新疆火炬燃?xì)夤煞萦邢薰緮M收購(gòu)股權(quán)涉及的玉山縣利泰天然氣有限公司股東全部權(quán)益資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告君瑞評(píng)報(bào)字(2025)第081號(hào)(共壹冊(cè)，第壹冊(cè))深圳君瑞資產(chǎn)評(píng)估所(特殊普通合伙)二○二五年五月十三日君瑞評(píng)約字(2025)第031號(hào)非法定評(píng)估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告君瑞評(píng)報(bào)字(2025)第081號(hào)新疆火炬燃?xì)夤煞萦邢薰緮M收購(gòu)股權(quán)涉及的玉山縣利泰天然氣有限公司股東全部權(quán)益資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告129,460,000.00元2025年05月13日深圳君瑞資產(chǎn)評(píng)估所(特殊普通合伙)黃愛娟梁偉鈞(資產(chǎn)評(píng)估師)(資產(chǎn)評(píng)估師)正式會(huì)員編號(hào)：44190178正式會(huì)員編號(hào)：44190201(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息)說(shuō)明：報(bào)告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報(bào)告已在業(yè)務(wù)報(bào)備協(xié)會(huì)對(duì)該報(bào)告認(rèn)證、認(rèn)可的依據(jù)，也不作為資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其簽字資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員免除相關(guān)法律責(zé)任的依據(jù)。備案回執(zhí)生成日期：2025年05月13日ICP備案號(hào)京ICP備2020034749號(hào) 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文 4 4 五、評(píng)估基準(zhǔn)日 28九、評(píng)估假設(shè) 十、評(píng)估結(jié)論 3十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明 十二、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用限制 十三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日 41 一、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估二、委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定及本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用三、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使用；除此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用人。用評(píng)估結(jié)論，評(píng)估結(jié)論不等同于評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。五、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)六、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單由委托人、被評(píng)估單位申報(bào)并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法對(duì)其提供資料七、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事人不存已經(jīng)對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了如實(shí)披露，并且九、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)果受資告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限制條件、特別事項(xiàng)說(shuō)明及其對(duì)評(píng)估 君瑞評(píng)報(bào)字(2025)第081號(hào)新疆火炬燃?xì)夤煞萦邢薰荆荷钲诰鹳Y產(chǎn)評(píng)估所(特殊普通合伙)接受貴公司的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)新疆火炬燃?xì)夤煞萦邢薰緮M收購(gòu)股權(quán)涉及的玉山縣利泰天然氣有限公司股東全部權(quán)益于評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。委托人：新疆火炬燃?xì)夤煞萦邢薰?以下簡(jiǎn)稱“新疆火炬”)被評(píng)估單位：玉山縣利泰天然氣有限公司(以下簡(jiǎn)稱“玉山利泰”)新疆火炬燃?xì)夤煞萦邢薰緮M收購(gòu)股權(quán)，需要對(duì)所涉及的玉山縣利泰天然氣有限公司股東全部權(quán)益在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為上述經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考依據(jù)。本次評(píng)估對(duì)象為玉山縣利泰天然氣有限公司股東全部權(quán)益；本次評(píng)估范圍為玉山縣利泰天然氣有限公司的全部資產(chǎn)及負(fù)債。四、價(jià)值類型市場(chǎng)價(jià)值。 2025年03月31日。收益法、資產(chǎn)基礎(chǔ)法。在持續(xù)經(jīng)營(yíng)前提下，經(jīng)評(píng)估測(cè)算，玉山縣利泰天然氣有限公司股東全部權(quán)益評(píng)估值為12,946.00萬(wàn)元(大寫人民萬(wàn)元，增值額8,676.20萬(wàn)元，增值率203.20%。根據(jù)評(píng)估準(zhǔn)則有關(guān)規(guī)定，本評(píng)估結(jié)論自評(píng)估基準(zhǔn)日至經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)日為壹年內(nèi)有效，即從2025年03月31日起至2026年03月30日止。若超過壹年，需重新進(jìn)在使用本評(píng)估結(jié)論時(shí)，提請(qǐng)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的假設(shè)、限定條件、特別事項(xiàng)說(shuō)明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。深圳君瑞資產(chǎn)評(píng)估所(特殊普通合伙)第4頁(yè)君瑞評(píng)報(bào)字(2025)第081號(hào)深圳君瑞資產(chǎn)評(píng)估所(特殊普通合伙)接受貴公司的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)新疆火炬燃?xì)夤煞萦邢薰緮M收購(gòu)股權(quán)涉及的玉山縣利泰天然氣有限公司股東全(一)委托人概況名稱：新疆火炬燃?xì)夤煞萦邢薰?以下簡(jiǎn)稱“新疆火炬”)地址：新疆喀什地區(qū)喀什市中亞南亞工業(yè)園區(qū)深圳產(chǎn)業(yè)園C23-518-1中國(guó)(新疆)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)喀什片區(qū)喀什市區(qū)塊公司類型：股份有限公司(上市、自然人投資或控股)成立日期：2003年04月23日經(jīng)營(yíng)范圍：天然氣的銷售；銷售：燃?xì)饩呒捌渑浼?、長(zhǎng)輸管網(wǎng)、管材管件、儀器儀表；天然氣集中供熱；市政工程總承包；危險(xiǎn)貨物運(yùn)輸；成品油零售；汽車清洗服務(wù)；電動(dòng)汽車充電設(shè)施的建設(shè)及運(yùn)營(yíng)管理；銷售：日用百貨、潤(rùn)滑油、石蠟、(二)被評(píng)估單位概況深圳君瑞資產(chǎn)評(píng)估所(特殊普通合伙)第5頁(yè)名稱：玉山縣利泰天然氣有限公司(以下簡(jiǎn)稱“玉山利泰”)公司類型：有限責(zé)任公司(自然人投資或控股的法人獨(dú)資)成立日期：2012年01月05日營(yíng)業(yè)期限至：2042年01月03日經(jīng)營(yíng)范圍：許可項(xiàng)目：燃?xì)饨?jīng)營(yíng)，燃?xì)馊紵骶甙惭b、維修，特種設(shè)備設(shè)計(jì)，特種設(shè)備安裝改造修理，各類工程建設(shè)活動(dòng)，建設(shè)工程設(shè)計(jì)，特種設(shè)備檢驗(yàn)檢測(cè)服務(wù)(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng))一般項(xiàng)目：廚具衛(wèi)具及日用雜品批發(fā)，廚具衛(wèi)具及日用雜品零售，非電力家用器具銷售，煤炭及制品銷售，機(jī)械設(shè)備租賃，技術(shù)服務(wù)、技術(shù)開發(fā)、技術(shù)咨詢、技術(shù)交流、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、2、企業(yè)的歷史沿革(1)2012年1月，玉山利泰設(shè)立2011年12月12日，玉山利泰原股東召開股東會(huì)并作出決議：同意遼寧遼河油田恒泰利實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司、江西巨泰置業(yè)投資有限公司共同組建玉山利泰，公司注冊(cè)資本為人民幣2,000.00萬(wàn)元，其中：遼寧遼河油田恒泰利實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司以貨幣形式出資人民1,020.00萬(wàn)元，占注冊(cè)資本的51%。江西巨泰置業(yè)投資有限公司以貨幣形式出資人民幣980.00萬(wàn)元，占注冊(cè)資本的49%。2011年12月27日，江西永華和信會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司對(duì)首次(第一期)400.00萬(wàn)元出資事項(xiàng)進(jìn)行了審驗(yàn)，出具了“贛永華驗(yàn)字【2011】第479號(hào)”《驗(yàn)資報(bào)告》。2012年1月5日，玉山利泰在玉山縣工商行政管理局注冊(cè)登記并領(lǐng)取了《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》(注冊(cè)號(hào)：361123210011614)。深圳君瑞資產(chǎn)評(píng)估所(特殊普通合伙)第6頁(yè)2013年1月22日，上饒華信聯(lián)合會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)第二期1,600萬(wàn)元出資事項(xiàng)進(jìn)行了審閱，并出具了“贛繞華信驗(yàn)字【2013】第065號(hào)”《驗(yàn)資報(bào)告》。序號(hào)股東姓名(萬(wàn)元)出資比例1遼寧遼河油田恒泰利實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司2江西巨泰置業(yè)投資有限公司(2)2015年8月，第一次股權(quán)轉(zhuǎn)讓2015年8月10日，遼寧遼河油田恒泰利實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》,同意將其持有的玉山利泰51%的股權(quán)以人民幣1,020.00萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)2015年8月10日，江西巨泰置業(yè)投資有限公司與江西中久天然氣投資有限公司簽署《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》,江西巨泰置業(yè)投資有限公司將其持有的玉山利泰49%股權(quán)以人民幣980.00萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給江西中久天然氣投資有限公司。2015年8月13日，玉山利泰召開股東會(huì)并作出決議：同意上述股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)。本次增資及股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后玉山利泰的股東及股權(quán)結(jié)序號(hào)股東姓名(萬(wàn)元)出資比例1江西中久天然氣投資有限公司2017年2月23日，根據(jù)玉山利泰《章程修正案》,股東江西中久天然氣投資3、基準(zhǔn)日股權(quán)結(jié)構(gòu)情況序號(hào)股東姓名(萬(wàn)元)實(shí)繳出資額(萬(wàn)元)出資比例1江西中久天然氣集團(tuán)有限公司4、企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況(1)業(yè)務(wù)基本情況 玉山縣利泰天然氣有限公司股東全部權(quán)益·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告玉山利泰業(yè)務(wù)主要為天然氣安裝、銷售。燃?xì)怃N售業(yè)務(wù)是指玉山利泰所屬城市門站接受上游氣源，經(jīng)調(diào)壓、計(jì)量后通過形成可供直接使用的燃?xì)?，向終端用戶銷售的過程，涵蓋城市管道燃?xì)狻皟?chǔ)、輸、配、售”的完整經(jīng)營(yíng)鏈。玉山利泰所提供的城市燃?xì)猱a(chǎn)品受眾廣泛，消費(fèi)群體覆蓋燃?xì)獍惭b業(yè)務(wù)主要指根據(jù)不同類別用戶的特點(diǎn)進(jìn)行燃?xì)庠O(shè)施及設(shè)備的設(shè)計(jì)和安(2)經(jīng)營(yíng)模式采購(gòu)單價(jià)由合同雙方根據(jù)政府部門價(jià)格指導(dǎo)文銷售模式：玉山利泰從上游供應(yīng)商購(gòu)入天然氣，然后通過自建的城市門站及各類管道和設(shè)施輸送至居民用戶、工商業(yè)用戶等，并向其收取天然氣銷售款。對(duì)于居民用戶，統(tǒng)一采用IC卡預(yù)收費(fèi)方式進(jìn)行結(jié)算，即用戶先持IC卡到玉山利泰售氣網(wǎng)再充值后方可繼續(xù)用氣。對(duì)于工業(yè)用戶、商業(yè)用戶，均采用預(yù)付款銷售模式，客戶預(yù)先繳費(fèi)用氣，每月用定期抄表方式進(jìn)行結(jié)算，即按合同定期對(duì)用戶燃?xì)獗磉M(jìn)行抄表，根據(jù)抄表數(shù)確定用戶用氣量，然后按合同約定時(shí)限及價(jià)格進(jìn)行結(jié)算。目前玉山利泰對(duì)新安裝用戶正在逐步推廣使用物聯(lián)網(wǎng)表，用戶可通過微信小程序等多種方式價(jià)格為政府主管部門制定，商業(yè)用氣、工業(yè)用氣價(jià)格為公司根據(jù)上游購(gòu)氣價(jià)格并參采購(gòu)模式：玉山利泰入戶安裝業(yè)務(wù)采購(gòu)主要為原材料采購(gòu)及勞務(wù)采購(gòu)。原材料采購(gòu)主要為管材、管件、調(diào)壓設(shè)施、燃?xì)獗淼仍O(shè)備。根據(jù)玉山利泰規(guī)定，玉山利泰 玉山縣利泰天然氣有限公司股東全部權(quán)益·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告深圳君瑞資產(chǎn)評(píng)估所(特殊普通合伙)第8頁(yè)通過招標(biāo)程序每年選定合作供應(yīng)商組成供應(yīng)商庫(kù)，并與其簽訂年度采購(gòu)框架協(xié)議。玉山利泰供應(yīng)部根據(jù)年度生產(chǎn)計(jì)劃，向供應(yīng)商公司詢價(jià)后確定供應(yīng)商，向其發(fā)送采購(gòu)單。材料入庫(kù)，并經(jīng)驗(yàn)收合格后，玉山利泰向其付款。勞務(wù)采購(gòu)為玉山利泰與客戶簽訂入戶安裝合同后，將工程勞務(wù)轉(zhuǎn)包給具有相應(yīng)施工資質(zhì)的公司進(jìn)行施工。施工單位主要提供勞務(wù)，工程類主要材料由玉山利泰提供。施工過程中，玉山利泰負(fù)責(zé)監(jiān)督和驗(yàn)收工作，工程公司負(fù)責(zé)具體施工。工程完工后，玉山利泰按照具體工程銷售模式：燃?xì)馊霊舭惭b由客戶向玉山利泰統(tǒng)一提出入戶安裝申請(qǐng)，玉山利泰市場(chǎng)發(fā)展部審核客戶資料，安排設(shè)計(jì)人員勘探現(xiàn)場(chǎng)。待符合安裝條件并且受理資料齊全后，客戶與玉山利泰簽訂燃?xì)獍惭b合同。待設(shè)計(jì)人員出具正式燃?xì)夤艿涝O(shè)計(jì)圖紙，客戶按照成都市內(nèi)安裝收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)預(yù)付工程費(fèi)用，施工人員按照?qǐng)D紙進(jìn)行管道施采購(gòu)模式：玉山利泰增值業(yè)務(wù)采購(gòu)主要為原材料采購(gòu)，具體采購(gòu)種類視當(dāng)前增值業(yè)務(wù)開展種類遵循按需采購(gòu)原則，目前玉山利泰開展的增值業(yè)務(wù)主要有燃?xì)饩?、表后材料、戶?nèi)燃?xì)夤艿腊德穹?wù)等。玉山利泰結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況以及行業(yè)的發(fā)銷售模式：未安裝配套天然氣的小區(qū)客戶報(bào)裝時(shí)，玉山利泰公司即進(jìn)行燃?xì)饩叩耐扑]銷售。安裝配套天然氣的小區(qū)客戶，玉山利泰公司在客戶準(zhǔn)備裝修時(shí)即開展燃?xì)饩咄扑]銷售以及戶內(nèi)燃?xì)夤艿腊德穹?wù)。用戶裝修完成后，向玉山利泰提出點(diǎn)火通氣申請(qǐng)，玉山利泰客戶服務(wù)部人員按照客戶預(yù)約需求，安排外勤專員上門驗(yàn)收并點(diǎn)火通氣，期間進(jìn)行燃?xì)庵苓叜a(chǎn)品的推薦。同時(shí)，玉山利泰公司會(huì)對(duì)所有用戶提5、歷史財(cái)務(wù)狀況金額單位：人民幣元 2023年12月31日2024年12月31日2025年03月31日資產(chǎn)總額負(fù)債總額表二：金額單位：人民幣元2025年1-3月減：稅金及附加減：銷售費(fèi)用減：管理費(fèi)用減：財(cái)務(wù)費(fèi)用-----二、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)-減：營(yíng)業(yè)外支出--四、凈利潤(rùn)注：上述2023年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)未經(jīng)審計(jì)，由被評(píng)估單位提供；2024年至2025年3月財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)業(yè)經(jīng)中審亞太會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)審計(jì)，并出具《中審亞太審字(2025)0070056、企業(yè)目前執(zhí)行會(huì)計(jì)政策和稅收政策(1)財(cái)務(wù)報(bào)表的編制基礎(chǔ)以持續(xù)經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)，根據(jù)實(shí)際發(fā)生的交易和事項(xiàng)，按照財(cái)政部頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》和具體企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及其他相關(guān)規(guī)定進(jìn)行確認(rèn)和計(jì)量，在此基礎(chǔ)上編制財(cái)務(wù)報(bào)表。 稅種計(jì)稅依據(jù)教育費(fèi)附加地方教育附加企業(yè)所得稅(三)委托人與被評(píng)估單位之間的關(guān)系委托人擬收購(gòu)被評(píng)估單位，委托人與被評(píng)估單位為同一實(shí)際控制(四)資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人資產(chǎn)評(píng)估委托合同中無(wú)約定委托人以外的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人。除國(guó)家法律、法規(guī)另有規(guī)定外，任何未經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托人共同書面確認(rèn)的機(jī)構(gòu)或個(gè)人不能成為本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人。新疆火炬燃?xì)夤煞萦邢薰緮M收購(gòu)股權(quán)，需要對(duì)所涉及的玉山縣利泰天然氣有限公司股東全部權(quán)益在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為上述經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考依據(jù)。(一)評(píng)估對(duì)象(二)評(píng)估范圍本次評(píng)估范圍為玉山縣利泰天然氣有限公司的全部資產(chǎn)及負(fù)債。1、評(píng)估基準(zhǔn)日的玉山利泰表內(nèi)資產(chǎn)、負(fù)債具體內(nèi)容如下：項(xiàng)目 項(xiàng)目存貨固定資產(chǎn)長(zhǎng)期待攤費(fèi)用注：上述評(píng)估基準(zhǔn)日財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)業(yè)經(jīng)中審亞太會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)審計(jì)，并出具《中審亞太審字(2025)007005號(hào)》標(biāo)準(zhǔn)無(wú)保留意見審計(jì)報(bào)告。2、企業(yè)申報(bào)的表外資產(chǎn)的類型、數(shù)量被評(píng)估單位無(wú)申報(bào)的表外資產(chǎn)。(三)評(píng)估范圍內(nèi)主要資產(chǎn)負(fù)債概況 貨幣資金賬面價(jià)值共7,131,147.41元，均為銀行存款。2、其他應(yīng)收款其他應(yīng)收款賬面余額19,768,186.26元，壞賬準(zhǔn)備15,171.69元，賬面價(jià)值19,753,014.57元，為應(yīng)收關(guān)聯(lián)方借款、代扣社保等。3、存貨存貨賬面原值為2,310,568.28元，計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備0.00元，賬面價(jià)值為2,310,568.28元，主要為在產(chǎn)品(工程施工)、庫(kù)存商品(液化天然氣),存貨狀況4、固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)包括房屋建筑物類和設(shè)備類。各類資產(chǎn)概況如下：(1)房屋建筑物類固定資產(chǎn)-房屋建筑物類賬面原值21,291,299.16元，賬面價(jià)值19,560,667.79元，房屋建筑物賬面原值5,887,330.32元，賬面凈值4,790,317.29元，共5項(xiàng)，建成于2014年至2023年間；構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施賬面原值15,403,968.84元，賬面凈值14,770,350.50元，共11項(xiàng)，建成于2018年至2024年間。標(biāo)的物坐落于江西省上饒市玉山縣，截止資產(chǎn)清查日，房屋建筑物維護(hù)保養(yǎng)良好，使用正常。委估房屋建筑物歸被評(píng)估單位所有，均取得產(chǎn)權(quán)證，不存在抵押、(2)設(shè)備類機(jī)器設(shè)備賬面原值16,343,928.84元，賬面凈值10,874,073.44元，共27項(xiàng)，為空溫式氣化器、Y型低溫儲(chǔ)罐、利泰門站調(diào)壓計(jì)量撬(特瑞斯)等，購(gòu)置時(shí)間2014年至2024年期間；車輛賬面原值1,072,399.03元，賬面凈值577,899.23元，為6項(xiàng)機(jī)動(dòng)車輛，購(gòu)置時(shí)間2013年至2024年期間；深圳君瑞資產(chǎn)評(píng)估所(特殊普通合伙)第13頁(yè)電子設(shè)備及其他賬面原值494,374.08元，賬面凈值147,492.00元，共97項(xiàng)，主要是奧克斯空高調(diào)、電腦、打印機(jī)等，購(gòu)置時(shí)間分布于2013年至2024年期間。管道資產(chǎn)賬面原值61,626,740.84元，賬面凈值48,934,705.65元，共123項(xiàng)，為輸送燃?xì)怃佋O(shè)的管道，購(gòu)置時(shí)間2014年至2024年期間；標(biāo)的物分布于江西省上饒市玉山縣冰溪鎮(zhèn)外山底文成村及燃?xì)饨?jīng)營(yíng)區(qū)域內(nèi)，截止資產(chǎn)清查日，設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)良好，使用正常。委估設(shè)備歸屬于被評(píng)估單位所有，不存在抵押、質(zhì)押等他項(xiàng)權(quán)利。5、短期借款短期借款賬面價(jià)值25,000,000.00元，主要為中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行玉山支行、中國(guó)銀行玉山支行的銀行借款。6、應(yīng)付賬款應(yīng)付賬款賬面價(jià)值10,697,033.66元，主要為應(yīng)付工程款、工程物料款。(四)引用其他機(jī)構(gòu)評(píng)估結(jié)論的資產(chǎn)概況本評(píng)估結(jié)論的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。根據(jù)本次評(píng)估目的、市場(chǎng)條件、評(píng)估對(duì)象自身?xiàng)l件等因素，確定評(píng)估結(jié)論的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。五、評(píng)估基準(zhǔn)日評(píng)估基準(zhǔn)日2025年03月31日。選取上述日期為評(píng)估基準(zhǔn)日的理由是：(一)根據(jù)評(píng)估目的由委托人確定評(píng)估基準(zhǔn)日。資產(chǎn)評(píng)估是對(duì)某一時(shí)點(diǎn)的資產(chǎn)及負(fù)債狀況提出價(jià)值結(jié)論，本次評(píng)估為評(píng)估，委托人根據(jù)本次經(jīng)濟(jì)行為涉及的時(shí)點(diǎn)，確定評(píng)估基準(zhǔn)日。深圳君瑞資產(chǎn)評(píng)估所(特殊普通合伙)第14頁(yè)(二)選擇月末會(huì)計(jì)結(jié)算日作為評(píng)估基準(zhǔn)日，能夠較全面地反映被評(píng)估資產(chǎn)及負(fù)六、評(píng)估依據(jù)(一)法律、法規(guī)依據(jù)1、《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》(2016年7月2日中華人民共和國(guó)第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過);2、《資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)財(cái)政監(jiān)督管理辦法》(2019年1月2日《財(cái)政部關(guān)于修改<會(huì)計(jì)師事務(wù)所執(zhí)業(yè)許可和監(jiān)督管理辦法>等2部部門規(guī)章的決定》修改);3、《中華人民共和國(guó)公司法》(2023年12月29日第十四屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第七次會(huì)議第二次修訂);4、《中華人民共和國(guó)民法典》(2020年5月28日中華人民共和國(guó)主席令第四十五號(hào));5、《中華人民共和國(guó)證券法》(2019年12月28日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十五次會(huì)議第二次修訂);6、《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》(2018年12月29日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第七次會(huì)議修正);7、《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》(2017年10月30日國(guó)務(wù)院第191次常務(wù)會(huì)議修訂);8、《中華人民共和國(guó)土地管理法》(2019年8月26日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議修正);9、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》(2021年7月2日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第743號(hào)修訂);10、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(2019年8月26日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議修正);(二)準(zhǔn)則依據(jù) 1、《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》(財(cái)資〔2017〕43號(hào));2、《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則》(中評(píng)協(xié)〔2017〕30號(hào));3、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估程序》(中評(píng)協(xié)〔2018〕36號(hào));4、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》(中評(píng)協(xié)〔2018〕35號(hào));5、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估委托合同》(中評(píng)協(xié)〔2017〕33號(hào));6、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估方法》(中評(píng)協(xié)〔2019〕35號(hào));7、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估檔案》(中評(píng)協(xié)〔2018〕37號(hào));8、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則·企業(yè)價(jià)值》(中評(píng)協(xié)〔2018〕38號(hào));9、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——無(wú)形資產(chǎn)》(中評(píng)協(xié)〔2017〕37號(hào));10、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》(中評(píng)協(xié)[2017]38號(hào));11、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——機(jī)器設(shè)備》(中評(píng)協(xié)(2017)39號(hào));12、《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》(中評(píng)協(xié)〔2017〕46號(hào));13、《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》(中評(píng)協(xié)〔2017〕47號(hào));14、《資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》(中評(píng)協(xié)〔2017)48號(hào)〕。(三)權(quán)屬依據(jù)1、委托人、被評(píng)估單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照及章程；2、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、機(jī)動(dòng)車行駛證；3、重要資產(chǎn)購(gòu)置發(fā)票；5、其他權(quán)屬證明資料等。(四)取價(jià)依據(jù)1、委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人申報(bào)的會(huì)計(jì)報(bào)表；2、委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人提供的資產(chǎn)歷史與現(xiàn)行資3、委托人提供的經(jīng)管理層批準(zhǔn)的未來(lái)預(yù)測(cè)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)；4、委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人提供的未來(lái)預(yù)測(cè)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)的依據(jù)資料及其他與評(píng)估有關(guān)的資料；5、評(píng)估基準(zhǔn)日市場(chǎng)有關(guān)價(jià)格信息資料、貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率；深圳君瑞資產(chǎn)評(píng)估所(特殊普通合伙)第16頁(yè)(五)其他參考依據(jù)七、評(píng)估方法(一)資產(chǎn)評(píng)估的基本方法根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則企業(yè)價(jià)值》的規(guī)定，企業(yè)價(jià)值評(píng)估通常采用的評(píng)估方法有市場(chǎng)法、收益法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法三種基本方法。1、市場(chǎng)法市場(chǎng)法是指將評(píng)估對(duì)象與可比上市公司或者可比交易案例進(jìn)行比較，確定評(píng)估(1)存在一個(gè)充分發(fā)展且活躍的資本市場(chǎng)；(2)資本市場(chǎng)上存在相同或類似的參照物，或存在著足夠的交易案例；(3)參照物與評(píng)估對(duì)象的價(jià)值影響因素明確，可以量化，相關(guān)資料可以搜集且2、收益法收益法是指將預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。應(yīng)用(1)被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；(2)資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)測(cè)并可用貨幣衡量；(3)被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)；(4)企業(yè)能通過不斷地自我補(bǔ)償和更新，使企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)下去并保證其獲利能深圳君瑞資產(chǎn)評(píng)估所(特殊普通合伙)第17頁(yè)3、資產(chǎn)基礎(chǔ)法資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指以被評(píng)估單位評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，合理評(píng)估表內(nèi)及可識(shí)別的表外各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債價(jià)值，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。采用資產(chǎn)基(1)被評(píng)估單位各單項(xiàng)資產(chǎn)能被確認(rèn)，取得的歷史數(shù)據(jù)完整；(2)可以調(diào)查取得購(gòu)建被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)行途徑及相應(yīng)的社會(huì)平均成本資料。企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的市場(chǎng)法、收益法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法，以及由以上三種基本評(píng)估方法衍生出來(lái)的其他評(píng)估方法共同構(gòu)成了資產(chǎn)評(píng)估的方法體系，且各種評(píng)估方法之間存在著內(nèi)在聯(lián)系而又各有特點(diǎn)。三種評(píng)估基本方法是從不同的角度去表現(xiàn)資產(chǎn)的價(jià)值。評(píng)估中，需要根據(jù)經(jīng)濟(jì)行為的目的，評(píng)估對(duì)象的具體狀況等相關(guān)條件，判斷選(二)評(píng)估方法的選擇根據(jù)國(guó)家關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)準(zhǔn)則及法規(guī)，我們對(duì)委托評(píng)估范圍內(nèi)資產(chǎn)進(jìn)行了必要的核查及技術(shù)調(diào)查，實(shí)施了我們認(rèn)為必要的其他程序，在此基礎(chǔ)上，分別對(duì)市證券等權(quán)益性資產(chǎn)進(jìn)行比較以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路。市場(chǎng)法中常用的兩種方法是交易案例比較法和上市公司比較法。由于目前國(guó)內(nèi)的類似企業(yè)在產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)或交易案例不多，相似權(quán)益性資產(chǎn)交易市場(chǎng)尚不活躍，相似交易對(duì)象信息尚缺乏透明度，難以取得充分、可靠的經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)；在資本市場(chǎng)上同行業(yè)、同規(guī)模、同業(yè)務(wù)類型的上市公司數(shù)量不多，其經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與被評(píng)估單位差距較大，不具可比性，難以獲得適當(dāng)?shù)膬r(jià)值比率或經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建立相應(yīng)的評(píng)價(jià)體系和回歸分析，收益法是從所有者角度進(jìn)行被評(píng)估單位股東全部權(quán)益價(jià)值的評(píng)估，是把由多個(gè)或多種單項(xiàng)資產(chǎn)組成的資產(chǎn)綜合體所具有的整體獲利能力作為評(píng)估對(duì)象，據(jù)此來(lái)判深圳君瑞資產(chǎn)評(píng)估所(特殊普通合伙)第18頁(yè)斷被評(píng)估單位股東全部權(quán)益價(jià)值。本次從評(píng)估目的、收益法評(píng)估前提滿足程度及企(1)評(píng)估目的判斷本次評(píng)估目的是玉山利泰擬收購(gòu)股權(quán)，要對(duì)被評(píng)估單位的市場(chǎng)價(jià)值予以客觀、真實(shí)的反映，不能僅局限于各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值簡(jiǎn)單加總的單一途徑對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行考量，還需增加多個(gè)角度，通過綜合被評(píng)估單位經(jīng)營(yíng)狀況、未來(lái)獲利能力等各方面因素把評(píng)估對(duì)象作為一個(gè)有機(jī)整體，從收益途徑判斷其所有者權(quán)益價(jià)值，從而為更有(2)收益法評(píng)估前提滿足程度判斷A.被評(píng)估單位資產(chǎn)是經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)明確并保持完好，企業(yè)具備持續(xù)經(jīng)營(yíng)條B.被評(píng)估單位具備一定的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，并形成了相對(duì)穩(wěn)定的收入規(guī)模，因此C.被評(píng)估單位資產(chǎn)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)能夠用貨幣衡量。企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)主要有政策風(fēng)險(xiǎn)、(3)企業(yè)資產(chǎn)記錄及歷史財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)完整性判斷被評(píng)估單位管理有序，會(huì)計(jì)核算健全，各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債記錄完整、資料齊備，3、資產(chǎn)基礎(chǔ)法適用分析資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指以被評(píng)估單位評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，合理評(píng)估企業(yè)表內(nèi)及表外各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債價(jià)值，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。被評(píng)估單位資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰、財(cái)務(wù)資料完整，各項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債都可以被識(shí)別。委估資產(chǎn)不僅可根據(jù)財(cái)務(wù)資料和購(gòu)建資料確定其數(shù)量，還可通過核查核實(shí)其數(shù)量，可以按資產(chǎn)再取得途徑 經(jīng)上述綜合分析，本次采用收益法及資產(chǎn)基礎(chǔ)法對(duì)被評(píng)估單位股東全部權(quán)益進(jìn)(三)收益法介紹收益法是指將預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。本次評(píng)估采用現(xiàn)金流口徑的未來(lái)收益折現(xiàn)法，即現(xiàn)金流折現(xiàn)法(DCF),其中，現(xiàn)金流采用企業(yè)自由現(xiàn)金流(FCFF)。具體方法為，以加權(quán)資本成本(WACC)作為折現(xiàn)率，將未來(lái)各年的預(yù)計(jì)企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)加總得到經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值，再加上評(píng)估股東全部權(quán)益價(jià)值=經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值+溢余資產(chǎn)價(jià)值+非經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)價(jià)值-非經(jīng)營(yíng)負(fù)1、經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值(1)計(jì)算公式經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)是指與被評(píng)估單位生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的，評(píng)估基準(zhǔn)日后企業(yè)自由現(xiàn)金流P:評(píng)估基準(zhǔn)日的企業(yè)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值；i:預(yù)測(cè)期第i年；NCFi:被評(píng)估單位未來(lái)第1年的預(yù)期自由現(xiàn)金流量；NCFn+1:穩(wěn)定期(永續(xù)期)第一年的預(yù)期自由現(xiàn)金流量；(2)主要參數(shù)選取 深圳君瑞資產(chǎn)評(píng)估所(特殊普通合伙)第20頁(yè)預(yù)測(cè)期內(nèi)每年企業(yè)自由現(xiàn)金流量=稅后凈利潤(rùn)+稅后利息費(fèi)用+折舊及攤銷-資本②收益年限的確定被評(píng)估單位主營(yíng)業(yè)務(wù)方向穩(wěn)定，運(yùn)營(yíng)狀況比較平穩(wěn)，且該行業(yè)處于成熟穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)周期內(nèi)，故明確的預(yù)測(cè)期選取確定到2030年，即第一階段為2025年4月至2030折現(xiàn)率是將未來(lái)有期限的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率，是一種特定條件下的收益率，說(shuō)明資產(chǎn)取得該項(xiàng)收益的收益率水平。本次評(píng)估選取的收益額口徑為企業(yè)自采用了通常所用的WACC模型，并通過被評(píng)估企業(yè)的實(shí)際情況和相應(yīng)指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比折現(xiàn)率(加權(quán)平均資本成本，WACC)計(jì)算公式如下：WACC=E/(D+E)×Re+D/(D+E)式中：WACC——加權(quán)平均資本成本(折現(xiàn)率或資本化率)Re——權(quán)益資本成本Rd——債務(wù)資本成本E——權(quán)益資本價(jià)值D——債務(wù)資本價(jià)值A(chǔ)、債務(wù)成本Rd的求取債務(wù)成本Rd參考可比公司評(píng)估基準(zhǔn)日債務(wù)成本確定。式中：Rf無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率Rm——市場(chǎng)預(yù)期收益率(投資者期望的報(bào)酬率)深圳君瑞資產(chǎn)評(píng)估所(特殊普通合伙)第21頁(yè)Rc——企業(yè)特殊性風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)βL=[1+(1-T)×D/E]×βUT:被評(píng)估單位的所得稅稅率D/E:被評(píng)估單位的目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)④永續(xù)期增長(zhǎng)率結(jié)合企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，基于謹(jǐn)慎原則，本次評(píng)估不考慮永續(xù)期增長(zhǎng)，在此階段被2、溢余資產(chǎn)、非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)和負(fù)債價(jià)值非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)負(fù)債是指與收益法評(píng)估中預(yù)測(cè)的經(jīng)營(yíng)收益無(wú)關(guān)對(duì)溢余資產(chǎn)、非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行單獨(dú)評(píng)估，針對(duì)不同的資產(chǎn)負(fù)債類別與資產(chǎn)負(fù)債狀況選擇合適的評(píng)估方法對(duì)其價(jià)值進(jìn)行估算。3、付息債務(wù)價(jià)值付息債務(wù)是指評(píng)估基準(zhǔn)日被評(píng)估單位需要支付(四)采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估企業(yè)申報(bào)的各項(xiàng)資產(chǎn)負(fù)債之市場(chǎng)價(jià)值貨幣資金為銀行存款。貨幣資金經(jīng)核查驗(yàn)證，以經(jīng)核實(shí)后的賬面價(jià)值確認(rèn)為評(píng)2、應(yīng)收款項(xiàng)3、存貨 本次評(píng)估的存貨為在產(chǎn)品、庫(kù)存商品。(1)對(duì)于在產(chǎn)品，由于工料費(fèi)用投入時(shí)間較短，完工程度較低，價(jià)值變化不大，評(píng)估時(shí)以清查核實(shí)后的賬面值作為評(píng)估值。(2)對(duì)庫(kù)存商品，評(píng)估專業(yè)人員以其完全成本為基礎(chǔ)，通過分析產(chǎn)品的市場(chǎng)銷售情況，確定其為正常銷售的產(chǎn)品，以不含稅售價(jià)減去銷售費(fèi)用、全部稅金和部分稅后凈利潤(rùn)(根據(jù)其產(chǎn)品銷售市場(chǎng)情況的好壞決定是否減去稅后凈利潤(rùn))確定評(píng)估值。即：庫(kù)存商品評(píng)估值=實(shí)際數(shù)量×不含稅單價(jià)×(1-銷售稅金率-銷售費(fèi)用率-營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率×所得稅稅率-凈利率×利潤(rùn)扣除比例)。常見的房地產(chǎn)評(píng)估方法有市場(chǎng)法、收益還原法、成本法三種方法。評(píng)估人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行實(shí)地勘察后，根據(jù)評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)及本身的實(shí)際情況，參考國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》,在選取評(píng)估方法時(shí)主要作出以下考慮：(1)評(píng)估對(duì)象雖為具有收益或潛在收益的房地產(chǎn)，但是，評(píng)估對(duì)象為工業(yè)配套用房，區(qū)域該類物業(yè)一般自用，難以收集到反映評(píng)估對(duì)象未來(lái)使用年限內(nèi)客觀租金水平的相關(guān)資料。因此，不適宜采用收益法。(2)評(píng)估對(duì)象為工業(yè)房產(chǎn)，同類物業(yè)涉及交易的往往整體轉(zhuǎn)讓，無(wú)單套物業(yè)交易，交易案例極少，不適用采用市場(chǎng)比較法。(3)評(píng)估對(duì)象為工業(yè)房產(chǎn)，建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)及使用年限明晰，可參考新建房屋的市場(chǎng)價(jià)格確定為其重置單價(jià)并結(jié)合評(píng)估對(duì)象的實(shí)際情況確定其成新率，然后采用成本法的計(jì)算公式計(jì)算出評(píng)估對(duì)象房屋的現(xiàn)狀價(jià)格，故選取重置成本法求取評(píng)估對(duì)象價(jià)值。重置成本法是根據(jù)評(píng)估對(duì)象的重新購(gòu)建價(jià)格來(lái)求取評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法，具體來(lái)說(shuō)，是求取評(píng)估對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和建筑物折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去建筑物折舊來(lái)求取評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值，簡(jiǎn)稱積算價(jià)格。成本法是以生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論為理論依據(jù)，適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，難以運(yùn)用市場(chǎng)法的房地產(chǎn)評(píng)估，對(duì)于深圳君瑞資產(chǎn)評(píng)估所(特殊普通合伙)第23頁(yè)既無(wú)收益又很少出現(xiàn)買賣的公用建筑也適用。成本法的基本公式為：建筑物市場(chǎng)價(jià)值=重置成本×成新率運(yùn)用成本法評(píng)估應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：A、搜集有關(guān)成本、稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)等資料；B、估算重置價(jià)格或重建價(jià)格；C、估算折舊；D、求出積算價(jià)格。4、固定資產(chǎn)-設(shè)備類評(píng)估人員在被評(píng)估單位設(shè)備管理人員的陪同下，根據(jù)所填報(bào)的固定資產(chǎn)清查明細(xì)表對(duì)各項(xiàng)設(shè)備的原值構(gòu)成、購(gòu)置年代、數(shù)量、型號(hào)規(guī)格、使用狀況以及各種增貶值因素進(jìn)行了逐項(xiàng)清查核實(shí)，到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)設(shè)備的使用、運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)情況進(jìn)行了實(shí)地勘察。(1)設(shè)備的評(píng)估采用重置成本法評(píng)估。重置成本法是用現(xiàn)時(shí)條件下重新購(gòu)置或建造一個(gè)全新狀態(tài)的待估資產(chǎn)所需的全部成本，減去被評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生的實(shí)體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值和經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值，得到的差額作為被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。采用重置成本法確定評(píng)估值也可首先估算被評(píng)估資產(chǎn)與其全新狀態(tài)相比有幾成新，即求出成新率，然后用重置成本與成新率相乘，得到的乘積作為評(píng)估值。計(jì)算公式如下：設(shè)備及管道資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=重置全價(jià)×成新率車輛評(píng)估價(jià)值=重置全價(jià)×成新率+車牌競(jìng)價(jià)費(fèi)用①重置全價(jià)的確定A、機(jī)器設(shè)備、管道資產(chǎn)重置全價(jià)的確定機(jī)器設(shè)備、管道資產(chǎn)的重置全價(jià)由設(shè)備購(gòu)置費(fèi)(建造成本)、運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)、其它費(fèi)用。 由于被評(píng)估單位申報(bào)的設(shè)備資產(chǎn)的建設(shè)工期較短，都在一年以內(nèi)，因此不予以a.設(shè)備購(gòu)置價(jià)的確定設(shè)備購(gòu)置價(jià)主要通過向設(shè)備的生產(chǎn)廠家、代理商或經(jīng)銷商詢價(jià)，以及參考近期同類設(shè)備的合同價(jià)格確定購(gòu)置價(jià)；不能從市場(chǎng)詢到價(jià)格的設(shè)備，采用同年代、同類b.運(yùn)雜費(fèi)的確定設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)是指從產(chǎn)地到設(shè)備安裝現(xiàn)場(chǎng)的運(yùn)輸費(fèi)用。運(yùn)雜費(fèi)率以設(shè)備購(gòu)置價(jià)為基礎(chǔ)，根據(jù)生產(chǎn)廠家與設(shè)備安裝所在地的距離不同，按不同運(yùn)雜費(fèi)率計(jì)取。如供貨條件約定由供貨商負(fù)責(zé)運(yùn)輸和安裝時(shí)(在購(gòu)置價(jià)格中已含此部分價(jià)格),則不計(jì)運(yùn)c.安裝工程費(fèi)的確定參考《資產(chǎn)評(píng)估常用方法與參數(shù)手冊(cè)》等資料，按照設(shè)備的特點(diǎn)、重量、安裝難易程度，以含稅設(shè)備購(gòu)置價(jià)為基礎(chǔ)，按不同安裝費(fèi)率計(jì)取。對(duì)小型、無(wú)須安裝的設(shè)備或設(shè)備銷售價(jià)格已包含安裝調(diào)試費(fèi)用的，不考慮安裝調(diào)試費(fèi)。d.其他費(fèi)用的確定其他費(fèi)用包括建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)及環(huán)評(píng)費(fèi)等，依據(jù)設(shè)備所在地建設(shè)工程其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合設(shè)備自身特點(diǎn)進(jìn)行計(jì)算。機(jī)動(dòng)車輛的重置成本由購(gòu)置價(jià)、車輛購(gòu)置稅和牌照費(fèi)等構(gòu)成。車輛購(gòu)置價(jià)選取當(dāng)?shù)仄嚱灰资袌?chǎng)評(píng)估基準(zhǔn)日的最新市場(chǎng)報(bào)價(jià)及成交價(jià)格資料確定；車輛購(gòu)置稅按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定計(jì)取。機(jī)動(dòng)車輛上戶牌照手續(xù)費(fèi)按車輛所處區(qū)域當(dāng)?shù)亟煌ü芾聿块T規(guī)定記?。黄渌M(fèi)用按照實(shí)際支出情況進(jìn)行確定。對(duì)于電子設(shè)備及其他設(shè)備，設(shè)備價(jià)值量較小，不需要安裝(或安裝由銷售商負(fù)責(zé))以及運(yùn)輸費(fèi)用較低，參照現(xiàn)行市場(chǎng)購(gòu)置價(jià)格確定重置成本。 深圳君瑞資產(chǎn)評(píng)估所(特殊普通合伙)第25頁(yè)②成新率的確定設(shè)備的成新率主要依據(jù)設(shè)備的經(jīng)濟(jì)使用年限，并在此基礎(chǔ)上綜合考慮設(shè)備的使綜合成新率=年限法成新率×40%+現(xiàn)場(chǎng)勘察成新率×60%年限法成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員對(duì)車輛按類型分別采用行駛里程成新率、使用年限成新率及行駛里程成新率=(1-已行駛里程/規(guī)定行駛里程)×100%使用年限成新率=(1-已使用年限/經(jīng)濟(jì)使用年限)×100%綜合成新率=Min(使用年限成新率，行駛里程成新率)×40%+現(xiàn)場(chǎng)勘察成新率C、電子設(shè)備及其他設(shè)備、管道資產(chǎn)成新率對(duì)于形成固定資產(chǎn)所需時(shí)間較短、價(jià)值量小、不需要安裝以及運(yùn)雜費(fèi)較低的電子設(shè)備及其他設(shè)備，以其年限法成新率作為該設(shè)備的成新率。管道資產(chǎn)為深埋地下年限法成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%③車牌競(jìng)價(jià)費(fèi)用確定機(jī)動(dòng)車輛車牌競(jìng)價(jià)費(fèi)用按車輛所處區(qū)域近期市場(chǎng)的車牌競(jìng)價(jià)實(shí)際情況進(jìn)行確定。5、在建工程在建工程賬面價(jià)值核算內(nèi)容為在購(gòu)建中的設(shè)備安裝工程，評(píng)估專業(yè)人員了解在建工程的具體內(nèi)容后，通過對(duì)現(xiàn)場(chǎng)勘察及核審其開工日期、結(jié)算方式、實(shí)際完工進(jìn)度、工程量、相關(guān)合同簽訂、付款情況等，對(duì)正常支付工程款項(xiàng)，無(wú)不合理支出的 深圳君瑞資產(chǎn)評(píng)估所(特殊普通合伙)第26頁(yè)常用的地價(jià)評(píng)估方法有市場(chǎng)法、收益還原法、剩余法(假設(shè)開發(fā)法)、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。評(píng)估人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行實(shí)地查勘(1)對(duì)于序號(hào)2、3評(píng)估對(duì)象選取市場(chǎng)法作為本次評(píng)估的基本方法：評(píng)估對(duì)象土地位于玉山縣冰溪鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)污水處理廠二期西側(cè)及玉山縣新320國(guó)道以北、西外環(huán)路以西太甲山大道86號(hào)，用途為工業(yè)用地，周邊類似土地市場(chǎng)交評(píng)估對(duì)象用途為工業(yè)用地，周邊類型土地租賃市場(chǎng)較淡，基本無(wú)相關(guān)租賃案例可比較，且長(zhǎng)久用于出租的國(guó)有用地并非效益最優(yōu)化，價(jià)值無(wú)法完全體現(xiàn)，運(yùn)用收評(píng)估對(duì)象屬于建成物業(yè)，目前使用狀況良好，從建筑環(huán)保的角度，不屬于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力，不適用于假設(shè)開發(fā)法。評(píng)估對(duì)象為早期取得的土地，各項(xiàng)土地費(fèi)用難以精確的測(cè)算，故成本逼近法難(2)對(duì)于序號(hào)4評(píng)估對(duì)象選取市場(chǎng)法作為本次評(píng)估的基本方法：周邊較少類似土地市場(chǎng)交易，缺少可比較交易案例，故不適宜選取市場(chǎng)法求取評(píng)估評(píng)估對(duì)象用途為公共設(shè)施用地，周邊類型土地租賃市場(chǎng)較淡，基本無(wú)相關(guān)租賃案例可比較，且長(zhǎng)久用于出租的國(guó)有用地并非效益最優(yōu)化，價(jià)值無(wú)法完全體現(xiàn)，運(yùn)用收益法還原法難以準(zhǔn)確計(jì)算其土地使用權(quán)價(jià)值。因此，不適宜采用收益法。假設(shè)開發(fā)法是從項(xiàng)目建成后房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和建造時(shí)的投資成本反映評(píng)估對(duì)象的地價(jià)水平，評(píng)估對(duì)象為公共設(shè)施用地，難以測(cè)算其開發(fā)完成后的價(jià)值，且評(píng)估對(duì)象宗地規(guī)劃指標(biāo)尚不明晰，不符合假設(shè)開發(fā)法的應(yīng)用條件及適用范圍，故不宜選用 深圳君瑞資產(chǎn)評(píng)估所(特殊普通合伙)第27頁(yè)評(píng)估對(duì)象所在區(qū)域有公布征地補(bǔ)償費(fèi)用等標(biāo)準(zhǔn)，補(bǔ)償較客觀，故適合采用成本逼近法計(jì)算其土地使用權(quán)價(jià)值。(3)對(duì)于序號(hào)1評(píng)估對(duì)象：評(píng)估對(duì)象土地位于玉山縣冰溪鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)污水處理廠二期西側(cè)，權(quán)利性質(zhì)為劃撥，用途為公共設(shè)施用地，周邊類似劃撥用地均為無(wú)償劃撥，故該地塊價(jià)值按0元，另由于該土地交易后產(chǎn)生部分費(fèi)用，現(xiàn)評(píng)估值按賬面值考慮。市場(chǎng)法：在求取一宗待估土地的價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代原則，將待估土地與較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似土地實(shí)例加以比較對(duì)照，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得出評(píng)估對(duì)象在評(píng)估期日土地價(jià)格的一種方法。P——待估宗地價(jià)格；PB——比較實(shí)例宗地價(jià)格；A——待估宗地交易情況指數(shù)除以比較實(shí)例宗地交易情況指數(shù)；B——待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)除以比較實(shí)例宗地交易日期地價(jià)指數(shù)；C——待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)除以比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)；D——待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)除以比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)；E——待估宗地年期修正指數(shù)除以比較實(shí)例年期修正指數(shù)；運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估一般應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：①搜集交易實(shí)例；②選取可比實(shí)例；③建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；④進(jìn)行交易情況修正；⑤進(jìn)行估價(jià)日期修正；⑥進(jìn)行區(qū)域因素修正；⑦進(jìn)行個(gè)別因素修正； 玉山縣利泰天然氣有限公司股東全部權(quán)益·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 ⑧進(jìn)行使用年期等其他因素修正；⑨測(cè)算比準(zhǔn)價(jià)格。比較實(shí)例的選擇：選擇比較交易案例時(shí)，根據(jù)待估宗地情況，應(yīng)符合以下要求：·與待估宗地的用途相同；·與待估宗地的交易類型相同；·交易案例必需屬于正常交易；·與待估宗地所處的區(qū)域及個(gè)別條件相近；·與待估宗地的評(píng)估基準(zhǔn)日接近或可進(jìn)行比較修正；成本法：先求取土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益，得到評(píng)估對(duì)象成本價(jià)值。8、長(zhǎng)期待攤費(fèi)用對(duì)于長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，評(píng)估專業(yè)人員通過審核其合法性、合理性、真實(shí)性和準(zhǔn)確性，以及費(fèi)用支出和攤余情況，對(duì)存在后續(xù)權(quán)利或權(quán)益的費(fèi)用以審查核實(shí)后的賬面值確定評(píng)估值。9、遞延所得稅資產(chǎn)企業(yè)按照可抵扣暫時(shí)性差異與適用所得稅稅率計(jì)算的結(jié)果，確認(rèn)的遞延所得稅資產(chǎn)。評(píng)估專業(yè)人員就差異產(chǎn)生的原因、形成過程進(jìn)行調(diào)查和了解，核實(shí)該差異在確定未來(lái)收回資產(chǎn)或清償負(fù)債期間的應(yīng)納稅所得額時(shí)，是否將導(dǎo)致產(chǎn)生可抵扣金額，核實(shí)核算的金額是否符合企業(yè)會(huì)計(jì)制度及稅法相關(guān)規(guī)定，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行評(píng)估。對(duì)企業(yè)的負(fù)債項(xiàng)目，根據(jù)評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)后的被評(píng)估單位實(shí)際需要承擔(dān)的負(fù)債項(xiàng)目及審核后的金額確定評(píng)估值。八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況(一)前期準(zhǔn)備、接受委托 深圳君瑞資產(chǎn)評(píng)估所(特殊普通合伙)第29頁(yè)我們首先了解項(xiàng)目的委托人、被評(píng)估單位和委托人以外的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人、評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍、價(jià)值類型、評(píng)估基準(zhǔn)日、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用范圍、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告提交期限及方式、評(píng)估服務(wù)費(fèi)及支付方式以及委托人、其他相關(guān)當(dāng)事人與資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員工作配合和協(xié)助等需要明確的重要事項(xiàng)，在明確業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)以及對(duì)專業(yè)能力、獨(dú)立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析和評(píng)價(jià)后與委托人簽訂資產(chǎn)評(píng)估委托合同。在聽取被評(píng)估單位有關(guān)人員對(duì)企業(yè)情況及委估資產(chǎn)歷史和現(xiàn)狀的介紹后，根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)具體情況編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃，組資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目組進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)對(duì)評(píng)估對(duì)象涉及的評(píng)估人員指導(dǎo)被評(píng)估單位的財(cái)務(wù)與資產(chǎn)管理人員在自行資產(chǎn)清查的基礎(chǔ)上，按照評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的“資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表”及其填寫要求、資料清單等，對(duì)納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)進(jìn)行細(xì)致準(zhǔn)確地填報(bào)，同時(shí)收集準(zhǔn)備資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件和反映性能、狀2、初步審查和完善被評(píng)估單位填報(bào)的資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表評(píng)估人員通過查閱有關(guān)資料，了解納入評(píng)估范圍的具體資產(chǎn)的詳細(xì)狀況，然后仔細(xì)審查各類“資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表”,檢查有無(wú)填項(xiàng)不全、錯(cuò)填、資產(chǎn)項(xiàng)目不明確等情況，并根據(jù)經(jīng)驗(yàn)及掌握的有關(guān)資料，檢查“資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表”有無(wú)漏項(xiàng)等，同時(shí)3、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘查根據(jù)納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)類型、數(shù)量和分布狀況，評(píng)估人員在被評(píng)估單位相關(guān)人員的配合下，按照資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，對(duì)各項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行了實(shí)地勘查，并針對(duì)不同的資產(chǎn)性質(zhì)及特點(diǎn)，采取了不同的勘查方法。通過觀察、詢問、書面審查、4、補(bǔ)充、修改和完善資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表 深圳君瑞資產(chǎn)評(píng)估所(特殊普通合伙)第30頁(yè)評(píng)估人員根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘查結(jié)果，并和被評(píng)估單位相關(guān)人員充分溝通，進(jìn)一步完善“資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表”,以做到：賬、表、實(shí)相符。評(píng)估人員對(duì)納入評(píng)估范圍資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件資料進(jìn)行查驗(yàn)，關(guān)注評(píng)估對(duì)象及(三)整理資料、評(píng)定估算資產(chǎn)評(píng)估組根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)具體情況開展獨(dú)立的市場(chǎng)調(diào)研，收集相關(guān)的信息資料，對(duì)收集的評(píng)估資料進(jìn)行必要篩選、分析、歸納和整理，形成評(píng)定估算和編制資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的依據(jù)。并根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集等情況，分析市場(chǎng)法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法的適用性，選擇評(píng)估方法；資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目組根據(jù)所采用的評(píng)估方法，選取相應(yīng)的公式和參數(shù)進(jìn)行分析、計(jì)算和判(四)形成結(jié)論、提交報(bào)告資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)形成的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行綜合分析，形成評(píng)估結(jié)論，在評(píng)定、估算形成評(píng)估結(jié)論后，編制初步資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。隨后按照法律、行政法規(guī)、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則和本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部質(zhì)量控制制度，對(duì)初步資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行內(nèi)部審核。在不影響對(duì)評(píng)估結(jié)論進(jìn)行獨(dú)立判斷的前提下，與委托人或者委托人同意的其他相關(guān)當(dāng)事人就資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行必要的溝通后，向委托人出具并提交正式資產(chǎn)評(píng)估(一)基本假設(shè)樣的市場(chǎng)條件下接受何種影響的一種假定說(shuō)明或限定。公開市場(chǎng)是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場(chǎng)條件，是一個(gè)有自愿的買者和賣者的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)，在這個(gè)市場(chǎng)上，買者和 玉山縣利泰天然氣有限公司股東全部權(quán)益·資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 賣者的地位是平等的，彼此都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的而非強(qiáng)制的或不受限制的條件下進(jìn)行的；3、持續(xù)使用假設(shè)：該假設(shè)首先設(shè)定正在使用中的資產(chǎn)和備用的資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)；其次根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)和信息，推斷這些處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。持續(xù)使用假設(shè)既說(shuō)明了被評(píng)估資產(chǎn)所面臨的市場(chǎng)條件或市場(chǎng)環(huán)境，同時(shí)又著重說(shuō)明了資產(chǎn)的存續(xù)狀態(tài)。具體包括在用續(xù)用；轉(zhuǎn)用續(xù)用；移地續(xù)用。在用續(xù)用指的是處于使用中的被評(píng)估資產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，將按其現(xiàn)行正在使用的用途及方式繼續(xù)使用下去。轉(zhuǎn)用續(xù)用指的是被評(píng)估資產(chǎn)將在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)后或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，改變資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的使用用途，調(diào)換新的用途繼續(xù)使用下去。移地續(xù)用指的是被評(píng)估資產(chǎn)將在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)后或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，改變資產(chǎn)現(xiàn)在的空間位置，轉(zhuǎn)移到其他空間位置上繼續(xù)使用。本次評(píng)估采用在用續(xù)用原則。1、法律法規(guī)政策穩(wěn)定假設(shè)：國(guó)家對(duì)被評(píng)估單位所處行業(yè)的有關(guān)法律法規(guī)和政策在預(yù)期無(wú)重大變化；2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定假設(shè)：是假定評(píng)估基準(zhǔn)日后國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)及政策、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)無(wú)重大變化，本次交易各方所處地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境無(wú)重大變化；3、經(jīng)濟(jì)政策無(wú)重大變化假設(shè)：是假定國(guó)家有關(guān)利率、匯率、賦稅基準(zhǔn)及稅率、政策性征收費(fèi)用等不發(fā)生重大變化；4、無(wú)不利影響假設(shè)：是假定無(wú)其他人力不可抗拒因素及不可預(yù)見因素對(duì)委托人的待估企業(yè)造成重大不利影響；5、無(wú)瑕疵假設(shè)：是假定被評(píng)估單位無(wú)權(quán)屬瑕疵事項(xiàng)，或存在的權(quán)屬瑕疵事項(xiàng)已全部揭示。(三)特殊性假設(shè)1、企業(yè)經(jīng)營(yíng)假設(shè) (1)持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)：企業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)條件下持續(xù)經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)所必要行政許可資質(zhì)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)可持續(xù)取得，經(jīng)營(yíng)管理狀況和水平、經(jīng)營(yíng)效果可令企業(yè)得到持續(xù)發(fā)(2)業(yè)務(wù)穩(wěn)定假設(shè)：企業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和服務(wù)基本保持不變，或其變化可作出預(yù)期(3)遵紀(jì)守法假設(shè)：假定被評(píng)估單位完全遵守所有有關(guān)的法律法規(guī)；(4)一致假設(shè)：是假定被評(píng)估單位會(huì)計(jì)政策與核算方法無(wú)重大變化；(5)均衡經(jīng)營(yíng)假設(shè)：是假定被評(píng)估單位營(yíng)業(yè)收入、成本費(fèi)用均衡發(fā)生，構(gòu)成經(jīng)(6)簡(jiǎn)單再生產(chǎn)假設(shè)：是假定被評(píng)估單位每年預(yù)計(jì)的(大修)維護(hù)的資本性支出可以滿足企業(yè)維持固定資產(chǎn)規(guī)模所需投入的更新支出，此種措施足以保持企業(yè)的(7)外部配套設(shè)施穩(wěn)定假設(shè)：企業(yè)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)作不會(huì)受到諸如交通運(yùn)輸、水電、(8)收益期假設(shè)：被評(píng)估單位部分經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地為租賃，本次評(píng)估假設(shè)場(chǎng)地到期后可續(xù)租或取得滿足辦公經(jīng)營(yíng)條件的場(chǎng)所。公司章程未有經(jīng)營(yíng)期限約定，從企業(yè)管理層了解到，沒有發(fā)現(xiàn)企業(yè)終止經(jīng)營(yíng)的任何理由，因此假設(shè)被評(píng)估單位未來(lái)收益期至(9)方向一致假設(shè)：是假定被評(píng)估單位在現(xiàn)有的管理方式和管理水平的基礎(chǔ)上，被評(píng)估單位能保持現(xiàn)有的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定、維持現(xiàn)有的管理能力且負(fù)責(zé)任，保(10)現(xiàn)金流假設(shè)：收益計(jì)算期以會(huì)計(jì)年度為準(zhǔn)，假定在一個(gè)收益計(jì)算期內(nèi)收支(11)數(shù)據(jù)真實(shí)假設(shè)：是假定被評(píng)估單位年度財(cái)務(wù)報(bào)表能真實(shí)反映待估企業(yè)的實(shí)2、企業(yè)資產(chǎn)狀況假設(shè)深圳君瑞資產(chǎn)評(píng)估所(特殊普通合伙)第33頁(yè)(1)假設(shè)評(píng)估對(duì)象所涉及資產(chǎn)的購(gòu)置、取得等過程均符合國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)規(guī)(2)除已披露情況外，企業(yè)所擁有的資產(chǎn)按目前的或既定用途、目的和使用的(3)除已披露情況外，企業(yè)所擁有的資產(chǎn)不存在抵押、訴訟查封等情況；(4)企業(yè)所擁有的資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，為被評(píng)估單位所有，不涉及任何留置權(quán)、地役權(quán)，沒有受侵犯或無(wú)其他負(fù)擔(dān)性限制，沒有可能存在未支付購(gòu)置款等連帶負(fù)債及(5)除被告知或披露的情況以外，評(píng)估對(duì)象及其所涉及的設(shè)備等有形資產(chǎn)無(wú)影響其持續(xù)使用的重大技術(shù)故障，該等資產(chǎn)中不存在對(duì)其價(jià)值有不利影響物質(zhì)，該等本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告評(píng)估結(jié)論在上述假設(shè)條件下在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)成立，當(dāng)上述假設(shè)條件發(fā)生較大變化時(shí)，簽字資產(chǎn)評(píng)估師及本評(píng)估機(jī)構(gòu)將不承擔(dān)由于假設(shè)條件改變而十、評(píng)估結(jié)論(一)評(píng)估結(jié)果截止評(píng)估基準(zhǔn)日2025年03月31日，玉山利泰的資產(chǎn)、負(fù)債狀況如下：增值率為0.85%;負(fù)債賬面值為8,026.39萬(wàn)元，評(píng)估值為8,026.39萬(wàn)元，無(wú)增減；凈資產(chǎn)賬面值為4,269.80萬(wàn)元，評(píng)估值為4,374.01萬(wàn)元，增值額為104.21萬(wàn)元，增值率為2.44%。如下表所示：資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表評(píng)估基準(zhǔn)日：2025年03月31日金額單位：人民幣萬(wàn)元AB流動(dòng)資產(chǎn)深圳君瑞資產(chǎn)評(píng)估所(特殊普通合伙)第34頁(yè)AB非流動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債-非流動(dòng)負(fù)債--2、收益法評(píng)估結(jié)果截至評(píng)估基準(zhǔn)日，在持續(xù)經(jīng)營(yíng)前提下，經(jīng)收益法評(píng)估，玉山縣利泰天然氣有限公司股東全部權(quán)益賬面值為4,269.80萬(wàn)元，評(píng)估值為12,946.00萬(wàn)元，增值額為8,676.20萬(wàn)元，增值率為203.20%。(二)評(píng)估結(jié)果的分析及運(yùn)用1、關(guān)于評(píng)估結(jié)果的分析本次運(yùn)用收益法對(duì)企業(yè)股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估，評(píng)估結(jié)果為人民幣12,946.00萬(wàn)元，運(yùn)用資產(chǎn)基礎(chǔ)法對(duì)被評(píng)估單位股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估，評(píng)估結(jié)果為人民幣4,374.01萬(wàn)元，兩者之間的差額為8,571.99萬(wàn)元，相差66.21%,兩種方法測(cè)算的結(jié)果存在差異的原因大致如下：資產(chǎn)基礎(chǔ)法是在持續(xù)經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)上，以重置各項(xiàng)生產(chǎn)要素為假設(shè)前提，根據(jù)要素資產(chǎn)的具體情況采用適宜的方法分別評(píng)定估算企業(yè)各項(xiàng)要素資產(chǎn)的價(jià)值并累加求和，再扣減相關(guān)負(fù)債估值，得出資產(chǎn)基礎(chǔ)法下股東全部權(quán)益的評(píng)估值，反映的是企業(yè)基于現(xiàn)有資產(chǎn)的重置價(jià)值；而收益法評(píng)估值是以資產(chǎn)的預(yù)期收益為價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，反映的是資產(chǎn)的整體資產(chǎn)組合獲利能力的大小。因此兩者估值方法考慮的角度不同，得出的評(píng)估值結(jié)論也會(huì)有所不同。我們認(rèn)為，兩個(gè)評(píng)估結(jié)果存在一定差異是合理的。2、關(guān)于評(píng)估結(jié)果的選取本次分別采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法對(duì)被評(píng)估單位評(píng)估基準(zhǔn)日的所有者全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行估算，基于以下原因，我們選擇收益法評(píng)估結(jié)果作為最終結(jié)論。深圳君瑞資產(chǎn)評(píng)估所(特殊普通合伙)第35頁(yè)(1)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中可能存在某些未能核算的無(wú)形資產(chǎn)，如：被評(píng)估企業(yè)擁有專營(yíng)領(lǐng)域優(yōu)勢(shì)、管理技術(shù)團(tuán)隊(duì)及企業(yè)商譽(yù)等，而資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果中沒有包括企業(yè)未在賬面列示的上述無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值。(2)收益法的評(píng)估結(jié)果是企業(yè)預(yù)期獲利能力高低、獲利風(fēng)險(xiǎn)的大小及獲利期限長(zhǎng)短的綜合體現(xiàn)，其理論依據(jù)為效用價(jià)值論，即收益法評(píng)估結(jié)果是被評(píng)估企業(yè)所有有效資產(chǎn)價(jià)值的綜合反映。(3)收益法評(píng)估是以資產(chǎn)的預(yù)期收益為價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，可較客觀地反映被評(píng)估企業(yè)資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)能力(獲利能力)的大小，評(píng)估人員認(rèn)為收益法所得結(jié)果更能反映玉山利泰全部股東權(quán)益價(jià)值的市場(chǎng)價(jià)值。3、最終評(píng)估結(jié)論根據(jù)以上分析及評(píng)估所得，最終采用收益法評(píng)估結(jié)果，本評(píng)估報(bào)告的評(píng)估結(jié)論在持續(xù)經(jīng)營(yíng)前提下，經(jīng)評(píng)估測(cè)算，玉山縣利泰天然氣有限公司股東全部權(quán)益評(píng)估值為12,946.00萬(wàn)元(大寫人民幣壹億貳仟玖佰肆拾陸萬(wàn)元整),較賬面值4萬(wàn)元，增值額8,676.20萬(wàn)元，增值率203.20%。在使用本評(píng)估結(jié)論時(shí)，提請(qǐng)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的假設(shè)、限定條件、特別事項(xiàng)說(shuō)明及其對(duì)評(píng)估十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明(一)重要的利用專家工作及相關(guān)報(bào)告情況。被評(píng)估單位評(píng)估基準(zhǔn)日會(huì)計(jì)報(bào)表業(yè)經(jīng)中審亞太會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)審計(jì)，并出具《中審亞太審字(2025)007005號(hào)》標(biāo)準(zhǔn)無(wú)保留意見審計(jì)報(bào)告。被評(píng)估單位申報(bào)的評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)負(fù)債數(shù)據(jù)亦以該審計(jì)報(bào)告為基礎(chǔ)提交，本次評(píng)估是在(二)權(quán)屬資料不全面或者存在瑕疵的情形特別說(shuō)明，以及本次評(píng)估對(duì)相關(guān)事項(xiàng)本次評(píng)估我們無(wú)發(fā)現(xiàn)存在權(quán)屬資料不全面或者存在深圳君瑞資產(chǎn)評(píng)估所(特殊普通合伙)第36頁(yè)以及我們?cè)谕樈鹑跀?shù)據(jù)庫(kù)中尋找的有關(guān)對(duì)比公司的財(cái)務(wù)報(bào)告和交易數(shù)據(jù)。我們的估算工作在很大程度上依賴上述財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)和交易數(shù)據(jù)，我們假定上述財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)和有關(guān)交易數(shù)據(jù)均真實(shí)可靠。我們估算依賴該等財(cái)務(wù)報(bào)表中數(shù)據(jù)的事實(shí)并不代表我們表達(dá)任何我們對(duì)該財(cái)務(wù)資料的正確性和完整性的任何保證，也不表達(dá)我們保證該等資料沒有其他要求與我們使用該數(shù)據(jù)有沖突。(四)評(píng)估程序受到限制的情形特別說(shuō)明以及本次評(píng)估對(duì)相關(guān)事項(xiàng)是如何考慮的技術(shù)檢測(cè)，資產(chǎn)評(píng)估師在假定被評(píng)估單位提供的有關(guān)技術(shù)資料和運(yùn)行記錄是真實(shí)有長(zhǎng)度、規(guī)格依據(jù)被評(píng)估單位提供的資料予以確認(rèn)，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行評(píng)估作價(jià)。評(píng)估專業(yè)人員通過現(xiàn)場(chǎng)走訪燃?xì)夤艿赖牟糠止?jié)點(diǎn)，對(duì)其進(jìn)行了一般性核實(shí)，未對(duì)管道進(jìn)行專業(yè)測(cè)量，不對(duì)燃?xì)夤艿啦馁|(zhì)、長(zhǎng)度、規(guī)格的真實(shí)性進(jìn)行保證，如果相關(guān)資料記載的燃?xì)夤艿啦馁|(zhì)、長(zhǎng)度、規(guī)格有誤，評(píng)估結(jié)3、本次評(píng)估中，根據(jù)天然氣管網(wǎng)工程的實(shí)際存程，無(wú)法對(duì)其進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，此次評(píng)估成新率的確定僅采用使用年限法。除上述事項(xiàng)外，我們無(wú)發(fā)現(xiàn)存在其他評(píng)估程序受到(五)評(píng)估資料不完整的情形特別說(shuō)明，以及本次評(píng)估對(duì)相關(guān)事項(xiàng)是如何考慮的(六)評(píng)估基準(zhǔn)日存在的法律、經(jīng)濟(jì)等未決事項(xiàng)特別說(shuō)明，以及本次評(píng)估對(duì)相關(guān)本次評(píng)估委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人無(wú)提供有法律、經(jīng)濟(jì)等未決事項(xiàng)，我們也無(wú)深圳君瑞資產(chǎn)評(píng)估所(特殊普通合伙)