2笑傲江湖出大師之手，撰英雄故事。江湖鄂州地產市場群雄爭鋒，各據一方，商場如戰場，市場就是江湖。我笑。笑有天時借鄂州市城市規劃給本地塊開發帶來的政策東風；笑有地利本地塊三面環湖，交通便利，具備最具優勢的開發資源；笑有人和兩大公司強強聯手，共創輝煌。我傲。傲視群雄本項目地塊從規模而言，在當前市場，甚至是鄂東地區，我們都可傲視群雄。3笑傲江湖鄂州牛頭山項目市場研究報告內容摘要本報告從對牛頭山地塊分析入手，在了解地塊的前提下，對當前市場競爭進行分析，了解當前市場開發總量、開發模式、開發產品特征等，為地塊開發方向做好前期市場分析鋪墊；通過對城市地產開發方向、地產市場供求分析，了解中觀市場狀況及項目開發機遇；通過對宏觀政治經濟背景分析，了解地塊開發的宏觀背景及未來發展前景。通過以上對地塊的分析及微觀、中觀、宏觀等相關基本面進行研究，意圖為長龍地產與勁牌集團合作開發鄂州牛頭山地塊項目這一大型房地產項目開發提供概念性指導建議。關鍵詞牛頭山地塊市場研究重點章節提示第一章第二章第三節第三章第五節第四章4目錄前言5第一章微觀市場研究7第一節地塊分析7第二節鄂州房地產市場現狀掃描13第三節在售典型項目分析19第四節開發商及代理商對比研究28第五節城東板塊潛在地塊分析37第六節鄂州市房地產市場綜合分析43第二章中觀市場研究49第一節房地產市場投資消費分析49第二節城市總體規劃分析51第三節總結55第三章宏觀市場研究57第一節城市概況57第二節經濟分析59第三節政策分析61第四節十一五規劃66第五節總結68第四章項目開發建議69第一節項目SWOT分析69第二節項目開發建議71結語755第一章微觀市場研究第一節地塊分析一、項目基本情況1、項目位置及現狀項目地塊位于鄂州市城東新區的洋瀾湖東岸，東至湖濱東路，西南臨洋瀾湖，北至濱湖北路。地塊地勢東北部較高、西南部較低，高差約10米。地塊現狀主要為耕地，地塊內三個村民點，拆遷總建筑面積約48萬平方米。項目指標項目占地面積約590畝393353平方米規劃容積率16項目目總建筑面積629365平方米2、項目區位條件6東面司徒小學、王家竹林與規劃中的體育中心及大片綠地；東北市物流中心、華森私立中學、第一看守所；南面洋瀾湖千畝湖面及大鷹山遠景；西南蓮花山旅游風景區林木蒼翠，鄂州大學；西面市委、市政府、市人大、市政協、洋瀾湖濕地公園、洋瀾湖浴場、鳳凰廣場、蓮花橋、鳳凰橋與鳳凰山莊及沿湖新建湖岸樓盤；北面洋瀾湖景及新建臨湖樓盤全新立面。3、項目總體景觀自然景觀項目地塊三面臨湖（北、西、南），自然無敵水景豐富，靚麗；西南遠眺蓮花山旅游景區峰巒疊翠，山清水秀，樓閣嵯峨，萬木蔥籠；“江南第一塔”元明塔巍峨挺秀；7建筑景觀從東升花園到鳳凰廣場沿湖一帶，多個項目住宅樓臨湖而立，形成洋瀾湖畔一道靚麗的建筑風景線；道路景觀規劃鳳凰橋是連接市中心與本項目的交通樞紐，也是一道風景；西部遠處蓮花橋飛架南北；東部濱湖東路為新建交通大道，未來綠化環境較好。4、項目周邊配套生活配套行政市委市政府、市人大、市政協、市規劃局、地稅局等與項目隔湖相望，市公路管理局、司徒村委會臨近項目；金融中國銀行；商業夢天湖大酒店、鳳凰山莊等；8交通1路、2路、6路、12路公交車直達本項目；教育司徒小學、華森私立中學；醫療鄂州中醫院。市政配套規劃鳳凰橋、體育中心及其他規劃道路；規劃小學、幼兒園、醫療用地、文化娛樂用地及商業用地、金融郵電用地、市政公共設施規劃等。二、項目地塊價值分析1、地塊現狀分析地塊現狀整體呈東北高，西南低；中部區域相對地塊兩端較低，屬于洼地，主要是農田、水池等，規劃中可依勢造景，順其自然，即可把建筑與自然融合性發揮到極致，又可避免不必要的土建工程浪費；地塊四周分布為原居住村莊，為三個居民點，需要拆遷的總建筑面積較大約為48萬平方米，估計拆遷有一定難度。總結地塊三面臨湖，地塊形狀方正，易于規劃布局和景觀利用，本地塊的景觀優勢和規模優勢，體現項目地塊的唯一性與獨特性。2、配套分析項目周邊配套設施在金融、商業等配套設施較少，主要因為城市發展方向之前集中的城市南面，本項目地塊位置位于城市東部，開發剛剛起步，行政及生活配套還不完善。但是，據鄂州市城市規劃服務中心規劃咨詢報告牛頭山地塊規劃的配套設施有規劃小學、幼兒園、醫療用地、文化娛樂用地及商業用地、金融郵電用地、市政公共設施規劃等，未來幾年，本地塊的配套將逐步完善。3、景觀分析總體景觀分析9朝向景觀等級西南蓮花山風景區、洋瀾湖、元明塔A優西北洋瀾湖、樓盤新建筑景觀B良西鳳凰廣場、蓮花橋、鳳凰山莊等C中東南洋瀾湖、體育中心及綠地D一般東北、東居民小區E差說明項目地塊三面環湖，周邊均無高建筑的視野障礙。地塊景觀利用分析中國中部地區，建筑朝向的最佳角度為南偏西1530度，10可保證良好的通風、采光效果，同時可避免西曬。通過對項目景觀分析，項目西南向景觀為最佳，東北向景觀次之，為此，為保證項目最佳的規劃，建議地塊最大程度利用西南景觀資源，打造項目獨特景觀優勢。項目建筑與景觀利用分析地塊自東北至西南景觀軸線剖面與建筑景觀示意說明A、地塊東北高、西南低、中部為洼地，低于東北及西南地塊高度B、利用洋瀾湖無敵湖景，打造最大價值景觀住宅臨湖區無敵低層豪宅（如別墅、聯體別墅）；近湖區多層景觀洋房，即可享受西南湖景，又可享受中部洼地依勢而打造的水景或園林；遠湖區小高層及高層景觀住宅，即可享受西南湖景，又可享受中部洼地依勢而打造的水景或園林。C、總體布局西南低層，東北高層，依次遞增，充分利用湖景資源4、交通分析交通1路、2路、6路、12路公交車直達本項目，另外，項目地塊位于五條干道交匯處，可謂四通八達，交通便利；加上政府規劃支持，項目地塊隨交通情況的逐步改善，項目價值將飛速提升。115、項目地塊價值分析價值區位置分區高低層沿湖區中高多層建筑高層區小高層建筑高層區高層建筑高層區中多層建筑低層區小高層建筑低層區高層建筑低層區第二節鄂州房地產市場現狀掃描2007年，鄂州市房地產市場在經歷了一系列宏觀調控政策的洗禮后，在城市建設大舞臺上，房地產市場走向高速升溫狀態，同時房地產市場也更加趨于理性。近期我司對鄂州城區在售的20余個樓盤進行了深入的調查，通過調研發現，鄂州市當前房地產開發主要分布于兩個板塊，即老城區以及城南板塊，以下將對各板塊的房地產市場情況一一做出解讀。12一、老城區板塊鄂州市老城區東起江碧北路，西至鳳凰北路，北至沿江大道，南至濱湖北路，這里是鄂州經濟中心，聚集了大量商業、金融機構。4平方公里范圍內居住著16萬的城市居民，老城區的居住條件較惡劣。1、老城區板塊項目列舉分析樓盤名稱地理位置建筑形態建筑面積（）主力戶型（）銷售均價（元/）長江天下武昌大道中段高層商業街1700001302002900聚龍名都沿江大道輪渡碼頭站旁高層410001222202500旺角新天地武昌大道古城路交匯處高層12000721472450裕江花苑鄂州鳳凰路沿江大道交匯處高層935261301902200簡析老城區配套完善，但目前舊城改造并未啟動，因此放量甚微。現以長江天下、裕江花園、旺角新天地三個樓盤為典型。區域均價在2500元/平米左右，遠遠超過新區。長江天下項目目前最高價已經接近4000元/平方米，創造鄂州商品房銷售價格上的新高。2、老城區房地產市場特征房地產項目放量減少，開發體量小由于老城區屬于鄂州市的商業中心，配套齊全、交通體系發達、人口密度大。導致區域內可供開發的地塊少，開發面積也較小，且價格昂貴。加上老城區的建設存在拆遷問題，改造難度大，使得政府對此規劃較少，房地產項目的開發也相應減少。13高層開發成主流在老城區，商業繁榮、人口密度大、土地寸土寸金，受諸多因素的影響，鄂州老城區已經形成單棟、高層、小體量開發態勢。如旺角新天地、聚龍名都等。而在沿江區域，開發商以“水”為賣點，為最大限度滿足消費者的觀景需求，各項目設計多以高層為主。改造難度大，可供房地產開發用地少鄂州中心區域占地面積相對較少，除人口、居住、建筑密度相對較大，外來人員相對集中，城市化建設進程相對滯后，再加上鄂州市當地7080年代私房較多，市政規劃難度大，使得近些年城市改造工程一直很難啟動。人口密集、商業繁榮，催生區域房地產市場發展據我司調查，鄂州市區總人口達33萬人，市中心就多達20萬，這些人主要分布在城市中心區域和城鄉接合部的城中村。而老城區主要以南浦路和武昌大道為主要的商業重地，其中有超市、銀行、醫院、學校等配套設施。由于老城區擁有完善的交通體系和周邊配套，必定將為房地產發展帶來新的契機。3、老城區房地產市場展望回歸中心城區，房地產市場更加理性化由于新城區房地產市場的逐步成熟、開發步伐的加速，將使得區域住宅市場出現飽和現象。各樓盤攀比性較強，新城區商品房價格上漲幅度較快；老城區房地產開發較少；隨著政府對老城區改造步伐的加快，繁華的市場、便利的交通、完善的配套將使得區域商品房受到熱捧，中心區域的回歸，將使得房地產更加理性化。14高層建筑將成為區域市場主流隨著鄂州地產市場的不斷成熟，開發量的不斷增加，市區內可開發資源日益珍貴；外來開發帶來先進的理念，促使居住理念逐步提升，當前開發的形態改變以往原始的居住形態，逐步向小高層、高層發展，滿足日益增長的物質及文化生活需求。未來幾年，地產發展趨勢，高層建筑將成為開發主流，估計也將會出現鄂州市具有標志性的建筑實體。商業、住宅同步發展鄂州市老城區因人口密度高、市場繁榮，使得商業市場蒸蒸日上。在此利好因素下，老城區房地產項目的開發也將形成大型商業與住宅同步開發的局面。二、城南板塊城南是政府目前著力打造的城市新區，目前城南一線已經基本成型，但是由于城南分東西兩片區，規模大，投資量大，城南板塊為政府規劃的新區，分東西兩片發展，西片為工業發展區，目前東區發展趨勢比較緩慢，西片由于有一定工業支撐，發展狀況較好。1、城南板塊項目列舉分析樓盤名稱地理位置建筑形態建筑面積（）主力戶型（）銷售均價（元/）洋瀾國際康城濱湖南路與鳳凰南路交匯處多層、小高層、高層280000583262650黃金水岸鄂州市濱湖南路北側丹桂路多層、小高層、高層1700001351482150萬佳凱旋城古城南路多層2500001301902300城南世家鄂州濱湖西路高層31000166、1921900簡析15新區的配套目前還不完善，但發展迅速。區域有品質較高社區樓盤洋瀾國際康城、萬佳凱旋城、黃金水岸，這三個項目提升了新區的均價，同時提升區域樓盤價值。新區樓盤集中于濱湖南路、洋瀾路、濱湖西路，圍繞洋瀾湖而建。隨著新區配套的不斷完善，新區樓盤價格有趕超老城區價格的趨勢。2、城南板塊房地產市場特征鄂州新居住城區，項目多、體量大在鄂州新城區，項目林立，正在銷售的項目約20個左右，且盤量都比較大。如桂花名居建筑面積接近400000平方米，洋瀾國際康城建筑面積280000平方米、黃金水岸170000平方米等。區域房地產市場商品房投放巨大。以湖景做支撐提成項目品質在新城區中，最大的自然景觀就是洋瀾湖，洋瀾湖風景優美，湖水碧綠，彎彎的垂柳，成為鄂州市的一道風景線。古人和隱士都喜歡擇山有水的地方而居，可見山水給人帶來的感覺，現今也是一樣，坐落在新城區的各個項目都以洋瀾湖作為自身項目的支撐與賣點，吸引客戶群。入住人口較少，配套設施較匱乏新城區屬于近年來政府新規劃居住城區，各房地產項目也正緊鑼密鼓的建設中，但由于眾項目都未完全開發完畢，使得如今區域內居住人口相對較少，相應的生活配套設施也較匱乏。3、新城區房地產市場展望景觀資源豐富，升值潛力巨大在新城區有著波光粼粼的洋瀾湖，風景優美的蓮花山；市16國土局、市人民檢查院、區人民法院等多個行政部門駐扎與此；市一中、市八中等眾多院校在此建校招生。當地可謂人文、自然景觀豐富。這也為區域房地產市場發展打下了堅實的居住基礎，在此基礎上未來區域房地產市場價格也將進一步提升。隨著入住人口增加，配套設置相應完善新世紀以來，受中國房地產市場整體快速發展的影響，鄂州經濟、房地產業也隨著快速發展。特別是在鄂州新規劃城區，房地產項目開發火熱，區域內在售項目近20個。未來隨著新城區不斷的建設及各項目的交付使用，居住人口將得到提升，相應的配套設施也會逐步完善。高層開發將成為主流高層住宅樓主要出現在城市中心，由于中心城市的土地資源緊張，拆遷成本高，使得開發商不得不把眼光看向高空。這樣開發商也可以利用建設高層住宅來降低成本，這也是開發商獲取高額回報的最直接手段。而且高層住宅同樣通過創新設計來實現較好的舒適度，所以高層項目將會成為開發商的首選。三、牛頭山地塊所屬城東板塊分析1、城東區域概況城東新區位于鄂州市東北角，西起鄂州大道、南至葛山大道東端延伸線、東到燕磯鎮區、北抵長江；城東新區在主城區“一心四團”的空間布局中是一個重要的發展組團，是集工業、商貿、倉儲、物流及生活為一體的綜合性工作生活區域；從鄂州市20042015城市總體規劃表明，城東將是鄂州市重點發展的地段，實際上，由于鄂州鋼鐵廠阻隔了城市向西發展的空間，長江阻隔了鄂州向北發展的空間，城市南部距離高速公路的距離也不遠，發展空間有限，因而城市向東發展是鄂州城市規劃17的必然選擇；鄂黃大橋和五丈港深水碼頭建設后，為城東新區構建交通物流體系提供了良好的基礎，為城市空間的拓展也提供了相應的依據。本區域是政府規劃的新區，也是未來城市的主要發展空間，配套比較完善，但是開發量明顯不足，區位價值有待發掘，區域房產價格增長潛力巨大。從目前情況來看，該區域已經有8家開發商囤積了土地準備開發，后市可能競爭激烈，但是發展前景值得看好。2、城東市場分析城東將是一個龐大的市場，城東新區是鄂州市未來重點發展的城市新區，新廟工貿園區、城東港口加工區等工業園區項目的發展，需要居住產業進行重點配套。未來的城東新區將形成鄂州城市新的發展極和經濟增長點，一個全新的市場必定是一個龐大的需求市場。城東競爭即將加劇，隨著城東市場的啟動和工業園區的逐步建設加快，城東的市場競爭也將加劇。從鄂州土地出讓市場情況來看，鄂州在城東片區準備了2000多畝居住用地準備投入市場，目前化工廠、麻紡廠、被單廠等出讓土地已經進入規劃實施階段，表明競爭市場已經開始啟動，烈度即將加劇。第三節在售典型項目分析鄂州城區在售樓盤達到20余個，其中不泛品質較高、規模較大的樓盤，在此，我司將列舉其中幾個樓盤進行著重分析。18一、洋瀾國際康城項目位置鄂州市濱湖南路與鳳凰南路交匯處；樓盤布局由2棟高層，15棟小高層，14棟多層，8棟3層圍合成商業街；建筑風格歐式風格開發規模一、二期近15萬方，已交房，三期13萬，（建設中，部分已經成形）容積率17綠化率46開盤時間2005年初入住時間二期06年10月商業面積7萬方，一期西端南北走向門面約6000元/平米，東西走向門面價格5000元/平方米。買一層送一層，臨鳳凰路大型商鋪底商招商約25元/平米/月，目前招商已有中百，工商銀行，聯合財產保險公司進駐商業環境描述處于城南新區，人流量極小，周邊樓盤商鋪林立，未來競爭激烈。交通狀況良好，目前已通公交車。周邊配套婦科醫院，鄂大，鄂高，衛生局，人事局，工商銀行，中百超市，財產保險，配套設施齊全。租775個，地下車場，目前租金暫定為30元一個月車位數目售車庫賣的部分為2400元/平方米發展商湖北捷邁特置業有限公司；投資商湖北捷邁特置業有限公司；代理商深圳三能地產營銷機構推廣商深圳三能地產營銷機構景觀設計杭州藍天園林設計院、香港鄧振威設計事務所廣告企劃BWW皓風冬季建設單位鄂洲市第一建筑工程公司勘察單位鄂州市勘察院建筑設計監理單位鄂州市工程監理公司19物業管理公司鳳凰物業管理有限公司樓盤概念構筑生態家園主打廣告28萬平方米水景生活城投放媒體單張，報紙，時間雜志，戶外廣告，車體廣告，路燈廣告促銷手段圖文征稿，獎金設10003000元不等，武鋼職工可95折最高價3420元/平方米最低價最低價1930元/平方米均價均價2650元/平方米價格樓層差價2030元折扣系數普遍可打98折，武鋼職工可打95折，公積金貸款97折戶型二室二廳三室二廳四室二廳復式比重89102約10125149占75169182占510主力戶型分析主力戶型為三房二廳二衛，戶型設計在目前屬合理的面積，面積不是大的離譜，是鄂州消費者的（中高端客戶）的主要選擇，而小戶型卻面積稍大，總價過高，性價比不高。物業管理費049元/平方米，小高層069元/平方米主要賣點交通便利，地段好，大小區的人居氛圍，配套商業面積多。優勢屬大社區（規模、檔次），公建配套齊全，交通便利，地段好，臨湖，廣告推廣在開盤一年多以來，不停地宣傳，鄂州市民已經熟知，加上自己的戶型、風格設計在鄂州都是不錯，物業公司較專業，在目前已經形成鄂州的名盤劣勢由于樓盤品牌的提升，銷售人員較高傲；對客戶不理不睬，素質不高，戶型面積過大，總價過高，商業體量過大，沒有精確的定位，不便于招商，小區內的部分小高層、多層沒有自然景觀（屬并列式建筑），目前城南屬開發區，在近幾年，灰較多，污染較大機會政府單位南遷，規劃南移，濱湖南路以南區域將成為鄂州居住的核心地帶威脅規模相當、檔次相當的在售以及待售樓盤多，如長江天下，黃金水岸，萬佳凱旋城，現屬開發區，居住中心，在近二年內還會有更多的樓盤上市，因此，濱湖南路周邊開發量過大，造成市場供應飽和的趨勢20二、萬佳凱旋城項目位置鄂州古城南路70號樓盤布局期12棟47000平方米建筑風格法式風格開發規模25萬平方米，分三期，一期為尾盤，建筑面積約9萬平方米，二期9月開盤占地面積13萬平方米建筑面積25萬平方米容積率19綠化率35以上開盤時間07年3月入住時間一期初步預計在07年12月底商業面積一期接近1萬方，二期無商業，三期約兩萬方。商業環境評述周遍商業不成熟，只是些臨街小店面，沒有商業氣氛。隸屬于城南開發區，近幾年要聚集很大人氣有一定困難。雖然是沿湖休閑商業有一定吸引力，可要人們認知還需要時間。交通狀況交通很方便，有多路車可以到達周邊配套周邊開發成熟的小區有移動公司小區、建行小區、世紀名苑，配套設施齊全租120元/月，只租不售車位數目售發展商湖北萬佳房地產開發有限公司投資商湖北萬佳房地產開發有限公司代理商垠坤代理機構推廣商垠坤代理機構建筑設計規劃設計新加坡頂點設計策劃機構；景觀設計湖北松濤園林公司21樓盤概念洋瀾湖畔25萬法式水岸生活。主打廣告榮耀之城夢想之城。投放媒體目前有單張，戶外廣告，樓書精美，質量較高。促銷手段首期VIP卡限量發售，交1萬元購房時可以當18萬使用，可選戶型，但不能選房號。最高價最低價均價2750元/平方米價格樓層差價折扣系數無戶型二室二廳三室二廳四室二廳其它比重不詳（面積8588）50（面積111128）不詳（面積165）不詳物業管理費多層05元，高層07元優勢地段好，交通方便，設施齊全，洋瀾湖風景優美；規劃設計和景觀設計，戶型設計在當地都有很強的競爭力；營銷策劃和推廣做得比較好，項目知名度和定位比較高；銷售人員素質比較高。劣勢目前無明顯的劣勢。機會整個居住區的南移和獨一無二的洋瀾湖風景，將會給項目帶來機會。威脅在高端盤中，面對黃金水岸和洋瀾國際康城和長江天下的直接競爭，他們都有湖景或者江景；同時也面臨著大量中低端樓盤的競爭。22三、長江天下項目名稱長江天下項目位置武昌大道中段（原通用機械廠）樓盤布局16棟7層2棟18層高層2棟22層高層建筑風格經典的國際歐陸風情生活特區開發規模73448M2占地面積73448M2建筑面積18萬容積率25綠化率35開盤時間2006年8月入住時間一期2007年初交房交通狀況很好周邊配套銀行、醫院等生活配套設施齊全租未定車位數目售發展商鄂州市福源房地產開發有限責任公司投資商鄂州市福源房地產開發有限責任公司代理商新頤和房地產代理有限公司推廣商東方盛世營銷機構建筑設計深圳藝恒建筑設計有限公司武漢分公司建設單位湖北長欣建設工程公司總承包、鄂州市第四建筑工程公司建筑設計監理單位鄂州市工程監理公司物業管理公司麗島物業，英式物管23樓盤概念現代化國際居住社區主打廣告領秀鄂州居住顛峰投放媒體單張、本身、戶外、DM、手機短信促銷手段交2萬訂金，在開盤前每日送60元，到時不購房可退還2萬最高價3700元/M2最低價均價2900元/M2價格樓層差價1020元折扣系數無戶型二室二廳三室二廳四室二廳復式比重1070155主力戶型分析主戶型為三室二廳，面積約120150，鄂州市區居民愿意購買大戶型物業管理費06元主要賣點面臨長江，風景優美；所處的地段好，在主城區，周圍配套設施齊全，交通方便；建筑風格為歐陸風情；底層住戶有一小型花園，環境比較好。項目優勢沿江景觀好，沿江僅存的樓盤數量很少，具有獨特的地理優勢；地段好，項目周邊配套高設施齊全，交通方便；社區規模比較大，人氣比較旺；廣告策略比較好，推廣好，幾乎所有的市民都知道該項目；項目劣勢多層和高層布局不合理，能看到沿江風景的住宅不多；銷售人員態度較差；多層價格定得比較高，很多消費者難以接受；機會鄂州缺少沿江的樓盤，可充分利用這個特點提升項目的地位；老城區樓盤的數量較少，項目的地理優勢明顯，為了上班方便可能很多人會中意這個項目的地理位置，因此，可以利用這個機會；威脅面對洋瀾國際康城、黃金水水岸、萬佳凱旋城定位高端而且沿湖風景好的項目激烈的競爭；面對政府辦公區域、整個城市重心的南移和眾多樓盤的興起，長江天下將面臨著這些項目的競爭。24四、桂花名居項目位置鄂城區濱江湖南路東端北側樓盤布局67棟，一期12棟47000平方米建筑風格現代開發規模227426平方米占地面積227426平方米建筑面積297378平方米容積率13綠化率38開盤時間07年2月入住時間一期07年12月28號交通狀況目前無公交車，根據規劃07年3月后通車周邊配套離洋瀾國際康城不遠，可享受相關的配套租車位數目售2780元/平方米發展商、投資商鄂州聚龍地產代理商武漢翔隆明城推廣商武漢翔隆明城樓盤概念康居型高尚物業園區主打廣告玉宇瓊樓多福領地依山畔綠現代雅居投放媒體目前有單張，電視廣告促銷手段首家鄭重承諾無理由退房最高價最低價均價1828元/平方米價格樓層差價1030元折扣系數無戶型二室二廳三室二廳四室二廳其它比重20502010物業管理費04元主要賣點全框架全現澆多層；以桂花為主體的園林小區；獨立的商業形態；主體結構為商混；無理由退房。25優勢項目定位比較低；全框架全現澆多層；以桂花為主體的園林小區；獨立的商業形態；主體結構為商混；無理由退房。劣勢項目總體品質不高；無推廣策略，廣告做得也不多，地段有點偏，目前無公交車；配套有點遠，周邊住宅小區沒有成型，人氣不足。機會屬于市政府辦公區域，隨著整個市區南移，將給項目帶來人流和眾多的居民前來購房。威脅整個城南周邊樓盤太多，供給太多，競爭十分激烈。五、黃金水岸項目名稱黃金水岸項目位置濱湖南路以北、丹桂路兩側樓盤布局多層12棟、小高層9棟、高層7棟建筑風格歐式地中海風情開發規模139986M2占地面積139986M2建筑面積17萬M2容積率237；綠化率385開盤時間12月28日入住時間多層6月18日，電梯樓11月28日交通狀況無公交車站、離公交車站300米左右；周邊配套古城高中，司法局，鄂州醫院，人事局，鄂州大學，工商銀行，中心汽車站，廣電局車位數目租26售400個，以售為主，30005000元/平方米發展商湖北德立信房地產開發有限公司投資商湖北德立信房地產開發有限公司代理商武漢泰合盛世廣告策劃公司景觀設計杭州藍天設計集團；監理單位鄂州市工程監理公司、武漢建盛工程監理公司建設單位鄂州市鳳凰工程公司（總承包）建筑設計深圳藝恒物業管理公司樓盤概念歐州地中海商業風情，湖居休閑會所主打廣告地中海風情生活的境界聆湖錦都宅以人傳投放媒體戶外廣告、報紙、公交廣告、電視促銷手段無最高價最低價2600元/平方米均價2800元/平方米價格樓層差價20折扣系數96戶型二室二廳三室二廳四室二廳復式比重1070128主力戶型分析以三室二廳為主，鄂州市居民普遍喜歡這個戶型物業管理費主要賣點臨洋瀾湖，風景優美；大規模小區；建筑風格為歐式地中海風情；周邊交通便利，公共設施齊全；項目優勢地區風景好，緊臨洋瀾湖；通便利，公共設施齊全，如古城高中，桔園公園，廣電局，中心汽車站，司法局，鄂東醫院等；具有大型的地下車庫；三期同時開工，規模大；項目劣勢價格相對過高；區內綠化率不高；附近樓盤施工較多，道路灰塵比較多；機會城市中心在近幾年向洋瀾湖南岸發展和政府及事業機關單位的南移將會帶動周邊的發展，公共設施將逐漸完善這將帶來更多的人氣和消費者；威脅萬佳凱旋城與該項目定位十分相像，對項目有直接的潛在威脅，而且與該項目僅離200米；洋瀾湖片區開發規模大，吸引了大量的購買者，住宅總量供應趨于飽和；27第四節開發商及代理商對比研究一、開發商競爭對比研究1、項目競爭開發商基本情況與基本特征外來企業增加從目前狀況來看，在鄂州主力操作規模稍大的盤都是外來的投資商或開發商，而且外來的開發商還在逐步的增加，外來的開發商帶來了先進的開發理念和開發模式，為鄂州市房地產注入了新鮮的血液，推動了鄂州房地產市場向前發展。開發質量偏低通過調查發現，雖然目前開發的盤大部分在市場上的表現都是比較光鮮，但是除了個別盤之外，普遍開發質量都比較差，真正上檔次上規模上品質的開發盤還是很少，老百姓要選擇稱心如意的房子還是有一定的難度。市場培育較慢從鄂州的房地產市場發展來看，鄂州的房地產市場培育還是比較慢，這與城市居住人口和政府規劃有一定關系。目前由于人口有限，開發數量大，人均居住面積達33平方米/人，從發達城市情況來看，城市越發達，人口越多，人均居住面積越低。從市場培育的角度說，由于市場培育不成熟，城市化的浪潮還沒有顯示出巨大的威力，城市對周邊的鄉鎮居住產生不了太大的影響。提升空間巨大由于武漢81城市圈的加快和鄂黃一體化的推進，鄂州的城市提升空間顯示出巨大的魅力，對于房地產市場來說，也同樣意味著巨大的提升空間，只要開發商認真琢磨，根據市場需求和城市化需求拿出適應的產品，就能夠贏得很好的市場。整個鄂州房地產行業本土具有二級開發資質的6家。從項目與開發商的關系來看，開發商的資質等級與項目的知名度沒有直接關系。如萬佳凱旋城的開發商萬佳房地產開發公司只擁有三級開發資質，以往開發總量只有5萬多方。28由此可見品牌力與以往開發能力不能完全體現其樓盤質量與品牌，房地產開發商的核心競爭能力為資本運營能力，資質等級不能體現出樓盤的質量與品牌。公司名稱公司狀況開發歷史聚龍地產開發有限公司為本土化的一家企業，三級資質，開發實力一般。殘聯康復培訓中心、聚龍安置樓A、B樓、聚龍名都約10萬平方，現開發桂花名居湖北捷邁特置業有限公司公司有著多年跨區域從事房地產項目開發業務的背景，在上海、江西等地成功開發多處大型高檔商住樓盤。開發總量已超過68萬平方米，現開發洋瀾國際康城湖北萬佳房地產開發有限公司具有三級房地產開發資質的民營企業。公司注冊資本1000萬元。現有中高級職稱人員20余人，分設工程部、開發前期部、財務部、營銷策劃部和物業管理部。以往開發總量只有5萬多方現開發萬佳凱旋城鄂州福源房地產開發有限責任公司2002年11月經市工商批準注冊成立的一家民營企業,公司現有注冊資本1000萬元,主營房地產開發及銷售業務003年元月公司在濱湖南路南側征地70余畝，開發建設10余萬平方米的福源花園小區。現正開發長江天下。湖北德力地產湖北德立房地產開發有限公司是從事房地產開發的實力型企業，成立于二一年六月，注冊資金人民幣5000萬元。泰康雅居、北京花園。現正開發黃金水岸項目。2、長龍、勁牌與各競爭對手優劣分析長龍房地產開發有限公司與勁牌組合與主要競爭開發公司的優劣勢分析名稱公司狀況開發歷史優勢劣勢聚龍注冊資金1000萬元，其中董事長嚴樹青個人出資720萬元，資質為三級，企業2003年注冊，2005年為工商年檢A級企業。聚龍名都現開發桂花名居。本土開發商，人脈關系良好，公司股東均為建筑或開發行業出身。操作經驗一般，主要操作低檔盤，股東人數多，對于企業運作不利。29捷邁特公司有著多年跨區域從事房地產項目開發業務的背景，在上海、江西等地成功開發多處大型高檔商住樓盤。開發總量已超過68萬平方米，現開發洋瀾國際康城多家公司聯手，資金實力較強，具有較好的開發經驗。股權爭奪對公司發展不利，目前公司董事長已變更為葉重德。萬佳具有三級房地產開發資質的民營企業。公司注冊資本1000萬元。現有中高級職稱人員20余人，分設工程部、開發前期部、財務部、營銷策劃部和物業管理部。以往開發總量只有5萬多方，現開發萬佳凱旋城公司為家族化公司，具有較好的凝聚力和抗風險能力。家族化企業內部管理難度較大，企業運作存在利益沖突功勞糾紛。福源2002年11月經市工商批準注冊成立的一家民營企業,公司現有注冊資本1000萬元,主營房地產開發及銷售業務。003年公司在濱湖南路開發建設10余萬平方米的福源花園小區。現正開發長江天下。本土公司，政治關系資源比較豐富。公司以前開發項目不是很多，開發經驗不豐富。德力湖北德立房地產開發有限公司是從事房地產開發的實力型企業，成立于二一年六月，注冊資金人民幣5000萬元。泰康雅居、北京花園。現正開發黃金水岸項目。公司注冊資本金比較大，公司資金實力比較雄厚。公司以前開發項目不大。30長龍實現產品銷售收入1937億元，增長2064；實現利稅1604億元，增長427；實現利潤645億元，增長544高新技術產業完成增加值1474億元，增長221。三是農村經濟穩步發展。全年糧食產量達到3109萬噸，比60上年增長55；棉花總產3704噸，增長375。全市累計投入資金8000多萬元，建設項目190個，農村基礎設施有了明顯改善，村容村貌得到有效整治，新農村建設取得階段性成果。2006年，全市在崗職工平均工資11962元，比上年增長164。全市城鎮居民人均可支配收入達9013元，實際增長101。農村居民人均純收入3800元，實際增長87。2006年全市城鎮居民人均消費性支出6985元，增長54。城鎮居民恩格爾系數為414。二、產業結構鄂州市一、二、三次產業的比例關系由2005年的161474365調整為2006年的149503348。一產業降低12個百分點,二產業增加29個百分點,三次產業降低17個百分點。三、第三產業通過引進國內知名商貿企業，盤活了一批國有商業資產存量，提升了鄂州消費檔次。房地產業迅猛發展，五年累計完成投資1602億元。2005年房地產開發投資606億元，比上年增長46，比2000年增長39倍，年均增長340。成功舉辦了三屆武昌魚國際文化旅游節和五屆梁子湖捕魚旅游節。鄂州市榮獲“中國優秀旅游城市”稱號。四、項目建設2005年，全社會固定資產總投資5517億元，比2004年增長246；“十五”期間累計完成固定資產投資1983億元，比“九五”期內增加704億元，年均增長143。項目建設的“323”工程、城市建設的“6436”工程順利完工或開工。交通網絡建設迅猛，“十五”時期累計投入路網建設82億元，比“九五”時61期增長1216，鄂黃大橋一級公路連接線、316國道改造、梁子湖碼頭及航道疏浚等重大工程相繼竣工。公路密度每百平方公里達1243公里，被列為全省公路建設示范市。村村通公路達1100公里，農村公路建設走在全省前列。工業投資強勁，總投資均為12億元的鄂鋼冷軋板工程和武鋼鄂州球團廠項目，成為本市經濟增長的新亮點。截至2005年底，全市完成投資過億元的項目27個、過千萬元的項目71個，這些項目的新建和擴規，為鄂州的后續發展注入了強勁動力。第三節政策分析一、大武漢城市圈規劃對鄂州的影響為充分發揮武漢的龍頭作用，支持武漢的發展，省委、省政府作出了以武漢為中心，100公里左右為半徑，包括鄂州、黃石、黃岡、咸寧、孝感、仙桃、潛江、天門等8市的聯合協作的“81”武漢城市圈戰略決策。加快推進武漢城市圈建設，對推動全省經濟社會發展，促進實現湖北中部崛起具有十分重要的意義。1、在大武漢城市圈中鄂州具有的比較優勢區位優勢。鄂州處于武漢城市群的核心圈層。鄂州西部和西南部與武漢接壤，其腹地華容區和梁子湖區部分地區已與武漢形成半小時經濟圈；整個鄂州正與武漢形成一個小時經濟圈。從交往鏈接來看，鄂州鋪設了與武漢直接貫通的通道。鄂州與武漢實現了“公、鐵、水聯運，江、湖、海直達”的“雙三元”復合交通網絡。從發展空間來看，鄂州處在武漢城市圈的“傳動級”上，具有輻射鄂東經濟圈不可替代的“中場效應”。資源優勢。鄂州有豐富的礦產資源、水面資源和旅游資源。礦產資源方面境內有豐富的黑色及有色金屬礦、非金屬礦，62其品種多、儲量大、品位高。其中，程潮鐵礦是全國乃至亞洲最大的鐵礦；水資源方面鄂州有“百湖之市”之稱。全市有梁子湖、鴨兒湖、花馬湖等大小湖泊103個，水域面積65萬畝，水產品的品種80多個，水生作物100多種，是有名的江南魚米之鄉。旅游資源方面鄂州襟江抱湖枕名山，有山有水，風光秀麗，景色宜人。同時，文物古跡甚多。全市有文物保護單位97處，其中省級以上文物保護單位8處。產業優勢。經過改革開放20多年來的建設，鄂州市已成為鄂東冶金、建材、服裝走廊的重要組成部分。工業基礎雄厚，綜合配套能力強，已形成鋼鐵、紡織、礦產、機械、建材、電力等支柱產業。以葛店開發區國家級生物技術與新醫藥產業基地為代表的高新技術產業迅速崛起，鄂鋼、程潮鐵礦、鄂州電廠、武昌魚、多佳等骨干大中型企業實力雄厚，發展勢頭強勁。園區優勢。葛店經濟技術開發區是1990年省委、省政府設立的全省第一家外向型綜合開發區。1995年以其優勢和實力，被列為全國20佳投資區之一。1997年，省委、省政府批準在開發區內建立湖北省葛店高新技術開發區。2001年12月，國家科技部批準在葛店高新區設立全國第一家國家級生物與新醫藥產業基地。同年，國家工商局批準了基地“藥谷”商標的注冊。目前，趨勢科技、科益藥業、武大弘元、春天生物等20家投資過億元的項目建設順利。紅蓮湖度假區、梁子湖生態旅游區、杜山農業科技園區、小橋工業園區、樊口工業園區、新廟工貿園區、花湖民營經濟區等園區經濟發展迅猛，已成為鄂州市經濟的重要增長極，是國內外客商投資興業的理想洼地。2、在大武漢城市圈中鄂州的建設目標為了加快推進武漢城市圈建設，市委、市政府提出了近期目標、中期目標、遠期目標。近期目標到2007年，初步建成鄂州市與武漢市交通設施63高速化、網絡化、一體化的基本框架；按照整體融入的原則，完成葛（店）、華（容）、廟（嶺）新城區（西部城區）總體規劃的修編和控制性詳規的編制，有序啟動西部城區水、電、路等基礎設施建設；初步形成區域大旅游、大文化、大市場格局；實現武鋼與鄂鋼等優勢企業的強強聯合和東湖高新開發區與葛店經濟技術開發區的資源整合。中期目標至2010年，基本實現完備的交通設施一體化，基本建成鄂州與武漢之間的城際快速軌道交通網、高速公路網、城市干道連接網、現代化公用信息網；基本形成以武漢龍頭企業為依托的產業群；整合兩市的旅游資源、文化資源。遠期目標到2020年，全面形成鄂州與武漢之間基礎設施一體化、產業一體化、市場一體化、城鄉一體化的格局；基本完成工業化、產業化、城鎮化，實現建成富裕型小康城市的目標。3、在大武漢城市圈中鄂州的建設措施根據市委200414號文件精神，推進武漢城市圈建設的主要措施是加強規劃的對接，加快主要基礎設施的對接，加快產業對接，加快市場對接。加強規劃的對接。重點圍繞交通基礎一體化、產業發展一體化、市場建設一體化、城市建設一體化進行研究，主動與武漢市總體發展規劃和專業規劃銜接，真正實現鄂州在城市建設體系、功能分區、產業布局、基礎設施、要素流動與武漢的對接。加快交通基礎設施的對接。以高速化、網絡化、智能化為目標，加快公路、鐵路、航道等一體化建設，全面形成與武漢半小時經濟圈。加快產業對接。按照與武漢產業互補的原則，積極創造條件，主動承接武漢現有產業轉移，鼓勵兩市之間企業的聯合和新興產業的融合。充分發揮在鄂州投資成本低、效益高的優勢，64形成一批總部及研發中心在武漢，生產基地在鄂州的企業群。加大經濟園區建設力度，吸引武漢的優勢產業向鄂州的經濟園區聚集。加快市場對接。充分發揮鄂州區位、交通和產業優勢，主動承受武漢中心市場的龍頭輻射，加快共同市場建設，推進金融、商品、要素等區域市場一體化。4、在大武漢城市圈中鄂州的發展定位按照省委、省政府決定把武漢建成“五大基地”、“五大功能中心”的目標，分析武漢城市圈其他城市的特點，結合鄂州的實際，鄂州市提出把融入武漢城市圈的切入點放在延伸武漢的“五大基地”產業鏈和“五大功能中心”的配套服務上，實現各產業的對接。在第一產業上，要重點大力發展水產、蔬菜瓜果、畜禽、花卉苗木四大支柱產業，全力推進農業產業化經營，使鄂州市成為武漢的名優農副產品生產、供應基地。在第二產業上，要充分發揮冶金、建材、機械、服裝、生物制藥等支柱產業優勢，集中力量把優勢企業做大做強，使鄂州成為武漢現代制造業中心的重要協作和分工區。在第三產業上，要以市場化、專業化、產業化為方向，承接武漢輻射，擴大服務業規模，重點構成武漢城市圈一體化的旅游業、商貿流通業、交通運輸、通訊等產業格局。二、國家土地政策對鄂州市場的影響國土資源部有關負責人近日還表示，要采取有效措施，防止部分開發商囤積土地形成壟斷。這位負責人說，最近有的房地產開發企業大量儲備土地成為媒體關注熱點。如果房地產開發企業囤積土地不及時開發，會進一步加劇房地產市場土地供求緊張程度。人為哄抬地價，不利于市場健康發展。為防范房地產開發企業囤積土地，縮短65土地開發周期，促進供應土地及時開發，盡快形成商品住宅供應，國土資源部已于近日發文，明確規定一系列具體措施。一是要求實行“凈地”出讓。對于擬出讓的土地，在理順土地產權和經濟關系的前提下，統一規劃，統一進行基礎設施建設，形成基礎設施較為完備的熟地，按凈地分宗出讓。二是合理控制單宗土地出讓規模。大宗土地出讓不利于市場競爭，不利于市場調控，要控制單宗土地供應規模，以增加土地供應宗數，吸引更多中小開發商參與競爭，防止部分房地產開發企業憑借資金實力圈占大面積土地，形成壟斷。三是規定每宗土地開發建設時間。每宗土地開發建設時間原則上不得超過3年，確保供應出去的土地能夠及時形成住房有效供應。四是加大閑置土地處置力度。對超出合同約定動工開發日期滿一年未動工開發的，要依法征收土地閑置費，并責令有關企業限期動工、竣工。土地閑置費原則上按出讓或劃撥土地價款的20征收。滿兩年未動工開發，堅決無償收回。三、花湖新城總體規劃通過對項目影響2007年10月18日，鄂州市花湖新城總體規劃通過專家組評審。副市長嚴國本參加評審會。花湖新城總體規劃由廣東省城鄉規劃設計研究院編制，預測規劃的用地規模為15平方公里，人口規模為15萬人。性質與功能定位為湖北省武漢城市圈東部的特色衛星城，鄂東沿江產業帶的重要組成部分，鄂州市南部的生態型濱水工貿新城。重點發展先進制造業及高新技術產業、商貿物流及高尚居住、城郊休閑游戲等產業。66第四節十一五規劃一、鄂州市“十一五”產業發展導向目錄（20072010年本）為了進一步貫徹落實科學發展觀，推動鄂州市經濟增長方式轉變，引導投資方向、優化產業結構、引領產業聚集、推動產業發展、增強產業發展后勁,加快園區建設、提高投資效益和經濟質量，提高綜合競爭能力，構建“一主三新十特”的城鄉統籌發展格局，促進鄂州市經濟全面、協調、可持續發展，鄂州發展和改革委員會編制鄂州市“十一五”產業發展導向目錄（20072010年本）（以下簡稱目錄）。目錄以規劃為指導、產業為支撐、基礎設施為紐帶，全力推進產業集聚與城鎮發展相結合，加快構建以主城區為中心，三座新城（葛華科技新城、紅蓮湖旅游度假新城、花湖工貿新城）為依托，十個特色中心鎮（太和、汀祖、燕磯、碧石、段店、蒲團、涂家垴、沼山、長港、長嶺）為節點，其它建制鎮和中心村為基礎的城鄉一體空間格局。通過突出重點，做大主城，提升主城區功能，實施“重心南移、東西拓展”戰略，形成主城區“一體兩翼”的城市空間格局；做強新城，壯大新城實力，使之成為全市經濟和社會發展新的增長極；做特中心鎮，發揮地域優勢，凸顯產業特色，增強對區域發展的帶動力。二、產業發展導向原則為了加快主城區和三座新城（旅游度假區）的發展，遵循“布局集中、用地集約、產業集聚”原則和標準，本目錄對主城區、三座新城（旅游度假區）和十個中心鎮的產業發展定位如下主城區以鄂州經濟開發區、城東港口經濟區（金剛石產業園）和小橋都市產業園為依托，大力發展鋼鐵及其深加工、機械、建材、紡織服裝等產業，全力推進建成區工業“出67城入園”、產業“退二進三”。最終形成制造業聚集區、中小企業創業區、科技企業孵化區、物流貿易區和城市發展新區，將小橋都市產業園、城東港口經濟區（金剛石產業園）建成集現代物流、商住、休閑娛樂和工業支撐于一體的現代都市產業園，成為城市經濟發展的增長極。葛華科技新城重點發展電子信息、生物工程、醫藥化工、新材料和機械制造產業。花湖工貿新城以黃石為依托，大力發展勞動密集型企業，重點發展服務業。紅蓮湖旅游度假新城和梁子湖旅游度假區立足自然資源條件，發展以旅游業為主的現代服務業。十個中心鎮結合區位優勢和資源優勢，建立創業園區，凸顯產業特色，形成“一鎮一業”、“一村一品”的特色經濟。三、鄂州主城區產業定位導向目錄鄂州主城區產業定位為主城區以鄂州經濟開發區、城東港口經濟區（金剛石產業園）和小橋都市產業園為依托，以現有的建材產業、機械制造產業和輕工產業為龍頭，力爭在較短時期內將鄂州經濟開發區建成全市重要的建材基地、機械制造基地和農副產品加工基地；通過加快發展信息、金融、保險、中介、咨詢、現代物流業等服務業；逐步形成與現有支柱產業和新興產業發展相配套的原輔材料購銷、配送基地，降低企業物流成本；大力發展科技企業孵化器，強化創新企業孵育能力，發展和建設一批高水平研發中心，最終形成制造業聚集區、中小企業創業區、科技企業孵化區、物流貿易區和城市發展新區。將小橋都市產業園、城東港口經濟區（金剛石產業園）建成集現代物流業、商住房地產業、休閑娛樂和工業支撐于一體的現代都市產業園，成為城市經濟發展的增長極。68第五節總結一、城市基本面對項目的影響鄂州地理條件好，資源豐富，物產富饒，氣候宜人，適應居住。在目前全國各地紛紛建設宜居型城市的大潮中，具有先天優勢。二、城市經濟對項目的影響城市經濟發展勢頭良好，從產業結構來看，目前正處于工業化時期，以投資巨大的鄂鋼冷軋板工程和武鋼鄂州球團廠項目為龍頭，城市經濟發展空間巨大。從十一五規劃中對城市產業發展的導向來看，總體產業布局對鄂州建設具有山水園林特色的生態旅游城市的這一定位是支持的，對于項目的發展而言是一個利好消息。三、政策對項目的影響鄂州靠近武漢，區位優越，交通便利。在大武漢城市圈中，具有非常重要的地位。在中部崛起的大背景下以及在大武漢城市圈的建設過程中，城市具有很大的魅力，今年更被評為十大中部最佳投資城市之一。在此背景下，城市經濟發展以及城市建設必將迎來新一輪高潮。而國家土地政策以及房地產開發調控的相關政策對項目來說，有利有弊。國家禁止開發商囤地，則對于590畝的土地而言，必然要求項目開發商有非常強大的開發實力才能進行項目的運作，對項目的參與各方開發經驗以及資金實力提出了比較高的要求。與此同時，禁止大地塊的出讓，當這一政策在鄂州這種三線城市產生效力的時候，則本項目在市場上就不會有建筑面積比較大的競爭對手存在。而在鄂州城市內，地位比較獨特的花湖片區，其新城總體69規