杭州市余杭區物業服務收費管理實施辦法第一條 為規范本區物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，促進物業服務行業健康發展，根據價格管理和物業管理的有關規定，結合本區實際，制定本辦法。第二條 本辦法適用于余杭區范圍內的物業服務收費管理。第三條 本辦法所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序等，向業主收取的費用。第四條 提倡通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業；鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。第五條 區價格主管部門會同區物業主管部門負責本轄區內的物業服務收費的監督管理工作。第六條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。第七條 物業服務一般包括以下內容：（一）物業共用部位、共用設施設備的日常維修、養護和管理；（二）物業共用部位、公共區域的清潔衛生、垃圾的收集清理和化糞池清理；（三）公共綠地、景觀和花草樹木的養護管理；（四）秩序維護以及車輛停放管理；（五）協助做好安全防范工作；（六）物業維修、更新費用的賬目管理和物業檔案資料管理；（七）物業裝飾、裝修中有關管理服務；（八）業主委托的其他公共性服務內容。第八條 物業服務收費根據不同物業的性質和特點、物業服務的不同階段，分別實行政府指導價和市場調節價。普通住宅小區（不包括別墅、排屋，下同）的前期物業服務收費實行政府指導價。非住宅物業和別墅、排屋以及業主委員會成立后的物業服務收費實行市場調節價。第九條 普通住宅小區前期物業服務收費實行分等級定價，區價格主管部門會同區物業主管部門根據物業服務成本等因素適時調整收費標準。普通住宅小區的建設單位應當在銷售物業之前，根據杭州市余杭區普通住宅小區物業服務收費等級評分標準和杭州市余杭區普通住宅小區前期物業服務收費標準，擬定前期物業服務方案，確定物業服務等級，在公布的相應等級的基準收費標準及浮動幅度內，通過招標或與物業服務企業協議確定具體的收費標準，并在前期物業服務合同中明確。在招標文件中要明確物業服務等級相應的服務內容、收費標準，物業服務企業根據招標文件中明確的服務內容和收費標準進行投標。前期物業服務合同、前期物業服務協議約定的服務內容和收費標準，應與招、投標文件中一致。前期物業服務合同簽訂后十五日內，由物業服務企業將服務內容、收費標準等相關材料報區物價局備案。第十條 規劃分期開發的普通住宅小區，同時滿足以下條件的，后期項目的前期物業服務收費標準經區價格主管部門確認后可作適當調整：1.小區實行分期開發，可實行獨立管理；2.后期項目與首期項目可以預售（銷售）時間間隔超過兩年。第十一條 普通住宅小區內住宅以經濟適用住房、拆遷安置住房等保障性住房或農轉居公寓為主的，向業主收取的前期物業服務收費不得高于丙級基準收費標準，不得上浮。第十二條 為及時掌握物業服務成本收支情況，區價格主管部門會同區物業主管部門適時選擇一定數量的有代表性的住宅小區作為成本調查對象，對其物業服務成本進行調查。物業服務企業應當積極配合并如實提供服務成本，不得弄虛作假。第十三條 業主與物業服務企業可以采取包干制或者酬金制的方式約定物業服務收費。包干制是指業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或承擔的物業服務計費方式。酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。第十四條 實行物業服務收費包干制的，物業服務收費的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。實行物業服務收費酬金制的，物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；（三）物業管理區域清潔衛生、綠化養護、秩序維護費用；（四）辦公費用；（五）物業服務企業實施物業管理必備的固定資產折舊；（六）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；（七）經業主同意的其他費用。第十五條 實行物業服務收費酬金制的，預收的物業服務資金屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業服務企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。物業服務企業應當每年不少于一次向業主大會或者全體業主公布物業服務資金的收支情況。業主或業主委員會對公布的物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業服務企業應當及時答復。第十六條 住宅小區內規劃配套的教育、醫療衛生配套設施的物業服務收費，按不超過所在小區住宅物業服務收費標準的原則，在物業服務合同中約定。住宅小區內的住宅物業經批準改為非住宅用途的，其物業服務收費可按照非住宅物業標準執行，并在物業服務合同中約定。第十七條 前期物業管理期間，共用電梯、增壓水泵、水系景觀、中央空調等高能耗設施設備運行消耗的電費可以單獨按實向業主分攤。具體分攤辦法由業主或建設單位與物業服務企業在物業服務合同中約定。第十八條 納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位全額交納；已交付使用，但業主或使用人未居住的物業，物業服務費用按杭州市物業管理條例規定收取。第十九條 業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。物業服務費預收期限不得超過12個月。物業服務費自房屋交付使用、購房者可以領取鑰匙次月起計收；次月計收前的物業服務費由建設單位繳納。業主違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納; 逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法追繳。業主與使用人約定由使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。第二十條 物業服務企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其它部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。相應費用在物業服務費用或物業服務資金中列支的，收費依據和收費標準按以業主為收費對象的原則確定。第二十一條 物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、數字電視等單位應當向最終用戶收取有關費用，不得強制要求物業服務企業代收有關費用。物業服務企業接受上述單位委托代收上述費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。第二十二條 物業服務企業根據業主需要提供的特約服務，除政府部門有規定的外，服務收費實行市場調節價，由委托雙方約定，并另外簽訂委托協議書。第二十三條物業服務中的停車收費、建筑裝璜垃圾處理費等按區政府及價格主管部門有關規定執行。第二十四條 對物業裝修的，建筑裝璜垃圾處理費由業主交納，物業服務企業應做好裝修管理服務。因裝修搬運材料造成電梯轎廂、樓道墻地面、扶手等共用部位、共用設施設備損壞，物業服務企業可與裝修單位（裝修人）協商確定一次性修復補償，由物業服務企業負責在集中裝修過后統一修復。物業服務企業不得向業主（使用人）和裝修單位（裝修人）收取樓道維護費、裝修保證金、進出人員出入證工本費等（遺失補證除外）。第二十五條 物業服務企業在物業服務中應當遵守價格法律法規和政策規定，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。第二十六條 物業服務收費實行明碼標價。物業服務企業應當在物業管理區域內的顯著位置，將企業名稱、收費對象、服務等級、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間以及收費項目、收費標準、價格管理形式（標明政府指導價或市場調節價）、收費依據等有關情況進行公示。第二十七條 違反本辦法規定的價格違法行為，由政府價格主管部門依照中華人民共和國價格法、價格違法行為行政處罰規定、關于商品和服務實行明碼標價的規定等法律、法規、規章予以查處。第二十八條 本辦法由杭州市余杭區物價局會同杭州市余杭區住建局負責解釋。第二十九條 本辦法實施前已開始交付使用，或者商品房買賣合同約定的交付期限在本辦法實施前的普通住宅，前期物業服務收費標準仍按余價200623號文件執行。分期開發、分期交付的普通住宅小區，未達到本辦法第十條規定的條件，按首次交付所確定的收費標準執行。第三十條 本辦法自2013年6月1日起執行。之前我區發布的規定與本辦法不一致的，以本辦法為準。附件：1.杭州市余杭區普通住宅小區物業服務收費等級評分標準 2.杭州市余杭區普通住宅小區前期物業服務收費標準附件1杭州市余杭區普通住宅小區物業服務收費等級評分標準(甲級)項目服務內容與服務標準分值得分(一)基本要求（22分）1、物業企業具有二級（含）以上資質，有設立專門的管理處辦公機構，辦公設施設備較先進完備，應用計算機等現代化管理手段進行科學管理，辦公場所整潔有序5分。52、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確1分。13、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全1分。14、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或崗位證書2分。25、有完善的物業管理方案1分。質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全2分。36、管理服務人員著裝統一、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情1分。17、設有服務接待中心，公示24小時服務電話。急修半小時內，其它報修按雙方約定時間到達現場1分。有完整的報修、維修和回訪記錄1分。28、根據業主需求，提供特約服務和代辦服務的，在明顯位置公示服務項目與收費標準2分。29、按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況2分。210、按有關規定和合同約定規范使用住房專項維修資金1分。111、每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率80%以上2分。2(二)服務管理（12分）1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全1分。12、根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復1分。業主委員會成立后的小區，屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修1分。23、每日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄2分，并及時維修養護1分。34、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度1分。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項1分。每日巡查1次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門1分。35、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門1分。16、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標1分。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標志1分。2(三)共用設施設備維修養護(20分)1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）2分。22、建立共用設施設備檔案（設備臺帳）2分。設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全1分。33、設施設備標志齊全、規范，責任人明確1分。操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范1分。設施設備運行正常1分。34、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復1分。業主委員會成立后的小區，屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造1分。25、載人電梯24小時正常運行1分。16、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通1分。17、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象1分。18、小區道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規范2分。29、路燈、樓道燈完好率不低于95%2分。210、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施1分。對可能發生的各種突發設備故障有應急預案2分。3(四)協助維護公共秩序(15分)1、小區主出入口24小時值班2分，8小時以上站崗值勤2分。42、對重點區域、重點部位每1小時至少巡查1次2分。配有安全監控設施的，實施24小時監控1分。33、對進出小區的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放2分。24、對進出小區的裝修、家政等人員實行臨時出入證管理1分。15、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案3分。事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施2分。5(五)保潔服務(21分)1、高層按層、多層按幢設置垃圾桶，每日清運1次2分。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味2分。42、合理設置果殼箱或者垃圾桶，每日清運1次，果殼箱、垃圾桶清潔無異味3分。33、小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次2分。電梯廳、樓梯每日清掃2次，每周拖洗1次1分。一層共用大廳每日拖洗1次1分。樓梯扶手每日擦洗1次，共用部位玻璃每周清潔1次1分。路燈、樓道燈每月清潔1次。及時清除道路積水、積雪2分。74、共用雨、污水管道每年疏通1次1分。雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏1分。化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發現異常及時清掏1分。35、二次供水水箱按規定清洗，定時巡查，水質符合衛生要求2分。26、根據當地實際情況定期進行消毒和滅蟲除害2分。2(六)綠化養護管理(10分)1、有專業人員實施綠化養護管理2分。22、草坪生長良好，及時修剪和補栽補種，及時清除雜草、雜物2分。23、花卉、綠籬、樹木應根據其品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效果2分。24、定期組織澆灌、施肥和松土，綠地施肥每年不少于2次，做好防澇、防凍2分。25、定期噴灑藥物，預防病蟲害2分。2備注：1、凡涉及業主委員會成立后予以考核的項目，在評定前期物業服務收費等級時，相應分值不作扣除。2、物業企業具有二級（含）以上資質，評分分值達到90分（含）以上的，符合本服務收費等級要求。杭州市余杭區普通住宅小區物業服務收費等級評分標準(乙級)項目服務內容與服務標準分值得分(一)基本要求(22分)1、物業企業具有三級（含）以上資質，有管理處辦公機構，辦公設施設備較完備，應用計算機等現代化管理手段進行科學管理，辦公場所整潔有序5分。52、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確1分。13、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全1分。14、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書2分。25、有完善的物業管理方案1分，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全2分。36、管理服務人員著裝統一、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情1分。17、公示24小時服務電話。急修1小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場1分，有報修、維修和回訪記錄。遇緊急意外事件接電話后應盡快到達現場1分。28、根據業主需求，提供特約服務和代辦服務的，在明顯位置公示服務項目與收費標準2分。29、按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況2分。210、按有關規定和合同約定規范使用住房專項維修資金1分。111、每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率75%以上2分。2(二)服務管理(12分)1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全1分。12、根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復1分。業主委員會成立后的小區，屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修1分。23、每3日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄2分。并及時維修養護1分。34、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度1分。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項1分。每3日巡查1次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門1分。35、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門1分。16、小區主出入口設有小區平面示意圖1分。各組團、棟及單元（門）、戶有明顯標志1分。2(三)共用設施設備維修養護(20分)1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）2分。22、建立共用設施設備檔案（設備臺帳）1分。設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全2分。33、設施設備標志齊全、規范，責任人明確1分。操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常2分。34、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復1分。業主委員會成立后的小區，屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造1分。25、載人電梯24小時正常運行1分。16、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通1分。17、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象1分。18、小區主要道路及停車場交通標志齊全2分。29、路燈、樓道燈完好率不低于90%2分。210、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施1分；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案2分。3(四)協助維護公共秩序(15分)1、小區主出入口24小時值班2分。8小時以下站崗值勤2分。42、對重點區域、重點部位每2小時至少巡查1次3分。33、對進出小區的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放2分。24、對進出小區的裝修、家政等人員實行臨時出入證管理1分。15、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案3分。事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施2分。5(五)保潔服務(21分)1、按幢設置垃圾桶，每日清運1次4分。42、小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次2分。電梯廳、樓道每天清掃1次，半月拖洗1次1分。樓梯扶手每周擦洗2次3分；共用部位玻璃每月清潔1次1分。路燈、樓道燈每季度清潔1次。及時清除區內主要道路積水、積雪1分。83、區內公共雨、污水管道每年疏通1次1分。雨、污水井每季度檢查1次，并視檢查情況及時清掏1分。化糞池每2個月檢查1次1分。每年清掏1次，發現異常及時清掏2分。54、二次供水水箱按規定期清洗，定時巡查，水質符合衛生要求2分。25、根據當地實際情況定期進行消毒和滅蟲除害2分。2(六)綠化養護管理(10分)1、有專業人員實施綠化養護管理2分。22、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護2分。23、定期清除綠地雜草、雜物2分。24、適時組織澆灌、施肥和松土，綠地施肥每年不少于1次，做好防澇、防凍2分。25、適時噴灑藥物，預防病蟲害2分。2備注：1、凡是涉及業主委員會成立后予以考核的項目，在評定前期物業服務收費等級時，相應分值不作扣除。2、物業企業具有三級（含）以上資質，評分分值達到90分（含）以上的，符合本服務收費等級要求。杭州市余杭區普通住宅小區物業服務收費等級評分標準(丙級)項目服務內容與服務標準分值得分(一)基本要求（20分）1、物業企業具有三級（含）以上資質，企業設有管理辦公處，配置一般的辦公設施設備，辦公場所較整潔有序5分。52、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確1分。13、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全1分。14、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書2分。25、有完善的物業管理方案1分，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全2分。36、管理服務人員佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情1分。17、公示24小時服務電話。報修按雙方約定時間到達現場，有報修、維修記錄1分。遇緊急意外事件接電話后應盡快到達現場1分。28、按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況2分。29、按合同約定規范使用住房專項維修資金1分。110、每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率70%以上2分。2(二)服務管理（12分）1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全2分。22、根據房屋實際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復1分。業主委員會成立后的小區，屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修1分。23、每周巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，定期維修養護2分。24、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度2分。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。至少兩次巡查裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門2分。45、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門1分。16、各組團、棟、單元（門）、戶有明顯標志1分。1(三)共用設施設備維修養護（20分）1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）2分。22、建立共用設施設備檔案（設備臺帳）2分。設施設備的運行、檢修、保養等記錄齊全2分。43、操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范2分。設施設備運行正常