第一講房地產項目策劃項目策劃也就是房地產開發項目的可行性研究。

一、可行性研究的內容

可行性研究的根本目的是實現項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發建設的經濟、社會和環境效益。

可行性研究的主要內容有：

(1)項目概況；

(2)開發項目用地的現場調查及動遷安置；

(3)市場分析和建設規模的確定;

(4)規劃設計影響和環境保護;

(5)資源供給；

(6)環境影響和環境保護；

(7)項目開發組織機構、管理費用的研究；

(8)開發建設計劃；

(9)項目經濟及社會效益分析;

(10)結論及建議。

二、可行性研究的工作階段

1、投資機會研究：該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。

投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%～0.8%。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。

2、初步可行性研究，亦稱“預可行性研究”：在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達±20%,所需費用約占總投資的0.25%～1.5%。

3、詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究：詳細可行性研究是開發建設項目投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。

這一階段對建設投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復雜的工程約占0.2%～1.0%.

項目的評估和決策，按照國家有關規定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經有權審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。

三、可行性研究步驟

可行性研究按5個步驟進行：

(1)接受委托；

(2)調查研究；

(3)方案選擇與優化；

(4)財務評價和國民經濟評價；

(5)編制可行性研究報告。第二講房地產項目管理策略中國房地產的品質競爭時代，決定了誰在項目管理上做得更好，誰的贏面就也也大一些。

一、項目管理基礎的建設

一支隊伍和三個系統以金地集團為例。金地集團在產品設計、成本控制和施工質量上達到全國一流水準。金海灣的設計要拿全國甚至國際上的優秀設計獎。工程質量上已經獲得區全優、市樣板、省樣板，下一步要取得全國工程質量最高獎——魯班獎。

怎樣才能實現上述目標呢？

靠一支隊伍和三個系統：金地集團已經擁有一支高素質的、勇于拼搏的、肯硬干苦干的技術隊伍，這是我們最寶貴的資本，要實現上述目標首先要靠他們下狠工夫。在管理上，金地集團已建立健全了三大系統提供保障：ISO9000質量保證體系、網絡化的開發進度控制系統、動態投資控制系統，它們可確保工程的質量、進度、成本控制達到理想的目標，這在全國都是處于領先水平。

ISO9000質量保證體系的實施，使金地集團對質量控制的濃度和廣度加大了很多。網絡控制系統嚴密周全，經過一年多的運行，保障了開發工程快捷、有序地進行，發揮了重要作用。動態投資控制系統彩限額設計的方法，在開發過程中嚴格控制總指標，有效降低成本，保證取得最大利潤。

設計、管理與戰略伙伴的選擇

在設計上，金地集團的設計師們精益求精，對方案不斷進行深加工，以達到最好的效果。

在管理上，還將加強中間管理力量。另外，經過幾年的地產開發，金地集團還在各有關專業找到了比較好的合作伙伴，這也是實現目標的有力保障。

二、房地產開發項目管理階段分析

對于作業管理入員來說，大型工程是艱難的桃戰，經常是一次性的，風險很大，如果工程現劃不妥，那將使成本超過預算，浪費巨額資金。調度不當將導致不必要的延誤，而且管理不善將使企業破產。施工有指導性。

a、有滿足本工程技術文件要求的施工工藝符合技術標準，能抓住本工程的特點、難點、重點。

b、合理的施工程序，平面布置合理、勞動力、機具、材料組織合理，“三新”采用能結合實際、管理措施得力，確保工期、安全、質量。

c、配備強有力的領導班子，工程管理體系、質安體系完整。

（2）商務標書部分：主要對標書所附合同內容進行評議和報價書進行分析比較。

a、所附合同草案內容，滿足招標文件的各項要求。

b、報價書不得有漏項。

3、承包商義務

(1)按合同規定的完工期限、質量要求完成合同范圍內的各項工程。

(2)對現場的安全和照管負責。

(3)執行監理工程師發布的指令。

(4)對現場負責清理，文明施工。

(5)提供履約擔保。

(6)提交進度計劃和現金流通量的估標。

(7)保護提供的座標點和水準點等。

(8)承包商人員、設備等保險。

(9)保障與工程有關的人免受人身或財產損害。

(10)遵守工程所在地的一切法律法規。

（二）合同轉包與分包規定

1、合同不得轉讓，禁防工程被肢解、賤價承接、掛靠，合同簽約實施有序、廉潔、高效。

2、工程專業性技術強的可分包，但須監理工程師提供意見經決策組織同意。

（三）有關施工現場的材料、工程設備和工藝的規定

1、監理工程師可隨時進入施工現場。

2、一切材料供應，工程設備訂貨和工藝均應達到合同中規定的相應口級、并符合專業監理師批示的規范標準要求。

3、承包商應隨時接受檢驗。如果在商定的時間和地點供檢驗的材料設備未準備好，或者確定不合規定的，監理師可以拒用這些材料和設備。

（四）有關施工過程中質量規定

1、承包商嚴格按合同進行施工、竣工，并修補缺陷，在涉及該項工程的任何事項上無論這些在合同中是否寫明都要遵守監理師的指示。

2、未經監理師批準、工程任何部分均不得覆蓋或使其無法查看，應作好檢查準備，監理師得到通知應參加檢查，且不得拖延。對覆蓋后才發現問題，監理師可隨時發出指示移去工程的任何覆蓋物或在其內穿孔，并在檢查后恢復原狀，使之完好。

3、由于承包商違約引起的原因，或者不合理施工或工程不安全，監理師有權指令暫停工或返工，并在停工返工期間要對工程進行必要的保護和安全保障。

4、別墅工程不得在主體完成之前插入裝修。

（五）有關工程進度管理的規定

1、承包商應提交工程進度計劃

（1）一旦合同簽訂，承包商應再提交一個相對準確，最新修訂過的進度計劃（并附兩份清單，一份承包人設備的主要項目清單；一份勞務組織職員以及合同期內各種開支預測清單）。

（2）在工程計劃的實施中承包商應在不斷進行實際進度值與計劃值比較，按期對工程進度計劃進行修訂，并定期報告。2、進度計劃管理規定

（1）監理師根據現場具體情況與承包商所做的開工準備工作選擇合適的時機發出開工通知，竣工時間從開工日期（應有承包商簽收的回執備案）算起。

（2）監理工程師根據合同規定和工程實際情況審查承包商提交的工程進度計劃的以下幾方面內容，以便提供建設性意見。

a、按合同工期完成工程的實施程序、施工部署、任務劃分。

b、網絡計劃周密程度，確保主導工序按時完成的施工方法、技術手段、組織手段。

c、施工各階段的材料、機械及人工投人情況、平面布置。

d、工程費用流動計劃

3、有關延期等工期核算規定

由于承包商以外的原因造成施工期延長，監理師可據實批準延期，依據開工令、合同工期、延期等核算竣工日期，并作為兌現合同、結算工程款的依據。

（六）施工安全與防火

1、貫徹執行國務院及各部門頒發的安全規程、生產條例和規定。

2、必須有十分明確的各級領導和各職能部門安全生產的責枉，遵守本地區、本單位的安全生產責任制。

3、無條件做好“計劃、布置、檢查、總結、評比”安全工作，各種長鳴。

四、形成監控方案

（一）質量控制

落實保證質量的各種措施，預測避免可能發生的質量事故。

1、所在單位工程的分部、分項均按優質工程進行驗收、鑒定（評定），必須全部達到合格標準（消除不合格工程及無法修復的返工工程），多創優良工程。

2、推行樣板制、先按標準、規范、規程施工達化做出結構裝飾工程樣板（如樣板墻、樣板問、樣板結構），經認定后作為操作和質量驗收的標準，達不到樣板標準的不予驗收。

3、保證操作質量，貫徹“三檢”制、推行定崗操作。主體結構、高級裝飾設備安裝等關鍵工種的操作人員持證上崗。

4、跟蹤隱檢（施工中）、預檢（施工前）、結構（交工、竣工）驗收。

（1）隱檢。要對部分分項工程的各道工序進行檢查，堅持“三不放過”，做好隱蔽記錄并歸檔保存。

a、地基與基礎工程：對于一般基礎，檢查槽底地質、標高、尺寸、基礎斷面尺寸；樁基礎檢查試樁、打樁記錄。

b、鋼筋工程：檢查鋼筋品種、位置、形狀、現格、數量、接頭位置、搭接長度預埋件以及除銹、代用變更情況等。

c、焊接：檢查焊條品種、焊口規格、焊焰長度，焊焰外觀和焊接質量等。

d、防水工程：檢查屋面、地下室和水中結構的防水材料層數，做法和質量情況、防水的質量情況。

e、給排水管道檢查位置、標高、坡度、試壓、閉水試驗防銹、防聞及預埋件情況。

f、暗配電氣線路：檢查位置、現格、標高、奇度、防腐接頭等，對于電纜還要進行耐壓絕緣試驗、對于地線、避雷針等，還要進行電阻試驗等。

g、施工隊現場所用的砂漿和混凝土都必須按規定取樣（或試配），進行強度試驗。

（2）預檢，確定下道工序的質量而預先對本項目作檢查。

a、對原材料、半成品、成品、構件等進場前進行試檢驗。

b、建筑物、構筑物的定位線及引進標高。

c、建筑物基礎放線及標高。

d、建筑物軸線及灰線。

e、各樓層放線及皮數桿。f、模板的尺寸、標高、支撐及預埋件等。

g、預制構件及其安裝情況。

h、主要外管線溝道的走向，化糞池、檢查井的位置以及標高、坡度等。

i、電氣工程的變電、配電位置、高低壓進出品方向，電纜溝位置、標高、尺寸、送電方向等。

j、設備基礎的位置、標高、尺寸、預留孔洞、預埋件等。

（3）結構驗收，裝修前過行一次全面檢查和評定，免留結構質量隱患、排除裝修障礙，主要包括外觀檢查和內業資料檢查。

a、外觀檢查主要檢查結構施工質量是否符合質量標準和設計要求。磚混結構的組砌方法、圈梁構造柱斷面尺寸，樓梯及構件的焊接質量、混凝土質量；框架結構要重點檢查節點做法和質量。

b、資料檢查主要包括：各種原材料試驗記錄、土建施工試驗記錄、構配件出廠證明、隱檢、預檢記錄等四大項直接影響結構工程的項目；同時對施工過程的有關記錄和如分部分項工程質量評定記錄、土建施工記錄雙及設計變更招待情況等。

（4）質檢方法、手段、技術資料、成品保護要求。

a、質檢方法：全數與抽數相結合。

b、質檢手段：目測（看、摸、敲、照）和實測（靠、吊、量、套）并用。

c、技術資料整理歸檔，保證準確、真實、齊全。

d、成品保護要提請重視實施“護”（提前保護）、“包”（包裹防污染）、“蓋”（表面覆蓋）、“封”（局部封閉、防損和污染）。

5、制度控制

a、圖紙的熟悉、審查和管理制度。

b、技術交底制度。

c、施工組織設計制度。

d、材料檢查和驗收制度。

e、工程質量檢查和試驗制度。

f、工程技術檔案制度。

g、技術責任制度。

h、技術復核與審批制度。

i、建立實施質量日記、現場質量協調會、質量匯報會等制度。

（二）工期控制

目標明確，現狀清楚，對策具體，措施落實，及時檢查總結。

1、完善以事先為主的工作體系，階段性地檢查實際進度與計劃的判別并分析找出原因，糾正偏差。

2、尋找各階段計劃進度控制點，看網絡計劃中主導工序完成情況，對有關進度及計量，召開進度協調會。

3、有確保主導工序不突破工期的對策措施（包括組織、經濟、技術、合同等），階段性工期被突破后督促承包商建立新的平衡（有補救措施，調整其他計劃的可能）。

（三）投資控制

1、在施工過程中及時答復施工單位提出的問題及配合要求，主動協調好各方面關系，預測工程風險及可能發生索賠的誘因，制定防范性對策，避免和養活索賠事件發生。

2、按合同規定條件和要求，監督實施事前的各項準備工作，以免索賠，及時對已完成工程進行計量驗收，及時向對方支付進度款，避免違約。

3、分析設計圖紙、施工方案，標底價，合同（工程量核算、定額取費、材差價格構成因素）等，明確工程費用最容易突破的部分或環節即投資控制重點。

4、對工程設計變更，現場稚、技術措施、材料涉及到經費的稚要嚴格把關。

5、根據功能、檔次、貨源等合理準確地反映主材、設備費用，避免以劣充優和結算價格難以取定而扯皮等問題。五、安全與質量管理

一、安全生產管理制度

（一）項目經理部建立貧富保證體系，落實安全生產崗位素質制。

（二）安全員對工人進行現場安全教育，分項工程施工前由技術員對施工員進行安全技術交底。

（三）進入施工現場必須戴安全帽，不準穿拖鞋上班，高空作業必須系安全帶。

（四）遵守安全操作規程，嚴禁聲音指揮，違章作業，違反勞動紀律。

（五）所有人員嚴禁乘坐貨用電梯，嚴禁在危險地點站立、坐臥、休息。

（六）施工現場的安全防護設施、警示、批示樗牌未經批準不得搬動、拆除、挪做他用，妨礙施工時，由安全員負責處置。

（七）特種作業人員必須持證上崗，非操作人員不準運用機械設備。

（八）遵守安全用電規定，嚴禁非電工接線、接燈，嚴禁使用移動式磺鎢燈。

（九）項目經理部每月組織一次安全大檢查、安全員做好日常監察工作。

（十）安全隱患由主管生產的項目副經理落實有關人員限期整改，并做好復檢工作。

二、治安消防管理制度

（一）消防設施組織設計布置，大門設專人值班。

（二）臨時用電設備接線必須符合現場安全用電管理規定，未經批準不得使用電熱器具

（三）現場用火熏經項目安全員批準、開具“用火證”按指定時間卅占田小衛設專人看管。

（四）電氣焊作業場所10米內不準有易燃易爆物品，禁止電氣焊與油漆交叉作業，氧氣、乙炔瓶間距不小于5米，氣瓶與焊槍距離不小于10米。氣瓶不得橫放或倒置。

（五）易燃易爆有毒物品應專庫存放，并經公安部門批準，有安全措施。

（六）木工棚內的刨花、鋸末必須當日清理干凈。施工現場嚴禁吸煙。

（七）嚴禁挪用、圈占、埋壓各種消防設施，材料擺放合理，保證消防通道暢通。

（八）電焊把結、電纜、小型機具等貴重物品重點管理，防止被盜。

（九）嚴禁賭博，嚴禁觀看淫穢書刊、音像，嚴禁酗酒鬧事、打架斗毆。

（十）非施工及管理人員進入現場需遵守門衛管理制度，并登記。第四講房地產開發項目公司運作機制的探討開發公司的項目管理有別于施工單位的項目監理。從行業上分，施工單位屬于生產性行業，其產品是其所承包施工的樓房。監理公司屬于技術服務性行業，其工作是為開發公司提供工程監理的技術服務。而房地產開發公司項目的經營管理程序十分復雜，主要過程有項目經濟分析階段、征地拆遷階段、設計報建階段、工程建設階段、推廣銷售階段。

從90年代起，隨著境外房地產公司大量涌入境內進行房地產開發，一種新的項目管理模式隨之產生，這就是項目公司管理。項目公司是為某一特點的項目而成立的房地產開發公司，負責該項目的開發和銷售，當該項目全部開發銷售完成后，項目公司可以依法注銷或轉變為物業管理公司。如項目的開發經營不善而資不抵債，項目公司可以依法宣布破產清算。因而許多大型房地產公司會根據不同的房地產項目成立各自的項目子公司，以降低開發經營風險。

項目公司是獨立的房產開發公司，其工作職能及工作方法主要有：

一、前期策劃

前期策劃工作一般包括：機會研究、項目構思、目標設計、方案策劃、可行性研究及投資策劃。可行性研究是對項目技術經濟方案的可行性進行的全面技術經濟論證，是對項目的構思、目標設計、方案策劃工作的進一步細化與具體化。而投資策劃是在經濟分析基礎上對項目的資金使用、回收及相應措施進行詳細的計劃和控制。投資策劃是今后項目管理運作的工作指南，是項目開發建設的成敗關鍵。投資策劃的主要內容有：

1、對項目的投資成本進行分析，提供各方面成本的控制指標：工程項目的成本主要有土地開發成本、工程建設成本、銷售成本等。同時根據規劃要求確定建筑物的容積率、配套設施面積等，從而計算可銷售的面積和成本單價指標，為各階段的投資控制提供依據。

2、對項目進度進行分析，確定項目總目標進度計劃：目標進度計劃包括征地拆遷進度計劃、資金籌措進度計劃、項目建設進度計劃和銷售進度計劃等。總進度計劃是各階段進度的控制依據，各階段進度是相互銜接不可分割的，必須依據項目開發的特點及資金運作的要求進行編制。

3、對項目的資金籌集進行詳細策劃，確定融資渠道，并結合項目的進度研究融資計劃，最大限度降低財務成本。

4、對項目資金流量進行預測和合理計劃，確定啟動資金的數額，制定資金的投入計劃與資金回籠計劃。

5、在項目實施過程中對項目的資金流量進行動態監控，根據計劃控制項目開發費用的收支，及時發現實際的收支與計劃的差異，以便采取適當措施及時糾偏。比如當資金回籠較計劃慢時，應及時分析原因，指出對策，采取有效的促銷策略，同時調整工程進度及開工面部署等措施，加快資金回籠。資金流量監控的最有效辦法是利用計算機網絡進行管理，各部門通過計算機網絡將資金、進度及質量等各方面信息進行匯總，使項目經理能直接掌握計劃與實際的差異，調整經營策略。利用計算機進行工程項目管理是時代發展的必然趨勢。

二、項目從設計、報建、施工到驗收的監控

監控的工作主要有幾方面：

1、建立項目品質監控體系項目品質主要包括設計品質和工程質量。工程質量的控制可以通過招標挑選有實力的施工單位，同時委托監理公司、質量監察站進行質量監控。項目公司不應把主要的人力、物力用在對施工質量的監控上，其主要工作應放在做好對設計品質控制。對設計的監控是項目管理中的難點，也是重點，工作中應采取以下方式完善設計監控體系：

（1）進行小區整體規劃及單體方案招標，從中選擇最佳方案，由中標單位負責項目的施工圖設計任務。這樣利用競爭機制，使設計單位在競爭中提高設計水平，項目公司從中選擇經濟實用、品質優秀的方案。有些項目公司往往利用設計招標選擇好的方案，再委托另外的設計單位進行施工圖設計，這種方式不可取。因為一是損害中標單位的積極性，不利于知識產權的保護；二是局部設計需要和整體設計吻合，不同的設計單位設計會影響整體效果。

（2）組織設計人員踏勘現場，提高對現場的感性認識，同時避免設計圖紙脫離實際，與現場環境不協調。

（3）實行定量限額設計，使工程預算數額不超出投資計劃。設計招標時可以把方案的造價作為評標的一項內容，促使設計單位改變設計方法，由以往的單純設計變為設計與預算同時進行，根據預算調整設計。在設計階段控制投資是最有效的，利用優化設計可以大大節省項目的造價。

（4）組織設計評審小組對各個專業的設計進行審核，評審工作主要在規劃及方案設計階段。評審小組由項目策劃、銷售、監理等各方面負責人及各專業的專家組成，對設計提出全面的意見。對設計的評審許多開發公司往往依據個人的意見，由領導拍板，這樣缺乏科學性。

（5）安排合理的設計進度，使出圖的時間與招標、施工計劃吻合。

（6）通過合同明確規定設計的職責，規定設計質量獎懲方法。并要求項目負責人必須在工程進展過程中親臨現場對施工進行必要的監督和指導。設計中往往會因為設計人員的疏忽造成業主的經濟損失。

2、建立完善的進度計劃及監控體系按項目的進展過程可將進度計劃分為：設計報建進度計劃、施工準備階段進度計劃、施工進度計劃、配套設施工程進度計劃、交樓后保修計劃等。同時與項目前期策劃工作進度計劃、征地拆遷進度計劃、銷售進度計劃等各分項計劃要相互銜接，進度計劃一經確定，應作為工作安排依據和工作考核標準。如由于人為的因素使進度拖延，必須分析原因，追究單位或個人的責任。下面介紹各階段計劃的主要內容：

（1）設計報建進度計劃：主要包括規劃設計及報建進度、單體方案設計及報建進度、單體施工圖設計及報建進度、市政園林設計及報建進度；

（2）施工準備階段進度計劃：主要內容包括工程招投標進度計劃、材料設備招投標進度計劃、分項工程招標計劃、施工臨時水電安裝進度計劃、施工臨時設施進度計劃、辦理施工前手續計劃；

（3）施工進度計劃：主要包括土建施工進度計劃、水電設備安裝進度計劃、材料定板定貨計劃、鋁合金門窗工程進度計劃、木門及防火門工程進度計劃等；

（4）配套設施工程進度計劃：主要包括永久供水供電報裝及施工進度計劃、電信工程進度計劃、防盜系統工程進度計劃、有線電視工程進度計劃、煤氣工程進度計劃、市政工程進度計劃、綠化園林工程進度計劃等。

3、建立完善的項目投資監控體制項目的總成本主要由以下幾部分組成：

（1）建設用地成本：包括土地有償使用費、征地拆遷費等；

（2）工程建設成本：包括土建費、水電設備安裝費、市政永久水電、電信、煤氣、防盜、天線、道路、綠化等配套工程費、設計監理費、向政府交納的配套設施建設費、人防易地建設費、檔案保證金、勞動保險金等；

（3）銷售費用：主要包括銷售營業稅、所得稅、售樓中介費、廣告宣傳費等；

（4）財務費用：主要包括貸款利息、資金運作利息等。首先根據項目的特點編制投資計劃及各項成本控制指標。在各項費用中，一類是由政府有關部門收取的，如地價、配套設施建設費、人防易地建設費、營業稅、所得稅等，這些費用可根據有關規定計算出來；另一類是支付給各施工單位、服務單位的工程費及服務費，這些費用準確測算起來比較困難，需要根據概算指標、市場情況等因素進行測算。將各項費用支出計劃、合同價款及實際支付情況及時進行對照，對部分超支費用進行調整；

要完善招投標制度，通過招標選擇最適合的施工單位及技術服務單位（如監理、設計等），同時降低費用。

4、建立完善的合同管理體系在項目的開發實施工程中，項目公司會與設計院、監理公司、施工單位、材料設備供貨等單位發生合同關系，通過合同形式來約束雙方的責任、義務與利益關系，共同完成項目建設過程。項目公司通過合同對各單位進行監控，以保證項目按計劃完成。同時，對違約方要依據合同進行索賠。

5、組織對各單位的協調工作項目公司必須在項目進展的各個階段都真正起組織者作用，通過組織召開定期例會的方式，加強各方的溝通。例如，在設計階段要定期組織設計例會及方案討論會，通過例會協商解決設計中出現的問題。在施工階段，項目經