物業管理案例分析精選題及答案案例一：某住宅小區實行業主用燃氣卡買氣的消費方式。20XX年2月16日上午，兩名業主到物業公司購買天然氣。因這兩名業主長期不交納物業服務費，物業管理公司拒絕向這兩名業主出售天然氣，雙方發生了爭執。在爭執中，業主損壞了物業管理公司的辦公用品。物業管理公司最終也沒有賣給業主天然氣，而且要求業主賠償損壞的物品。請分析：(1) 物業管理公司的做法是否妥當?為什么? (2)物業管理公司應該怎樣妥善解決上述問題? 答案要點（1）物業管理公司的做法是不妥當的。業主不交物業服務費的問題與其到物業管理公司購買燃氣的行為屬于兩個不同的法律關系，兩者之間沒有聯系。物業管理公司拒絕向這兩位業主出售燃氣的做法是沒有法律依據的，是錯誤的，應向業主承認錯誤，并賠禮道歉。物業管理公司應當按照物業服務合同的約定提供相應的服務。因雙方之間的其他矛盾，物業公司未給兩位業主購買燃氣提供服務，致使矛盾激化，物業公司是有責任的。（2）物業管理公司應該如下妥善解決問題：根據物業公司與業主之間的約定，業主購買燃氣，應當到物業公司購買，物業公司應該按照約定向業主出售燃氣。如果物業管理公司要追究業主損壞自己辦公用品的責任，要求其賠償損失，則必須保留足夠的證據。若沒有證據能證明自己有財產損失，則不能向業主提出索賠要求。物業管理公司要向業主追討拖欠的物業服務費，則需另行起訴。在正式起訴之前，可以向有管轄權的人民法院申請支付令，即根據法律提起督促程序。為了起訴欠費的業主，物業公司應為訴訟準備充足的證據，包括物業服務合同、收費依據和對方欠費的證據等。物業公司作為原告應當向人民法院遞交起訴書，并要在起訴書中寫明具體的訴訟請求和事實、理由。接到法院決定開庭的受理案件后，物業公司作為原告應當派代表按時到庭參加庭審，在法庭調查和法庭辯論中陳述事實、理由和訴訟請求，進行發言和答辯。收到判決書后，若不服地方人民法院第一審判決，物業公司有權在判決書送達之日起十五日內向上一級人民法院提起上訴。第二審人民法院的判決、裁定，是終審的判決、裁定。若敗訴方拒絕履行發生法律效力的判決，勝訴方可以向法院申請強制執行。 案例二：20XX年3月。某廣告公司入住某小區的A1棟別墅，久佳物業管理公司是該小區的物業管理者。根據物業服務合同，20XX年3月至7月，該廣告公司應交納物業服務費2296元，水電費1543元。然而，20XX年5月4日，該廣告公司發現有人進入公司竊取了價值l萬元左右的財物，立即報了案。當久佳物業管理公司向該廣告公司收取物業服務費等費用時，該廣告公司以物業管理公司單方面違約，未能履行好治安管理職責為由，拒絕交納物業服務費和水電費。雙方為此發生糾紛，物業管理公司以該廣告公司拒付所欠費用為由訴至法院。請問：（1） 該廣告公司是否可以拒付所欠物業服務費和水電費?為什么? （2） 久佳物業管理公司在廣告公司被盜的問題上是否應當承擔責任? 答案要點： 該廣告公司不應拒付所欠物業服務費和水、電費，因為收取物業服務費是物業管理企業的權利，廣告公司應為所接受的服務付費，而水、電費是物業管理企業代收的費用，與安全服務無關。在廣告公司被盜的問題上，關鍵是看物業管理公司的保安防范工作是否到位，如果保安防范工作到位，則物業管理公司就不應承擔責任；如果物業管理企業沒有履行物業服務合同上約定的義務，在保安防范工作上存在缺陷，造成業主損失的，物業管理公司應當承擔相應的法律責任。 案例三：某小區在準備召開業主代表大會核定業主代表時，工作人員對一位老先生的身份存有異議，認為他不是小區的業主，不能參加業主代表大會。事后了解，原來這個老先生是本小區某業主的岳父。該業主認為，自己的岳父退休在家，身體也不錯，平時又熱心，而自己平時工作忙，由岳父代表自己參加業主代表大會，甚至參加業主委員會，是完全可以的。請問：1、 什么是業主大會？不是業主就不能參加業主代表大會嗎？ 2、 哪些人可以參加業主代表大會？ 3、 如果可以，非業主如何參加業主代表大會？ 1、業主大會是由物業管理區域內全體業主組成，是代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益的自治組織。并不是所有情況下，非業主都不能參加業主代表大會。2、業主大會或業主代表大會是行使業主自治管理權、決定物業重大管理事項的重要組織形式和最高權力機構。由此可知，業主參加業主代表大會既是合情合理，又是合乎法律規定的。但這并不是說其他人就沒有出席業主大會的權利和可能，只要在完成一定的法律手續后，是有資格代替業主參加業主（代表）大會。 3、非業主在完成一定的法律手續后，都有資格代替業主出席業主大會。這個法律手續就是有業主的書面委托。但是，受委托的非業主只能擁有業主的部分權利，主要是發言權和投票權，非業主代表本人沒有被選舉權，不能成為業主委員會候選人參選業主委員會委員。 案例四：某業主在購買商品房時，開發商要求這位業主按購房價款的2繳納維修基金，這位業主對此比較疑惑，認為這么大的一筆錢是否應由自己交納，它的管理及使用又是如何的呢？請問：1、 什么叫維修基金？維修基金應該歸誰所有？ 2、 在維修基金的使用和管理中容易出現哪些問題？ 3、維修基金由誰收取？應如何管理使用？ 1、維修基金是專項用于住房共用部位與共用設備設施大修理、更新、改造的基金。維修基金應歸全體業主所有。維修基金是房產所有人對小區內共用部位、共用設施設備進行正常維修保養所提供的資金。維修基金來自于所有業主，所有權理應屬于全體業主。2、維修基金的使用和管理中容易出現的問題有：（1）不能做到專款專用，而是將維修基金與物業管理費混同起來使用。（2）物業公司沒有與業主委員會共同協商制訂基金使用計劃，業主缺乏監督權，無法行使維修基金所有者的權利。（3）物業公司將資金列入日常物業管理開支，牟取非法利潤。3、維修基金有售房單位或開發商收取。國家規定，商品房銷售時，售房單位代為收取維修基金。維修基金應該由售房單位代收并存入維修基金專戶，先由房地產主管部門代管，業主委員會成立后，經業委會同意，交由物業公司代管。由物業公司提出年度使用計劃，經業委會審定后實施。當維修基金不敷使用時，可由業委會研究決定，向業主續籌。所以，維修基金所有權在全體業主，最終歸業主委員會管理使用。 案例五：一天，某住宅小區物管公司張貼出公告：“為了安全起見，將關閉一扇出入小區的大門，廣大業主只能從另一扇門出入。”同時宣告，“將在被關閉的那扇大門附近的空地開設酒吧，對外營業。”實際上酒吧是承包給小區內的一個業主經營。對此，小區內的廣大業主非常不滿，認為出入小區不方便，占用空地影響小區環境，紛紛要求重新打開被關的大門，同時要求不準在小區內經營酒吧。物業管理公司的對業主的解釋如下關閉一扇大門是為了減少閑雜人員進入小區，保證小區的安全，物業管理公司有權這樣做。至于酒吧是設置在空地上，不影響居民的日常生活。而哪位承包酒吧的業主也有自己的道理，他認為作為主人有權使用小區公共用地。 請問：1、 物業管理公司的理由是否成立，物業管理公司的做法對否？（7分）2、如果其他業主接受物業管理公司和酒吧承包者的解釋，則酒吧承包費歸誰？（8分）3、如果其他業主不接受物業管理公司和酒吧承包者的解釋，應該怎么做？ （1）本案例中物業管理公司是否越權，可以查看物業管理委托合同。此糾紛中物業管理公司在未經小區業主大會和業主委員會的授權下，作出關閉大門和開設酒吧的行為是不適當的。（2）如果其他業主接受物業管理公司和酒吧承包者的解釋，因為是在公有的土地上開設酒吧，酒吧的承包費應該歸全體業主所有，物業管理公司因為沒有土地使用權，所以他無權分享這些收益。，但是物業管理公司可能根據合同約定得到一些承包代理費和承包管理費。（3）如果其他業主不接受物業管理公司和酒吧承包者的解釋，而且物業管理公司和酒吧承包者確實是錯誤的，并不停止他們的錯誤行為，則業主有權要求業主委員會發揮作用，要求物業管理公司打開那扇門，同時要求撤除設置的酒吧。如果業主委員會認為該物業管理公司既違反合同又不勝任本小區的管理工作，也可以要求解除委托合同。另外，當業主委員沒有履行職責時，任何業主都有權起訴，以維護業主的合法權益。 案例六：某住宅小區業主羅某住在頂樓，發現每逢大雨天就會有水滲入房內，此情況已有兩年多了，為此他多次找過物業管理公司，物業管理公司也派人進行了修理，但滲水問題始終未解決。兩年多來吳某一直受到滲水問題的困擾，屋內墻壁更因長期滲水而剝落發霉，部分家具壁柜也因此而霉爛。吳某認為內墻的損壞是由于外墻滲水所致，因此，要求物業管理公司賠償其家具的損失。請問：物業管理公司是否應當賠償呢？請同學們從多個角度分析。 參考答案：房屋出現墻面滲水應視不同情況處理。第一，倘若羅先生與開發商簽訂的房地產買賣合同中對此滲水、開裂等質量問題有約定的，則應該按約定處理。 第二，倘若沒有以上約定，則我國法規對房屋建成后可能出現的問題，有保修期的規定，房屋墻面的保修期一般為五年。在房屋保修期內，發現滲水，可以要求開發商確定的維修部門上門維修。即使住宅的保修期已過，建筑施工單位仍有責任將外墻和受損的內墻修理妥當。 第三，倘若多次維修仍存在滲水問題，則多數因房屋質量瑕疵所致。羅先生可以委托房屋質量鑒定部門對房屋質量進行鑒定，如確屬房屋質量問題，如施工質量粗糙，甚至填充墻未填實砌塊，或者建筑材料水泥、砂漿、磚塊質量低劣等，且該質量問題影響購房人居住的，居住人可憑房屋質量鑒定報告依法向人民法院起訴，要求退房。當然，羅先生也可同開發商協商解決此事。 案例七：某市某區法院開庭審理一宗財產損害賠償糾紛案，原告是某小區的許女士，而被告則是此小區的物業管理公司。某日晚上8時，許女士回家時發現屋內一片凌亂，抽屜鎖被打開，存放大筆現金的信封和一批物品不見了。她一點算，丟失的東西共計人民幣約40000元。她馬上報警，警方來人作了勘查、筆錄等。許女士認為物業公司在此事中有責任，沒有履行其在用戶手冊中的有關承諾，即“管理處提供全天24小時保安服務，負責大樓內公共地方與公用設施的治安消防工作，為住戶提供安全的環境”，還有關于“大樓實行封閉式的保安管理辦法，即保安實行24小時值班，樓內住戶憑出入證出入、外來人員憑身份證登記進出”的規定。因物業管理監視器圖像不清，一處電梯又無攝像，以致她家被盜、同樓另一戶防盜門鎖被破壞及32棟北樓進入兩個不明身份的推銷人員，物業管理處都找不到這些人進出大樓的相關記錄。請問：1、 你對此事有何看法？物業管理公司有責任嗎？應如何解決？2、 物業治安與安全管理的具體實施應包括哪些方面的內容？ 1、參考意見及觀點：觀點1：物業管理公司對此應該負責任。收取了物業管理費就意味著物業管理公司對業主的財產、人身安全負起了責任。業主家里被盜，無論怎樣，物業管理公司都負有責任，只是責任的大小有區分而已。如果歹徒是從小區的大門或翻墻進來實施盜竊的，則物業公司負有直接責任；如果是小區內的人員實施盜竊，則物業公司也負有間接的責任。觀點2：看物業管理合同。一般來說，物業公司對業主的財產、人身安全無太大的責任。在判定有無責任時，主要是看雙方簽訂的合同上是否有與財產、人身安全保障相關的條款。如果合同中沒有明確約定物業公司對小區業主的人身與財產安全負責的話，只要保安部門的服務標準達到了規定的要求，物業公司就沒有任何法律責任，就不應對業主居室被盜承擔賠償責任。在本次事件中，則要看在發生失竊時，物業管理公司的保安有無失職之處。解決此事最好的辦法是通過法律途徑來解決。2、物業治安與安全管理的具體實施應包括： （1）建立一只素質優良、訓練有素、忠于職守的治安人員隊伍，配備必要的裝備；（2）根據物業的類型和特點，分別完善和落實物業治安、安全管理方面的各項制度；（3）進行小區或大廈的隔離等封閉或半封閉式的改造，創造安全的環境；（4）有條件的在物業內安裝相應的安全監控設備、設施；（5）注意總結物業治安、安全管理方面先進的、行之有效的管理經驗，探索其推廣和應用的條件和可能；（6）汲取在物業治安、安全管理方面的教訓，完善措施和手段，堵塞漏洞。 案例八：居住在楓林豪景小區l號樓二層的5戶居民在自家窗戶上安裝了護欄，原因是小區內一層住戶窗戶均裝有護欄，致使3號樓和6號樓二層的三家住戶最近發生被盜事件，這5戶居民認為應增加必要的安全防范設施。該小區的物業管理公司得知后立刻要求這5戶居民自行拆除，理由是楓林豪景小區業主委員會與該物業管理公司簽訂了物業服務合同，合同中規定，居民不得擅自改變房屋建筑及設施設備的結構、外貌、設計用途、功能布局等。該5戶居民承認安裝護欄的事實，但是拒不拆除。請問：面對這種情況，物業管理公司應該怎么辦? 答案要點：物業管理公司應該采取以下措施： 這5戶居民說明情況，要求居民遵守物業服務合同的條款，說明違反合同應當承擔的責任。通過多次反復耐心的說服教育，爭取讓居民主動拆除護欄。可以請業主委員會出面，對這5戶居民進行說服教育，勸他們拆除護欄。同時，物業管理公司應加強和完善安全管理，選用必要的現代化手段和設施，并加強巡邏的力度，嚴格出入人員和車輛的檢查，避免再次發生盜竊案件。如果經過認真耐心的說服教育,5戶居民仍不同意拆除護欄,物業管理公司可以向這5戶居民發出律師函,指出違反合同的后果,說明物業管理公司即將采取法律手段保證合同的履行。在采取以上措施仍不奏效的情況下，物業管理公司可以依據中華人民共和國合同法和物業管理條例以及雙方簽定的物業服務合同向被告所在地的基層法院起訴，要求法院按照物業服務合同的約定，判決這5戶居民承擔違約責任，將護欄拆除，恢復原狀。 案例九：20XX年10月的一天下午，某市一家寫字樓大廈發生了一起電梯傷人事故。出事當天，租用該大廈5層作為公司經營用房的李家兩兄弟，因進貨需要使用電梯。而電梯的樓層顯示裝置壞了，因而無法判明電梯的位置。兩人只好在各樓層尋找，找到大廈的4層時，走在前面的李弟看見電梯門正開著，里面黑洞洞的，一腳邁了進去，不料墜入電梯井中，后經搶救無效死亡。事發后，物業管理企業檢查了電梯，發現4層的電梯門鎖有“外力破壞”的新鮮痕跡，懷疑是事主急于使用電梯強行推開了電梯門，因用力過猛失去重心從而導致事故發生。而事主方則宣稱，他們從20XX年上半年開始在此辦公，一直沒有看到過一份物業管理單位關于電梯使用說明或乘梯注意事項的文件或通知。出事時，他們并不知道電梯停在哪里，怎么可能無故去4層強行推開電梯門呢?李家訴至法院，要求物業管理企業賠償。請問：物業管理企業是否應承擔賠償責任，為什么? 1物業管理企業就此案應當承擔損害賠償責任。2物業管理企業作為寫字樓的管理者，負有保障電梯等共用設備安全運行的法定義務，從案情看，物業管理企業的行為存在嚴重過錯，應承擔損害賠償的民事責任。具體表現在：物業管理企業沒有在電梯轎廂內和電梯前廳張貼電梯安全使用說明和乘客乘梯的注意事項，沒有履行必要的告知義務，存在明顯的過錯。物業管理企業未能及時檢查、排除電梯故障，導致電梯樓層顯示裝置不能正常顯示，乘客無法判明電梯所在位置。因此，物業管理企業也存在明顯過錯，應承擔損害賠償的主要責任。3李弟本身也有一定的過錯，作為有民事行為能力的成年人，他應當預見到電梯壞了，繼續乘電梯有危險，但卻疏忽大意，產生嚴重后果，應承擔次要責任。 案例十：某住宅小區數百名業主自發組成了“業主維權委員會”，公開宣稱要罷免不能代表業主利益的“業主委員會”，并要求選出能代表廣大業主利益的新的業主委員會成員。據悉，該小區的業主委員會是由開發商控制的物業管理公司臨時指定的，而且對于物業管理公司的選聘也是直接由幾個委員決定了結果，并未經過業主大會的審議，更未形成業主大會的決議，少了一道選聘程序，因此鬧出了現在的大麻煩。請問：1、 什么是業主大會和業主委員會？ 2、 從案例所提供的資料，你認為部分業主與業主委員會委員之間的矛盾是如何產生的，原因是什么？ 3、 用“業主維權委員會”來罷免“業主委員會”是否可行？為什么？ 4、 請提出一個合理的解決問題的途徑。 1、業主大會是由業主組成，對物業小區重大事項有決策權和表決權的權利機構。業主委員會是業主大會的常設機構，是由業主大會選舉的代表組成，代表業主利益想社會各方面反映業主的意愿，在業主大會與物業管理公司之間進行溝通，并對物業管理公司進行監督的民間組織。2、產生矛盾的原因主要有兩個：小區的業主委員會沒有經過業主大會的選舉產生，而是由開發商控制的物業管理公司臨時指定的；業主委員會并未按照正規的程序開展工作，對于物業管理公司的選聘也是直接由幾個委員決定了結果，并未經過業主大會的審議，更未形成業主大會的決議，少了一道選聘程序。3、用“業主維權委員會”來罷免“業主委員會”不可行。因為“業主維權委員會”是數百名業主自發成立的，未經物業管理主管部門的批準，也未備案，也就不能行使業主大會的職權。4、物業管理條例規定有20%以上的業主提議，業主委員會應組織召開臨時會議，可以討論由業主大會決定的相關事宜，因此，有意見的業主可以組織更多業主達到20%以上即可申請召開臨時業主大會。再就是還可在業主大會的年度會議上提出改選業主委員會的意見，進行改選。 案例十一：某小區的部分業主認為管理自己小區的物業管理公司在小區管理工作中有很多不盡職的地方，如小區環境衛生管理、治安管理、財務公開等方面，于是就拒交物業管理費。物業管理公司在多次上門催交未果后將這些業主告上法院，業主們對此很是覺得委屈。請問：1、 業主應履行哪些義務？ 2、 業主能以物業管理公司管理不善為由拒交物業管理費嗎？為什么？ 3、 業主的意見應該如何解決？ 1、業主在物業管理活動中，履行下列義務：（一）遵守業主公約、業主大會議事規則；（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；（五）按時交納物業服務費用；（六）法律、法規規定的其他義務。2、業主不能以物業管理公司管理不善為由拒交物業管理費。因為按時繳納物業管理費是業主應盡的義務。作為業主應遵守物業管理協議，按時繳納物業管理費，否則物業管理公司由于經費不足將無法開展工作，使物業管理服務水平真正下降。這些業主不交物業管理費不僅違反了與物業管理公司的約定，還會侵犯其他正常支付管理費的業主的權益。3、業主的意見應通過正常的渠道解決，而不是單純依靠拒交管理費這種消極的手段來解決。要按照有關規定向物業管理公司反映，向業主委員會反映，必要時由業主委員會向物業管理公司下達整改通知。情節嚴重的可以由業主委員會提前解聘物業管理公司。 案例十二：某寫字樓物業管理公司要求任何租戶裝修必須提前提出申請，由物業管理公司審批，要求每戶收裝修押金5000元，并且規定如有違反者，將對其處以30005000元不等的罰款。一家租戶在裝修時，因為沒有及時清運垃圾，物業管理公司遂要按規定對其罰款500元。租戶堅決反對，雙發發生了激烈的爭執。請問：1、 物業管理企業有罰款權嗎？為什么？ 2、 物業管理企業該不該收取裝修押金，為什么？ 3、 物業管理企業有些什么權利？ 4、 如何預防和解決此類事情的發生呢？ 1、物業管理企業沒有罰款權。因為罰款是一種行政處罰行為，而行政處罰應由具有行政處罰權的行政機關在法定的職權范圍內實施，而物業管理企業只是一個企業法人或非法人組織，不是行政機關，無權實施包括罰款權在內的任何行政處罰行為。2、物業管理公司可以收取裝修押金，但是應按照購房人在買房時與開發商雙方的約定為準，即按房屋使用、管理維修公約？中的規定執行。收取裝修押金之后，物業管理公司如果發現在裝修過程中出現損壞物業、設備實施，對他人造成生命、健康、財產方面的損失時，可以從這筆押金中支付。這可以說是一個較好的監督、控制、補救的辦法。3、物業管理企業的權利如下：（1）根據有關法規結合小區實際情況制定小區管理辦法；（2）依照物業管理合同和管理辦法對