經(jīng)緯佛山市房地產(chǎn)市場(chǎng)月度報(bào)告095資料由佛山經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢有限公司獨(dú)家提供，僅供參考佛山市房地產(chǎn)市場(chǎng)市況周報(bào)（2009年5月1日2009年5月31日）特別聲明本報(bào)告采用之基礎(chǔ)數(shù)據(jù)均來源于各區(qū)建設(shè)局網(wǎng)上簽約數(shù)據(jù)庫，因網(wǎng)上簽約數(shù)據(jù)有一定程度的滯后性，報(bào)告將結(jié)合實(shí)地調(diào)研因素令所列數(shù)據(jù)盡可能反映項(xiàng)目即時(shí)成交狀況，謹(jǐn)供參考之用。本月導(dǎo)讀一、樓市概況2二、行業(yè)相關(guān)政策、城市規(guī)劃與建設(shè)3三、一級(jí)市場(chǎng)運(yùn)行狀況分析4四、二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)分析5五、二級(jí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析14六、二級(jí)市場(chǎng)項(xiàng)目報(bào)廣監(jiān)控17樓市概況本月禪桂市場(chǎng)有三大特點(diǎn)其一，推售方式改變，新貨集中推售，舊貨自然消化，在本月集中開賣和自然消化樓盤各占其半如匯銀、星座、檸檬時(shí)代等新項(xiàng)目在本月推出；其二，土地市場(chǎng)成交活躍，在本月有幾宗大型地塊成功拍出，土地市場(chǎng)有明顯的回暖趨勢(shì)。其三，客源方面，由于市場(chǎng)需求保持旺盛，投資客陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)。這三點(diǎn)成為市場(chǎng)新的保溫因素。禪城本月新增供應(yīng)量為517萬方，環(huán)比下降了43。整體市場(chǎng)分析，禪城現(xiàn)況集中推售新貨缺乏，不少大型樓盤，如麗日玫瑰、匯銀匹克花園、力迅上筑等已全部售馨，并有不少項(xiàng)目接近收盤尾聲，目前以消化余貨為主。而新上市項(xiàng)目由于工程進(jìn)度及樓盤規(guī)模，推出市場(chǎng)的貨量不多，僅有怡翠宏璟和匯銀環(huán)湖國(guó)際推出部分新貨，目前大部分新項(xiàng)目仍以蓄客為主，為6月中旬開售待勢(shì)。而部分在售項(xiàng)目借著新項(xiàng)目的宣傳影響，紛紛將新貨推售期押后，延遲至6月推出。桂城本月新增供應(yīng)量為0，這已經(jīng)是今年上半年出現(xiàn)第2次0供應(yīng)現(xiàn)象。本月有保利星座新項(xiàng)目上市，性價(jià)比較高，銷售甚為理想，而中海萬錦豪園在本月也推出部分新貨，銷售成績(jī)不錯(cuò)，由于桂城新增供應(yīng)銳減，加上佛山同城推動(dòng)，兩大品牌項(xiàng)目各產(chǎn)品線銷售保持理想。而前一階段發(fā)展商為求快速回籠資金，以各種優(yōu)惠促銷進(jìn)行快速去貨；同時(shí)各大樓盤基礎(chǔ)一個(gè)尾貨階段，新項(xiàng)目未能及時(shí)補(bǔ)充市場(chǎng)，現(xiàn)時(shí)桂城區(qū)域處于短暫供應(yīng)斷層階段成交方面，禪城本月成交達(dá)到13萬方，環(huán)比上升59，成交均價(jià)環(huán)比有輕微漲幅，銷售勢(shì)頭旺盛，創(chuàng)下近年高峰；桂城由于市場(chǎng)供應(yīng)不足，成交也相對(duì)減少，成交量環(huán)比下降36，成交均價(jià)則下降7。市場(chǎng)連續(xù)多月處于高位運(yùn)行，市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的接受程度已經(jīng)備受考驗(yàn)。需要一定的時(shí)間進(jìn)行消化。假如市場(chǎng)成交量在未來階段走低，市場(chǎng)價(jià)格或許會(huì)出現(xiàn)反復(fù)。但根據(jù)目前的市場(chǎng)環(huán)境來看，市場(chǎng)價(jià)格下行通道基本已經(jīng)封閉。預(yù)計(jì)未來下降的趨勢(shì)已不大可能。預(yù)計(jì)禪桂市場(chǎng)下半年供應(yīng)增多。在售項(xiàng)目新增供應(yīng)量雖然不多，主要以消化余量為主，但是新項(xiàng)目的數(shù)量不低，下半年市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)主要取決于這些新項(xiàng)目鑒于市場(chǎng)判斷的入市程度。一、行業(yè)相關(guān)政策1南海區(qū)嚴(yán)打人為制造搶購(gòu)氣氛從而抬高房?jī)r(jià)從南海區(qū)建設(shè)局獲悉，“五一”假期后到6月30日，南海將全面開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序及進(jìn)一步落實(shí)商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上備案專項(xiàng)整治工作。屆時(shí)，凡出現(xiàn)人為制造搶購(gòu)氣氛，從而抬高房?jī)r(jià)，或以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等方式變相銷售等將被處罰。據(jù)了解，此次專項(xiàng)整治工作將五類售房“違規(guī)”行為作為重點(diǎn)檢查對(duì)象。五類售房“違規(guī)”行為1，在辦理預(yù)售許可證前，發(fā)布銷售廣告；2，不按規(guī)定公示應(yīng)公示的相關(guān)證照和資料；3，未辦理商品房預(yù)售許可證，即以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、認(rèn)訂定、內(nèi)部登記、認(rèn)購(gòu)會(huì)員卡VIP或收取誠(chéng)意金等形式進(jìn)行變相銷售；4，辦理商品房預(yù)售許可證后，不按時(shí)公開銷售，采取先登記，認(rèn)購(gòu)，收取訂金的方式聚積客源，然后利用抽簽、搖珠的方式進(jìn)行銷售，人為制造搶購(gòu)氣氛，從而抬高房?jī)r(jià)；5，拒絕銷售系統(tǒng)公示“可售”或“待售”單元。2佛山市國(guó)土資源局建設(shè)項(xiàng)目用地實(shí)施全面監(jiān)管從佛山市國(guó)土資源局獲悉，佛山市人民政府決定建立佛山市建設(shè)用地審批審核聯(lián)席會(huì)議制度，對(duì)全市建設(shè)項(xiàng)目用地、供地全過程實(shí)施全面監(jiān)管。今后全市有關(guān)建設(shè)用地報(bào)批、審批需經(jīng)過聯(lián)席會(huì)議審議通過。3東平新城交通樞紐中心年內(nèi)開建2012年后建成東平新城交通樞紐將于今年年底前動(dòng)工2012年建成，是珠三角地區(qū)集2條地鐵線、3條城際軌道線交匯的大型交通樞紐。其中，作為廣佛地鐵1號(hào)線南延線先行建設(shè)，并將于2012年通車。地鐵3號(hào)線規(guī)劃于2010年動(dòng)工建設(shè)。這里離佛山機(jī)場(chǎng)、廣州新客站只有十幾分鐘車程，到廣州新機(jī)場(chǎng)、廣州南沙港約為50公里。在城際線方面，廣佛環(huán)線、廣佛珠城際環(huán)線、珠三角城際環(huán)線在這里縱橫交匯。從這里出發(fā)，一小時(shí)內(nèi)就可以抵達(dá)珠三角任何一座城市。4陳村將重點(diǎn)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)提高城市化引入高端房地產(chǎn)陳村借助交通優(yōu)勢(shì)來打造房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。以往從廣州南跨珠江直通番禺的華南快速干線為番禺南村鎮(zhèn)帶來了數(shù)家著名的地產(chǎn)商，如今陳村迎來與番禺同樣的機(jī)遇，與廣州新火車站對(duì)接的地區(qū)，佛陳路兩旁土地儲(chǔ)備多，引入高端房地產(chǎn)，有望形成高檔房產(chǎn)集聚區(qū)。5今年將研究開征物業(yè)稅國(guó)務(wù)院昨天通過并正式公布關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見，收入分配將出臺(tái)新的改革方案，以控制收入分配差距。意見提出，今年要全面實(shí)施增值稅轉(zhuǎn)型改革；統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)和個(gè)人城建稅、教育費(fèi)附加等稅收制度；研究推進(jìn)綜合和分類相結(jié)合的個(gè)人所得稅制度；研究制訂并擇機(jī)出臺(tái)資源稅改革方案；加快理順環(huán)境稅費(fèi)制度，研究開征環(huán)境稅；深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅。二、城市規(guī)劃與建設(shè)1從禪城交通局獲悉樵樂路立交有望年底開建樵樂路塞車之苦有望得到徹底解決，記者昨天從禪城交通局獲悉，樵樂路至一環(huán)西路立交工程方案已順利通過評(píng)審，擬于今年年底開建。同時(shí)，樵樂路也將于今年進(jìn)行拓寬和改造工程，改造后的樵樂路將會(huì)變得暢通無阻。2粵港金融合作已有港資銀行確定在禪設(shè)分行佛山市政府日前正式印發(fā)佛山市落實(shí)CEPA示范城市實(shí)施方案。根據(jù)該方案，佛山將重點(diǎn)加強(qiáng)與港澳在金融、物流、會(huì)展三大生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，以及商務(wù)和科技兩大新興服務(wù)業(yè)的合作。同時(shí)，佛山還將設(shè)立綠色通道，為CEPA框架下的項(xiàng)目提供一站式投資咨詢和審批服務(wù)。據(jù)透露，佛山爭(zhēng)取向國(guó)家申報(bào)南海千燈湖廣東金融高新區(qū)作為粵港金融合作平臺(tái)承接港澳金融產(chǎn)業(yè)。佛山市委書記林元和此前透露，香港新鴻基金融集團(tuán)在千燈湖的投資項(xiàng)目進(jìn)展順利，香港大華銀行、永亨銀行已初步確定在禪城設(shè)立分行，東亞銀行、渣打銀行等也對(duì)“同城異地”設(shè)支行表示濃烈興趣。3三水區(qū)公路網(wǎng)規(guī)劃出爐“五縱九橫環(huán)一“布局三水區(qū)公路網(wǎng)規(guī)劃已完成，現(xiàn)正向社會(huì)公示征詢意見。未來10年，三水區(qū)路網(wǎng)建設(shè)將投入約185億元，形成“五縱九橫環(huán)一”格局，構(gòu)建“152080”快捷生活圈。規(guī)劃中的“五縱九橫環(huán)一”格局，即5條縱向主干線、9條橫向主干線以及環(huán)繞三水中心城區(qū)的環(huán)形快速干線。縱向主干道中除了三水大道和已經(jīng)開工建設(shè)的塘西大道，還有縱一逕口吉星至西南江根、縱二逕口大坑至西南東村、縱五大塘赤崗頭至樂平賢寮。同時(shí)，云東海大道、三水二橋南引道、進(jìn)港路以及規(guī)劃中的塘西大道等組成西南組團(tuán)環(huán)形快速道路，即規(guī)劃中的“環(huán)一”。建成后將使西南中心城區(qū)的過境交通問題得到根本性解決。4西岸路口立交月底動(dòng)工約半小時(shí)直達(dá)禪桂中心西岸路口分離式跨線橋預(yù)計(jì)將于本月底首先動(dòng)工，項(xiàng)目預(yù)計(jì)施工期為11個(gè)月；而碧桂園路口下穿隧道則預(yù)計(jì)今年8月動(dòng)工，預(yù)計(jì)施工期為15個(gè)月。作為“一環(huán)”南拓工程的一部分，龍高公路和高明大道快速化改造工程包括高明大橋往龍高公路方向約6公里的龍高公路路段和高明大道高明大橋至三洲段，總計(jì)約改造公路12公里。工程完成后，高明區(qū)居民從荷城出發(fā)，只需要10分鐘就可以通過龍高路無縫對(duì)接“一環(huán)”或南九線，約半小時(shí)即直達(dá)佛山禪桂中心區(qū)。三、一級(jí)市場(chǎng)運(yùn)行狀況分析近期，隨著樓市的回暖，土地市場(chǎng)也活躍起來，政府也推出較多地塊。本月佛山土地市場(chǎng)有3塊地塊成交，總成交面積達(dá)到4134萬平方米，環(huán)比上升143，其中頗受各大發(fā)展商關(guān)注的佛南掛2009014號(hào)地塊于本月11號(hào)成功拍出，由廣州利海集團(tuán)以高出底價(jià)200萬成功獲得，樓面地價(jià)為2852元/；而另一塊佛南掛2009015地塊，在21號(hào)最終由佛山市萬科置業(yè)有限公司及RFCOMUDANPRIVATELIMITED以1386億成功獲得，樓面地價(jià)達(dá)到2369元/。這兩地塊的資源各有特點(diǎn)，但都是屬于舊地改造，受限制因素較多，因此，未來開發(fā)前景備受期待。【分析】本月佛山總成交面積為8157萬平方米，環(huán)比上升11。五區(qū)成交較多的仍屬南海區(qū)，成交面積達(dá)到3471萬方，環(huán)比下降13；順德區(qū)本月成交為2352萬方，環(huán)比上升33；禪城區(qū)成交13萬方，環(huán)比上升59；而高明和三水成交面積相對(duì)其他區(qū)仍然維持較低水平，分別是625萬和411萬。剛性需求持續(xù)，新盤產(chǎn)品銷售火爆；剛性需求的持續(xù)旺盛，使本月成交達(dá)到最高峰，成交為1406套，由于市場(chǎng)回暖恢復(fù)不久，部分發(fā)展商不采取在“五一”大規(guī)模推貨，而選擇少批量出貨，因此，五一的戰(zhàn)線拉長(zhǎng)，新項(xiàng)目都是集中推出，舊項(xiàng)目則小步快走的特點(diǎn)。本月禪城有兩大新項(xiàng)目上市，分別是匯銀環(huán)湖國(guó)際、檸檬時(shí)代和怡翠宏璟、，前兩者以小戶型吸引剛性買家；后者則推出高端別墅吸引高端階層消費(fèi)者，均取得理想的銷售成績(jī)。價(jià)格保持上揚(yáng)態(tài)勢(shì)；本月各樓盤普遍有輕微漲幅。由于受數(shù)據(jù)的滯后性以及部分新盤上市的影響，本月成交達(dá)到1406套，成為目前今年的成交高峰。應(yīng)剛性買家需求，目前，禪城區(qū)域的各大項(xiàng)目都推出小戶型產(chǎn)品，產(chǎn)品類型豐富，但由于各樓盤都標(biāo)榜自身的高品質(zhì)形象，因而普遍單價(jià)較高，不過部分產(chǎn)品設(shè)計(jì)新穎，成交甚算理想。【分析】根據(jù)佛山禪城區(qū)房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，5月份禪城區(qū)住宅用房簽約了1406套，均價(jià)為8221元/，比4月的7641元上升580元，成交量從4月份的876套上升到1406套，上升幅度為61，同比2008年5月成交量上升了402。價(jià)格同比下降了5。【分析】根據(jù)佛山南海區(qū)房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，5月份南海區(qū)住宅用房簽約了3045套，均價(jià)為5673元/，比4月的6207元下降534元，成交量從4月份的3514套下降到3045套，下降幅度為13，同比2008年5月成交量上升112，價(jià)格同比下降了7。供應(yīng)出現(xiàn)斷層，成交繼續(xù)下滑；目前桂城的在售項(xiàng)目已有大部分接近推貨尾聲，市場(chǎng)供應(yīng)出現(xiàn)斷層空間，供不應(yīng)求現(xiàn)象明顯。由于處于缺貨階段，本月新上市的保利星座項(xiàng)目，一推出中小戶型產(chǎn)品立即掀起搶購(gòu)高峰，整體市場(chǎng)也因而拉升。供求結(jié)構(gòu)影響量?jī)r(jià)齊降；本月桂城新增供應(yīng)明顯減少，新推貨量?jī)H有中海萬錦豪園；而其他項(xiàng)目均以消化余貨為主。由于大部分項(xiàng)目接近收盤階段，不急于去貨，以自然銷售為主，造成本月成交價(jià)格下降的因素是供應(yīng)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化，由于桂城供應(yīng)量減少，保利星座成為本月區(qū)域成交的主力，因此，其成交價(jià)格對(duì)桂城影響較大。預(yù)測(cè)下月幾個(gè)會(huì)有所攀升，成交量則會(huì)繼續(xù)受到供應(yīng)的制約。【分析】根據(jù)佛山南海區(qū)房產(chǎn)建設(shè)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月份桂城住宅用房成交了876套，均價(jià)為6668元/平方米，比4月的7181元下降了513元，成交量從4月份的1370套下降到876套，下降幅度為36，同比2008年5月成交量上升了37。價(jià)格同比下降了1。424順德區(qū)供求概況根據(jù)佛山順德區(qū)房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，09年5月份順德區(qū)住宅用房簽約2215套，均價(jià)為5696元/平方米。均價(jià)按套內(nèi)面積計(jì)算【分析】5月順德新建商品住宅成交量同比下降15，價(jià)格同比上升8。5月是推售集中點(diǎn)，共有7個(gè)樓盤新貨推售，其中大良5個(gè)，因此成交量保持較高位，而價(jià)格有小幅提升。3月、5月皆有集中推售，需求釋放高溢，因此3月后順德成交量保持延續(xù)高位水平，目前供應(yīng)比較緊湊，需求仍然高于供應(yīng)，這種情況會(huì)在8月后隨著供應(yīng)的增加而有所緩解。小結(jié)5月大良有5盤推出新貨，水悅城邦推公寓，銷量過百；新城灣畔推一線江景大戶型，基本售罄；都市領(lǐng)地軒推洋房，銷售8成；日高新天地以高性價(jià)比銷售5成；明日華府推洋房，銷售7成；海岸星座本月銷量不俗，價(jià)格仍然保持10000元價(jià)格。5月大良銷售火爆，保持順德全區(qū)成交量，同時(shí)拉升價(jià)格。小結(jié)5月容桂較少新貨推出，以搞活動(dòng)優(yōu)惠促銷為主。華夏新城推二期翰林尚苑，銷售近5成；凱藍(lán)名都持續(xù)熱銷，東逸灣、粵順華庭趁機(jī)去貨。小結(jié)威斯廣場(chǎng)持續(xù)熱銷；金河水岸銷售不俗；金宇名都基本銷售完畢；依云水岸該批次貨量基本消化完畢。小結(jié)本月海畔嘉苑開賣，成交洋房?jī)r(jià)格為7000元/平方米，比同類產(chǎn)品高出25003000元，因該樓盤產(chǎn)品是合并戶型，超大使用率，贈(zèng)送空間多，所以價(jià)格相對(duì)較高。425三水區(qū)供求概況根據(jù)佛山三水區(qū)房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示5月1日5月31日三水區(qū)商品房簽約468套含合并戶型，均價(jià)為4748元/平方米套內(nèi)均價(jià)為5543元/平方米分析5月份三水市場(chǎng)“量跌價(jià)升”，成交量環(huán)比稍降9，成交均價(jià)環(huán)比升幅高達(dá)15，這在一定程度上反映兩個(gè)黃金周五一和端午對(duì)三水中高端產(chǎn)品銷售起到明顯的促銷效應(yīng)。【分析】本月重點(diǎn)個(gè)盤銷售全線飄紅。從成交量上看以三水雅居樂花園為代表的西南板塊成交量占洋房總成交的60；云東海板塊成交稍遜，麗日?qǐng)?jiān)美森林湖和綠湖愛倫堡都是以消化前期推貨為主，銷售速度較慢；樂平板塊本月成交活躍，三盤合計(jì)成交占洋房總成交的30。從成交價(jià)格上看重點(diǎn)個(gè)盤的洋總體成交均價(jià)保持在4000元/以上，這與中高端產(chǎn)品的成交占主導(dǎo)密切相關(guān)。從個(gè)盤表現(xiàn)上看，三水雅居樂花園的新貨價(jià)格在3600元/上下，性價(jià)比優(yōu)勢(shì)凸顯。麗日?qǐng)?jiān)美森林湖的價(jià)格也較平穩(wěn)，而同區(qū)域的綠湖愛倫堡成交價(jià)格環(huán)比升幅較大。【分析】本