我國商業銀行個人住房貸款的風險及防范金小瀟（浙江工業大學人文學院浙江杭州310023）摘要隨著國民經濟的不斷發展，住房分配貨幣化制度的實施，我國商業銀行個人住房貸款業務獲得了長足的發展。由于個人住房貸款具有風險小、收益時間長、社會效益明顯等優點，已成為各家商業銀行房地產業務的經營重點。但是，隨著個人住房貸款業務開辦時間的延伸、貸款總量的加大，以及其在貸款中所占比重的不斷上升，相關風險也逐漸開始暴露。本文從商業銀行個人住房貸款業務的風險入手，分析個人住房貸款業務風險形成的原因，探討我國商業銀行個人住房貸款風險防范的對策建議。關鍵詞商業銀行；個人住房貸款；風險防范近年來，我國房地產業保持了較高的增長率，迎來了房地產發展最好的時期之一。為了拓展自身業務的利潤空間，各家商業銀行紛紛介入房地產信貸市場。目前，房地產住房信貸已經成為商業銀行資產業務的重要組成部分和主要利潤來源。目前我國的住房消費信貸呈現良好的發展態勢，無論從國際經驗還是國家產業政策來看，我國住房消費信貸的發展前景極為廣闊。但是，由于住房信貸風險相對較小，各商業銀行往往忽視了其固有風險。如果在目前相對欠缺的風險管理機制下盲目進行個人住房信貸業務的快速擴張，住房信貸信用風險在繁榮背后將隨時間推移而逐漸顯現，同時商業銀行也必將承擔巨大的風險。因此，在加強個人住房信貸市場營銷的同時，應客觀地分析辦理個人住房貸款業務存在的潛在風險，有針對性地制定出有效的防范措施和對策，做到早防范、早化解，進一步提高銀行的經營效益。一、我國商業銀行個人住房貸款業務存在的問題（一）個人住房貸款的風險防范機制不強第一，缺乏完善的社會信用體系和個人信用制度，銀行無法準確了解和調查個人客戶目前真實的負債情況以及個人信用記錄，從而不能客觀合理地把握貸款人的資信狀況。第二，銀行一般以貸款人填寫的申請書內容及申報的資料判斷其是否符合貸款條件，從這些資料中只能簡單了解貸款人的基本情況。對貸款人還款能力的分析則單憑工資單或單位出具的收入證明，工資單往往反映的只是基本的收入和補貼，一般不含獎金或分紅，而收入證明對于一些集體、私人企業等，則具有較大隨意性。所以銀行往往無法查實貸款人的實際收入水平。第三，有的借款人與開發商互相勾結辦理假按揭套取銀行資金，銀行對此防不勝防。（二）銀行資金存在短存長貸的矛盾個人住房貸款是銀行信貸資產中質量最好的，但安全性高的個人住房貸款，流動性卻極差，因為其資金來源主要是銀行吸收的活期儲蓄存款及企事業單位活期存款，而貸款期限較長，短則幾年，一般為1020年居多。隨著銀行個人住房貸款業務的迅猛發展，長期貸款規模增大，在信貸資產中的占比上升，這種短存長貸的矛盾就日益顯露出來。（三）二級市場欠發達，抵押物處置難目前，除大中城市外，二級住房市場尚欠發達。這樣，必然導致個人住房貸款流動不暢和安全性的不確定性。雖然銀行對連續6個月不能按期“供樓”，可以“收樓”，但真正執行起來，銀行卻沒有一點主動權。要處置抵押的房產，困難很大。通過法院起訴，要耗費銀行的大量人力、物力、財力，而且處置時間長，影響經營效益。二、我國商業銀行個人住房貸款的風險分析個人住房貸款業務開辦之初，由于普遍實行了抵押、擔保加保險的多重保障模式，該項業務被銀行認為是風險低、利潤穩定的信貸品種。事實也證明個人住房貸款的風險遠遠小于其他貸款品種。但不可否認的是，部分地區的個人住房貸款不良率已開始出現爆發式增長。在目前房地產快速發展和居民購房意愿持續加強的情況下，商業銀行不僅應該注重個人住房貸款量的擴張，更應該對常見的風險有明確的認識。（一）流動性風險隨著我國個人住房貸款規模的迅速擴大，銀行資金運用長期化與資金來源短期化的矛盾日益突出，影響了銀行資產的流動性。而目前我國各大銀行主要資金來源還是依賴于企業和居民儲蓄存款，在市場經濟條件下，越來越多的人并不傾向于把錢存入銀行，而是積極到市場中去投資。這是經濟發展的必然趨勢。這就使得銀行儲蓄存款的流動性相對增大，銀行手中固定掌握的資金日益減少，而個人住房信貸業務需要的資金越來越多，加大了銀行的流動風險。（二）信用風險信用風險可以分為被迫違約風險、理性違約風險和惡意116現代營銷金融商務違約風險。被迫違約風險。隨著我國國有企業職工下崗分流政策的實行以及私營企業、中外合資企業的不斷增加，居民收入的不穩定因素也在逐漸增加。另外，其他意外事故也可能導致還款能力下降，如借款人患病、致殘、意外死亡等情況發生或婚姻狀況改變等等。理性違約風險。借款人取得貨款之后，如果住房價格大幅下降，并且尚待歸還的貸款余額高于重新購置同一住宅所需支付的費用時，借款人就可能主動違約。在這種情況下，對借款人來說，違約是使其成本最小化的理性選擇，但對銀行而言，卻增大了經營風險。惡意違約風險。目前商業銀行還很難對個人信用風險進行準確判斷。一方面，貸款人可以故意欺詐，通過偽造信用資料騙取銀行貸款。另一方面，在房貸的10年、20年，甚至30年的期限內，個人資信狀況面臨很大的不確定性，信用缺乏和支付能力下降的情況隨時有可能發生。（三）抵押物品處置風險主要包括抵押物產權風險，抵押物價格風險和抵押物變現風險。抵押物產權風險。較普遍的情況是目前廣泛存在的房改房、安居房、經濟適用房等。因為包含政策性因素，所以上述的房屋是不完全產權，銀行要將其上市交易拍賣，就必須要補繳稅費，將其轉化為完全產權。抵押物價格風險。目前，我國住房二級市場尚不完善，抵押房產的拍賣價格一般遠低于同等房產的市場售價。另外，由于個人住房貸款期限較長，抵押物價格有可能會發生下跌，使銀行處分抵押物時出現不能足額清償欠款的潛在風險。抵押物變現風險。抵押物變現風險是指銀行抵押物不能變現，或者處分抵押物的代價過高，迫使銀行不得不放棄追償貸款的風險。一方面，相關的法律保護不完善，使銀行很難快捷、便利的處分抵押物以實現債權；另一方面，銀行處分抵押物成本過高，所涉及的各項費用如訴訟費、評估費、拍賣費用往往超過訴訟標的，使銀行喪失處分的信心。（四）銀行自身內部管理風險銀行內部方面的操作和管理問題引發的風險，即在個人住房貸款的整個過程中，由于銀行工作人員的失誤或銀行管理制度的缺陷導致銀行貸款產生損失的可能性。銀行作為貸方當事人，在群體上通過內部分工進行相互協作，任何一個環節管理不善都可能使潛在風險變為現實，引起資產損失。產生這種風險的原因之一是信貸管理規定不健全，制度執行不嚴，落實不到位，違章不糾，形成信貸風險。由于缺乏必要的相關法律約束，再加上各大商業銀行之間的激烈競爭，為了爭取市場份額，各大銀行都盡可能通過降低首付比例、延長還款期限、放松審批限制等手段來吸引客戶。另外，貸款期間，若抵押物在銀行保管過程不慎丟失或者損失，銀行需要賠償，影響對貸款的回收甚至造成風險；銀行在催收和監控方面實施不到位也容易造成借款人拖欠不還或賴賬情況的發生。產生這種風險的原因之二是對房地產開發商的經營狀況和政府房地產管理部門新的政策法規沒有及時了解，影響了對信貸風險的防范和應急處理。三、我國商業銀行個人住房貸款風險的防范措施住房制度改革的深化和住房分配貨幣化的全面實施，使個人住房貸款成為一種必然趨勢。但與此同時，個人住房貸款也是一項有風險的業務，而有些風險則是可控的，是銀行通過一定的努力可以化解的。從銀行經營管理的角度講，在認真分析了個人住房貸款風險隱患的客觀性基礎上，應該建立起風險防范體系，提高風險防范能力，以確保個人住房貸款投放的安全和高效。（一）完善個人信用制度，加強資信評估個人信用制度既能證明、解釋與查驗自然人資信，又能夠監督、管理與保障個人信用活動，它是規范發展的一系列具有法律效力的規章制度與行為規范。因此，首要任務當然是建立健全我國的個人信用制度。個人信用制度主要應包括兩個方面的內容一是信用準入制度，即建立起科學的個人信用的定量評估體系。首先，應組建個人消費信用信息庫并且實現聯網，通過對個人消費信用的各種信息進行分析、匯總等處理，對個人的資信狀況進行完整的評價，并實現資源共享。其次，制定個人資信標準。銀行應結合所在經濟區域實際情況制訂出相適應的個人資信評定標準，合理拉開信用檔次。將沒有信用的借款人和騙貸者拒之門外，使信用良好的借款人能享受到銀行的貸款，此外，銀行還需根據經濟的發展變化，實時對個人貸款資信標準進行調整。二是信用制裁制度，即對消費者不守信用的行為進行一定懲罰和制裁，信用制裁包括金融制裁、輿論制裁、法律制裁等等。（二）把好開發商及樓盤風險關在個人一手房貸款中，開發商實力及所開發項目的實際狀況，將會直接影響到房屋買賣合同的履行與否，從而間接影響到銀行的貸款安全。如果減少房屋買賣合同的糾紛，也就意味著增加銀行個人住房貸款的安全。對于銀行來說，選擇實力雄厚、資信狀況良好的開發商以及選擇規劃合理、操作規范的房地產開發項目是規避風險的根本途徑之一。嚴格審查開發商的資質及信用狀況，并著手發展一些與銀行有著良好合作關系的房地產開發企業，這樣可以減少一些盲目的貸款行為，減少不必要的風險。對期房項目發放個人住房貸款的，應加強對開發商的資金監管力度，確保資金首先用于本項目的后續建設，防止因資金挪用造成工程爛尾。（三）加強銀行內部管理1嚴格審核貸款手續借款合同和抵押或擔保合同是保全資產的重要法律依據，也是確定債權債務的法律文本。在簽訂合同的過程中，一定要嚴格審核相關合同條款和補充條款，還要對印章和簽字的真實性和有效性進行鑒定。同時，由于個人住房貸款具有保管年限長、檔案多的特點，務必做好檔案登記和管理。2追蹤個人房屋產權確立情況由于按揭貸款從階段性擔保到確權后的他項權證拿到經117現代營銷金融商務我國中小企業融資難之根源與對策李薇內蒙古煤田地質局109勘探隊呼倫貝爾021000隨著社會經濟的發展，企業競爭的激烈，融資在我國的中小企業競爭中發揮著越來越重要的作用。融資是指企業資金籌集的行為與過程，是企業根據自身的生產經營狀況、資金擁有狀況和未來經營發展的需要，通過一定的渠道向企業的投資者或債權人籌集資金，以確保企業正常生產和經營管理活動需要的理財行為，是貨幣資金的持有者和需求者之間，直接或間接地進行資金融通的活動。企業的發展離不開金融的支持，融資是現代企業金融來源的重要途徑。由于社會環境與中小企業自身條件限制等原因，融資問題嚴重制約著中小企業的發展規模與速度。本文重點就我國中小企業融資問題現狀及對策闡述幾點看法。一、我國中小企業融資難的根源（一）融資渠道少、籌資能力低當國有大企業在發展中遇到資金緊張的情況時通?？梢缘玫秸徒鹑诓块T的支持，而且，還可以通過公開發行股票和債券等形式從社會上籌集所需資金。而中小企業由于規模小、信用程度低和擔保抵押不足等原因，很難在融資市場上籌得所需資金。在目前我國政策法律環境不完善的情況下，由于中小企業對自身產權角色轉換和經營方式的轉變還不夠到位，造成大多數銀行放貸都向大型企業傾斜。（二）信貸受歧視、信用體系缺失根據當前的國情，政府提出了“抓大放小”的企業扶持政策，要求銀行部門要重點支持大企業，確保大企業的信貸，其無形中造成了對中小企業的信貸歧視，導致銀行在對大企業和中小企業融資問題上的不平等，造成了對中小企業信貸需求的支持缺失。加之中小企業普遍存在固定資產較少、抵押物不足和效益不穩定等不利于貸款的限制性因素，造成了銀行界普遍對中小企業貸款慎重、條件苛刻的現狀。辦行抵押有較長的一段時間，在這期間，雖然開發商存有一定的保證金，但是如果不注意督促和追蹤，很可能帶來開發商難以擔保的風險。所以，應及時掌握和追蹤房屋的竣工和交付使用的確切時間，督促開發商按時辦理產權的相關手續，直至房屋他項權證拿到銀行抵押為止。3及時監控還本付息情況加強與客戶的溝通和交流，克服銀行重貸款輕管理的傾向，對于逾期期數較短的貸款，也須及時催收，以免造成借款人的錯誤理解，即使銀行貸款欠幾期不還也沒有人管的僥幸心理，從而助長了人為逾期的情況發生。4加強業務人員的專業性我國住房金融的業務經營、管理不夠規范，各個銀行的房地產信貸部、個人住房信貸部的專門人才缺乏，與此業務有著密切相關的房地產估價師、會計師、律師、經紀人等專門中介人才更是匱乏。所以，應該大力加強法律知識、專業知識的定期培訓，做到人才開發、培訓和使用三要素一體化，不斷提高從業人員的綜合素質，減少人為風險。（四）建立政府擔保體系我國可建立國有獨資或者國有控股的擔保機構，專門針對中低收入階層提供住房信貸信用擔保。通過兼并、收購的方式取得對地方現有區域性擔保公司的控制，通過內部業務的整合，在全國建立分支機構的方式建立起覆蓋全國大中城市的擔保網絡。公司化的運作模式可使擔保公司更專業，更有效率。建立擔保公司，一方面將滿足我國相當一部分中、低收入家庭的購房需要；另一方面分散了我國住房信貸信用風險，從而使金融體系更為安全?？傊?，個人住房貸款是一項發展前途較廣的銀行資產業務，由于其期限長、數額小、客戶數量多等特點，管理起來會有較大的難度。但從已有的經驗來看，銀行應保持清