房地產(chǎn)估價理論與方法《房地產(chǎn)及其描述試題》模擬練習(xí)卷含答案一、單項(xiàng)選擇題（每題2分，共30分）1.下列關(guān)于房地產(chǎn)不可移動特性的表述中，正確的是（）。A.房地產(chǎn)的位置固定后，其用途、建筑高度等也無法改變B.房地產(chǎn)的不可移動性是指其自然地理位置固定，社會經(jīng)濟(jì)位置可隨周圍環(huán)境變化C.不可移動性導(dǎo)致房地產(chǎn)市場具有全國性特征D.不可移動性使得房地產(chǎn)的保值增值性弱于其他資產(chǎn)答案：B2.下列房地產(chǎn)中，屬于按用途分類的是（）。A.生地B.毛地C.辦公房地產(chǎn)D.現(xiàn)房答案：C3.某宗土地上有一棟已建成的住宅樓，該房地產(chǎn)的實(shí)物狀況描述中，不屬于土地實(shí)物的是（）。A.土地形狀B.土地開發(fā)程度C.建筑結(jié)構(gòu)D.地勢答案：C4.房地產(chǎn)權(quán)益中，屬于擔(dān)保物權(quán)的是（）。A.建設(shè)用地使用權(quán)B.抵押權(quán)C.租賃權(quán)D.地役權(quán)答案：B5.下列關(guān)于房地產(chǎn)區(qū)位的表述中，錯誤的是（）。A.區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間位置B.區(qū)位由位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施等因素構(gòu)成C.同一宗房地產(chǎn)的區(qū)位不會隨時間變化D.區(qū)位優(yōu)劣直接影響房地產(chǎn)價值答案：C6.某套住宅的建筑面積為100㎡，套內(nèi)建筑面積為85㎡，套內(nèi)使用面積為70㎡，則該住宅的得房率（套內(nèi)建筑面積與建筑面積的比率）為（）。A.70%B.85%C.82.35%D.76.47%答案：B（85÷100=85%）7.下列房地產(chǎn)特性中，導(dǎo)致同一宗房地產(chǎn)不同時間價格差異的主要原因是（）。A.不可移動性B.獨(dú)一無二性C.壽命長久性D.價值高大性答案：B8.下列關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益的表述中，正確的是（）。A.房地產(chǎn)權(quán)益僅指所有權(quán)B.租賃權(quán)屬于用益物權(quán)C.地役權(quán)是為自己土地的便利而使用他人土地的權(quán)利D.抵押權(quán)人對抵押物享有占有、使用、收益權(quán)答案：C9.某宗土地的規(guī)劃容積率為3.0，建筑密度為35%，則該土地上可建設(shè)的總建筑面積與用地面積的比率為（）。A.35%B.3.0C.65%D.無法確定答案：B（容積率=總建筑面積÷用地面積）10.下列房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述中，屬于建筑實(shí)物的是（）。A.土地平整程度B.土地形狀C.建筑結(jié)構(gòu)D.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度答案：C11.下列關(guān)于房地產(chǎn)壽命的表述中，正確的是（）。A.建筑物的自然壽命短于經(jīng)濟(jì)壽命B.經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物從建成到不堪使用的時間C.自然壽命是指建筑物在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下，產(chǎn)生的收益大于運(yùn)營費(fèi)用的持續(xù)時間D.經(jīng)濟(jì)壽命一般長于自然壽命答案：A12.某宗房地產(chǎn)的區(qū)位描述中，“距最近的地鐵站0.8公里”屬于（）。A.位置因素B.交通因素C.周圍環(huán)境因素D.外部配套設(shè)施因素答案：B13.下列房地產(chǎn)權(quán)益中，屬于債權(quán)的是（）。A.建設(shè)用地使用權(quán)B.抵押權(quán)C.租賃權(quán)D.地役權(quán)答案：C14.某套住宅的套內(nèi)建筑面積為90㎡，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為10㎡，則該住宅的建筑面積為（）。A.80㎡B.90㎡C.100㎡D.110㎡答案：C（建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e=90+10=100）15.下列關(guān)于房地產(chǎn)用途多樣性的表述中，錯誤的是（）。A.房地產(chǎn)的用途可以通過改變規(guī)劃條件調(diào)整B.用途多樣性導(dǎo)致房地產(chǎn)價值易受政策影響C.同一宗房地產(chǎn)只能有一個用途D.商業(yè)用途的房地產(chǎn)通常比居住用途的收益更高答案：C二、多項(xiàng)選擇題（每題3分，共30分，少選每個正確選項(xiàng)得0.5分，錯選不得分）1.下列屬于房地產(chǎn)自然特性的有（）。A.不可移動性B.獨(dú)一無二性C.壽命長久性D.保值增值性E.易受限制性答案：ABC2.房地產(chǎn)權(quán)益包括（）。A.所有權(quán)B.用益物權(quán)C.擔(dān)保物權(quán)D.租賃權(quán)E.地役權(quán)答案：ABCDE3.下列屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素中“交通因素”的有（）。A.道路狀況B.公共交通便捷程度C.交通管制情況D.周圍環(huán)境景觀E.停車方便程度答案：ABCE4.房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述的內(nèi)容包括（）。A.土地實(shí)物狀況B.建筑實(shí)物狀況C.權(quán)益狀況D.區(qū)位狀況E.設(shè)施設(shè)備狀況答案：ABE5.下列關(guān)于房地產(chǎn)壽命的說法中，正確的有（）。A.自然壽命是建筑物從建成到因自然磨損不能繼續(xù)使用的時間B.經(jīng)濟(jì)壽命是建筑物從建成到在經(jīng)濟(jì)上不再合理的持續(xù)時間C.自然壽命通常長于經(jīng)濟(jì)壽命D.經(jīng)濟(jì)壽命受市場狀況、運(yùn)營費(fèi)用等因素影響E.自然壽命由建筑物的質(zhì)量、維護(hù)狀況決定答案：ABCDE6.下列屬于房地產(chǎn)按開發(fā)程度分類的有（）。A.生地B.毛地C.熟地D.在建工程E.現(xiàn)房答案：ABCDE7.房地產(chǎn)的獨(dú)一無二性導(dǎo)致（）。A.難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給B.房地產(chǎn)市場是不完全競爭市場C.房地產(chǎn)價格容易受個別因素影響D.房地產(chǎn)估價需要針對具體對象進(jìn)行E.房地產(chǎn)交易效率高答案：ABCD8.下列關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益的表述中，正確的有（）。A.所有權(quán)是最完整的物權(quán)B.用益物權(quán)包括建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等C.擔(dān)保物權(quán)以支配標(biāo)的物的交換價值為內(nèi)容D.租賃權(quán)是債權(quán)，不具有對抗第三人的效力E.地役權(quán)是為自己土地的便利而使用他人土地的權(quán)利答案：ABCE9.房地產(chǎn)區(qū)位的構(gòu)成要素包括（）。A.位置（坐落、方位、距離、朝向等）B.交通（可及性、便捷性等）C.周圍環(huán)境和景觀（自然環(huán)境、人文環(huán)境等）D.外部配套設(shè)施（基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施）E.建筑結(jié)構(gòu)答案：ABCD10.下列關(guān)于房地產(chǎn)實(shí)物的表述中，正確的有（）。A.土地實(shí)物包括形狀、地勢、土壤、地基承載力等B.建筑實(shí)物包括建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等C.房地產(chǎn)實(shí)物是看得見、摸得著的部分D.實(shí)物狀況描述需包括維護(hù)狀況和完損程度E.房地產(chǎn)實(shí)物不包括配套設(shè)施答案：ABCD三、判斷題（每題1分，共10分，正確填“√”，錯誤填“×”）1.房地產(chǎn)的不可移動性決定了其市場是區(qū)域性市場。（）答案：√2.房地產(chǎn)的權(quán)益狀況不影響其價值，僅實(shí)物和區(qū)位起作用。（）答案：×（權(quán)益狀況直接影響價值，如產(chǎn)權(quán)是否清晰）3.套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。（）答案：√4.地役權(quán)是用益物權(quán)的一種，需通過合同設(shè)立。（）答案：√5.房地產(chǎn)的壽命長久性意味著其價值永遠(yuǎn)不會減少。（）答案：×（經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后價值可能大幅下降）6.建筑密度=建筑物基底總面積÷用地面積×100%。（）答案：√7.房地產(chǎn)的獨(dú)一無二性是指沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)，但可能存在相似的。（）答案：√8.租賃權(quán)屬于物權(quán)，具有對抗第三人的效力。（）答案：×（租賃權(quán)是債權(quán)，“買賣不破租賃”是特殊規(guī)則）9.房地產(chǎn)的區(qū)位僅指其地理位置，與周圍環(huán)境無關(guān)。（）答案：×（區(qū)位包括位置、交通、周圍環(huán)境等）10.熟地是指已完成基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)但未完成房屋建設(shè)的土地。（）答案：×（熟地一般指“七通一平”等開發(fā)完成的土地）四、簡答題（每題6分，共30分）1.簡述房地產(chǎn)的特性及其對估價的影響。答案：房地產(chǎn)特性包括：（1）不可移動性：決定區(qū)位對價值影響大，市場區(qū)域性；（2）獨(dú)一無二性：需具體分析，難以批量定價；（3）壽命長久性：需考慮長期收益和折舊；（4）供給有限性：價值易受需求影響；（5）價值高大性：交易金額大，需謹(jǐn)慎估價；（6）用途多樣性：需考慮最佳利用；（7）相互影響性：周圍環(huán)境變化影響價值；（8）易受限制性：政策法規(guī)影響權(quán)益和價值；（9）難以變現(xiàn)性：估價需考慮變現(xiàn)能力；（10）保值增值性：長期趨勢需關(guān)注。2.簡述房地產(chǎn)區(qū)位的含義及構(gòu)成要素。答案：區(qū)位指房地產(chǎn)的空間位置及其與其他事物的空間關(guān)系。構(gòu)成要素包括：（1）位置：坐落、方位、距離（如到市中心距離）、朝向（如房屋朝南）、樓層（如高層建筑的樓層）；（2）交通：可及性（從其他地方到達(dá)該房地產(chǎn)的便利程度）、便捷性（從該房地產(chǎn)到其他地方的便利程度）、交通管制（如單行道、限高）、停車條件；（3）周圍環(huán)境和景觀：自然環(huán)境（如空氣質(zhì)量、綠化）、人文環(huán)境（如治安、居民素質(zhì)）、景觀（如海景、山景）；（4）外部配套設(shè)施：基礎(chǔ)設(shè)施（如水、電、燃?xì)?、道路）、公共服?wù)設(shè)施（如學(xué)校、醫(yī)院、商場）。3.簡述房地產(chǎn)權(quán)益的主要內(nèi)容。答案：房地產(chǎn)權(quán)益是房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括：（1）所有權(quán)：對房地產(chǎn)全面支配的權(quán)利（占有、使用、收益、處分）；（2）用益物權(quán)：對他人房地產(chǎn)占有、使用、收益的權(quán)利（如建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)）；（3）擔(dān)保物權(quán)：為債權(quán)實(shí)現(xiàn)而設(shè)定的物權(quán)（如抵押權(quán)）；（4）債權(quán)：如租賃權(quán)（通過租賃合同設(shè)立，承租人有權(quán)使用房屋并支付租金）；（5）其他權(quán)益：如共有權(quán)、相鄰權(quán)（如通行權(quán)、采光權(quán)）等。4.簡述房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述的主要內(nèi)容。答案：（1）土地實(shí)物狀況：土地面積、形狀、地勢（高低、坡度）、地質(zhì)（地基承載力、穩(wěn)定性）、土壤（是否污染）、開發(fā)程度（生地/毛地/熟地）、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度（如“三通一平”）；（2）建筑實(shí)物狀況：建筑規(guī)模（建筑面積、建筑層數(shù)）、建筑結(jié)構(gòu)（如鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)）、設(shè)施設(shè)備（如電梯、中央空調(diào)）、裝飾裝修（如墻面、地面材料）、建筑外觀（如建筑風(fēng)格、顏色）、建筑功能（如戶型合理性）、完損程度（如新舊程度、損壞情況）、維護(hù)狀況（是否定期維修）；（3）其他實(shí)物狀況：如房地產(chǎn)內(nèi)的樹木、構(gòu)筑物等。5.簡述房地產(chǎn)按用途分類的主要類型。答案：按用途可分為：（1）居住房地產(chǎn)：普通住宅、公寓、別墅等；（2）商業(yè)房地產(chǎn)：商場、寫字樓、酒店、餐飲用房等；（3）辦公房地產(chǎn)：企業(yè)辦公樓、政府辦公樓等；（4）工業(yè)房地產(chǎn)：廠房、倉庫、工業(yè)園區(qū)等；（5）農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)：耕地、林地、果園、養(yǎng)殖場等；（6）特殊用途房地產(chǎn)：醫(yī)院、學(xué)校、教堂、寺廟、加油站、機(jī)場等；（7）綜合用途房地產(chǎn)：同時具有兩種或以上用途的房地產(chǎn)（如商住綜合體）。五、計(jì)算題（每題10分，共20分）1.某可比實(shí)例的成交價格為15000元/㎡，成交日期為2022年6月，評估基準(zhǔn)日為2023年6月。已知該類房地產(chǎn)2022年6月至2023年6月的價格環(huán)比上漲率分別為：1%、0.5%、1.2%、0.8%、1.5%、0.3%、0.9%、1.1%、0.7%、1.0%、0.6%、0.4%（每月環(huán)比）。試計(jì)算該可比實(shí)例在評估基準(zhǔn)日的市場狀況調(diào)整后的價格（計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)）。答案：市場狀況調(diào)整系數(shù)=（1+1%）×（1+0.5%）×…×（1+0.4%）（共12個月）計(jì)算各月環(huán)比指數(shù)連乘：1.01×1.005=1.015051.01505×1.012≈1.027231.02723×1.008≈1.035451.03545×1.015≈1.051081.05108×1.003≈1.054231.05423×1.009≈1.063721.06372×1.011≈1.075421.07542×1.007≈1.082951.08295×1.010≈1.093781.09378×1.006≈1.100341.10034×1.004≈1.10474調(diào)整后價格=15000×1.10474≈16571.10元/㎡2.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000㎡，建筑面積為3000㎡（容積率3.0），土地取得成本為800萬元，開發(fā)成本為1200萬元，管理費(fèi)用為土地取得成本與開發(fā)成本之和的3%，銷售費(fèi)用為開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的2%，投資利息率為5%（計(jì)息期：土地取得成本在期初一次性投入，開發(fā)成本在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，建設(shè)期2年），銷售稅費(fèi)為開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的6%，開發(fā)利潤率為20%（以土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用之和為基數(shù)）。試計(jì)算該房地產(chǎn)的開發(fā)完成后價值（積算價格）。答案：設(shè)開發(fā)完成后價值為V。（1）土地取得成本=800萬元（2）開發(fā)成本=1200萬元（3）管理費(fèi)用=（800+1200）×3%=60萬