摘要房地產(chǎn)行業(yè)一直都是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要組成部分，關(guān)系到我國(guó)經(jīng)濟(jì)的整體運(yùn)行和人民生活水平。近年來(lái)，我國(guó)為了規(guī)范房地產(chǎn)發(fā)展，國(guó)家不斷加大力度在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控。與此同時(shí)，2020年初新冠疫情的爆發(fā)，全球經(jīng)濟(jì)遭受重創(chuàng)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。面對(duì)這種情況，房地產(chǎn)行業(yè)急需清楚自身發(fā)展?fàn)顩r，及時(shí)調(diào)整企業(yè)未來(lái)發(fā)展方向，將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)盡可能的降低。本文選取保利地產(chǎn)為例子，確定評(píng)估基準(zhǔn)日為2020年12月31日，然后結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的自身特點(diǎn)，挑選出較為合適的EVA評(píng)估法對(duì)保利地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，計(jì)算出保利地產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日的企業(yè)價(jià)值，最后對(duì)企業(yè)現(xiàn)狀和前景進(jìn)行分析。關(guān)鍵詞：保利地產(chǎn)；企業(yè)價(jià)值評(píng)估；EVA；房地產(chǎn)行業(yè)

AbstractTherealestateindustryhasalwaysbeenamajorpartofChina'snationaleconomy,whichisrelatedtotheoveralloperationofChina'seconomyandpeople'slivingstandards.

Inrecentyears,inordertoregulatethedevelopmentoftherealestateindustry,Chinahasbeenincreasingeffortstoregulatetherealestateindustry.

Meanwhile,theglobaleconomyhasbeenhithardbytheoutbreakofCOVID-19inearly2020,andChina'srealestateindustryisnoexception.

Inthefaceofthissituation,therealestateindustryurgentlyneedstoknowitsowndevelopmentstatus,timelyadjustthefuturedevelopmentdirectionofenterprises,andreducebusinessrisksasmuchaspossible.Inthispaper,PolyRealEstatePolyDevelopmentsAndHoldingsGroupCo.,LtdisselectedasanexampletodeterminethebasedateofevaluationasDecember31,2020.Then,basedonthecharacteristicsofrealestateenterprises,amoreappropriateEVAevaluationmethodisselectedtoevaluatePolyDevelopmentsAndHoldingsGroupCo.,Ltd,andtheenterprisevalueofPolyDevelopmentsAndHoldingsGroupCo.,Ltdonthebasedateofevaluationiscalculated.Finally,thestatusquoandprospectsofpolyRealEstateareanalyzed.Keywords:PolyDevelopmentsAndHoldingsGroupCo.,Ltd;

Enterprisevalueassessment;

EVA;

Realestateindustry目錄一、緒論 [29]。3.文獻(xiàn)評(píng)述我國(guó)關(guān)于EVA的研究起步比國(guó)外稍晚，但國(guó)內(nèi)外的研究者都一致都同意EVA模型適合多種評(píng)估的情形。我國(guó)自2000年開(kāi)始引入EVA理論以后，經(jīng)過(guò)十余年時(shí)間的理論發(fā)展，現(xiàn)如今已經(jīng)開(kāi)始應(yīng)用于實(shí)際案例中。國(guó)內(nèi)研究者們普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)閲?guó)家政策的宏觀調(diào)控，融資門(mén)檻的逐步提高，發(fā)展環(huán)境日漸復(fù)雜；加上傳統(tǒng)企業(yè)價(jià)值評(píng)估的三大方法成本法、收益法、市場(chǎng)法存在不足之處，而EVA估值法恰好可以彌補(bǔ)這三種傳統(tǒng)評(píng)估方法的不足。因此，運(yùn)用EVA來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值評(píng)估具有一定的優(yōu)越性。他們通過(guò)不斷改進(jìn)EVA使評(píng)估更加準(zhǔn)確，從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理以及長(zhǎng)期發(fā)展產(chǎn)生積極影響。EVA與傳統(tǒng)評(píng)估方法的比較（一）傳統(tǒng)評(píng)估方法的特點(diǎn)和不足1.市場(chǎng)法市場(chǎng)法是通過(guò)采取對(duì)比和分析市場(chǎng)價(jià)格，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值的方法。市場(chǎng)法是一種符合市場(chǎng)環(huán)境并且相對(duì)簡(jiǎn)單的評(píng)估方法，因?yàn)樵摲椒ㄋ枰膮⒄瘴镏苯觼?lái)自市場(chǎng)中。基于完全活躍的市場(chǎng)的前提上，市場(chǎng)法需選取三家及以上與被評(píng)估企業(yè)類(lèi)似的企業(yè)，分析比較評(píng)估對(duì)象和參照物的市銷(xiāo)率、市現(xiàn)率和市盈率等主要數(shù)據(jù)指標(biāo)，最后得到評(píng)估企業(yè)價(jià)值。在國(guó)內(nèi)資本逐漸完善的背景之下，市場(chǎng)法正成為評(píng)估人員經(jīng)常使用的企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法。該方法有兩個(gè)不足之處。首先是公平、活躍的市場(chǎng)很難在現(xiàn)實(shí)中找得到，而且在在市場(chǎng)中的相同行業(yè)里，不同企業(yè)的收入結(jié)構(gòu)、資本結(jié)構(gòu)、公司規(guī)模也有很大的差異。這種差別在房地產(chǎn)企業(yè)中尤為明顯；其次，參考對(duì)象的價(jià)值乘數(shù)難以進(jìn)行調(diào)整，由于國(guó)家政策、企業(yè)各種特殊性，而這些差異難以通過(guò)數(shù)字的形式體現(xiàn)，從而使這種困難成為了必然。2.資產(chǎn)基礎(chǔ)法資產(chǎn)基礎(chǔ)法又稱(chēng)為成本法，是指將企業(yè)所有要素資產(chǎn)進(jìn)行加總扣除得出企業(yè)價(jià)值的方法。資產(chǎn)基礎(chǔ)法的理論基礎(chǔ)是“替代原則”，即重置成本減去實(shí)體性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值、功能性減值。將其應(yīng)用到企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中，分析企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表，把報(bào)表中單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值加總，再減扣其負(fù)債得到評(píng)估值。資產(chǎn)基礎(chǔ)法適用于處于清算狀態(tài)的企業(yè)，方法簡(jiǎn)單易行。該方法有以下幾點(diǎn)不足。其一，幾乎無(wú)法重置房地產(chǎn)企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)，例如商譽(yù)、客戶(hù)資源和專(zhuān)利權(quán)等；其二，土地儲(chǔ)備、待攤費(fèi)用、未售出的商品房之類(lèi)的流動(dòng)資產(chǎn)，容易受到國(guó)家政策和地區(qū)區(qū)域的影響，也很難進(jìn)行估值；其三，資產(chǎn)基礎(chǔ)法是針對(duì)單項(xiàng)資產(chǎn)的重置成本，弱化了企業(yè)中各項(xiàng)資產(chǎn)的協(xié)同效應(yīng)，不適用于持續(xù)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，更多被應(yīng)用于企業(yè)清算。3.收益法收益法是指以貨幣時(shí)間價(jià)值理論為基礎(chǔ)，把企業(yè)未來(lái)收益通過(guò)適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折現(xiàn)，從而得出企業(yè)價(jià)值的方法。通過(guò)收益法可以判斷出企業(yè)的未來(lái)現(xiàn)金流是否比貨幣現(xiàn)值高，也就是我們所說(shuō)的獲利能力，投資者也可以借此判斷是否值得投資。由于該方法從投資人的角度去評(píng)估企業(yè)價(jià)值，使得收益法成為最廣泛應(yīng)用的評(píng)估方法，其主要包括現(xiàn)金流量折現(xiàn)法（DCF）和經(jīng)濟(jì)增加值（EVA）。其中的現(xiàn)金折現(xiàn)法（DCF）有以下不足。近年以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)由于受到一些因素的影響，例如回報(bào)率低、現(xiàn)金流量低、宏觀經(jīng)濟(jì)和地區(qū)問(wèn)題，導(dǎo)致企業(yè)的未來(lái)現(xiàn)金流量難以預(yù)測(cè)，計(jì)算出來(lái)的企業(yè)價(jià)值低于企業(yè)的內(nèi)在價(jià)值。（二）EVA與傳統(tǒng)評(píng)估方法比較的優(yōu)勢(shì)經(jīng)濟(jì)增加值（EVA）屬于收益法的一種，該方法在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值評(píng)估存在以下的幾個(gè)方面的優(yōu)勢(shì)。1.可以更加全面真實(shí)反映企業(yè)的內(nèi)在價(jià)值EVA企業(yè)價(jià)值評(píng)估法不僅關(guān)注債務(wù)資本成本，還關(guān)注了權(quán)益資本成本。在房地產(chǎn)企業(yè)中，需要大量的現(xiàn)金來(lái)維持企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，而資金的來(lái)源大部分來(lái)自融資。其融資方式有債券融資、股權(quán)融資，這兩種融資都需要成本，傳統(tǒng)的評(píng)估方法明顯不能滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)的評(píng)估要求，只有EVA評(píng)估法才能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行評(píng)估。這樣才能有效提高評(píng)估結(jié)果的有效性，更好地反映企業(yè)的內(nèi)在價(jià)值。2.幫助企業(yè)更好地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)決策EVA企業(yè)價(jià)值評(píng)估法可以有效反映了權(quán)益資本成本與債務(wù)資本成本的比重，以及利潤(rùn)和資本成本之間的關(guān)系，企業(yè)可以從中了解自身的資本結(jié)構(gòu)和是否真正實(shí)現(xiàn)了利潤(rùn)。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中需要大量的資金來(lái)維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)，其所需的資金來(lái)自各種各樣的融資途徑，企業(yè)需要將資本成本控制在一個(gè)合理的范圍之內(nèi)。EVA企業(yè)價(jià)值評(píng)估法可以讓企業(yè)了解本身的實(shí)際情況，從而有針對(duì)性地進(jìn)行調(diào)整，實(shí)現(xiàn)高效經(jīng)營(yíng)和合理決策。3.避免企業(yè)短視行為，促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)本身具有的特點(diǎn)“周期長(zhǎng)、所需資金巨大”，進(jìn)行有長(zhǎng)遠(yuǎn)目光的決策顯然是十分必要的。EVA企業(yè)價(jià)值評(píng)估法的重點(diǎn)在于經(jīng)營(yíng)權(quán)和所有權(quán)的綜合考慮，經(jīng)營(yíng)者的決策會(huì)從股東利益的角度出發(fā)，而不是像傳統(tǒng)價(jià)值評(píng)估方法那樣以利潤(rùn)最大化為目標(biāo)，后者可能會(huì)導(dǎo)致對(duì)利潤(rùn)的過(guò)度追求，造成短視行為。EVA企業(yè)價(jià)值評(píng)估法結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的會(huì)計(jì)科目進(jìn)行調(diào)整，改善了企業(yè)短視的情況，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。綜上所述，在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)價(jià)值評(píng)估，選用EVA價(jià)值評(píng)估法，相比于傳統(tǒng)的價(jià)值評(píng)估法會(huì)更具有優(yōu)勢(shì)。EVA評(píng)估法和模型（一）EVA理論概述EVA（EconomicValueAdded，經(jīng)濟(jì)增加值）是由美國(guó)的咨詢(xún)管理公司思特思騰財(cái)務(wù)咨詢(xún)公司在二十世紀(jì)八十年代提出的新的評(píng)估理論。與傳統(tǒng)的評(píng)估方法只考慮債務(wù)成本不同，EVA是指的超過(guò)資本成本的投資回報(bào)，其資本成本不僅包括了債務(wù)成本，而且還包括了權(quán)益資本成本，與會(huì)計(jì)上的利潤(rùn)在本質(zhì)上有著較大的區(qū)別。雖然國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定了EVA的計(jì)算公式，但不同行業(yè)所使用的方法和模型還是有所不同。因此，基于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和EVA的基本原理，構(gòu)建適合房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值評(píng)估方法和模型。EVA的計(jì)算公式如下：EVA（經(jīng)濟(jì)增加值）=NOPAT（稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)）-TC（資本總額）×WACC（加權(quán)平均資本成本）公式中的EVA的數(shù)值反應(yīng)了公司是否盈利以及公司的價(jià)值是否得到了提升了。如果EVA的數(shù)值大于零，說(shuō)明企業(yè)真正為投資者創(chuàng)造了新的財(cái)富；若EVA的數(shù)值小于零，說(shuō)明企業(yè)經(jīng)營(yíng)使得投資者的財(cái)富減少了。（二）EVA指標(biāo)計(jì)算方法1.EVA公式參數(shù)計(jì)算（1）稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)：不涉及資本結(jié)構(gòu)情況下公司經(jīng)營(yíng)獲得的稅后利潤(rùn)NOPAT=息前稅后凈利潤(rùn)+少數(shù)股東權(quán)益+本年商譽(yù)攤銷(xiāo)+遞延所得稅貸方增加+準(zhǔn)備金增加+研發(fā)費(fèi)用+廣告支出+營(yíng)業(yè)外支出-營(yíng)業(yè)外收入-研發(fā)和廣告費(fèi)用本年攤銷(xiāo)（2）資本總額：企業(yè)權(quán)益資本和債務(wù)資本的總和TC=普通股權(quán)益+少數(shù)股東權(quán)益+準(zhǔn)備金+遞延所得稅貸方余額+短期借款+長(zhǎng)期借款+一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款+應(yīng)付債券-在建工程-金融資產(chǎn)（3）加權(quán)平均資本成本：企業(yè)各種資本按照權(quán)重算出來(lái)的平均資本成本W(wǎng)ACC（三）EVA模型分類(lèi)1.單階段模型單階段假設(shè)企業(yè)會(huì)在未來(lái)處于不斷增長(zhǎng)的階段，即企業(yè)每年的增長(zhǎng)幅度是固定不變化的，在長(zhǎng)期保持著穩(wěn)定的增長(zhǎng)率。由此可知，單階段模型適用于出于成熟期的企業(yè)，計(jì)算公式如下：V=C+其中：C為期初資本投入，EVA1為預(yù)測(cè)第一年的EVA值，g為EVA的固定增長(zhǎng)率，WACC2.兩階段模型該模型指的是將企業(yè)未來(lái)發(fā)展分成快速增長(zhǎng)期和穩(wěn)定增長(zhǎng)期兩個(gè)階段。快速增長(zhǎng)期：企業(yè)處在成長(zhǎng)期，經(jīng)歷過(guò)了初期虧損和盈利比較少的時(shí)期，企業(yè)的增長(zhǎng)速度和擴(kuò)張規(guī)模較為明顯；穩(wěn)定增長(zhǎng)期：企業(yè)發(fā)展到一定的規(guī)模，受到市場(chǎng)和自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的限制，增長(zhǎng)率逐漸趨于平穩(wěn)。因此，兩階段模型適合評(píng)估成長(zhǎng)期的企業(yè)，計(jì)算公式如下：V=C+其中：C是指期初資本投入，EVAt企業(yè)處于快速增長(zhǎng)期的EVA值，EVAn+1是穩(wěn)定增長(zhǎng)期的第一年E3.三階段模型三階段模型是假設(shè)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展分成以下的三個(gè)階段：第一階段快速增長(zhǎng)期；第二階段是過(guò)渡增長(zhǎng)期，這一時(shí)期企業(yè)依舊處于快速增長(zhǎng)期，只是增長(zhǎng)速度逐漸減慢；第三階段為穩(wěn)定增長(zhǎng)期。因此，該模型適用于大多數(shù)成熟的傳統(tǒng)企業(yè)，其計(jì)算公式如下：V=C+其中：C是期初資本投入，企業(yè)快速增長(zhǎng)期的為第一個(gè)EVAt，企業(yè)穩(wěn)定增長(zhǎng)期的為第二個(gè)EVAt，EVAn+保利地產(chǎn)背景介紹（一）保利地產(chǎn)簡(jiǎn)介公司前身為廣州保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,是于1992年9月14日在廣州市注冊(cè)成立的全民所有制企業(yè)。

2002年8月22日,經(jīng)中國(guó)國(guó)家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)以國(guó)經(jīng)貿(mào)企改[2002]616號(hào)文批準(zhǔn),廣州保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司改制為股份有限公司,名稱(chēng)變更為"保利房地產(chǎn)股份有限公司"。

2006年3月,保利房地產(chǎn)股份有限公司更名為"保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司"。

2018年10月10日,公司名稱(chēng)由"保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司“變更為"保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司",英文名稱(chēng)由"PolyRealEstateGroupCo.,Ltd."變更為"PolyDevelopmentsAndHoldingsGroupCo.,Ltd."公司是專(zhuān)注于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售的大型企業(yè)集團(tuán)，經(jīng)過(guò)近30年的穩(wěn)健發(fā)展，已形成以不動(dòng)產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)為主，以綜合服務(wù)與不動(dòng)產(chǎn)金融為翼的業(yè)務(wù)板塊布局。不動(dòng)產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)是公司堅(jiān)定的主業(yè)方向，報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入2432.08億元，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入達(dá)2263.76億元，占比達(dá)93.08%，銷(xiāo)售規(guī)模多年穩(wěn)居行業(yè)前五、央企第一。公司聚焦剛性和改善性需求，堅(jiān)持以中小戶(hù)型普通住宅為主的產(chǎn)品策略，堅(jiān)持以核心城市及重點(diǎn)城市群為主的布局策略，重點(diǎn)深耕珠三角、長(zhǎng)三角、京津冀、中部、成渝、海西等國(guó)家重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛、舊城改造、合作開(kāi)發(fā)、兼并收購(gòu)等多元化拓展方式，持續(xù)優(yōu)化資源儲(chǔ)備，保持良好的可持續(xù)發(fā)展能力。兩翼業(yè)務(wù)是公司重點(diǎn)培育的相關(guān)多元化板塊，圍繞不動(dòng)產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)，搭建了覆蓋物業(yè)管理、銷(xiāo)售代理、商業(yè)管理等十余個(gè)綜合服務(wù)板塊，以及以房地產(chǎn)基金、普惠金融為主的不動(dòng)產(chǎn)金融平臺(tái)，其中保利物業(yè)已于香港聯(lián)交所主板上市。報(bào)告期內(nèi)，公司兩翼業(yè)務(wù)市場(chǎng)化收入達(dá)154.32億元，兩翼業(yè)務(wù)商業(yè)模式逐步成熟，市場(chǎng)化運(yùn)作能力持續(xù)提升。（二）保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況分析表1保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析項(xiàng)目2016年2017年2018年2019年2020年償債能力短期流動(dòng)比率1.731.781.721.561.51速動(dòng)比率0.530.570.660.590.53長(zhǎng)期利息保障倍數(shù)11.4311.7414.8420.5717.63資產(chǎn)負(fù)債率74.76%77.28%77.97%77.79%78.69%盈利能力總資產(chǎn)凈利率3.84%3.25%3.25%3.88%3.47%凈資產(chǎn)收益率14.46%12.44%14.02%16.36%15.02%營(yíng)業(yè)凈利率11.03%13.45%13.44%15.92%16.47%營(yíng)運(yùn)能力應(yīng)收賬款收款周轉(zhuǎn)天數(shù)4.974.103.963.123.59存貨周轉(zhuǎn)率0.510.380.410.430.36固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率48.8140.5548.9763.1563.48總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.330.210.230.230.19成長(zhǎng)性總資產(chǎn)增長(zhǎng)率11.16%35.83%11.21%14.65%18.24%每股收益增長(zhǎng)率20.00%20.45%47.80%2.98%-53.31%凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率15.25%32.89%43.61%6.64%-51.52%營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率-5.46%32.95%21.29%3.04%-43.07%凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率33.99%17.86%23.07%16.17%15.86%（數(shù)據(jù)來(lái)源:新浪財(cái)經(jīng)）選取2016年~2020年的數(shù)據(jù)，分別從四個(gè)方面分析保利地產(chǎn)的企業(yè)財(cái)務(wù)狀況：償債能力、運(yùn)營(yíng)能力、盈利能力和成長(zhǎng)能力。1.償債能力分析償債能力分成短期和長(zhǎng)期兩個(gè)方面分析。從短期來(lái)看，企業(yè)的流動(dòng)比率出現(xiàn)了比較明顯的下滑，而速動(dòng)比率則是一直保持在較為穩(wěn)定的水平。造成這樣的原因在于，企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債都出現(xiàn)了增長(zhǎng)，流動(dòng)資產(chǎn)中的存貨增加得比較多，流動(dòng)負(fù)債相對(duì)于流動(dòng)負(fù)債增長(zhǎng)得更快。從長(zhǎng)期來(lái)看，利息保障倍數(shù)開(kāi)始上升，這說(shuō)明企業(yè)的有息負(fù)債在逐步減少。但資產(chǎn)負(fù)債率不斷上升，一直在百分之七十以上，在行業(yè)中處于較高的水平。總的來(lái)說(shuō)，企業(yè)的負(fù)債和存貨呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，企業(yè)需要注意風(fēng)險(xiǎn)的控制和存貨的周轉(zhuǎn)。但好在企業(yè)的短期變現(xiàn)能力和融資成本都在不斷改善，企業(yè)應(yīng)該更加注意控制其負(fù)債，以應(yīng)對(duì)新冠疫情和政策變動(dòng)所帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。2.盈利能力分析在盈利能力分析中，保利地產(chǎn)的總資產(chǎn)凈利率、凈資產(chǎn)收益率和營(yíng)業(yè)凈利率都處于穩(wěn)定或者上升的態(tài)勢(shì)，所以總體來(lái)說(shuō)保利地產(chǎn)的盈利能力不僅保持了穩(wěn)定，而且還越來(lái)越好。3.營(yíng)運(yùn)能力分析2016年~2020年間，應(yīng)收賬款收款周轉(zhuǎn)天數(shù)在不斷減少，這說(shuō)明保利地產(chǎn)的收款策略在收緊；存貨周轉(zhuǎn)率減少，意味著樓盤(pán)的工期在縮短；固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率出現(xiàn)了比較明顯的增加，說(shuō)明保利地產(chǎn)對(duì)于固定資產(chǎn)的使用效率有了很大的提升；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，有可能是因?yàn)槠髽I(yè)的增大規(guī)模造成的。綜上，可以看出保利地產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)能力還是不錯(cuò)的，并且可以在未來(lái)的一段時(shí)間繼續(xù)維持。4.成長(zhǎng)能力分析對(duì)于成長(zhǎng)能力方面，除了總資產(chǎn)增長(zhǎng)率在不斷增長(zhǎng)以外，其他的數(shù)據(jù)包括每股收益增長(zhǎng)率、凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率、營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率和凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率都出現(xiàn)了比較大的下滑，甚至出現(xiàn)了負(fù)值的情況。這可能是受到了國(guó)家政策和這兩年新冠疫情的影響，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了很大的沖擊。綜上所述，保利地產(chǎn)在償債能力、盈利能力、營(yíng)運(yùn)能力和成長(zhǎng)能力都有著比較好的表現(xiàn)。在面對(duì)國(guó)家政策方面，保利地產(chǎn)并沒(méi)有觸及國(guó)家的“三條紅線”，有著比較健康的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。其次，疫情的出現(xiàn)極大地影響了整個(gè)世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，整個(gè)行業(yè)各項(xiàng)數(shù)據(jù)不同程度地有所下滑。不過(guò)，相信在度過(guò)了疫情帶來(lái)的“寒冬”以后，保利地產(chǎn)可以基于有效調(diào)控企業(yè)負(fù)債以后，可以得到更好的發(fā)展。EVA模型下的保利地產(chǎn)評(píng)估（一）EVA的各項(xiàng)數(shù)值計(jì)算本文選取保利地產(chǎn)2016~2020年的數(shù)據(jù)，通過(guò)對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)的尋找和調(diào)整，計(jì)算出稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（NOPAT）、資產(chǎn)總額（TC）和加權(quán)平均資本成本（WACC）的值，從而得出企業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值（EVA）。其計(jì)算過(guò)程如下：1.保利地產(chǎn)2016~2020年稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（NOPAT）計(jì)算NOPAT=息前稅后凈利潤(rùn)+少數(shù)股東權(quán)益+本年商譽(yù)攤銷(xiāo)+遞延所得稅貸方增加+準(zhǔn)備金增加+研發(fā)費(fèi)用+廣告支出+營(yíng)業(yè)外支出-營(yíng)業(yè)外收入-研發(fā)和廣告費(fèi)用本年攤銷(xiāo)表22016年~2020年NOPAT（萬(wàn)元）項(xiàng)目2016年2017年2018年2019年2020年凈利潤(rùn)1707304.971967719.972614913.663755396.624004820.76所得稅費(fèi)用623751.76602224.97963116.351297674.951248954.78利息費(fèi)用221700.71348915.58452206.44460461.97587039.78息稅前利潤(rùn)2552757.442918860.514030236.455513533.545840815.33所得稅率（%）25%25%25%25%25%息前稅后凈利潤(rùn)1914568.082189145.383022677.334135150.164380611.49加：少數(shù)股東損益465149.87405131.35724542.13959494.651109977.77遞延所得稅貸方增加-21051.69-148295.68-32551.79-126693.27-282068.10準(zhǔn)備金余額增加-4040.956611.92235103.89104784.34-84903.36研發(fā)費(fèi)用0.003458.124094.505625.87126047.02廣告支出90239.2676501.2899951.82112406.6296452.94營(yíng)業(yè)外支出12321.3315420.5717851.2822416.1113604.79減：營(yíng)業(yè)外收入31056.2232567.4836617.7035259.9240913.46NOPAT2426129.662515405.474035051.465177924.555318809.09（數(shù)據(jù)來(lái)源:新浪財(cái)經(jīng)）2.保利地產(chǎn)2016~2020年資產(chǎn)總額(TC)計(jì)算TC=普通股權(quán)益+少數(shù)股東權(quán)益+準(zhǔn)備金+遞延所得稅貸方余額+短期借款+長(zhǎng)期借款+一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款+應(yīng)付債券-在建工程-金融資產(chǎn)所有者權(quán)益包括母公司股東權(quán)益和少數(shù)股東權(quán)益。準(zhǔn)備金選取的是是存貨跌價(jià)準(zhǔn)備和貸款損失準(zhǔn)備的總和。遞延所得稅貸方余額等于遞延所得稅負(fù)債減去遞延所得稅資產(chǎn)。表32016年~2020年TC（萬(wàn)元）項(xiàng)目2016年2017年2018年2019年2020年加：所有者權(quán)益11810194.7215823966.5718649435.6022952200.8626663788.40準(zhǔn)備金49868.6636536.29266820.20371200.73283618.40遞延所得稅貸方余額-171782.24-320077.92-352629.71-479322.98-694716.14短期借款40900.00306693.92301123.65313347.36477701.15長(zhǎng)期借款6886655.2114765385.0818187395.205698461.694760171.84一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款1282399.202401669.864197589.5917207233.4420716040.98研發(fā)費(fèi)用0.003458.124094.505625.87126047.02廣告費(fèi)用90239.2676501.2899951.82112406.6296452.94應(yīng)付債券3012559.042745209.283306511.763151785.492506634.20減：在建工程26006.3548493.5387763.8549526.7754646.25金融資產(chǎn)106249.73170868.58181885.42162842.970.00總投入資本22868777.7735619980.3744390643.3549120569.3454881092.55（數(shù)據(jù)來(lái)源:新浪財(cái)經(jīng)）3.保利地產(chǎn)2016~2020年加權(quán)平均資本成本（WACC）計(jì)算企業(yè)加權(quán)平均資本成本包括了債務(wù)資本成本和權(quán)益資本成本兩大部分。（1）債務(wù)資本成本計(jì)算稅后債務(wù)資本成本=(表42016年~2020年債務(wù)資本成本（萬(wàn)元）項(xiàng)目2016年2017年2018年2019年2020年短期借款40900.00306693.92301123.65313347.36477701.15長(zhǎng)期借款6886655.2114765385.0818187395.205698461.694760171.84應(yīng)付債券3012559.042745209.283306511.763151785.492506634.20合計(jì)9940114.2417817288.2821795030.619163594.547744507.20短期借款比重0.41%1.72%1.38%3.42%6.17%長(zhǎng)期借款比重69.28%82.87%83.45%62.19%61.47%應(yīng)付債券比重30.31%15.41%15.17%34.39%32.37%1年期貸款利率4.35%4.35%4.35%4.35%4.35%3年期貸款利率4.75%4.75%4.75%4.75%4.75%5年期貸款利率4.75%4.75%4.75%4.75%4.75%稅前債務(wù)資本成本4.75%4.74%4.74%4.74%4.73%所得稅率25.00%25.00%25.00%25.00%25.00%稅后債務(wù)資本成本3.56%3.56%3.56%3.55%3.54%（數(shù)據(jù)來(lái)源:新浪財(cái)經(jīng)、中國(guó)人民銀行官網(wǎng)）（2）權(quán)益資本成本計(jì)算股權(quán)資本成本=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率采用2016年~2020年十年期的國(guó)債到期收益率。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)用我國(guó)2016年~2020年GDP增長(zhǎng)率計(jì)算。表52016年~2020年權(quán)益資本成本（萬(wàn)元）項(xiàng)目2016年2017年2018年2019年2020年無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率3.01%3.88%3.23%3.14%3.14%β1.001.041.000.991.00市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)6.80%6.90%6.70%6.00%2.00%權(quán)益資本成本9.81%11.06%9.93%9.08%5.14%（數(shù)據(jù)來(lái)源:新浪財(cái)經(jīng)）（3）加權(quán)平均資本成本計(jì)算WACC表62016年~2020年加權(quán)平均資本成本（萬(wàn)元）項(xiàng)目2016年2017年2018年2019年2020年資本總額46799677.4869645175.0984649392.32103320871.96125137491.91債務(wù)資本34989482.7553821208.5265999956.7280368671.1098473703.51股權(quán)資本11810194.7215823966.5718649435.6022952200.8626663788.40債券資本成本權(quán)重74.76%77.28%77.97%77.79%78.69%權(quán)益資本成本權(quán)重25.24%22.72%22.03%22.21%21.31%稅后債務(wù)資本成本3.56%3.56%3.56%3.55%3.54%股權(quán)資本成本9.81%11.06%9.93%9.08%5.14%所得稅率25.00%25.00%25.00%25.00%25.00%WACC4.47%4.57%4.27%4.09%3.19%（數(shù)據(jù)來(lái)源:新浪財(cái)經(jīng)）（二）EVA值計(jì)算和企業(yè)價(jià)值計(jì)算1.保利地產(chǎn)2016年~2020年EVA計(jì)算表7歷史EVA值計(jì)算（萬(wàn)元）項(xiàng)目2016年2017年2018年2019年2020年NOPAT2426129.662515405.474035051.465177924.555318809.09TC22868777.7735619980.3744390643.3549120569.3454881092.55WACC4.47%4.57%4.27%4.09%3.19%EVA1403315.84886209.782140229.363169177.003569830.08（數(shù)據(jù)來(lái)源:新浪財(cái)經(jīng)）2.預(yù)測(cè)保利地產(chǎn)2021年~2025年的EVA值稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（NOPAT）2021年年增長(zhǎng)率用該數(shù)據(jù)前五年增長(zhǎng)率的算術(shù)平均值24%，考慮到各種未知的因素會(huì)影響稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，采取每年增長(zhǎng)率下降2%計(jì)算。資產(chǎn)總額（TC）2021年年增長(zhǎng)率用該數(shù)據(jù)前五年增長(zhǎng)率的算術(shù)平均值26%，考慮到各種未知的因素會(huì)影響資產(chǎn)總額，采取每年增長(zhǎng)率下降2%計(jì)算。加權(quán)平均資本成本（WACC）則采用前五年的加權(quán)平均資本成本的平均值4.12%。表8未來(lái)EVA值預(yù)測(cè)（萬(wàn)元）項(xiàng)目2021年2022年2023年2024年2025年NOPAT6595323.278046294.399655553.2711393552.8613216521.32TC69150176.6185746219.0010461038761148128308.24WACC4.12%4.12%4.12%4.12%4.12%EVA3747559.944515067.865347456.916223837.227116256.87（數(shù)據(jù)來(lái)源:新浪財(cái)經(jīng)）3.計(jì)算保利地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值由于保利地產(chǎn)一直處于高速發(fā)展階段，所以采用EVA三階段模型計(jì)算保利地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值。其中折現(xiàn)率選取2016年~2020年得股權(quán)資本成本的平均值；第二階段的穩(wěn)定增長(zhǎng)率為2016年~2020年全國(guó)GDP的平均增長(zhǎng)率；第三階段的永續(xù)增長(zhǎng)率通常為2%~3%，本文計(jì)算選用2%表9三階段模型下的EVA（萬(wàn)元）年份2021年2022年2023年2024年2025年EVA值3747559.944515067.865347456.916223837.227116256.87折現(xiàn)率9.00%9.00%9.00%9.00%9.00%折現(xiàn)系數(shù)0.91740.84160.77210.70830.6498EVA現(xiàn)值3438027.4563800019.1664128854.2314408605.4684624399.839第一階段EVA現(xiàn)值合計(jì)20399906.16年份2026年2027年2028年2029年2030年穩(wěn)定期增長(zhǎng)率5.74%5.74%5.74%5.74%5.74%EVA值7524730.017956649.5128413361.1948896288.1279406935.065折現(xiàn)系數(shù)0.59620.54690.50170.46030.4223EVA現(xiàn)值4485960.4034351665.3914221390.7344095016.0753972424.661第二階段EVA現(xiàn)值合計(jì)21126457.26年份2031年至永續(xù)永續(xù)增長(zhǎng)率2.00%EVA188138.70永續(xù)期2031年EVA值2687695.73折現(xiàn)系數(shù)(%)0.4223三階段EVA現(xiàn)值1134978.47合計(jì)42661341.90由上表可得，保利地產(chǎn)的期初投資額為54881092.55萬(wàn)元，加上三個(gè)階段的EVA現(xiàn)值，得到2020年12月31日的保利地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值為94562268.2萬(wàn)元。由于企業(yè)的價(jià)值等于負(fù)債加上股東權(quán)益。在評(píng)估基準(zhǔn)日，保利地產(chǎn)的債務(wù)價(jià)值為7744507.20萬(wàn)元，所以可以得出保利地產(chǎn)的股權(quán)價(jià)值為89797927.25萬(wàn)元。此時(shí)，保利地產(chǎn)的股本總數(shù)為1196761.57萬(wàn)股。最后求出保利地產(chǎn)在2020年12月31日的評(píng)估價(jià)格為75.03元/股。結(jié)論和展望（一）結(jié)論分析根據(jù)計(jì)算結(jié)果顯示，截至到2020年12月31日保利地產(chǎn)的股價(jià)為72.54元/股，而當(dāng)天的真實(shí)收盤(pán)價(jià)為15.82元/股。此時(shí)的保利地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值被低估，出現(xiàn)這種情況有以下原因。首先，2020初的新冠疫情爆發(fā)嚴(yán)重影響了全世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)作為較早受到影響的國(guó)家，企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)也會(huì)出現(xiàn)困難。房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)開(kāi)工難、銷(xiāo)售難以及原材料漲價(jià)等等的不良因素，導(dǎo)致各項(xiàng)重要財(cái)務(wù)指標(biāo)呈現(xiàn)異常，股價(jià)無(wú)法真實(shí)反映企業(yè)的實(shí)際價(jià)值。其次，保利地產(chǎn)在國(guó)家新的政策要求下穩(wěn)步發(fā)展，并沒(méi)有越過(guò)“三條紅線”中的任意一條，說(shuō)明該企業(yè)發(fā)展健康，經(jīng)營(yíng)管理一切正常。再基于其在房地產(chǎn)行業(yè)中，保利地產(chǎn)有著較高的地位和占有率，使得企業(yè)具有巨大的潛力，企業(yè)價(jià)值遠(yuǎn)比股價(jià)反映的價(jià)值要高。（二）展望保利地產(chǎn)有著雄厚的企業(yè)實(shí)力和出色的管理經(jīng)營(yíng)能力，這使得企業(yè)在面對(duì)國(guó)家逐漸收緊的政策和突如其來(lái)的疫情依舊還能實(shí)現(xiàn)一定程度的增長(zhǎng)。相信后疫情時(shí)代到來(lái)以后，企業(yè)可以繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模，實(shí)現(xiàn)更大的增長(zhǎng)，達(dá)到更高的企業(yè)價(jià)值。參考文獻(xiàn)谷祺,于東智.EVA財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的理論分析[J].會(huì)計(jì)研究,2000(11):31-36.王煒.基于EVA的企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法[J].價(jià)值工程,2003(04):8-9.宋燕.基于EVA企業(yè)價(jià)值評(píng)估在國(guó)有企業(yè)中的運(yùn)用研究[J].產(chǎn)業(yè)與科技論壇,2011,10(11):56-57.周炳鏗.基于EVA估價(jià)模型的A房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值評(píng)估問(wèn)題研究[D].華南理工大學(xué),2013.周建利.EVA在房地產(chǎn)企業(yè)中的運(yùn)用[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù),2013,(6):100-101.梅凱萍.基于EVA模型的房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值評(píng)估應(yīng)用研究[D].北京交通大學(xué),2015.陳法朋.基于EVA的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司企業(yè)價(jià)值研究[D].江南大學(xué),2015.趙安琦.基于EVA的企業(yè)價(jià)值評(píng)估研究[D].吉林財(cái)經(jīng)大學(xué),