住宅小區(qū)物業(yè)管理制度一、總則（一）目的為加強(qiáng)本住宅小區(qū)物業(yè)管理，保障物業(yè)的合理使用，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，創(chuàng)造整潔、安全、舒適、文明的居住環(huán)境，特制定本管理制度。（二）適用范圍本制度適用于本住宅小區(qū)內(nèi)的所有物業(yè)及相關(guān)人員，包括業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員等。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國家和地方有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)，依法履行職責(zé)，保障業(yè)主的合法權(quán)益。2.服務(wù)至上原則：以業(yè)主需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)，不斷提高服務(wù)質(zhì)量和水平。3.公開透明原則：物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費用等信息應(yīng)向業(yè)主公開，接受業(yè)主監(jiān)督。4.公平公正原則：對待所有業(yè)主一視同仁，公平公正地處理物業(yè)管理中的各類問題。二、物業(yè)基本信息（一）小區(qū)概況1.小區(qū)名稱：[小區(qū)具體名稱]2.地理位置：[詳細(xì)地址]3.占地面積：[占地面積數(shù)值]平方米4.建筑面積：[建筑面積數(shù)值]平方米5.規(guī)劃戶數(shù)：[規(guī)劃戶數(shù)數(shù)值]戶6.配套設(shè)施：包括但不限于停車位、綠化景觀、休閑娛樂設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房等。（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容1.房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。2.環(huán)境衛(wèi)生管理，包括小區(qū)公共區(qū)域的清掃、保潔、垃圾清運等。3.綠化養(yǎng)護(hù)管理，保持小區(qū)綠化景觀的美觀和整潔。4.安全保衛(wèi)管理，包括門崗值班、巡邏、車輛管理等，確保小區(qū)安全。5.公共秩序維護(hù)，制止各類違法違規(guī)行為，維護(hù)小區(qū)正常秩序。6.消防管理，確保消防設(shè)施設(shè)備完好有效，組織開展消防安全宣傳和演練。7.物業(yè)服務(wù)費用的收繳和管理。8.其他與物業(yè)管理相關(guān)的服務(wù)事項。三、業(yè)主、物業(yè)使用人權(quán)利與義務(wù)（一）權(quán)利1.依法享有所擁有物業(yè)的各項權(quán)利。2.參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)。3.選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)。4.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。5.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。6.對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。7.監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用。8.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。（二）義務(wù)1.遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則。2.遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。3.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定。4.按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。5.按時交納物業(yè)服務(wù)費用。6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)（一）人員配置與管理1.根據(jù)小區(qū)規(guī)模和服務(wù)需求，合理配置各類物業(yè)服務(wù)人員，包括管理人員、維修人員、保潔人員、保安人員等。2.建立健全員工培訓(xùn)制度，定期組織員工培訓(xùn)，提高員工業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)水平。3.制定員工考核標(biāo)準(zhǔn)，定期對員工進(jìn)行考核，根據(jù)考核結(jié)果進(jìn)行獎懲。（二）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與流程1.制定詳細(xì)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，明確各項服務(wù)的內(nèi)容、質(zhì)量要求、工作流程等。2.嚴(yán)格按照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)服務(wù)，確保服務(wù)質(zhì)量達(dá)到規(guī)定要求。3.建立服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制，定期對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行檢查和評估，及時發(fā)現(xiàn)問題并加以整改。（三）設(shè)施設(shè)備管理1.建立健全物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備管理制度，定期對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查、維護(hù)、保養(yǎng)。2.制定設(shè)施設(shè)備維修計劃，及時維修損壞的設(shè)施設(shè)備，確保設(shè)施設(shè)備正常運行。3.做好設(shè)施設(shè)備的運行記錄和檔案管理工作。（四）環(huán)境衛(wèi)生管理1.制定環(huán)境衛(wèi)生管理制度，明確環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和清掃保潔要求。2.合理安排清掃保潔人員，定時對小區(qū)公共區(qū)域進(jìn)行清掃、保潔，及時清運垃圾。3.加強(qiáng)對垃圾分類的宣傳和引導(dǎo)，確保垃圾分類工作順利開展。（五）安全保衛(wèi)管理1.制定安全保衛(wèi)制度，加強(qiáng)門崗值班和巡邏，嚴(yán)格人員、車輛出入登記。2.安裝必要的安全防范設(shè)施設(shè)備，如監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等，確保小區(qū)安全。3.制定突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，定期組織演練，提高應(yīng)對突發(fā)事件的能力。（六）消防管理1.建立健全消防管理制度，落實消防安全責(zé)任制。2.定期對消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)、保養(yǎng)，確保消防設(shè)施設(shè)備完好有效。3.組織開展消防安全宣傳和培訓(xùn)，提高業(yè)主的消防安全意識。（七）物業(yè)服務(wù)費用管理1.按照物價部門核定的收費標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費用。2.建立物業(yè)服務(wù)費用收支管理制度，定期公布物業(yè)服務(wù)費用收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。3.合理使用物業(yè)服務(wù)費用，確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不受影響。五、業(yè)主大會與業(yè)主委員會（一）業(yè)主大會1.業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。2.業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。3.業(yè)主大會行使下列職責(zé)：制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；選舉、更換業(yè)主委員會成員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。（二）業(yè)主委員會1.業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。2.業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。3.業(yè)主委員會行使下列職責(zé)：召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實施；業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。六、物業(yè)使用與維護(hù)（一）物業(yè)使用規(guī)定1.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)用途。2.業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并遵守有關(guān)裝飾裝修的規(guī)定。3.業(yè)主、物業(yè)使用人不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事下列行為：損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋設(shè)計用途；占用、損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地，擅自移動物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備；違章搭建、私設(shè)攤點；在非指定位置傾倒或拋棄垃圾、雜物；違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜；違反規(guī)定停放車輛；發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；法律、法規(guī)禁止的其他行為。（二）物業(yè)維修與養(yǎng)護(hù)1.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?.專項維修資金的使用按照國家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。3.業(yè)主專有部分的維修、養(yǎng)護(hù)由業(yè)主負(fù)責(zé)。業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)當(dāng)簽訂委托合同。七、物業(yè)服務(wù)費用（一）收費標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)費用按照[具體收費標(biāo)準(zhǔn)]收取，具體收費項目和標(biāo)準(zhǔn)如下：1.住宅：[每平方米收費金額]元/月2.商業(yè)：[每平方米收費金額]元/月3.其他：[詳細(xì)說明其他收費項目及標(biāo)準(zhǔn)]（二）計費方式物業(yè)服務(wù)費用按照[計費方式，如按月、按季、按年等]計費。（三）費用調(diào)整物業(yè)服務(wù)費用如需調(diào)整，應(yīng)當(dāng)按照以下程序進(jìn)行：1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前[具體時間]書面告知業(yè)主委員會和業(yè)主。2.業(yè)主委員會組織業(yè)主進(jìn)行表決，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，方可調(diào)整。3.調(diào)整后的物業(yè)服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在小區(qū)內(nèi)顯著位置公示。（四）費用繳納1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的時間和方式繳納物業(yè)服務(wù)費用。2.逾期未繳納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付違約金。3.經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕繳納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未繳納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)依法提起訴訟。八、專項維修資金（一）繳存專項維修資金由業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積繳存，每平方米建筑面積繳存首期專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的[具體比例]。（二）使用1.專項維修資金專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。2.使用專項維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。3.專項維修資金的使用應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的程序辦理，包括申請、審核、公示、撥付等環(huán)節(jié)。（三）管理1.專項維修資金應(yīng)當(dāng)存入專項維修資金專戶，由業(yè)主大會或業(yè)主委員會委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管。2.業(yè)主大會或業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期公布專項維修資金的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。九、違約責(zé)任（一）業(yè)主、物業(yè)使用人違約責(zé)任1.業(yè)主、物業(yè)使用人違反本制度規(guī)定，不履行義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。2.業(yè)主、物業(yè)使用人逾期繳納物業(yè)服務(wù)費用的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付違約金。3.業(yè)主、物業(yè)使用人違反物業(yè)使用規(guī)定，給其他業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本制度規(guī)定，不履行義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，采取補(bǔ)救措施，減少服務(wù)費用。3.物業(yè)服務(wù)