濱海浙江大廈可行性研究報告天津濱海浙商投資控股有限公司（籌備組）2007年1月濱海浙江大廈目錄第一部分項目概況1第二部分項目開發可行性研究分析4一、項目開發背景4二、項目立地環境分析20三、項目市場分析32四、項目開發方案46五、項目財務測算56六、風險分析58濱海浙江大廈1第一部分項目概況濱海浙江大廈是在天津濱海新區納入國家總體發展規劃的宏觀背景下確立的。為了更好的服務環渤海、輻射“三北”，搭建天津濱海新區與外省市溝通，促進相互投資、貿易和信息服務平臺，天津市人民政府決定建設天津濱海新區“外省市商務區”。濱海新區“外省市商務區”選址于響螺灣，并致力于將該地區建設成濱海新區中心商業商務區的標志性區域（摘自“天津市濱海新區響螺灣商務區投資指南”）。“響螺灣商務區”將提供優惠條件，為兄弟省市來津設立窗口、參加濱海新區建設，實現互利共贏。今年以來，各省市紛紛到該地區實地考察，商談投資，達成了一批合作項目協議。市政府從中選擇了10個條件比較成熟、帶動效應較好的合作項目進行簽約，簽約總建筑面積達171萬平方米，總投資額119億元，“濱海浙江大廈”是10個簽約項目之一。“濱海浙江大廈”座落在響螺灣商務區中心地段，成為該區域標志性建筑。濱海浙江大廈2濱海浙江大廈效果圖濱海浙江大廈3項目名稱濱海浙江大廈項目開發單位天津濱海浙商投資控股有限公司項目建設內容占地面積199萬平方米，規劃建筑面積1295萬平方米。擬建成集SOHO、公寓、裙樓商業于一體的建筑群。濱海浙江大廈4第二部分項目開發可行性研究分析一、項目開發背景1、京津冀聯合經濟圈，未來中國經濟增長“第三極”。目前我國已初步形成了以上海為中心的長江三角洲經濟圈，以廣州、深圳為中心的珠江三角洲經濟圈和以北京、天津為中心的京津冀經濟圈。國家統計局公布的最新數據顯示2005年，我國國內生產總值達到182321億元。作為改革排頭兵的深圳、浦東和天津濱海新區，其GDP總量分別達到492690億元、2000億元、1600億元的成績。而長三角、珠三角和京津冀三大經濟圈，更以占全國10多一點的人口創造了占全國358的地區生產總值。三大經濟發展圈的分布圖濱海浙江大廈51、1三大經濟圈珠三角城市群覆蓋的空間地域范圍包括廣州、深圳兩個副省級城市，珠海、佛山、江門、東莞、中山5個地級市和肇慶、惠州等縣級市。其土地面積為22萬平方公里，占國土總面積的023；人口為2625萬人，占全國的204。長三角城市群的空間地域范圍涉及兩省一市，包括1個直轄市上海；3個副省級市南京、杭州、寧波；11個地級市江蘇省的蘇州、無錫、常州、鎮江、南通、揚州、泰州和浙江省的湖州、嘉興、紹興、舟山，共15個城市。土地面積10萬平方公里，占全國總面積的1；人口7570萬，占全國人口總數的59。京津冀城市群的空間地域范圍涉及兩市一省，包括北京、天津兩個直轄市和河北省的唐山、保定、廊坊3個地級市，以及秦皇島、張家口、承德、滄州等縣級市。土地面積326萬平方公里，占全國的034；人口2762萬，占全國的215。表一三大經濟帶基本情況比較土地面積人口區域絕對值（萬平方公里）占全國比重（）絕對值（萬人）占全國比重（）長三角1002410413000589珠三角22050234547204京津唐32590346371215合計15488161238001008全國960100130000100濱海浙江大廈6表二三大經濟帶經濟發展概況比較單位億年份項目2003年GDP增長率2004年GDP增長率2005年GDP增長率占全國比重人均GDP珠三角1158615613394132181161699239842長三角25738118287751363385913417226045京津冀145961081620211183371329328728摘自國家發改委統計數據表三2005年三大經濟帶橫向比較項目全國長三角珠三角京津冀GDP182321338591811618337總人口13億1300045476371人均GDP14024260453984228782進出口總額14000億5024億4110億1925億外商直接投資620億263億115億159億表四主要區域拉動力比較項目長三角珠三角京津冀總量浦東總量深圳總量濱海新區GDP3385921001811649269183371610總人口13000185萬4547800萬6371140萬人均GDP26045113500398426050028728116200進出口總額502419004110182861925500外商直接投資263311111529691592531備注表中GDP、人均GDP單位為億元人民幣；進出口、外商投資為億美圓。以表三數據，對三大都市圈所屬的行政區的經濟基本狀況進行比較（1）經濟社會發展水平從GDP水平看，長三角區域的江浙滬為最高，京津冀次之，珠三角最低。但人均GDP看，江浙滬人均GDP為全國水平的185倍，廣東284倍，京津冀為205倍，排序相反。濱海浙江大廈7（2）開放度在進出口總額方面，長三角最高，占全國進出口總額的3731，珠三角為4110億美元，占全國總量的2935，而京津冀僅為1925億美元，占1375。外商直接投資方面，江浙滬為263億美元，占全國實際吸收外資總量的424，廣東115億美元，占185，而京津冀為159億美元，占256。總體分析，長三角居首，珠三角次之，京津冀最后。根據以上對各區域經濟社會發展基本情況的分析，我們主要的判斷為（1）長三角無疑為全國經濟社會最為發達的地區，不但人均GDP全國第一，而且開放度、創新能力也是名列前茅，表明這一區域經濟實力強勁，基礎扎實，發展潛力雄厚。（2）珠三角的突出優勢是其開放度相當高，特別是其外向型特征明顯。進出口總額接近江浙滬二省一市，能力超強。（3）京津冀的各項指標在三大都市圈中是較弱的，特別是這一區域的外向型和開放度方面的指標，與其他兩個都市圈之間的差距明顯。這些指標可以表明京津冀區域內地區間的發展差距大，地區間協作聯系在2005年以前也是比較松懈的，京津冀并沒有明顯地體現出區域整體性運作、協作聯系的特征。但是，無法忽視的是，長三角和珠三角除了經濟基礎雄厚外，關鍵點是以浦東和深圳為代表的經濟特區拉動作用明顯，特別是深圳，濱海浙江大廈8GDP占珠三角的總量27，浦東僅僅185萬人口，GDP占長三角的62。同時，天津濱海新區在這方面也同樣表現出突出的優勢，人均GDP在2005年首次超過浦東，占京津冀經濟圈總量的87,體現了良好的發展態勢。正如浦東對應長三角、深圳對應珠三角，一個經濟圈的形成和發展離不開強大的拉動力，而深圳和浦東兩個經濟特區的確立，成為上述兩大經濟圈發展的引擎。當黨的十一屆五中全會將“加快天津濱海新區的改革開發納入國家總體發展戰略”中，天津濱海新區成為中國第三個經濟圈京津冀經濟圈的發展引擎。2、濱海新區投資比較分析21天津濱海新區的基本情況天津濱海新區開發建設濱海新區，是1994年天津市委、市政府積極落實黨中央、國務院改革開放的戰略部署，從服務環渤海及我國北方經濟發展的戰濱海浙江大廈9略高度，結合天津實際做出的一項跨世紀發展的戰略決策。經過全市上下十幾年的奮斗，天津迎來了重大歷史性機遇。黨的十六屆五中全會和十屆全國人大四次會議通過的國家“十一五”規劃建議和綱要，明確指出要“推進天津濱海新區的開發開放”，將濱海新區納入全國總體發展戰略布局。國務院下發了國務院關于推進天津濱海新區開發開放有關問題的意見（國發200620號），市委召開了八屆八次全會，對推進濱海新區開發開放做出全面部署，標志著天津濱海新區作為國家級經濟新區正式進入了實施階段。天津濱海新區位于天津東部臨海地區，包括塘沽區、漢沽區、大港區三個行政區和天津經濟技術開發區、天津港保稅區、天津港，以及東麗區、津南區的部分區域。規劃面積2270平方公里，海岸線153公里，常住人口140萬。經過十多年的開發建設，濱海新區取得顯著成績。生產總值由1993年的112億元增長到2005年的160863億元，年均遞增206，人均生產總值達到142萬美元。財政收入由236億元增長到3172億元，增長124倍。外貿出口由5億美元增長到185億美元，增長36倍。累計實際利用外資159億美元，世界500強中70多家跨國公司在新區投資了152家企業，濱海新區已成為外商在中國投資回報率最高的地區之一。今年一季度，新區經濟保持了持續快速健康發展的良好勢頭，實現生產總值41225億元，增長204；完成工業總產值113041億元，同比增長352；實現合同外資1598億美元，同比增長255；實際濱海浙江大廈10利用外資928億美元，同比增長446；外貿出口達到5016億美元，同比增長431；完成固定資產投資13837億元，同比增長276，實現了“十一五”規劃第一年經濟發展的高起步。22、天津濱海新區的功能定位在2006年5月26日，國務院下發的“國務院推進濱海新區開發開放有關問題的意見”中，將天津濱海新區進行如下功能定位依托京津冀、服務環渤海、輻射“三北”、面向東北亞，努力建設成為中國北方對外開放的門戶、高水平的現代制造業和研發轉化基地、北方國際航運中心和國際物流中心，逐步成為經濟繁榮、社會和諧、環境優美的宜居生態型新城區。推進天津濱海新區開發開放，是在新世紀新階段，中共中央、國務院從中國經濟社會發展全局出發做出的重要戰略部署。天津濱海新區包括塘沽區、漢沽區、大港區三個行政區和天津經濟技術開發區、天津港保稅區、天津港區以及東麗區、津南區的部分區域，規劃面積2270平方公里。經過十多年的開發建設，天津濱海新區已經具備了進一步加快發展的條件和基礎。推進天津濱海新區開發開放，有利于提升京津冀及環渤海地區的國際競爭力，有利于實施全國區域協調發展總體戰略，有利于探索新時期區域發展的新模式。推進天津濱海新區開發開放的主要任務是以建立綜合配套改革試驗區為契機，探索新的區域發展模式，為全國發展改革提供經驗和濱海浙江大廈11示范。走新型工業化道路，把增強自主創新能力作為中心環節，進一步完善研發轉化體系，提升整體技術水平和綜合競爭力。充分發揮區位、資源、產業等綜合優勢，加快基礎設施建設，積極發展高新技術產業和現代服務業，努力提高綜合競爭力和區域服務能力，提高對區域經濟的帶動作用。國務院明確了天津濱海新區成為“國家綜合配套改革試驗區”，使天津濱海新區成為繼深圳和浦東后中國第三個“國家綜合配套改革試驗區”，并給予了一系列的政策支持。包括鼓勵天津濱海新區進行金融改革和創新。在金融企業、金融業務、金融市場和金融開放等方面的重大改革，原則上可安排在天津濱海新區先行先試。本著科學、審慎、風險可控的原則，可在產業投資基金、創業風險投資、金融業綜合經營、多種所有制金融企業、外匯管理政策、離岸金融業務等方面進行改革試驗。支持天津濱海新區進行土地管理改革。在有利于土地節約利用和提高土地利用效率的前提下，優化土地利用結構，創新土地管理方式，加大土地管理改革力度。開展農村集體建設用地流轉及土地收益分配、增強政府對土地供應調控能力等方面的改革試驗。推動天津濱海新區進一步擴大開放，設立天津東疆保稅港區。為適應天津建設北方國際航運中心和國際物流中心的需要，按照統籌規劃、合理布局、創新體制、分步實施的原則，借鑒國際通行做法，濱海浙江大廈12在天津港東疆港區設立保稅港區，重點發展國際中轉、國際配送、國際采購、國際轉口貿易和出口加工等業務，積極探索海關特殊監管區域管理制度的創新，以點帶面，推進區域整合。給予天津濱海新區一定的財政稅收政策扶持。對天津濱海新區所轄規定范圍內、符合條件的高新技術企業，減按15的稅率征收企業所得稅；比照東北等老工業基地的所得稅優惠政策，對天津濱海新區的內資企業予以提高計稅工資標準的優惠，對企業固定資產和無形資產予以加速折舊的優惠；中央財政在維持現行財政體制的基礎上，在一定時期內對天津濱海新區的開發建設予以專項補助。（摘自國務院關于推進天津濱海新區開發開放有關問題的意見）這是繼2005年6月，國務院給予上海浦東新區“國家綜合配套改革試驗區”政策后，又一個國家級改革試驗區，標志著天津濱海新區突破了地區概念，成為中國對外開發的窗口。3、濱海新區與浦東經濟特區的比較3、1今年15月兩地經濟指標比較濱海浙江大廈13濱海新區與浦東新區主要經濟指標對比計量濱海新區浦東新區指標名稱單位絕對值絕對值1地區生產總值億元76406205第一產業億元14308第二產業億元53757254第三產業億元225061012全部工業總產值（現價）億元2017073851838771843固定資產投資億元273583382488347第一產業億元048400第二產業億元183074184458156第三產業億元9003207204251054社會消費品零售總額億元8080142163061285出口總值億美元8193285169781616直接利用外資合同數個2122864741直接利用外資合同金額億美元25381902272110實際直接利用外資金額億美元140833318084197國內招商實際合同數個個3163421368區縣級財政收入億元4427201826555區縣財政支出億元3619121724907經表中對比分析可以看出天津濱海新區具備極強的發展潛力。按照現行價格統計的工業總產值15月累計數和固定資產投資總額上濱海新區已經超過浦東新區，但在投資結構發展方面，濱海新區第二產業投資占總投資的68，而第三產業占30。另第二產業投資增速明顯高于第三產業，工業投資比重過大。（后面就此方面進行詳細闡述）而社會消費總額僅為浦東新區的一半，表明新區城市功能尚不完濱海浙江大廈14善，還有較大的潛力可以挖掘。3、2兩地比較優勢分析濱海新區上升為國家戰略后，將和深圳、浦東的地位同等重要，但濱海新區本身具有相當的相對優勢，且其的發展模式和深圳、浦東也不一樣。區位優勢不可替代濱海新區位于我國華北、西北和東北三大區域的結合部，地處環渤海地區的中樞部位、東北亞中心，京津和環渤海灣城市帶的交匯點，擁有153公里的海岸線，是我國北方地區進入東北亞、走向太洋的重要門戶和對外通道，也是連接我國內陸與中亞、西亞和歐洲的亞歐大陸橋的東起點，擁有“三北”遼闊的輻射空間。濱海新區的開發和開放，將有效地帶動整個天津經濟的發展，使之成為環渤海地區的一顆明星，并在經濟區域中發揮獨特的重要作用。土地等自然資源豐富、勞動動力資源充足自然資源對經濟發展的效率、經濟結構等都具有重要的影響作用。豐富低廉的自然資源稟賦為經濟高速增長提供了基礎。濱海新區腹地廣闊，自然資源豐富，擁有大量的荒地、灘涂、鹽田和石油、天然氣、原鹽、地熱、海洋資源等，如表1、表2。土地、石油、地熱和海洋資源等為新區形成以現代制造業和現代服務業為主的產業結構提供了有濱海浙江大廈15力的資源保障。其中豐富的待開發的土地資源更是為新區建設、經濟發展提供了巨大的空間。濱海新區總面積相當于浦東的四倍多，且其中有1214平方公里鹽堿荒地，僅這一塊就相當于浦東新區整個面積的兩倍多，有相當一部分是不適宜耕種的重度鹽堿地，可作為生態和建設用地的空間很大，這在國內外大中城市是不多見的。還有大面積的濕地自然保護區和平原水庫，生態環境基礎較好。此外，濱海新區常住人口達107萬，通過新區開發和相關政策吸引了相當大量的外地人口，濱海新區勞動動力資源充足。濱海浙江大廈16功能聚集優勢濱海新區具有集港口、經濟技術開發區、高新技術園區、出口加工區和保稅區于一體的功能聚集優勢。天津港是中國北方最大的國際貿易港口，貨物吞吐量位居世界十強。與世界170多個國家和地區的300多個港口有貿易往來。2005年貨物吞吐量完成241億噸，集裝箱運量480萬標箱。天津港的進出口貨物70以上來自北京、河北、山西、內蒙古等省市，集裝箱運量60以上來自“三北”地區。2005年，天津口岸進出口貨值8193億美元，其中55來自北京、河北和西北地區。天津經濟技術開發區主要經濟指標多年來一直在全國各開發區中處于領先地位。天津港保稅區已成為服務華北、西北地區和北方最大的保稅通道，進出區貨物總值中60以上是外省市創造的。產業優勢濱海新區的產業定位主要是致力于發展制造業和現代服務業。就整個產業結構現狀而言，濱海新區產業結構為二、三、一型，19942004年第二產業增速在絕大多數年份中均高于第一和第三產業，2004年，第二產業增加值占全市生產總值達698，凸現新區在第二產業的發展優勢。從三地比較來看，如圖1、2，濱海新區和深圳均表現為比較明顯的工業化主導模式，其中濱海新區第二產業所占比重最高、增速也是最大的，盡管第三產業的發展速度正在逐步接近第二產業，但總規模依然偏小，比重偏低；無論是從比重還是增速看，浦東新區已經初步表現出工業與服務業雙主導的產業模式了，其中第三產業比重已經達到4695。濱海浙江大廈17因此，從產業升級的角度看，浦東的產業更為先進，濱海新區目前仍然以第二產業為主。具體的行業比較，在功能聚集優勢帶動下和政府積極推動下，濱海新區已經形成了優勢比較突出的電子信息、石油開采及加工、海洋化工、現代冶金、汽車及裝備制造、食品加工和生物制藥等七大主導產業，具備了比較雄厚的產業基礎，形成了高新技術產業群。這些產業科技含量高，產業鏈長，輻射功能強。目前，已經成為我國重要濱海浙江大廈18的大型石化基地、冶金基地，IT制造業居全國前列，石油套管產量躋身世界四強。全國1000多家企業為新區的產品配套。三地比較則表明，制造業是濱海新區、浦東、深圳三地的主導行業，深圳側重于機械和化工；濱海新區和浦東同樣側重于電子信息、冶金、生物制藥、汽車等行業，浦東在產業上已經形成規模和在成套設備方面也具有優勢，濱海新區制造業雖已具備一定基礎，但總體構成單薄，尚有很大的發展空間。綜合改革模式比較圍繞現代制造業改革消除基本制度障礙濱海新區成為全國繼上海浦東之后第二個綜合配套改革試點，其作為區域中心的地位大大提升。然而，由于濱海新區開發發展尚處于初期階段，當前其綜合改革特點是仍然消除基本制度障礙、圍繞現代制造業改革。同時，上海浦東新區已經開始突出綜合配套改革，在確立改革方案和工作機制方面已經先行一步。深圳則強調完善改革的工作機制，對改革機構本身進行改革。濱海新區全局性的改革剛剛由開發區和保稅區不足40平方公里的范圍擴展到新區全境，尚缺乏實踐經驗的積累。同時,因為經濟發展還處于制造業擴張的產業發展階段，所面臨的困難和要解決的問題都是圍繞著制造業的發展和提升而出現的。因此，濱海新區的改革還處在消除基本制度障礙的基礎性改革階段。在這種背景下，天津濱海新區的改革將圍繞著創建全國規模最大、水平最高的現代化制造和研發轉化基地來進行。改革具體措施包括創建全國一流的科技研發轉化基地、建立土地整理儲備制度、探索建立功能區帶動行政區發展的聯動機制、創建開放程度最高的東疆保稅港、濱海浙江大廈19建立并充分發揮“產業發展基金”的作用等。由此可以預見較之于上海浦東、深圳，濱海新區在當前及今后一段時間里發展現代制造業上具有相當的優勢。經濟發展模式比較活力強、發展空間大與上海浦東、深圳開發開放之初相比，濱海新區的開發發展，是在科學發展觀及“五個統籌”重要思想指導下，以市場推動為主，相關優惠政策支持為輔的開發發展，而不是主要依靠政府直接給予較多資金投入。此外，濱海新區的開發發展所處的經濟環境也大不一樣，當前我國加入世貿組織的過渡期即將結束，將迎來真正意義上的全面開放，國際制造業轉移的步伐明顯放緩，新區持續健康的發展唯有依靠提高自主創新能力、提高科技與技術水平。與上海浦東、深圳相比，目前濱海新區的經濟規模較小。此外，與浦東、深圳相比，濱海新區國際化程度相對也較低，從進出口貿易總值來看，雖然濱海新區近年增長很快，但是總量遠比如浦東和深圳。如2004年浦東深圳進口總值分別為32378億美元和77846億美元，而濱海新區則只有13699億美元。但正因為是以市場推動、技術創新為主要動力，濱海新區開發發展才顯得更具有持續性和活力；同時正是因為經濟規模相對于豐富的自然資源尚小、國際化程度尚低，濱海新區開發發展才顯現出巨大的潛在發展空間。近十年來，濱海新區的經濟展現出了勃勃生機，生產總濱海浙江大廈20值由1993年的112億元增長到2005年的160863億元，年均遞增206，人均生產總值達到142萬美元。財政收入由236億元增長到2484億元，增長95倍。外貿出口由5億美元增長到185億美元，增長36倍。累計實際利用外資159億美元，世界500強中有70多家企業在新區投資，已成為外商在中國投資回報率最高的地區之一。隨著環渤海經濟圈的迅速崛起，引發了新一輪外商投資濱海新區的熱潮，使濱海新區的發展更為迅猛，經濟活力已經超越浦東及深圳。2000年來濱海新區增長速度始終快于浦東和深圳，2004年濱海新區的經濟增長分別超出浦東和深圳37和27個百分點。80年代深圳開發帶動珠三角，90年代浦東開發帶動長三角，新世紀初期，黨中央、國務院把規劃和建設好天津濱海新區作為國家區域經濟發展戰略的重要組成部分，為其發展創造了重大歷史機遇。濱海新區必將成為中國經濟的“第三增長極”，帶動環渤海地區成為中國21世紀發展最快的地區之一。二、項目立地環境分析本章旨在通過對濱海新區總體規劃、產業發展趨勢、交通以及項目基地的定位和政策分析，提出在濱海新區核心區域響螺灣區域建設寫字樓和酒店公寓的可行性進行論證。濱海浙江大廈211、濱海新區總體規劃11、空間布局一軸沿京津塘高速公路和海河下游建設“高新技術產業發展軸”一帶沿海岸線和海濱大道建設“海洋經濟發展帶”三個城區在軸和帶的T型結構中，建設以塘沽城區為中心、大港城區和漢沽城區為兩翼的宜居海濱新城八個功能區先進制造業產業區、濱海高新技術產業園區、濱海化工濱海浙江大廈22區、濱海中心商務商業區、海港物流區、臨空產業區、海濱休閑旅游區、臨港產業區（規劃）。12、功能定位天津濱海新區的發展定位是依托京津冀，服務環渤海，輻射“三北”，面向東北亞，建成高水平的現代制造和研發轉化基地，北方國際航運中心和國際物流中心，宜居的海濱新城。經過15年左右的努力，把濱海新區建設成為具有國內領先、國際一流的技術和管理水平，具有較強自主創新能力的現代制造和研發轉化基地；建設成為服務輻射能力強、運轉效率高的北方國際航運中心和國際物流中心；建設成為特色鮮明、風景宜人的國際旅游目的地；建設成為具有綜合競爭力和世界影響力，服務和帶動區域經濟發展的改革創新先行區；建設成為以人為本、要素集聚、生態良好的最適宜創業和人居的現代化海濱新城。到2020年，新區生產總值達到10000億元，年均遞增135，工業總產值達到24000億元以上，口岸進出口總值達到5000億美元以上。濱海浙江大廈23按照空間布局，濱海新區將規劃建設7大功能區。其中重點發展包括電子信息、汽車、生物制藥、新能源、新材料的103平方公里的先進制造業產業區；生物、納米新材料研發和制造的25平方公里的濱海高新技術產業區；石油化工、海洋化工、精細化工的80平方公里的濱海化工區；50平方公里的中心商務商業區；天津港、保稅區和散貨物流區的100平方公里的海港物流區；集航空運輸、空港物流、民航科技為一體的102平方公里的臨空產業區；75平方公里、海岸線長14公里的海濱休閑旅游區。濱海浙江大廈242、濱海新區中心商務商業區規劃塘沽區將按照建設中心商務商業區的規劃，在塘沽中心城區50平方公里范圍內，將重點開發建設響螺灣、于家堡、天堿解放路、新港船廠、藍鯨島、東西沽等地區大力發展金融保險、商務商貿、中介咨詢、會展旅游、休閑娛樂、房地產等現代服務業，形成濱海新區的金融中心、國際貿易中心、信息服務中心、國際性文化娛樂中心和高品質的生態居住中心。濱海浙江大廈253、響螺灣商務區塘沽響螺灣商務區是濱海新區中心商務商業區的標志性區域，位于塘沽區海河南岸，與海河外灘公園隔河相望，規劃總面積為171平方公里，規劃人口為1萬人。該區重點發展商務、金融、辦公和商業服務業，將建成濱海新區的國際化綜合商務區。商務區規劃建設30座20層以上的高層寫字樓，投資方鎖定為中濱海浙江大廈26央相關部委和全國各省市自治區，這樣氣勢恢宏的各省市駐外機構總部級的基地，在國內也是首屈一指，將大大提高濱海新區的城市載體功能。目前響螺灣商務區的基礎配套設施建設非常順利，在完成了土地平整后，已經開始道路、排水等基礎設施建設，包括建設全長89公里的9條道路，完成響螺灣商務區一期面積171平方公里的道路和排水工程建設。預計整個工程將于今年11月中旬竣工。隨著濱海新區重大項目的紛紛啟動，與之相配套的交通項目也將陸續啟動。濱海浙江大廈274、進駐企業的特殊政策1）、所得稅企業自盈利年度起，前5年按實際繳納的塘沽區留成部分給予財政支持和獎勵，后5年按實際繳納的塘沽區留成部分的50給予財政支持和獎勵。2）、營業稅自企業繳納營業稅之日起，繳納額的塘沽區留成部分，5年內給予50的財政支持和獎勵，第六年至第九年獎勵比例每年遞減10。3）、企業在工商、稅務、規劃、建設、人防、市政、市容、園林等審批事項環節中享有特別優惠。4）、兄弟省市政府部門、機構和企業高層管理人員的子女入托、學等有關教育方面享有特別優惠。5）、在投資、報件、注冊登記手續方面，由“響螺灣商務區”投資項目服務辦公室提供統一的代理、代辦手續。5、交通路網分析51、濱海新區大交通路網分析511、高速公路濱海浙江大廈28海濱大道唐津高速津汕高速國道112高速京津塘高速津晉高速穿港高速京津高速響螺灣商務區“五橫三縱”的高速公路網絡。“五橫”國道112高速；連接天津到北京的京津高速（第二高速）北京天津塘沽的“京津塘高速”連接天津到山西的津晉高速連接天津到大港的穿港高速。濱海浙江大廈29“三縱”連接天津到河北唐山的津唐高速；連接天津到汕頭的津汕高速；新建穿越整個濱海新區的海濱大道。512、軌道交通黃萬鐵路李港鐵路北環鐵路東南環線鐵路京山鐵路津港輕軌津沽輕軌津漢輕軌濱海輕軌津濱輕軌京山鐵路響螺灣商務區濱海新區與中心城區的軌道交通基本為高架輕軌，包括正在運行的津儐輕軌，2007年連通濱海新區天津站；連接天津到漢沽的津漢輕軌；連接天津到大港的津港輕軌；濱海浙江大廈30連接天津到塘沽的津沽輕軌；連接塘沽漢沽大港的濱海輕軌。52、項目地周邊交通分析響螺灣商務區是濱海新區中心商務商業區的標志性區域，與海河外灘公園隔河相望，規劃總面積為171平方公里，規劃人口為1萬人。該區重點發展商務、金融、辦公和商業服務業，將建成濱海新區的國際化綜合商務區。目前，中鋼集團、浙江商會、深圳和利豐投資公司濱海浙江大廈31等10個單位，已正式簽訂投資協議。響螺灣商務區地理位置優越，距離開發區7公里，距離保稅區10公里，目前塘沽區正著手解決海河兩岸的交通問題。“十一五”期間，塘沽區計劃在海門大橋和海河大橋之間規劃包括跨海河開啟橋在內的9條過河通道，全面連通海河南北兩岸。濱海浙江大廈32規劃中的9條過河通道包括8座開啟式橋梁及一條跨海河隧道，將全面連通規劃中位于海河北岸的于家堡中心商務區、海河南岸的響螺灣地區、位于大沽地區的新城鎮衛星城。目前，響螺灣商務區的基礎配套設施建設非常順利，在完成了土濱海浙江大廈33地平整后，已經開始道路、排水等基礎設施建設，包括建設全長89公里的9條道路，完成響螺灣商務區一期面積171平方公里的道路和排水工程建設。預計整個工程將于今年11月中旬竣工。三、項目市場分析浙江大廈由三部分組成寫字樓、酒店公寓和裙樓底商。由于裙樓底商為大廈配套項目，在本章中將著重分析天津和濱海新區的寫字樓和酒店公寓的市場需求情況。1、天津市寫字樓市場分析截止到2004年，天津市寫字樓總供應量約為122萬平米，集中在三大商圈，即小白樓、南京路和友誼路。三大商務區寫字樓供應量比例為濱海浙江大廈34其中小白樓占38，南京路占30，友誼路占32。2005年天津寫字樓市場新增項目9個，總建筑面積為438萬平方米。而同期的天津寫字樓實際成交面積總為22萬平方米，同比2004年上漲15，其中租賃型寫字樓成交面積為54萬平方米，銷售型寫字樓成交面積為166萬平方米。進入2006年以來，預計天津寫字樓市場將新增進入市場的項目有12個，總建筑面積約為39萬平方米。預計2006年天津寫字樓總成交面積將為約24萬平方米，同比2005年上漲9，其中租賃型寫字樓成交面積將為約6萬平方米，銷售型寫字樓成交面積將為約18萬平方米。2、天津市區寫字樓售價和租金分析天津市寫字樓租金、售價水平一覽表項目名稱項目地址類別面積售價（元/平方米）租價726層寫字樓7090平米陽面9000陰面8100，每加一層50元只售不租創展大廈河西區南京路10號2729層公寓/待定只售不租濱海浙江大廈35友誼大廈河西區友誼路與黑牛城道交口寫字樓130300平米8800起價，如貸款收付40，十年還清300平米以上可租，28元/平米/天（含物業，水電另付）付三押二金皇大廈河西區南京路20號寫字樓100300平米只租不賣36元/平米/天電費另算092元/度付一押三大安大廈河西區友誼路41號寫字樓55383平米六樓起價10000每層加50100元3元/平米/天付三押一泰達大廈河西區解放南路256號/浦口道10號寫字樓73380平米只租不賣28元/平米/天（含物業）電費另付09元/度付一押一圖書大廈河西區小白樓寫字樓/只租不賣21元/平米/天（含物業）電費另付付三押一廣銀大廈河西區紹興道丁家橋寫字樓/起價7300元/平方米2元/平米/天，不含水電物業，季度付款國際大廈南京路寫字樓/只租不售8元/平米/天恒華河西區大沽南路與瓊州道交口商務公寓1509000元/平米2元/平米/天物業費3元/平米/月空調單收048元/度付三押二恒華帝豪河西區大沽南路與瓊州道交口VIP商務寫字樓150以上980010300元/平米25元/平米/天物業費65元/平米/月今晚報大廈南開區南京路358號寫字樓只租不售4元/平米/天（含物業費）電費另收濱海浙江大廈36國華大廈河西區大沽南路857號寫字樓9層起價8600元/平米，均價9000元/平米，物業費49元/平米/月空調單收費09元/度25元/平米/天（含物業費）公寓100180100至2003500元/月5000元/月河川大廈和平區南京路寫字樓最小2002元/平米/天（含物業）遠洋大廈河北區遠洋廣場1號酒店式公寓120170只租不賣32元/平米/天（含物業）付一押三麗晶國際商務大廈河西區圍堤道53號增號寫字樓物業費18元/平米/月未定從上述表格中可以分析在銷售型寫字樓中，市區價格普遍較高，起價一般在8000元/平米以上，平均價格在850010000元/平米。在出租型寫字樓中，由于各種寫字樓存在著硬件投入和地段商務氛圍的差異，差價較大。頂級寫字樓仍屬國際大廈，租金在9元/天。其他寫字樓的租金區間一般為25元之間。甲級寫字樓在34元之間。3、天津市區寫字樓租戶分析主要的租賃商的企業所屬的行業是金融業，保險業，制造業和貿易物流業。承租商的特別關注的區域是很集中的。大多數跨國企業選擇國際商場和津匯廣場。有很少一部分選擇小白樓附近的地方。小到中型的寫字樓目前很流行。63的承租的面積在300平方米以下。有些小型的企業選擇在酒店和高檔的公寓辦公。大面積的租用寫字樓（超過1000平方米）的很少。保險和貿易公司是租用大面積寫字樓的主要客戶。濱海浙江大廈37歐美企業，具有很強的租金支付能力，他們一般選擇等級較高的寫字樓辦公。國內租用A級寫字樓的只限于金融業，保險業和物流貿易類行業。國內企業對于A級辦公樓的需求在逐年的增加。房地產行業和專業的咨詢機構對寫字樓的需求也在增加。天津的房地產市場正在吸引越來越多的海外和國內的房地產開發商和投資商，同時專業的咨詢公司也在擴大在中國的業務，這樣會帶動天津金融和保險業的發展。4、濱海新區寫字樓市場綜合分析項目名稱項目地址類別面積售價（元/平方米）租價濱海金融街第三大街濱海金融街寫字樓/高層9000多低層8000多高層3元多/平方米/天低層2元多/平方米/天豪威大廈第三大街/15元/平方米/天華輝大廈第二大街寫字樓/075元/天/平米天保金海岸開發區第三大街太湖路寫字樓/均價6000還未開盤占地面積100萬平米，建筑面積160萬平米瑞豐大廈開發區第二大街寫字樓200300/27元/平米/月第四杰座泰達大街與黃海路交口洋房式寫字樓147289起價6580元/平方米均價7000元/平方米只賣不租開發區銀座大廈第二大街寫字樓4301200025元/平米/月濱海浙江大廈38從上表中可以看出，濱海新區的寫字樓實際供應量不大，整體銷售和出租情況良好，基本銷售價格水平在700012000元/平米，與市區價格相差不大。從租金水平看，一般甲級寫字樓的租金水平維持在253元/平米天。與市區一般寫字樓水平相差不大。但是，濱海新區目前的宏觀背景已經發生了巨大的變化，用歷史的眼光來評判未來的發展是沒有依據的，預測未來濱海新區寫字樓市場的走勢必須參照浦東新區的寫字樓發展狀況，為項目制定科學的發展規劃。5、上海寫字樓比較分析51、經濟發展狀況濱海浙江大廈39上海市近5年保持12的經濟增長。1990年2005年上海浦東國民生產總值增長表2005200420031999199819971996199020002001200205001000150020002500年份GDP（億元）浦東新區則保持20以上的經濟增長勢頭，這一點與天津和天津濱海新區的發展是一樣的。52、外商直接投資隨著長三角經濟圈的崛起和浦東新區開發開放步伐的加快，上海吸引了大量的外資進入。2001年至2005年，平均每年外資投入量保持在110億美圓左右，波動不大。表明上海長期為外商投資看好，預示天津和天津濱海新區濱海浙江大廈40也將保持這樣的發展趨勢。在經濟持續增長，外商投資長期保持較高水平的基礎上，上海的寫字樓市場近幾年以來供不應求。53、上海和浦東寫字樓市場分析531、上海甲級寫字樓供應量、吸納量和空置率1999年以來，上海一直保持著吸納量高于投放量的趨勢，截止到2006年一季度，甲級寫字樓的空置率僅為2。截止到2005年底，上海甲級寫字樓供應量為325萬平米。以2005年為例，浦東寫字樓的供應量高于其他地區，顯示了新區的領頭羊作用。濱海浙江大廈41從上圖中顯示，截止到2005年，浦東甲級寫字樓總量總量為上海市的30。空置率為6。54、價格和回報率自99年以來，上海甲級寫字樓的租金平均每年保持一定的增長趨勢，經過了新區開放頭兩年的震蕩期后，在第三年產生了17的增幅。后經過回落，保持4的平均增長速度。對本項目有較大的參考價值。預計本項目的建設期為2年，按照浦東的趨勢，到第三年正式第一個價值高峰期，投資寫字樓的客戶將獲得較高回報。濱海浙江大廈42上表顯示，上海投資寫字樓的客戶的年回報率穩定在75以上，這對于浙江民間資金應該有一定的吸引力。銷售價格則顯示逐年遞升的趨勢，2005年平均價格為3870美圓/平米。相當于天津的3倍，但隨著天津濱海新區的崛起和天津北方經濟中心地位的確立，天津特別是濱海新區的寫字樓市場前景光明。55、天津濱海新區近期住宅市場分析由于項目組合中，計劃建設一部分銷售型酒店公寓，因此對濱海新區特別是塘沽區住宅市場進行分析。551、濱海新區上半年住宅市場分析2006年上半年除1、2月份外，天津商品房成交量走勢總體趨向平穩。1、2月份受春節影響，成交量出現低谷；6月份由于國家宏觀調控政策出臺，市場呈現觀望局面，成交量有所下滑。濱海浙江大廈43整體來看，全市商品房成交價格保持在5000元上下，走勢平穩。市內六區成交價已超過6000元/M2，保持一個穩步上漲的趨勢，月均上漲速度約2。塘沽區、開發區房價處于新四區和五縣之間,保持一個中檔水平。塘沽地區受濱海概念的影響，房地產成交市場持續升溫，以及區域整體消費水平的提高，成為繼南開區之后，住宅商品房市場成交最為活躍的區域，市內各六區占成交量絕大部分的局面已經完全被打破。由于濱海新區概念給市場帶來的樂觀預期，相信濱海地區的成交量將會繼續保持不俗表現。濱海浙江大廈44552、塘沽區成交量分析從銷售量來看，開發區所占比例最大約為45，其次是塘沽津塘路北部地區為383，新港地區1582。553、成交價格分析2006年上半年塘沽區商品房住宅銷售均價為4755元/平方米，開發區銷售均價為6637元/平方米。到2006年6月，塘沽區可售房屋的市場報價平均已經達到5109元/平方米，開發區目前市場報價平均達濱海浙江大廈45到6913元/平方米，比2005年末分別增長了1606和866。塘沽區、開發區今年的住宅市場價格均較2005年又有所提升，但相對漲幅逐漸趨緩，而且塘沽區的漲幅較開發區大。554、塘沽區新近開盤項目項目名稱所屬板塊剩余戶型目前均價銷售情況備注貽景花園1105200余房10套尾盤貽正嘉合1305300余房多層13套尾盤水域未來城1501805500臨水6200售出3套729臨水組團開盤裕川家園海洋高新103、1245400已售70318上市貽信康庭135（少量102、110）5600余房多層10套（頂層）；高層70余套（西房山、頂層）尾盤世紀向陽居1385500已售803月底上市林立鑫銘水岸塘沽中心140、1555600余房20套尾盤貽成尚海國際1605400已售50停盤貽芳嘉園1064800已售90尾盤紫云國際新港135180（少量103）5600余110套尾盤愛麗榭150（127）7300已售9056開盤萬通新城國際60、80、1008000A3已售出200余套小戶型伴景灣泰達居住1802447800二期已開2棟的50大戶型御景園邸三期1847800余房120套（7月未售）78開盤東方名居138、1426400138余6套7月初再次公開濱海新城開發區中心150、170、200630073003套15079交換空間天津海選見面會7月份，銷售步伐遲緩，大戶型成難題通過調研分析，各在售項目的銷售均價漲幅微弱，大多數項目價格仍保持在3、4月份的水平，側面反映出塘沽、開發區在售項目銷售速度緩慢。從實際銷售情況摸查看，項目月度銷售量明顯減少，銷售現場到訪客戶甚少，市場需求濱海浙江大廈46的觀望態度十分嚴重。在售產品以大戶型為主，該類戶型的消化在上半年已釋放多數，加之稅費政策的調整，大戶型成為銷售難點。近期亮相項目項目名稱所屬板塊開發商建筑規模面積區間銷售均價亮相時間上市時間弘基天城塘沽中心弘基置業2棟30層左右高層中小戶型居多未定7月中旬9月底新馨家園新河地區永豐地產5棟24、27層高層701105000以上7月中旬9、10月份貽成尚北海洋高新貽成集團21棟2833層高層50130未定7月中旬8月中下旬天保金海岸泰達居住天保房產臨三大街24層高層6016058008月中旬10月份中小戶型將唱響主旋律以上項目均為7月份在市場中的亮相項目，媒體投放以路牌、車體為主，預計在9、10月份將集中上市，大多以中小面積為主力戶型，目前處于項目咨詢期。目前，塘沽及開發區已經成為外來人口以及各類人才的聚集地，使得聚焦效應日益顯現。這其中就包括數量眾多的應屆畢業生以及工作不久的年輕人和一些具備一定資金的中小投資者，加之本地人口的剛性需求，這類人群恰恰就是小戶型的購買群體。小結濱海新區住宅市場前景樂觀，但要詳細分析消費者心理，以小戶型公寓房為主力房型的樓盤，將成為今后一段時期的主力軍。濱海浙江大廈47四、項目開發方案夜景透視圖濱海浙江大廈481、方案說明本項目座落在天津市塘沽區“響螺灣”商務區中心地段，占地面積199萬平方米，規劃建筑面積1295平米（含地下部分）。擬建成集寫字間、酒店與SOHO辦公、裙樓商業于一體的建筑群，序號業態建筑面積備注1地下278萬M2地下兩層建筑，設備房及停車場2商業裙樓188萬M2服務配套、會務3辦公建筑454萬M2/4酒店及SOHO375萬M2/合計1295萬M2其中，公寓戶型的設計趨勢是更人性化、舒適化，戶型面積以一室、兩室和三室為主。面積有三種區間4560平米，90平米和140180平米，強調大客廳，有標準的廚房和衛生間，還可以注入一些新的元素，包括開放式廚房，傭人用間和后門等。公寓標準層平面濱海浙江大廈49寫字樓標準層平面2、項目開發成本濱海浙江大廈工程預算表（續一）一類費明細（以初裝修計算）面積造價序號工程和費用名稱單位萬元指標備注一地下1土建工程27800778428003基坑支護M27800528190工程樁1295001036804給排水系統27800111405消防系統278001946706暖通系統278002781007電氣系統278002781008電梯27800222809弱電系統278001334810小計278001045363760二裙樓1土建工程18800188010002室內初裝修188005643003外檐裝修188005643004給排水系統1880094505消防系統1880015080濱海浙江大廈506暖通系統188005643007電氣系統188002441308電梯1880024061289弱電系計18800439462237三辦公1土建工程45400454010002室內初裝修4540013623003外檐裝修4540013623004給排水系統45400227505消防系統454004541006暖通系統454009082007電氣系統454006721488電梯454004541009弱電系統454003177010小計408600102962268面積造價序號工程和費用名稱單位萬元指標備注四酒店SOHO1土建工程37500375010002室內初裝修3750011253003外檐裝修3750011253004給排水系統37500188505消防系統37500300806暖通系統375007502007電氣系統375005251408電梯375003751009弱電系統3750026257010小計37500840052240五室外工程1土建工程70001402002圍墻M850516003管網工程70002453504綠化工程3000301005小計1017046645一類費用合計1295003401072626濱海浙江大廈51濱海浙江大廈工程估算表（續二）二類費明細配套成本合價序號費用名稱單位取費基數取費標準（萬元）備注1市政基礎設施配套10170020020342非營業性公建配套101700003供熱建設費10170016516784自來水配套101700252545排水配套101700252546電力配套費（含一戶一表）KVA101700197020037有線電視1017006618通訊101700220合計630400濱海浙江大廈52前期費用明細序號費用名稱單位取費基數取費標準合價備注1墻改費1295002431002設計招投標129500067803施工招投標管理費129500564704標底預算編制費1295004518/5設計費12950045582