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文檔簡介
房地產估價理論與方法《房地產及其描述試題》模擬練習卷含答案一、單項選擇題(每題2分,共30分)1.下列關于房地產不可移動特性的表述中,正確的是()。A.房地產的位置固定后,其用途、建筑高度等也無法改變B.房地產的不可移動性是指其自然地理位置固定,社會經濟位置可隨周圍環境變化C.不可移動性導致房地產市場具有全國性特征D.不可移動性使得房地產的保值增值性弱于其他資產答案:B2.下列房地產中,屬于按用途分類的是()。A.生地B.毛地C.辦公房地產D.現房答案:C3.某宗土地上有一棟已建成的住宅樓,該房地產的實物狀況描述中,不屬于土地實物的是()。A.土地形狀B.土地開發程度C.建筑結構D.地勢答案:C4.房地產權益中,屬于擔保物權的是()。A.建設用地使用權B.抵押權C.租賃權D.地役權答案:B5.下列關于房地產區位的表述中,錯誤的是()。A.區位是指房地產的空間位置B.區位由位置、交通、周圍環境和景觀、外部配套設施等因素構成C.同一宗房地產的區位不會隨時間變化D.區位優劣直接影響房地產價值答案:C6.某套住宅的建筑面積為100㎡,套內建筑面積為85㎡,套內使用面積為70㎡,則該住宅的得房率(套內建筑面積與建筑面積的比率)為()。A.70%B.85%C.82.35%D.76.47%答案:B(85÷100=85%)7.下列房地產特性中,導致同一宗房地產不同時間價格差異的主要原因是()。A.不可移動性B.獨一無二性C.壽命長久性D.價值高大性答案:B8.下列關于房地產權益的表述中,正確的是()。A.房地產權益僅指所有權B.租賃權屬于用益物權C.地役權是為自己土地的便利而使用他人土地的權利D.抵押權人對抵押物享有占有、使用、收益權答案:C9.某宗土地的規劃容積率為3.0,建筑密度為35%,則該土地上可建設的總建筑面積與用地面積的比率為()。A.35%B.3.0C.65%D.無法確定答案:B(容積率=總建筑面積÷用地面積)10.下列房地產實物狀況描述中,屬于建筑實物的是()。A.土地平整程度B.土地形狀C.建筑結構D.基礎設施完備程度答案:C11.下列關于房地產壽命的表述中,正確的是()。A.建筑物的自然壽命短于經濟壽命B.經濟壽命是指建筑物從建成到不堪使用的時間C.自然壽命是指建筑物在正常市場和運營狀態下,產生的收益大于運營費用的持續時間D.經濟壽命一般長于自然壽命答案:A12.某宗房地產的區位描述中,“距最近的地鐵站0.8公里”屬于()。A.位置因素B.交通因素C.周圍環境因素D.外部配套設施因素答案:B13.下列房地產權益中,屬于債權的是()。A.建設用地使用權B.抵押權C.租賃權D.地役權答案:C14.某套住宅的套內建筑面積為90㎡,分攤的共有建筑面積為10㎡,則該住宅的建筑面積為()。A.80㎡B.90㎡C.100㎡D.110㎡答案:C(建筑面積=套內建筑面積+分攤共有建筑面積=90+10=100)15.下列關于房地產用途多樣性的表述中,錯誤的是()。A.房地產的用途可以通過改變規劃條件調整B.用途多樣性導致房地產價值易受政策影響C.同一宗房地產只能有一個用途D.商業用途的房地產通常比居住用途的收益更高答案:C二、多項選擇題(每題3分,共30分,少選每個正確選項得0.5分,錯選不得分)1.下列屬于房地產自然特性的有()。A.不可移動性B.獨一無二性C.壽命長久性D.保值增值性E.易受限制性答案:ABC2.房地產權益包括()。A.所有權B.用益物權C.擔保物權D.租賃權E.地役權答案:ABCDE3.下列屬于房地產區位因素中“交通因素”的有()。A.道路狀況B.公共交通便捷程度C.交通管制情況D.周圍環境景觀E.停車方便程度答案:ABCE4.房地產實物狀況描述的內容包括()。A.土地實物狀況B.建筑實物狀況C.權益狀況D.區位狀況E.設施設備狀況答案:ABE5.下列關于房地產壽命的說法中,正確的有()。A.自然壽命是建筑物從建成到因自然磨損不能繼續使用的時間B.經濟壽命是建筑物從建成到在經濟上不再合理的持續時間C.自然壽命通常長于經濟壽命D.經濟壽命受市場狀況、運營費用等因素影響E.自然壽命由建筑物的質量、維護狀況決定答案:ABCDE6.下列屬于房地產按開發程度分類的有()。A.生地B.毛地C.熟地D.在建工程E.現房答案:ABCDE7.房地產的獨一無二性導致()。A.難以出現相同房地產的大量供給B.房地產市場是不完全競爭市場C.房地產價格容易受個別因素影響D.房地產估價需要針對具體對象進行E.房地產交易效率高答案:ABCD8.下列關于房地產權益的表述中,正確的有()。A.所有權是最完整的物權B.用益物權包括建設用地使用權、宅基地使用權等C.擔保物權以支配標的物的交換價值為內容D.租賃權是債權,不具有對抗第三人的效力E.地役權是為自己土地的便利而使用他人土地的權利答案:ABCE9.房地產區位的構成要素包括()。A.位置(坐落、方位、距離、朝向等)B.交通(可及性、便捷性等)C.周圍環境和景觀(自然環境、人文環境等)D.外部配套設施(基礎設施、公共服務設施)E.建筑結構答案:ABCD10.下列關于房地產實物的表述中,正確的有()。A.土地實物包括形狀、地勢、土壤、地基承載力等B.建筑實物包括建筑規模、建筑結構、設施設備、裝飾裝修等C.房地產實物是看得見、摸得著的部分D.實物狀況描述需包括維護狀況和完損程度E.房地產實物不包括配套設施答案:ABCD三、判斷題(每題1分,共10分,正確填“√”,錯誤填“×”)1.房地產的不可移動性決定了其市場是區域性市場。()答案:√2.房地產的權益狀況不影響其價值,僅實物和區位起作用。()答案:×(權益狀況直接影響價值,如產權是否清晰)3.套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。()答案:√4.地役權是用益物權的一種,需通過合同設立。()答案:√5.房地產的壽命長久性意味著其價值永遠不會減少。()答案:×(經濟壽命結束后價值可能大幅下降)6.建筑密度=建筑物基底總面積÷用地面積×100%。()答案:√7.房地產的獨一無二性是指沒有兩宗完全相同的房地產,但可能存在相似的。()答案:√8.租賃權屬于物權,具有對抗第三人的效力。()答案:×(租賃權是債權,“買賣不破租賃”是特殊規則)9.房地產的區位僅指其地理位置,與周圍環境無關。()答案:×(區位包括位置、交通、周圍環境等)10.熟地是指已完成基礎設施開發但未完成房屋建設的土地。()答案:×(熟地一般指“七通一平”等開發完成的土地)四、簡答題(每題6分,共30分)1.簡述房地產的特性及其對估價的影響。答案:房地產特性包括:(1)不可移動性:決定區位對價值影響大,市場區域性;(2)獨一無二性:需具體分析,難以批量定價;(3)壽命長久性:需考慮長期收益和折舊;(4)供給有限性:價值易受需求影響;(5)價值高大性:交易金額大,需謹慎估價;(6)用途多樣性:需考慮最佳利用;(7)相互影響性:周圍環境變化影響價值;(8)易受限制性:政策法規影響權益和價值;(9)難以變現性:估價需考慮變現能力;(10)保值增值性:長期趨勢需關注。2.簡述房地產區位的含義及構成要素。答案:區位指房地產的空間位置及其與其他事物的空間關系。構成要素包括:(1)位置:坐落、方位、距離(如到市中心距離)、朝向(如房屋朝南)、樓層(如高層建筑的樓層);(2)交通:可及性(從其他地方到達該房地產的便利程度)、便捷性(從該房地產到其他地方的便利程度)、交通管制(如單行道、限高)、停車條件;(3)周圍環境和景觀:自然環境(如空氣質量、綠化)、人文環境(如治安、居民素質)、景觀(如海景、山景);(4)外部配套設施:基礎設施(如水、電、燃氣、道路)、公共服務設施(如學校、醫院、商場)。3.簡述房地產權益的主要內容。答案:房地產權益是房地產中無形的、不可觸摸的部分,包括:(1)所有權:對房地產全面支配的權利(占有、使用、收益、處分);(2)用益物權:對他人房地產占有、使用、收益的權利(如建設用地使用權、宅基地使用權、土地承包經營權、地役權);(3)擔保物權:為債權實現而設定的物權(如抵押權);(4)債權:如租賃權(通過租賃合同設立,承租人有權使用房屋并支付租金);(5)其他權益:如共有權、相鄰權(如通行權、采光權)等。4.簡述房地產實物狀況描述的主要內容。答案:(1)土地實物狀況:土地面積、形狀、地勢(高低、坡度)、地質(地基承載力、穩定性)、土壤(是否污染)、開發程度(生地/毛地/熟地)、基礎設施完備程度(如“三通一平”);(2)建筑實物狀況:建筑規模(建筑面積、建筑層數)、建筑結構(如鋼筋混凝土結構、磚混結構)、設施設備(如電梯、中央空調)、裝飾裝修(如墻面、地面材料)、建筑外觀(如建筑風格、顏色)、建筑功能(如戶型合理性)、完損程度(如新舊程度、損壞情況)、維護狀況(是否定期維修);(3)其他實物狀況:如房地產內的樹木、構筑物等。5.簡述房地產按用途分類的主要類型。答案:按用途可分為:(1)居住房地產:普通住宅、公寓、別墅等;(2)商業房地產:商場、寫字樓、酒店、餐飲用房等;(3)辦公房地產:企業辦公樓、政府辦公樓等;(4)工業房地產:廠房、倉庫、工業園區等;(5)農業房地產:耕地、林地、果園、養殖場等;(6)特殊用途房地產:醫院、學校、教堂、寺廟、加油站、機場等;(7)綜合用途房地產:同時具有兩種或以上用途的房地產(如商住綜合體)。五、計算題(每題10分,共20分)1.某可比實例的成交價格為15000元/㎡,成交日期為2022年6月,評估基準日為2023年6月。已知該類房地產2022年6月至2023年6月的價格環比上漲率分別為:1%、0.5%、1.2%、0.8%、1.5%、0.3%、0.9%、1.1%、0.7%、1.0%、0.6%、0.4%(每月環比)。試計算該可比實例在評估基準日的市場狀況調整后的價格(計算結果保留兩位小數)。答案:市場狀況調整系數=(1+1%)×(1+0.5%)×…×(1+0.4%)(共12個月)計算各月環比指數連乘:1.01×1.005=1.015051.01505×1.012≈1.027231.02723×1.008≈1.035451.03545×1.015≈1.051081.05108×1.003≈1.054231.05423×1.009≈1.063721.06372×1.011≈1.075421.07542×1.007≈1.082951.08295×1.010≈1.093781.09378×1.006≈1.100341.10034×1.004≈1.10474調整后價格=15000×1.10474≈16571.10元/㎡2.某宗房地產的土地面積為1000㎡,建筑面積為3000㎡(容積率3.0),土地取得成本為800萬元,開發成本為1200萬元,管理費用為土地取得成本與開發成本之和的3%,銷售費用為開發完成后房地產價值的2%,投資利息率為5%(計息期:土地取得成本在期初一次性投入,開發成本在建設期內均勻投入,建設期2年),銷售稅費為開發完成后房地產價值的6%,開發利潤率為20%(以土地取得成本、開發成本、管理費用之和為基數)。試計算該房地產的開發完成后價值(積算價格)。答案:設開發完成后價值為V。(1)土地取得成本=800萬元(2)開發成本=1200萬元(3)管理費用=(800+1200)×3%=60萬
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