溫州大學本科畢業設計 建筑與土木工程學院畢業設計（論文）文獻綜述題 目金都花園房地產開發項目可行性研究 學 院建筑與土木工程學院專 業工程管理班級08工程管理本學 號08115003202學生姓名陳佳鋒指導教師馬悠怡 溫州大學教務處制淺談房地產開發成本控制摘要：有效實施房地產開發成本控制是實現良好經濟效益的重要舉措之一，從房地產開發成本控制現狀入手，透析房地產開發的決策階段、設計階段、招投標階段、施工階段、竣工階段、經營與保修服務階段、其他方面七個階段的成本控制，為房地產開發商有效實施成本控制提供理論依據。關鍵字：房地產 成本控制 降低成本0 前言伴隨著中國房地產市場由快速增長的成長期進入穩定增長的成熟期，中國地產界對于地產的競爭也逐步規范化。房地產開發商如果還想取得像房地產市場成長期那樣豐厚的利潤， 則必須從自身出發， 除了提供滿足市場需求的房源供給外，如何加強房地產企業成本控制，切實降低房地產企業的開發成本，以低成本運營來保持企業的競爭優勢，是目前房地產企業急需解決的問題。1 加強房地產成本控制的必要性成本控制是企業財務管理的一項重要內容，科學有效地成本控制能夠給企業帶來巨大的成本效益。隨著我國經濟體制的改革和全球經濟化的步伐的逐步加快，房地產企業的環境也應改進。我國的房地產行業經歷了近二十年的發展歷程，行業也逐漸地走向公開化、透明化、規范化并逐漸發展成為國民經濟的支柱產業，在激烈的市場競爭中，房地產企業要想取得成功，必須結合自身實際，加強成本控制。企業的成本控制，不僅僅是一個財務管理的概念，而更是一個企業戰略概念。降低企業的成本是企業增強市場競爭力的有力保障，也是每一個企業永遠追求的目標。如何以最低的成本，在規定的時間里開發出能夠滿足市場需求的房地產產品，是房地產開發項目中需要關注的重要問題。因此，成本控制管理應伴隨每一個房地產開發商的每一個項目，涉及房地產企業各職能部門，貫穿在項目開發的每一個階段。2 房地產項目管理中成本控制現狀 近年來，我國房地產市場持續高速發展，特別是改革開放以后，伴隨著城市土地使用制度的改革和住房制度的改革，房地產行業徹底打破了傳統的計劃經濟的束縛，得到了更加迅猛長足的發展。房地產在過去的十一五期間為推動我國經濟快速發展貢獻了非常巨大的力量，并且在未來的五年計劃里， 房地產對推動國民經濟的作用仍然是不可替代的。但是在房地產行業高速發展的今天， 同樣也暴露了不少問題，如房價收入偏高，投資性購房比例偏大，供求結構的矛盾等。特別是在資源如此稀缺的環境中， 行業內外的競爭如此激烈， 各項投入成本價格的上升， 使得房地產行業進行科學合理的成本控制成為突破發展瓶頸的唯一出路。2.1 忽略項目設計的成本控制 投資決策是房地產項目的成本基礎， 雖然有關決策費用在總體成本中所占份額少之又少， 但是對項目的整體成本影響高達90%以上。因此，在項目決策階段就投入合理的成本選擇，對經濟的優化配置而言是最重要、最直接的手段。但是我國大多設計單位中隊工程項目的技術及經濟分析不深入，在設計中出現“重技術、輕經濟”的問題，設計人員也過于關注設計工程的質量問題，對成本問題沒有直接責任，造成從項目設計階段，就埋下了高成本隱患。2.2 缺乏系統的成本控制管理 在當前房地產項目管理過程中，很多企業為了降低成本，將工程肢解，分包給不同的承包人。由于在一個房地產項目中，涉及到的交叉作業多、參建單位多，各單位的進場與退場時間不同，公司既要與土木建筑企業、安裝施工企業等簽訂施工合同，一些專業工程及配套工程的施工單位也與承包商簽訂了施工合同。由于成本管理不完善，簽訂的施工合同也不嚴密，施工單位出于自身利益的考慮，缺乏成本意識與合作意識，造成拖延工期及管理混亂局面，成本控制無從開展。2.3 成本控制管理的手段落后 當前在房地產項目管理中，有關成本預算工作的專業性落后，一些企業無法達到通行的國際標準， 沒有在招投標階段就事先完成項目的成本預算工作。在實際工作中，房地產項目的施工方應及時將已完成項目的實際成本與預算成本進行對比， 分析出現成本偏差的原因，并及時采取糾正措施。3 房地產開發項目成本各個階段的控制3.1 決策階段的成本控制房地產開發決策工作是成本控制的關鍵，決策的好壞將直接影響整個成本控制，因此，正確的投資決策是成本控制的前提。在項目決策投資過程中，策劃人員要先進行認真的市場調研，提出既符合消費者需求又利潤水平較高的投資方案；分析人員再依據現有的資料和特定方法，對建設項目的投資數額進行投資估算；決策者依據科學嚴謹的策劃報告書，對擬建項目的建設標準、市場需求、設計方案、財務評價、風險分析及最重要的成本目標等進行科學地分析和研究，最終決定決策是否可行；最后是項目決定實施后，相關人員全面準確地估算建設項目的工程造價。3.2 設計階段成本控制 在項目做出決策后，控制工程成本的關鍵就轉入設計。盡管設計費用在開發項目全過程費用中比例只有1.5%2%，但對工程造價的影響可達75%以上。設計一旦成型，開發項目的成本就基本確定，因而設計階段也是房地產開發項目全過程成本控制的重點。做好本階段的成本控制，可以通過以下幾個方面：采用設計招標，選擇最優方案；對階段設計成果應審批簽章；著重應用價值工程進行設計方案優化，并且開展限額設計，實行設計的獎罰制度；加強設計圖紙的會查與審查工作等。3.3 招投標階段的成本控制項目招投標階段是最敏感的階段，是房地產成本控制非常關鍵的環節。采用合理的低價中標形式，不僅可以避免哄抬標價現象，而且可以避免導致由低價中標導致的低質工程。在具體的招投標過程中，應做到以下幾點：首先，招標工作應嚴格遵循公開、公正、公平、誠信的原則。對招標信息要廣而告之，對來投標的企業資質要進行嚴格審核，甚至實地考察。施工隊伍的好壞直接關系到工程標造價控制的成敗， 所以要求施工方具有強的技術實力，對企業成本控制至關重要。其次，組織好招標文件工作。項目招標工作要嚴格控制工程招標條件， 認真編制標底和標書，做好評標工作。招標書應嚴謹、準確、全面，項目造價應盡量包死，盡量少留或者不留活口。項目標底要控制好質量，控制在合理造價的下限。再次，確定合理的中標者。不能僅以低價作為確定中標者的唯一標準， 以避免產生低價惡意競爭和不合格的產品。要采取合理低價的原則，是在保證工期、保證質量的前提下的合理低價。3.4 施工階段的成本控制在工程施工階段，由于工程設計已經完成，工程量已完全具體化，這一階段影響工程造價（即工程投資）的可能性只有5%10%，節約投資的可能性比較小，但工程投資浪費卻主要發生在這一階段。因此，業主方在施工階段對工程造價的管理除了加強合同管理、工程結算管理外，重點應加強工程施工現場管理，杜絕投資浪費。一是加強經濟觀念培訓，充分重視節約投資的重要性。二是盡量減少設計變更，有條件的業主方可以指派工程造價管理專業人員常駐施工現場，隨時掌握、控制工程造價的變化情況。三是嚴格現場簽證管理。嚴格現場簽證管理，工程技術人員必須與工程、經濟人員相互配合，做到“隨做隨簽”。同時，在確保簽證內容與實際相符，且不超過應簽證范圍的前提下，做到簽證的具體量化，工程簽證單上的每一個字、每一個字母都必須清晰。3.5 竣工階段的成本控制竣工階段應重點控制竣工結算的編制與審查，通過結算會議確定結算方法、人選、結算期限，明確除正常結算項目之外所發生的特殊問題費用，以及合同沒有約定或雙方分歧較大項目的結算；竣工結算的工程量應根據竣工圖、設計變更單和現場簽證等進行核算，并按合同規定的計算規則計取工程量。3.6 經營與保修服務階段的成本控制房地產企業的核心在于整合各種資源，使之產生協同效應，營銷計劃應把項目開發過程中存在的不確定性考慮進去，避免資金低效運用；廣告預算大致應占樓盤銷售總金額的1%-3%，合理安排廣告的預算費用，根據公司實力量力而行；對于保修服務階段應編制相關保修服務文件內容，分清責任權益，選擇業務水平和管理素質高的物業管理公司承擔項目的物業管理工作，加大對物業在使用中的監管力度和維護保養，從而達到減少保修量、提高開發商信譽的目的。3.7 其他方面成本控制應盡可能縮短項目開發經營周期，減少期間費用。應保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；在市場和經營條件許可的情況下，應注意加快項目開發節奏；應減少現房積壓時間，減少利息費用等成本；各開發企業應按回避、競爭、平等、服務、距離、雙贏、公正、團隊合作的原則，正確處理與合作伙伴的關系。4 結語成本控制是房地產開發管理中的一項重要內容，它貫穿于整個開發過程，對于提高房地產開發投資效益和管理水平起著重要作用。長期以來，習慣于把成本控制放在建設實施階段，其實，投資控制、工期控制、質量控制等是互為關聯的，存在著對立統一的辨證關系。要抓好投資控制，必須抓好項目的質量和進度。因此，項目造價、工期、質量等是一個相輔相成的問題，項目成本控制是集經濟、技術與管理為一體的綜合學科，只有做到各方綜合平衡，才能做到直接有效。在房地產開發項目中必須對影響成本的各個階段實施全過程控制，以利于房地產開發企業資金的合理流動，實現投資的良性循環。也只有這樣，房地產項目投資才能真正可控，管理才會出效益。參考文獻1 高志偉.房地產開發成本管理研究J?，F代商貿工業，2010：60612 陳煒煜.淺析項目全過程工程造價控制J鐵通工程學報2005（3）：19233 王忠偉房地產開發項目的成本優化控制J開發與建設2006（2）:33354 王毅.淺談房地產開發項目的成本控制J. 科技資訊2009：1275 楊秀凱.房地產企業全程成本控制的思考與對策J財會學習2009:356 楊麗琛.房地產成本控制研究J.硅谷,2008(12):23267 楊東.房地產開發項目全過程成本控制J.建筑經濟,2006(8):31338 郭繼秋,唐慧哲.工程項目成本管理M.化學工業出版社,2005:65679 趙濤,潘欣鵬.項目成本管理M.中國紡織出版社,2004:212310 徐存國.房地產開發項目工程成本控制研究D.中國地質大學,2009:121411 黃蓉房地產開發成本管理控究J.會計師2009（12）：9612 陳俊峰.我國房地產項目管理中存在的問題及對策分析J.管理觀察.2010:1513 吳秋生.房地產項目管理若干問題的探討J.華南理工大學：建筑與土木工程.2006:1314 董小正.房地產項目管理價值鏈策略研究J.對外經濟貿易