物業巡視制制度

物業巡視制度一、總則1.目的：為加強小區物業管理，及時發現并解決各類問題，保障小區的安全、整潔、舒適以及各項設施設備的正常運行，特制定本物業巡視制度。2.適用范圍：本制度適用于本高端小區物業公司全體參與巡視工作的員工，包括但不限于物業客服人員、維修人員、安保人員、保潔人員等。3.巡視原則-全面性原則：巡視范圍應覆蓋小區內所有公共區域、建筑物、設施設備以及住戶相關區域，確保無死角。-及時性原則：按照規定的巡視周期進行巡視，及時發現問題并記錄，對于緊急問題應立即采取措施處理。-專業性原則：巡視人員應具備相應的專業知識和技能，能夠準確判斷問題的性質和嚴重程度，并提供有效的解決方案。-客觀性原則：巡視人員應如實記錄巡視情況，不得隱瞞或歪曲事實。二、巡視人員職責1.客服人員職責-負責小區內公共區域和住戶區域的日常巡視，重點關注小區環境衛生、綠化養護、設施設備運行等情況，及時發現并記錄問題。-與住戶進行友好溝通，了解住戶需求和意見，對住戶提出的問題進行詳細記錄，并及時反饋給相關部門處理。-協助安保人員維護小區秩序，發現違規行為（如亂停車、私拉亂接等）及時制止并記錄。-對小區內的裝修情況進行巡視，檢查裝修是否符合規定，是否存在安全隱患，如有問題及時告知裝修負責人并上報。2.維修人員職責-對小區內的各類設施設備（如電梯、消防設備、給排水系統、供電系統等）進行定期巡視，檢查設備運行狀況，記錄設備運行參數，及時發現設備故障和安全隱患。-對于巡視中發現的設施設備問題，能夠當場處理的應立即處理；對于無法當場處理的，應詳細記錄問題情況，制定維修計劃，并及時上報給維修主管。-協助其他部門處理涉及設施設備方面的問題，提供專業技術支持。3.安保人員職責-負責小區的安全保衛巡視工作，包括小區出入口、圍墻、停車場、樓道等區域，重點檢查小區的治安情況、消防安全情況以及人員和車輛的出入情況。-對小區內的可疑人員、物品進行盤查，發現異常情況及時報告并采取相應措施，確保小區安全。-維護小區內的公共秩序，制止各類違規行為（如破壞公共設施、大聲喧嘩等），保障小區居民的正常生活環境。-協助其他部門處理突發緊急事件，如火災、盜竊等，按照應急預案進行處置。4.保潔人員職責-在日常工作中對負責區域進行動態巡視，及時清理垃圾、雜物，保持小區公共區域的整潔衛生。-檢查公共區域的衛生設施（如垃圾桶、衛生間等）是否完好，如有損壞及時報告給相關部門進行維修。-發現小區內存在的環境衛生問題（如污水外溢、墻面污漬等），能夠處理的應立即處理，無法處理的及時記錄并上報。三、巡視內容與標準1.公共區域巡視內容與標準-環境衛生-小區道路、廣場、綠地等公共區域無明顯垃圾、雜物，垃圾清運及時，垃圾桶不滿溢，周邊無散落垃圾。-公共區域的宣傳欄、指示牌、路燈等設施表面干凈整潔，無明顯污漬、灰塵。-樓道內地面、扶手、墻面清潔，無蜘蛛網、亂張貼現象。-綠化養護-小區內綠化植物生長良好，無明顯病蟲害，無大面積枯萎、死亡現象。-草坪修剪整齊，高度適中，無雜草叢生現象。-綠化灌溉設施正常運行，無漏水、堵塞等問題。-設施設備-小區內的路燈、景觀燈等照明設施完好，亮燈率達到規定標準。-公共區域的健身器材、休閑桌椅等設施無損壞，安裝牢固。-小區內的排水系統暢通，無積水現象，雨水井、污水井井蓋完好，無缺失、損壞。-秩序維護-小區出入口秩序良好，車輛和人員出入登記規范，無違規出入現象。-小區內無亂停車現象，車輛停放整齊，占用消防通道等違規行為。-小區內無大聲喧嘩、聚眾鬧事等影響居民正常生活的行為。2.建筑物巡視內容與標準-外觀-建筑物外立面整潔，無脫落、掉漆等現象，外墻面的裝飾構件牢固，無松動、損壞。-建筑物的門窗關閉正常，玻璃無破損，陽臺、窗臺無雜物堆放影響外觀。-樓道-樓道內的消防通道暢通，無雜物堵塞，消防門能夠正常開關。-樓道內的照明、通風設施正常運行，聲控燈、感應燈靈敏有效。-樓道內的弱電箱、配電箱等設備箱門關閉嚴密，標識清晰，無損壞。-屋頂-屋頂防水良好，無滲漏現象，屋面排水口暢通，無雜物堵塞。-屋頂的避雷設施完好，連接牢固，無銹蝕、損壞。3.設施設備巡視內容與標準-電梯-電梯運行平穩，無異常噪音、振動，轎廂內照明、通風良好，按鍵、顯示屏等操作設備正常。-電梯的安全保護裝置（如門鎖、限速器等）有效，電梯轎廂內的緊急報警裝置能夠正常使用，通話清晰。-電梯機房環境整潔，溫度、濕度符合要求，設備運行參數正常，各類儀表、指示燈顯示正常。-消防設備-消防栓箱內設備齊全，水帶、水槍完好無損，閥門開關靈活，無漏水現象，消防栓標識清晰。-滅火器壓力正常，指針在綠色區域，外觀無損壞，噴管、噴嘴無堵塞，有效期內。-消防報警系統運行正常，探測器、報警器等設備無故障，手動報警按鈕能夠正常觸發報警。-給排水系統-小區內的供水管道無漏水現象，水表運行正常，水壓穩定，水質符合衛生標準。-排水管道暢通，無堵塞、滲漏現象，污水泵、雨水泵等排水設備能夠正常運行，自動啟停功能有效。-小區內的污水處理設施運行正常，達標排放。-供電系統-配電室設備運行正常，高低壓開關柜、變壓器等設備無異常發熱、異味、噪音，各類儀表、指示燈顯示正常。-小區內的路燈、景觀燈等照明系統供電正常，無短路、斷路等故障。-住戶電表計量準確，配電箱內開關、插座等電器設備無損壞，無漏電現象。四、巡視周期與時間安排1.日常巡視-客服人員：每天至少對小區公共區域和所負責的住戶區域進行一次全面巡視，巡視時間安排在上午和下午各一次，每次巡視時間不少于1小時。-維修人員：對小區內的重點設施設備（如電梯、消防設備等）每天進行一次巡視，對其他設施設備每周進行一次全面巡視，巡視時間根據設備運行特點安排在設備運行的低谷期，避免影響正常使用。-安保人員：實行24小時不間斷巡邏，每2小時對小區進行一次全面巡邏，重點時段（如夜間、上下班高峰期等）加密巡邏頻次。-保潔人員：在日常工作中進行動態巡視，隨時清理發現的垃圾和雜物，確保責任區域的環境衛生整潔。2.專項巡視-針對小區內的特殊情況（如惡劣天氣后、設施設備改造后等）或特定區域（如地下室、屋頂等），應及時安排專項巡視。專項巡視由相關部門負責人組織實施，根據實際情況確定巡視人員和巡視時間。-每季度組織一次由物業公司各部門聯合參與的全面專項巡視，對小區的整體情況進行詳細檢查，重點檢查各類設施設備的運行狀況、安全隱患排查以及物業管理服務質量等方面。五、巡視記錄與報告1.巡視記錄-巡視人員應隨身攜帶巡視記錄表，按照規定的內容和格式及時、準確地記錄巡視情況。巡視記錄表應包括巡視時間、巡視區域、發現的問題、問題描述、處理情況等內容。-對于發現的問題，應盡量詳細描述問題的位置、現象、嚴重程度等信息，如有必要，可附上照片或繪圖說明。-巡視人員應在巡視記錄表上簽字確認，確保記錄的真實性和完整性。2.報告流程-對于巡視中發現的一般問題，巡視人員應及時報告給本部門負責人，由部門負責人安排人員進行處理，并跟蹤處理結果。-對于較為嚴重或涉及多個部門的問題，巡視人員應立即報告給物業公司的項目經理。項目經理組織相關部門召開專題會議，制定解決方案，明確責任部門和責任人，限期處理問題。-對于緊急問題（如火災、水管爆裂等），巡視人員應立即采取現場應急措施，并同時向物業公司的應急指揮中心報告。應急指揮中心啟動應急預案，組織相關人員進行緊急處理，確保問題得到及時解決，避免造成更大損失。3.定期總結報告-各部門應每周對本部門的巡視情況進行總結，形成周總結報告，上報給物業公司的項目經理。周總結報告應包括本周巡視發現的主要問題、問題處理情況、未處理問題的原因及下一步計劃等內容。-物業公司每月應召開一次巡視工作總結會議，由各部門負責人匯報本部門的巡視工作情況，分析存在的問題，總結經驗教訓，制定改進措施。同時，物業公司應根據各部門的周總結報告，形成月度巡視工作總結報告，上報給公司管理層。六、問題處理與跟蹤1.問題處理原則-對于巡視中發現的問題，應遵循“及時處理、有效解決”的原則，確保問題得到妥善處理，不影響小區居民的正常生活和設施設備的正常運行。-在處理問題時，應充分考慮小區的整體環境和居民的利益，盡量減少對居民生活的影響，同時保證處理措施的合理性和經濟性。2.問題處理流程-一般問題處理流程：巡視人員發現問題后，及時報告給本部門負責人。部門負責人根據問題的性質和嚴重程度，安排相關人員進行處理。處理人員在處理問題過程中，應詳細記錄處理過程和結果，處理完成后將處理情況反饋給部門負責人。部門負責人對處理結果進行檢查驗收，確保問題得到徹底解決。-復雜問題處理流程：對于較為復雜或涉及多個部門的問題，由項目經理組織相關部門召開專題會議，共同分析問題，制定解決方案。明確各部門的職責和工作任務，按照解決方案進行處理。在處理過程中，各部門應密切配合，及時溝通協調，確保問題處理工作順利進行。問題處理完成后，由項目經理組織相關部門進行驗收，驗收合格后將處理結果記錄存檔。3.問題跟蹤與反饋-對于已處理的問題，巡視人員或相關部門應進行跟蹤復查，確保問題不會再次出現。跟蹤復查的時間間隔根據問題的性質和嚴重程度確定，一般為1-2周。-在跟蹤復查過程中，如發現問題仍然存在或出現新的問題，應及時報告給部門負責人或項目經理，重新安排處理，并分析問題未得到徹底解決的原因，采取相應的改進措施。-對于住戶反映的問題，處理完成后應及時將處理結果反饋給住戶，征求住戶的意見和建議，確保住戶滿意。七、培訓與考核1.培訓-物業公司應定期組織巡視人員進行培訓，提高巡視人員的專業知識和技能水平，確保巡視工作的質量和效果。培訓內容包括物業管理相關法律法規、小區設施設備的基本原理和操作方法、巡視技巧和問題判斷方法、應急處理措施等方面。-培訓方式可采用內部培訓、外部培訓、現場實操培訓等多種形式相結合，根據培訓內容和巡視人員的實際情況選擇合適的培訓方式。內部培訓可邀請公司內部的專業人員進行授課，外部培訓可邀請行業專家或培訓機構進行培訓，現場實操培訓可在小區內的實際工作場景中進行，讓巡視人員親身體驗和操作。-培訓時間應根據物業公司的工作安排和巡視人員的實際需求合理確定，確保培訓不影響正常工作。每次培訓結束后，應組織巡視人員進行考核，考核合格后方可繼續從事巡視工作。2.考核-物業公司應建立完善的巡視人員考核制度，對巡視人員的工作表現進行定期考核。考核內容包括巡視工作的完成情況、問題發現的及時性和準確性、問題處理的效果、住戶滿意度等方面。-考核方式可采用日常檢查、定期抽查、住戶評價等多種方式相結合。日常檢查由巡視人員的直接上級進行，對巡視人員的日常工作進行監督和檢查；定期抽查由