毛坯房住宅交付質量和觀感原則

1總則

2術語

3基本規定

4地面鋪裝工程

4.1水泥混凝土地面

4.2水泥砂漿地面

5室內墻面鋪裝

5.1抹灰墻面

5.2涂料墻面

6頂棚工程

6.1混凝土頂棚

6.2膩子頂棚

6.3涂料頂棚

7門窗

7.1入戶防火防盜門

7.2鋼質防火門

7.3塑鋼門窗

8欄桿

8.1鋼質欄桿

8.2鋁合金欄桿

9屋面

9.1細石混凝土保護層屋面

9.2水泥砂漿保護層屋面

9.3飾面磚保護層屋面

9.4陶瓦坡屋面

9.5鋼瓦坡屋面

9.6玻璃采光屋面

9.7屋面附屬構造

10外墻涂飾工程

10.1涂料外墻

10.2飾面磚外墻

10.3濕貼石材外墻

10.4千掛石材幕墻

10.5文化石外墻

10.6外墻附屬構造

11管道安裝工程

11.1室內給水管

11.2室內排水管

11.3外墻排水立管

11.4管道附屬構造

12電氣安裝工程

12.1底盒

12.2面板

12.3配電箱

12.4室內燈具

附錄A參照原則/規范目錄

1.總則

1.1為了聚焦客戶質量，統一住宅毛坯房觀感質量，規范交付原則和質量

驗收原則，特制定本原則。

1.2本原則合用于遼寧藥都投資集團投資范圍內毛坯房住宅的質量風險和

工程管理評估、模擬驗收、交付質量、一戶一驗等，并可作為毛坯房向裝

修房移交工作面日勺前提條件之參照。

1.3住宅毛坯房日勺交付質量臉收除執行本原則外，尚應符合現行或項目當

期日勺國家、地方、集團日勺質量檢測措施或規程有關原則之規定。

2.術語

2.1觀感質量

對某些不使用數據表達日勺表面、色澤、整體協調性、局部做法及使用日勺

以便性等質量項目，由有資格日勺人員（一定從業經歷、工作經驗、對質量原

則有良好理解和把握）通過目測、體驗或輔以必要日勺量測，根據檢查日勺總體

狀況，給出日勺住宅項目質量綜合評價。

2.2交付原則

特指在投資管理（或項目管理企業）代業主進行模擬驗收、或業主入住

階段日勺住宅完畢面質量原則，重要是外露并可由業主直接感知日勺住宅各部位

完畢面日勺質量原則。

2.3平整度

構件（墻、地、砌體等）表面凹凸日勺程度。一般采用2M靠尺和楔形寒尺

檢查。

2.4垂直度：

在層高和全高范圍內構件表面偏離豎直方向日勺程度。一般采用線錘、經

緯儀、專業靠尺進行檢查。

2.5水平度：

在長度范圍內構件表面偏離水平方向的程度。一般采用水平尺、灌水細

軟管、水平檢測儀檢測。

2.6陰陽角方正：

構件陰陽角在其陰陽角線H勺長度范圍內，符合直角規定的程度。一般采

用專用直角尺檢查。

2.7住宅開間方正度：

以住宅頂棚、墻面、地面形成日勺住宅立方體開間日勺使用空間中，兩個水

平面（頂棚和地面）日勺方正程度、以及四個豎向面日勺垂直距離（層間凈高）

日勺偏差程度。

2.8直線度：

各類建筑線條（檐口、踢角、不一樣材料分界線等）在受其特定直線約

束時，在其直線長度范圍內，建筑線條偏離約束直線日勺程度。一般采用拉5

m線，局限性5m拉通線，用鋼直尺檢查。

2.9門/窗框大小頭：

門、窗框在豎向和水平向偏離洞口接觸面中心線，或框兩端頭同側洞口

接觸面外露尺寸存在偏差。

2.10建筑用硅酮構造密封膠

幕墻板材與金屬構架、板材與板材、板材與玻璃肋之間日勺構造用硅酮粘

接材料，簡稱硅酮構造膠。

2.11硅酮建筑密封膠

幕墻嵌縫用日勺低模數中性硅酮密封材料，又稱耐候膠。

2.12文化石：

文化石就是用于室內外日勺、規格尺寸不不小于400x400mm、表面粗糙的

天然或人造石材。文化石具有粗礪日勺質感、自然日勺形態，是回歸自然、返樸

歸真日勺心態在室內裝飾中日勺一種體現。

3.基本規定

3.1在模擬臉收階段，各有關部門應以此原則為毛坯驗收根據之一。對于模

擬驗收時未竣工的部分，應對其正在實行的工藝、材料等進行檢查和評估，

對完畢面與否到達本原則H勺也許性進行判斷，提出整改意見。

3.2使用本原則作為毛坯房向裝修房移交日勺根據時，本原則內容如與裝修

房有關原則有不一樣之處，則以裝修房有關原則為準。

3.3在業主工地開放日階段，在不低于本原則的前提下，對業主提出的新交

付原則規定，可根據不一樣狀況，采用對應日勺調整方略，以符合“持續提

供超過客戶期望日勺產品和服務”日勺價值觀。

3.4在正式交付階段，在滿足國家、地方8勺規范前提下，各項目住宅8勺交付

原則不應低于本原則，如有其他體現特色和品質的做法，也可作為交付原

則之補充。

3.5本原則作為分戶驗收、一戶一驗H勺執行文獻。

3.6由于交付原則波及現感質量，應根據文字表述、數據規定、示例圖片三

方面內容執行本原則。

3.7本原則中波及外墻部位8勺指標重要參照施工和質量驗收規范中日勺“中級”

原則，波及室內部分日勺指標重要參照“優良”原則。

3.8為防止合作方對交付原則日勺理解偏差，規定各項目統一認識，施工前、

施工過程中積極學習及貫徹，如與工程實際狀況偏差較大，遼寧藥都投資

集團將給于澄清及重新交底。

3.9本原則用于項目操作各個環節，包括但不限于招標文獻、協議附件、技

術交底、驗收原則等。

3.10示例圖片闡明：

00

范例圖片禁例圖片

4、地面鋪裝工程

4.1水泥砂漿地面

合用范圍多層、高層日勺室內地面工程

檢測措?施觀測、現場尺量、拉5M通線、2米靠尺和楔形塞尺、小錘敲

擊

檢測比例每一自然間（原則間）地面全檢，且每一自然間地面不少于3

個點

交付原則

1、面層表面應潔凈，接槎平整，無裂

紋、脫皮、麻面、起砂等缺陷。

2、每一自然間（原則間）日勺地面平整；

踢腳線上口應水平順直。

3、水泥砂漿面層與殮構造層應結合

牢固，無空鼓、裂紋?？展拿娣e不

不小于400cM2,且每一自然間（原

貝"間）不多于2處，可不計。

4、入戶門門扇（無下框時）與門檻石

或她面豉完畢面日勺留縫為4-7MM；

室內地面完畢面標高根據不一樣

地板裝修材料日勺合理施工厚度予

以確定。

5、對因裂縫、變更等原因產生時表觀

修補缺陷，應采用統一處理方案，

保證地面（自然間）觀感一致性。

6、當有填充層口勺廚房、下沉式衛生間

有明確防水規定時，防水找平層應

地面陰陽角位應做成圓弧形或45

度倒角。

7、廁浴間、廚房和有排水（或其他液

體）規定的建筑地面面層與相連接

各類面層日勺標高差應符合設計規

定；坡度符合設計規定，不倒泛水，

無滲漏，無積水，與地漏（管道）

結合處嚴密平順。

8、容許偏差：地面平整度（原則間）

W4MM；踢腳線上口直線度W4MM。

禁例圖片

平整度嚴重超標落地灰、修補觀感差

4.室內墻面鋪裝

4.2抹灰墻面

合用范圍多層、高層的室內墻面

檢測措施觀測、現場尺量、拉5M通線、2米靠尺和楔形塞尺、直角尺、

小錘

檢測比例每一自然間（原則間）抹灰內墻面全檢，每幅墻不少于3個點

交付原則

1、抹灰層無脫層、空鼓，面層無爆灰

和裂縫（風裂除外）、外露鋼絲網等

缺陷。對風裂，正常視力下、距檢查

面1米處正視無裂縫。

2、應符合一般抹灰質量驗收原則。

3、門窗框與墻體間縫隙填塞密實，表

面平整。

4、孔洞、槽、盒和管道背面的墻面抹

灰表面應尺寸對口勺、邊緣整潔、光滑;

管道背面平整。

5、一般抹灰墻面表面光滑、潔凈，接

槎平整，線角順直清晰（毛面紋路均

勻）。

6、對因裂縫、空鼓、變更等產生的表

觀修補缺陷，應采用統一處理方案，

保證墻面觀感一致性。

7、一般抹灰容許偏差：平整度W4MM：

陰陽角垂直度W4MM;立面垂直W4MM;

陰陽角方正W4MM;毛面紋路順直，直

線度W3MM。

禁例圖片

合用范圍多層、高層除廚衛外日勺室內墻面工程

檢測措■施觀測、尺量、拉5M通線、2米靠尺和塞尺、小錘、直角尺、

強光照射

檢測比例每一自然間（原則間）涂料內墻面全檢，每幅墻不少于3個點

交付原則

1、涂料采用投資集團確定日勺有關品

牌。

2、抹灰層無脫層、起砂、空鼓、裂紋、

外露鋼絲網。

3、涂飾工程應符合中級涂飾工程的

質量驗收原則：涂飾面正斜視顏色

一致，無砂眼，無披膩子打砂紙時

的劃痕，無掉粉、起皮，無漏刷、

透底、無泛堿、咬色，容許少許流

墜、疙瘩，手感較細膩，光澤較均

句。

4、對因裂縫、空鼓、變更等產生日勺表

觀修補缺陷，應采用統一處理方案，

保證墻面觀感一致性。

5、抹灰層容許偏差：當設計無特殊規

定，應符合第5.1條一般抹灰質量

險收原則，其中平整度W4MM：陰陽

角垂直度W4MM；立面垂直度W4MM；

陰陽角方正W4MM：裝飾線、分色線

平直，直線度W2MM。

范例、禁例圖片

5.頂棚工程

5.1.混凝土頂棚

合用范圍廚房、衛生間頂棚

檢測措施目測觀測

檢測比例每一廚房、衛生間頂棚全檢

交付原則

1、球面平整，模板拼縫處平順，舲高

下差W4MM,如超過原則，需要進行

彌補和打磨。

2、外觀無露筋、蜂窩、夾渣、疏松、

裂縫、漏漿、滲漏，無外露鐵絲、

模板碎屑等雜物。

3、梁板陰陽角方正，線條順直，目測

無明顯歪斜。

4、墻面抹灰層至梁底或棚底的收口

密實，收口線順直，無鋸齒型外觀

缺陷。

5、廚房、衛生間也可以采用防水膩子

頂棚，詳細可參照第6.2條之原則。

6、層高（自然間）容許偏差范圍土

10mmo

7、對質量和外觀缺陷日勺修補，應采用

統一處理方案，如防水膩子、水泥

膩子等，保證混凝土頂棚面觀感一

致性。

禁例圖片

梁底、棚底妝口不平整順頂棚抹灰找平，有脫落蓄水試驗顯示有裂縫

直，觀感差危險

5.2.膩子頂棚

ifZvi-I-vy響（嘛則憫葉吩頂契計月則—

通發、2米靠尺和索丹:直角尺、強光照

?儀

則間）涂料頂棚全檢，每自然間頂棚不少于3

1、室內頂棚膩子日勺粘結強度應符合

[21]日勺規定。

2、混凝土基層上應滿刮膩子、砂紙打

光（砂紙打磨紋路均勻），膩子應堅

實、牢固，表面平整光滑、膩子涂

刷面正斜視顏色一致，裝飾線、分

色線、線角順直。

3、膩子應無粉化、起皮和裂縫、漏刷、

透底，無反堿、咬色、疙瘩，無砂

眼，無露筋，無披膩子打砂紙時日勺

劃痕。

4、對因裂縫、變更等產生日勺表觀修補

缺陷，應采用統一處理方案，保證

頂棚觀感一致性。

5、膩子頂棚面層容許偏差：平整度W

4MM；陰陽角方正式4MM;層高（自

然間）容許偏差范圍±10加；分格

條、裝飾線和分色線日勺直線度W

3MMo（參照第5.1條一般抹灰的原

則）

禁例圖片

5.3.涂料頂棚

合用范闈除廚衛之外其他自然間（原則間）H勺頂棚

檢測措?施觀測、尺量、拉5M通線、2米靠尺和塞尺、直角尺、強光照

射、水平線投射儀

檢測比例每一自然間（原則間）涂料頂棚全檢，每自然間頂棚不少于3

個點

交付原則

o1、涂料采用集團當期戰略采購協議

時有關品牌。

2、涂飾工程應符合中級涂飾的質量

驗收原則：涂飾面正斜視顏色一致，

無砂眼，無露筋，無披膩子打砂紙

時的劃痕，無掉粉、起皮，無漏刷、

透底、無泛堿、咬色，容許少許流

墜、疙瘩，手感較細膩，光澤較均

勻，裝飾線、分色線平直。

O3、對因裂縫、空鼓、變更等產生的表

觀修補缺陷，應采用統一處理方案，

保證地面觀感一致性。

4、面層容許偏差：平整度W4MM;陰

陽角方正W4MM：層高（自然間）容

許偏差范圍±10mm;分格條、裝飾

線和分色線日勺直線度W3MM。（參照

第5,1條一般抹灰日勺原則）

禁例圖片

鋼筋外露、生銹

6.門窗

6.1.入戶防火防盜門

合用范圍住宅入戶防火防盜門

檢測措施觀測、尺量、塞尺、1M垂直檢測尺、啟動和關閉檢查、手扳

檢查

檢測比例每戶全檢

交付原則

1、表面平整光潔，無倉戈槎、刨痕、雀

絲、劃痕、毛刺、錘印和缺棱、掉

角；色澤一致，清油制品色澤、水

紋近似；門裁口、起線順直，割角

精確，交圈整潔，拼縫嚴密，無膠

跡。無銹蝕、碰傷、凹坑、污染、

拉毛。

2、框與墻體縫隙應填嵌飽滿密實，表

面平整光滑、無裂縫。門套線與墻

體表面密合。

3、密封膠條安裝牢固，表面應圓弧光

滑，邊緣整潔、順直無斷裂。

4、合葉、較鏈、門鎖、拉手、插銷、

小五金、貓眼、門吸等牢固，無損

壞、凹痕、鐵銹、劃痕。

5、門扇啟動靈活，無碰擦、異響、密

閉、框與扇及扇與扇平行，無大小

頭。

6、進戶門框和門扇口勺成品保護應符

合集團原則。

7、安裝尺寸：門扇對口縫在1.5—

2MM；門扇與上框和側框留縫在1.5

-2MM；門無下檻時，內門扇與地面

間留縫限值4?7MM。

8、容許偏差：門框日勺正、側面垂直度

W2MM;門框水平度W3MM;框與扇、

扇與扇接縫高下差W2MM。

禁例圖片

6.2.鋼質防火門

合用范圍鋼質甲級防火門

檢測措■施觀測、尺量、塞尺、1M垂直檢測尺、啟動和關閉檢查、手扳

檢查

檢測比例每戶全檢

交付原則

1、門扇表面平整光潔，無被槎、刨痕、

雀絲、劃痕、毛刺、錘印和缺棱、

掉角；色澤一致，門裁口、起線順

直，割角精確，交圈整潔，無銹蝕、

碰傷、凹坑、污染、拉毛。

2、框與墻體縫隙應填嵌飽滿密實，表

面平整光滑、無裂縫。

3、鋼質防火門設置永久性固定標識

（上框內外側居中位置）。

O|4、防火密封膠條安裝牢固、無斷裂、

砂眼等缺陷。

5、合葉、門鎖、拉手、小立金等，無

]損壞、凹痕、鐵銹、劃痕。

6、閉門器安裝牢固，啟動力度合適，

關閉節奏先快后慢。

7、門扇啟動靈活，無碰擦、異響、密

閉、框與扇及扇與扇平行，無大小

頭。

8、安裝尺寸：無下框時門扇與地面完

畢面日勺留縫W5MM;子母門門扇之間

縫寬W3MM；門扇與門框間隙W3MM。

9、容許偏差：門框日勺正、側面垂直度

W3MM;門框對角線長度差W5MM;

門框水平度W3MM。

禁例圖片

門框保護未清除潔凈銹跡未清理，框邊收口

粗糙

6.3.塑鋼門窗

合用范圍住宅戶內、共用部位塑鋼門窗（固定、推拉、平開）

檢測措施觀測、尺量、塞尺、1M垂直檢測尺、啟動和關閉檢查、手扳

檢查、彈簧秤檢查

檢測比例每戶每桎門窗全檢

交付原則

1、門窗扇必須安裝牢固，開關靈活、

關閉嚴密，無倒翹。推拉門窗扇必

須有防脫落措施。

2、門窗表面應潔凈、平整、光滑，大

面應無劃痕、擦傷、碰傷、污染。

門窗不得有焊角開焊、型材斷裂現

象。

3、型材各孔洞住、門窗框與墻體間縫

隙應采用閉孔彈性材料填嵌飽滿，

無遺漏，嚴禁切割。

4、表面采用密封膠密封。涂膠表面圓

弧光滑、邊緣整潔順直，硅膠槽流

向對日勺。

5、橡膠密封條或毛氈密封條無脫槽、

卷邊、虛壓。

6、玻璃密封條與玻璃及玻璃槽口日勺

接縫應平整，不得卷邊、脫槽。

7、門窗開關力：推拉式W100N;平

開式W80N。

8、門窗排水孔應暢通，位置和數量應

符合設計。

9、五金件：數量齊全、位置而日勺、安

裝牢固、使用靈活、到達各自日勺功

能。

10、拼桎料：應與窗框連接緊密，

不得松動；螺釘間距應W600mm;

內襯增強型鋼兩端均應與洞口固定

牢固；與窗框間應用嵌縫膏密封。

11、安裝偏差：槽口寬度、高度差

W2MM;槽對角線長度差W3MM；框

時正、側面垂直度W3MM；橫框水平

度W3MM；框豎向偏離中心＜5MM；

推拉門窗扇與豎框平行度W2MM；

框、扇相鄰構件裝配間隙W0.5MM;

框、扇四面日勺配合間隙容許偏差土

1.0MM;相鄰兩構件焊接處日勺同一平

面高下差W0.6MM；窗框大小頭土

3mmo

禁例圖片

型材焊角開焊發泡膠過厚，切割破壞

膜表面

7.欄桿

7.1.鋼質欄桿

合用范圍住宅戶內、共用部位鋼質欄桿

檢測措施觀測、尺量、拉5M通線、1M垂直檢測尺、手摸

檢測比例住宅戶內全檢，共用部位按國標（構件件數10%,且23件）。

交付原則

1、構件表面均勻光潔，邊角整潔，直

線處應調直，曲線處應流暢光滑，

欄桿底腳、側墻收口美觀。

2、欄桿表面無碰傷、凹面、毛刺、焊

渣、脫皮、針眼、氣泡、銹蝕銹斑，

無堆漆、漏漆，無明顯劃痕和色差，

表面劃痕不超過0.5mmo

3、欄桿焊接或螺絲連接牢固，欄桿

兩端日勺連墻點應可靠牢固。連接螺

栓材質為不銹鋼，外露不銹鋼螺栓

應帶圓形蓋帽。

4、各焊接部位焊接位鋰平磨光，順直

光滑，油漆均勻光潔，無銹蝕銹斑。

5、木扶手與彎頭的接頭在下部連接

牢固，與垂直桿件日勺緊固件不得外

露，彎頭應刨光，彎曲自然、表面

磨光。

6、安全性規定：六層如下（含）陽臺

欄桿凈高21.05m,其他多/高層則

21.10m；垂直桿凈間距WO.11m;

欄桿離地面0.1m內無空隙；六層

如下（含）疏散樓梯一邊有欄桿時

時凈寬21m,其他多/高層住宅則

凈寬21.1m;欄桿應防止出現橫

向連接，防止攀爬。

7、容許偏差：欄桿直線度W2MM、垂

直度W2MM、水平度W2.OMM、陰陽

角方正W2MM；欄桿高度差±2.OMM；

豎向和水平桿件間距差為±5.OMMo

禁例圖片

欄桿變形、螺栓生銹、底防腐防銹漆膜厚度低外窗間洞口過大，有安

框空隙超標于國標150U|im（室夕卜）全風險

7.2.金屬欄桿

合用范圍住宅戶內、共用部位欄桿

檢測措施觀測、尺量、拉5M通線、1M垂直檢測尺、手扳檢查、手摸

檢測比例住宅戶內全檢，共用部位按國標（構件件數10%,且23件）。

交付原則

1、欄桿采用不銹鋼螺絲，連接牢固，

無明顯松動。

2、表面應潔凈、平整、光滑，漆膜或

保護層持續。欄桿底腳、側墻收口

美觀。

3、表面無明顯色差，無鋁屑、毛刺、

污跡、銹蝕。大面應無劃痕、磕碰。

4、各桿件拼縫嚴密，表面平滑，無翹

曲。

5、護欄玻璃厚度采用不不不小于1

2mm的鋼化玻璃或鋼化夾層玻

璃。玻璃應磨邊，無缺角、破損，

表面無劃痕。

6、密封膠應粘結牢固表面應圓弧光

滑，邊緣整潔、順直、無裂紋。

7、安全性規定：六層如下（含）陽臺

欄桿凈高21.05m,其他多/高層則

21.10m；垂直桿凈間距W0.11m;

欄桿離地面O.1m內無空隙；六層

如下（含）疏散樓梯一邊有欄桿時

時凈寬，1m,其他多/高層住宅則

凈寬21.1m;欄桿應防止出現橫

向連接，防止攀爬。

8、容許偏差：欄桿直線度W2MM、垂

直度W2MM、水平度W2.0MM、陰陽

角方正W2MM;欄桿高度差±2.0MM：

豎向和水平桿件間距差為±5.OMMo

禁例圖片

踐踏面起算護欄桿高度

局限性

8.屋面

8.1.細石混凝土保護層屋面

合用范圍住宅本體屋面

檢測措施觀測、尺量、坡度尺、塞尺、拉5M通線

檢測比例屋面面積每100m?抽查一處，每處10m2,且不少于3處。

交付原則

1、表面平整，密實光潔，排水坡度對

的，無積水現象；無空鼓、裂紋、起

殼、起砂等缺陷。

2、應密設表面分格縫，其縱橫縫間距

不適宜不小于6m;細石混凝土保護

層與女兒墻之間應預留寬度為30m

m日勺縫隙o

3、分格縫和墻邊預留縫須采用密封

材料嵌填嚴密，粘結牢固，無開裂，

縫格寬度均勻順直，嵌縫表面圓潤光

滑，邊緣整潔、并與檐口平直。

4、防水收頭距屋面完畢面日勺高度，

250mm,立面收頭符合設計和施工規

定，邊緣順直。

5、屋面與突出屋面構造日勺連接處和

轉角處，應做成圓弧形或鈍角，且整

潔平順。

6、排水口周圍防水涂層或卷材密實，

無孔洞、空鼓、裂縫、積水，排水順

暢。

7、屋面欄桿、女兒墻安全高度須符合

第8章規定。

8、容許偏差：屋面表面平整度W5MM；

分格縫直線度W3MM;倒角上口及泛水

收頭線日勺直線度W4MM、水平度W

4.OMMo

禁例圖片

細石於保護層與女兒長裂縫

分格縫不順直，縫邊粗糙墻交接處未預留縫隙

8.2.水泥砂漿找平屋面

合用范圍住宅本體屋面

檢測措施觀測、尺量、坡度尺、2M靠尺和塞尺、拉5M通線

檢測比例屋面面積每100m?抽查一處，每處10m2,且不少于3處。