邦盛服裝工業園底商定價方法一、定價依據此次定價針對邦盛服裝工業園一期已建廠房部分（120000平米）。首先、定價的參考因素有：1、 南昌城市工業地產市場情況；2、 邦盛服裝工業園產品分析、目前及遠期發展空間；3、 租金回報結合收益率分析可支撐的售價；4、 市場同類工業園產品價格加權計算；其次、定價的方法為：1、 確定各比較方法的權重2、 市場比較法3、 收益還原法4、 目標利潤法5、 綜合確定均價最后、確定各方法的權重如下：1、市場比較法：因南昌工業地產07年才開始掛牌可以銷售，南昌市可類比產品缺少，加之地段差異、產品品牌、運營管理、升值潛力等因素方面，邦盛服裝工業園業均高于其他的開發區，故此方法權重確定為30%2、收益還原法：邦盛服裝工業園因其功能性上的特點，導致投資者購買的主要權衡點為投資回報的水平、業態規劃、基地規模、招商管理水平等，故收益還原應占到確定為40%3、目標利潤法：因邦盛服裝工業園利潤目標在制定時和建造成本核算在一起，而只在最后核算利潤時采用成本數據，故此方法權重確定為30%。二、市場比較法1、類比樓盤根據邦盛服裝工業園在南昌幾乎沒有可以相對比較的工業園，現在從全國中部地區離南昌較近經濟、消費水平和南昌相近的的城市武漢、長沙、安徽，從在售的工業園中選出4個較相似者作比較，包括上武漢天潤工業園、武漢盤龍工業園，長沙市高新區麓谷工業園，合肥機電產業園并依據其與邦盛服裝工業園的相似性確定了相關權重，以下是加權統計結果：資料來源：武漢樓市2007年12月最新 可比價格及權重工業園名稱銷售均價權重比較值武漢天潤工業園153025%382武漢盤龍工業園149025%372長沙麓谷工業園150025%375合肥機電產業園148025%370比較得出的價格1500？應對每個工業園的地理位置、周邊配套、交通、物業自身、目前入駐產業的狀況、運作情況，進行一個簡單的介紹，只有表格，不能說明什么，太簡單了，沒有說服力？定價分析：1、邦盛服裝工業園在南昌還沒有相近的工業園，加之區域發展潛力巨大，因同時間段可比性樓盤有限，故得出以上結論作為參考，考慮邦盛服裝工業園實際地段位置等情況，由市場比較法確定的均價為1500元/平方米三、收益還原法定價定價說明：1、 因邦盛服裝工業園地段比較接近市區交通便利，目前商業形態較低，故收益率按照5%（此數據是怎么得出來的？）計算來反推售價；2、 公式為：預設租金底價*12（個月）/5%=可支撐售價，并按照5%遞增計算來年租金；3、 因廠房并未開始招商，故用于測算均價的租金以預先制定的租金體系為準，見表中的預設租金底價。4、 雖然廠房將在2008年出售，但購買廠房屬于長期投資行為，故不以第一年租金標準計算出的售價為準，因現租賃合同期限多為3-5年，以保守的態度計算，以2009年可支撐的售價計算此方法的最后均價。一期 以2009年的租金標準，按照年5%回報率計算出的商鋪單價預設租金底價按照20年回報測算的租金可支撐的保底售價(租金每年在上年基礎上遞增5%)以2009年的租金標準，按照6%年回報計算出的單價200720082009201020115.5元/平米132013861455152816041455四、目標利潤法定價定價說明：1、按照目前行情，由企業獨立征地并進行建設，并加以合理的20%利潤設定所得出的價格參考數據。2、計算公式為由貴公司所提供的1000元/平米（本項目建設成本）+200（攤到每平米的樓面地價的土地增值空間部分）*120%（預設定利潤）。參考成本 土地增值部分利潤參考價格10002262401466五、各定價方法綜合確認均價按照先前所述：市場比較法30%的權重及收益還原法40%權重和目標利潤法30%的權重測算均價：價格權重價格結果市場比較15000.3450收益還原14550.4582目標利潤法14660.3439合計11471初步得出結論，平均價格為1471元六、關于價格的影響因素及作出的調整1、邦盛服裝工業園價格策略SWOT分析S優勢： -、單核城市中心、輻射力強-、省市重大產業工程-、園區產業已處具規模-、企業資源豐厚W劣勢 ： -、單體面積所造成的總價過高-、體量大，開發周期長-、交通、生活配套設施落后-、缺乏商業和文化氛圍O機會 ： -、城市格局的改變-、“退沿進中”沿海產業梯度轉移- 3、昌南新城的建設- 4、紡織原料大市場的新建T威脅 ： -1、其他地塊部分相同的功能定位開發-2、復合型地產營銷的高難度的復雜要求-3、開發戰略和企業戰略的相互融和由于工業物業屬于新興的地產類型，省內工業水平暫時也無法直接和武漢、長沙等城市對等。工業物業市場的前期引導和開拓的難度較大，在上海工業物業（廠房、辦公樓、宿舍、物流等）起售價也在1600元/平米 - 4200元/平米。其中金山廠房售價最低，其單層廠房售價為1600元/平方米，浦東多層廠房售價為4200元/平米。結 論：1、 結合本項目周邊規劃看，邦盛服裝工業園發展潛力較大；2、 廠房可設定平均售價1471元，基本契合市場實際水平；綜上所述，邦盛服裝工業園商業投資潛力較大，相信能適應南昌工業物業市場的需求，建議推出正式價格作一定上浮和下調的準備 ，市場上浮和下調的空間以200元/平米計，屆時可通過相應的市場試探營銷