個(gè)人按揭貸款管理制度一、總則1.目的本制度旨在規(guī)范公司個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)的操作流程，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制，保障公司資金安全，維護(hù)公司和客戶的合法權(quán)益，促進(jìn)個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)健康、穩(wěn)健發(fā)展。2.適用范圍本制度適用于公司內(nèi)部涉及個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)的各部門及相關(guān)工作人員，包括但不限于市場(chǎng)營(yíng)銷部門、信貸審批部門、風(fēng)險(xiǎn)管理部門、財(cái)務(wù)部門等。3.基本原則依法合規(guī)原則：個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)的開展必須嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)、金融監(jiān)管政策以及公司內(nèi)部規(guī)章制度。風(fēng)險(xiǎn)可控原則：在業(yè)務(wù)操作過程中，要充分識(shí)別、評(píng)估和控制各類風(fēng)險(xiǎn)，確保貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在可承受范圍內(nèi)。審慎經(jīng)營(yíng)原則：秉持審慎態(tài)度，對(duì)借款人的信用狀況、還款能力等進(jìn)行全面、深入的調(diào)查和評(píng)估，確保貸款發(fā)放的合理性和安全性。優(yōu)質(zhì)服務(wù)原則：在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，為客戶提供高效、便捷、優(yōu)質(zhì)的金融服務(wù)，滿足客戶合理的貸款需求。二、貸款申請(qǐng)與受理1.客戶咨詢市場(chǎng)營(yíng)銷部門應(yīng)設(shè)立專門的咨詢渠道，安排專業(yè)人員負(fù)責(zé)解答客戶關(guān)于個(gè)人按揭貸款的相關(guān)問題，包括貸款條件、利率、期限、流程等。咨詢?nèi)藛T應(yīng)具備扎實(shí)的業(yè)務(wù)知識(shí)和良好的溝通能力，為客戶提供準(zhǔn)確、清晰的信息。2.申請(qǐng)材料準(zhǔn)備借款人應(yīng)向市場(chǎng)營(yíng)銷部門提交個(gè)人按揭貸款申請(qǐng)，并按要求提供以下基本材料：身份證明：居民身份證、戶口簿等有效身份證件。婚姻狀況證明：結(jié)婚證、離婚證或未婚聲明等。收入證明：借款人所在單位出具的收入證明、工資流水單、個(gè)人所得稅完稅證明等，以證明其具備穩(wěn)定的收入來(lái)源和還款能力。購(gòu)房合同：與開發(fā)商簽訂的合法有效的購(gòu)房合同。首付款證明：支付購(gòu)房首付款的憑證，如發(fā)票、收據(jù)等。其他可能需要的材料：如資產(chǎn)證明、學(xué)歷證明等，具體根據(jù)貸款產(chǎn)品和客戶情況而定。市場(chǎng)營(yíng)銷人員應(yīng)指導(dǎo)借款人正確填寫貸款申請(qǐng)表，確保申請(qǐng)表內(nèi)容真實(shí)、完整、準(zhǔn)確，并對(duì)借款人提交的申請(qǐng)材料進(jìn)行初步審核，檢查材料的完整性和合規(guī)性。3.申請(qǐng)受理市場(chǎng)營(yíng)銷部門收到借款人的貸款申請(qǐng)及相關(guān)材料后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行登記，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成初審。初審?fù)ㄟ^后，將申請(qǐng)材料及初審意見一并提交至信貸審批部門。三、貸款調(diào)查與評(píng)估1.調(diào)查內(nèi)容信貸審批部門接到市場(chǎng)營(yíng)銷部門提交的貸款申請(qǐng)后，應(yīng)安排專人對(duì)借款人的基本情況、信用狀況、還款能力、購(gòu)房情況等進(jìn)行全面調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容包括但不限于：借款人身份真實(shí)性核實(shí)，通過公安系統(tǒng)等渠道核實(shí)借款人身份證信息的真實(shí)性。信用狀況查詢，通過人民銀行征信系統(tǒng)、第三方信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)等查詢借款人的信用記錄，了解其信用狀況，包括是否有逾期還款、欠款等不良記錄。收入情況調(diào)查，核實(shí)借款人收入證明的真實(shí)性，通過與借款人所在單位核實(shí)、查看工資流水等方式，評(píng)估其實(shí)際收入水平和穩(wěn)定性。同時(shí)，了解借款人是否有其他收入來(lái)源，如投資收益、租金收入等。購(gòu)房情況調(diào)查，實(shí)地查看所購(gòu)房產(chǎn)的真實(shí)性，核實(shí)購(gòu)房合同的有效性，了解房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值、是否存在抵押等情況。還款能力評(píng)估，根據(jù)借款人的收入情況、負(fù)債情況等，綜合評(píng)估其還款能力，測(cè)算其每月還款額與收入的比例是否合理，一般要求該比例不超過借款人月收入的一定比例（具體比例根據(jù)公司政策和市場(chǎng)情況確定）。2.調(diào)查方式實(shí)地調(diào)查：調(diào)查人員應(yīng)實(shí)地走訪借款人工作單位、所購(gòu)房產(chǎn)所在地等，與相關(guān)人員進(jìn)行面談，核實(shí)相關(guān)信息的真實(shí)性。電話核實(shí)：通過電話與借款人、其所在單位、開發(fā)商等相關(guān)人員進(jìn)行溝通，核實(shí)關(guān)鍵信息。數(shù)據(jù)查詢：利用內(nèi)部系統(tǒng)、征信系統(tǒng)、房產(chǎn)管理部門等渠道查詢相關(guān)數(shù)據(jù)，獲取借款人的信用狀況、房產(chǎn)信息等。3.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)管理部門應(yīng)根據(jù)信貸審批部門提交的調(diào)查情況，對(duì)貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估主要考慮以下因素：借款人信用風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)信用狀況評(píng)估借款人違約的可能性。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)抵押物價(jià)值的影響。政策風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)注國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、金融監(jiān)管政策等對(duì)個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)的影響。操作風(fēng)險(xiǎn)，評(píng)估業(yè)務(wù)操作過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，如材料審核不嚴(yán)、違規(guī)操作等。風(fēng)險(xiǎn)管理部門應(yīng)出具風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告，明確貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，并提出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防控建議。四、貸款審批1.審批流程信貸審批部門應(yīng)根據(jù)調(diào)查情況和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告，按照公司制定的審批標(biāo)準(zhǔn)和流程，對(duì)貸款申請(qǐng)進(jìn)行審批。審批流程一般包括初審、復(fù)審、終審等環(huán)節(jié)。初審人員對(duì)貸款申請(qǐng)材料的完整性、合規(guī)性以及調(diào)查情況的真實(shí)性進(jìn)行審核，提出初審意見。復(fù)審人員對(duì)初審意見進(jìn)行復(fù)核，重點(diǎn)審查貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況、審批標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行情況等，提出復(fù)審意見。終審人員對(duì)整個(gè)貸款申請(qǐng)進(jìn)行最終審批，做出是否同意貸款的決定。終審人員應(yīng)具備較高的業(yè)務(wù)水平和決策能力，對(duì)重大貸款項(xiàng)目或風(fēng)險(xiǎn)較高的貸款申請(qǐng)，應(yīng)進(jìn)行集體審議。2.審批標(biāo)準(zhǔn)公司應(yīng)制定明確的個(gè)人按揭貸款審批標(biāo)準(zhǔn)，主要包括借款人的信用狀況、還款能力、購(gòu)房情況等方面的要求。例如，借款人信用評(píng)分應(yīng)達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)以上，收入穩(wěn)定且具備足夠的還款能力，所購(gòu)房產(chǎn)符合公司規(guī)定的條件等。審批標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)情況、公司風(fēng)險(xiǎn)偏好等因素適時(shí)進(jìn)行調(diào)整，確保審批標(biāo)準(zhǔn)的合理性和適應(yīng)性。3.審批決策信貸審批部門應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成貸款審批工作，并將審批結(jié)果及時(shí)反饋給市場(chǎng)營(yíng)銷部門。如審批通過，應(yīng)向借款人出具貸款審批通知書，并通知市場(chǎng)營(yíng)銷部門與借款人簽訂借款合同等相關(guān)文件。如審批不通過，應(yīng)向借款人說(shuō)明原因，并將申請(qǐng)材料退還市場(chǎng)營(yíng)銷部門。市場(chǎng)營(yíng)銷部門應(yīng)及時(shí)告知借款人審批結(jié)果，并做好解釋工作。五、貸款發(fā)放1.合同簽訂市場(chǎng)營(yíng)銷部門在收到貸款審批通知書后，應(yīng)與借款人簽訂借款合同、抵押合同等相關(guān)法律文件。合同內(nèi)容應(yīng)明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括貸款金額、利率、期限、還款方式、違約責(zé)任等條款。在簽訂合同前，市場(chǎng)營(yíng)銷人員應(yīng)向借款人詳細(xì)解釋合同條款，確保借款人充分理解并同意合同內(nèi)容。同時(shí)，應(yīng)要求借款人在合同上簽字確認(rèn)，并加蓋手印。2.放款條件落實(shí)財(cái)務(wù)部門應(yīng)根據(jù)借款合同的約定，落實(shí)放款條件。放款條件一般包括借款人已按規(guī)定支付購(gòu)房首付款、相關(guān)保險(xiǎn)手續(xù)已辦理、抵押登記手續(xù)已完成等。風(fēng)險(xiǎn)管理部門應(yīng)對(duì)放款條件的落實(shí)情況進(jìn)行審核，確保放款條件符合合同約定和公司風(fēng)險(xiǎn)管理要求。3.貸款發(fā)放財(cái)務(wù)部門在放款條件落實(shí)后，應(yīng)按照借款合同的約定，將貸款資金足額發(fā)放至指定賬戶。一般情況下，貸款資金應(yīng)直接支付給開發(fā)商或售房單位，用于償還購(gòu)房款。貸款發(fā)放后，財(cái)務(wù)部門應(yīng)及時(shí)進(jìn)行賬務(wù)處理，記錄貸款發(fā)放的金額、時(shí)間、借款人等信息，并定期與信貸審批部門、市場(chǎng)營(yíng)銷部門等進(jìn)行核對(duì)，確保賬務(wù)記錄的準(zhǔn)確性。六、貸款管理與監(jiān)控1.還款管理市場(chǎng)營(yíng)銷部門應(yīng)在貸款發(fā)放后，及時(shí)告知借款人還款方式、還款時(shí)間、還款金額等信息，并提醒借款人按時(shí)足額還款。財(cái)務(wù)部門應(yīng)建立還款提醒機(jī)制，通過短信、電話等方式在還款日前一定時(shí)間提醒借款人按時(shí)還款。同時(shí)，應(yīng)及時(shí)記錄借款人的還款情況，對(duì)逾期還款的借款人進(jìn)行跟蹤和催收。2.貸后檢查信貸審批部門應(yīng)定期對(duì)已發(fā)放的個(gè)人按揭貸款進(jìn)行貸后檢查，檢查內(nèi)容包括借款人的還款情況、信用狀況、抵押物狀況等。貸后檢查可采取實(shí)地走訪、電話訪談、數(shù)據(jù)查詢等方式進(jìn)行。風(fēng)險(xiǎn)管理部門應(yīng)根據(jù)貸后檢查情況，對(duì)貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)和評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)潛在風(fēng)險(xiǎn)，并提出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防控措施。3.抵押物管理對(duì)于以房產(chǎn)作為抵押物的個(gè)人按揭貸款，風(fēng)險(xiǎn)管理部門應(yīng)定期對(duì)抵押物的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，及時(shí)掌握抵押物價(jià)值變化情況。應(yīng)確保抵押物的抵押登記手續(xù)合法有效，如發(fā)現(xiàn)抵押物存在被查封、扣押、抵押給他人等情況，應(yīng)及時(shí)采取措施，保障公司抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。4.檔案管理市場(chǎng)營(yíng)銷部門、信貸審批部門、財(cái)務(wù)部門等應(yīng)按照公司檔案管理規(guī)定，妥善保管個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)檔案。檔案內(nèi)容應(yīng)包括貸款申請(qǐng)材料、調(diào)查評(píng)估報(bào)告、審批文件、借款合同、還款記錄等相關(guān)資料。檔案管理人員應(yīng)定期對(duì)檔案進(jìn)行整理、歸檔和保管，確保檔案的完整性和安全性。同時(shí)，應(yīng)建立檔案查閱制度，嚴(yán)格控制檔案查閱權(quán)限，防止檔案信息泄露。七、貸款催收與處置1.逾期催收當(dāng)借款人出現(xiàn)逾期還款情況時(shí)，財(cái)務(wù)部門應(yīng)及時(shí)啟動(dòng)逾期催收程序。催收方式可包括電話催收、短信催收、上門催收等。催收人員應(yīng)禮貌、耐心地與借款人溝通，了解逾期原因，提醒借款人按時(shí)還款，并告知逾期可能產(chǎn)生的不良后果，如逾期利息、信用記錄受損等。對(duì)于惡意逾期或多次逾期的借款人，應(yīng)加大催收力度，并采取必要的法律手段，維護(hù)公司的合法權(quán)益。2.風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)管理部門應(yīng)建立個(gè)人按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，對(duì)逾期貸款、潛在風(fēng)險(xiǎn)貸款等進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)和預(yù)警。當(dāng)發(fā)現(xiàn)貸款業(yè)務(wù)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)時(shí)，應(yīng)及時(shí)發(fā)出預(yù)警通知，提醒相關(guān)部門采取措施防范風(fēng)險(xiǎn)。3.貸款處置對(duì)于經(jīng)催收仍無(wú)法收回的逾期貸款，應(yīng)按照公司規(guī)定的貸款處置流程進(jìn)行處理。處置方式可包括抵押物處置、訴訟追償?shù)取Ｔ诘盅何锾幹眠^程中，應(yīng)按照法律法規(guī)和相關(guān)程序進(jìn)行操作，確保抵押物處置的合法性和公正性。處置所得款項(xiàng)應(yīng)優(yōu)先用于償還貸款本息及相關(guān)費(fèi)用，