15 / 15青島城陽區(qū)項目市場研究報告（DOC 10）.doc青島城陽區(qū)項目市場研究報告2006年11月壹 青島市宏觀經(jīng)濟分析一、青島市簡介青島市在山東省東部，南濱黃海，西臨膠州灣，膠濟鐵路終點。全市總面積為10,654平方公里，其中市區(qū)包括市南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽、黃島等7區(qū)，為1,102平方公里。2005年末，全市總人口740.9萬）增長13。其中，市區(qū)26543萬人，增長27。青島市全市海岸線（含所屬海島的岸線）總長862.64公里，是全國五大外貿(mào)口岸城市和最優(yōu)良海港之一。是中國重要的經(jīng)濟中心城市和沿海開放城市。是海內(nèi)外著名的旅游勝地和避暑勝地,是全國重點旅游城市和八個國際會議城市之一. 青島港年吞吐量1.87億噸，根據(jù)全國沿海港口布局規(guī)劃對全國34個港口進行綜合評價,青島港僅排在上海港之后,列全國沿海港口第二位。青島市交通運輸發(fā)達。青島已形成以港口為樞紐的海陸空立體交通網(wǎng)絡。高科技工業(yè)園經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、旅游度假區(qū)和保稅區(qū)的建立和良好的發(fā)展，成為全市外向型經(jīng)濟發(fā)展新的增長點，合理的招商引資的策略也大大推動本市的經(jīng)濟的飛速發(fā)展。自然資源豐富，青島海區(qū)港灣眾多，岸線曲折，灘涂廣闊，水質(zhì)肥沃，是多種水生物繁衍生息的場所，具有較高的經(jīng)濟價值和開發(fā)利用潛力。青島依山傍海、風景秀麗，是聞名中外的旅游度假勝地.如前海海濱、嶗山國家級風景名勝區(qū)、石老人國家旅游度假區(qū)等。二、宏觀經(jīng)濟分析1、國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP列表 單位：億元2005年青島市生產(chǎn)總值完成2，6955億元，比上年增長169，在上海、北京等城市之后全國排名第十，首次“擠”掉了成都進入全國十強。 n 得天獨厚的地理位置及港口優(yōu)勢，改革開放以來，青島市大跨步前進，誕生了眾多的支柱企業(yè)，如海爾、頤中、雙星、澳珂瑪?shù)取 三面環(huán)海，景色秀麗，每年吸引約2,000萬人的島城旅游業(yè)也成為青島市的另一支柱產(chǎn)業(yè)。n 島城迅猛發(fā)展，國民生產(chǎn)總值連續(xù)兩年保持在16以上的高增長。總量穩(wěn)居全省之首，伴隨2008年奧運會合作城市的建設，島城經(jīng)濟會迎來一個新的發(fā)展高峰期。2、三次產(chǎn)業(yè)分配n 2005年第一產(chǎn)業(yè)17464億元，第二產(chǎn)業(yè)1，39975億元，第三產(chǎn)業(yè)1，12111億元。三大產(chǎn)業(yè)比例為6.5：41.6：51.9,二、三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出增長迅猛的發(fā)展勢頭。n 青島市多種經(jīng)濟共同發(fā)展，一、二、三次產(chǎn)業(yè)結構不斷優(yōu)化，目前青島逐步形成工業(yè)型、服務型并重的城市格局。n 二、三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，總量在山東省分別居首位和次位，城市化進程加快。3、城市居民人均收入與消費城市居民人均可支配收入城市居民人均消費支出n 2000年2005年城市居民人均可支配收入15%的速度增長，比2004年增長16.5，預計2006年仍以15%左右的速度提高。n 青島市2005年人均消費支出為9,883.45元，比2004年增長9.8，比2004年下降一個位次。城市居民人均消費支出以5%的速度增長，消費支出2004年、2005年連續(xù)兩年保持山東省第一位。n 島城居民的生活水平在不斷提高，其人均收入及可消費支出列全國35個大中城市第10位，居于前列。4、城市居民家庭月人均消費支出n 上表家庭各項消費占家庭總支出的76%，其余支出包括購房、社會保障、借貸等方面支出。n 家庭消費支出項目中，食品類占絕對主力，其次為教育文化娛樂服務、衣著、交通和通訊類、第三梯隊為醫(yī)療保健、家庭設備用品及雜項商品和服務。n 從上表可看出，家庭消費仍以生活必須品為主力如食品、衣著、通和通訊、居住等。n 教育文化娛樂、醫(yī)療保健、家庭設備用品等非必須消費支出仍位于次位，整體消費水平仍有待提升。貳 房地產(chǎn)市場分析一、房地產(chǎn)市場概況青島是一座濱海名城，優(yōu)越的自然環(huán)境、獨到的人文環(huán)境和適宜的氣候條件都使之成為一處很適宜居住的城市。近來，旅游經(jīng)濟的火熱和外地人的大量涌入，青島奧運概念因素的影響，臨近日本、韓國等獨特的海濱環(huán)境區(qū)域優(yōu)勢以及青島要建成區(qū)域性中心城市，爭取進入全國大中城市前列的定位，使越來越多的外國人、外地人紛紛到青島投資、安家落戶，也有很多本地人和外地人看好青島的發(fā)展?jié)摿Γ角鄭u投資房產(chǎn)。由于綜合因素的影響，青島的房地產(chǎn)投資和開發(fā)得到了快速的發(fā)展。成為最為火熱的行業(yè)。經(jīng)濟的發(fā)展拉動了住房的需求，從而引發(fā)價格的上漲。1、市場供給2005年，青島市房地產(chǎn)開發(fā)投資額220億元，比2004年增加35.22。其中住宅建設投資160億元，同比增長22.1。全市各類商品房施工面積2，300萬平方米，同比增長10.5；其中商品住宅施工面積1800萬平方米，同比增加9.6。商品房新開工面積1，200萬平方米，比2004年增長22.8。其中商品住宅新開工面積970萬平方米，同比增長22。商品房竣工面積811萬平方米，比2004年增長13.1，其中商品住宅竣工670萬平方米，同比增長18.6。2006年16月份，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資117.43億元，同比增長28.7。按投資用途劃分，前6個月完成住宅投資91.5億元，比去年同期增長50，高于全市房地產(chǎn)投資增速21.3個百分點，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的77.9，比去年同期提升了11.1個百分點；辦公樓投資8.25億元，同比增長2.2；商業(yè)營業(yè)用房和其它用房投資額為7.04億元、10.63億元，分別下降3.8、28.5。2、市場需求2006年前6個月，青島市房屋銷售面積281.4萬平方米，其中：期房銷售面積176.2萬平方米，占青島市房屋銷售面積比重為62.6%，同比提高17.4個百分點。現(xiàn)房銷售面積105.2萬平方米，占37.4%。青島市房屋銷售額124.2億元，其中：期房銷售額為81.7億元，占比重為65.8%，同比上升13.5個百分點，現(xiàn)房銷售額為42.5億元，占比重為34.2%。2006年上半年以來，青島地產(chǎn)市場正在逐漸回暖。青島地產(chǎn)對社區(qū)品質(zhì)的關注，包括環(huán)境規(guī)劃、建筑品質(zhì)、住宅科技以及后期物業(yè)管理、配套設施諸多方面，帶動住宅產(chǎn)業(yè)長足發(fā)展。可以預見，青島地產(chǎn)品質(zhì)的突破，帶動銷售需求的穩(wěn)步提升。開發(fā)量驟增，價格上升但幅度放緩。大盤的成敗將影響所在區(qū)域的價值，開發(fā)商實力與社區(qū)品質(zhì)成為影響房地產(chǎn)發(fā)展的關鍵因素。3、成交價格2006年上半年島城住宅商品房平均銷售價格為6，288.2元平方米，累計上漲7.6，拉動房價總指數(shù)同比上升3.8個百分點。l 經(jīng)濟適用房售價穩(wěn)中有升。由于建筑成本和拆遷費用的加大，經(jīng)濟適用房價格僅上升3.8。l 普通住宅售價漲幅則略高。上半年島城普通住宅平均銷售價格為5，817.8元平方米，其中多層住宅平均銷售價格為5，721.8元平方米，同比上升6.6，高層住宅平均銷售價格為5，916.4元平方米，同比上升7.1。l 高檔公寓住宅售價依然保持高增長態(tài)勢，由于其優(yōu)越的地理環(huán)境以及存量的減少，上半年高檔公寓住宅平均銷售價格為10，642.1元平方米。 l 非住宅類商品房售價上半年平均較上年同期上升10.6，拉動房價總指數(shù)上升1.2個百分點，同比漲幅回落0.9個百分點。l 二手房價格上半年同比平均上升6.1，拉動房價總指數(shù)上升2.3個百分點。二手房中高層