天兆大廈項目營銷提案 20140822版 前言本著對客戶負責的態度 同策通過多方資源及實地勘察 加之嚴謹的數據模型分析 力求本報告能反映真實的情況 同策以中心城市為策略陣地 整合資源 以三四線城市為主要業務陣地 專注執行的專業代理公司 愿意與貴公司形成持久的戰略合作關系 共同面對未來的征途和挑戰 項目本體分析市場環境說明目標客群分析項目定位導出 產品價值提升營銷精神拔高 銷售策略推廣策略 ChapterOne 發現價值 項目本體分析 本項目位于河北省邯鄲市復興區人民路以北 建設大街以東 是連接邯鄲中心城區和復興區 武安市的重要節點 本項目地處邯鄲城市東西向主干道人民路和復興區主干道建設大街交叉口 東接市區 西連復興區 輻射武安項目處于多個住宅集團的包圍之中 鐵路大院生活區 百家村邯鋼生活區 王朗村等形成了濃厚的居住氛圍 為項目商業部分提供了客源基礎本項目是連接復興區和邯鄲中心城區的重要節點 也是武安通往邯鄲的最便捷的佳通要道目前此區域還處于邯鄲的城市邊緣地帶 區域發展程度和認知度較低 項目區位 中心城區 本案 項目交通條件 項目兩面臨街 南鄰城市主干道人民路 周邊多生活區 居住氛圍濃厚 但污染嚴重 環境較差 南北向交通動線較為欠缺 項目商業配套 復興區周邊商業相對匱乏 缺乏大型集中性商業 高端酒店等配套支撐 存在商業空白點 但區域規劃利好 有較大的改善空間 項目教育配套 復興區堅持教育優先戰略打造 生態教育 特色品牌 創建優質特色學校 推進教育高位均衡發展 成為邯鄲市教育高地的閃光點 項目醫療配套 復興區提高醫療保險待遇復興區復興區不斷提高參保人員醫療保險待遇 實現了基本醫療保險報銷比例和醫療保險個人賬戶與市本級接軌 產品參數分析 本方案現代感強 色彩明亮 外立面恢弘大氣 通透感強 利于采光 雙層防紫外線節能玻璃 節能LED外墻照明系統等符合現代辦公要求 體塊與裙房相互穿插 而且顏色與裙房相協調 智能安防系統 可視對講系統 閉路監控系統 周界報警系統 電子巡更等智能化系統 門禁和保安等解決客戶后顧之憂 有線電視線接口 寬帶網接口 方便寬帶 網絡高速接入 人性化辦公 應有盡有 集中設置分戶計量的磁卡預付費電表 并特設開關及插座面板 為業主充分考慮日常所需 國際標準的5部高速品牌電梯 容量大 速度快 噪音低 安全系數高 上 下零等待 進出無憂 單層面積控制在1000 左右 同層內公共設施服務的企業較少 同時為購買整層的客戶提供更低的投資門檻 通過參加項目的產品溝通會 同策認為項目的產品無論從立面風格 布局 設計方面均比較合理 符合當地市場的需求 有利于后期的去化 項目優劣勢總結 對項目自身的正確認識 有助于最大限度的發揮優勢 合理規避不足 甚至變劣勢為優勢 將項目價值釋放到最大 優勢Strength 1 臨人民路 本項目北臨城市主干道人民路 是本項目區位上的重大優勢 2 交通便利 項目臨近城市主干道和次主干道 交通通達性好 與周邊縣市便利連接 未來地塊周邊道路的拓寬 也將進一步改善項目交通狀況 3 配套良好 項目地塊為住宅集中區域 周邊學校 教育 醫療配套齊全 功能比較完善 生活便利 4 產品優勢 本項目產品設計合理 市場接受度高 不足Weakness 1 環境較差 項目臨近重工業區 環境污染較為嚴重 城鄉結合部區域魚龍混雜 環境較差 2 區位認知略偏 本項目位于邯鄲市傳統認知的城市核心區邊緣 在部分客戶心目中屬于城區外圍 略顯偏遠 3 商業氛圍沒有形成 區域內生活氣氛濃厚 但尚未形成較具規模的商業 商務項目 對消費人群和辦公企業的聚攏作用較差 市場環境說明 城市宏觀經濟背景 城市地位 邯鄲市位于河北省最南端 居晉冀魯豫四省交界區的唯一特大城市 是中原經濟技術協作區的中心城市 與石家莊 太原 濟南 鄭州四個省會城市的距離均在200公里左右 與北京 天津等大都市的距離均在500公里以內 邯鄲 邯鄲 北京 天津 邯鄲市綜合實力總體情況較好 相比周邊13個同級別城市 具有較大的經濟優勢 在河北省內 邯鄲市的總體實力居于第三 尤其是近幾年發展速度較快 區位優勢 產業配套 投資成本的優勢越來越被看好 成為民營資本開拓華北市場的落腳點 吸引了一定的投資建設 經濟狀況相對呈現利好的勢頭 2010年 全市生產總值實現2300億元 2011年 全市生產總值達到2787億元 增長11 5 2012年全市生產總值達到3023 7億元 同比增長10 5 邯鄲經濟迅猛發展 每年一個新臺階 預計 十二五 末達到5000億元 邯鄲市經濟狀況分析 區域發展規劃小結 邯鄲經濟發展快速 全市國民生產總值連年攀升 在河北省內排名靠前 居民消費力強 為其房地產消費市場的健康快速發展提供了良好支持 社會固定資產投資連年增長 居民投資熱情較高 具備一定數量的中高端財富人群 為房地產市場提供了強有力的客戶支撐 邯鄲位于晉冀魯豫四省交界 是河北省南部的中心城市 交通發達 綜合實力較強 城市發展地位相對突出 對省內周邊城市及周邊縣市具有較強的吸附力 區域發展規劃 本案 邯鄲城市規劃發展方向研判 城市化發展進程 邯鄲城市近期規劃 東延 北擴 南擴 中心城區呈 一城六組團 的空間結構形式 項目所在區域屬于西部舊區綜合組團 隨著邯鄲市十二五規劃中舊城改造計劃的實施 政府將加大對此區域的政策扶持力度 加大基礎設施建設 可以預見此區域勢必將成為環境更加優美 交通網絡更加發達 經濟更加繁榮的西部新區 邯鄲市區的六功能組團 西升 復興區概況 復興區位于河北省南部 邯鄲市區西部 總面積37平方千米 其中城區面積25平方千米 鄉村面積12平方千米 總人口25萬人 2004年 是邯鄲市的重 化工業區 全區轄1個鄉 6個辦事處 15個行政村 人口24萬 面積37平方公里 區委書記李永科談起復興區 三年上水平 建設的新藍圖時說 三年上水平 復興要前行 要變得快速 要變得智慧 要變得讓人耳目一新 讓全市人民看得震撼 到2013年底 復興區完成轄區內城中村和8個棚戶區的拆遷改造 完成新建商住面積1000萬平方米以上 改善3個以上大型舊住宅小區 3年內新植樹木80萬株 新增綠地7萬平方米 森林覆蓋率由2010年的14 8 提升至21 區域道路交通規劃 復興區是邯鄲的西大門 交通網絡發達 與周邊市縣的來往也十分便利 延人民路西沿線可以直達武安 延107國道北通永年 沙河 邢臺 南通磁縣 安陽 距邯鄲機場僅20分鐘車程 交通的通達性是區域經濟發展的助推器 公路 南北向107國道南環路 北環路人民路鐵路 南北向京廣快速公路東西向邯長鐵路航空 機場開通上海 海南 杭州等14條線路 區域發展規劃小結 邯鄲市政府對復興區改造的計劃將在未來幾年內大大推動此區域的發展 棚戶區改造將帶來大量的住房需求 對邯鋼等老工業基地的改造和綠化將使得此區域的環境得到進一步改善 道路交通系統的進一步完善將使這里的對外聯系更為便捷 進一步推動此區域的發展 目前此區域的環境較差 空氣和噪聲污染較為嚴重 地緣較偏僻 在邯鄲市民心目中的形象較差 是此區域發展面臨的主要問題 本區域處于邯鄲西擴的核心區域 區域發展較早 為傳統的重工業區 居住區集中分布 周邊配套較為齊全 具備一定的開發基礎 區域房地產市場分析 復興區商品房交易市場現狀 從邯鄲市各區域累計樓盤項目 在售 待售 售罄項目 來看 作為老城區的邯山區 由于開發年限的原因 樓盤項目最多 但多為售罄項目 作為中心商業區的叢臺區居其次 復興區 高開區項目數量大體持平 邯鄲市各區樓盤項目性質分布 從以上分析可得 對于一個地級市 在售及待售項目共130個 以每個項目10萬平米的體量估算 近一兩年內 邯鄲市的商品房市場容量在1300萬平米左右 以2010年市場最好時的去化速度來計算 270萬平米 年 消化周期至少要五年以上 其中還不包括后續5年內的市場供量 從項目數量來講 邯鄲市供量較大 銷售市場形勢嚴峻 從在售及待售項目來看 邯山區與叢臺區 商品房項目以售罄項目為主 作為老城區與中心商業區 區域面積較大 開發年限較長 目前在售及待售項目相對較多 區域發展相對成熟與飽和 復興區商品房項目進度構成相對平均 房地產市場處于不溫不火的現狀 屬于邯鄲市市區內放量與存量最少的區域 受邯鋼等工廠的環境以及舊城改造的難度影響 預計未來商品房市場也不會有大幅增加趨勢 高新開發區隨著市政府的規劃遷入 政務 商業新區的集中打造 區域增值潛力被普遍看好 目前新建樓盤數量較多 多為大盤 并以待售項目為主 預計未來商品房市場放量較大 區域競爭將日益明顯 西部商品房均價低于其他地區 屬于價值洼地復興區屬于邯鄲舊城區 且鐵路以西作為居住生活一直不受百姓認可 是其價格始終上不去天然屏障 西部區域受邯鋼等工業環境污染 生活品質無法提升 但近年來 隨著城市規劃對西部環境的重視 環境不斷得到改善 區域檔次逐步提升 商品房的價格也處于穩步增長態勢 復興區商品房市場價格走勢分析 邯鄲房價呈現出東高 西升 中挺 南北緩漲的局面 其中西部的復興區屬于邯鄲市區內的價值洼地 隨著舊城和城中村改造帶來的剛性需求增長 樓價也會持續穩定增長 西部 不斷改善的環境使原本4000元以下的樓市不斷小幅攀升 逼近5000元大關 趙苑周邊的部分房價已超5000元 中部 中心區舊房改造的新小區6000元左右 南部 北部 也基本邁過4500元水平線 東部 憑借得天獨厚的發展優勢 房價基本在每平方米6500元以上 不乏8000余元的高檔小區 1 復興區 叢臺區 邯山區 邯鄲縣 香榭花都 1 2 卓昱大廈 2 3 寶利大廈 3 4 本案 5 聚鋼國際 1 義烏小商品批發城 4 5 1 2 邯臺大廈 2 3 鑫博國際 4 君興大廈 3 4 5 泰達大廈 6 紫竹大廈 7 康橋國際 8 廣悅大廈 5 6 7 8 1 江泉國際中心 2 鉑鑰中心 3 融通國際 4 中道國際 6 陽光新卓 6 金恒基鹿城國際 7 金地大廈 8 華浩天際 9 晉和國際 10 通達商務中心 11 錦林大廈 12 嘉華國際 13 春天商業廣場 14 恒億大廈 15 華祥大廈B座 16 華信國際廣場 17 友誼時代廣場 18 華祥大廈A座 19 飛宇大廈 20 鳳桐大廈 21 豐通國際 22 遠大國門 23 德源大廈 1 2 3 4 6 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 邯鄲市區主要寫字樓分布圖 鐵路橋 鐵路橋以西 鐵路橋以東 本項目處于城市次中心 屬于低價值區域 區域發展程度較低 在售寫字樓項目優先 沒有形成大型商業中心 但存在很大的消費和企業辦公需求 需要以高品質的標桿項目進行引導 中價值區域 高價值區域 低價值區域 4 邯鄲市區商圈分布圖 火車站商圈和康德商圈是以低檔產品為主新世紀商圈 萬達商圈為高檔百貨零售東部高開區現在正處于大規模開發當中 暫時還沒有商圈核心地帶 正處于初步發展階段西部復興區也沒有真正意義上的商圈形成 本項目所處的區域目前處于商業的市場空白 沒有真正意義上的商圈形成 缺乏集中性的大規模商業 但復興區又是住宅的集中區域 存在大量的潛在市場需求 是一片可以填補的市場空白區域 房地產市場小結 目前此區域在售的寫字樓項目從地段和銷售節點上都較為集中 產品同質化嚴重 值的引起注意的是 價格倒掛現象仍比較明顯 目前此區域缺乏大規模的綜合型商業 現有商業項目分布比較零散 不成氣候 沒有形成真正意義上的商圈 商業氛圍比較薄弱 復興區的土地放量和市場存量都較小 但因區域容量有限 區域內在售樓盤集中入市 加之城市中心區的分流作用 可以預見未來幾年市場競爭相對較為激烈 競爭對手分析 項目信息地理位置 人民路與建設大街交叉口東南角開發商 河北新卓房地產開發有限公司項目規模 占地面積 62畝 寫字樓面積 15萬 產品形式 寫字樓 高層 住宅 高層 商業銷售價格 寫字樓5400元 工程進度 挖槽銷售現狀 部分住宅回遷 寫字樓開售以來5個月銷售約2000 陽光新卓廣場 項目營銷定位 城市門戶 復興中心區域一站式消費目的地 優勢 位置優越 所在的十字街是市中心人群進入西部的西大門 優先招商優勢 先一步招入陽光百貨帶動商業及寫字樓的銷售 不足 工程滯后 開發商實力有限 此前開發的住宅項目美羅城口碑較差 在邯鄲市場處于敏感期的階段銷售受阻 臨近邯鋼 環境較差 更遠離市中心 認知度低 項目啟示 項目信息地理位置 人民路與鐵西大街交叉口西南角開發商 邯鄲市正大房地產開發有限公司項目規模 占地面積 7279 4 建筑面積 77981 產品形式 寫字樓 高層 銷售價格 價格待定工程進度 正在挖坑銷售現狀 2萬排號 8月底開盤 項目營銷定位 國際頂級商務 與世界同步 正大領峰 優勢 項目認知度優勢 其住宅部分已入住 在此區域有一定認知度 工程進度領先本案10部三菱電梯 樓宇內部豎向交通便捷 不足 集資事件對其有一定影響 售樓部昭示性差 到達性低 項目啟示 項目信息地理位置 復興路與建設大街交叉口開發商 邯鄲市寶勝房地產開發有限公司項目規模 6萬平米產品形式 寫字樓 高層 商業 底商 銷售價格 預計5000元 平米工程進度 封頂銷售現狀 預計9月開盤 西城國際 項目營銷定位 首席70年產權寫字樓 優勢 9部高速電梯 地上8000平米停車廣場 地下1 2高配比車位 工程進度領先本案 70年產權具有較大的競爭優勢 不足 背靠邯鋼 市場接受度低 偏離主干道 可達性低 周邊商務辦公氛圍不夠濃厚 項目啟示 潛在競爭 卓冠金貿國際地理位置 趙王賓館南行100路西開發商 邯鄲市卓冠房地產開發有限公司項目規模 7萬平米產品形式 寫字樓 高層 商業銷售價格 未定工程進度 未動工銷售現狀 預計2015年年初入市 百家新城地理位置 人民路與前進大街交叉口產品形式 寫字樓 高層 商業 住宅銷售價格 未定工程進度 住宅做外立面銷售現狀 寫字樓部分未入市 區域內不乏有競爭力的項目 如陽光新卓廣場 卓昱大廈 位置較佳 體量較大 分別引入陽光百貨和美食林超市 對本案有一定的壓制作用 本區域內項目價格區間為5300 6000 個別項目如卓昱因是尾盤價格出挑 可見區域價格天花板難以突破 且價格競爭激烈 本區域內在售項目較多 入市時間較為集中 加之區域市場容量有限 形成短期內的激烈競爭 同時 近期內可能入市的項目也不在少數 潛在競爭較大 競品分析總結 目標客群分析 客戶結構 受邯鄲的產業結構影響 邯鄲市購房群體構成呈典型的沙漏型 私營業主 主要為煤炭相關行業 如洗煤 煤運輸 煤機械等行業的老板和大型企業私營業主 權力公務員階層 邯鄲市及縣市的公務員 政府機關處級以上級別高管 企事業單位高管理層人士小私營業主 經營中小型公司生意人 礦主煤礦老板及大股東 效益好的企事業單位職員 工作穩定 收入較高家境殷實的年輕新銳 家境殷實 且有穩定收入來源的年輕人 高端客戶 頂級財富人群 高端財富人群 中高端財富人群 中端客戶 中低端客戶 邯鄲市購房群體依據財富階層劃分 個體老板 主要從事小生意 小買賣的生意人中高管 企事業單位中高管理層人士 剛工作的年輕人 工作年限較短 收入較低年輕人 身家億級 身家千萬級 財富等級 收入50 100萬 收入20 50萬 收入10 20萬 收入10萬以下 邯鄲購房客戶分析 本案目標收入人群 投資者 A 本區域的商鋪 寫字樓投資者 B 看好本區域休閑購物 商務辦公發展前景的其它地區的投資者 經營者 A 經營知名品牌的加盟者或連鎖店 B 流行精品 快銷品 休閑用品 餐飲等經營者 C 青年創業人群 辦公自用者 D 金融機構等 E 看好本區域休閑購物 辦公發展前景的其它地區經營者 購房客戶分類 可分為投資者和經營者 1 周邊投資人群項目周邊人群有一定的資金實力 進行商業地產投資大多選擇就近原則 同時看重區位價值 對本區域的發展和市場前景較為看重2 私企CEO等對大型商業物業感興趣 看重其理財保值功能3 大邯鄲地區及外地 二線城市 投資客考慮租金 房價等多方面的因素 對投資回報率尤為看重4 周邊企業高管人員 如邯鋼 鐵路機務段等 年齡28歲以上 收入穩定 對商業投資較為感興趣 看重投資前景 投資者 投資 經營人群分析 經營知名品牌的加盟者或連鎖店流行精品 快銷品 休閑用品 餐飲等經營者青年創業人群 辦公自用者金融機構等看好本區域休閑購物發展前景的其它地區經營者 經營者 他們都無一例外的 都對所持物業的市場前景尤為看重 希望項目所帶來的消費氛圍能夠對其經營產生良好的促進作用 同時 通過自身的品牌以及經營 對所持物業的價值起到提升的作用 投資 經營人群分析 消費客群引導主張 多元化的目的性消費推動全城消費觀念升級 消費客群分析 區域消費核心區 以綜合性商業 構筑人氣 推動城市區域目的性消費 主題商業 綜合商業 消費導向 目的消費 以主題商業 形成休閑 娛樂 餐飲特色 構筑人氣 以綜合商業 形成多元化消費 實現消費滿足 項目消費市場定位 本項目區域內的客群集中為大型企業的高收入人群 區域外表現為高端收入并且具有一定投資眼光 看好本區域未來升值潛力的人群 本案因地緣位置的原因 其消費和投資 經營都將是區域內客群為主 中心城區和周邊市縣為輔 客群分析總結 市場的機會點和風險評估 發現市場的機會點是建立在對自身正確的認識和對市場的分析之上的 在善于把握機會的同時也要做好風險評估的工作 將開發風險降到最低 盡可能的趨利避害 機會opportunity 1 城市規劃 政府的復興區改造計劃 帶來大量住房需求的同時 也將進一步改善本區域的交通 環境 居住條件 給本來帶來巨大的利好因素 2 低水平競爭 本區域內競爭對手雖然較為集中 但產品同質化嚴重 沒有特色 不具規模 缺乏核心競爭力 有利于本案高舉高打 迅速樹立標桿形象 3 客群基礎 本區域是傳統的工業基地 邯鋼和鐵路機務段等大型企業中存在大量具備一定經濟基礎的客群 帶來旺盛的消費和投資需求 威脅threat 1 競品集中入市 周邊競品項目工程進度快于本案 且在近期集中入市 將會搶先分流本區域內部分客群2 中心區域截流 本案地緣位置較偏 對周邊消費和投資客群的向心力有限 勢必被中心城區節流掉大部分客群3 政策不確定性 本項目的發展一定程度上依賴復興區的城市改造和道路規劃 如未來城市規劃出現變動 將對本案產生一定影響 項目定位導出 優勢臨近人民路 本項目北臨城市主干道人民路 是本項目區位上的重大優勢 交通優勢 交通通達性好 臨近高速出口 與周邊縣市便利連接配套良好 項目地塊為住宅集中區域 周邊學校 教育 醫療配套齊全 功能比較完善 生活便利 產品優勢 本項目產品設計合理 市場接受度高 地塊規整 便于規劃設計 劣勢環境較差 項目臨近重工業區 環境污染較為嚴重 城鄉結合部區域魚龍混雜 環境較差 區位認知略偏 本項目位于邯鄲市傳統認知的城市核心區邊緣 在部分客戶心目中屬于城區外圍 略顯偏遠 商業氛圍沒有形成 區域內生活氣氛濃厚 但尚未形成較具規模的商業項目 缺乏商業氛圍 對消費人群的聚攏作用較差 機會城市規劃 政府的復興區改造計劃 帶來大量住房需求的同時 也將進一步改善本區域的交通 環境 居住條件 給本來帶來巨大的利好因素 低水平競爭 本區域內競爭對手雖然較為集中 但產品同質化嚴重 沒有特色 不具規模 缺乏核心競爭力 有利于本案高舉高打 迅速樹立標桿形象 客群基礎 本區域是傳統的工業基地 邯鋼和鐵路機務段等大型企業中存在大量具備一定經濟基礎的客群 帶來旺盛的消費和投資需求 競品集中入市 周邊競品項目工程進度快于本案 且在近期集中入市 將會搶先分流本區域內部分客群 中心區域截流 本案地緣位置較偏 對周邊消費和投資客群的向心力有限 勢必被中心城區節流掉大部分客群 政策不確定性 本項目的發展一定程度上依賴復興區的城市改造和道路規劃 如未來城市規劃出現變動 將對本案產生一定影響 基本SWOT分析 威脅 SWOT 擴展優勢充分利用區域規劃 產品優勢 打造復興區核心商務區 彌補劣勢利用產品優勢 以未來的規劃彌補當下區位較偏 商業匱乏的現狀 捕捉機會借勢區域增值 實現項目溢價打造復興區消費新目的地 轉化威脅以強勢產品從時間上和空間上引導和吸引客戶的同時加快入市節奏 SWOT SWOT深化分析 本案核心價值梳理 復興區城市封面 區域復興引擎消費新目的地 附加值價值 外在形象 高端 標桿 區域名片內在形象 復興消費 辦公首選 形象價值 復興區現代化商業 商務先鋒官 產品價值 復興區核心邯鄲西大門 地段價值 整體形象定位 形象定位深化 本項目處于城市向西發展的中軸線上 是聯通復興區和中心城區的主干道 也是連接邯鄲和武安等周邊市縣的西大門本項目將與片區內各大項目共同承擔起復興區崛起的重任 是引領區域現代化商業 商務的先鋒官 西部城市封面 區域崛起先鋒官 ChapterTwo 提升價值 價值提升 停車系統 車位導視系統 VIP停車位 遠距離射頻感應系統 車位對于寫字樓用戶而言至關重要 無論是自己停車還是朋友 客戶來訪 停車是否便捷都是影響使用體驗的重要因素 因此 我們建議通過高端的停車系統和充足的車位來提升項目附加值 立體車位 沿街走道設置精美路燈 且可結合座椅 綠植設計路燈 地面射燈 樹燈 形成層次豐富的廣場光線 增加美觀度設置水系和項目銘牌 提升品質感 價值提升 門前廣場 價值提升 大堂 極具藝術感的大堂吊頂 大堂對于寫字樓而言是招牌 越發收到業主的重視 大唐的層高一般在10 18米 同時將就大進深 大開間無柱設計 彰顯氣度 同時裝修采用高檔石材 藝術天花吊頂 展示獨特風格 挑高大堂 價值提升 大堂 大堂不再單純作為交通空間 提供更多實用價值 如公共打印服務 訂票 租車 休息 休閑等服務于所有業主的功能 同時注重公共空間的美觀綠化 訂票服務 租車服務 公公休息區 隨處可見的綠色提升視覺舒適度 空調 新風建議 1 選擇具有分戶計量功能 并且更加節能的VRV系列的中央空調一方面能夠降低客戶辦公成本 迎合客戶辦公需求 提升市場認同度 另一方面此類空調采購成本較其他歐美品牌具有明顯的性價比優勢 2 配置新風系統 改善寫字樓內空氣質量 提高客戶滿意度的同時 增加了產品的附加價值 價值提升 產品配置 價值提升 產品配置 附加值提升 節能設計 玻璃幕墻采用低能耗 低輻射的LOW E玻璃 阻止外界冷熱輻射直接作用于室內 提高墻體保溫隔熱作用 減少建筑采暖和制冷負荷 外窗安裝遮陽卷簾 靈活控制遮陽效果 降低能耗 附加值提升 無死角終身WIFI 寫字樓用戶對于網絡的依賴是眾所周知的 現代化的辦公場所無不提供無線網絡 本案可以 wifi免費使用40年 為噱頭 打造項目亮點 提升附加值 ChapterThree 實現價值 營銷精神 區域崛起引擎 復興金街先鋒抓準城市發展格局機會點 重塑板塊高度 以絕佳區位打造復興區形象標桿 直接比附市中心CBD 與區域內各大項目互相借勢 共同承擔起復興區發展的重任 成為復興區新時代的商務 商業金街創始人之一 著眼區域發展 再造板塊高度實現客戶升級 創造經濟價值最大化 營銷精神 營銷目標制定以邯鄲當地市場為基礎思考條件 輔以貴公司的市場實現預期 包括我公司對市場的把握程度 綜合制定而成 營銷目標 開發目標 目標分解 夯實企業實力 提升企業品牌 快速去化產品 成功開發 實現完美產品 成功營銷 實現產品價值 成功推廣 實現業內外美譽度 策略目標 策略實施手段 充分利用一切可以利用的資源進行營銷活動 包括大客戶點對點營銷與市場客戶蓄水兩個方面 實施不同的優惠政策 確保快速去化產品 銷售戰略 銷售節奏分解建議 高區標桿 高區視野開闊 氣勢雄偉 給人以身居高位的感覺 建議進行半層或整層銷售 購買不足半層 則提高20 的價格進行銷售 主要針對大客戶進行整層銷售 售價高 提升項目整體形象 樹立項目價值標桿區 中區靈活空間 半層銷售或分割散售 售價居中 低區沖量 分隔為多個小面積出售給小業主投資客戶 低價走量 促進資金快速回流 在寫字樓銷售過程中要重點注意對大客戶的引導 尤其大客戶對其他客戶產生的 羊群效應 而大客戶的偏好是高樓層大面積 所以建議首先考慮大客戶需求預留 另外根據銷售進度 如果中小客戶較多 而大客戶不足 則可從低向高逐漸放出樓層以正常價格 單套銷售 以供中小客戶購買 銷售策略建議 增值回購客戶購買寫字樓或商鋪 追求其物業本身升值是一個重要因素 鑒于邯鄲市場形勢嚴峻 為了堅定客戶購買信心 體現寫字樓產品的升值空間 可以與客戶簽署回購協議 即3 5年 如客戶選擇放棄繼續持有物業 可由開發商以其購買價的150 回購 銷售策略建議 帶租銷售對于投資客而言 租金收益是除物業升值收益之外的另一重要參考因素 如何打消客戶的后顧之憂是我們應該考慮的又一重點 可與一些大型企業先行簽訂租賃協議 進行帶租約銷售 客戶自交房之日起就可享受穩定租金收益 也可以成立招租部門 長期為業主服務 銷售策略建議 寫字樓變公寓可考慮將價值較低的部分產品當作公寓銷售 分割成40 50平米左右的小戶型 降低總房款 降低投資門檻 同時 鑒于項目的商業土地性質 該部分產品既具備住宅的功能 又可起照注冊公司 無論投資客 購買力較低的住宅客戶 小型企業均可能成為我們的客戶 精裝交房 提升價值的基礎上博取更高溢價 銷售策略建議 寫字樓專業化商業專業化已經已不足為奇 寫字樓也可以專業化 即同類 同行業或相關行業的公司集聚在同一棟或相鄰的寫字樓辦公 從而形成產業集群效應 帶來更多內部商機 可以考慮將項目部分樓層針對特定行業集中推售 從而給項目冠以 某某 行業聚集地的名聲 可以帶動更多客戶 銷售策略建議 免租5年在寫字樓辦公的企業無一不需經常與政府各部門打交道 可以考慮就部分產品免費出租給工商稅務等辦事機構 大型名企 方便商家辦理手續和了解相關政策 從而提升項目的配套 起到頭羊效應 吸引相關企業來此辦公 促進銷售 同時 既然給與該類企事業單位優惠 當然可以借助其關系 利用其資源展開定向營銷 可將5年租金損失由銷售部分背回來 平攤到每平米所增加的單價微乎其微 同時可以將租約期滿的物業再次銷售或出租 page72 推廣策略 面到點過濾式傳播 報紙 雜志 網絡 電視 特殊渠道 房展會 廣播 數據庫 活動 戶外 推廣效應 由面到點第一步面向全市性客戶 進行集中式立體網羅 形成全城知曉 奠定項目廣度 第二步針對性引導客戶 點對點集中推廣 樹立項目深度 第三步建立圈層語境 形成口碑傳播 推廣通路 過濾選擇戶外及活動作為主力通路 針對性引導客戶 增加與客戶面對面溝通的機會 強化體驗互動 大眾類媒體為輔 強化 復興區城市封面 區域崛起先鋒官 概念炒作 形成社會輿論 引發市場進一步關注 推廣策略 捕抓來周邊客戶注意力的有效推廣 鎖定目標客戶 將項目信息直接傳遞 達到廣而告之的效果增加客戶認知度 樹立形象 提高知名度和關注度 增加客戶關注度 促成成交 擴大市場認知面 提高知名度和關注度 擴大項目覆蓋面 提高認知途徑 挖掘潛在購買需求 促進成交 展示中心 戶外 立柱廣告 報紙廣告 項目論壇 客戶行銷 網絡廣告 電視廣告 鄉鎮傳播 電臺廣告 短信媒體 增加項目知名度 擴大影響力 直擊目標客戶 媒體推廣策略 大張旗鼓軟硬結合 客戶全接觸系統 占領邯鄲 爆破邯鄲市場 打破邯鄲市場房地產營銷目前的無作為局面 形成強勢推廣風暴 讓每一個邯鄲人都知道 天兆大廈 短時間內 統一行動 迅速成為市場亮點 1 占領邯鄲 高端場所 網絡全面鋪