目錄第一篇 公司篇0第一節、萬科企業1第二節、合肥萬科4第三節、萬客會5第四節、萬科物業6第二篇 環境篇10第一節、 合肥市區域環境10第二節、濱湖新區區域環境14第三篇 市場篇28第一節、合肥房地產市場現狀及發展趨勢28第二節、濱湖房地產市場36第三節、濱湖競爭個案分析44第四篇 政策篇56第一節、2011年國家房產政策調控軌跡56第二節、新國八條57第三節、新國八條關鍵條款解讀58第四節、新國八條之后的合肥新政59第五篇 項目篇60第一節、項目概況60第二節、項目規劃設計62第三節、景觀設計說明69第四節、住宅產品介紹71第五節、智能化系統介紹82第六節、“綠色”設計介紹83第七節、其他單位介紹84第一篇 公司篇第一節、萬科企業一、企業簡介萬科企業股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國最大的專業住宅開發企業。2010年公司完成新開工面積1248萬平方米，實現銷售面積897.7萬平方米，銷售金額1081.6億元。 營業收入507.1億元，凈利潤72.8億元。萬科認為，堅守價值底線、拒絕利益誘惑，堅持以專業能力從市場獲取公平回報，是萬科獲得成功的基石。公司致力于通過規范、透明的企業文化和穩健、專注的發展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工、最受合作伙伴歡迎，最受社會尊重的企業。憑借公司治理和道德準則上的表現，公司連續八次獲得“中國最受尊敬企業”稱號。 萬科1988年進入房地產行業，1993年將大眾住宅開發確定為公司核心業務。至2011年，業務覆蓋到北京、深圳、上海、成都四大區域約50個城市。 萬科業務分布圖二、萬科成長歷程 1984年5月，萬科前身深圳現代科教儀器展銷中心成立。 1988年12月，公司公開向社會發行股票2,800萬股，集資人民幣2,800萬元，資產及經營規模迅速擴大，并于同年介入房地產領域。 1991年1月29日，公司A股在深圳證券交易所掛牌交易。同年6月，公司通過配售和定向發行新股2,836萬股，集資人民幣1.27億元，開始跨地域房地產業務發展。 1992年底，上海萬科城市花園項目正式啟動，大眾住宅項目的開發被確定為公司的核心業務，公司開始進行業務調整。 1993年3月，公司發行4,500萬股B股，該等股份于1993年5月28日在深圳證券交易所上市。B股募股資金45,135萬港元，主要投資于房地產開發，房地產核心業務進一步突顯。 1997年6月，公司增資配股募集資金人民幣3.83億元，主要投資于深圳住宅開發，推動公司房地產業務發展更上一個臺階。 2000年初，公司增資配股募集資金人民幣6.25億元，陸續投資于深圳、上海及北京的住宅項目及零售業務，公司實力進一步增強。年底，華潤集團及其關聯公司成為第一大股東，持有的萬科股份占萬科總股本15.08%。 2001年，公司將直接及間接持有的萬佳百貨股份有限公司72%的股份轉讓予中國華潤總公司及其附屬公司，成為專一的房地產公司。 2002年6月，公司發行可轉換公司債券，募集資金15億，進一步增強了發展房地產核心業務的資金實力。 2003年，公司進入廣州、中山、大連、鞍山房地產市場 ，初步形成“3+X”區域發展模式。 2004年9月，公司19.90億元可轉換公司債券公開發行。同期隆重舉行萬科集團20周年慶典系列活動，發布未來10年的中長期發展規劃。 2005年，公司通過對經營環境變化的敏銳察覺與及時應對，全面完成年度經營計劃，業績持續增長。“萬科”成為中國房地產行業第一個全國馳名商標。 2006年，公司以“變革先鋒、企業公民”為整體工作思路，保持業績高速增長，打造支撐未來持續高速成長的新平臺，以保障第三個十年中長期發展規劃目標的順利實現；同時也要在企業公民方面成為行業表率。 2007年，萬科以“大道當然,精細致遠”為年度主題詞，表達萬科堅守正道、義不容辭擔當時代責任的決心；同時體現出隨著萬科快速大規模的增長，惟有通過精耕細作，方能成就基業常青。 2008年，萬科以“慮遠積厚，守正筑堅”為年度主題，表達萬科力圖通過產業化技術的持續推進和產品質量的切實改善，為企業的長遠發展奠定堅實的基礎。 2009年， 年度銷售金額突破600億元，房地產市場占有率全國第一。 2010年，成為國內首個年度銷售額突破1000億的住宅企業，并成為全球銷售規模最大的房企。 2010年，萬科集團作為唯一獨立建館的房地產企業參展上海世博會。世博萬科館萬科館是一個低碳建筑，自然材料，自然采光，自然降溫，自然通風的設計充分詮釋了“尊重的可能”人、自然與城市的相互尊重，更蘊含未來的無限可能。三、萬科所獲獎項萬科多年的努力，得到了社會各界的肯定和認可，贏得了許多獎項，其中具有代表性的獎項有： 截至2011年，萬科連續7年獲“中國房地產百強企業綜合實力TOP10”評選第一名； 截至2011年，萬科連續8次獲“中國最受尊敬企業”稱號； 截至2011年，萬科多次入選財富（中文）“中國上市公司500強”； 截至2011年，萬科連續10年榮獲“滬深房地產上市公司綜合實力TOP10”； 2010年9月，萬科入選“2010中國企業500強”，位列第129位； 2010年9月20日,萬科繼2009年之后再次被著名財經雜志Euromoney選為全球“最佳住宅開發商”。第二節、合肥萬科一、合肥萬科簡介合肥萬科置業有限公司，成立于2008年3月，系萬科集團的全資子公司。目前在合肥有三個項目，總建筑面積約130萬平米；2011年，公司銷售收入將近17億元。公司秉承集團“建筑無限生活”的宗旨，堅持“質量是我們的生命線”的價值觀，矢志成為合肥房地產的第一品牌，讓萬科成為住宅消費者的第一選擇。二、開發項目簡介合肥萬科已開發萬科金色名郡、萬科金域華府2個項目，濱湖萬科城是合肥萬科進駐合肥的第三個開發項目。合肥萬科金色名郡萬科金色名郡位于合肥市蜀山區望江西路205號省旅游學校西邊，占地107326.03平米，總建面47萬方，容積率為3.61，綠化率為40%。合肥萬科金域華府金域華府總建筑面積48萬，位于合肥市蜀山區長江西路與合作化南路交叉口西南側，占地面積173.5畝，綜合容積率356，小區居住用地占地面積101754，主題商業開發占地面積13875。金域華府效果圖金色名郡效果圖三、合肥萬科部分榮獲獎項萬科2008年進駐合肥后，根植合肥，得到了購房者及業內的好評。 2009年，金色名郡榮獲新浪年度合肥風云樓盤評選“最佳戶型樓盤”； 2009年，金色名郡榮獲合肥樓市“2009最具品牌影響力樓盤”； 2009年，金色名郡榮獲萬科上海區域“2009年度項目周期工程質量獎”； 2010年，金色名郡榮獲“2010合肥綠色低碳生態樓盤”； 2010年1月，金色名郡榮獲第四屆安徽品牌地產風云榜“安徽百姓信賴樓盤”； 2010年，合肥萬科當選“2010年合肥公信力開發企業”； 2011年3月，合肥萬科當選消協評選的“合肥網民最喜愛的品牌”。第三節、萬客會一、萬客會會員分級藍 卡：關注萬科但尚未購買萬科開發的物業的廣大人士。銀 卡：通過二手房市場購買或租賃萬科物業的人士；由藍卡升級成為銀卡。金 卡：通過一手房市場購買萬科物業的人士；由銀卡升級成為金卡。鉑金卡：對萬科、萬客會、萬科所倡導理念做出特殊貢獻的杰出人士；由金卡升級成為鉑金卡。二、萬客會的主題推廣語萬客會萬科家萬科追求的，是成就人們對“家”的希冀，而不僅僅是做房子。這是萬科家的內涵，是萬科的家觀念。情感觀：有表情的建筑，讓房子有了人情的生命力。人性觀：對人內心需求入骨無形的表達，呼喚人心中的眷念和渴望，放弛和舒展。城市觀：讓家與城市的未來和明天關系交融，讓家成為城市時尚可定位的角色。人文觀：是文化、生活、社會的詩意哲學，詩意美學，生活原本就蘊涵著深厚的哲學思維和美學追求。社會觀：是對于一個“社區小社會”的和諧、健康的互動和建設。社區文化，是萬科家觀念的持續追求和萬科社區的價值附加。金色名郡附件1：合肥萬客會會員守則 第四節、萬科物業一、萬科物業簡介我們的服務宗旨，“全心全意全為您”。我們的使命，“持續超越顧客的不斷增長的期望”。我們的企業目標，持續保持在中國物業管理行業中的領先地位。我們的質量方針，“服務至誠，精益求精，管理規范，進取創新”。萬科物業成立于1992年，十六年來，“萬科物業管理”已發展成為國內物業的第一品牌。隨著萬科房地產在全國各主要城市的迅速發展，集團先后在深圳、天津、北京、上海、南京、無錫、鎮江、蘇州、鞍山、沈陽、大連、成都、武漢、長春、南昌、廣州、東莞、中山等城市成立了專業的物業服務公司，目前管理項目150多個，管理面積近2450余萬平方米，為近200000多名住戶提供了高品質的管理服務，管理類型包括高層大廈、多層住宅、別墅、寫字樓、工業區、學校及政府公共物業等。1996年深圳萬科物業管理公司在中國物業管理企業中第一個獲得由國際質量體系認證機構頒發的ISO9002 國際標準質量體系認證，導入“零缺陷”管理理念，成功實現了與國際管理水平的接軌，萬科物業也由此成功走上了國際化管理發展的軌道。多年來，萬科物業在中國以優良的專業素質和傳統的敬業精神，為200000多名住戶提供了高品質的管理服務，奠定了萬科物業行業領跑者的扎實根基，獲得了包括“全國物業管理示范住宅小區”、“聯合國人類居住中心優秀社區環境獎”、物業管理“金牌管家”稱號等等在內的200余個獎項。我們的服務從綜合管理、秩序維護服務、清潔綠化服務、客戶服務、維修服務到社區文化建設、個性化服務以及其他特色延伸服務，都在方方面面體貼您的生活，做好您的管家。我們的秩序維護員隊伍十多年來一直保持著安全責任事故為零的記錄，這是一個讓業主滿意、放心的數字。萬科物業將多重安全防范系統和固定崗位、巡邏崗位相結合，提供24小時秩序維護防范服務，人防與技防相呼應，秩序維護員配合公安民警的防范網絡，按照嚴格規范的管理制度和方法，增強對小區外來人員和道路車輛的管理以及消防管理，維護小區業戶正常良好的生活秩序。二、南京萬科物業公司概況南京萬科物業管理有限公司成立于2007年8月1日，目前管理半徑已輻射江蘇、安徽兩省，南京、合肥、鎮江、揚州、蕪湖五地。已接管的樓盤有南京萬科金色家園、光明城市、紅郡花園、金域藍灣、金域緹香、鎮江魅力之城、紅郡花園、潤園，合肥萬科金色名郡等，在職員工近500名。公司一貫秉承“全心全意全為您”的服務宗旨，以嚴肅認真地態度執行質量標準體系，以貼心周到地態度實施服務管理，以創造發展地目光創造一流品牌，為業戶們提供體貼全面的服務，在實踐中完成從創建品牌到專業化發展的升華過程。公司多年的物業服務實踐得到了社會各界廣泛的認同，2006年分別榮獲“重合同守信用單位”以及“勞動保障誠信單位”，并且連年榮獲（2005年度、2006年度、2007年度、2008年）物業管理“金牌管家”稱號。所管理的金色家園項目榮獲“四星級園林小區”稱號和“全國物業管理示范住宅小區”稱號；光明城市亦獲“全國物業管理示范住宅小區”和“江蘇省園林式小區”稱號，鎮江魅力之城2008年榮獲“鎮江市物業管理優秀住宅小區”。公司將持續向顧客提供符合國際質量標準和具有萬科特色的物業管理服務。“服務至誠，精益求精，管理規范，進取創新”是我們的質量方針，也是對顧客的質量承諾和信心保證。除了為業主提供了全方位的綜合管理服務、公共秩序維護服務、清潔綠化服務、維修服務、便民配套和家政服務外，公司更注重服務內容的延伸，在觀念和服務形式上不斷創新，不僅努力為業主創造優美清潔的生活環境，開展豐富多彩的社區活動，營造溫馨適宜的社區氛圍，并且采用以業主大會、業主委員會、物業公司共同參與、齊抓共管的小區管理體制來達到公司與業主之間的相互溝通與協作。萬科物業經過數十年的不斷探索和發展，積累了豐富的物業服務經驗，也正是在這十幾年的發展中進一步明確了自己的企業目標：即通過運用國際化的質量體系標準，健全現代化的企業管理機制，建立素質全面的人才高地，開拓公共物業市場，成為國內最優秀的物業服務品牌企業之一。所獲榮譽各管理項目榮譽錄項目獲獎年份獎項名稱金色家園2004年2004年南京市房屋安全先進單位社會治安綜合治理先進單位南京市物業服務優秀住宅小區2005年江蘇省物業服務優秀住宅小區2005年南京金牌社區管家2006年二星級園林居住小區2007年全國物業管理示范住宅小區三星級園林居住小區2008年四星級園林居住小區光明城市2006年南京市物業管理優秀項目2007年江蘇省城市物業管理優秀住宅小區2008年江蘇省園林式小區2010年2009年度民生工作支持獎最佳物業服務獎2011年2010年全國物業管理示范住宅小區鎮江魅力之城2009年2008年度物業服務行業“規范管理、優質服務”先進單位2009年鎮江市“優秀物業管理小區”2010年2009年鎮江金牌物業小區金域緹香2010年2010年南京市物業管理優秀項目三、服務內容及質量標準專業的細節化服務 為體現萬科物業自始至終全心全意全為您的服務宗旨，我們的物業管理服務在保持萬科物業一貫的服務水平的基礎上，深化服務細節，充分體現優質的管理服務品質，以及對住戶的人性化服務和主動性服務。 全天候服務：設立24小時服務熱線，全天候為業主提供服務，站在業主的角度，想業主所想，急業主所急。在第一時間對業主所關心的問題給予回復，盡自己所能為業主排憂解難。 零打擾服務：為了充分尊重住戶的私人空間，真正做到對住戶服務的零打擾，物業制定周密細致的專業化服務程序，管理服務人員無需守在住戶身邊，就能全面掌握小區情況，了解住戶，清楚能幫住戶做什么。當住戶真正需要幫助時，管理服務人員會及時迅速的出現在業戶身邊，為業戶提供真誠周到的服務。約定上門服務前先征詢業戶的意見，商定最佳時間，不打擾業戶的日常生活。上門服務前致電話給業主，確定業主是否方便，在不影響業主生活的情況下提供服務。掃地等揚塵工作錯開業主上下班高峰期，不影響業主出入。所有噪音作業均避開業主休息時間，不影響業主休息。夜間安全員巡邏采用耳機式對講機，不影響業主休息。 透明化服務：為體現對于業主消費權益的尊重，加大“管理服務透明度”，促進自身服務水平的提高，物業服務中心每季度第一個月編制上季度物業服務報告，向小區業主公布，讓業主及時了解服務中心每季度管理、服務及財務收支信息等內容，接受業主查詢與監督。 多樣化的客戶溝通：與業戶建立暢通的溝通渠道，及時聆聽業戶心聲，通過與住戶的溝通和交流，建立良好的顧客關系，進一步提升服務質量。每年兩次客戶滿意度調查。定期召開業主懇談會。每季度制定客戶訪談計劃，由物業服務中心客戶服務主管與業主直接交流，詳細記錄業主的想法和建議。針對各類服務、投訴處理制定相應回訪制度，確保服務質量。 視投訴為財富：以視客戶投訴為財富的心態正視客戶的每次投訴，不只為了解決投訴而工作，而是在投訴中認真反省，不斷提升物業服務質量。在投訴中總結經驗，了解業主的潛在需求，為業主提供更加全面，周到，細致的服務。把每一次客戶的投訴視為自己的財富，在投訴中獲得成長，不斷完美。為了更好的處理業主投訴，及時解決業主反映的問題，物業服務中心特設客戶接待專員，負責接待和處理所有業主投訴。客戶專員對投訴處理流程和結果進行嚴格監控，對產生投訴的問題進行分析并與相關責任部門進行溝通和協調，跟進投訴處理結果的執行，并對業主進行回訪。有了客戶專員，所有的投訴都能在24小時內得到回復，確保投訴結果及時有效地執行。第二篇 環境篇第一節 合肥市區域環境一、城市概況城市地位：合肥，安徽省省會，位于安徽中部，長江淮河之間、巢湖之濱，通過南淝河通江達海，具有承東啟西、接連中原、貫通南北的重要區位優勢，是全省政治、經濟、文化、信息、金融和商貿中心，全國重要的科研教育基地，國家級皖江城市帶承接產業轉移示范區的核心城市。轄區與面積：2011年8月22日，安徽省政府新聞辦召開新聞發布會，正式對外宣布撤銷地級巢湖市，將其一分為三，劃歸合肥、蕪湖、馬鞍山市；其中，撤銷原地級巢湖市居巢區，設立縣級巢湖市，由安徽省直轄，合肥市代管；原地級巢湖市管轄的廬江縣劃歸合肥市管轄； 此次區劃調整，使合肥總面積增加近4380平方公里，人口增加206萬人。區劃調整后，合肥市轄：瑤海、廬陽、蜀山、包河、巢湖市、肥東縣、肥西縣、長豐縣、廬江縣，4區、1市、4縣并賦予合肥高新技術產業開發區、合肥經濟技術開發區、合肥新站綜合試驗區市級管理權限。如今合肥市轄土地面積達1.14萬平方公里。濱湖新區和政務區作為合肥市重點發展的區域，行政規劃上分別屬于包河區和蜀山區。 城市人口：常住人口達746萬人，其中市區常住人口328萬人。城市職能：（1）全省政治、經濟、文化中心（2）中部科研教育中心（3）全省高新技術中心、現代服務中心（4）全國交通樞紐之一（5）全省旅游會展、商貿物流和金融中心。城市排名：中國社會科學院于發布2011年中國城市競爭力藍皮書：中國城市競爭力報告顯示，合肥市在294個城市中綜合排名第22位，合肥正式躋身最具潛力的二線城市，同時在“商業文化競爭力”的單項競爭中名列第9名。2010年被評為中國未來10年最具潛力的城市之一。綜合開發研究院6月17日公開發布:合肥金融中心指數排名第十位。中國社科院面向全球發布2009-2010全球城市競爭力報告合肥榮膺“全球最佳案例城市”。二、141到1419戰略關鍵詞：濱湖新區是中心城區的組成部分，重點打造濱湖新區在141戰略體系末期，市領導又提出了升級“141“戰略，改為“1419”戰略。對于城鎮化建設，合肥未來將大力發展1419新城鎮體系，即在重點打造濱湖新區，提升主城區，拓展四個副中心城區的基礎上，加快小市鎮和新農村建設。即肥東縣重點發展長臨、梁園和石塘；肥西重點發展高劉、紫蓬山、三河；長豐重點發展水家湖、吳山和下塘，合肥市將提升主城區，從城鄉一體化步入到區域合作發展階段。“”城市發展戰略，就是在合肥城鎮密集區范圍內構建一個主城、四個外圍城市組團、一個濱湖新區的總體空間框架。一個主城是指在現有合肥二環路以內、國道以北的城市空間，主要負擔城市的綜合服務職能。四個外圍組團分別是東部組團（包括店埠、撮鎮）；北部組團（包括瑤海經濟開發區、廬陽工業園區、雙墩）；西部組團（包括高新技術開發區、蜀山經濟開發區、科技創新示范基地）；西南部組團（包括經濟技術開發區、上派鎮）。一個濱湖新區指在巢湖東北岸地勢較高地段建設濱湖新區（包括包河工業園區）。“1419”新型城鎮體系中的“1”，是指1個中心城區（含濱湖新區），“4”是指4個新城，即北部新城、西部新城、西南新城、東部新城，“19”是指19個新市鎮，即：水湖鎮、下塘鎮、吳山鎮、井崗鎮、八斗鎮、梁園鎮、石塘鎮、橋頭集鎮、長臨河鎮、高劉鎮、三河鎮、山南鎮、紫蓬鎮、小廟鎮、大興鎮、淝河鎮、大圩鎮、崗集鎮、大楊鎮。三、“十二五”發展目標關鍵詞：現代化濱湖大城市、區域性特大城市發展思路：十二五期間，合肥發展總的想法是以全面轉型、跨越趕超、富民強市為主線，以工業化為開路先鋒、城市化為堅強后盾，把合肥建設成為充滿活力、獨具魅力、創新發展、宜居宜業的現代化濱湖大城市和現代產業基地，加快向國內有較大影響力的區域性特大城市邁進。 發展目標：到2015年合肥的GDP總量突破7000億元，人均GDP突破8000美元，達到長三角核心城市平均水平，進入全國省會城市前10位。規模以上工業總產值確保達到12000億元，力爭達到15000億元，財政收入達到1000億元，固定資產投資達到2.5萬億元。四、對外交通建設高鐵：概況與意義：長36.2公里的高速鐵路專線，建設按照1萬人最高聚集規模設計、總建筑面積8萬平方米的南站場。建設滬漢蓉客運專線引入合肥樞紐南環線及高鐵站，對增強合肥鐵路樞紐功能，促進合肥現代化濱湖大城市開發建設，進一步發揮省會輻射帶動作用具有重要意義。交通樞紐地位：合肥交通樞紐地位正在確立，動車1小時到南京、2小時到武漢、3.5小時到上海已實現，目標3小時到北京、4小時到福州。新橋機場：概況：合肥新橋國際機場是國內4E級樞紐干線機場，位于安徽省合肥市肥西縣高劉鎮，距合肥市中心31.8公里。機場總共分三期建設。一期工程航站樓面積為10.85萬平方米，跑道長3400米，設計年旅客吞吐量為1100萬人次。新橋機場定位為“省內中心機場、國際定期航班機場、國內支線機場”，將來還會作為上海浦東機場和杭州蕭山機場的備降機場。以新橋機場為依托，在機場圍場道路和圍界之外，還有望形成一個臨空產業集聚區。意義：新橋機場將成為安徽溝通世界的一個新的空中橋梁，安徽“承東啟西”的區位優勢更加凸顯，安徽將成為中部交通樞紐。五、合肥都市圈關鍵詞：1小時通勤圈，1小時生活圈合肥都市圈基本圈層半徑為300公里，未來合肥、淮南、六安、巢湖、桐城五市中心城區通達運輸通道的平均時間控制在20分鐘以內，全力打造合肥經濟圈“1小時通勤圈”和“1小時生活圈”， 核心圈層實施“公交化”發展策略。同時，合肥都市圈將率先在全 省實現基本養老保險區域統籌，推進五市間社保制度協調配合和社保關系無縫轉移、接續。1小時省會經濟圈的構建，極大縮短合肥同周邊城市之間的距離，為合肥房地產市場發展提供了客源保證。六、承接產業轉移示范區關鍵詞：皖江城市帶承接產業轉移示范區，長三角產業轉移的前沿地帶皖江城市帶承接產業轉移示范區為國家級示范區，規劃范圍為安徽省長江流域，成員包括合肥、蕪湖、馬鞍山、銅陵、安慶、池州、巢湖、滁州、宣城九市全境和六安市的舒城縣、金安區，共59個縣(市、區)，輻射安徽全省，對接長三角地區。皖江城市帶承接產業轉移示范區規劃從區內各市產業現狀、資源狀況和未來發展趨勢考慮，提出了構建“一軸雙核兩翼”的產業空間格局的構想。“一軸”包括安慶、池州、銅陵、巢湖、蕪湖、馬鞍山6個沿江市，這是承接產業轉移的主軸線；“雙核”指合肥、蕪湖，這是安徽省目前乃至今后一個時期經濟發展最具活力和潛力的兩大增長極，是承接產業轉移的核心區域；“兩翼”包括滁州和宣城市，著力打造承接沿海地區特別是長三角產業轉移的前沿地帶。第二節濱湖新區區域環境一、區域范圍 濱湖新區是合肥“141”城市空間發展戰略的重要組成部分（“一個主城區，四個副中心，一個濱湖新區”），是現代化濱湖大城市建設的前沿陣地。南依巢湖，北靠二環南路，西接上派河和合安高速、東臨南淝河，規劃總用地面積約190平方公里，其中312國道以北（北部片區）規劃面積約27平方公里；312國道以南至十五里河（中部片區）規劃面積約80平方公里；十五里河至巢湖岸邊（南部片區）規劃面積約83平方公里。二、區域地位及占位 自巢湖、廬江并入合肥后，巢湖成為大合肥的內湖，濱湖新區將成為合肥建設現代化大城市的中心。合肥市十二五規劃提出：“把濱湖新區、老城區和政務文化新區構成中心城區，堅持分類指導，打造豐富多樣的城市特質文化空間，提升城市品位，加快形成高端服務集聚、綜合承載能力強的現代化城區。濱湖新區，堅持緊湊型開發，把握好項目布局和建設時序，高標準、快節奏地推進各項建設，著力提升服務業集聚功能，完善配套，逐步形成環境優美的行政辦公、金融商務、會展旅游中心。”三、區域發展戰略濱湖新區按啟動區、拓展區、核心區依次發展的戰略將濱湖新區發展成為合肥建設現代化大城市、合肥經濟圈乃至安徽省的新中心。啟動區：新區建設的戰略支點，是引導沿湖片區發展的重要地段，選址在徽州大道和方興大道交口周邊地區，充分依托老城區和國家級合肥經濟技術開發區的基礎設施優勢，迅速形成了教育、商業以及居住相結合的重點開發區域；拓展區：是指啟動區東北區域，東臨廬州大道、南至塘西河風景帶、西至徽州大道、北至福州路；該區域將建設成為一個以娛樂休閑、醫療保健和生活居住為支撐功能的綜合性區域；核心區：以河道、綠帶為邊界，將區域內的水面和綠帶有機地連環在一起，并沿巢湖岸邊分為9大功能區塊：包括濱水休閑區、商務金融區、會展中心區、文化娛樂區、旅游服務區、總部經濟區、生活居住區、體育活動區和游艇度假區。同時依托鄰近巢湖的天然優勢，開發水上項目。四、區域配套1、市政交通配套（1）整體交通規劃關鍵詞：一環一高鐵三橫三縱一軌道 一環：即環巢湖景觀大道，是區域環巢湖景觀大道的新區部分，該干道旨在加強與巢湖流域各市縣之間的聯系，并有效地組織以新區為核心的巢湖休閑旅游度假產業。 一座高鐵：濱湖新區北部將建一座高鐵站，該高鐵站的東邊，在南淝河下游還將建設一個大型集裝箱碼頭，屆時北部區域將成為重要的交通樞紐及物流中心。 三橫三縱一軌道濱湖新區逐漸形成“三縱三橫一軌交”的對外交通網絡，通過徽州大道、廬州大道、包河大道以及在建中的軌道交通1號線實現和主城區的快速連接，橫向通過紫云路、方興大道以及錦繡大道和經開區相連接。（2）公共交通6路公交車連接濱湖新區與包河區、老城區、經開區及政務區。終點線路途經站名市府廣場快1濱湖時代廣場師范附小一中四十六中濱湖世紀城望湖北路衛塘衛崗東陳崗市府廣場樞紐站政務新區18路濱湖時代廣場師范附小一中四十六中新年村濱湖前城鄔郢合肥學院新區一六八中學方郢東灣范小郢天都路何祠堂芙蓉路公交站芙蓮站柏樹郢十八崗五十四中香徑站翠瀾站華邦世貿城安徽日報社市政務辦公區西經開區26路濱湖壽春中學廬州大道天山路口廣西路口濱湖世紀城四十六中新年村布水路口沈河玉屏路口天都路口錦繡紫云花園紫蓮路口建工學院南門青鸞路口蓬萊路口桃源路口青龍潭路口長安薩爾斯堡花園三聯學院紫翡路口包河區60路輪滑場洞庭湖路口長沙路口濱湖世紀城錦繡大道東花園路口飛二路口梅蘭青年塘葛維茂江汽廠六斗背吳夾弄衛塘衛崗東陳崗濱湖區61路濱湖欣園四十六中南校區濱湖時代廣場師范附小一中四十六中濱湖世紀城濱湖和園濱湖二小觀湖苑徽杰苑四十八八中南校區濱湖康園62路濱湖時代廣場 棠溪人家 書香門第 濱湖家園 一中 四十六中濱湖城市天地 服務外包基地 要素大市場 濱湖會展中心北門 濱湖會展中心東門 四十八中南校區 春融苑 世紀城購物中心 廬州大道 濱湖壽春中學濱湖康園（3）軌道交通關鍵詞：軌道交通一號線，預計2014年投入運營合肥市軌道交通1號線一期工程從合肥站至徽州大道站，線路長約24.65公里，全部為地下線。正式開工建設的軌道交通1號線試驗段，選址于濱湖新區錦繡大道站(含)至云谷路站(不含)，試驗段工程為四站四區間土建工程。車站設計為地下負一層側式站，區間覆土滿足主要市政管線通過要求，車站及區間均采用明挖法施工，試驗段全長4.404公里，工程概算投資約為6.9億元，共劃分為三個標段。2009年8月7日，合肥市軌道交通1號線試驗段開工，預計2014年投入運營；軌道交通一號線的規劃建設，將改善區域的交通環境，提升區域的可達性，縮短濱湖新區至市中心的時間成本.2 、生活配套自2006年11月15日濱湖新區建設正式啟動以來，歷經5年的大發展，教育、醫療、商業辦公等配套不斷完善，成功實現“把合肥市建設成為現代化濱湖大城市”的夢想。在濱湖的發展中，學區資源成為其先期聚攏人氣的關鍵，同時隨著金融中心的建設以及政治中心的完善，濱湖的資源優勢不斷得到強化，將成為濱湖新區價值新的引爆點。（1） 教育配套為做大做強優質資源，吸引更多的人走進濱湖新區，合肥市委市政府在新區建設之初，就果斷決策把合肥一中、四十六中、師范附小三校整建制遷入濱湖新區。隨后，合肥四十八中、屯溪路小學、青年路小學等紛紛在濱湖建立了分校區，進一步穩固濱湖的教育基礎。濱湖新區教育資源形成一條教育鏈，從小學到初中乃至高中，優質資源打造了濱湖的黃金學區。學校名稱 學校概述 學校規模 辦學規模 地理位置 合肥師范附屬小學2007年秋季學校遷入濱湖新區；安徽省首批特色示范學校新校占地57畝，總建筑面積2.7萬平方米學校現分四個校區辦學，共開設104個教學班，現有教職工261人，現有學生5742人。位于西藏路與中山路交匯處；距離萬科城直線距離約1.7 公里。 合肥四十六中2007年7月，遷入濱湖新區； 棠學校占地165畝，綠化率達54%，徽派建筑，總建筑面積達10萬現有教職員工284人，69個教學班，4300多名學生東鄰徽州大道，南望合肥一中，西靠徽一路，北臨紫云路；距離萬科城直線距離約3 公里。合肥一中2007年起至2009年，整體搬至濱湖新區辦學； 占地216667平方米，總建筑面積近20萬平方米學校現有學生近6162人，教職員工500余人。東臨徽州大道、西臨西藏路、南向長沙路，北望洞庭湖路；距離萬科城直線距離約2.6 公里。濱湖壽春中學 2010年9月開學2011年9月高中開學。 占地107.76畝，總建筑面積10.269萬平方米， 設計規模120個班，其中初中90個，高中14個；在校學生可達6000人，教職工約500人位于紫云路與湖北路交口東北角；距離萬科城直線距離約4.32 公里 （2） 醫療配套濱湖醫院醫院概述 合肥市第一人民醫院南擴醫院合肥濱湖醫院、中華慈善總會合肥醫院、合肥市衛生系統協作醫院，一座特大型三級甲等綜合醫院，于2009年11月15日盛大開診。地理位置坐落在合肥市濱湖新城徽州大道與紫云路交叉口。距離萬科城直線距離約3.15公里。醫院指標醫院占地面積200畝，建筑面積約32萬平方米醫院規模規劃床位數3000張，一期建成投入使用2200張床位濱湖新區教育、醫療配套一覽：（3）商業、辦公配套濱湖主要商業、辦公配套情況名稱 位置商業體量 業態 現狀 濱湖欣園獨棟商業 濱湖欣園6棟 ，三四層 已建成未營業 濱湖高速時代廣場約33萬平方米 辦公、商業（6000華潤蘇果、金滿樓已簽約進駐）和五星級酒店（德國瑪麗蒂姆） 在建 濱湖家園社區商業濱湖家園長約1公里的商業街 餐飲、超市（合家福）、便利店 已營業 世紀金源購物中心徽州大道與紫云路交叉口總建筑面積53.83萬平米，營業面積達32萬平米，地下車庫面積6.33萬平方米，地下車位2100個，地面停車位多達1000個 A區：萬尚百貨、美食廣場 ；B區：車巢汽車城、國美電器、箱包鞋城、兒童成長天地、休閑娛樂、華誼兄弟影城 ；C區：永輝超市、女性時尚館、紳士館、書店、健身、美食廣場 ；D區：居然之家 2010年10月營業 世紀金源大飯店 徽州大道5558號酒店共45層，總建筑面積為14萬平方米，客房635間（套），客房面積達52平方米。擁有近500個停車位 酒店 2010年10月營業合肥白金漢爵大酒店 徽州大道與萬泉河路交口西南總用地面積約3萬平方米，26層 酒店 在建 閩商大廈 徽州大道5558號3棟，每棟36層 寫字樓 已投入使用 藍鼎9號公館 徽州大道與紫云路交匯處5萬平方米，總投資3億元 餐飲、住宿、休閑、娛樂 2010年底營業 湘江國際 徽州大道與萬泉河路交口處兩棟（總層26層）高層建筑和一棟（總層2層）商業樓組成，商業建筑面積3569.45平方米，辦公面積約4.7萬平方米 商業、辦公 在建 萬國農貿長沙路與天山路交匯處總用地面積約為3萬平方米，總建面約4萬平米，內部設有各種功能攤位與商鋪，其中攤位443個，商鋪298間。農貿市場2010年3月31日開業濱湖新區商辦配套一覽：（3） 銀行網點集中分布在世紀城，各主要銀行均設置業務網點。（4） 金融后臺基地位置：合肥濱湖新區徽州大道與云谷路交口附近，北臨高檔行政辦公區域，東臨濱湖環城景觀帶；用地面積：總用地面積約3923畝；總建筑面積：超過500萬平方米。落戶金融機構：目前，中國工商銀行（合肥）后臺中心、中國建設銀行合肥生產基地及安徽省分行、上海浦東發展銀行后援基地、中國銀行總行金融后臺服務中心已落戶濱湖新區國際金融后臺服務基地并開工。農業銀行、郵儲銀行、中國信達等8家也已簽署合作協議，交通銀行、人保財險、長城基金、華融基金4家金融機構已經確定入駐。產業效應：合肥國際金融后臺基地將形成一個資金密集、人才聚集、機構專業、配套完善、環境優美的國際一流金融后臺服務基地，其形成的產業乘數效應、就業乘數效應、社會資本效應、消費帶動效應、稅收貢獻效應將為合肥乃至安徽的發展帶來新的支撐點，成為我國中部崛起戰略的點睛之筆。預計濱湖新區國際金融后臺服務基地可發展20家總行級金融后臺服務機構，提供10-15萬產業人口。附件2：金融后臺服務基地俯瞰圖合肥國際金融后臺服務中心包括項目項目概況開工時間中國銀行客戶服務中心項目位于廬州大道與云谷路交口東北，總建筑面積77583.00平方米，建筑密度38.02%，容積率2.65，建筑總高度180米，總層數39層。 2011年4月29日 中國農業銀行客戶服務中心 項目位于徽州大道與云谷路交口西南方向，建筑面積17.5萬平方米，包括業務樓、呼叫中心、檔案館、管理配套用房、食堂和車庫等附屬用房，按照合肥市目前建設項目造價水平計算，預計總投資15.36億元，計劃三年后建成投產，與系統聯網，形成3500席位規模的生產能力。 2010年10月20日 中國郵政儲蓄銀行后臺服務基地 項目位于徽州大道與成都路交口西南方向，占地約214畝，總建筑面積約21萬平方米，包括建筑面積達4.5萬平方米的災備中心，6萬平方米的95580客服中心及研發中心，4.5萬平方米的培訓及后勤服務中心，5000平方米的動力中心，3.5萬平方米的綜合業務樓，1萬平方米的營業中心以及總建筑面積達1.5萬平方米的票據處理中心、會計稽核中心、檔案中心等，總投資額約10億元。 2010年10月20日 中國建設銀行合肥生產基地 項目位于徽州大道與云谷路交口東北角，占地面積約200畝，總體規劃建筑面積22.3萬平方米，其中一期建設項目約19萬平米，總投資約10億元，建設項目包括建設銀行總行95533呼叫中心、電子銀行業務中心、跨區域檔案庫房、交流中心以及36層約206米高的建行安徽省分行綜合業務樓。 2010年6月9日 中國工商銀行(合肥)后臺中心 項目位于徽州大道與云谷路交口東南角，占地面積200畝，總建筑規模10萬平方米以上，投資規模達到7億元以上，分三期開發，建設包括電子銀行中心、銀行卡電話銀行中心、單證中心、銀行卡制卡中心和業務處理中心。 2009年11月26日 （5） 景觀資源關鍵詞：塘西河公園、金斗公園、巢湖合肥濱湖新區將重點開展環湖生態長廊、十五里河、塘西河、城市生態單元，努力建成全國最大的城市公園，占地約926萬平方米，內含11公里長的塘西河公園和金斗公園、10公里長的濱湖公園以及1500畝水面的方興湖公園。此外，合肥濱湖新區將發揮瀕臨巢湖的地緣優勢，依托自然水體營造水城門戶、水城客廳、水城后苑“三重水景”，分別以外湖、內湖、河流為主線，力求塑造多樣水岸風貌，創造生動濱水空間。塘西河公園概述 緊鄰濱湖四條主干道徽州大道、包河大道、中山路、方興大道；作為濱湖新區重點建設工程的塘西河公園，同時也是濱湖塘西河綜合治理的一部分，將建成合肥最大的休閑公園，距離萬科地塊直線距離約2.37公里。規模規劃面積550萬平方米，水域面積180萬平方米 金斗公園概述 位于濱湖新區的合肥“新環城公園”,北臨方興大道，南至巢湖，金斗路緊緊環繞；整個公園景觀由防護林帶區、水系景觀區以及四季園組成規模規劃用地面積約120公頃，水域面積約13公頃 巢湖：“十二五”期間，隨著巢湖成為合肥內湖，合肥旅游業將實現“環城”“濱湖”“環湖”時代的歷史性跨越。據了解，合肥將重點開發以健康、休閑、度假、水上運動等為特色的環湖旅游產業帶，加快建設巢湖國家旅游度假區，把合肥打造成為國際度假旅游目的地。 （6） 公共配套（含在建）在建的大型文化場館有：與遼沈、淮海、平津三大戰役同級別的紀念館渡江戰役紀念館，華東最大、全國第七大規模的會展中心合肥濱湖國際會展中心，國內領先、安徽省內唯一的專業輪滑場館濱湖輪滑場。另外，合肥濱湖新區還建有安徽省重要的愛國主義教育基地安徽名人館，合肥市最綜合的資源市場和藝術展示平臺合肥要素大市場、美術館，以及塘西河水系引入的徽派古居、客家圍屋等傳統特色民居。濱湖區景觀資源及公共配套一覽：四、區域經濟建設關鍵詞：六大產業群集：金融后臺服務、總部經濟、會展旅游、文化體育、商業居住以及行政辦公目標：到2015年底，合肥濱湖新區招商引資確保累計完成575億元（力爭完成753億元），建成區域面積擴大到60平方公里，常住人口突破100萬人，目前招商引資項目共計59個，投資總額超600億元。六大產業群集：濱湖新區將繼續瞄準境內外高端服務業，致力于借勢打造六大產業集群，具體包括金融后臺服務、總部經濟、會展旅游、文化體育、商業居住以及行政辦公。其中，圍繞金融后臺服務集群目標，合肥濱湖新區將著力打造區域性金融中心和全國金融服務外包基地，引入大型金融機構的區域總部和國內外一流服務外包企業入駐，聚集各類相關人才，形成金融服務產業鏈。打造總部經濟集群方面，合肥濱湖新區則將重點瞄準世界500強企業、中央企業以及上市公司，吸引其在該地設立區域總部、銷售中心與研發中心。第三篇 市場篇第一節、 合肥房地產市場現狀及發展趨勢一、宏觀經濟 GDP的高速擴容，為合肥房地產市場發展帶來了前所未有的發展機遇合肥市GDP2010年在全國省會城市中排名第19，省內城市第一，增速排名全國省會城市第二，中部省會城市第一，連續7年增速保持在17%以上。城市 合肥 長沙 武漢 南昌 鄭州 太原 2010年GDP270245475515220740001778(億元） 城市排名 7429610增長率 17.50%15.50%14.70%14%13%11%增長率排名 123456城市2010年GDP（億元）排名合肥27001蕪湖10802安慶9703馬鞍山7604阜陽7105滁州6856六安6607宿州6508巢湖6159淮南60710 2005-2010年合肥GDP增長一覽表備注：根據歷年統計公報公布數據整理2. 房地產投資水平大幅增長，未來空間廣闊合肥市近年來房地產投資水平大幅增長，占經濟總量的比重一直保持在30%以內。其中2010年房地產投資總額達819億元，占經濟比重26.7%；與武漢、南京、杭州等城市相比，合肥房地產市場具有更廣闊的增長空間。近五年合肥市房地產開發投資總額一覽表 2010年合肥房地產投資情況城市合肥武漢長沙南京杭州房地產開發投資總額(億元）819900684754956房地產開發投資占整體經濟比重26.7%24%21.4%22.8%34.7%備注：根據歷年統計公報公布數據整理3. 區域性特大城市的定位極大擴充了市場容量根據合肥5年內奔向區域性特大城市的目標，市區人口將達到400萬，GDP總量達到6000億；到2030年，全市人口達到1000萬，形成區域性特大城市，按照城鎮化率80%計算，市區人口達到800萬，人口倍增計劃極大擴充了合肥房地產市場的容量。合肥“十二五”人口規劃4. 城鎮居民收入增加