_目錄第一章前言21、調研背景22、調研對象23、調研的方法與思路3第二章調查結果分析41、商業發展現狀總體分析42、商業網點現狀分析7第三章建議與發展對策151、商業總體布局體系152、區級商業中心153、社級商業中心174、特色商業街區195、商業流通基礎設施206、探索商業網點管理新機制227、編制商業網點規劃23第一章 前言1、 調研背景商業是城市窗口，具有涉及領域廣、吸納就業人數多、促進生產和拉動消費作用大的顯著特點，是衡量和體現一個地區經濟現代化水平的重要標志，是推進產業結構升級、實現經濟結構戰略性調整的內在要求，是緩解環境約束和資源要素壓力、優化經濟社會發展環境的客觀需要，是促進城鄉協調發展、提高人民生活質量的重要保證。當前臨淄區商業發展迅速，商業網點面積快速擴張，為進一步推進臨淄現代商貿業快速健康發展和商業網點建設，完善商業服務功能，促進商貿流通科學發展，繁榮商品市場，加快傳統商業向現代商貿流通業轉型，我們展開了對臨淄城區商業網點的調研報告。通過現狀調研，發現并梳理其存在的問題，借鑒其他城市的先進經驗，初步提出我們的解決對策及建議。2、 調研對象本次調研區域為臨淄城區，總面積約40.05平方公里。根據臨淄的實際情況，本次調研對象主要選取商業中心、特色商業街、大型商品交易市場和物流基地進行調查。3、 調研的方法與思路3.1調研方法本次采用的調研方法主要是現場踏勘、訪談兩種形式，以現場踏勘為主。3.2調研的技術路線通過對現狀的調研，發現并梳理存在的問題，與其他城市進行對比，提出臨淄城區商業網點存在問題的解決措施及建議。 調研技術路線第二章 調查結果分析1、 商業發展現狀總體分析1.1社會消費品零售總額社會消費品零售總額，指國民經濟各行業給城鄉居民和社會集團的消費品零售總額。經過多年的發展，臨淄商貿流通業發展迅速，主要商貿流通指標呈現持續增長趨勢，社會消費品零售總額保持了較高的增長率。2014年，全年實現社會消費品零售總額218.5億元，比上年增長11.8%。其中，限額以上實現社會消費品零售額70億元，比上年下降0.5%；批發業實現銷售額103.1億元，比上年增長11.1%；零售業實現銷售額62.7億元，比上年增長0.4%；住宿業實現營業額0.7億元，比上年增長10.1%；餐飲業實現營業額5.5億元，比上年下降4.7%。臨淄區社會消費品零售總額增長趨勢圖（萬元）數據來源：歷年臨淄區國民經濟和社會發展統計公報臨淄區社會消費品零售總額增長速度折線圖（%）數據來源：歷年臨淄區國民經濟和社會發展統計公報從上述圖表可以看出，臨淄的社會消費品零售額發展不穩定，2008年，受國際經濟危機影響，總量增長速度逐漸下降，從2010年以后發展突然增速，到2011年，發展速度放緩。2014年淄博市各區社會消費品零售額比較（億元）數據來源：淄博市各區國民經濟和社會發展統計公報臨淄在淄博市五區中，2014年，社會消費品額排名第三，明顯落后于張店，略低于淄川，高于博山和周村。1.2臨淄商業面積供應分析人均商業面積反映了全社會對商業設施的平均擁有度和密度，是衡量一個城市商業面積是否合理的一個指標，是商業網點總面積與常住人口之比。2014年，臨淄商業網點總面積約266.15公頃，人口65.93萬人，人均商業面積為4.04平方米/人，遠遠超過人均商業面積1.5平方米/人的標準，也遠高于全國多數大中城市的人均指標（如圖所示）。若單從人均商業面積指標來看，意味著臨淄的商業地產供應面積已明顯出現過剩現象。臨淄與全國大中城市人均商業面積對比圖數據來源：2014年35個大中城市商業地產投資價值研究報告但商業總量的多寡以及發達程度不能簡單的用面積比照，而是與當地整體經濟狀況、消費環境、信用體系、交通方式、需求結構和零售業態的供給結構等諸多因素相適應。2014年，臨淄區GDP為823.5億元，城市居民可支配收入35496元，旅游人數496萬次，無論從經濟活躍程度，還是在居民消費水平以及吸引外來消費等方面都排在五區前列。同時，臨淄區與張店區城市居民可支配收入、GDP相近，但人均商業建筑面積，張店卻是臨淄的2倍多。因此，綜合來看，臨淄的商業面積尚未達到飽和，仍有較大的發展空間。2014年淄博市各城區相關指標比較區縣人口（萬人）人均商業建筑面積（平方米/人）GDP（億元）城市居民可支配收入（元）旅游人數（萬人次）淄川區72.67 3.29 568.90 32928.00 407.7 張店區95.85 10.03 865.84 36925.00 博山區46.72 3.06 339.15 30636.07 846.2 臨淄區65.93 4.33 823.50 35496.00 496.0 周村區34.12 4.09 291.02 28770.00 217.0 2、 商業網點現狀分析2.1商業網點現狀概況臨淄城區主要商業網點分布圖目前臨淄商業網點多數分布在中心城區，商業網點主要業態結構以百貨店、專業店、專賣店、便利店、超市等為主。其中，百貨店主要有茂業百貨、東泰廣場、東泰商廈、泰客榮、奧德隆超市、利群購物等網點，近幾年又新建臨淄大都會商業街和方正2009城市綜合體。種類比較齊全，業態較為豐富，但新興商業業態發展緩慢。2.2商業中心現狀分析1、區級商業中心城市商業中心即商業集聚的地方或產業區，滿足于整個城市或者某區域全體消費者的商業中心，這個中心往往會自然形成一共商圈，其形態、業態、層次完善豐富。商圈的形成有一定的歷史。現狀商業網點已形成兩大商業中心，正在形成一個次中心，主要集中在臨淄車站附近、城區中心地帶及東部新區。一是以茂業百貨、利群購物為中心，以大順路、桓公路為十字軸線的區域桓公路商業中心；二是以大都會商業街為中心，沿牛山路分布的區域牛山路商業中心。三是，隨著方正2009城市綜合體的建成，逐步形成的東部商業次中心。臨淄城區商圈分布牛山路商業中心，位于牛山中段，是臨淄最早的商業區，主要依附于臨淄車站逐漸發展起來，是臨淄傳統產業中心，業態較繁雜，以低檔消費為主，隨著城市逐漸向北擴展，商圈隨之北移，高端消費群體退出。 牛山路沿街商鋪桓公路商業中心，位于桓公路中段，是目前臨淄的核心商業圈之一，包含茂業百貨、利群購物中心、泰客榮、淄博商廈家電廣場等商場，商業業態豐富，規模龐大。該商圈認可度和知名度高，商品種類和檔次齊全，是臨淄本地居民和鄉鎮居民逛街購物最認可的商業區。 茂業百貨 淄博商廈家電廣場 東泰廣場 利群購物東部商業次中心，位于天齊路中段，是臨淄以方正2009綜合體和東泰國際商貿城為中心新建的商業圈，是臨淄傳統商業街區向東部的延伸。目前方正2009綜合體已建成，但周邊居住、基礎設施仍在建設中，商業氛圍尚未形成氣候，有待進一步發展。 方正2009綜合體 周邊建設情況臨淄商業中心存在的問題，主要體現為：1、商貿現有布局略顯混亂，商業設施及配套設施建設不健全。2、商店布局規劃不盡合理，新老商業設施混合分布，影響了整體商業環境。3、反映現代業態的商業網點較少，商業中心的輻射范圍較小。2、社區級商業中心社區商業是一種以住宅小區為載體，以一定地域居民為服務對象，以便民利民為宗旨，以滿足、并促進居民綜合消費需求為目標的屬地型商業。是城市商業空間中一個重要層次，相對于城市中心區商業、區域型商業而言。根據相關資料，目前臨淄共有62家社區連鎖商業網點，主要以歷史形成的沿街商鋪為載體，經營業態主要為便利店、快餐店、藥店、理發店、洗衣店、品牌專賣店、咖啡館等，基本滿足社區居民的生活需要。 南宮社區中心 方正尚城社區臨淄商業中心存在的問題：業態檔次普通較低，社區商業功能不全，廣告牌各自搭建缺乏統一規劃，網點布局不合理、服務功能單一等問題。普遍帶有濃厚的住宅底商特點，與國內外較發達城市的社區商業模式相比有很大差距。2.3特色商業街現狀分析商業街是指由城市通道所組成的以從事商品貿易為主的專門區域，而商業步行街是指只允許步行者通行的商業街區。國內商業步行街主要以零售商業為主，并具有經濟、旅游、休閑、文化、保護等多種功能。目前臨淄城區僅形成兩條商業街大都市商業街和方正2009商業街，大都市商業街位于桓公路以南，牛山路以北，利群購物中心的南側。其由三條街組成，其中一條為新建，并繼續向北延伸打通至桓公路。主力業態主要為專業店，主要經營服裝、餐飲、美發等類型；方正2009商業街位于臨淄東部新區的中心地帶，天齊路中段，是方正2009綜合體的構成部分，分為地上三層，地下一層，目前已租售的商鋪達百分之五十左右，主力業態主要為專業店，業態繁雜，主要經營超市、服裝、鞋襪、電子產品等類型。 大都市商業街老舊商鋪 大都市商業街新建商鋪 方正2009租售商鋪 方正2009閑置商鋪臨淄商業街存在的問題：1、老城區商業街由于缺乏統一規劃，經營特色不明顯，經營分散化。2、臨淄特色商業街不僅存量少，而且增量發展速度緩慢，并且商業街的業態結構不合理，大多數以傳統業態為主，現代商業業態較缺乏，影響了商業街整體檔次。3、目前大都市商業街老街區較具規模，人氣較旺，方正2009商業街其周邊配套設施跟不上商業發展速度，很難發揮規模集聚效應。2.4大型商品交易市場現狀分析目前，臨淄共有規范化農貿市場5處、專業批發市場4處、建材市場2處、舊貨交易市場2處，主要有：齊園農貿市場、劉家農貿市場、貢山農貿市場、虎山農貿市場、臨淄繼和果皮批發市場、熟食批發市場、益德建材市場、一諾鋼材市場、齊魯舊貨交易市場、繼和舊貨交易市場等，基本上滿足了全區居民生產生活需求。 齊魯舊貨交易市場 齊園農貿市場 一諾鋼材市場 臨淄繼和果皮批發市場農貿市場現狀問題：1、現有的市場中，市場規模小，交易、管理方式落后。2、農產品生產標準化程度低，產品市場競爭能力弱。3、加工開發落后，產品附加值低。生產資料市場現狀問題：包括建材市場、裝飾材料市場等。1、其市場發育不平衡，不如消費資料市場成熟，不能滿足培育商貿中心的要求。2、市場不能聚集，管理不規范。目前臨淄的生產資料經營分布較為分散，存在零星銷售點，缺乏規模效應。技術手段落后，專業化程度低，管理水平粗放。大型消費品市場現狀問題：主要指批發市場和舊貨交易市場。1、市場規模較小，檔次不高，功能不完善。2、市場結構不合理，功能不健全。加工、儲藏、運輸、停車等設施不配套，長期處于低水平運行狀態。2.5物流基地與配送中心現狀分析物流是物資的流通，傳統的物流是指商品在運輸、裝卸、儲存等方面的“位移”，即從這一地搬到那一地的過程。現代物流是原材料、產成品從起點至終點及相關信息有效流動的全過程，將運輸、倉儲、裝卸、加工、整理、配送、信息等有機結合，形成完整的供應鏈，為客戶提供多功能、一體化的綜合性服務。現階段，臨淄物流發展迅速，以交通、倉儲、運輸為主體的物流企業數量、規模不斷擴大，物流業在保證商流順暢進行、提高商業經濟效益和促進國民經濟正常健康發展等方面所發揮的重要作用越來越顯著，已逐步成長為服務業發展的支柱產業。全區物流企業約170家左右，其中年銷售收入過5000萬元的物流企業有10家，過億元的有5家。目前臨淄的物流體系尚未成形，仍存在許多問題：1、缺乏統一管理，物流業發展缺失統一調度；2、統計信息不全，缺乏基礎資料；3、企業規模小，多數物流企業“小、散、差、弱”。第三章 建議與發展對策1、 商業總體布局體系逐步建立布局合理、結構優化、功能完善、規模適度的城市商業服務網絡。在全區構建完善“區級商業中心、社區級商業中心、特色商業街”為核心的實體商業和“網絡終端+網上商店+快遞配送”為核心的網絡零售商業。兼顧重點發展中心商業、各類產業園區的商業的布局引導，完善商貿物流園區、城市公共配送中心和末端物流配送點等商貿物流基礎設施布局。2、 區級商業中心區級商業中心是與臨淄區公共活動中心相結合，服務于本區域及周邊區域的消費人群，依托交通樞紐、旅游景點、大型居住區和商務區，以滿足區域內購物、餐飲、休閑、娛樂和商務活動等綜合消費為主，形成規模中度集聚、服務功能完善、行業業態齊全、具備一定集聚和輻射能力、服務范圍為廣域性的綜合商業功能區。2.1業態導向商業中心集綜合購物、餐飲、休閑、娛樂等功能于一體，商業設施中度集聚。商業中心鼓勵設置：購物中心、百貨店、綜合超市、專業店、餐飲娛樂網點、文化休閑網點；適度設置：大型專業店、生物服務網點；限制設置：倉儲商店、大型商品交易市場等。商業次中心以滿足東部居民購物、餐飲、娛樂和休閑等多元消費需求為宗旨，鼓勵設置購物中心、超市、便利店、專業店、專賣店、各類餐飲網點、文化娛樂網點；適度設置：綜合超市、生活服務業網點；限制發展：大型商品交易市場。2.2環境建設指引商業建筑注重周邊環境相協調；配置一定規模綠化、廣場等公共活動空間，設置一定數量的花壇、樹木，提供一定數量的供行人駐留、休息的座椅；優先發展公交、軌交等大運量公共交通體系，實現人車分流、機非分流、客貨分流；鼓勵公交、軌道交通站點與商業設施綜合設置，減少上商業人流對周邊交通的影響；完善停車設施，各商業設施依據停車場配置標準，按照其類型和建筑面積，配置足夠的停車位，利用停車誘導系統等智能化信息管理手段；新建商業建筑應符合綠色建筑標準，使用新材料、新技術降低建筑能耗，提高能源的再利用率。2.3商業中心空間布局形成2個區級商業中心，包括城區商業中心和東部商業次中心。城區商業中心：東起稷下路、南起牛山路、西起齊園路、北起人民路的區域及周邊。依托現有產業基礎和交通區域優勢，采取“多節點、縱深式、條塊結合”的布局形態，重點改造升級，完善服務功能。加快連片開發步伐，對牛山路兩側、步行商業街、桓公路兩側、人民路兩側、稷下路兩側、遄臺路兩側的區域實施連片改造，建設高檔次的商務設施。改造提升利群購物中心、東泰商廈周邊，搬遷齊園路化工商城，引進銀座商場。本著嚴控總量、優化存量的原則，嚴格市場準入，將入住商家的經營業態重點放在休閑娛樂、品牌店等領域，大力豐富核心商業區的文化內涵，實現文化產業與核心商業區的共贏發展。東部商業次中心：東起東外環、南起桓公路、西起遄臺路、北起學府路的區域及周邊。以方正2009城市綜合和東泰國際商貿城等項目為依托，重點發展外向程度高、產業層次高、附加值高的商貿流通業，形成集高檔購物中心、休閑娛樂城、金融超市、特色商業街、建材專業市場、農貿市場、星級酒店、健身休閑會所等功能于一體的東部商業次中心，服務臨淄中學、淄江小區、瑞泉陽光、奧林匹克花園，輻射城區東部齊文化生態旅游區，帶動城區東部商務休閑圈建設。3、 社級商業中心3.1業態導向依據服務人口規模和服務半徑不同，社區商業分為社區級商業中心、居住區商業和街坊商業，明確不同規模社區商業服務設施的配置標準。社區商業中心、居住小區商業和街坊商業的功能與業態組合社區商業應增強便利化和綜合功能，重點關注菜市場、超市、便利店、藥店、大眾餐飲店等必備業態的合理配置，拓展社區定點服務、預約咨詢、上門服務、網訂店取和“微生活”、“云社區”等新興服務模式。零售藥店和醫保定點藥店應按照合理布局、支持連鎖、擇優定點、方便群眾的原則設置。新增零售藥店和醫保定點藥店重點向新建大型居住區和郊區傾斜，保障醫保定點藥店公益性。標準化菜市場原則上按照中心城居住區500米、郊區800米服務半徑設置。每個標準化菜市場按照不低于蔬菜攤位數量10%的比例，提供給郊區農業合作社和自產自銷經營戶直銷地產的綠葉菜。3.2環境建設指引社區商業建筑要突出便利化、生活化，配置公共綠地、公共活動空間，設置一定數量的花壇、樹木，提供一定數量的供行人駐留、休息的座椅，增加步行、自行車綠色慢行通道，設置非機動車停車場，完善停車設施。3.3社區商業中心布局為居民服務的社區商業設施應統籌規劃，布局應體現均衡性、便利性和綜合性的設置原則，避免在同一地域內重復布局，避免資源浪費。鼓勵社區商業中心與社區事務受理中心、衛生服務、文化、體育等社區級公共服務設施相結合綜合設置，形成功能復合的社區公共活動中心。社區商業設施應以塊狀為主、條狀為輔，新建社區鼓勵采取相對集中的布局方式，現狀社區可以采用集中與適當分散結合的布局方式。社區居住人口在5人以上的應設區級商業中心，服務半徑800-1000米，商業服務設施總建筑面積人均不少于0.9平方米。社區居住人口在1.5-5萬人的應配置居住區商業或鄰里生活中心，商業服務設施總建筑面積人均不少于0.45平方米。社區居住人口在1.5萬人以下的應配置街坊商業，商業服務設施總建筑面積人均不少于0.15平方米。4、 特色商業街區4.1大都市商業街4.1.1業態導向：服裝專賣店和鞋帽專賣店、專業店為主力業態，配置設置零售便利店、金融網點和娛樂設施。4.1.2環境建設指引建設完善商業街兩旁人行道基礎設施，優化購物環境。引入國內外一線知名品牌服裝專賣店，打造臨淄品牌服裝聚集區域。商業街戶外廣告、公共設施等設置確保總體特色與風貌相協調；環境應整潔、衛生；機動車禁行或限時段通行，在周邊設置停車場。4.2方正2009商業街4.2.1業態導向：集餐飲、娛樂、建設、休閑等于一體，適度設置相關配套服務設施，打造臨淄最全面、最完善的綜合性商業街區。引入前沿的商業模式和最新的餐飲娛樂項目，引領臨淄時尚消費新理念。4.2.2環境建設指引通過簡約現代的設計手法，營造豐富的建筑空間和時尚的室內外景觀，成為臨淄東部的地標性城市空間；可適當設置非機動車停車場及機動車停車場。5、 商業流通基礎設施5.1大型商品交易市場重點整合現有網絡資源，以發展連鎖經營、電子商務、物流配送為重點，對傳統業態進行改造和提升。鼓勵有條件的商貿企業通過兼并、聯合、參股、控股等形式擴張規模。同時根據市場需求，積極引進國內外大型流通企業在臨淄區經營，提高新興業態的檔次和水平。積極培育現代批發市場。堅持產業支撐市場、市場促進產業發展的原則，重點培育和扶持化工塑料、建材、機電、紡織服裝、花卉、農產品等特色鮮明、集散功能較強的專業批發市場，建成一批功能完善、設施齊全、交易方式先進的大型批發市場，形成完善的市場體系。5.2物流園區及產業帶5.2.1物流體系完善交通運輸設施，建設改造臨淄客運中心、貨運配載中心和快速貨運系統，依托齊魯現代物流港構建便捷的疏港貨物運輸直達通道，發展多方聯運，實現各種運輸方式的“無縫對接”，形成暢通的物流大通道。大力推廣先進的物流技術，建設以條形碼、電子訂貨系統、電子數據交換、貨物跟蹤系統、自動分揀系統等為基礎的物流信息系統，提高物流企業貨物存儲、分揀、加工、配送等環節的工作效率和運作質量。5.2.2物流業空間布局按照“三區、三帶”的現代物流業發展格局，其中“三區”，主要打造西部化工鋼鐵物流聚集區、北部農副產品物流聚集區、中部商貿物流聚集區。西部化工鋼鐵物流聚集區。依托齊魯現代物流港，借助膠濟鐵路、309國道的交通運輸優勢，加強重要礦產品及相關產品物流設施建設，建立液體化工、煤炭、鐵礦石、有色金屬等物流體系，為西部工業經濟帶的發展提供支持保障。北部農副產品物流聚集區。依托北部20萬畝綠色蔬菜生產