物業排煙道制度

物業排煙道管理制度一、總則1.目的為確保本高端小區內物業排煙道系統的安全、正常運行，保障小區居民的生命財產安全和生活環境質量，規范排煙道的管理、維護、使用等相關行為，特制定本制度。2.適用范圍本制度適用于本小區內所有建筑物的物業排煙道系統，包括住宅、商業配套設施等相關區域的共用排煙道以及與排煙道相關的設備、設施。3.職責分工-物業公司：負責排煙道系統的日常巡查、維護保養計劃制定與執行、問題協調處理以及對違規行為的監督和制止。-業主/使用人：有責任正確使用排煙道，不得擅自改動、損壞排煙道設施，發現問題及時向物業公司報告。-工程維修部門：具體承擔排煙道系統的維修、保養工作，按照相關標準和規范進行操作，并對維修保養情況進行記錄。二、排煙道的建設與驗收管理1.建設標準-小區內建筑物的排煙道在設計和建設時應嚴格遵循國家相關建筑設計規范和消防標準。排煙道的材質、尺寸、安裝位置等必須符合設計要求，確保其具備良好的排煙性能和防火性能。-開發商在建設過程中應選用質量合格、符合環保要求的排煙道產品，產品應具備相關的質量檢驗報告和合格證書。2.驗收程序-在建筑物竣工后，物業公司應參與開發商組織的排煙道系統驗收工作。驗收內容包括排煙道的外觀、連接部位、密封性、通風效果以及防火閥、止回閥等附屬設備的安裝情況。-驗收人員應按照驗收標準進行詳細檢查，填寫驗收記錄。對于驗收中發現的問題，應要求開發商及時整改，直至驗收合格。-驗收合格后，開發商應向物業公司提供排煙道系統的相關圖紙、資料，包括設計圖紙、產品說明書、驗收報告等，以便物業公司進行后續管理。三、日常巡查管理1.巡查頻率-物業公司應安排專人對小區內的排煙道系統進行定期巡查，住宅區域的共用排煙道每周至少巡查一次，商業配套設施的排煙道每三天至少巡查一次。-在重大節日、重要活動前以及惡劣天氣后，應增加臨時巡查次數，確保排煙道系統安全運行。2.巡查內容-外觀檢查：查看排煙道表面是否有裂縫、破損、變形等情況，排煙道的連接部位是否牢固，密封膠條是否完好。-通風情況：檢查排煙道是否暢通，有無異味、煙霧倒灌現象，通過觀察出風口的通風效果來判斷排煙道的工作狀態。-附屬設備檢查：檢查防火閥、止回閥等附屬設備是否正常工作，閥門的開啟和關閉是否靈活，有無損壞或卡死現象。-周邊環境檢查：查看排煙道周邊是否有雜物堆積，是否存在易燃、易爆物品，確保排煙道周圍環境安全。3.巡查記錄-巡查人員應認真填寫巡查記錄，記錄內容包括巡查時間、地點、排煙道的基本情況、發現的問題及處理情況等。-巡查記錄應妥善保存，以備后續查詢和分析使用。對于巡查中發現的問題，應及時上報物業公司相關負責人，并按照規定的處理流程進行處理。四、維護保養管理1.保養計劃制定-物業公司工程維修部門應根據排煙道系統的運行狀況和使用年限，制定年度、季度和月度維護保養計劃。保養計劃應明確保養項目、保養時間、責任人等內容。-保養計劃應涵蓋排煙道的清潔、潤滑、檢查、維修等工作內容，確保排煙道系統始終處于良好的運行狀態。2.保養項目與要求-清潔：定期對排煙道內部進行清潔，清除積油、積塵等雜物。對于住宅排煙道，每半年至少進行一次深度清潔；商業配套設施的排煙道，根據使用情況每月或每季度進行一次清潔。-潤滑：對排煙道的活動部件，如防火閥、止回閥的轉軸等進行潤滑，確保閥門開啟和關閉靈活。潤滑工作每季度至少進行一次，使用符合要求的潤滑劑。-檢查與維修：定期檢查排煙道的結構完整性、密封性以及附屬設備的性能。對于發現的問題，應及時進行維修或更換部件。如排煙道出現裂縫、破損等情況，應及時進行修補；防火閥、止回閥等設備損壞，應立即更換新的設備。3.保養記錄與報告-每次維護保養工作完成后，保養人員應詳細填寫保養記錄，記錄內容包括保養時間、保養項目、保養情況、更換的部件等信息。-保養記錄應作為物業管理檔案的重要組成部分進行保存。同時，工程維修部門應定期對保養情況進行總結分析，向物業公司管理層提交保養報告，匯報排煙道系統的運行狀況、存在的問題及改進措施等。五、業主/使用人使用規范1.正確使用方式-業主/使用人應正確使用自家的排煙設備，如抽油煙機等，在使用過程中確保設備正常運行，避免因操作不當導致油煙倒灌或其他問題。-禁止在排煙道出風口處堆放雜物，確保出風口暢通無阻。不得在排煙道周圍私自搭建建筑物或障礙物，以免影響排煙道的正常通風和維護。2.禁止行為-嚴禁業主/使用人擅自改動、拆除或損壞排煙道系統的任何部件。不得在排煙道上打孔、安裝其他設備或改變其原有結構，以免破壞排煙道的密封性和排煙性能。-禁止向排煙道內傾倒易燃、易爆物品、腐蝕性液體或其他雜物，防止堵塞排煙道或引發安全事故。-不得在排煙道內私拉亂接電線或進行其他違規電氣作業，避免引發電氣火災。3.告知義務-物業公司在業主入住時，應向業主發放《排煙道使用手冊》，明確告知業主排煙道的正確使用方法、禁止行為以及相關的安全注意事項。-對于小區內排煙道系統的維護保養計劃、維修工作安排等信息，物業公司應及時通過公告欄、微信公眾號、短信等方式通知業主，以便業主做好相應的配合工作。六、維修與改造管理1.維修流程-當巡查或業主報告發現排煙道系統出現問題時，物業公司應及時安排工程維修人員進行現場查看，確定問題的性質和嚴重程度。-維修人員根據問題情況制定維修方案，明確維修所需的材料、工具和人員，并估算維修費用。維修方案應報物業公司相關負責人審批。-經審批同意后，維修人員按照維修方案進行維修工作。在維修過程中，應嚴格遵守安全操作規程，確保維修質量。維修完成后，應進行測試和驗收，確保排煙道系統恢復正常運行。-維修記錄應詳細記錄維修過程、更換的部件、維修時間等信息，并由業主或使用人簽字確認。維修費用按照小區物業管理相關規定進行結算。2.改造管理-如因小區規劃調整、建筑物功能變更等原因需要對排煙道系統進行改造，必須提前向物業公司提出申請，并提交詳細的改造方案。-改造方案應包括改造的原因、內容、設計圖紙、施工計劃、安全保障措施等內容。物業公司應組織相關專業人員對改造方案進行審核，確保改造方案符合國家相關規范和小區整體規劃要求。-改造工程應由具備相應資質的施工單位進行施工。施工過程中，物業公司應安排專人進行現場監督，確保施工安全和質量。改造完成后，應按照相關標準進行驗收，驗收合格后方可投入使用。七、應急處理措施1.應急預案制定-物業公司應制定完善的排煙道系統應急預案，明確在排煙道發生堵塞、火災、爆炸等緊急情況時的應急處理流程、責任分工和應對措施。-應急預案應定期進行演練和修訂，確保其有效性和可操作性。演練工作每半年至少進行一次，通過演練檢驗應急預案的合理性，并對存在的問題及時進行整改。2.應急響應流程-當接到業主報告或巡查發現排煙道系統出現緊急情況時，物業公司應立即啟動應急預案。值班人員應迅速通知相關部門和人員趕赴現場，如工程維修人員、安全保衛人員等。-到達現場后，應首先判斷情況的嚴重程度，采取相應的應急措施。如排煙道堵塞，應立即組織人員進行疏通；如發生火災，應立即啟動小區消防應急預案，組織滅火和疏散工作。-在應急處理過程中，應及時向相關部門報告情況，如消防部門、街道辦事處等，并配合相關部門進行救援和調查工作。3.后期處理-緊急情況處理完畢后，物業公司應組織人員對受損的排煙道系統進行評估和修復。對事故原因進行調查分析，總結經驗教訓，提出改進措施，防止類似事故再次發生。-同時，應及時向業主通報事故處理情況，做好業主的解釋和安撫工作，維護小區的穩定。八、培訓與宣傳1.員工培訓-物業公司應定期組織員工進行排煙道管理相關知識和技能的培訓，提高員工的業務水平和應急處理能力。培訓內容包括排煙道的結構原理、巡查方法、維護保養技能、應急預案等方面。-培訓方式可以采用內部培訓、外部專家講座、現場實操演練等多種形式。培訓記錄應妥善保存，作為員工績效考核的依據之一。2.業主宣傳-通過小區公告欄、微信公眾號、社區活動等多種渠道，向業主宣傳排煙道的正確使用方法、安全注意事項以及維護保養知識，提高業主的安全意識和責任意識。-定期組織業主開展消防安全知識講座，其中重點講解排煙道火災的預防和應對措施，增強業主的自我保護能力。九、監督與考核1.監督機制-物業公司內部應建立健全排煙道管理制度的監督機制，由物業管理部門對工程維修部門、安全保衛部門等相關部門的工作進行監督檢查。-同時，鼓勵業主對物業公司的排煙道管理工作進行監督，設立投訴舉報電話和郵箱，及時處理業主反映的問題。2.考核指標-制定明確的考核指標，對相關部門