滁州(招商)市場調研報告,一九一二集團 商務資源部,贏商網(wǎng)8月福利活動： 上傳1份，可馬上免幣下載1份；上傳3份，可下載vip資料。 活動時間：2014年8月11日9月10日 /zt/fouryears/# 注：本活動每月各不同，請?zhí)砑觪q：2104223640了解當月活動（添加后可享受每日優(yōu)質免幣資料和2幣資料實時推送）,目 錄,第一部分-城市商業(yè)分析 第二部分-商業(yè)項目分析 第三部分-項目輻射范圍消費者分析 第四部分-商業(yè)經(jīng)營客戶分析,前言-市場調研分析目的,通過對項目所在城市的商圈，商業(yè)項目，項目輻射范圍消費者分析、商業(yè)經(jīng)營客戶分析，為項目定位、業(yè)態(tài)定位、客群定位、輻射區(qū)域、功能分區(qū)、業(yè)態(tài)規(guī)劃、以及銷售提供參考依據(jù)。,贏商網(wǎng)-運營中心，最專業(yè)“商業(yè)地產(chǎn)在線商學院”，海量專業(yè)資料每日更新中！資料下載地址：/,第一部分 城市商圈分析,通過對城市商圈調研分析，了解商圈目前落位的企業(yè)和經(jīng)營現(xiàn)況、判斷未來商圈的發(fā)展方向、發(fā)展中心、發(fā)展趨勢，同時通過政府對商業(yè)企業(yè)落位布局獲悉政府商業(yè)規(guī)劃（政府規(guī)劃的導向性非常重要），結合1912項目所處商圈分析利弊，便于我們在項目運作的過程怎樣揚長避短，以及如何實現(xiàn)項目經(jīng)濟效益、品牌效益、社會效益。,城 市 功 能 規(guī) 劃,承接產(chǎn)業(yè)轉移的重要陣地,2008年以前的滁州主要市域,國家級aaaa級風景旅游區(qū),2008年以后大力發(fā)展的區(qū)域,依托京滬高鐵發(fā)展，尚未成型,滁州1912,城 市 商 圈 規(guī) 劃,老 城 核 心 商 圈 的 范 圍 界定,天長路與南譙北路交叉口為老城市中心，商業(yè)分布于四周，以水石廣場為龍頭形成了老城核心商圈；1912在老城商圈最北側屬于老城核心商圈輻射范圍,滁州1912,老城核心商圈內(nèi)商業(yè)構成-已經(jīng)開業(yè)運營的,正在經(jīng)營中的中大型商業(yè)項目基本是以超市為主力店而延生的百貨業(yè)態(tài)為主，經(jīng)營面積約為30萬平米。,老 城 核 心 商 圈 已 開 業(yè) 主 要 商 業(yè) 明 細,在建項目多為購物中心、商業(yè)綜合體等新型商業(yè). 面積約為30萬平方米，規(guī)模較大，引進的品牌及業(yè)態(tài)組合更加豐富合理，同時餐飲與休閑娛樂比重明顯加大，開業(yè)后將改變老城商圈內(nèi)傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)。,老城核心商圈內(nèi)商業(yè)構成-正在建設的,老 城 核 心 商 圈 在 建 商 業(yè) 明 細,老城核心商圈主要商業(yè)在售商鋪價格小結,目前老城核心商圈主要在建商業(yè)有四家：中環(huán)國際廣場、泰鑫現(xiàn)代城、泰鑫城市星座、第五大道，這四個在建項目相互之間直線距離在一公里之內(nèi)，門面商鋪售價區(qū)間2.5萬/平-5萬/平，內(nèi)鋪因樓層的高低差異，售價區(qū)間1萬/平-3萬/平。,城 南 新 區(qū) 商 圈 的 范 圍 界 定,以新市政府為中心、龍蟠大道為軸，在建和規(guī)劃了多個大型商業(yè)綜合體，以及眾多住宅商業(yè)配套，未來將成為城南新區(qū)的商業(yè)、行政、商務核心區(qū)，輻射整個新區(qū)及全椒縣。,城 南 新 區(qū),城南新區(qū)商圈內(nèi)商業(yè)構成-正在建設的,滁州城南新區(qū)商業(yè)主要以城市綜合體+綜合商業(yè)街+社區(qū)配套商業(yè)的模式，形成區(qū)域性商圈，輻射整個城南新區(qū)。,城 南 核 心 商 圈 在 建 商 業(yè) 明 細,城南核心商圈主要商業(yè)在售商鋪價格小結,目前城南核心商圈主要在建商業(yè)有一家：金鵬99城市廣場；規(guī)劃中未動工商業(yè)有四家：世貿(mào)廣場、中普城市廣場、世貿(mào)中心、港匯中心。其中進度最快的金鵬99城市廣場目前售價還未完全確定，預計售價均價3萬/平。,工 業(yè) 園 區(qū) 商 圈 的 范 圍 界 定,瑯琊區(qū)工業(yè)園區(qū)分南北兩個區(qū)域，南區(qū)為揚子路、南京南路和上海南路所包圍的中間區(qū)域；北區(qū)為揚子路、上海北路和世紀大道所包圍的中間區(qū)域；工業(yè)園區(qū)商業(yè)主要集中在北區(qū)的上海北路的東側，主要以家居、建材專業(yè)批發(fā)零售市場為主，目前已經(jīng)在建的有滁州國際商城和儀邦廣場，其他商業(yè)在規(guī)劃中。,工 業(yè) 園 區(qū) 北 區(qū),工 業(yè) 園 區(qū) 南 區(qū),工 業(yè) 園 區(qū) 商 圈 商 業(yè) 構 成-滁州國際商城,瑯琊區(qū)工業(yè)園區(qū)商業(yè)主要集中在北區(qū)的上海北路的東側，主要以家居、建材專業(yè)批發(fā)零售市場為主，目前已經(jīng)在建的有滁州國際商城和儀邦廣場，其他商業(yè)在規(guī)劃中，如紅星美凱龍。,項目位置：滁州市上海北路611號 開 發(fā) 商：滁州中州置業(yè)有限公司 總建筑面積： 約68萬 項目簡介：位于城東工業(yè)園區(qū)，位置較偏遠，交通不便利。打造超大一站式建材、家居、五金、裝飾專業(yè)市場。 項目由 abc三區(qū)構成，a區(qū)已開業(yè)、b區(qū)招商中，預計2014年開業(yè)、c區(qū)規(guī)劃中。 在售b區(qū)28-38棟兩層，26/間商鋪，1f層高5.6米，2f層高5.4米。 1f 臨街約7000-9000元/ 。2f3000-6000元/ 。,滁州1912,5.2公里,滁州國際商城,工 業(yè) 園 區(qū) 商 圈 商 業(yè) 構 成-儀 邦 廣 場,瑯琊區(qū)工業(yè)園區(qū)商業(yè)主要集中在北區(qū)的上海北路的東側，主要以家居、建材專業(yè)批發(fā)零售市場為主，目前已經(jīng)在建的有滁州國際商城和儀邦廣場，其他商業(yè)在規(guī)劃中，如紅星美凱龍。,滁州1912,4.9公里,項目位置：上海北路585號 開 發(fā) 商：滁州儀邦置業(yè)有限公司 占地面積： 186畝 總建筑面積： 182000 商業(yè)建筑面積：74000 項目信息： 項目包含住宅7萬平米（均價3000-4000元），酒店式公寓3.6萬平米，公建配套0.2萬平米，商業(yè)7.4萬平米，打造集休閑、娛樂、辦公、購物、于一體的品牌廣場。 商業(yè)為2層底商，打造大滁城奧萊城。銷售和商業(yè)招商狀況不理想，目前已是二次招商，預計開業(yè)時間2014年左右。,儀邦廣場,城 東 工 業(yè) 園 區(qū) 商 業(yè) 明 細,城東工業(yè)園區(qū)主要商業(yè)在售商鋪價格小結,目前城東工業(yè)園區(qū)主要在建商業(yè)只有兩家：滁州國際商城、儀邦廣場；規(guī)劃中未動工一家：紅星美凱龍。目前只有滁州國際廣場一期在售，售價為一樓：7000元/平-9000元/平；二樓3000元/平-6000元/平。,高 鐵 站 前 商 圈 的 范 圍 界 定,高鐵站前區(qū)位于六個組團之一的高速鐵路站前組團內(nèi)，用地范圍是以滁州高鐵站為核心，北至恒豐路和昌輝路延伸段、西至豐樂大道、南到高速鐵路、東臨規(guī)劃中的永樂路和儒林路，用地規(guī)模為821.5公頃，規(guī)劃人口容量約為14萬人。商業(yè)金融業(yè)用地位于鐵路客運站北側，沿中都大道和南譙路兩側、洪武路北側布置，總用地面積29.02公頃。,高 鐵 站 前 商 圈 內(nèi) 商 業(yè) 構 成-正在規(guī)劃中的,滁州市高鐵站前區(qū)總規(guī)劃，集交通、商貿(mào)、文化娛樂、居住功能為一體的城市新區(qū)。其中核心區(qū)為依托高鐵站形成以交通、商業(yè)、商務、賓館酒店等為主的交通樞紐中心，規(guī)劃中的商業(yè)金融業(yè)用地位于鐵路客運站北側，沿中都大道和南譙路兩側、洪武路北側布置，總用地面積29.02公頃，預計2016年左右完成商業(yè)落定開業(yè)時間可能要到2018年。,城市商圈分析小結,隨著建設大滁城的步伐進一步加快未來滁州將實現(xiàn)南接全椒、北連來安和天長，整個滁州市的商業(yè)格局也將發(fā)生變化，城南商圈對老城商圈的影響不可小視。 一、老城核心商圈 以天長路和南橋北路交匯處的成熟商圈為中心，周邊三公里范圍為半徑的輻射范圍，構成了目前滁州最為繁華的核心商業(yè)中心，經(jīng)營中成熟商業(yè)體量預計達30萬方，在建新型商業(yè)體量達23.萬方。 二、城南新區(qū)商圈 隨著新市政府的南遷，城南新區(qū)吸引了一批較為有實力的商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)者，集中在以新市政府為中心，龍蟠大道為主軸的周圍區(qū)域，如世貿(mào)中心、喜來登中心城、中普城市廣場、金鵬99城市廣場等，未來將成為城南新區(qū)的商業(yè)、行政、商務中心，逐步形成城南核心商圈，輻射整個城南新區(qū)及全椒。 三、工業(yè)園商圈 城東工業(yè)園區(qū)的打造也是大滁城建設的一個重要組成部分，其中配套的工業(yè)園商業(yè)中心，主要是以專業(yè)批發(fā)零售市場為主，如五金建材批發(fā)市場、紅星美凱龍家居等。 四、高鐵站前商圈：目前處于規(guī)劃階段,城市商圈分析小結,第二部分 滁州市商業(yè)項目分析,通過對城市商業(yè)項目的調研分析，了解目前商業(yè)項目的經(jīng)營面積、經(jīng)營定位、業(yè)態(tài)定位、客群定位、招商情況、銷售情況、連鎖品牌入駐情況、經(jīng)營情況。 根據(jù)商業(yè)項目調研分析的結論，結合項目所處區(qū)位、目前及未來的消費客群數(shù)量和結構、有針對性規(guī)劃具有市場競爭的商業(yè)業(yè)態(tài)，以準確的商業(yè)定位實現(xiàn)項目成功招商、以成功的招商和良性的項目運營帶動項目的銷售、最終實現(xiàn)開發(fā)商、運營商、投資客戶、經(jīng)營客戶共贏的目的。,傳 統(tǒng) 百 貨 零 售 商 業(yè) 分 析,商 之 都 商 廈,安徽商之都滁州商廈，位于天長東路； 主要經(jīng)營范圍：服裝鞋帽,日用百貨,針紡織品,皮革制品,煙酒,副食,鐘表,照相器材,文體用品,玩具等； 商之都立足當?shù)厥袌觯峁└摺⒅小⒌透鳈n商品。 經(jīng)營模式為合作抽成，無保底或反保底，扣點數(shù)17%-25%,滁州1912,傳 統(tǒng) 百 貨 零 售 商 業(yè) 分 析,金 光 大 道 購 物 廣 場,金光大道購物廣場：位于天長東路。主力店為嘉美時尚街區(qū)、蘇果超市 經(jīng)營檔次較低，為分割式商鋪，售后返租，主營服飾，租金內(nèi)鋪5-8元/天（小面積鋪位），臨街商鋪12元/天（小面積鋪位），生意一般，商家更換率較高。 金光大道購物廣場的嘉美時尚街區(qū)面向的顧客是滁州16-24歲的年輕人。,滁州1912,傳 統(tǒng) 百 貨 零 售 商 業(yè) 分 析,滁 州 白 云 商 廈,白云商廈是目前滁州裝修最新、檔次最高的百貨商場，位于滁州市南譙北路，是中環(huán)國際廣場主力店為自持物業(yè)。 經(jīng)營范圍：服裝、鞋帽、化妝品、珠寶首飾、兒童百貨等傳統(tǒng)百貨零售。 經(jīng)營模式：自營加合作聯(lián)營，扣點數(shù)17%-25% 主要的消費群體：面向的主要是具有一定購買力、追求品位和個性的消費群體。,滁州1912,傳 統(tǒng) 百 貨 零 售 商 業(yè) 分 析,北 大 荒 商 都,北大荒商都目前是滁州核心商圈中檔次比較低的一家百貨商店，經(jīng)營面積1200平左右，主要面對28-45歲之間的成年男女消費者。 經(jīng)營范圍：男女正裝、男女商務休閑服飾。 經(jīng)營模式：自營加合作聯(lián)營，扣點數(shù)17%-22% 北大荒商都現(xiàn)有四家分店：北大荒商都（位于南譙北路）小型服裝商場，女人世界（位于滁州市南譙北路）專業(yè)女裝商場，北大荒新天地（位于滁州市瑯琊東路）中高檔專業(yè)服飾商場，來安北大荒服飾廣場專業(yè)服飾商場。,滁州1912,1912 同 類 型 商 業(yè) 分 析,宋 城 美 食 街,1912 同 類 型 商 業(yè) 分 析,第 五 大 道,商業(yè)街名稱：第五大道 項目位置：豐樂大道與天長西路交匯處 開 發(fā) 商：滁州市嘉宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總占地面積： 118.83畝 總建筑面積：270000 商業(yè)建筑面積： 40000 項目簡介：4萬平米商業(yè)（名人酒吧街、名人餐飲街，名店精品街），機動車位1208輛。外商業(yè)街長約600m,為10棟獨立2或3層，平均2000 /棟建筑。 目前尚未開盤，2013年10月交付。,第五大道,滁州1912,1912 同 類 商 業(yè) 分 析,同 樂 坊,區(qū)位：瑯琊山風景區(qū)入口，瑯琊古道旁 體量：共三期，一期1萬，二期、三期將近7萬 建筑風格：徽派復古 項目簡介：以歐陽修醉翁亭記“與民同樂” 理念， 打造一個古典與現(xiàn)代相結合的高檔餐飲休閑街區(qū) 項目定位：類1912餐飲休閑娛樂街區(qū)。一期以高檔餐飲、 休閑為主，二期以時尚娛樂為主 招商情況：目前一期已開業(yè)商家有粵鴻禾、喜福會、玄水 spa、鼎閣夜總會、港匯豆撈，目前仍屬于培育期 租金為0.8-1.3元/天 開街日期：2011年10月開街,同樂坊,滁州1912,1912 同 類 商 業(yè) 分 析,同 樂 坊,優(yōu)勢 地處瑯琊古道，緊鄰瑯琊山，環(huán)境幽靜，山清水秀，具有絕佳的風景和文化氛圍 遠離城區(qū)，營造私密空間，對高檔消費起到促進作用 項目目前一期已開業(yè)4家，在滁州已造成一定的上午客群集聚效應 劣勢 項目定位過于高端，還需要較長一段時期的培育期 滁州當?shù)厝狈ψ銐虻南M支撐，可能會導致商家“養(yǎng)不活” 項目位置過于偏遠，屬于明顯的目的性消費，但因體量較小，開業(yè)商家較少，聚客效應不明顯 項目所屬銅礦企業(yè)在周邊的商鋪并不成功，租金在0.51元/天，且經(jīng)營情況較差，項目獲利空間比較有限,商 業(yè) 項 目 分 析 小 結,從目前的商業(yè)項目來看，正在經(jīng)營的零售項目還停留傳統(tǒng)的百貨商場和以超市為主力店而延生的傳統(tǒng)購物商場為主，正在建設的商業(yè)項目正在向購物中心和商業(yè)綜合體過度且有向南延伸的勢頭，未來對1912項目零售業(yè)態(tài)的銷售、招商、運營的影響不可小視。 同類項目勉強來說目前只有“同樂坊”、“宋城美食街”兩個項目。“同樂坊”因開業(yè)項目地理位置較偏，且商業(yè)體量較小業(yè)態(tài)單一聚客能力弱，目前整體經(jīng)營情況不好對1912項目不構成威脅。商務餐飲生意較好但客單價不高基本在100-250元之間。“宋城美食街”項目在1912項目西側，因部分物業(yè)已經(jīng)售后自營，無法實現(xiàn)統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃、宣傳推廣和運營管理造成項目經(jīng)營品質較差未能吸引城市高端消費客群，經(jīng)營客戶經(jīng)營利潤有限，對1912項目也不會形成威脅。,第三部分 項目輻射范圍消費者分析,通過對目標消費客群的調研，了解項目所處區(qū)域的消費客戶的結構和層次，便于尋找市場供需關系，便于項目經(jīng)營定位，同于也利于項目進入運營階段的吸引消費者的推廣途徑。,項 目 輻 射 范 圍 消 費 者 分 析,政 府 機 關 客 群,a.滁州市公證處 b.滁州市農(nóng)業(yè)委員會 c.滁州市產(chǎn)權交易所 d.滁州市審計局 e.滁州市水利局 f.江淮船舶檢驗局滁州辦事處 g.滁州市農(nóng)學會 h.滁州市民委 i.滁州市殘聯(lián),滁州1912,項 目 輻 射 范 圍 消 費 者 分 析,政 府 機 關 客 群,a.滁州市勞動和社會保障局 b.滁州市南譙區(qū)勞動和社會保障局 c.滁州市司法局 d.滁州市畜牧獸醫(yī)局 e.滁州市審計局 f.滁州老市政府 g.滁州市總工會 h.滁州市農(nóng)機局 i.滁州市瑯琊區(qū)文化教育局 j.滁州市公路運輸管理處,滁州1912,項 目 輻 射 范 圍 消 費 者 分 析,企 事 業(yè) 單 位 客 群,a.滁州市瑯琊區(qū)中小企業(yè)服務中心 b.滁州市防汛抗旱指揮部 c.滁州市瑯琊區(qū)城管四大隊 d.中共恒泰公司 e.滁州市南譙區(qū)防汛抗旱指揮部 f.建設工程管理處,滁州1912,項 目 輻 射 范 圍 消 費 者 分 析,周 邊 住 宅 客 群,a.豐樂花園 b.新興花園 c.龍興花園 d.荷花居 e.南湖花園 f.南湖山莊 g.北湖小區(qū) h.綠源新村 i.家園小區(qū) j.汽運小區(qū),滁州1912,項 目 輻 射 范 圍 消 費 者 分 析,周 邊 住 宅 客 群,a.南湖新村 b.興隆小區(qū) c.興隆花園 d.清水灣 e.城中花園 f.怡景源小區(qū) g.肉廠小區(qū) h.維也納春天 i.天龍花園小區(qū) j.水泥廠小區(qū),滁州1912,項 目 輻 射 范 圍 消 費 者 分 析,周 邊 住 宅 客 群,a.古勝小區(qū) b.機關南苑小區(qū) c.亞龍名城 d.水石嘉園 e.鼓樓花園 f.水石嘉園東區(qū) g.金光大道小區(qū) h.交通花苑 i.市直機關花苑小區(qū) j.機關北苑小區(qū),滁州1912,項 目 輻 射 范 圍 消 費 者 分 析,周 邊 住 宅 客 群,a.安邦花園小區(qū) b.靜心花園 c.豐樂園小區(qū) d.家園公寓 e.滁州市公安住宅區(qū) f.東苑小區(qū) g.瑞景熙園 h.寶塔花園 i.振興小區(qū) j.順風小區(qū),滁州1912,城市目標消費客群調研-瑯琊區(qū),表一：政府、機關,城市目標消費客群調研-瑯琊區(qū),表一：政府、機關,城市目標消費客群調研-瑯琊區(qū),表一：政府、機關,城市目標消費客群調研-工業(yè)園區(qū),項 目 周 邊 消 費 者 小 結,政府機關客群：項目三公里內(nèi)有政府、機關單位23個； 工業(yè)企業(yè)客群：城東工業(yè)園區(qū)知名企業(yè)單位18個； 居民客群：項目周邊三公里內(nèi)有40個小區(qū)，總人口15萬左右； 通過調研可以看出，目前項目周邊消費客群已政府機關單位和居民為主，開業(yè)后的1-2年內(nèi)項目主要的消費客群為，項目周邊的居民的家庭消費和政府政務消費為主企業(yè)的商務宴請為輔。,第四部分 商業(yè)經(jīng)營客戶分析,通過對城市商業(yè)經(jīng)營客戶調研分析，了目前經(jīng)營經(jīng)營模式、經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營面積、經(jīng)營菜系、消費客群的結構、消費客群的來源、經(jīng)營狀況以及拓展需求。 根據(jù)商業(yè)經(jīng)營企業(yè)調研分析的結論，為項目業(yè)態(tài)規(guī)劃、業(yè)態(tài)組合、物業(yè)面積切割、招商周期、外地品牌和本地品牌的引入比例提供依據(jù)。,商業(yè)經(jīng)營企業(yè)調研,表一：餐飲,商業(yè)經(jīng)營企業(yè)調研,表二：酒吧,商業(yè)經(jīng)營企業(yè)調研,表三：夜總會,商業(yè)經(jīng)營企業(yè)調研,表四：影院,表五：超市,商業(yè)經(jīng)營企業(yè)調研,表六：商務酒店,表七：快捷酒店,商業(yè)經(jīng)營企業(yè)調研,表八：零售（白云商廈）,商業(yè)經(jīng)營企業(yè)調研,表九：零售（商之都）,贏商網(wǎng)-運營中心，最專業(yè)“商業(yè)地產(chǎn)在線商學院”，海量專業(yè)資料每日更新中！資料下載地址：/,商業(yè)經(jīng)營企業(yè)調研,表十：零售（中都百貨）,表十一：零售（北大荒）,商業(yè)經(jīng)營客戶調研小結,目前滁州百貨零售類業(yè)態(tài)多為扣點，物業(yè)多為自持物業(yè)，經(jīng)營客戶主要集中在瑯琊區(qū)及經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，餐飲、休閑、娛樂業(yè)態(tài)多基本為租金，物業(yè)為租賃和購買，經(jīng)營客戶也主要集中在瑯琊區(qū)及經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。 目前經(jīng)營業(yè)態(tài)比例約為零售50%、餐飲30%、娛樂8%、洗浴5%、其他2%。 目前的消費客群為：政府30%、居民50%、工業(yè)企業(yè)20%。,滁州項目（招商）調研總結,本次調研共用5天，主要針對滁州城市商圈、滁州市商業(yè)項目、項目輻射客群以及商業(yè)經(jīng)營客戶進行市場調研。 一、政府的商業(yè)格局： 1、市級核心商業(yè)以瑯琊區(qū)天長路與南橋北路交匯處為中心向周邊三公里延伸，目前以形成規(guī)模（可以等同于南京的新街口）。 2、市級副商圈以新市政府核心，向東側市級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)延伸，目前周邊高端住宅、星級酒店正在積極開發(fā)中，新市級政務中心正在建設中