物業設施設備方案1. 物業項目整體設計概況1.1物業項目的基本概況該項目位于天津濱海新區大港學苑路600號天津國土資源和房屋職業學院，臨邊天津醫科大學臨床學院，南開大學濱海學院，地球村等。1.2項目的工作標準1.2.1服務理念親情服務人文關懷依法誠信管理，竭誠高效服務，創造優美環境，持續不斷改進。2. 物業項目設施設備管理人員配置2.1設施設備人員配置的目的定時檢查、維護公共設施的功能，保障設施的正常使用。3.設施設備人員的崗位職責3.1設施設備的主要的崗位職責每天對公共設備設施進行一次檢查；每月對消防栓、設備房內的滅火器、景觀水池、管網、閥門、水底燈及變壓器進行一次檢查和維護。對排水管網、化糞池、污水井、雨水井、隔油井進行一次巡查；完成領導交辦的其它任務；檢查共公設施損壞情況，落實修理；3.2設施設備技術人員的崗位職責是對物業設備進管理，操作，保養，維修，保證設備正常運行的總負責人。各專業技術主管（工程師或技術員）負責所管轄的維修班組的技術、管理工作，并負責編制所分管的機電設備的保養、維修計劃、操作規程及有關資料，協助部門經理完成上級主管部門布置的工作。 物業設備管理人員崗位職責3.3設施設備維修人員的崗位職責1. 服從部門負責人工作安排，遵守紀律，樹立良好服務意識。2. 負責本物業區域維修工作，熟悉物業管理區域內公用配套設施、設備的種類、分布，掌握各類線路的分布、走向、位置以及其維修保養的方法。3. 對物業管理區域經常巡視，發現公用設施有損壞、隱患或其他異常情況，應及時給予維修，保證公共配套設施、設備的正常運行。4. 積極為客戶提供多項便民服務，接到客戶報修，應及時趕到現場，排除故障。確有困難應立即與負責人聯系。5. 發現重要電氣設備故障時，應及時向部門負責人匯報，組織人員搶修，分析事故原因，做好記錄，提出建議。6. 定期清潔配電房，做到“三凈”（設備凈、機房凈、工作場地凈），確保設備正常運行。7. 工作時間按規定著裝，佩戴工作牌，嚴格遵守操作規程、工作標準，堅決貫徹執行安全第一的原則。8. 積極參加崗位培訓，刻苦鉆研技術，不斷提高工作水準，做好節能節材工作。9. 發揮工作主動性，完成領導交辦的其他工作。4.設施設備人員的工作制度4.1設施設備人員的管理制度1. 貫徹設備管理各項規章制度，制訂設備維修計劃和生產設施之維護保養管理工作。2.負責建立設備、模具臺賬統一編號，對日常設備，模具進行維修管理。3.參加設備、模具更新、改型工作，需添置設施、工裝模具，由生產部提出申請，設備管理員辦理。4.根據公司生產實際情況，編制可行的維修計劃，交相關人員對設備實施維修，確保生產能力和產品質量要求。5.參加設備、模具質量事故分析，對設備、安全。人身事故堅持“三不放過“。6.負責建立設備技術檔案資料室，完善設備資料（包括圖紙、說明書、合格證）。7.定期對操作工進行正確使用設備的宣傳指導和培訓。8.負責對設備、模具外購、外協加工任務，貫徹執行設備管理制度有關之規定。9.負責生產指導部門、操作人員對設備正確使用、維護管理，督促操作者遵守有關生產設施、工裝模具的使用要求。10.負責制定公司安全、文明生產等各項管理制度并進行監督檢查。4.2設施設備人員的考勤制度1.工程現場全體工作人員必須每天準時出勤。指紋打卡。工程開工后，工作時間為九小時。2.工作人員外出執行任務需要向項目經理請示，填寫外勤任務單，獲準后方可外出。3.項目經理外出需向分管副總匯報。4.病假需出示病假證明書。5.事假要向項目經理申請，填寫請假條，一天以內項目經理批準，兩天以內分管副總批準，三天以上董事長批準。獲準假后方可休息。并送行政部備案。6.因工程進度需要加班時，所有工作人員必須服從。由項目經理填寫加班申請表。工作人員加班工資另計，項目經理不計加班工資。工作人員因自身原因不能按時完成自身工作任務，需要加班的，不計加班工資。7.無故曠工三次或連續三天者除名。4.3設施設備人員的請假制度1.為建立健全公司人事管理制度，進一步規范公司的請假制度，特制定此規范。2.本規范適用于公司所有員工，包括臨時工、合同制員工以及處于試用期的員工。3.公司員工請假，需向相關領導和部門遞交書面申請，如實填寫請假條，并在總經辦備案，否請假不做生效。4.相關審批人員必須嚴格把關，保證員工請假的真實性，否則相關批審人員要承擔相應的后果。5.員工請假，應提前辦理請假手續，填寫請假條，因身體不適等緊急原因臨時請假，應在上班前電話聯系告知部門主管。返崗后補辦請假手續。6.員工請假半天以內經部門主管批準同意：請假半天以上部門主管同意后，需要總經辦審核并上報總經理批準。批準同意后，請假員工持請假條到總經辦備案，否則請假不做生效。7.因為特殊情況需請假的，應經部門主管批準和總經辦同意，否則做曠工處理。8.部門主管請假，須經總經理批準，并至總經辦備案。9.員工確因生病不能堅持工作，請病假3天以上的，應提交醫院出具的病歷本或病假證明，病假期限屆滿時，員工應返崗。10.按法定結婚年齡（女 20周歲，男 22周歲）結婚的，可享受3天婚假：符合晚婚年齡（女 23周歲，男 25周歲）的，可享受晚婚假15天（含3天法定婚假）。試用期員工不享受婚假。11.直系親屬喪亡，可以按規定請喪假3天。12.按照女職工勞動保護規定常規產假為90天，難產增加15天。符合晚婚晚育年齡的女職工可享受180天產假，男職工陪產假期為7天。13.請病、事假1天扣扣除當月滿勤獎，婚假、喪假3天以內全勤獎照常計發。14.未辦理請假手續或超過請假期限不到崗的，一律作曠工處理，曠工1天，當月滿勤獎不予計發，另扣發工資50元/天。5.設施設備的操作規程5.1水泵系統的操作規程及注意事項運行前要熟悉和了解水泵機組的各項性能指標和操作使用。由熟悉和掌握水泵原理和機械操作規程及方法的專業人員操作，其他人員禁止操作水泵設備。操作人員必須正確地執行安全操作規范5.1.1手動啟動前的準備工作1. 檢查水源、水位情況，進出水閥門開閉狀態。2. 檢查水泵控制柜電壓表，信號燈等儀表指示是否正常。3. 檢查水泵機組是否有空氣，有的話應予以排除。4. 檢查水泵軸轉動3圈，應靈活無阻滯。5. 用手盤轉聯軸器，檢查是否平衡輕便，安全罩是否蓋好。6. 特別要檢查聯軸器是否有裂痕，其連接螺絲是否松動。7. 檢查填料是否松緊合適，填料壓蓋不得偏斜。8. 檢查地腳螺栓是否松動。9. 水泵附近不得放置任何雜物。10.確定旋轉方向是否正確；5.1.2啟動水泵1、合上水泵控制柜的電源開關，將轉換開關蓋于“手動”位置，啟動水泵的啟動按鈕。2、水泵啟動時，注意觀察啟動電流，如果一次不能啟動成功，可以再試啟動兩次，每次應間隔3min，如果三次未啟動成功，停下來查找原因，排除故障后才能再啟動。3、如果啟動成功，水泵運轉5min以上，運行參數及運行工況應符合以下要求：A）電機電流不允許超過銘牌額定電流。B）電機電壓波動范圍控制在額定電壓的5%，短時間可在正負10%范圍內運行。C）電機溫升，不得超過70，如超過額定電流應關小泵出水管上閥門，限制負荷。D）泵軸承溫度不得超過65。E）經常巡視出水管上壓力變化情況，波動幅度應保持在規定范圍內，壓力表指示穩定。F）時刻注意電動機和水泵機組在運行中有無雜音和振動，振動值應符合有關規定，一 般振動值應符合下表數值： 電機額定轉數(轉/分) 3000 1500 1000 振動值（雙幅度）(mm )006 0.1 0 135.1.3水泵運轉 1.確定運轉時有無異常情況(如異常聲響，異常氣味等)。2.檢查運轉時水泵漏水是否嚴重，是否漏水成線，若出現漏水嚴重情況，查找原因，水泵停止運轉后進行維修。維修完畢后再次按上述要求啟動水泵。若一切正常，按水泵“停止”按鈕，水泵停止。然后將水泵開關置于自動位置，水泵自動啟動并運行。3.控制柜元件正常，無過熱，基本無聲，電器前后動作順序符合要求，指示訊號指示正確。4.電機欠壓、缺相、過載、短路的保護裝置應能及時動作，確保設備安全。5.運行中發現異響、過熱、昌煙、漏水或失壓等不正常現象，應立即停機檢查并處理故障，并可根據情況啟動備用機組，情況嚴重時應立即上報部門主管。6.水泵盤根不應發熱，應有微量的水流出，以每分鐘不得超過1020滴為宜。如出現大量滴水，應做適當調整。機械密封以每分鐘不得超過12滴為宜。7.檢查水泵進出水管各接頭處有無泄漏現象，如發現有漏水現象，應進行修理，重新檢查達到合格為止。8.注意水池水位變化，最低水位不低于設定水位，最高水位不允許溢流，造成浪費。如發現水位器失靈，必須檢修。9.注意觀察，有下列情況之一者，必須立即停車檢查： 電流表波動較大，或電流超過額定值時； 水泵有明顯振動或異常聲響時；10.發生事故時，應沉著冷靜，迅速判斷事故原因，做出相應處理，及時報告主管領導，事故未處理完畢，不得交接班。11、各轉動部位在運轉中不許打開防護罩進行檢修和清洗。12、水泵及其它設備的巡視檢查，每2小時巡查一次，記錄一次。5.1.4水泵停止1.水泵在正常運轉過程中，若要停止水泵，要將轉換開關置于“0”(停止)位置，或按下分閘按鈕，水泵停止運轉；如果需要長時間停止運轉或檢查，應拉下電源開關，關閉水泵的進出水閘閥。2.為防止電機溫升過高或水流產生沖擊，停車后不能立即再次啟動水泵。一般停5分鐘以后才能再次啟動。3.每半個月應對備用機組進行手動運行3分鐘的時間，以防水泵生銹卡死。4.平時應將轉換開關打在自動狀態位置；水泵在檢修和維保時要關掉電源，并掛上維修警示牌。5.將停泵時間記入運行記錄。6.對水泵各部分進行詳細檢查、保養，使之達到完好標準，處于備用。5.1.5注意事項1.非有關人員不得隨意進入機房。2.水泵房水泵工作處于自動控制狀態，值班人員應加強巡視，采用看、聽、手摸等各種方式嚴密監視水泵及電機的運行狀態。3.觀察各儀表指示讀書是否正常，特別是水泵壓力表，若發現壓力異常應立即停機檢查。4.傾聽電機及水泵的運行聲響，若發現有異常立即停機。5.觸摸電機及水泵外殼，電機運行時七外表溫度不超過80，水泵外殼溫度應接近水溫，水泵軸承溫度不應超過75，否則應停機檢修。6.檢查蓄水池水位不應過低，機房內所有閥門均應處于開啟狀態，嚴禁水泵污水空轉。7.不得隨意按動變頻泵控制柜內變頻器及調節器控制面板上的按鍵，以免參數改變，影響水泵正常工作。8.發現自動液位控制器失靈，應及時停電檢查。9.應及時排除控制柜底部布線溝內的積水，保持溝內干燥。10. 每周應檢查各控制柜內接觸器及各控制器件工作是非正常，各儀表及指示燈顯示是否準確，以及接線端子和內電器元件有無松動，導線連接是否牢固。11. 應及時排除集水坑內積水。12. 消防給水泵每周檢查一次，啟動水泵是否運轉良好，務必保證水泵能處于隨時可以啟動狀態。5.2電梯系統的操作規程電梯必須經特種設備檢驗機構進行驗收檢驗或定期檢驗，經檢驗合格并對安全檢驗合格標志予以確認蓋章，經市質量技術監督部門辦理特種設備使用登記證后，方可投入正式運行。電梯安全管理人員和操作人員須經特種作業人員和安全生產知識培訓，取得特種作業人員證書后方可管理操作電梯。5.2.1電梯技術人員在電梯運行前1、在開啟層門進入轎廂之前，必須注意轎廂是否停在該樓層位置；2、開啟轎廂內照明；3、每天開始工作前，必須將電梯上下空載運行數次，無異常現象后方可使用；4、層門關閉后，從層門外不能用手扒開；當層門、轎門未完全關閉時電梯不能正常啟動；5、注意平層精確度應無明顯變化；6、經常清潔轎廂內、層門及乘客可見部分。5.2.2電梯技術人員在電梯運行時1、在工作時間內，不可擅自離崗，如必須離崗時或電梯停用時，應將轎廂停于首層位置，關閉操縱廂內鎖匙按鈕，關閉首層召喚箱按鈕，然后斷開電源并將廳門關閉鎖好；2、監督控制轎廂的運載重量，不得超載使用電梯，乘客電梯不允許作貨梯使用；3、不允許裝載易燃、易爆的危險品，如遇特殊情況，需經電梯安全管理人員同意和批準并采取安全保護措施后才可裝運；4、嚴禁在層門開啟的情況下，啟動或保持電梯檢修和正常運行狀態，也不允許用檢修操作來代替正常電梯運行操作；5、電梯的廳門、層門電氣開關等安全裝置不能短接，也不可用其他物件塞住，使其失效而不能起到應有的安全作用；6、不允許利用轎頂安全窗、轎廂安全門的開啟，來裝運長物件；7、在電梯行駛中，應勸阻乘客勿依靠在轎廂門上；8、轎廂頂上部，除電梯固有設備外，不得放置他物；9、 在行駛中應用撳扭開關或手柄開關來“開”或“停”，不可利用電源開關或限位開關等安全裝置來“開”或“停”電梯，更不可利用物件塞住控制開關來開動轎廂上下運行；10、 載荷應盡可能穩妥地安放在轎廂中間部位，以減輕偏載和避免在運行中傾倒；11、 不許用急停按鈕作為消除信號和呼梯信號；12、 關門啟動前禁止乘客在廳、轎門中間逗留、打鬧，更不準乘客觸動操縱盤上的開關和按鈕；13、 下班時，應對電梯進行檢查，將發現的問題及檢查情況記錄在運行檢查記錄表。5.2.3電梯發生故障 當電梯發生下列故障時，應立即按急停按鈕或警鈴按鈕停止使用，并報電梯安全管理人員和通知維保人員及時進行修理：1、層、轎門關閉后電梯不能正常起動行駛；2、電梯運行速度顯著變化時；3、層、轎門關閉前后電梯自行起動行駛時；4、行駛方向與選定方向相反時；5、內選、平層、快速、召喚和指層信號失靈時 (駕駛員應立即撳按急停按鈕)；6、發覺有異常噪聲，較大振動和沖擊時；7、當轎廂在額定載重下，有超越端站位置而繼續運行時；8、安全鉗或夾繩器誤動作時；9、接觸到電梯的任何金屬部分有麻電現象時；10、 發覺電氣部件因過熱而發出焦熱的臭味時。5.2.4電梯發生緊急事故時的操作1、因電梯安全裝置動作或外電停電而中途停機時，一方面告訴乘客不要驚慌，嚴禁撥門外逃，一方面通過電梯廂內的緊急報警裝置通知外界前來救助；2、電梯突然失控發生超速運行，雖然斷電，還無法控制時，可能造成鋼絲繩斷裂而使轎廂墮落，或可能因漏電而造成轎廂自動行駛的，操作人員首先應按撳急停按鈕，斷開電源，就近停層。如電梯繼續運行，則應重新接通電源，操作按鈕使電梯逆向運行，如果轎廂仍自行行駛無法控制，應再切斷電源，操作人員應保持冷靜，等待安全裝置自動發生作用，使轎廂停止，切勿跳出轎廂，同時告訴隨乘人員將腳跟提起，使全身重量由腳尖支持，并用手扶住轎廂，做好承受因轎廂急停或沖頂、蹲底而產生沖擊的思想準備和動作準備(一般采用屈腿、彎腰動作)、以防止轎廂沖頂或蹲底而發生傷亡事故；3、發生電氣火災時，應盡快將電梯開到安全樓層(一般著火層以下的樓層認為比較安全)，將乘客引導到安全的地方，待乘客全部撤出后切斷電源，在有關部門前來搶救前，用干粉、1211或二氧化碳等滅火機進行補救；4、井道內進水時，一般將電梯開至高于進水的樓層，將電梯的電源切斷；遇井道底坑積水和底坑內電氣設備被浸在水中，應將全部電源切斷后，方可把水排除掉，以防止觸電事故；5、發生地震時應立即就近層停止運行；6、電梯出現故障后，乘客應利用一切通訊設施(如110、警鈴按鈕、通訊電話等)通知有關人員，不得自行脫離轎廂，耐心等待救援；7、電梯發生事故，操作人員必須立即停車，搶救受傷人員，保護現場，移動的現場須設好標記，并及時報告有關部門，聽候處理。5.2.5注意事項一、 嚴禁超載運行；二、 切勿攜帶易燃易爆物品乘坐電梯；三、 兒童乘坐電梯須有成人陪同；四、 在緊急情況下應保持鎮定，按求救警鈴，等候救援；五、 發生火災時，切勿乘坐電梯。5.3空調系統的操作規程及注意事項5.3.1設備安全1、查看主、副機的電源是否接通，電壓是否正常（正常值為365415V）。 2、查看冷凍水系統，冷卻水系統水量是否充足，水量不足應查明原因。 3 、如屬于正常消耗則補充。 4、如屬滲漏或補水閥門未打開，則將滲透漏處修復或打開補水閥門。 5、查看管道閥門、電動閥是否處于正常狀態。 6、查看冷卻塔是否正常。 7、停機一周以上重新開機啟用，必須先預熱后再啟動。5.3.2設備操作開機操作正常運行1、手動開機2、首先啟動冷凍水泵，然后啟動冷卻水泵，再啟動冷卻塔風機。 3、水系統啟動后，注意觀察電機組的電流、電壓、水量、水壓是否正常。 4、調節分水罐，使供回水平衡。 5、確認以上無異常后，啟動主機，主機運行后，觀察壓差，回油情況，出水溫度及 運轉聲音。 6、主機運行正常后打開風機柜，風機盤管總開關。停機操作1、正常停機2、先停主機，保留總電源以便使主機處于預熱狀態（但若長時間停機則應停總電源 開關）。5.3.3注意事項1、開機前要各設備狀態標志是否良好，有良好狀態標志時方可開機。 2、操作時要認真按時做好各設備的運行記錄，設備運轉時不得離崗。 3、操作時每兩個小時要檢查并記錄一次溫度表、壓力表、壓差計的指標是否在正常位置。 5.4消防系統的操作規程及注意事項5.4.1消防報警聯動控制柜消防報警 a. 系統自檢：主菜單下按系統自檢數字鍵進入系統復位自檢界面，再按界面提示按數字鍵進行系統自檢。b.報警顯示：報警器報警后，自動顯示在控制柜顯示屏上,控制柜按火警按鈕，可查到火警的具體位置。c.系統復位：現場報警器復位后,主菜單下按數字鍵7，進入系統復位自檢界面，再按復位數字鍵將進行系統復位。聯動系統 a. 聯動系統自動啟動：主菜單下按自動按鈕，進入聯動啟動方式設定界面。按 設置按鈕設定聯動設備自動啟動。按解除按鈕,聯動設備手動啟動。 b. 聯動系統手動啟動：主菜單下按界面提示按下相應數字鍵進入聯動設備信息顯示及啟動界面,再繼續按提示按下相應數字鍵進入強制啟動聯動設備，選擇相應的設備,強制啟動聯動設備。 c. .聯動設備停止：主菜單下按界面提示按下相應數字鍵進入系統自檢和輔助系統界面，再繼續按截面提示按下相應數字鍵進入停止所有聯動執行,停止聯動執行。 d.聯動手動盤操作:主菜單上按 允許 鍵進入手動操作鍵設定界面，輸入密碼，允許手動操作。在手動盤上選擇設備，按“啟動”鍵啟動鍵啟動設備，按停止鍵停止設備。 不同品牌、型號消防聯動控制柜的操作會有所不同,消防中心負責人應根據設備特性、使用說明書等組織消防中心值班人員進行培訓,掌握相關操作程序、要領。 5.4.2消防電話1、消防聯動柜上的消防電話,可通向各個樓層、設備房消防電話插孔,可按各分機號碼對話。 2、在樓層中,將消防電話插入消防電話插孔,可直接與消防控制中心通話。5.4.3消防廣播1、 進行消防廣播疏散時,按消防廣播指示燈相鄰樓層數碼燈，燈亮； 2、 接通開關； 3、調節廣播旋鈕，應控制音量清晰、清楚； 4、 向樓層開始廣播。發生火警需進行疏散,播放疏散錄音帶進行廣播引導疏散。5.4.4消防泵當有“火險”報警時自動啟動a. 消防泵控制柜處于自動位置,聯動設備設為自動； b.在樓層擊碎消火栓報警按鈕報警,聯動控制柜發出聲響報警； c.消防泵自動啟動。 手動啟動 a. 消防泵控制柜將選擇自動/手動開關,置于手動位置上。 b. 按啟動鈕手動啟動消防水泵。 c. 聯動手動盤啟動:消防泵控制柜處于自動 位，將手動盤置于允許操作方式，啟動設備。 5.4.5噴淋泵當有“火險”報警時自動啟動a. 噴淋泵控制柜處于自動位置,消防中心聯動設備置于自動位；b. 噴淋頭爆裂,水流掣動作,消防聯動柜發出聲響報警；c. 噴淋頭自動啟動。 手動啟動a.將噴淋泵控制自動/手動開關置于手動位；b.按啟動按鈕啟動噴淋泵；c.聯動手動盤啟動：噴淋泵控制柜置于自動 位，將消防中心手動盤置于允許操作方式，啟動設備。5.4.6消防栓室內消防栓a. 發生火災后將消火栓箱打開，或用硬物擊碎箱門上的玻璃；b. 按緊急報警按鈕； c. 消防栓箱上的紅色指示燈亮，送出火警信號； d. 消防栓可以直接啟動消防水泵供水； e. 取出掛架上水槍接上水帶接口，并接在消防栓接口上； f. 按逆時針方向旋轉消防栓手輪；g. 出水滅火。 室外消防火栓 a. 用專用消防扳手沿逆時針方向旋轉打開出水口悶蓋；b. 接上水帶(水槍)或吸水管；c. 用專用扳手打開閥塞即可供水；d. 使用后應關閉閥塞，上好出水口悶蓋。5.4.7滅火器1、將滅火器擔到火場上。 2、拆下鉛封，拔掉保險銷。 3、在滅火器有效噴射距離內,將噴嘴(或膠管噴口)對準火焰根部。 4、按下壓把后,開啟密封，滅火劑噴出。 5、松開壓把,間歇噴射機構復位，噴射停止。 6、噴射時，應迅速左右擺動，向前平推掃射,防止回火復燃。 7、在室外操作時，應選擇在上風方向噴射。5.5安防系統的操作規程及注意事項5.5.1開機 電源接通后，首先打開顯示器電源開關，再按主機面板上的電源按鈕，待顯示器上提示輸入用戶名及密碼時，用鼠標點擊確認按鈕或敲擊鍵盤上確認鍵，電腦將開始運行并自動打開監控系件。5.5.2關機 需要關閉監系統時，用鼠標點擊屏幕右下關閉按鈕，當系統提示是否確認退出系統音，用鼠標點擊確認按鈕或敲擊鍵盤上確認鍵，系統將自動退出并關機。5.5.3錄像回放用鼠標點擊屏幕下方錄像回放鍵，出現新的界面后，選擇好 日期、通道、時間后，點屏幕下面重撥鍵即可進行錄像回放。5.5.4注意事項1、為保證系統正常運行，值班人員要定時檢查系統運行情況，檢查方法為查看屏幕顯示時間是否正確，如發現時間不正確時，切斷主機電源，1分鐘后重新接通電源，后按開機方法進行操作，并報維護人員。 2、 為防止因雷擊造成設備損壞，打雷時，應及時關閉系統，并切造電源。 3、為防止因誤操作造成系統故障，應按規程進行操作，不重進行強行關機。6.設備維修與保養6.1變壓器一保養周期1.備用變壓器在投入運行前增加保養一次。2.處于運行或備用的變壓器每年例行保養一次。二.保養步驟1.先投入備用變壓器，在把待保養變壓器退出運行。2.用高壓操作手柄斷開備用變壓器高壓側高壓環網柜的接地開關，確定斷開位置后，合上高壓環網柜的負荷開關，觀察備用變壓器空載運行是否正常，然后鎖住高壓環網柜。3.逐級斷開配電柜上的斷路器。4.斷開并搖出待保養變壓器低壓側受電開關柜主斷路器，將轉換開關置于停止位置，并在該受電開關柜上懸掛“有人工作，禁止合閘”的標示牌。5.斷開待保養變壓器高壓側負荷開關，確認斷開位置后，合上接地開關，然后鎖上該高壓環網柜，并懸掛“有人工作，禁止合閘”的標示牌。6.合上備用變壓器低壓側受電開關柜主斷路器，在逐級合上配電柜的各回路斷路器。7.打開需要保養的干式變壓器的遮攔，首先用高壓驗電器確認該臺變壓器在停電狀態下，確認無電后在低壓側母線上掛接底線并將三相斷路，然后檢查變壓器外殼、墊、墊片、母牌各相、接地等螺絲是否松動等。瓷套有無破損以及母線有無變形現象，有破損的應該進行更換。8.重新固定引線端子、銷子、接地螺絲。進出母線螺絲如有松動的應拆下螺絲，用細平銼輕接觸面，用于感覺無任何凹凸不平的感覺后，用干凈的布條擦去灰塵，抹上凡士林，換上新的彈簧墊圈，固定螺絲。9.用干凈的布條擦去變壓器周圍以及瓷器上的灰塵，用吸塵器清潔遮攔內的灰塵。 斷開待保養變壓器高壓側接地開關，用高壓驗電器確認無電后用2500兆歐表測變壓器一次側。二次側的線圈相與相、相對地之間的絕緣地阻，一次側絕緣電阻不低于300M，二次側不低于200M。在測試前應接好放電線，測試完后進行放電。10.檢查變壓器防護欄內有無遺留工具，然后撤離現場，鎖上遮攔鎖。11.合上待保養變壓器的高壓負荷開關，讓變壓器空載運行并取下高壓側警示標示牌。12.合上帶保養變壓器的低壓側斷路器，并合上各分路開關，觀察變壓器帶負荷運行情況。13.做好變壓器的保養記錄，試運行記錄，保存好變配電倒閘工作票。三，注意安全事項1. 嚴格遵守工作票制度并按照倒閘操作票進行操作。2. 倒閘操作及掛接地線應穿絕緣鞋，戴絕緣手套進行。3. 未對變壓器進行驗電時，嚴禁觸摸。4. 用兆歐表遙測電阻必須有兩人進行，測試后要進行放電。5. 送電、停電等操作應有專人監護。6.2開關柜高壓開關柜在調試、運行過程中由于各種各樣的原因會發生故障，為減少故障頻率應進行下列項目的檢修:1. 檢修程序鎖和聯鎖，動作保持靈活可靠，程序正確 2. 按斷路器、隔離開關、操作機構等電器的規定進行檢修調試 3. 檢查電器接觸部位，看接觸情況是否良好，檢測接地回路 4. 有手車的須檢查手車推進機構的情況，保證其滿足說明書的有關要求5. 檢查二次輔助回路有無異常，二次輔助回路端子是否松動，并進行必要的檢修 6. 檢查各部分緊固件，如有松動應立即緊固 7. 檢查接地回路各部分的情況，如接地觸頭，主接地線及過門接地線等，保證其導電的連續性8. 對SF6負荷開關須檢查氣體壓力指標數據，視情況及時進行補氣 9. 清掃各部位的塵土，特別是絕緣材料表面的塵土。10. 日常運行時留意負荷較大時是否有異響，方便停機時進行加固。 11. 繼電保護裝置端子的清潔及加固。6.3給排水設施設備10目的 1本指導書規定了給排水設備（設施）維修保養要求，確保設備性能良好，保證設備處于良好運 行狀態。 20 適用范圍 21本指導書適用于小區內給排水設備的維修保養工作。 30職責 31工程組技工負責給排水設備的維修保養。 32工程組組長負責檢查監督設備的維修保養工作及外委維修保養的聯絡工作。 33工程部主管工程師對排水設備的維修保養工作進行技術指導 40 工作程序 41維修保養工作規程 411工作流程圖 412工作規定 4111工程組技工負責給排水設備（設施）的維修保養，重大的維修報工程組組長，由管理處 報工程部組織對外發包維修。 4112主管工程師負責按設備檢查保養計劃組織和指導維修保養工作 4113工程組技工按設備檢查保養計劃表要求，在主管工程師的指導下對給排水設備（設施） 進行維修保養，維修保養情況記錄于公共設施（設備）維修記錄表、設備保養記錄表上， 零部件更換記錄于設備臺賬。 4114凡是夜間發生的、不影響業主（住戶）生活、工作的、不會產生嚴重后果的給排水設備 （設施）故障，可以由早班工程組技工進行維修。 4115管理處工程組組長進行工作指導及檢查監督。4116需停水進行維修保養時，按給排水設備（設施）運行管理規程執行。 42 給排水設備（設施）故障一般處理工作程序 421供水泵出現故障時，工程組值班技工應馬上啟用備用泵，以保證正常供水，然后報工程組組 長、工程部主管工程師組織工程人員及時維修。 422每周試啟動一次排污泵，當發現排污泵故障時，應立即檢查故障原因，如果是控制回路出現 故障，檢查排除，如果是水泵故障，更換水泵。 423供水管網出現故障，發生泄漏等影響正常供水，工程組值班技工應立即關閉總閥，并及時搶 修；如果是市政水管網出故障，及時通知自來水公司搶修。 424由服務中心及時通報受影響業主（住戶），以便得到理解和支持。 425排水管、雨水管等因堵塞造成下水不暢、浸水等，按室外公共設施維修規程執行。 43地下水池清洗工作程序 431地下水池應定期清洗，一般每半年一次，若遇特殊情況，可增加次數，時間安排由管理處視 情況列出計劃，清洗前一天由服務中心發出通知告知業主（住戶）停水時間及恢復供水時間，以便 用戶做好貯水準備。 432清洗程序： a）關閉進水總閥，關閉水池與泵房之間的閥門，打開放空閥，排空水池中的水； b）讓放空閥處于開啟狀態，用鼓風機對著水池吹2個小時以上，并用燃燒著的蠟燭放入水池底不因 缺氧而熄滅，驗證水池內的空氣，確保水池內空氣新鮮； c）清潔人員用檸檬洗潔精對池壁和池底洗刷不少于三遍，清洗池頂時同時清洗通風孔、溢流孔，水 電技工同時對水池中的管道，浮球，水位控制器等進行檢查維修； d）清洗完畢后排盡水池內的污水，然后向水池壁及底部噴灑消毒藥水； e）檢查各種設施正常后，注水如池，取水樣到市衛生防疫檢測站化驗，化驗結果由管理處存檔。 44水泵的保養規程 441按設備檢查保養計劃進行保養。 442泵體的保養： a）檢查泵體應無破損、銘牌完好、水流方向指示明確清晰，外觀整潔、油漆完好； b）補充潤滑油，若油質變色，有雜質，應更換； c）檢查盤根密封情況，若有漏水應增加或更換填料； d) 聯軸器的螺絲和橡膠墊圈若有損壞應更換； e) 緊固機座螺絲并做好防銹處理； f）生活水泵因運轉頻繁，定期應拆開聯軸器兩端軸承進行清洗或更換。 443電機的保養： a）外觀檢查應整潔，銘牌完好，接地線連接良好； b）拆開電機接線盒內的導線連接片，用500V兆歐表遙測電機繞組相與相，相對地間的絕緣電阻值 應不低于0.5兆歐； c) 電機接線盒內三相導線及連接片應牢固緊密。 444相關閥門、管道及附件的保養： a）各個閥門的開關應靈活可靠，內外無滲漏； b）單向閥動作應靈活，閥體內外無漏水； c）壓力表指示準確，表盤清晰； d）管道及各附件外表整潔美觀，無裂紋，油漆應完整無脫落； e）點動判斷水泵轉向是否正確，若有誤應予更正。 445控制柜的保養： a）斷開控制柜總電源，檢查各轉換開關，啟動、停止按鈕動作應靈活可靠； b）檢查柜內空氣開關、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接觸線頭和接線端子的接線螺 絲； c）電腦板各信號接口緊固可靠； d）清潔控制柜內外灰塵 e）合上總電源，檢查電源指示應正常。 446保養完畢后啟動水泵，觀察電流表、指示燈指示是否正常。 447觀察水泵運轉應平穩，無明顯振動和異常，壓力表指示正常，控制柜各電器無不良噪音。 45水泵房的主要設備，由管理處工程組組長按照設備檢查保養計劃表，聯系外委維修保養。 50文件和記錄表格 51 給排水設備（設施）運行管理規程 5. 2 室外公共設施維修規程 53 設備檢查保養計劃表 54 公共設施（設備）維修記錄表55 設備保養記錄表 56 設備臺帳6.4供電設施設備6.5電梯1、 電梯維修保養年度計劃表的制定 （1） 每年的12月15日之前，由機電維修部主管組織電梯管理員一起研究、制 定電梯維修保養年度計劃表并上報物業經理審核，公司總經理審批。 （2） 制定電梯維修保養年度計劃表的原則是： a、 電梯使用的頻度； b、 電梯的運行狀況（故障隱患）； c、 合理時間（避開節假日、特殊活動日等）。 （3） 電梯維修保養年度計劃表應包括如下內容： a、 維修保養項目及內容； b、 備品、備件計劃； c、 具體實施維修保養的時間； d、 預計費用。 2、 電梯管理員進行電梯維修保養時，應按電梯維修保養年度計劃表進行。 3、 電梯維修保養安全操作 （1） 維修保養前的安全準備工作： a、 在電梯基站門口處放置“檢修停用”標牌； b、 關好廳門，不能關廳門時，用合適的護柵擋住入口處，防止無關人員進入 電梯轎廂或進入電梯井道； c、 有人在轎頂上作檢修工作時，必須按下轎頂檢修箱上的檢修開關，關好 廳門。 （2） 檢修過程中的安全注意事項： a、 給轉動部位加油、清洗或觀察鋼絲繩的磨損情況進必須停閉電梯； b、 人在轎頂上工作時，站立之處應有選擇，腳下不得有油污，否則應打掃 干凈，以防滑倒； c、 人在轎頂上準備開動電梯以觀察有關電梯部件的工作情況時，必須牢牢 握住鋼絲繩，并應注意整個身體置于轎廂外框尺寸之內，防止被其他部 件碰傷。需由轎內檢修人員開電梯時，要交代和配合好，未經許可不準 開動電梯； d、 禁止在井道內和轎頂上吸煙； e、 檢修電器部件時應盡可能避免帶電作業，必須帶電操作或難以在完全 切斷電源的情況下操作時，應預防觸電，并應有監護人、必備的工具 和材料，特別應注意電梯突然啟動運行； f、 使用的手燈必須采用帶護罩的、電壓為36V以下的安全燈。最好使用手 電筒； g、 嚴禁維修人員站在井沿處向井道內探身，嚴禁維修人員兩只腳分別站在 轎廂頂與廳門上坎之間進行長時間的檢修操作； h、 底坑深度超過1.5M的，應使用梯子上下，禁止攀附隨線和轎底其他部位 上下。進入底坑后，應將底坑檢視燈箱上的急病停開關或限速器張緊裝 置的斷繩開關斷開； i、 應晝避免在井道內上下同時作業，必須同時作業時，下方作業人員應戴 上安全帽； j、 檢修未完，檢修人員需暫離開現場時，應做到： 關閉所有廳門，暫關不上的必須設置明顯標示物，進行安全圍檔，并在該 廳門口懸掛“危險、切勿靠近”警告牌，并派人看守； 切斷電梯總電源開關； 排除熱源，如烙鐵、電焊、噴燈等。 k、 檢修保養工作結束后做到：將所有開關恢復到原來狀態，檢查工具、材料有無遺落在設備上； 清點工具、材料，打掃工作現場，摘除懸掛的告示牌； 送電試行，觀察電梯運行情況，發現異常及時整改； 通知有關人員電梯恢復正常運行。6.6消防設施設備一、 全公司的煙感器每年由消防中心組織測檢12次。二、 自動滅火噴淋管道污水，每年由消防中心和管工班組織排放檢查一次。三、 每季度由消防中心或水泵班防水檢查一次公司內的地上消火栓。四、 消防水泵每半年由消防中心和水泵班手動或自動啟動檢查一次。 五、 氣站的電子鼻的信號每季度由液化站測試一次信號。 六、 公司的消防加壓、送風、排煙風機，每月由工程部門啟動運行測試檢查一次。 七、 消防總控制聯動系統每年由消防中心和工程部及有關部門聯合啟動運行檢查一次 八、 公司的各種電氣設備，每年聯合進行一次檢查。 九、 備用發電機，由工程部根據設備檢查安排時間定期啟動檢查。 十、 各部位的輕便手提式10升、推車式65100升的泡沫滅火器，每年由消防中心監督各部位更換藥劑一次，其他器材損壞的要及時更換。 十一、 公司建筑物內凡存放有物品的地方，有人員活動的地方、公共場所、娛樂場所、樓層間、機房、電房、氣站、廚房、辦公室等部位視情況配備輕便手提式滅火器材，由管轄部門負責維護保管及外表的清潔衛生，擺放消防器材的地方不得堆放雜物，改變消防器材擺放的位置時，要經消防中心同意，有意損壞消防器材要罰款，情節嚴重的要追究責任7.應急預案處理7.1電梯系統的應急預案7.1.1電梯困人的救援程序為了規范電梯救援工作程序，確保乘客與電梯的安全，杜絕安全事故的發生，保證設備設施安全正常運行，特制定電梯困人應急救援程序：一、工程部負責人負責電梯困人后救援工作的組織實施。二、持有電梯上崗證的工程人員與電梯維保養單位負責電梯困人后的救援工作。三、救援程序1、當發生電梯困人事故時，救援人員通過電梯對講或喊話與被困人員取得聯系，務必使其保持鎮靜不要驚慌，告訴被困人員靜心等待救援，不要將身體伸出轎箱外或敲擊轎門，同時立即通知電梯維修保養單位前來實施救援。2、根據平層標志、監控畫面、電腦主機顯示或使用專用電梯三角鑰匙開啟廳門來觀察判斷轎箱所在位置。3、轎箱停于轎箱地面距樓層地面0.5米以內位置的救援：（1）進入機房關閉總電源；（2）用電梯三角鑰匙開啟廳門；（3）在轎頂用人力拉開箱門；（4）協助被關乘客離開轎箱；（5）重新關好廳門，由專業人員檢查正常后方可投入使用。4、轎箱停于轎箱地面距樓層地面0.5米以外位置的救援：（1）進入機房關閉總電源；（2）拆除電動機尾罩蓋,安上盤車轉盤和松閘扳手進行向上或向下盤車救援；（3）救援人員一人握住盤車轉盤，一人按動松閘扳手，輕輕橇開制動器，利用電梯轎箱自重向正方向移動，為了避免轎箱移動太快發生危險，打開抱閘時以點擊的方式倆人相互配合并觀察平層標志，直至最接近廳門0.5米位置；當轎箱地面距樓層地面0.5米以內位置時，其按照第3條方式進行救援；遇到被困乘客受傷或者其他復雜情況時，立即通知醫療或事故救助部門；困人救援工作完畢后,工程人員應及時將完成情況做好相應記錄和做好分析總結，并配合電梯維修保養單位進行檢查和維修7.1.2電梯困人的救援步驟一、急情報告并采取緊急措施。急情發生后，電梯使用單位的管理人員立即向單位領導、市特檢所報告；與被困人員保持聯系，采取相關措施，給被困人員精神安慰等有力支持。二、特檢所在接到報告后立即上報市局，同時啟動應急救援預案，各有關單位人員迅速趕到急情發生現場，根據各自職責展開救援工作。1、特種設備安全急情應急救援指揮組控制局勢。2、設備搶修人員采取措施，將受困人員安全救出。3、設備維保搶修人員經過搶修后，檢查電梯技術性能正常。4、電梯檢驗人員對電梯進行檢驗后，判定合格，允許恢復使用。5、現場警戒解除，秩序恢復正常。7.2水泵系統的應急預案一、突然停電1、當控制柜停電，應首先檢查控制柜雙電源柜，判斷停電原因及范圍，如是控制柜雙電源柜內或配電室電源跳閘，可試送一次，如不成功，必須查明原因，排除故障后，方可送電。2、如是大面積停電或維修時間過長，應立即通知相關領導，并與客服通告情況，由客服通知業主，并注意水箱水位，必要時，關閉進水閥門。3、送電后，應按規程啟動加壓泵，注意觀察壓力，必要時，進行二次排氣。二、突然停水1、如泵房水箱進水停水，應立即觀察水箱水位，并與自來水公司聯系，確定來水時間，如來水時間內，水箱水不夠，應立即通知相關領導，并向與客服聯系，告知情況，由客服通知業主。2、泵房操作人員在停水期間，如加壓泵沒停，不許離開現場，密切觀察水位，嚴防加壓泵空轉燒壞。三、跑水事件1、如發現泵房有大量跑水，應立即查明跑水原因、部位，視情況關閉閥門，并立即通知相關領導。2、開啟排污泵，如地庫進水，應通知保潔進行清掃。3、跑水處理完畢后，應開啟關閉閥門，以防水箱抽空。四、水污染事故1、發生水污染事故后，應第一時間停止供水，并通知客服，由客服通知業主，立即停止使用，并放空管道內的水。2、立即通知相關領導，并向相關單位通報情況，由相關單位對水質進行檢查，并對水質進行處理，直至水質合格。送水后，應對管道進行徹底清洗，方可通知業主使用。如涉及刑事案件，應立即通知公安部門，所有人員應主動配合。7.3給排水系統的應急預案7.3.1供水故障一、水泵1、發現或接報生活水泵有故障時，值班人員應立即停止故障水泵運行，開啟備用水泵。2、水泵的變頻器發生故障時，應立即關閉變頻器，由專人手動操作控制水泵，根據管網壓力控制水泵啟停。3、及時報告主管工程師安排維修。二、垂直管網1、發現或接報垂直管網漏水時，值班人員應立即關閉供水于故障區域的水泵。2、排空管網的積水后，更換或修補破損管道。3、如一時無法修復，應報告主管工程師。三、地下水池出水管1、發現或接報地下水池出水管漏水時，值班人員應立刻關閉水池出水閥和水泵。2、即刻通知主管工程師，由其安排維修，并在事后作維修報告。四、地下水池進水管1、發現或接報地下水池進水管漏水時，值班人員應立刻關閉水池出水閥和水泵。2、即刻通知主管工程師，由其安排維修，并在事后作維修報告。7.3.2排水系統一、污水井1、發現或接報污水井水位過高時，值班人員應立即手動開啟污水泵抽水。2、污水泵故障則立刻使用備用潛水泵將水抽至室外排污管道。3、即刻報告主管工程師，由其安排維修水泵或控制電路，并于事后作維修報告。二、排污管道1、排污管道漏水應立刻用布綁緊裂口。2、關閉破裂管對上的用水設備。3、調集沙包擋住電梯口和用戶單元門口。4、報告主管工程師，由其安排人員修補管道裂口或更換管道。三、通知用戶1、給排水系統發生故障后，主管工程師應預計修復時間。2、4小時可修復的故障，由消防中心通過消防廣播通知受影響的業主（住戶）。3、需超過4小時修復的故障，管家部應書面通知業主（住戶）。7.3.3給排水預防措施1、管理處接報問清事發地點，立即通知工程、保安、保潔主管帶人、帶好搶修工具、排水設備前往現場處理。2、工程人員首先應查明原因，切斷水源，對可能危及電梯及其他強弱電器設備的隱患，采取必要的防范措施。3、工程主管或領班應到現場，對事故原因予以確認，該取證的應及時拍照取證。4、保安配合控制現場，采取必要措施防止水進入電梯井道和居民家中，并協助排水。5、保潔員到達現場后，應聽從工程人員的指揮、采取適當的排水措施，迅速排水。6、主供水管(水平方向)爆裂的處置。（1）立即關閉相關聯的主供水管上的閘閥。（2）如果關閉了主供水管上相關聯的閘閥后仍不能控制住大量泄水，則應關停相應的水泵房。（3）工