住宅電梯歸誰管理制度總則目的為了加強住宅電梯的管理，明確電梯的歸屬及管理責任，確保電梯的安全運行，保障業主的生命財產安全，特制定本管理制度。適用范圍本制度適用于本公司管理的所有住宅項目的電梯管理。基本原則1.安全第一原則：始終將電梯運行安全放在首位，采取有效措施預防和減少安全事故的發生。2.責任明確原則：明確電梯的歸屬及管理責任主體，避免出現管理真空和責任推諉。3.維護保養原則：定期對電梯進行維護保養，確保電梯性能良好，運行正常。4.業主參與原則：鼓勵業主參與電梯管理，提高業主的安全意識和責任意識。電梯歸屬產權歸屬1.對于新建住宅項目：根據相關法律法規及購房合同約定，電梯作為建筑物的附屬設施，其產權歸全體業主共有。2.對于既有住宅項目：若購房合同中明確約定電梯產權歸屬的，按照合同約定執行；若合同未約定的，參照新建住宅項目的規定，電梯產權歸全體業主共有。相關證明文件1.新建住宅項目：開發商應在交房時向業主提供電梯產權歸屬的證明文件，如規劃設計文件、建設工程竣工驗收備案表等，證明電梯作為建筑物附屬設施歸全體業主共有。2.既有住宅項目：由業主委員會負責收集整理相關證明文件，如購房合同、產權登記證書等，以明確電梯產權歸屬。管理責任劃分業主大會及業主委員會1.職責代表全體業主行使電梯管理的權利，監督電梯管理工作。制定電梯管理規約，明確業主在電梯使用、維護、管理等方面的權利和義務。組織業主籌集電梯維修、更新、改造等費用。選聘或解聘電梯管理單位，并監督其履行合同。2.工作流程定期召開業主大會，討論電梯管理相關事項，如管理單位的選聘、費用籌集方案等。業主委員會根據業主大會的決議，開展各項電梯管理工作，如與管理單位簽訂合同、監督費用使用等。電梯管理單位1.職責按照法律法規及合同約定，負責電梯的日常運行、維護保養、安全檢查等工作。制定電梯安全管理制度和應急預案，并組織實施。對電梯操作人員進行培訓和管理，確保其持證上崗。定期向業主公布電梯運行情況、維護保養記錄等信息。2.工作流程與業主大會或業主委員會簽訂電梯管理服務合同，明確雙方的權利和義務。根據合同要求，制定詳細的電梯管理工作計劃，包括日常巡檢、維護保養、安全檢查等內容，并嚴格按照計劃執行。定期對電梯運行數據進行統計分析，及時發現和解決電梯運行中存在的問題。當電梯出現故障或事故時，立即啟動應急預案，采取有效措施進行救援和處理，并及時向業主通報情況。物業服務企業1.職責協助業主大會及業主委員會開展電梯管理工作，如組織費用籌集、監督管理單位工作等。配合電梯管理單位做好電梯的日常運行、維護保養等工作，提供必要的協助和支持。對業主進行電梯安全使用宣傳教育，提高業主的安全意識。2.工作流程按照業主大會及業主委員會的要求，協助開展電梯管理相關工作，如發布通知、組織會議等。與電梯管理單位保持密切溝通，及時了解電梯運行情況，協調解決工作中出現的問題。通過小區公告欄、微信群等方式，向業主宣傳電梯安全使用知識，提醒業主正確使用電梯。政府相關部門1.職責負責對住宅電梯的安全運行進行監督管理，制定相關政策法規和標準規范。對電梯生產、安裝、改造、維修等單位進行資質審查和監督檢查。受理電梯安全投訴舉報，依法查處電梯安全違法行為。2.工作流程定期開展電梯安全專項檢查，對發現的安全隱患及時下達整改通知書，督促相關單位進行整改。對電梯事故進行調查處理，查明事故原因，分清事故責任，依法追究相關單位和人員的責任。加強與業主、業主委員會、管理單位等的溝通協調，及時了解電梯管理中存在的問題，指導和幫助解決問題。電梯使用管理電梯使用規定1.遵守乘坐規則乘客應文明乘坐電梯，不得在電梯內吸煙、吐痰、亂扔垃圾等。不得超載使用電梯，當電梯發出超載警報時，應主動退出部分乘客，直至警報解除。不得在電梯內嬉戲打鬧、推搡他人，以免發生危險。2.正確操作電梯乘客應按電梯轎廂內的按鈕指令操作電梯，不得隨意按動其他按鈕。電梯到達樓層后，應待電梯門完全打開且轎廂地面與樓層地面平齊后再進出電梯，不得強行扒門或用物品阻擋電梯門關閉。當電梯出現故障被困時，乘客應保持冷靜，通過電梯內的緊急報警裝置或手機撥打救援電話，等待救援人員前來解救，不得自行扒門或試圖逃離電梯轎廂。電梯鑰匙管理1.鑰匙種類電梯機房鑰匙：用于開啟電梯機房門，由電梯管理單位指定專人保管。電梯三角鑰匙：用于開啟電梯層門，由電梯維修人員或經過專門培訓的人員保管。電梯電源鑰匙：用于控制電梯電源的開啟和關閉，由電梯管理單位指定專人保管。2.鑰匙保管電梯機房鑰匙、電梯三角鑰匙、電梯電源鑰匙應分別存放在專門的鑰匙箱內，并標明鑰匙的用途。保管人員應妥善保管鑰匙，不得隨意轉借他人。如因工作需要借用鑰匙，應辦理借用手續，并在規定時間內歸還。鑰匙箱應安裝在安全可靠的位置，防止鑰匙丟失或被盜。電梯標識管理1.標識內容電梯轎廂內：應張貼電梯安全使用說明、乘客須知、緊急救援電話等標識。電梯層門外側：應張貼電梯標識牌，標明電梯型號、額定載重量、運行速度等信息。電梯機房門口：應張貼電梯機房管理制度、警示標識等。2.標識更新電梯管理單位應定期檢查電梯標識的完整性和清晰度，如有損壞或字跡模糊，應及時更換。當電梯相關信息發生變更時，如電梯型號、額定載重量等，應及時更新電梯標識內容。電梯維護保養管理維護保養計劃1.制定依據根據電梯的型號、使用年限、運行狀況等因素，參照國家相關標準規范，制定電梯維護保養計劃。2.計劃內容明確電梯維護保養的周期、項目、內容等。確定維護保養人員的職責和工作流程。制定維護保養記錄表格，記錄維護保養的時間、內容、結果等信息。維護保養實施1.維護保養單位資質電梯維護保養單位應具備相應的資質證書，且資質等級應符合電梯維護保養的要求。維護保養單位應按照合同約定，定期對電梯進行維護保養，確保維護保養工作的質量。2.維護保養人員要求維護保養人員應具備相應的專業技能和資格證書，熟悉電梯的結構、原理和維護保養方法。維護保養人員應嚴格按照維護保養計劃和操作規程進行維護保養工作，確保維護保養質量。3.維護保養記錄維護保養人員應如實填寫維護保養記錄表格，詳細記錄維護保養的時間、內容、結果等信息。維護保養記錄應妥善保存，保存期限不得少于規定年限，以備查閱。維護保養監督檢查1.內部監督電梯管理單位應建立健全維護保養監督檢查制度，定期對維護保養工作進行檢查，確保維護保養工作符合要求。對維護保養工作中發現的問題，應及時督促維護保養單位進行整改，直至問題解決。2.外部監督政府相關部門應定期對電梯維護保養工作進行監督檢查，對維護保養單位的資質、人員、工作質量等進行審查。業主大會及業主委員會有權對電梯維護保養工作進行監督，如發現問題可向電梯管理單位或政府相關部門反映。電梯安全檢查管理定期安全檢查1.檢查周期電梯管理單位應每月對電梯進行一次全面的安全檢查，包括機房設備、轎廂裝置、層門系統、電氣系統等。每年應由具有資質的特種設備檢驗檢測機構對電梯進行一次定期檢驗。2.檢查內容機房設備：檢查電梯主機、控制柜、限速器、安全鉗等設備的運行狀況，是否存在異常聲響、異味、發熱等現象。轎廂裝置：檢查轎廂的運行情況，是否平穩、無異響，轎廂內的按鈕、照明、通風等設施是否正常。層門系統：檢查層門的關閉情況，是否密封良好，門鎖裝置是否可靠，層門地坎是否清潔無雜物。電氣系統：檢查電梯的電氣線路、接地裝置、安全保護裝置等是否正常，是否存在漏電、短路等安全隱患。3.檢查記錄安全檢查人員應如實填寫安全檢查記錄表格，詳細記錄檢查的時間、內容、結果等信息。安全檢查記錄應妥善保存，保存期限不得少于規定年限，以備查閱。專項安全檢查1.檢查情形當電梯發生故障或事故后，應及時進行專項安全檢查，查明故障或事故原因。在電梯改造、維修、保養后，應進行專項安全檢查，確保電梯符合安全運行要求。根據政府相關部門的要求或業主的投訴舉報，對電梯進行專項安全檢查。2.檢查內容針對故障或事故的原因，重點檢查相關設備和部件的損壞情況，以及安全保護裝置的有效性。對改造、維修、保養后的電梯，按照相關標準規范進行全面檢查，確保電梯性能良好，運行正常。3.檢查報告專項安全檢查結束后，應出具專項安全檢查報告，報告內容應包括檢查的基本情況、發現的問題、整改建議等。專項安全檢查報告應及時報送電梯管理單位、業主大會及業主委員會、政府相關部門等。電梯應急管理應急預案制定1.制定原則應急預案應遵循科學合理、實用可行、快速有效的原則，確保在電梯突發事故時能夠及時、有效地進行救援和處理。2.預案內容應急救援組織機構及職責：明確應急救援指揮長、副指揮長及各成員的職責分工。應急救援程序：包括電梯故障被困報警、應急響應、救援行動、事故調查等環節的具體流程。應急救援物資和設備：列出應急救援所需的物資和設備清單，如對講機、救援工具、照明設備等，并明確其存放位置和管理要求。應急救援培訓和演練：制定應急救援培訓計劃和演練方案，定期組織應急救援培訓和演練，提高應急救援人員的專業技能和應急反應能力。應急救援實施1.報警與響應當電梯發生故障被困時，乘客應立即通過電梯內的緊急報警裝置或手機撥打救援電話，向電梯管理單位或相關部門報告被困情況。電梯管理單位或相關部門接到報警后，應立即啟動應急預案，組織應急救援人員趕赴現場進行救援。2.救援行動應急救援人員到達現場后，應首先確認被困乘客的位置和狀況，然后根據電梯故障情況，采取相應的救援措施。如電梯停在平層位置，救援人員可通過三角鑰匙打開層門，將被困乘客救出；如電梯停在非平層位置，救援人員應使用專業工具，如盤車手輪、松閘扳手等，將電梯轎廂移動到平層位置，然后打開層門救出被困乘客。3.事故調查與處理電梯事故發生后，應及時進行事故調查，查明事故原因，分清事故責任。根據事故調查結果，對事故責任單位和責任人依法進行處理，并采取有效措施防止類似事故再次發生。費用管理費用籌集1.籌集原則電梯維修、更新、改造等費用應按照“誰受益、誰承擔”的原則進行籌集。費用籌集應遵循公開、公平、公正的原則，接受業主的監督。2.籌集方式對于新建住宅項目，開發商應在交房時按照規定標準，將電梯維修、更新、改造等費用納入住宅專項維修資金，并交存至當地住宅專項維修資金管理機構。對于既有住宅項目，業主大會可根據實際情況，決定通過以下方式籌集費用：從住宅專項維修資金中列支。由業主按照一定比例分攤。通過小區公共收益等渠道籌集。費用使用1.使用范圍電梯維修、更新、改造等費用主要用于電梯設備的維修、更換零部件、技術改造等方面。費用使用應符合國家相關法律法規和標準規范的要求，確保資金使用合理、安全、有效。2.使用流程電梯管理單位或業主委員會根據電梯的實際情況，提出費用使用計劃，報業主大會審議通過。按照相關規定，辦理費用使用審批手續，如填寫費用使用申請表、提供相關證明材料等。費用使用單位按照審批后的計劃，組織實施電梯維修、更新、改造等工作，并及時支付費用。費用使用單位應定期向業主公布費用使用情況，接受業主的監督。費用監督1.內部監督業主大會及業主委員會應建立健全費用監督制度，定期對電梯維修、更新、改造等費用的籌集、使用情況