第五章固定資產評估 一 機器設備的評估 一 了解固定資產特點二 了解固定資產評估特點三 重點掌握機器設備評估的重置成本法四 掌握機器設備評估的現行市價法 教學要求 1 一 固定資產評估的特點 1 單位價值大 影響因素復雜 2 工程技術性強 專業門類多 3 多種估價標準 價格差異大 2 二 機器設備評估的基本程序 1 準備階段 2 現場工作 3 搜集 分析參數 4 評估估算 5 撰寫報告 6 審核 3 三 機器設備評估方法的選擇 單項設備不適宜采用收益現值法通用設備應采用現行市價法專用設備應采用重置成本法 4 四 機器設備的重置成本法 機器設備評估價 重置成本 有形損耗 無形損耗 重置成本 1 綜合損耗率 重置成本 成新率 功能性貶值 5 復原重置成本與更新重置成本復原重置成本 指以原有的材料 設計 制作所需的現行價格更新重置成本 指以現有新的材料 設計 制作所需的現行價格 重置成本的確定 6 外購設備重置成本 購置價格 運費 安裝調試費用 外購設備重置成本的確定 7 1 國產設備重置成本估測 1 生產能力調整 自制設備重置成本的確定 8 被評估資產重置價值 參照物重置價值 被評估資產生產能力 參照物生產能力 機器設備評估價 被評估資產生產能力 參照物生產能力 參照物重置全價 成新率 9 規模經濟效益指數法機器設備評估價 參照物重置全價 設備年設計生產能力 參照物年設計生產能力 X 成新率式中 X為規模效益指數 一般取0 6 0 7 10 2 時間空間因素調整2 進口設備重置成本的估測 11 機器設備實體性貶值的確定 成新率 12 成新率的確定 1 年限估算法成新率與損耗率 成新率 尚可使用年限 總年限損耗率 已使用年限 總年限 成新率 1 損耗率被評估資產價值 重置價值 1 損耗率 重置價值 成新率 13 若干次投資形成的成新率 當被評估資產在評估前多次進行更新改造時 其成新率的計算應用加權平均法 1 將歷史成本調整為現行成本 2 以現行成本為權數 計算加權平均年限 3 計算成新率 14 成新率 尚可使用年限 總年限而總年限 已使用年限 尚可使用年限但已使用年限為多次投入 應以平均使用年限為已使用年限 以更新成本為權數 則 15 2 修復法成新率 1 設備修復費用 設備重置成本 16 3 觀察法 根據經驗判斷 17 機器設備經濟性貶值的確定 1 經濟性貶值率 1 預計可使用的生產能力 設計生產能力 n 100 2 經濟性貶值額 設備年收益損失額 1 所得稅率 現值系數 18 評估值的計算 1 復原重置成本法機器設備評估價 重置全價 成新率 功能性貶值 重置直接費用 重置間接費用 成新率 功能性貶值 19 2 更新重置成本法機器設備重置凈值 更新替代后的費用消耗 現行價格或費用標準 成新率 無需考慮功能性貶值 20 機器設備評估凈值 設備的原始成本 定基物價指數 成新率 功能性貶值 3 指數調整法 21 1 鑒定被評估資產2 選擇參照物3 選擇評估對比方法4 對因素差異進行調整5 確定評估價值 五 機器設備的現行市價法 22 例 教材第122頁案例分析 1 根據生產能力與購建成本關系調整2 根據自動化能力調整3 根據價格變動調整 23 四 案例分析題1 2002年底評估某合資企業的一臺進口自動化車床 該車床是于1995年從英國某公司進口 進口合同中的FOB價格是12萬英鎊 評估人員通過英國有關自動化車床廠商在國內的代理機構向英國生產廠家進行了詢價 了解到當時英國已不再生產被評估自動化車床那種型號機了 其替代產品是全面采用計算機控制的新型自動化車床 新型自動化車床的現行FOB報價為10萬英鎊 24 針對上述情況 評估人員經與有關自動化車床專家共同分析研究新型自動化車床與被評估自動化車床在技術性能上的差別 以及對價格的影響 最后認為 按照通常情況 實際成交價應為報價的70 90 左右 故按英方FOB報價的80 作為FOB成交價 針對新型自動化車床在技術性能上優于被評估的自動化車床 估測被評估自動化車床的現行FOB價格約為新型自動化車床FOB價格的70 30 的折扣主要是功能落后造成的 評估基準日英鎊對美元的匯率為1 1 3 人民幣對美元的匯率為8 5 1 25 境外運雜費按FOB價格的5 計 保險費按FOB價格的0 5 計 關稅與增值稅因為符合合資企業優惠條件 予以免征 銀行手續費按CIF價格0 8 計算 國內運雜費按 CIF價格 銀行手續費 的3 計算 安裝調試費用包括在設備價格中 由英國派人安裝調試 不必另付費用 由于該設備安裝周期較短 故沒有考慮利息因素 要求 1 針對上述情況 應如何選擇評估方法 為什么 26 2 若上述自動化車床的成新率為80 對該設備進行評估 3 若該企業評估目的在于以其自動化車床抵押向銀行申請貸款 其會計應進行怎樣的賬務處理 解 1 由于被評估的自動化車床不再生產 難以采用現行市價法 而其未來收益難以確認 無法采用收益現值法 只能以重置成本來衡量其價值 自動化車床重置價值的構成由于自動化車床由外國進口 其價值應由CIF價值 即FOB價 境外運雜費 保險費 及銀行手續費 國內運雜費組成 27 2 自動化車床的重置金額該設備從英國進口 已知評估日英國英鎊對美元的匯率為1 1 3 人民幣對美元的匯率為8 5 1 由于沒有英鎊與人民幣的直接兌換匯率 首先應將英鎊折算為美元 再將美元折算為人民幣 1 自動化車床FOB價格 10 80 70 5 6 萬英鎊 2 FOB價格 5 6 1 3 7 28 萬美元 28 境外運雜費 7 28 5 0 364 萬美元 保險費 7 28 0 5 0 0364 萬美元 CIF價格 FOB價格 運費 保險費 7 28 0 364 0 0364 7 6804 萬美元 銀行手續費 7 6804 0 8 0 06144 萬美元 國內運雜費 7 6804 0 06144 3 0 2323 萬美元 自動化車床重置成本 7 6804 0 06144 0 2323 7 5737 萬美元 64 3764 萬元人民幣 自動化車床評估價值 64 3764 80 51 5011 萬元人民幣 29 3 企業評估目的在于以其自動化車床抵押向銀行申請貸款 會計不能根據評估結果調整會計賬冊及其報表 30 2 被評估設備購建于1986年 賬面價值100000元 1991年對該設備進行技術改造 追加技改投資50000元 1996年對該設備進行評估 根據評估人員的調查 檢查 對比分析得到以下數據 1 從1986年至1996年每年的設備價格上升率10 2 該設備的月人工成本比其替代設備超支1000元 3 被評估設備所在企業的正常投資報酬率為10 規模效益指數為0 7 所得稅率為33 31 4 該設備在評估前使用期間的實際利用率僅為正常利用率的50 經技術檢測該設備尚可使用5年 在未來5年中設備利用率能達到設計要求 要求 1 計算該評估設備的重置成本 2 計算該評估設備的有形損耗率 3 計算該評估設備的功能性貶值額 4 計算該評估設備的經濟性貶值率和貶值額 5 計算該評估設備的評估價值 32 解 1 重置成本 100000 1 10 10 50000 1 10 5 100000 2 5937 50000 1 6105 339895 元 2 有形損耗率 已使用年限已使用年限 尚可使用年限已使用年限 100000 1 10 10 10 50000 1 10 5 5339895 8 82 年 有形損耗率 46 87 33 3 功能性貶值 1000 12 1 33 P A 10 5 1000 12 1 33 3 7908 30478 03 元 4 由于在未來5年中設備利用率能達到設計要求 所以經濟性貶值額 0 即經濟性貶值率 1 100 0 5 評估價值 339895 1 46 87 30478 150108 2l 元 預計可被利用生產能力設備原計生產能力 0 7 34 3 某被評估對象是一生產家電控制裝置 其正常運行需8名操作人員 目前同類新式控制裝置所需的操作人員定額為3名 假定被評估控制裝置與參照物在運營成本的其他項目支出方面大致相同 操作人員平均年工資福利費約為20000元 被評估控制裝置尚可使用3年 所得稅稅率為33 適用的折現率為10 要求 1 什么是資產的實體性貶值 功能性貶值和經濟性貶值 35 2 根據上述數據資料 計算被評估控制裝置的功能性貶值 3 如果家電生產企業不降低生產量 就必須降價銷售家電產品 假定原產品銷價為2000元 臺 要使10萬臺產品能夠賣掉 產品銷價需降至1900元 臺 每臺產品損失毛利100元 經估測該生產線還可以繼續使用3年 企業所在行業的投資報酬率為10 試估算該生產線的經濟性貶值額 36 解 1 資產的實體性貶值是資產由于使用和自然力作用形成的貶值 功能性貶值是由于技術相對落后造成的貶值 經濟性貶值是由于外部環境變化造成資產的貶值 2 超額營運成本 8 3 20000 1 33 67000元功能性貶值 67000 2 4869 166622 3元 3 如果家電生產企業不降低生產量 該生產線的經濟性貶值為 100 100000 1 33 2 4869 166622330元 37 案例4 被評估設備是A企業擬單獨對外轉讓的一臺于1997年4月10日從國外進口的大型設備 評估人員通過查詢設備進口合同及有關賬簿了解到 該設備進口時的CIF 到岸價 為22萬美元 當年A企業為關稅及進口環節稅免稅企業 銀行手續費及代理費等約占設備CIF的10 國內運雜費約占設備CIF的5 安裝調試費約占設備CIF的20 當時的人民幣與美元的比價為8 3 1 評估人員經進一步調查得知以下資料 38 1 被評估設備的現時FOB 離岸價 為18萬美元 境外運雜費及保險費為設備FOB的6 現行關稅稅率為20 增值稅稅率為17 銀行手續費及代理費為設備CIF的10 國內運雜費約占設備CIF的5 安裝調試費約占設備C1F的20 經協商 安裝調試費用可由供應商承擔 現行人民幣與美元的比價仍為8 3 1 39 2 被評估設備從1997年4月開始投入使用 在不停產的情況下 于1999年4月對該設備做了一定的技術改造 投資15萬元人民幣給設備增添了一個深加工配套裝置 該設備使用到2001年4月時 由于操作上的原因造成該設備傳動齒輪嚴重受損 導致設備停產至評估基準日 經有關技術人員檢測認定該設備更換傳動齒輪后仍能繼續使用10年 損壞的傳動齒輪的價值約占設備重置成本的2 傳動齒輪的現行購買價格為5萬元人民幣 調換費用約2萬元人民幣 40 3 從1997年4月到2002年4月國內沒備類價格沒有明顯變化 設備生產國設備類價格指數有所下降但具體情況無法查詢 4 假設潛在買主只限于設備所在地投資者 5 評估基準日A企業為關稅及進口環節稅正常納稅企業 41 要求 1 什么是重置成本法 2 重置成本法有哪些優缺點 3 根據上述數據估算該設備于2002年4月10日 評估基準日 的變現價值 4 若該生產流水線的評估目的在于對某企業投資 賬面價值低于資產評估價值 則投資雙方的會計處理應怎樣進行 42 解 1 重置成本法是指按被評估資產的現時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產價值的方法 2 重置成本法比較充分地考慮了資產的損耗 評估結果更趨于公平合理 有利于單項資產和特定用途資產的評估 在不易計算資產未來收益或難以取得市場參照物的條件下可廣泛地應用 有利于企業資產保值 采用重置成本法的缺點是工作量較大 另外 經濟性貶值也難以全面準確計算 43 3 根據上述數據估算評估機組的重置成本 被評估設備現時 重置成本 取得價值設備CIP 到岸價 18 1 6 19 08 萬美元 應納關稅 19 08 20 3 816 萬美元 應納增值稅 19 08 3 816 17 3 892 萬美元 銀行及代理手續費 19 08 10 1 908 萬美元 國內運雜費 19 08 5 0 954 萬美元 44 被估設備現時 重置成本 取得價值 19 08 3 816 3 892 1 908 0 954 29 65 萬美元 29 65 8 3 10000 2460950 元人民幣 被評估設備有形損耗額 實體性貶值 設備的賬面價值 22 1 10 5 20 29 7 萬美元 29 7 8 3 10000 2465100 元人民幣 設備復原重置成本 2465100 150000 2615100 元人民幣 45 設備加權投資復原重置成本 1 2465100 4 9860400 元人民幣 2 150000 2 300000 元人民幣 3 9860400 300000 10160400 元人民幣 設備加權投資年限 10160400 2615100 3 89