2,報告背景,對于本項目的發展方向，需要從市場角度及目前地產行情的預測,給出項目的發展戰略與總體定位并給予論證。因此，本報告的結構更著重于針對性解決定位和規劃設計方向問題。,我們的一切研究都必須以現實條件為基礎，以共同的目標為導向,客戶的目標實質上是項目的宏觀愿景。 現實的目標體系則是隨著市場的變化和項目的發展在動態變化的。,項目愿景,目標1 價值：通過合理的定位和科學有效的開發，實現最大化土地價值。 目標2 現金流：此項目短期內較快實現現金回流。 目標3 風險可控：將本項目做成大理古城標志性的商業區，具有較強的昭示性，同時提高該公司在地方的知名度，實現開發品牌效應。,3,技術思路,4,項目研究 用地指標,占地面積：3.484畝 約2322.7平方米 建筑限高7.5米 容積率：1 建筑密度：51% 綠地率：16%,項目研究 現狀描述,該項目位于古城內復興路與蒼坪街交叉口， 前身為大理市古城鋼窗廠； 地塊現狀平整，用地條件良好； 有一棟地上三層原有建筑； 東側與老城隍廟僅一墻之隔，但該范圍屬部隊用地； 距離南門目測約200米左右；,5,項目研究 地塊四至描述,地塊東側：緊靠老城隍廟（部隊用地） 地塊西側：接壤大理最繁華的商業街-復興路 地塊南側：毗臨老年活動中心及民宅 地塊北側：北抵蒼坪街中上段，西北角與旅游商品批發市場相鄰,6,項目研究 古城概況,大理市總人口：613741人；古城內居民約:3萬人； 規劃布局：五橫八縱的規劃格局； 人均可支配收入：12865.75元；,項目研究古城旅游概況分析,2008年旅游人次：921.6萬人次，較前年增長6.22%； 2008年旅游收入：73.18億元，較前年增長10.48% 散客平均逗留天數：兩天 大理旅游特征評述：平均在古城逗留時間較短；團隊 在30分鐘至1小時之間；,7,項目研究 古城商業租金水平,商業核心：三橫兩縱 租金水平：南門至五華樓(平均)500元600元/月;復興路北段約250元/月; 人民路東段40元/月，人民路西段120元/月; 洋人街東段每月52元/月，洋人街西段150200元/月，洋人街中心廣場39元/月; 博愛路90/月，玉洱路46元/月， 紅龍井35元/月,古城核心區的商業分布圖,8,項目研究 區位描述,區域是古城最具人氣的商業核心段；本案拉于南門至五華樓之間； 復興路南是古城商業租價最高的地方；總體租金水平在每月500元600元/；總體呈南高于北，西高于東的態勢；,9,區域屬性和項目屬性的界定，可以幫助我們明確研究方向和方法,10,項目界定-位于知名旅游城市商業核心地帶的小型商業地產項目,知名旅游城市利于地產項目品牌的形成和傳播 游大理古城必經之路、絕佳的歷史人文沉淀和商業人流 需要專業操作來規避開發風險 小型商業地產項目,區域界定,大理古城的商業核心圈,南門-五華樓一線是大理古城的標志和最多人流的區域,地塊界定,區位優勢明顯，但需要專業操作提升其價值,區位優勢明顯,同時也存在一定硬傷,如城隍廟與項目的關系以及地塊西側臨街面過小,體量總體偏小等需要專業操作來規避風險,項目界定,小型商業地產項目,規模較小、受限高及容積率限制,大理界定,世界知名旅游城市,具有豐富的自然和人文歷史景觀，城市品牌具有一定影響；,11,技術步驟,問題界定和結構化分析,制定戰略發展方向,項目定位,項目可行性研究,效益分析,項目界定,12,項目約束條件,僅3.484畝，開發規模較小，對開發樹品牌從規模上有一定限制； 按目前限高7。5米的要求，對規劃造成抗性。一方面規劃天際線難以得到豐富;另一方面對規劃布局和產品設計產生約束和限制; 復興路一側開口面過小,一方面影響了商業價值,另一方面對門楣的標志性設計產生一定限制; 老城隍廟產權屬于文物局，用地卻屬于軍產，制約了本項目以老城隍廟作為旅游商業發展的定位； 地塊西端與最具商業價值復興路一端開口較小，南北進身長，需要在定位和規劃設計上形成亮點，有效將人氣往內部吸引，才能使地塊最大化商業價值得到實現，所以在規劃設計上與以往傳統街區商業設計不同；,開發規模較小 限高對物業類型的限制。 復興路一側開口較小對商業價值的影響。 老城隍廟不在地塊范圍內的限制。 地塊南北長、東西短不能按傳統街區商業設計；,內部約束條件,13,項目約束條件區域與項目關系解析,古城游客逗留時間短對商業及本案的約束 商業具有明顯的季節性特征 紅龍井和九隆居經營現狀對本案銷售的影響 內街型商業項目市場認可度低,外部約束條件,游客停留古城時間在30分鐘到1個小時之間，普遍逗留時間較短，難以聚集人氣，也是類似紅龍井和九隆居等商業內街營經為艱和租金不高的原因，是本案定位著重要考慮的不利因素； 春節（2月）、五一、暑期（7、8月）十一為游客高峰期，當中以暑期和十一人氣最旺，為商家旺季；其余時間為淡季，以十一月至來年一月，三個月最為明顯，為商家淡季； 紅龍井僅剩四間尾鋪，銷售總體較為理想，但由于一直以來租金水平較低，業主投資回報率低于預期，對古城內街型新開發商業項目會有不利影響； 通過紅龍井和九隆居等項目的經營情況來看，內街型商業市場認可度較低，本案勢必在產品上進行產品創新以獲得銷售和經營市場認可；,14,我們通過s-c-q金字塔基本結構來界定 和分析問題,資料來源：曾憲斌營銷策劃模型,15,s：情境（situation） 項目背景事實（項目、市場）,1、區位好、規模小 2、臨街面面積過小 3、進身長、不利于交通 4、城隍廟不在用地范圍 5、限高有要求 6、游客平均逗留時間短 7、商業有明顯的淡旺季 8、內街型商業市場認可低 9、紅龍井、九隆居營銷不佳對本案銷售及經營的影響,區域位置是本案先天核心優勢；但規模有限對品牌建設具有限制 25米左右臨街面，如何形成具有特色的項目標志吸引游客？ 從商業角度內深長，不利于人行交通，如何抵消不暢達的消費心理阻力； 項目與城隍廟的聯動通過什么方式表現？ 限高影響天際線視覺景觀的形成，如何避免設計呆板？ 平均逗留時間在30分鐘至1小時，如何增加本案人氣？ 定位類型和規模大小要符合市場特征，如何更有利于商家經營？ 目前古城內街型商業整體經營不佳，本案如何通過定位和設計規避風險，作出亮點？ 通過紅龍井和九隆居的運作，目標客群商鋪消費更加成熟，本案如何作出差異化？,16,r1：非期望結果 按常規發展的可能結果,定位不走差異化深入調研，就會成為古城第二個九隆居,陷入被動局面； 設計要從差異化、人性化、精細化突破，否則將還是陷入第二個九隆居的被動局面； 城隍廟不在用地范圍內，不可直接借勢，架空項目文化內涵。 常規的規劃設計，不利于后期經營。最終成為第二個九隆居商業內街；使銷售陷入僵局； 經營難與臨街商鋪抗衡，商業投資收益得不到合理體現，使銷售陷入僵局；,從定位上,從設計上,從資源整合上,從規劃上,從競爭上,17,r2：期望結果 我們的期望目標,借鑒成都錦里模式，打造亮點，具有唯一性和稀缺性，無法被等量競爭和淘汰，形成最大化核心競爭力； 設計要從差異化、人性化、精細化突破，注重門楣標志性和內部商業景觀結點的設計引人入勝； 定位和設計要從老城隍廟來借題發揮，整合文化資源，用其優勢為本項目增加文化內涵。 商業定位和模式要符合市場特征，便于后期經營，體現在單位面積要結合商業類型以及規劃布局要引人入勝兩個方面； 通過定位創新和設計上亮點的最大化挖掘，提升項目內涵，體現市場唯一性；,從定位上,從設計上,從資源整合上,從規劃上,從競爭上,18,c：矛盾或沖突 （complication） r1與r2之間存在著的沖突或問題,非常規設計：視覺豐富、景觀結點引人入勝、具有文化趣味和游憩功能的設計表現；,r1,r2,合理的資源利用：名稱、定位、設計、景觀均要立足于老城隍廟文化塑造項目內涵;,常規定位：類似九隆居的內街商業模式,常規設計：常規、呆板、缺乏趣味和游憩的環境氛圍,常規規劃設計：產品單一、單位面積過大、設計缺乏合理性不利于商家經營；,非常規設計：定位符合市場需要，單位盈利水平高、設計符合定位的商家類型,缺乏市場競爭力、容易被等量淘汰和邊緣化;,具有唯一性,難以被等量替換;,非常規定位：唯一性和稀缺性打造項目的不可替代。借鑒成都錦里模式；,非合理的資源利用：城隍廟不與地塊直接連接,19,q：提出問題 （question） 要實現從r1到r2必須要回答的核心問題,1、定位是否契合錦里模式？ 2、內部商業類型怎樣契合市場需求？ 3、內部商業布局怎樣契合購買習慣？ 4、老城隍廟文化內涵如何最大化挖掘整合？ 5、規劃設計如何做出最大化亮點？ 6、通過定位和設計的專業整合如何提高商業盈利水平，達 到可與復興路臨街商業抗衡。,20,技術步驟,1、區域市場研究,2、本項目發展方向判定,商業分析、個案研究、商戶需求調查；,定位模式研究、競爭力研究,戰略發展方向研究,21,商業分析 古城商業模式分析,復興路南（南門五華樓段）商業類型: 商鋪總數177間左右，占古城商業核心區的14%； 其中臨街商鋪157間，占古城商業核心區的12%； 臨街：銀飾銀器28間，占總數的 18%； 旅游商品/工藝品33間，占總數的21%； 玉石玉器23間，占總數的15%； 扎染、民族服飾43間，占總數的27%； 特色小吃/土特產6間，占總數的4%； 休閑娛樂/飲品店 0間； 其它：24間（箱包、超市、茶葉等）占總數的15%； 規模情況：10至40左右； 租金：500元/月 600元/月左右；,18%,15%,4%,27%,15%,21%,商業總量：古城核心商業區商鋪總數：約1261間，其中包括紅龍井、九隆居在內，（但不包括客棧）。,22,大理旅游商品批發市場內商鋪20間，占古城商業核心區的2%， 其中：玉器/石器10間，占總數的50%， 民族服飾6間，占總數的30%， 其他：空鋪4間占總數的20%，,旅游商品批發市場,20%,50%,30%,商業分析 古城商業模式分析,23,復興路中（五華樓洋人街段） 商鋪總數134間，占古城主要核心商業區的11%， 銀飾銀器20間，占總數的 15 %； 旅游商品/工藝品6間，占總數的5%； 玉石玉器 22間，占總數的17%； 扎染、民族服飾21間，占古城總數17%； 特色小吃/土特產10間，占總數的7%； 休閑娛樂/飲品店 3間，占總數的2%； 其它：52間，（箱包、皮具、書店、茶葉、藥店、超市）占總數的37%； 規模：主要商業商鋪在10至25之間； 租金：較低：167元/月；較高486元/月； 平均：250元/ /月；,商業分析 古城商業模式分析,24,復興路北（洋人街玉洱路） 商鋪總數64間，占古城商業核心區的5%， 銀飾銀器 0 間， 旅游商品/工藝品 3 間，占總數的5%； 扎染、民族服飾 3間，占總數的5%； 特色小吃/土特產2間，占總數的3%； 休閑娛樂/飲品店 1間，占總數的2%； 其它：55間（運動休閑服飾、通訊設備、箱包、時尚服飾、鞋業等）占總數的85% 規模：8，10，20，60，差異較大； 租金： 最低：69元/月；最高：350元/月； 平均100元/ /月；,商業分析 古城商業模式分析,25,52%,31%,4%,2%,7%,4%,人民路（西段） 商鋪總數62間，占古城商核心區總數的5%； 銀飾銀器 3 間，占總數的 4%； 旅游商品/工藝品 4間，占總數的7%； 玉石玉器 1 間，占總數的2%； 扎染、民族服飾 0 間， 特色小吃/土特產3間，占總數的4%； 休閑娛樂/飲品店 19間，占部數的31%； 其它：32間（餐館、時尚服飾、護膚、美發等）占總數的52%； 規模：10，40，（上下層60），100； 租金：最低：60元/月；最高150 /月；平均：120 /月；,商業分析 古城商業模式分析,26,92%,7%,1%,人民路（東段） 商鋪總數82間，占古城商業核心區的7%； 銀飾銀器0 間； 旅游商品/工藝品 0 間； 玉石玉器 0 間； 扎染、民族服飾 0間； 特色小吃/土特產6間，占總數的7%； 休閑娛樂/飲品店 1間，占總數的1%； 其它：75間（餐飲、服飾、水果、食品、雜貨等）占總數的92%； 規模：10，12，15，20； 租金：平均40元/ /月；,商業分析 古城商業模式分析,27,洋人街（東） 商鋪總數46間，占古城商業核心區的4%； 銀飾銀器 0 間； 旅游商品/工藝品 0 間； 玉石玉器 0 間； 扎染、民族服飾 0 間； 特色小吃/土特產13間，占總數的28%； 休閑娛樂/飲品店 0間； 其它：33間（餐館、副食、美發、門診等）占總數的72%； 規模：10，12，25，100； 租金：最低：38元/月；最高：166元/月； 平均：52元/月；,72%,28%,商業分析 古城商業模式分析,28,11%,26%,10%,16%,1%,21%,21%,洋人街（西） 商鋪總數70間，占古城商業核心區總數的6%； 銀飾銀器 8間，占總數的11%； 旅游商品/工藝品 18 間，占總數的26%； 玉石玉器 7 間，占總數的10%； 扎染、民族服飾 11 間，占古城總數 16%； 特色小吃/土特產1間，占總數的1%； 酒吧：15間，占總數的21%； 其它：10間（副食、火柴、服飾等）占總數的15%； 規模：14，20，28，100，150； 租金：150200 /月（平均）；,商業分析 古城商業模式分析,29,洋人街中心廣場 商鋪總數25間，占古城商業核心區的2%； 銀飾銀器 0 間； 旅游商品/工藝品 6 間，占總數的24%； 玉石玉器 1 間，占總數的4%； 扎染、民族服飾 1 間，占總數的4%； 特色小吃/土特產0間； 休閑娛樂/飲品店 6間，占總數的24%； 其它：11間（空鋪）占總數的44%； 規模：83，88，120，180，300； （冰島及櫻花屋面積不詳） 租金：最低：28元/月；平均：39元/月；,24%,4%,4%,24%,44%,商業分析 古城商業模式分析,30,博愛路 商鋪總數148間，占古城商業核心的總數的12%； 銀飾銀器 0間； 旅游商品/工藝品 15間，占總數的10%； 玉石玉器 2 間，占總數的1%； 扎染、民族服飾 9 間，占總數 6%； 特色小吃/土特產2間，占總數的2%； 休閑娛樂/飲品店 13間，占總數的9%； 其它：107間（餐館、副食、服飾、旅游用具等等） 占總數的72%； 規模：10，25，30，45，180， 租金：最高：120元/ /月； 最低：35元/月；平均：90元/月,52%,31%,4%,2%,7%,4%,商業分析 古城商業模式分析,31,92%,7%,1%,玉洱路 商鋪總數103間，占商業核心區總數的8%； 銀飾銀器 0 間； 旅游商品/工藝品 8間，占總數的8%； 玉石玉器 0 間； 扎染、民族服飾 0 間； 特色小吃/土特產2間，占總數的2%； 休閑娛樂/飲品店 0間； 其它：93間（餐館、家具、窗簾、日用副食、超市、化妝品等），占總數的90%； 規模：11，17，18，25，40，60； 租金：最低：25元/月；最高：115元/月；平均：46元/月；,商業分析 古城商業模式分析,32,紅龍井 商鋪總數200多間，占商業核心總數的16%； 銀飾銀器 0間； 旅游商品/工藝品 2 間，占總數的1%； 玉石玉器 4間，占總數的2%； 扎染、民族服飾 7 間，占總數的4%； 特色小吃/土特產0間； 休閑娛樂/飲品店 8間，占總數的4%； 其它：179空鋪，占總數的89%； 規模：10，25，50，61； 租金：平均：35元/月；,1%,2%,4%,4%,89%,商業分析 古城商業模式分析,33,1、商業種類雷同、單調、缺乏特色； 2、貨品不豐富、同質競爭嚴重； 3、缺乏深層次和有特色的文化商品； 4、游客屬于走馬觀花式的隨意消費；,古城商業總體評述 商品種類單一，缺乏個性,34,古城商業街總體評述,35,商業分析 古城旅游綜合評述,36,個案分析武廟會1,37,個案分析武廟會2,5、各主題區域商業價值主要由區位是否臨街決定， 設計均好性較差； 6、體塊式商業模式需要有大量游客來支撐，必須要 旅行社配合； 7、招商和經營是個大問題；,1、定位旅游商業地產項目 2、坡地交通暢達性弱； 3、四大區片，定位存在問題：規劃過于規 整，不符合體驗式游憩的需求； 4、分區過于主觀，類似專業市場；業態難 以相互借景；,38,個案分析紅龍井,1、坡地交通暢達性弱； 2、步行系統不利于逗留時間短暫的團隊； 3、從旅游休閑的角度游憩性較差； 4、設計過于通透、視覺過于筆直，缺乏趣味； 6、產品格局單一、業態單一； 7、臨水鋪面經營需要一定時間自然形成； 8、內鋪招商和經營是個大問題；,39,商戶需求調查,針對解決本項目定位問題，我們面向大理古城主要商業核心區域商戶,作了一次問卷調查，以期從需求市場的角度給予定位指導。 本次問卷調查共計210份，統計后有效問卷為203份，合格率為97%； 調查對象為大理古城商業核心區的個體經營戶；,商戶需求調查,2、經營面積需求比例偏小 a、10以內的占4%； b、1015的占10%；c、1520的占24%； d、2025的占19%；e、2530的占10%； f、3035的占7%； g、3540的占8%； h、40的占19%；,1、客戶分類 本次調查中銀飾、銀器經營戶占17%；旅游商品、工藝品商戶占21；玉器、玉石占17； 扎染、民族服飾商戶占15；特色小吃、土特產商戶占6；休閑娛樂、飲品店商戶占5； 其它商戶占19；,40,2、經營面積需求比例偏小 a、10以內的占4%； b、1015的占10%；c、1520的占24%； d、2025的占19%； e、2530的占10%； f、3035的占7%； g、3540的占8%； h、40的占19%；,3、租賃經營占市場主導 本次調查中古城商業核心區商戶自有物業占有率為17%；租賃商戶占有率為83%；,4、二樓經營存在抗性 在本次調查中，會選擇在二樓經營的商戶占有率為9%，不會選擇在二樓經 營的商戶占有率為78%，說不清楚的占有率為13%；,商戶需求調查,4.1會選擇在二樓經營的商家一共有（18家） a、銀飾/銀器3（16%） b、旅游商品/工藝品1（6%） c、玉器/石器 1（6%） d、扎染,民族服飾2（11%） e、特色小吃/土特產 2（11%） f、休閑娛樂/飲品店5（28%） g、其它4（22%）,41,商戶需求調查,5、多數商戶看好商住一體式商鋪 本次調查中對于下商上住的商業會感興趣的商戶占有率為66%，不感興趣的商 戶占有率為20%，說不清楚的商戶占14%。,6、經營戶具有一定的潛在購買力 本次調查中39%的商戶有購買商鋪的打算，44%的商戶沒有購買商鋪的打算，有17% 商戶目前說不清楚。,7、經營戶大多認為本土特色文化展示較為缺乏 認為古城商業缺乏旅游商品的商戶占7%；13%的商戶認為缺乏餐飲休閑；46%的商戶 認為古城缺乏本土文化特色展示區；4%的商戶認為古城缺乏酒吧娛樂；還有30%的 商戶認為古城缺乏的只有游客；,8、大理古城南門與五華樓之間是經營戶追捧熱點 具有投資意愿的經營戶當中，選擇在南門至五華樓段的占57%；選擇在五華樓至洋人 街段投資的商戶占22%；選擇在人民路區域投資的商戶占5%；選擇在洋人街區域投資 的商戶占6%；選擇在博愛路區域投資的商戶占4%；其余6%的商戶選擇在其它區域投資；,42,商戶需求調查,8.1選擇在南門至五華樓之間投資的商戶(115戶) a、銀飾/銀器28 (24%) b、旅游商品/工藝品33 (28%) c、玉石/石器22 (19%) d、扎染,民族服飾16 (14%) e、特色小吃/土特產6 (5%) f、休閑娛樂/飲品店1 (1%) g、其它 9 ( 8%),9、投資商業地段是首選 有投資意愿的商戶中，會重點考慮地段的商戶占47%；會重點考慮價格的商戶占8%；會重 點考慮投資回報率的商戶占25%；會重點考慮項目的潛力的商戶占16%；考慮其它因素的 商戶占4%；,10、經營戶對項目地商鋪較為認可 在置業測試中;如果在項目地開發商業項目，認為價格應在10000元120000萬元/的 商戶占有率為43%；認為價格應在12000元15000元/的商戶占有率為30%/；認為價 格應在5000元20000元/的商戶占有率為12%/；認為價格應在20000元/以上的商 戶占有率為5%；不知道的商戶占10%；,43,各業態需求面積特征,1、銀飾、銀器商戶34戶； a、10以內2(6%) b、10-15 5(15%) c、15-209(26%) d、20-259(26%) e、25-303(9%) f、30-354 (12%) g、35-40 0 h、40以上2(6%),2、旅游商品、工藝品42戶 a、10以內 1(2%) b、10-157(17%) c、15-2014(33%) d、20-258(19%) e、25-306(15%) f、30-351(2%) g、35-404(10%) h、40 以上1(2%),3,玉器/石器34 a、10以內0 b、10-153(9%) c、15-20 8(23%) d、20-255(15%) e、25-302(6%) f、 30-353(9%) g、35-404(12%) h 、40 以上9(26%),4,扎染,民族服飾31 a、10以內0 b、10-152(6%) c、15-205(16%) d、20-2510(32%) e、25-303 (10%) f、30-353(10%) g、35-400 h、40 以上8(26%),44,各業態需求面積特征,5,特色小吃/土特產12戶 a、10以內 0 b、10-151(8%) c、15-203(25%) d、20-252(18%) e、25-301(8%) f、30-351(8%) g、35-401(8%) h 、40 以上3(25%),6,休閑娛樂/飲品店10戶；（面積需求較大） a、10以內0 b、10-152(20%) c、15-20 0 d 、20-250 e、25-302(20%) f、30-350 g、35-401(10%) h、40 以上5(50%),7,其它40 a、10以內4(10%) b、10-154(10%) c、15-208 (20%) d、20-253(8%) e、25-304(10%) f、30-351(3%) g、35-405(12%) h 、40 以上11(27%),45,戰略發展方向研究,定位模式研究,46,個案分析 錦里：時尚與傳統 在原汁原味的川西民俗文化氛圍中享受最舒適愜意的都市休閑娛樂方式,47,錦里靈韻 三國文化和川西民俗文化的休閑勝地,酒樓客棧 茶坊商鋪 戲臺回廊,曬太陽 逛街淘 工藝品,曬太陽 逛街淘 工藝品,錦里古街，集旅游購物、休閑娛樂為一體。街區內有客棧、茶坊、餐廳、酒吧、旅游工藝品、四川特色產品等經營項目。,錦里古街還有民間藝人豐富多彩的原生態表演，各種特色小攤遍布街區。更有一條好吃街，網絡了最具四川特色的各種名小吃，讓每一位游客都能邊走邊看，邊看邊吃，邊吃邊玩。,錦里古街還定期舉行妙趣橫生的音樂、戲劇表演及極具特色的民俗服裝秀。并按照中外的傳統節日。舉行具有鮮明文化特色的主題活動，如端午節、七夕節、中秋節、萬圣節、圣誕節等。,48,錦里靈韻 親水、休閑、游憩,水岸錦里從建筑特色、景觀設置以及業態規劃等各個方面，本著精品化、個性化的原則，打造出一個更加精致的全方位展示三國文化的休閑勝地，在文化內涵上與武侯祠形成了三國文化展示和體驗的互補。 融入水元素，使得錦里成為成都唯一一個營造出獨特水景的文化休閑項目。,水岸錦里,49,錦里之民俗篇,民間工藝 錦繡館 葫蘆畫 繡花鞋 打草鞋 皮影燈 蛋殼畫 民俗畫 樂器坊 吹糖人 民間玩具,土特產 叮叮糖 米花糖 張飛牛肉 湯長發麻餅 但氏豆腐干,50,錦里之旅游商品,服飾包 錦里印象坊 述瑪 夜郎 勾勾針,旅游紀念品 喜神坊 韻鴻筷子店 清雅軒 特色紀念品 尚卓蠶絲坊 魔術坊,51,茶葉藥坊 欣盛源參茸行 蜀濤茶葉店 書籍書法 書報亭 奇異書法 飾品 步步蓮花（烏木） 東情西韻,錦里之特色商品,52,錦里之吃住篇,樂在錦里: 橙黃橘綠、行形攝色、穿梭古典與現代;,吃在錦里： 花間月、四方街，一個來了就不想走的地方；,住在錦里： 蓮花府邸、諸葛廬 夢回三國；,53,錦里之特色小吃街,特色小吃 上百種精品地方特色小色 品種繁多，深深吸引游客眼球，為錦里增色不少；,提供統一餐食處： 增少特色小吃經營面積，提高了單位盈利水平，值得借鑒；,54,擬合度分析：定位是否契合錦里模式？,1、借勢文物區打造文化內涵 錦里 武候祠； 本案 老城隍廟； 2、位于旅游景區 錦里：武候大道城市中心； 本案：大理古城核心區位;,3、地形特征 地勢平坦； 臨街面地塊開口小，即入口處； 地塊進身狹長;,55,本案定位發展方向研究：,定位原則:核心1：與區域商業市場相互配套和補充的關系； 核心2：內部商業相互借景共生；作出特色； 商業范疇:特色商品：銀飾銀器、玉石玉器、飾品、箱包、茶葉、書籍 旅游紀念品：內畫、草鞋、扎染等旅游特色紀念品 土特產：大理文化特產、地方土特產等 特色小吃：三道茶、涼粉、炸洋芋、乳扇、餌塊、青梅等,本案定位發展方向研究：商業經營范圍,文化核心：核心1：老城隍廟文化元素； 核心2：白族節慶民俗文化； 表現方式：固定時間祭祀儀式：每日14：0015：00 每日白族節慶民俗表演：每日9：0011：00 白族三道茶表演；（可與地下層聯動） 規劃設計細節打造； 特色商品；,56,技術步驟,問題界定和結構化分析,制定戰略發展方向,項目定位,項目可行性研究,效益分析,項目界定,57,總占地：2322.7平米,容積率:1,總規模：3.484畝,項目經濟指標,總建筑面積:2322.7平米 地上部分:2322.7平米 地下部分:2020平米 由于規模較小,建議增加地下層；,原方案幾個弊端: 1、方案過于簡單直白； 2、布局呆板； 3、天際線缺乏變化； 4、商業均好性差； 5、經營定位不明確； 6、標識性和趣味性差； 7、面積沒有得到最大挖掘；,項目定位 錯誤的規劃思路,58,項目定位 戰略指導,一、案名：城隍廟老街 其涵意的三個層面：吻合老城隍廟文化、借景生情、 老街舊夢，暗合游客心理； 二、形象定位 “精華大理、文化大理” 寓意：在新舊文化、情景交融中感受大理的游憩情懷； 三、產品定位：錦里品質 1、地下層與地上層分離定位、互相配套； 2、地下一層設計、層高4米； 3、地上兩層連體設計 ；,59,規劃設計意見,1、項目總體高度在2.8米7.5米； 2、旨在豐富天際線視覺效果； 備注:使天際線立面效果富于變幻、避免呆板； 3有水則靈,精致水景的趣味營造; 4、地下層自然采光通風設計；（類似南京玄武湖地下隧道，道過地面綠化得以實現）； 5、三個景觀結點的打造 入口戲臺特色小吃,60,規劃設計意見,6、牌坊：城隍廟老街 標志性入口，要具有強烈的昭示性，成為古城一景；游客路經必留影為目標； 7、戲臺 從牌坊處可探及里，由戲臺引人入勝； 8、特色小吃 以特色小吃吸引游客往商業腹心地帶探尋； 9、租賃攤位 民間工藝品增加游憩功能，每個攤位1.5米*1米 10、 整體布局要錯落有致、避免筆直；,61,項目定位及設計意見,11、提供統一餐食處： 提高特色小吃單方面積盈利水平；同時達到人群的聚集效應；,12、休閑游憩趣味設施 休閑設施與水景自然交融；人在景中閑，景在眼中漫；,13、城隍廟符號的小品元素 增加文化內涵；延展項目品質；,6