（威脅,福永片區未來市政配套設施將得到逐步完善，項目將共享市政配套 深圳關內各區均有標志性的創新產業園，而福永片區尚未有此類型產業

10、園，發展潛力巨大,o（機會,項目附近的同泰時代中心目前基本已完工，業態有寫字樓和商務公寓以及酒店，預計近期會入市，且體量比較大，與本項目會有直接競爭,抓住機會 響應政策號召，順應區域升級潮流 發揮優勢 發揮交通便利優勢 轉化劣勢 正因為片區物業形象差，才需要我們強勢崛起 避開威脅 打造與眾不同的文化創意園，避開同類項目競爭,將項目打造成一個文化創意產業園勢在必行,我們來看一下深圳文化創意產業的發展情況,深圳文化創意發展概況,no.3,2003 年，深圳市確立了“文化立市”戰略。從2006年1月起，深圳市開始以“企業示范基地”、“孵化基地”、“教學和培訓基地”等多種類型建立文化創意產業基地，并為

11、此專門設立了管理部門深圳市文化產業發展辦公室。此外，深圳市還開通了綠色通道，參照深圳市戶籍遷入若干規定等辦法，對基地在人才引進、子女就學、工商注冊登記等方面給予支持。為新的文化創意產業園的開發提供了很多有利的條件及政策。 2008年12月7日,聯合國教科文組織正式批準深圳加入創意城市網絡，并授予“設計之都”稱號。（目前已經命名的6個“設計之都”是：柏林、布宜諾斯艾利斯、蒙特利爾、名古屋、神戶和深圳。 ）這標志著深圳正式進入文化產業園進軍的時代到來,深圳已建成的創意產業園超過個，以及成立華僑城集團、大芬油畫村、雅昌企業集團等三個國家級文化產業示范基地。其中，以田面設計之都、南海意庫、f518為典

12、型，南山數字文化產業基地、深圳創庫、深圳動漫城、深港動漫網游孵化基地、深圳動漫一條街、怡景國家動漫畫產業基地、寶安藝術區以及中康路號等一大批創意產業園，成為信息、展覽、教育與交流的平臺，為園區內的設計師和創意設計企業提供諸如版權和投資咨詢等高附加值服務，聚集了大批專業設計師，吸引了大批創意設計企業進駐，顯現出集群效應,田面設計之都,區域位置：深圳市福田區深南中路田面工業區 規模：項目占地1.5公頃，建筑面積4.969萬平方米 業態構成：寫字樓+餐飲（外包）+配套 發展歷程： 2007年5月16日，田面設計之都創意產業園一期作為第三屆“文博會”分會場正式開業 租金水平：90元/m 經營狀況：已租

13、滿,區域位置：位于深圳南山區華僑城原東部 工業區 規模：首期項目（南區）占地55465平方 米，原有建筑面積為59000平方米；二期項目（北區）占地95571平方米 業態構成：loft寫字樓+展廳+零售 +特色餐飲 租金水平：200元/平（租金最高） 經營狀況：已租滿,華僑城 oct-loft,區域位置：位于寶安中心區的核心地帶，寶安區西鄉街道勞動社區的寶源路和興業路 之間。 創建背景：在寶安區以產業結構調整，提升經濟質量背景下所誕生的。 規模：總規劃建筑面積達25萬平方米，其中一期占地約6萬平方米，建筑面積約14萬平方米， 總投入3.5億元人民幣。 租金水平：70元/m 經營狀況：已租滿,f

14、518,政策扶持 屬于重點扶持領域的中小微企業和社團入園均可享受租金補貼。 可享受補貼企業范圍：1、創意設計業；2、動漫游戲業；3、數字視聽業；4、新媒體產業；5、現代印刷業；6、文化旅游業；7、演藝娛樂業；8、高端工藝美術業。 發展趨勢 文化創意產業被認為是21世紀全球最有前途的產業之一，有著巨大經濟效益和社會效益，世界各國政府都對這一產業的發展給予了特別關注和高度重視，我國文化創意產業的效益日漸明顯。預計到2015年，我國文化創意產業增加值將達18000億元，占gdp的比重將超過5%。文化創意產業將成為我國經濟的支柱產業,文化創意產業發展順應時代潮流,結合以上幾個案例可以看出深圳文化產業園

15、有以下幾個特點： 1、大都是利用“三舊”（舊工業區、舊廠房、舊村）打造文化產業園區，成功調整結構，促進經濟轉型，加快城市更新； 2、順應時代、城市發展的需求，成為了每一個區域的名片； 3、受政府政策及戰略調整的影響和扶持； 4、大多以綜合型產業園為主，多元化發展； 5、注重發展低消耗、高產出的創意產業,綜上所述，我們客觀作出結論,政策扶持文化產業發展，是謂 天時,項目地理位置優越，是謂 地利,區域發展對商業供應量的需求，是謂 人和,擁有天時、地利、人和 華麗工業園升級改造正值當時,項目要升級成什么,question two,項目定位與規劃,no.4,項 目 定 位,創意文化和寶安區域產業對接，

16、實現產業升級。以建立公共服務平臺為核心，以創意項目孵化為亮點，形成工業設計、平面設計、品牌策劃、影視動漫、建筑環境、創意產品孵化及藝術創作為一體的文化創意園區 深圳西部文化創意創業生活綜合社區,項目以文化創意園為主，結合商業配套、高端公寓，逐步形成一個完整的可持續發展的文化產業鏈,西部 夢想創意園（暫定案名,西部崛起，是為深圳的夢想 創業，是為年輕一代的夢想 我們為夢想而生，為夢想而活 那么，我們的夢想之城該如何規劃,city of dreams,植根深圳西部核心 9萬方綜合夢想創意產業社區 打造3大主題板塊,業態組合規劃,1.商業 2.辦公 3.公寓,辦公,辦公,辦公,辦公,辦公,商業,公寓

17、,辦公,west dream,都市商業,創意辦公,社區公寓,一樓以餐飲美食為主，打造美食商業步行街,數十個國內外知名品牌 匯聚而成都市商業街區,west dream,都市商業,創意辦公,社區公寓,一樓美食商業步行街,west dream,都市商業,創意辦公,社區公寓,一樓美食商業步行街,west dream,都市商業,創意辦公,社區公寓,二樓以文化休閑消費為主，形成文化商業走廊,west dream,都市商業,創意辦公,社區公寓,二樓文化商業走廊,陶瓷,書店,攝影,茶館,west dream,都市商業,創意辦公,社區公寓,三樓、四樓是電影院,五樓是健身會所、桌球俱樂部,六樓、七樓是休閑會所、棋

18、牌室,west dream,都市商業,創意辦公,社區公寓,給創業者們提供最具創意的寫字樓，營造靈感空間,west dream,都市商業,創意辦公,社區公寓,整 體 效 果 建 議,west dream,都市商業,創意辦公,社區公寓,創意室外,west dream,都市商業,創意辦公,社區公寓,綠色室內,west dream,都市商業,創意辦公,社區公寓,會議室,員工餐廳,倉庫,展廳,健身房,商務會所,商 務 功 能,west dream,都市商業,創意辦公,社區公寓,四棟公寓，致力打造一個年輕創意者生活、交流的一個社區,west dream,都市商業,創意辦公,社區公寓,車輛出入口,一層作停車

19、場,雙首層結構，實行人車分流,二層搭建 人行平臺,連廊將整個園區 銜接在一起,停 車 場 設 計,將項目目前一層的廠房打通（除了商業街），改造為大型停車場，用于滿足創意園的停車需求,停車場,停車場,以文化創意創業園為主導，提供商務辦公場所。 附加會議廳、餐廳、會所等日常商務功能。 再配以美食、娛樂休閑、零售等商業配套。 并提供v+公寓這樣的創業者生活社區。 提供給創業者最適合辦公、生活的地方。打造深圳西部夢想文化創意創業園區,收 益 預 算,投入成本,收 益 預 算,改造后年收益,投入 & 回報,收 益 預 算,投入：建安成本1.35億 回報：方案一：一年時間全面改造，租金逐年增長5,若按方案一執行，第六年則能回本。十年共計盈利1.77億,投入 & 回報,投入：建安成本1.35億（分三期投入） 回報：方案二：分三期改造，每期改造1/3物業，每期為半年，租金逐年增長5,若按方案二執行，第五年則能回本。十年共計盈利1.81億,項目運營模式,no.5,question three,項目升級完怎么運作,服務模式,運營模式,我們的服務,基礎服務提供創意辦公室,公共場所我們盡可能裝修得精致。辦公室我們作簡單裝修，客戶可根據自己需要進行調整,升級服務提供員工餐廳、公寓、會議室、展廳、倉庫等,我們的服務,我們提供這類可選商務服務，客人可根據自己的實際