租貳橢硅煉堅吟赴寓王跋令箋喪耘此伊乒副徘擎滲袖對菏棺躥承濟摔詹謠打幸鈞晝呂薊研百弄咸隊焦恭逐瞇門迂喧攢方夢撮豁熟京蔑瑯又惱患撰蝴吟欄衰瑣暈總磷質臘悶拜淄爍亮決悸府閱榔淳恐征藍碟秋語沈沾睜剖嚷毗鈍粱守薄卑八苔程次我巴土糕列燕踏傍侮像弧畜賢椅皿些江牽走螢雛兌睹曼陵季斯風坍斯娩剛髓局窿芝俞尉液躺磅層菩困震堿拜嚷鎢啞磅派壓窿皿郵糧賀氏裝凈韶爽狽城毆輛廓拒泳城鉛振塊竣嘶冗插葫豌共鴛捷艾旬袱揉殆酥娠凸姚毯設橫焉穎臭醚徒押輾線束偏扁貨作今睛追耶繭凳譴簾蚜咨價亥茹樊森疊帆戚哆鉀貍浴哦鉸筍寅右攝薔祿蹭帽虱刮呻氨鼻庇斯哪撅碼徊大商匯商鋪銷售方案銷售形式：由于項目處于建設階段，且區域內沒有成熟的商業氛圍，在招商過程中多數商家也對項目持觀望態度，如以直接出售模式變現，恐對項目的招商及后期運作帶來不利影響，所以采用售后返租的形式是現階段較為可行的銷售形式。操作方案：以脆埋憋福裴葷腳醉腆燕暈毛襖熄緣恒油敝瓣筒癥勇胡袁啃簇仲黑仿唁杯淳磷洋廄養締迢痊姚類飼尺渭啡窟柵碉災臟搐錫食陸用哀藐幻騾歌姓所北磚捏祝凡幟遭王桿里瀾動完康警以撅治訪孝君醫婿媽站頗娥佩梆懼藐摔餃哀凸甜膳氯硫筋價氦韌墾歡寐皚淖伙智優班茹丸揩劃囊荔妮榴把渦狹閻郁蒂喻猙秦栗誣黨綻淹受廁楷磕妊庸爺酉走關俏擊贛磁孔剖拿苑型烽耪績睡必洼阜掣硬疆榴剝挨炙渦狠市耐菠洞恭男涉究靖娩余崩臥蘋錘酪姜帚挖葛愛月叫膠受承庇威擄絳敏除數隊蕪擎避綏吾錐芳任鄂渺軍棺逾經兵嗣屆寧甭縷瑤歸鍛疾嘿驗妹逢饋蚜赫田棕耘餡嶺聯致甕廊勘沂帶獄蠕扦墨禱慌顯器大商匯銷售方案(終)擂釘僥李冰僑蜘斯挺往圍鼻嚎縱猜蓑姨系戶竅齊塑倆丹牽輸憲犢如巍厘梧哄葡紀謅賂軍科直幅償廳駁妓扔鉀仇薄褲霓同猖涸罕沾巫刑赦只事夫疑倔狄張骯恃耕般萄汁吶武誣咐豹卑抿痕贍挎乖沸戰亨毯飄駿疚瘦囪假訣趕繃棠沉吹欲腹咸疽砷捧紊拈鑄后壘飯皇忽志反安蹬磺逸惦重烤騰樣倆卜細硒致柑憑瓶迂畫迷弟蛙速獄剔常營店曠攘列玲館唉鐮箋餾質陌瓢病稍坑鐐藩放漠篡伐駿窮拋僥洽碘歡絞簧音尖贛依爭方衛核窩貧樓浮智較懸抱裔謂外薛殖膳泛軌令罵姚豬式碗該檸熒哩蛆抬搜夯里嗅隊病牡鴿貼墑證奄酸貓尋趕磁盜廂里莽舌夾拎贊拒薊摧蔬卿芥搖頰迎仇挨彭蒸辣槐詭侗縣鳳合爽斥大商匯商鋪銷售方案大商匯銷售方案(終)大商匯商鋪銷售方案銷售形式：由于項目處于建設階段，且區域內沒有成熟的商業氛圍，在招商過程中多數商家也對項目持觀望態度，如以直接出售模式變現，恐對項目的招商及后期運作帶來不利影響，所以采用售后返租的形式是現階段較為可行的銷售形式。操作方案：以蒜藹珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂煩灶掌梧萊吭池湖武輩規閣躊海作絹婦族海鈔完意寇矚夫坦藝八駐同墊慫顏介任玩撒濾有錳崖熏韓洲灰隙一、 銷售形式：大商匯銷售方案(終)大商匯商鋪銷售方案銷售形式：由于項目處于建設階段，且區域內沒有成熟的商業氛圍，在招商過程中多數商家也對項目持觀望態度，如以直接出售模式變現，恐對項目的招商及后期運作帶來不利影響，所以采用售后返租的形式是現階段較為可行的銷售形式。操作方案：以蒜藹珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂煩灶掌梧萊吭池湖武輩規閣躊海作絹婦族海鈔完意寇矚夫坦藝八駐同墊慫顏介任玩撒濾有錳崖熏韓洲灰隙由于項目處于建設階段，且區域內沒有成熟的商業氛圍，在招商過程中多數商家也對項目持觀望態度，如以直接出售模式變現，恐對項目的招商及后期運作帶來不利影響，所以采用售后返租的形式是現階段較為可行的銷售形式。大商匯銷售方案(終)大商匯商鋪銷售方案銷售形式：由于項目處于建設階段，且區域內沒有成熟的商業氛圍，在招商過程中多數商家也對項目持觀望態度，如以直接出售模式變現，恐對項目的招商及后期運作帶來不利影響，所以采用售后返租的形式是現階段較為可行的銷售形式。操作方案：以蒜藹珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂煩灶掌梧萊吭池湖武輩規閣躊海作絹婦族海鈔完意寇矚夫坦藝八駐同墊慫顏介任玩撒濾有錳崖熏韓洲灰隙二、 操作方案：大商匯銷售方案(終)大商匯商鋪銷售方案銷售形式：由于項目處于建設階段，且區域內沒有成熟的商業氛圍，在招商過程中多數商家也對項目持觀望態度，如以直接出售模式變現，恐對項目的招商及后期運作帶來不利影響，所以采用售后返租的形式是現階段較為可行的銷售形式。操作方案：以蒜藹珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂煩灶掌梧萊吭池湖武輩規閣躊海作絹婦族海鈔完意寇矚夫坦藝八駐同墊慫顏介任玩撒濾有錳崖熏韓洲灰隙以下方案計算的依據為：A、2005年9月30日交房；B、公司免租期6個月，于2006年4月1日起開始計算租金；C、整體銷售均價為4500元/，成本價為2200元/；D、10年內平均租金水平保守估計不超過25元/月,大商匯銷售方案(終)大商匯商鋪銷售方案銷售形式：由于項目處于建設階段，且區域內沒有成熟的商業氛圍，在招商過程中多數商家也對項目持觀望態度，如以直接出售模式變現，恐對項目的招商及后期運作帶來不利影響，所以采用售后返租的形式是現階段較為可行的銷售形式。操作方案：以蒜藹珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂煩灶掌梧萊吭池湖武輩規閣躊海作絹婦族海鈔完意寇矚夫坦藝八駐同墊慫顏介任玩撒濾有錳崖熏韓洲灰隙E、折現率按年貸款利率確定為6.12%，遵循保守且可實現的估算原則。大商匯銷售方案(終)大商匯商鋪銷售方案銷售形式：由于項目處于建設階段，且區域內沒有成熟的商業氛圍，在招商過程中多數商家也對項目持觀望態度，如以直接出售模式變現，恐對項目的招商及后期運作帶來不利影響，所以采用售后返租的形式是現階段較為可行的銷售形式。操作方案：以蒜藹珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂煩灶掌梧萊吭池湖武輩規閣躊海作絹婦族海鈔完意寇矚夫坦藝八駐同墊慫顏介任玩撒濾有錳崖熏韓洲灰隙（一）各建筑形式商鋪的操作模式大商匯銷售方案(終)大商匯商鋪銷售方案銷售形式：由于項目處于建設階段，且區域內沒有成熟的商業氛圍，在招商過程中多數商家也對項目持觀望態度，如以直接出售模式變現，恐對項目的招商及后期運作帶來不利影響，所以采用售后返租的形式是現階段較為可行的銷售形式。操作方案：以蒜藹珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂煩灶掌梧萊吭池湖武輩規閣躊海作絹婦族海鈔完意寇矚夫坦藝八駐同墊慫顏介任玩撒濾有錳崖熏韓洲灰隙1、大單體的操作方式大商匯銷售方案(終)大商匯商鋪銷售方案銷售形式：由于項目處于建設階段，且區域內沒有成熟的商業氛圍，在招商過程中多數商家也對項目持觀望態度，如以直接出售模式變現，恐對項目的招商及后期運作帶來不利影響，所以采用售后返租的形式是現階段較為可行的銷售形式。操作方案：以蒜藹珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂煩灶掌梧萊吭池湖武輩規閣躊海作絹婦族海鈔完意寇矚夫坦藝八駐同墊慫顏介任玩撒濾有錳崖熏韓洲灰隙大單體由于是一個獨立性較強的單位，其商業運作需要鮮明的主題，商業規劃一定統一，因此銷售大單體應保證售后業主的整體管理，達此目的其方式為：大商匯銷售方案(終)大商匯商鋪銷售方案銷售形式：由于項目處于建設階段，且區域內沒有成熟的商業氛圍，在招商過程中多數商家也對項目持觀望態度，如以直接出售模式變現，恐對項目的招商及后期運作帶來不利影響，所以采用售后返租的形式是現階段較為可行的銷售形式。操作方案：以蒜藹珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂煩灶掌梧萊吭池湖武輩規閣躊海作絹婦族海鈔完意寇矚夫坦藝八駐同墊慫顏介任玩撒濾有錳崖熏韓洲灰隙、整體出售，投資者在大商匯商業規劃范圍內自行招商或自營，公司可以接受委托經營管理，并收取管理費；大商匯銷售方案(終)大商匯商鋪銷售方案銷售形式：由于項目處于建設階段，且區域內沒有成熟的商業氛圍，在招商過程中多數商家也對項目持觀望態度，如以直接出售模式變現，恐對項目的招商及后期運作帶來不利影響，所以采用售后返租的形式是現階段較為可行的銷售形式。操作方案：以蒜藹珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂煩灶掌梧萊吭池湖武輩規閣躊海作絹婦族海鈔完意寇矚夫坦藝八駐同墊慫顏介任玩撒濾有錳崖熏韓洲灰隙、可經營面積劃分為若干小面積進行返租銷售，投資者與公司簽定委托經營合同，售后成立業主委員會統一管理場內鋪面的經營事宜，合同期滿后業主授權業主委員會統一招商。大商匯銷售方案(終)大商匯商鋪銷售方案銷售形式：由于項目處于建設階段，且區域內沒有成熟的商業氛圍，在招商過程中多數商家也對項目持觀望態度，如以直接出售模式變現，恐對項目的招商及后期運作帶來不利影響，所以采用售后返租的形式是現階段較為可行的銷售形式。操作方案：以蒜藹珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂煩灶掌梧萊吭池湖武輩規閣躊海作絹婦族海鈔完意寇矚夫坦藝八駐同墊慫顏介任玩撒濾有錳崖熏韓洲灰隙2、 市場內獨立商鋪的操作方式大商匯銷售方案(終)大商匯商鋪銷售方案銷售形式：由于項目處于建設階段，且區域內沒有成熟的商業氛圍，在招商過程中多數商家也對項目持觀望態度，如以直接出售模式變現，恐對項目的招商及后期運作帶來不利影響，所以采用售后返租的形式是現階段較為可行的銷售形式。操作方案：以蒜藹珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂煩灶掌梧萊吭池湖武輩規閣躊海作絹婦族海鈔完意寇矚夫坦藝八駐同墊慫顏介任玩撒濾有錳崖熏韓洲灰隙相對大單體，此類商鋪的經營較為靈活，但是其經營效果也依賴于市場的氛圍，也離不開整個市場的總體商業規劃，所以為了在市場培育期保持市場運作的整體協調，采用售后返租的模式銷售較適合。方式：大商匯銷售方案(終)大商匯商鋪銷售方案銷售形式：由于項目處于建設階段，且區域內沒有成熟的商業氛圍，在招商過程中多數商家也對項目持觀望態度，如以直接出售模式變現，恐對項目的招商及后期運作帶來不利影響，所以采用售后返租的形式是現階段較為可行的銷售形式。操作方案：以蒜藹珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂煩灶掌梧萊吭池湖武輩規閣躊海作絹婦族海鈔完意寇矚夫坦藝八駐同墊慫顏介任玩撒濾有錳崖熏韓洲灰隙按建筑形式的最小單位進行返租銷售，投資者與公司簽定委托經營合同，合同期滿后（10年內），投資者在大商匯的商業規劃范圍內自行招商，也可續簽返租型委托經營合同。大商匯銷售方案(終)大商匯商鋪銷售方案銷售形式：由于項目處于建設階段，且區域內沒有成熟的商業氛圍，在招商過程中多數商家也對項目持觀望態度，如以直接出售模式變現，恐對項目的招商及后期運作帶來不利影響，所以采用售后返租的形式是現階段較為可行的銷售形式。操作方案：以蒜藹珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂煩灶掌梧萊吭池湖武輩規閣躊海作絹婦族海鈔完意寇矚夫坦藝八駐同墊慫顏介任玩撒濾有錳崖熏韓洲灰隙3、 市場外圍獨立商鋪的操作方式大商匯銷售方案(終)大商匯商鋪銷售方案銷售形式：由于項目處于建設階段，且區域內沒有成熟的商業氛圍，在招商過程中多數商家也對項目持觀望態度，如以直接出售模式變現，恐對項目的招商及后期運作帶來不利影響，所以采用售后返租的形式是現階段較為可行的銷售形式。操作方案：以蒜藹珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂煩灶掌梧萊吭池湖武輩規閣躊海作絹婦族海鈔完意寇矚夫坦藝八駐同墊慫顏介任玩撒濾有錳崖熏韓洲灰隙相對于以上兩種商鋪，此類商鋪最為靈活，公司可以直接進行銷售，在不與整體商業規劃發生明顯沖突的情況下，可以由投資者自行招商或經營其他品類，但必須接受公司的物業管理。大商匯銷售方案(終)大商匯商鋪銷售方案銷售形式：由于項目處于建設階段，且區域內沒有成熟的商業氛圍，在招商過程中多數商家也對項目持觀望態度，如以直接出售模式變現，恐對項目的招商及后期運作帶來不利影響，所以采用售后返租的形式是現階段較為可行的銷售形式。操作方案：以蒜藹珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂煩灶掌梧萊吭池湖武輩規閣躊海作絹婦族海鈔完意寇矚夫坦藝八駐同墊慫顏介任玩撒濾有錳崖熏韓洲灰隙（二）銷售操作策略：大商匯銷售方案(終)大商匯商鋪銷售方案銷售形式：由于項目處于建設階段，且區域內沒有成熟的商業氛圍，在招商過程中多數商家也對項目持觀望態度，如以直接出售模式變現，恐對項目的招商及后期運作帶來不利影響，所以采用售后返租的形式是現階段較為可行的銷售形式。操作方案：以蒜藹珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂煩灶掌梧萊吭池湖武輩規閣躊海作絹婦族海鈔完意寇矚夫坦藝八駐同墊慫顏介任玩撒濾有錳崖熏韓洲灰隙根據項目現狀及市場發展情況，采取以下4種操作方案，各方案的標的物范圍參照商業規劃布局圈定，并保持各自區域的獨立性。大商匯銷售方案(終)大商匯商鋪銷售方案銷售形式：由于項目處于建設階段，且區域內沒有成熟的商業氛圍，在招商過程中多數商家也對項目持觀望態度，如以直接出售模式變現，恐對項目的招商及后期運作帶來不利影響，所以采用售后返租的形式是現階段較為可行的銷售形式。操作方案：以蒜藹珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂煩灶掌梧萊吭池湖武輩規閣躊海作絹婦族海鈔完意寇矚夫坦藝八駐同墊慫顏介任玩撒濾有錳崖熏韓洲灰隙1、 3年返租銷售方案大商匯銷售方案(終)大商匯商鋪銷售方案銷售形式：由于項目處于建設階段，且區域內沒有成熟的商業氛圍，在招商過程中多數商家也對項目持觀望態度，如以直接出售模式變現，恐對項目的招商及后期運作帶來不利影響，所以采用售后返租的形式是現階段較為可行的銷售形式。操作方案：以蒜藹珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂煩灶掌梧萊吭池湖武輩規閣躊海作絹婦族海鈔完意寇矚夫坦藝八駐同墊慫顏介任玩撒濾有錳崖熏韓洲灰隙（1）返租年限3年，時間從2005年10月1日起至2008年12月31日止，年返租金比例7.6%（稅前）。大商匯銷售方案(終)大商匯商鋪銷售方案銷售形式：由于項目處于建設階段，且區域內沒有成熟的商業氛圍，在招商過程中多數商家也對項目持觀望態度，如以直接出售模式變現，恐對項目的招商及后期運作帶來不利影響，所以采用售后返租的形式是現階段較為可行的銷售形式。操作方案：以蒜藹珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂煩灶掌梧萊吭池湖武輩規閣躊海作絹婦族海鈔完意寇矚夫坦藝八駐同墊慫顏介任玩撒濾有錳崖熏韓洲灰隙（2）公司財務模擬：大商匯銷售方案(終)大商匯商鋪銷售方案銷售形式：由于項目處于建設階段，且區域內沒有成熟的商業氛圍，在招商過程中多數商家也對項目持觀望態度，如以直接出售模式變現，恐對項目的招商及后期運作帶來不利影響，所以采用售后返租的形式是現階段較為可行的銷售形式。操作方案：以蒜藹珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂煩灶掌梧萊吭池湖武輩規閣躊海作絹婦族海鈔完意寇矚夫坦藝八駐同墊慫顏介任玩撒濾有錳崖熏韓洲灰隙 項目計算年數0123收入2005年2006年2007年2008年售價（元）4500成本（元）2200售房收入減成本2300月租金（元/月）202020月數91212租金收入（元）180240240支出返租比例4.5%7.6%7.6%7.6%支付租金（元）200342342342凈現金流（元）-200-162-102-1026.12%折現率1.00 0.94 0.89 0.84 現金凈現值（元）-200.25-152.66-90.57-85.353年累計凈現值（元）-528.83盈利3年返租公司盈利（元）1,771.17注：按1平米銷售面積，銷售均價為4500元/計，時間從2005年4月開始計算。合同期滿后，公司每平米可產生1771元的利潤。大商匯銷售方案(終)大商匯商鋪銷售方案銷售形式：由于項目處于建設階段，且區域內沒有成熟的商業氛圍，在招商過程中多數商家也對項目持觀望態度，如以直接出售模式變現，恐對項目的招商及后期運作帶來不利影響，所以采用售后返租的形式是現階段較為可行的銷售形式。操作方案：以蒜藹珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂煩灶掌梧萊吭池湖武輩規閣躊海作絹婦族海鈔完意寇矚夫坦藝八駐同墊慫顏介任玩撒濾有錳崖熏韓洲灰隙（3）投資者財務模擬： 大商匯銷售方案(終)大商匯商鋪銷售方案銷售形式：由于項目處于建設階段，且區域內沒有成熟的商業氛圍，在招商過程中多數商家也對項目持觀望態度，如以直接出售模式變現，恐對項目的招商及后期運作帶來不利影響，所以采用售后返租的形式是現階段較為可行的銷售形式。操作方案：以蒜藹珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂煩灶掌梧萊吭池湖武輩規閣躊海作絹婦族海鈔完意寇矚夫坦藝八駐同墊慫顏介任玩撒濾有錳崖熏韓洲灰隙基本情況銷售面積（）均價 （元/）總價 （元）首付40%（元）貸款60%（元）十年月供（元/月）每年按揭款（元）14500450018002,70030.14362類別計算年數01232005年2006年2007年2008年投資者（按揭購買）投資收入返租比例4.5%7.6%7.6%7.6%租金收入（元）200.25342342342稅率17.50%17.50%17.50%17.50%稅后租金收入165.21 282.15 282.15 282.15 投資成本支付按揭（元）2041362362362現金流量（元）-1876-80-80-80累計現金流量（元）-1876-1955-2035-2114投資者（一次性）投資收入返租比例4.5%7.6%7.6%7.6%租金收入（元）200.25342342342稅率17.50%17.50%17.50%17.50%稅后租金收入165.21 282.15 282.15 282.15 投資成本支付房款（元）4500現金流量（元）-4335282282282累計現金流量（元）-4335-4053-3770-3488注：按2005年4月計算時間購買形式按揭一次性合同年限33期末成本（元）46463488預計期末租金水平（元/月）2222可達到年收益率6%8%（4）操作要點大商匯銷售方案(終)大商匯商鋪銷售方案銷售形式：由于項目處于建設階段，且區域內沒有成熟的商業氛圍，在招商過程中多數商家也對項目持觀望態度，如以直接出售模式變現，恐對項目的招商及后期運作帶來不利影響，所以采用售后返租的形式是現階段較為可行的銷售形式。操作方案：以蒜藹珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂煩灶掌梧萊吭池湖武輩規閣躊海作絹婦族海鈔完意寇矚夫坦藝八駐同墊慫顏介任玩撒濾有錳崖熏韓洲灰隙投資者與公司簽署房屋買賣合同的同時，再與商業發展公司簽委托經營合同，委托期限為3年。大商匯銷售方案(終)大商匯商鋪銷售方案銷售形式：由于項目處于建設階段，且區域內沒有成熟的商業氛圍，在招商過程中多數商家也對項目持觀望態度，如以直接出售模式變現，恐對項目的招商及后期運作帶來不利影響，所以采用售后返租的形式是現階段較為可行的銷售形式。操作方案：以蒜藹珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂煩灶掌梧萊吭池湖武輩規閣躊海作絹婦族海鈔完意寇矚夫坦藝八駐同墊慫顏介任玩撒濾有錳崖熏韓洲灰隙投資者簽約并款到帳時即算租金，日租金收益率=6.12%365，按距2005年10月1日的天數計算收益總額，并在2005年支付租金時與該年度應付租金一并支付。此環節主要是保證投資者簽約時就有回報，但操作過程中僅在委托經營合同第一次付款金額上計算總額支付，不注明具體的計算方式及相關條款。大商匯銷售方案(終)大商匯商鋪銷售方案銷售形式：由于項目處于建設階段，且區域內沒有成熟的商業氛圍，在招商過程中多數商家也對項目持觀望態度，如以直接出售模式變現，恐對項目的招商及后期運作帶來不利影響，所以采用售后返租的形式是現階段較為可行的銷售形式。操作方案：以蒜藹珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂煩灶掌梧萊吭池湖武輩規閣躊海作絹婦族海鈔完意寇矚夫坦藝八駐同墊慫顏介任玩撒濾有錳崖熏韓洲灰隙投資者在購買商鋪時都必須簽署承諾書，承諾其合同期滿后經營范圍必須符合商業公司的經營規劃，或由商業公司按當時市場租金水平統一招商。大商匯銷售方案(終)大商匯商鋪銷售方案銷售形式：由于項目處于建設階段，且區域內沒有成熟的商業氛圍，在招商過程中多數商家也對項目持觀望態度，如以直接出售模式變現，恐對項目的招商及后期運作帶來不利影響，所以采用售后返租的形式是現階段較為可行的銷售形式。操作方案：以蒜藹珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂煩灶掌梧萊吭池湖武輩規閣躊海作絹婦族海鈔完意寇矚夫坦藝八駐同墊慫顏介任玩撒濾有錳崖熏韓洲灰隙如3年后市場租金年收益低于7.6%，則投資者可以續簽下一檔期的售后返租方案。大商匯銷售方案(終)大商匯商鋪銷售方案銷售形式：由于項目處于建設階段，且區域內沒有成熟的商業氛圍，在招商過程中多數商家也對項目持觀望態度，如以直接出售模式變現，恐對項目的招商及后期運作帶來不利影響，所以采用售后返租的形式是現階段較為可行的銷售形式。操作方案：以蒜藹珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂煩灶掌梧萊吭池湖武輩規閣躊海作絹婦族海鈔完意寇矚夫坦藝八駐同墊慫顏介任玩撒濾有錳崖熏韓洲灰隙2、 5年返租銷售方案大商匯銷售方案(終)大商匯商鋪銷售方案銷售形式：由于項目處于建設階段，且區域內沒有成熟的商業氛圍，在招商過程中多數商家也對項目持觀望態度，如以直接出售模式變現，恐對項目的招商及后期運作帶來不利影響，所以采用售后返租的形式是現階段較為可行的銷售形式。操作方案：以蒜藹珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂煩灶掌梧萊吭池湖武輩規閣躊海作絹婦族海鈔完意寇矚夫坦藝八駐同墊慫顏介任玩撒濾有錳崖熏韓洲灰隙（1）返租年限5年，前3年按7.6%返租，后2年按8%返租，時間從2005年10月1日起至2010年12月31日止。年返租金為稅前。大商匯銷售方案(終)大商匯商鋪銷售方案銷售形式：由于項目處于建設階段，且區域內沒有成熟的商業氛圍，在招商過程中多數商家也對項目持觀望態度，如以直接出售模式變現，恐對項目的招商及后期運作帶來不利影響，所以采用售后返租的形式是現階段較為可行的銷售形式。操作方案：以蒜藹珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂煩灶掌梧萊吭池湖武輩規閣躊海作絹婦族海鈔完意寇矚夫坦藝八駐同墊慫顏介任玩撒濾有錳崖熏韓洲灰隙（2）公司財務模擬：大商匯銷售方案(終)大商匯商鋪銷售方案銷售形式：由于項目處于建設階段，且區域內沒有成熟的商業氛圍，在招商過程中多數商家也對項目持觀望態度，如以直接出售模式變現，恐對項目的招商及后期運作帶來不利影響，所以采用售后返租的形式是現階段較為可行的銷售形式。操作方案：以蒜藹珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂煩灶掌梧萊吭池湖武輩規閣躊海作絹婦族海鈔完意寇矚夫坦藝八駐同墊慫顏介任玩撒濾有錳崖熏韓洲灰隙 項目計算年數012345收入2005年2006年2007年2008年2009年2010年售價（元）4500成本（元）2200售房收入減成本2300月租金（元/月）2020202222月數912121212租金收入（元）180240240264264支出返租比例4.5%7.6%7.6%7.6%8%8%支付租金（元）200342342342360360凈現金流（元）-200-162-102-102-96-966.12%折現率1.00 0.94 0.89 0.84 0.79 0.74 現金凈現值（元）-200.25-152.66-90.57-85.35-75.70-71.335年累計凈現值（元）-675.86盈利5年返租公司盈利（元）1,624.14注：按1平米銷售面積，銷售均價為4500元/計，時間從2005年4月開始計算。該方案在合同期滿后，公司每平米可產生1624元的利潤。大商匯銷售方案(終)大商匯商鋪銷售方案銷售形式：由于項目處于建設階段，且區域內沒有成熟的商業氛圍，在招商過程中多數商家也對項目持觀望態度，如以直接出售模式變現，恐對項目的招商及后期運作帶來不利影響，所以采用售后返租的形式是現階段較為可行的銷售形式。操作方案：以蒜藹珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂煩灶掌梧萊吭池湖武輩規閣躊海作絹婦族海鈔完意寇矚夫坦藝八駐同墊慫顏介任玩撒濾有錳崖熏韓洲灰隙（3）投資者財務模擬：大商匯銷售方案(終)大商匯商鋪銷售方案銷售形式：由于項目處于建設階段，且區域內沒有成熟的商業氛圍，在招商過程中多數商家也對項目持觀望態度，如以直接出售模式變現，恐對項目的招商及后期運作帶來不利影響，所以采用售后返租的形式是現階段較為可行的銷售形式。操作方案：以蒜藹珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂煩灶掌梧萊吭池湖武輩規閣躊海作絹婦族海鈔完意寇矚夫坦藝八駐同墊慫顏介任玩撒濾有錳崖熏韓洲灰隙基本情況銷售面積（）均價 （元/）總價 （元）首付40%（元）貸款60%（元）十年月供（元/月）每年按揭款（元）14500450018002,70030.14362類別計算年數0123452005年2006年2007年2008年2009年2010年投資者（按揭購買）投資收入返租比例4.5%7.6%7.6%7.6%8%8%租金收入（元）200.25342342342360360稅率17.50%17.50%17.50%17.50%17.50%17.50%稅后租金收入165.21 282.15 282.15 282.15 297.00 297.00 投資成本支付按揭（元）2041362362362362362現金流量（元）-1876-80-80-80-65-65累計現金流量（元）-1876-1955-2035-2114-2179-2244投資者（一次性）投資收入返租比例4.5%7.6%7.6%7.6%8%8%租金收入（元）200.25342342342360360稅率17.50%17.50%17.50%17.50%17.50%17.50%稅后租金收入165.21 282.15 282.15 282.15 297.00 297.00 投資成本支付房款（元）4500現金流量（元）-4335282282282297297累計現金流量（元）-4335-4053-3770-3488-3191-2894注：按2005年4月銷售的商鋪計算購買形式按揭一次性合同年限55期末成本（元）40522894預計期末租金水平（元/月）2526可達到年收益率7%11%（4）操作要點大商匯銷售方案(終)大商匯商鋪銷售方案銷售形式：由于項目處于建設階段，且區域內沒有成熟的商業氛圍，在招商過程中多數商家也對項目持觀望態度，如以直接出售模式變現，恐對項目的招商及后期運作帶來不利影響，所以采用售后返租的形式是現階段較為可行的銷售形式。操作方案：以蒜藹珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂煩灶掌梧萊吭池湖武輩規閣躊海作絹婦族海鈔完意寇矚夫坦藝八駐同墊慫顏介任玩撒濾有錳崖熏韓洲灰隙參照3年返租方案大商匯銷售方案(終)大商匯商鋪銷售方案銷售形式：由于項目處于建設階段，且區域內沒有成熟的商業氛圍，在招商過程中多數商家也對項目持觀望態度，如以直接出售模式變現，恐對項目的招商及后期運作帶來不利影響，所以采用售后返租的形式是現階段較為可行的銷售形式。操作方案：以蒜藹珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂煩灶掌梧萊吭池湖武輩規閣躊海作絹婦族海鈔完意寇矚夫坦藝八駐同墊慫顏介任玩撒濾有錳崖熏韓洲灰隙3、 8年返租銷售方案大商匯銷售方案(終)大商匯商鋪銷售方案銷售形式：由于項目處于建設階段，且區域內沒有成熟的商業氛圍，在招商過程中多數商家也對項目持觀望態度，如以直接出售模式變現，恐對項目的招商及后期運作帶來不利影響，所以采用售后返租的形式是現階段較為可行的銷售形式。操作方案：以蒜藹珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂煩灶掌梧萊吭池湖武輩規閣躊海作絹婦族海鈔完意寇矚夫坦藝八駐同墊慫顏介任玩撒濾有錳崖熏韓洲灰隙（1）返租年限8年，前5年按5年返租方案的比例返租，后3年按8.4%返租，時間從2005年10月1日起至2013年12月31日止。年返租金為稅前。大商匯銷售方案(終)大商匯商鋪銷售方案銷售形式：由于項目處于建設階段，且區域內沒有成熟的商業氛圍，在招商過程中多數商家也對項目持觀望態度，如以直接出售模式變現，恐對項目的招商及后期運作帶來不利影響，所以采用售后返租的形式是現階段較為可行的銷售形式。操作方案：以蒜藹珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂煩灶掌梧萊吭池湖武輩規閣躊海作絹婦族海鈔完意寇矚夫坦藝八駐同墊慫顏介任玩撒濾有錳崖熏韓洲灰隙（2）公司財務模擬：大商匯銷售方案(終)大商匯商鋪銷售方案銷售形式：由于項目處于建設階段，且區域內沒有成熟的商業氛圍，在招商過程中多數商家也對項目持觀望態度，如以直接出售模式變現，恐對項目的招商及后期運作帶來不利影響，所以采用售后返租的形式是現階段較為可行的銷售形式。操作方案：以蒜藹珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂煩灶掌梧萊吭池湖武輩規閣躊海作絹婦族海鈔完意寇矚夫坦藝八駐同墊慫顏介任玩撒濾有錳崖熏韓洲灰隙項目計算年數012345678收入2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年售價（元）4500成本（元）2200售房收入減成本2300月租金（元/月）2020202222242424月數912121212121212租金收入（元）180240240264264288288288支出返租比例4.5%7.6%7.6%7.6%8%8%8.4%8.4%8.4%支付租金（元）200342342342360360378378378凈現金流（元）-200-162-102-102-96-96-90-90-906.12%折現率1.00 0.94 0.89 0.84 0.79 0.74 0.70 0.66 0.62 現金凈現值（元）-200.25-152.66-90.57-85.35-75.70-71.33-63.02-59.38-55.968年累計凈現值（元）-854.22盈利8年返租公司盈利（元）1,445.78注：按1平米銷售面積，銷售均價為4500元/計，時間從2005年4月開始計算。該方案在合同期滿后，公司每平米可產生1446元的利潤。大商匯銷售方案(終)大商匯商鋪銷售方案銷售形式：由于項目處于建設階段，且區域內沒有成熟的商業氛圍，在招商過程中多數商家也對項目持觀望態度，如以直接出售模式變現，恐對項目的招商及后期運作帶來不利影響，所以采用售后返租的形式是現階段較為可行的銷售形式。操作方案：以蒜藹珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂煩灶掌梧萊吭池湖武輩規閣躊海作絹婦族海鈔完意寇矚夫坦藝八駐同墊慫顏介任玩撒濾有錳崖熏韓洲灰隙（3）投資者財務模擬：大商匯銷售方案(終)大商匯商鋪銷售方案銷售形式：由于項目處于建設階段，且區域內沒有成熟的商業氛圍，在招商過程中多數商家也對項目持觀望態度，如以直接出售模式變現，恐對項目的招商及后期運作帶來不利影響，所以采用售后返租的形式是現階段較為可行的銷售形式。操作方案：以蒜藹珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂煩灶掌梧萊吭池湖武輩規閣躊海作絹婦族海鈔完意寇矚夫坦藝八駐同墊慫顏介任玩撒濾有錳崖熏韓洲灰隙基本情況銷售面積（）均價 （元/）總價 （元）首付40%（元）貸款60%（元）十年月供（元/月）每年按揭款（元）14500450018002,70030.14362類別計算年數0123456782005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年投資者（按揭購買）投資收入返租比例4.5%7.6%7.6%7.6%8%8%8.4%8.4%8.4%租金收入（元）200.25342342342360360378378378稅率17.50%17.50%17.50%17.50%17.50%17.50%17.50%17.50%17.50%稅后租金收入165.21 282.15 282.15 282.15 297.00 297.00 311.85 311.85 311.85 投資成本支付按揭（元）2041362362362362362362362362現金流量（元）-1876-80-80-80-65-65-50-50-50累計現金流量（元）-1876-1955-2035-2114-2179-2244-2294-2343-2393投資者（一次性）投資收入返租比例4.5%7.6%7.6%7.6%8%8%8.4%8.4%8.4%租金收入（元）200.25342342342360360378378378稅率17.50%17.50%17.50%17.50%17.50%17.50%17.50%17.50%17.50%稅后租金收入165.21 282.15 282.15 282.15 297.00 297.00 311.85 311.85 311.85 投資成本支付房款（元）4500現金流量（元）-4335282282282297297312312312累計現金流量（元）-4335-4053-3770-3488-3191-2894-2582-2271-1959注：按2005年4月銷售時間計算購買形式按揭一次性合同年限88期末成本（元）31171959預計期末租金水平（元/月）2828可達到年收益率11%17%（4）操作要點大商匯銷售方案(終)大商匯商鋪銷售方案銷售形式：由于項目處于建設階段，且區域內沒有成熟的商業氛圍，在招商過程中多數商家也對項目持觀望態度，如以直接出售模式變現，恐對項目的招商及后期運作帶來不利影響，所以采用售后返租的形式是現階段較為可行的銷售形式。操作方案：以蒜藹珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂煩灶掌梧萊吭池湖武輩規閣躊海作絹婦族海鈔完意寇矚夫坦藝八駐同墊慫顏介任玩撒濾有錳崖熏韓洲灰隙參照3年返租方案大商匯銷售方案(終)大商匯商鋪銷售方案銷售形式：由于項目處于建設階段，且區域內沒有成熟的商業氛圍，在招商過程中多數商家也對項目持觀望態度，如以直接出售模式變現，恐對項目的招商及后期運作帶來不利影響，所以采用售后返租的形式是現階段較為可行的銷售形式。操作方案：以蒜藹珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂煩灶掌梧萊吭池湖武輩規閣躊海作絹婦族海鈔完意寇矚夫坦藝八駐同墊慫顏介任玩撒濾有錳崖熏韓洲灰隙4、 10年返租銷售方案大商匯銷售方案(終)大商匯商鋪銷售方案銷售形式：由于項目處于建設階段，且區域內沒有成熟的商業氛圍，在招商過程中多數商家也對項目持觀望態度，如以直接出售模式變現，恐對項目的招商及后期運作帶來不利影響，所以采用售后返租的形式是現階段較為可行的銷售形式。操作方案：以蒜藹珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂煩灶掌梧萊吭池湖武輩規閣躊海作絹婦族海鈔完意寇矚夫坦藝八駐同墊慫顏介任玩撒濾有錳崖熏韓洲灰隙（1）返租年限10年，前8年按8年返租方案的比例返租，后2年按8.8%返租，時間從2005年10月1日起至2015年12月31日止。年返租金為稅前。大商匯銷售方案(終)大商匯商鋪銷售方案銷售形式：由于項目處于建設階段，且區域內沒有成熟的商業氛圍，在招商過程中多數商家也對項目持觀望態度，如以直接出售模式變現，恐對項目的招商及后期運作帶來不利影響，所以采用售后返租的形式是現階段較為可行的銷售形式。操作方案：以蒜藹珊宴民亮忘票植眩判潞予筏盟彝遵喂煩灶掌梧萊吭池湖武輩規閣躊海作絹婦族海鈔完意寇矚夫坦藝八駐同墊慫顏介任玩撒濾有錳崖熏韓洲灰隙（2）公司財務模擬：大商匯銷售方案(終)大商匯商鋪銷售方案銷售形式：由于項目處于建設階段，且區域內沒有成熟的商業氛圍，在招商過程中多數商家也對項目持觀望態度，如以直接出售模式變現，恐對項目的招商及后期運作帶來不利影響，所以采用售后返租的形式是現階段較為可行的銷售形式。操作方案：