“城中村”改造與開發模式研究 一、改造與開發模式的思路研究以往“城中村”改造大多帶有濃厚的急功近利思想和理想主義色彩，希望一次性地對整個舊村進行改造重建。由于涉及數額龐大的拆遷、賠償與返還等費用，沒有強大的政府財政實力作后盾，這種整體改建式的城中村改造，要么只能停留在規劃圖紙上根本無法實施，要么只能以眾多特殊的優惠政策作支持，大幅降低規劃建設的標準與檔次，企圖以超高的容積率與建筑密度、犧牲環境與配套的方式獲取收益；但這些措施的結果往往事與愿違一方面在房地產形成買方市場的宏觀背景下，導致大量商品房積壓，在影響自身投資回報的同時還破壞了整個城市的房地產市場秩序與平衡；另一方面則是“新建舊村”，不得不在今后進行二次改造。因此，正確的改造思路是：根據城市自身特點與條件，針對不同類型的“城中村”，在統一規劃的前提下，進行個性化規劃設計，要“一村一策”，“一村一模式”，既保留出租屋，壯大集體經濟，又兼顧各方利益。針對不同的改造目標和現狀情況，有不同的改造模式可供選擇。例如，有的改造僅僅是局部建設，有的則是整體推倒重來；有的以拓寬開敞空間、完善配套設施為主，有的則以改變私人居住環境為主；有的就地拆遷安置，有的則采取土地置換的方式實行整村搬遷。同時針對外來流動人口，城市住房供給體系的構建應當在“政府村民居住者”之間形成，通過規劃和法律保障確保其實施。二、改造與開發原則（一）以上層次規劃為指導，區域整體控制，協調發展解決好各層次規劃在本區內及與本區相關部分的銜接和協調問題，統籌協調“城中村”與周邊地區進行整體規劃，使“城中村”融入到城市的統一規劃、建設與管理中去，逐步將“城中村”轉變為城市地域。（二）高效集約用地、可持續發展原則正確引導、妥善安排、合理規劃，促進各項功能的合理集聚，完善公共基礎設施，確保空間布局緊湊，合理利用土地資源。正確處理近、遠期的關系，因勢利導，分階段循序漸進式改善，強調規劃的延續性和可操作性。（三）社會、經濟、環境協調發展原則在“城中村”的逐步改造和建設中，促進“城中村”經濟正常健康發展，同時注重保護生態環境，保護傳統文化和歷史文化的遺存，改善“城中村”的生活環境，提高生活質量。（四）產業互動、城鄉一體化原則合理調整產業結構、協調不同產業互相促進、共同發展，充分考慮城市發展對“城中村”發展的吸納、帶動與促進，實現城鄉同步城市化，現代化。（五）繼承和發揚傳統文化原則挖掘城市文化內涵，保護“城中村”具有特色的物質景觀、社會文化景觀；積極探索具有廣州地方特色的嶺南文化，為廣州市歷史文化的保護和再開發、延續傳統城市文脈提供有效保障。三、改造與開發目標和總體策略（一）長遠目標在充分尊重村民和其經濟組織的利益下，結合廣州市城市建設戰略概念規劃綱要和其它相關規劃及政策，如何有效的解決“城中村”環境問題和社會問題，并通過規劃整合和發展研究來有效的提升其經濟地位和發展前景。使“城中村”有效的融入到城市的健康區域當中，實現合理，有序的發展，走可持續發展之路。最終成為實現“和諧廣州”、“綠色廣州”的有效推動元素。（二）近期目標通過規劃使本次工作的九個工作對象（河沙村、寺右村、東漖村、柯木塱村、琶洲村、同和村、橫沙村、石樓鎮赤山東村、雅瑤鎮岑境村）能夠在嚴格控制開發強度的前提下順利實施改造規劃，實現以下幾個目標：1、實現城市小區的居住和環境標準配套完善、環境優美、生活舒適；2、結合古建和當地特色塑造具有嶺南特色的生活區；3、結合各對象的經濟和產業發展情況，建立新的經濟增長點改變原來單一的產業結構；4、在改造的基礎上適當考慮低收入人群的居住需求。（三）改造與開發的總體策略1）規劃先行、重點改造堅持城市規劃對“城中村”改造工作的指導，要按照城市總體規劃和要求，抓緊編制從全市層面進行規劃管理的技術規范和相關政策文件，使改造工作有章可循，形成積極的整體效益。加快推進“城中村”改造專項規劃的編制，并將其作為具體改造項目的強制性依據，以保證改造項目符合建設國際化、現代化城市的要求，并具有科學性和可操作性。集中優勢資源，重點抓好位于城市重要地區的“城中村”及現狀生活條件極差的“城中村”村的改造，迅速提升城市建設的整體水平，推進城市化、現代化進程。 2）統一開發、分期實施實行整體開發制度，防止借“分期實施”之名，行“零星插建”之實。通過土地管理、規劃管理、計劃管理、資金監管等各個環節的嚴格控制，保證城中村的面貌得到整體改善。加強對城中村改造規模的總量調控，嚴格管理改造工作計劃，根據城市重大建設、解決城中村的實際問題及協調改造工作與城市社會經濟運行體系關系的要求，科學制訂全市和各區城中村改造工作的分期推進方案，保障改造工作有計劃、分步驟、穩妥有序地開展。3）配套建設、完善管理在抓緊開展空間改造和規劃管理工作的同時，要加強對“城中村”內違法建設、違法經營行為的查處，同時努力改善“城中村”地區的公共服務，積極探索實施社會、經濟、文化形態改造的措施，為空間形態改造配套良好的政策氛圍，并為遠期實現“城中村”的全面改造奠定基礎。四、改造與開發模式（一）異地重建對于位于城市重大項目選址范圍內的“城中村”和其它因保障城市生態安全、城市生活、生產安全必須遷出的“城中村”，以及距城鎮中心較遠、生活服務極其不便、居民點分布零散的“城中村”，應當實施異地重建，將現有建筑物全部拆除，將現用地按照城市規劃要求重新利用，同時根據規劃和合理安置的需要，異地選址進行重新建設。（二）整體拆建位于組團以上級別城市中心區、高新技術產業園區、城市重要景觀門戶、城市主要交通站點核心影響范圍內的“城中村”，以及其它現狀居住環境較差、市場開發潛力較大、原村民重建意愿強烈的“城中村”，根據保障城市公共利益和提升土地使用效益的需要，應當實施整體拆建，將現有建筑物全部拆除，按照城市規劃要求在原址重新建設。（三）局部拆建位于城市配送型物流園區內、主要交通沿線、城市重要景觀軸線沿線、城市重要景觀區域附近的“城中村”，其它與城市產業結構調整、公共和市政設施建設需要存在局部沖突的“城中村”，以及局部地段存在嚴重的安全隱患、原村民局部改造意愿強烈的“城中村”，應當根據實際需要和城市規劃要求實施局部拆建，將部分用地內的建筑物全部拆除，按照規劃要求重新建設，同時對村內的其它用地開展綜合整治，在整體上改善居住環境。（四）綜合整治綜合整治是指在現狀建筑空間形態不發生根本變化的基礎上，采取各種手段對“城中村”居住環境的凈化、美化、優化改造。綜合整治項目中，除了極少量的市政、公用設施及環境小品外，基本不涉及房屋拆建，主要是要實現居住環境品質的提升。綜合整治的對象主要為建筑布局較整齊、居住環境較好、基本能夠適合中低層次居住需要的“城中村”。九區內所有近期不開展全面改造的“城中村”都應該積極開展綜合整治工作。優先對位于各街道中心地段、區和街道近期重點發展的各類產業園區以及城鎮主要道路沿線的“城中村”開展綜合整治工作。綜合整治應根據各“城中村”的實際問題，有針對性地開展歷史文化遺存保護、建筑外觀改善、公共空間改善、市政公用設施改善、公共配套設施改善和道路交通設施改善等工作，以改善“城中村”的生活環境，促進其與一般城市地區的協調。對位于基本生態控制線內等嚴重影響城市生態安全的“城中村”，應當優先開展截污工程建設等環境保護工作。五、案例分析從世界城市發展歷程來看，在城市規模擴大時都會遇到“城中村”改造此類問題。案例一 美國整治貧民窟式流動人口聚居區過程持續了一百多年，最初的更新基本上集中在了貧民窟的取代式清理和物質性再開發上。當他們最終因目標狹隘、內容單一、手段過激和難見成效而受到各方面抨擊后，美國政府開始對“貧民窟能夠通過取代來消滅”的觀念和做法進行反思和修正，提出了包括“模范城市計劃”（model cities program）在內的一系列政策，對貧民窟的經濟和社會方面給予了更多的關注，然而，上述政策雖然在手段和措施上經歷了從單一的空間環境的清理開發到兼顧其社會經濟復興的轉型過程，但總體上未達到預期效果。以1974年住房和社區發展法（HCDA）的頒布為標志，美國城市更新運動開始被目標更為廣泛、內容更為豐富的并強調社區“自愿式更新”的鄰里復興計劃所取代。該計劃認為，社區社會問題，實質上主要源于城市上層經濟結構和社會結構，而非物質空間形態本身的不完善和不適應。貧民窟式流動人口聚居區問題更多得被納入到了范圍更廣的中心城區復興計劃之中，并以此確立了以經濟手段為核心的系統化政策和措施。分析： 舊村改造是一個城市對其逐步吸收的過程，很多國家都走過了這種歷程。中國的城市如果想避免這種歷程，是違背事物發展規律的。仍保持著旺盛生機與活力的“城中村”，不是簡單的拆就能解決問題的。在改造過程中要深入調查、研究、分析，從居住者的角度充分考慮，針對不同的“城中村”做出不同的改造策略。案例二 倫敦為改善泰晤士河南岸的環境，激活城市經濟而進行的社區規劃和舊城整治項目。在過去的幾個世紀里，這塊地勢低平的沼澤地，洪水泛濫時經常被淹沒，長期得不到發展。19世紀上半葉，在產業革命的推動下，南岸地區建起了許多工廠和碼頭，也聚集了大量擁擠在區內的產業工人，環境非常惡劣。盡管這是一個窮人居住區，但鄰里之間崇尚互幫互助，形成了一種親密的社區精神。20世紀初，倫敦市當局著手改造南岸地區，把新的大倫敦市政廳建造在那里，以激活該地區的經濟發展。二戰期間，南岸地區遭到轟炸。在后來的恢復建設中，合力將其建設成了歐洲最大的藝術和傳媒中心。許多新建的辦公樓體量龐大、建筑單調刻版，且因交通量大增而使周邊地區的環境急劇惡化。到了70年代，南岸居民從20世紀初的5萬人減到僅余4000人，學校和商店都關閉了，一個溫馨的社區眼看就要消失了。留下來的居民對這些變化極為不滿，通過多種形式向政府呼吁，最后得到了改善。案例三 在英國，對于不符合城市規劃的舊村或建筑，其做法是只要其保持原狀，政府便不動它，但同時要做出規劃，該處舊村或建筑一旦將有所改變便會要求其必須與規劃相吻合。分析：在人們經歷了單調的小區模式后，“城中村”這種活力場所的模式，也開始思考、追求一種交流的、和諧的、充滿生活情趣的生活社區。我們不能輕易的破壞掉“城中村”這種居住模式，因為它是經過城市發展自然選擇的聚集狀態，保留了傳統的人與人之間融洽和諧的關系。由上述案例可見，我們在改造中一定要考慮到這種活力的社區精神的延續，把這種被稱為城市傷疤、毒瘤的“城中村”改造成城市的另一道美麗的風景。案例四 香港的市區重建。香港部分地方因為老化、殘破，特別是香港社會底層的勞動大眾所居住的籠屋，人居面積不足2平米。這些破舊擁擠的居屋毗鄰著光華耀眼的大廈，構成了極大的反差。在重建過程的實施過程中，對低收入的貧困人士提供了優惠的現金補償，對合資格者允許其對居住單元進行選擇安置，并兌現了不讓一戶人無家可歸的承諾。對于長者、鰥寡孤獨者、重殘以及有特殊要求的人士，重建中專項給予撫恤安置和特惠津貼。在項目中還安排了充實豐富的公眾休憩公園以及各種有意義的社區服務項目。案例五 從國際上看，無論是發達的市場經濟國家，還是新興工業化國家（地區），它們在實行住房私有化的同時，都有針對社會弱勢群體的特殊性住房保護政策。例如美國和英國，住房私有化率分別為63%和67%，即是說即使在這些國家，租房居住的比例也在30%以上，其中相當比例為政府資助貧民及其它社會弱者居民住的“廉租房”。分析：”城中村”內居住的打工階層即弱勢人群是一個龐大的數字。與香港相比來看，由于