目 錄1、四代宅發展歷程：經歷四個階段發展，支持政策頻出 42、四代宅特點：得房率提升，居住體驗優化 6、花園露臺全贈送提高得房率 6、錯層分布，高垂直空間增強采光面積 8、LDKBG一體化，增強無界互動空間 10、垂直花園體系，展現綠色建筑理念 3、市場表現：多城四代宅入市，整體去化優秀 12、蘇州：2025年8個四代宅項目有望入市 12、武漢：2024年四季度后集中入市 13、南京：四代宅集中供應帶動市場熱度回升 14、西安：四代宅成交占比近四成 144、好房子趨勢：產品力成為核心競爭力 15、低容積率地塊明顯增加 15、建筑新規下得房率提升 16、大戶型改善產品更受青睞 175、投資建議 186、風險提示 19圖表目錄圖1：國內住宅發展主要經歷了四個階段 4圖2：蘇州龍湖未來御湖境四代宅項目設計有南側露臺 6圖3：廣州招商林嶼境82平戶型得房率可達128% 7圖4：西安綠城熙海棠140平戶型實際得房率最高可達138% 8圖5：蘇州龍湖未來御湖境四代宅項目露臺層高為2個住宅自然層高 9圖6：蘇州龍湖未來御湖境四代宅項目143平戶型奇偶數層分布為雙南錯位分布 9圖7：西安綠城熙海棠140平戶型則采用了L型和南北雙露臺、以及U字型露臺的設計 10圖8：蘇州龍湖未來御湖境四代宅項目LDKBG一體化設計 10圖9：廣州招商林嶼境四代宅項目LDKBG一體化設計 圖10：蘇州蠡棠森嶼四代宅項目LDKBG一體化設計 圖四代宅露臺防水設計規范較高 12圖12：2025年各城市擬供應四代宅依然較多 12圖13：三座核心二線城市低容積率宅地成交增加 15圖14：不同能級城市宅地成交平均容積率2024年以來明顯下降 16圖15：2024年四房及以上產品成交占比均有所增長 17圖16：2024年140平及以上產品成交占比均有所增長 17圖17：2024年三四線城市四房戶型成交占比更高 18圖18：2024年二三四線城市平以上戶型產品已成為市場主流成交產品 18表1：四代宅政策主要源于2021年中國工程標準化協會發布的標準文件 4表2：2023年以來超30城出臺四代宅建設標準文件 5表3：核心二線城市對于四代宅的設計要求有一定差異 7表4：核心二線城市對于四代宅的層高要求均為≥2個住宅自然層 8表5：蘇州2025年待入市第四代住宅項目約8個 13表6：武漢四代宅較傳統住宅去化表現更好 13表7：南京入市四代宅項目去化表現均較優秀 14表8：2024年西安港務區第四代住宅開盤去化率有所下降 14表9：西安各區域關于四代宅報規報建規范有所差異 15表10：北京出臺技術要點提高商品房得房率 16表受益標的為融資有優勢、投資強度高、布局區域優、機制市場化的房企 191、四代宅發展歷程：經歷四個階段發展，支持政策頻出圖1：國內住宅發展主要經歷了四個階段央廣網央廣網資料來源：006資料來源：時間 標準及文件表1：四代宅政策主要源于2021年中國工程標準化協會發布的標準文件時間 標準及文件2006年 住建部發布首部綠色建筑方面的國家標準，即《綠色建筑評價標準》GB/T50378-2006。財政部發布《關于加快推動中國綠色建筑發展的實施意見》，進一步深入推進建筑節能，加快發展綠色建筑，促20122013

進城鄉建設模式轉型升級。友好型社會。時間 標準及文件時間 標準及文件2016年

針。2017年 住建部印發《住房城鄉建設事業“十三五”規劃綱要，全面推進綠色建筑發展。2018年 住建部頒布《城市居住區規劃設計標準GB50180-2018，對居住區的綠化、環境等配套設施提出了更高要求。2019年 住建部發布《綠色建筑評價標準》GB/T50378-2019，重新構建了綠色建筑評價指標體系。中國工程建設標準化協會發布了編號為T/CECS855-2021的《城市森林花園住宅設計標準》，對城市森林花園住資料來源：2021年資料來源：

宅做了定義并提出了設計標準。住建部、財政部等、開源證券研究所住建部、財政部等、開源證券研究所20172019見。20222023個2023時間城市四代宅建設標準文件2023年1月重慶時間城市四代宅建設標準文件2023年1月重慶《中心城區立體綠化住宅試點工作細則》2023年3月益陽《益陽市打好經濟增長主動仗若干政策措施》2023年6月龍巖《龍巖市中心城區開展立體生態住宅試點實施方案(試行)》鄭州《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》南通《關于試點立體園林綠色生態建筑的實施方案》郴州《郴州市中心城區第(準)四代住宅試點實施方案(試行)》南平《南平市"立體生態住宅"試點實施方案(試行)》2023年9月寧德《關于促進中心城區房地產高質量發展的若干措施》連云港《關于進一步促進住房消費活躍房地產市場的通知》2023年8月2023年10月2023年12月20241月

上饒 《上饒市中心城區立體生態住宅建筑實施管理辦法試行》《襄陽市自然資源和規劃局關于開展城市森林花園建筑(第四代建襄陽筑)試點工作的通知》贛州 《關于試點建設城市森林花園住宅的實施方案》安順 《安順市推進立體生態型住宅試點項目建設實施方案試行泉州 《泉州市中心城區開展立體生態住宅試點實施方案試行》廈門 《廈門市立體生態住宅項目規劃管控要求》紹興越城區 《關于試點立體生態建筑的實施方案試行》《進一步優化土地開發相關政策的意見(試行)》福州2024年2月

《福州市房產與規劃建筑面積測算技術規程》《福州市房產測算參考圖示》2024年3月

蘇州吳江區 《關于支持立體生態住宅規劃建設的實施方案試行江蘇 《江蘇省改善型住宅設計與建造導則》常州 《常州市高品質住宅規劃管理實施意見試行》武漢 《武漢市住宅陽臺及空中花園規劃管理細則試行成都天府新 川天府新區公園城市規劃管理創新規定(2024)》時間 城市 四代宅建設標準文件時間 城市 四代宅建設標準文件資料來源：區資料來源：2024年4月 武漢 《關于推進新型住宅設計創新試點工作的通知》克而瑞、各地住建部等、開源證券研究所克而瑞、各地住建部等、開源證券研究所2、四代宅特點：得房率提升，居住體驗優化我們以蘇州龍湖未來御湖境項目143平戶型為例，一般露臺水平投影位置處于南側、東側或者西側；出挑尺寸一般在6米以內，部分城市對露臺長款比有一定要求；開敞面一般大于兩個且大于露臺周長一半，露臺面積不大于建筑面積30%，并且最大面積在50平以內，綠化覆土深度大于半米且綠化面積大于60%。圖2：蘇州龍湖未來御湖境四代宅項目設計有南側露臺房天下、開源證券研究所房天下、開源證券研究所資料來源：對比核心二線城市對于四代宅的設計要求可以發現，對于符合標準的露臺，政策上都提供了不計入容積率的激勵。對于露臺位置、進深、面積、綠化面積和覆土深度等細化指標，各城市標準有一定差異。資料來源：資料來源：表3：核心二線城市對于四代宅的設計要求有一定差異資料來源：城市套內建筑面積位置出挑尺寸面積綠化覆土深度綠化面積開敞面成都≥144㎡每戶可設置一處4-6m，長寬比≥3.2≤25%，≤50㎡≥0.5m≥60%≥20周長南京-不得設置于北側≤3m≤15%或≤10㎡---武漢≥100㎡-≤6m≤30%≥0.5m≥50%≥20周長合肥≥120㎡-≤6m≤40%，28-50㎡≥0.5m≥40%≥20周長廈門島內≥200㎡島外≥144㎡相鄰上下層水平投影不重疊＞1.8m≤30%≥0.6m-≥2個福州-不得設置于北側1.8-3.6m不受陽臺比例限制≥0.5m≥60%-蘇州（吳江區）＞120㎡起居室外或建筑轉角處≤4.2m≤單層面積12%≥0.6m≥60%≥2個濟南-不得設置于北側2.4-6m≤30%≥0.5m-≥20周長重慶≥110㎡≥2個完整的開敞面≤6m≤40%，≤50㎡≥0.5m-≥20周長貴陽≥90㎡-2.5-4.5m-≥0.5m≥60%≥20周長青島--2.1-4m≤25%---各城市住建局、研究所140%25%40%105借U140220138%。圖3：廣州招商林嶼境82平戶型得房率可達128%克而瑞、開源證券研究所克而瑞、開源證券研究所圖4：西安綠城熙海棠140平戶型實際得房率最高可達138%克而瑞陜西、開源證券研究所克而瑞陜西、開源證券研究所資料來源：資料來源：2城市 層高表4：核心二線城市對于四代宅的層高要求均為≥2個住宅自然層城市 層高成都 ≥2個住宅自然層，≥6m南京 ≥2個住宅自然層武漢 ≥2個住宅自然層，≥5.6m合肥 ≥2個住宅自然層廈門 ≥2個住宅自然層福州 ≥2個住宅自然層蘇州（吳江區） ≥2個住宅自然濟南 ≥2個住宅自然重慶 ≥2個住宅自然層貴陽 ≥2個住宅自然層，≥5.6m各城市住建局、開源證券研究所資料來源：青島 ≥2個住宅自然層各城市住建局、開源證券研究所資料來源：資料來源：圖5：蘇州龍湖未來御湖境四代宅項目露臺層高為2個住宅自然層高資料來源：房天下、開源證券研究所房天下、開源證券研究所資料來源：185L而西安綠城熙海棠140平戶型則采用了LU14.9270資料來源：圖6：蘇州龍湖未來御湖境四代宅項目143平戶型奇偶數層分布為雙南錯位分布房天下、開源證券研究所房天下、開源證券研究所資料來源：圖7：西安綠城熙海棠140平戶型則采用了L型和南北雙露臺、以及U字型露臺的設計資料來源：克而瑞陜西、開源證券研究所克而瑞陜西、開源證券研究所資料來源：LDKBG一體化，增強無界互動空間資料來源：第四代住宅由于露臺的加入，讓每棟樓的可視面最大化，與景觀無界融合。LDKBG“客-餐-廚-陽臺-花園”一體化游動線，減少墻體占用，將五大空間一體化，既保持空中院館的面積，豐富了室內動線，又實現了空間多區域聯動和場景的多元互動。圖8：蘇州龍湖未來御湖境四代宅項目LDKBG一體化設計房天下、開源證券研究所房天下、開源證券研究所圖9：廣州招商林嶼境四代宅項目LDKBG一體化設計房天下、開源證券研究所房天下、開源證券研究所資料來源：圖10：蘇州蠡棠森嶼四代宅項目LDKBG一體化設計資料來源：房天下、開源證券研究所房天下、開源證券研究所資料來源：資料來源：第四代住宅的另一大創意在于其垂直花園體系。這種設計讓植物可以在垂直空間內自由生長，呈現出一個立體的綠化效果，四代宅的庭院樓板上還要有排水層、防水層、阻根層等設計，以防止花木根系對主體結構造成破壞。通過這些綠植，建筑不僅在外觀上更具吸引力，還能有效改善城市的微氣候，增加空氣濕度，降低熱島效應，增強城市生態系統的多樣性。通過優化建筑結構和采用可再生能源，第四代住宅在降低碳排放和節約能源上表現卓越。圖11：四代宅露臺防水設計規范較高新浪財經新浪財經資料來源：3、市場表現：多城四代宅入市，整體去化優秀資料來源：根據克而瑞調研數據，2025年各城市擬供應第四代住宅將保持增長，明確要打造四代宅的新項目預計將突破70個，其中，南京、西安已明確的四代宅項目分別為16個和14個，預計四代宅供應將成為市場主力。圖12：2025年各城市擬供應四代宅依然較多1212020242106 64779151416394035302520151050南京 西安 合肥 蘇州 重慶 武漢 福州 廈門 成都 鄭州2024年主力在售個數（個） 2025年擬入市個數（個）數據來源：克而瑞、開源地產研究所20258個四代宅項目有望入市蘇州第四代住宅主要分布在相城區，2024年是蘇州迎來四代宅土地供應高峰，2058100·94.5區域板塊項目主要開發房企產品戶型進展相城高鐵新城龍湖未來·御湖境龍湖區域板塊項目主要開發房企產品戶型進展相城高鐵新城龍湖未來·御湖境龍湖16棟10-11F純洋房約125/143/185平三批次已入市，均價3.3萬/平豐隆超高層新加坡城發250米超塔+6棟44-45F高層(20層以下部分樓層引入第四代住宅概念)/已出規劃相城經開區蠡棠森嶼相城經開國控、旭輝管理20棟12-17F小高層約150/185/220平已入市蘇地2022-WG-32號地塊漕湖置地17棟16-26F高層約108/128/143/185平已出規劃黃埭聯勝&江南國際59號地塊項目聯勝置業、江南國際8棟16-17F小高層/已出規劃吳江太湖新城吳江城投&斜港&朗詩21號地塊吳江城投、斜港置業、朗詩9棟8-14F洋房、小高層/已出規劃藍城亨通湖亭望月藍城、亨通文旅合院、大平層約300-700平示范區即將開放吳中甪直蘇地2023-WG-68號地塊朗詩(預計)13棟住宅,其中8棟4F疊墅、5棟24-25F高層(第四代住宅)/已出規劃樂居網蘇州、研究所2024年四季度后集中入市20243100100平方12推售套數 認購套數 開盤均價項目分類 項目名稱 板塊 開盤時間 推售產品 首日去化率（套）（套）推售套數 認購套數 開盤均價項目分類 項目名稱 板塊 開盤時間 推售產品 首日去化率（套）（套）（元/平）城投金沙樾徐東2月14日高層88-108平三房12812295%15800(毛坯)準四代住城投金沙樾徐東2月26日小高層86-104平三房686190%16293(毛坯)宅 武漢城建萬科云后湖 2月22日高層109-143平三四房754020500(含300053%泊江岸精裝)光谷中央公園 大關山 2月23日高層109-125平三房1324030%18900(毛坯)光谷中心寶業璞園 2月23日高層110-140平三四房1762514%19423(毛坯)老規產品城北御璟上城盤龍城2月28日高層98-140平三四房208159600(含20007%克而瑞、開源證券研究所資料來源：精裝)克而瑞、開源證券研究所資料來源：2024725%20249區域項目名稱開發商開盤時間區域項目名稱開發商開盤時間戶型 去化表現河西南江南玖序中海2024年9月16200-38510月全南京新房樓盤月度“三冠王”江北核心區江韻瑧悅保利&揚子國投2024年10月105-143 5億銷售額招商金陵序招商&北科建2024年11月150/170/220 220套房源兩開兩罄合璽東方中建八局2024年12月190/235/26844套房源首開告捷，去化約8成江寧東山金寧風華中天2024年12月98-1431-2月銷售額3.93億河西中資料來源：江浦 央璟頌 龍湖亞倫 2024年12月 120-150資料來源：

項目首開6、8號樓，僅用時約1小時就成功售罄克而瑞、樂生活網等、開源證券研究所克而瑞、樂生活網等、開源證券研究所202439%8pct2024TOP20，而剛需銷售TOP2040%1-842.3%46.7%。表8：2024年西安港務區第四代住宅開盤去化率有所下降開盤當日平均認開盤時間 分類 累計推出套數購率

同比變化2023年20241-8

第四代住宅 3233 76.2% /非第四代住宅 5390 68.5% /第四代住宅 3936 42.3% -44.5%非第四代住宅 894 46.7% -20.2%數據來源：克而瑞、研究所西安各區域關于四代宅報規報建溝通空間寬裕，同時各區在露臺、陽臺贈送比例、進深等落地執行中存在差異。區域露臺贈送設計要求曲江新區區域露臺贈送設計要求曲江新區2.4m不可飄窗+露臺方式設置面積的40%設置不小于300mm厚的種植覆土，露臺和陽臺用欄桿進行分隔不能聯通；單層露臺面寬小于總面寬的1/2高新區（5或陽臺+露臺方式設置種植覆土及厚度沒要求，單層露臺面寬小于總面寬的1/2港務區125㎡以上且改善型戶型可設置露臺，且每戶僅可設置一處露臺露臺進深無要求，不可飄窗+露臺方式設置，面積的40%設置不小于300mm厚的種植覆土單層露臺面寬小于總面寬的1/2航天新城2.2米，可以飄窗或陽臺+露臺方式設置單層露臺面寬小于總面寬的1/2；，克而瑞陜西、研究所4、好房子趨勢：產品力成為核心競爭力2024年以來，各地成交宅地中，容積率1.5以下的地塊明顯增加，包括蘇州、1.01.5202338%1.520236%15%1.0圖13：三座核心二線城市低容積率宅地成交增加數據來源：、研究所35520222023-2024交平均容積率逐月呈現下降趨勢，其中一線城市2023年中旬以后下調明顯。整體上看，未來剛改和改善型產品有望成為未來供應主流。圖14：不同能級城市宅地成交平均容積率2024年以來明顯下降3.303.102.902.702.502.302.101.901.702018年2018年1月2018年5月2018年9月2019年1月2019年5月2019年9月2020年1月2020年5月2020年9月2021年1月2021年5月2021年9月2022年1月2022年5月2022年9月2023年1月2023年5月2023年9月2024年1月2024年5月2024年9月2025年1月一線 二線 三四線數據來源：、開源地產研究所、建筑新規下得房率提升第四代住宅提升得房率的措施主要在于占比較高的陽臺（贈送一半面積）（2025210014080%90%表10：北京出臺技術要點提高商品房得房率設計要點設計要求計容要求封閉或開敞陽臺水平投影面積小于套內建面10%，進深不大于1.8米普通陽臺1/2計容，錯層陽臺不計容豐富居住空間建面大于140平可設置挑空平臺，水平投影面積小于套內建面25%且小于50平按水平投影計容，超出部分按2倍計容底層架空空間集中綠地、活動場地附近的住宅建筑底層設置架空層，集中綠地、活動場地附近的住宅建筑底層設置架空層，面積小于建筑基地面積50%且高度4.9米以下標準內不計容，面積大于建筑基地面積50%及高度4.9米米以上部分計容開敞式風雨連廊將相互獨立的建筑物或將建筑物與小區內廣場、游園等公共空間相互連接連廊不封閉時不計容鄰里共享公共空間鄰里共享公共空間的建筑面積按照700平方米/千戶計算，建成后由開發建設企業自持，面向全體居民運營單處最大面積700平，不計容建筑高度局部彈性管控建筑控高為18米、24米、36米、45米的居住用地，允許建筑高度局部上浮一檔，局部上浮水平投影面積≤地塊基底面積25%，局部上浮建面≤地上總建面30%鼓勵提升建筑立面品質筑外立面采用磚石、金屬、陶板等耐久性高品質材料的，其飾面層不計入容積率北京規自委、研究所19320242.829.2%0.2pct2.1%，整體趨勢上功能性和適配性更強的大戶型改善產品更受市場青睞。面積段也呈現出大戶型202414018.8%1.7pct。圖15：2024年四房及以上產品成交占比均有所增長54.0%29.2%54.0%29.2%12.0%1.8%2.1%0.8%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%一房 兩房 三房 四房 五房及以上 其他2023 2024數據來源：克而瑞、開源地產研究所圖16：2024年140平及以上產品成交占比均有所增長5.0%

43.5%43.5%37.8%14.1%4.7%110內 110-140 140-180 180以上2023 2024數據來源：克而瑞、開源地產研究所2022-20245.1pct27.9%202430%140平以圖17：2024年三四線城市四房戶型成交占比更高1 %2 %1 %2 %2 %2 %2 % 2 % 2 % 2 %3 %5 %6 %6 %5 % 5 % 5%5 %5 %5 %16.4%202211.4%2023一線城市8.5%202412.9%202213.3%2023二線城市12.8%202414.7%202213.2%202312.0%20245.77.92.00.34.37.26.42.44.85.04.68.46.46.30.07.91.62.8100.0%80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%兩房 三房 四房數據來源：克而瑞、開源地產研究所圖18：2024年二三四線城市110平以上戶型產品已成為市場主流成交產品6.9% 7.7%20.9% 6.9% 7.7%20.9% 20.9%7.9%21.6%13.9% 14.9