住宅設(shè)施設(shè)備管理制度一、總則（一）目的為了加強(qiáng)住宅設(shè)施設(shè)備的管理，確保設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行，提高住宅的使用功能和居住質(zhì)量，特制定本制度。（二）適用范圍本制度適用于公司管理的各類住宅設(shè)施設(shè)備，包括但不限于給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯、智能化系統(tǒng)等。（三）管理原則1.預(yù)防性維護(hù)為主，確保設(shè)施設(shè)備的安全可靠運(yùn)行。2.規(guī)范化管理，嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)操作規(guī)程和維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。3.責(zé)任到人，明確各崗位人員在設(shè)施設(shè)備管理中的職責(zé)。4.持續(xù)改進(jìn)，不斷提高設(shè)施設(shè)備管理水平。二、設(shè)施設(shè)備管理組織架構(gòu)及職責(zé)（一）組織架構(gòu)成立設(shè)施設(shè)備管理領(lǐng)導(dǎo)小組，由公司總經(jīng)理擔(dān)任組長，分管副總經(jīng)理擔(dān)任副組長，成員包括工程管理部門負(fù)責(zé)人、安全管理部門負(fù)責(zé)人、客服部門負(fù)責(zé)人等。工程管理部門下設(shè)設(shè)施設(shè)備維修班組，負(fù)責(zé)具體的設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作。（二）職責(zé)1.設(shè)施設(shè)備管理領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)制定設(shè)施設(shè)備管理的方針、政策和目標(biāo)。審批設(shè)施設(shè)備管理的重大決策和年度計(jì)劃。協(xié)調(diào)解決設(shè)施設(shè)備管理中的重大問題。2.工程管理部門負(fù)責(zé)編制設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃和操作規(guī)程。組織實(shí)施設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)、維修和更新改造工作。負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的技術(shù)檔案管理。對(duì)設(shè)施設(shè)備維修班組進(jìn)行管理和考核。3.安全管理部門負(fù)責(zé)監(jiān)督設(shè)施設(shè)備的安全運(yùn)行，制定安全管理制度和應(yīng)急預(yù)案。組織開展設(shè)施設(shè)備安全檢查和隱患排查治理工作。對(duì)設(shè)施設(shè)備操作人員進(jìn)行安全培訓(xùn)和考核。4.客服部門負(fù)責(zé)收集業(yè)主關(guān)于設(shè)施設(shè)備的報(bào)修、咨詢等信息，并及時(shí)反饋給工程管理部門。協(xié)助工程管理部門做好設(shè)施設(shè)備維修現(xiàn)場的協(xié)調(diào)工作，及時(shí)處理業(yè)主的投訴和建議。5.設(shè)施設(shè)備維修班組按照設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃和操作規(guī)程，完成設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)和維修工作。及時(shí)處理設(shè)施設(shè)備的突發(fā)故障，確保設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。做好設(shè)施設(shè)備維修記錄和備件管理工作。三、設(shè)施設(shè)備采購與驗(yàn)收（一）采購計(jì)劃1.根據(jù)住宅設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行狀況、維修記錄和業(yè)主需求，由工程管理部門編制設(shè)施設(shè)備采購計(jì)劃。2.采購計(jì)劃應(yīng)包括設(shè)備名稱、型號(hào)規(guī)格、數(shù)量、采購時(shí)間等內(nèi)容，并報(bào)設(shè)施設(shè)備管理領(lǐng)導(dǎo)小組審批。（二）采購實(shí)施1.按照審批后的采購計(jì)劃，由公司采購部門負(fù)責(zé)組織設(shè)施設(shè)備的采購工作。2.采購過程中，應(yīng)選擇具有良好信譽(yù)和資質(zhì)的供應(yīng)商，簽訂采購合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。3.采購合同應(yīng)包括設(shè)備的規(guī)格型號(hào)、數(shù)量、價(jià)格、交貨時(shí)間、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、售后服務(wù)等內(nèi)容。（三）驗(yàn)收1.設(shè)施設(shè)備到貨后，由工程管理部門組織安全管理部門、使用部門等相關(guān)人員進(jìn)行驗(yàn)收。2.驗(yàn)收內(nèi)容包括設(shè)備的規(guī)格型號(hào)、數(shù)量、外觀質(zhì)量、隨機(jī)附件、技術(shù)資料等。3.驗(yàn)收合格后，填寫驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，辦理入庫手續(xù)。對(duì)驗(yàn)收不合格的設(shè)備，應(yīng)及時(shí)與供應(yīng)商協(xié)商處理。四、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理（一）運(yùn)行值班制度1.設(shè)施設(shè)備應(yīng)實(shí)行24小時(shí)值班制度，值班人員應(yīng)堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗。2.值班人員應(yīng)按時(shí)巡查設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行狀況，做好運(yùn)行記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，并報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。3.對(duì)于重大設(shè)備故障或突發(fā)事件，值班人員應(yīng)立即啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，并及時(shí)通知相關(guān)部門和人員。（二）操作規(guī)程1.工程管理部門應(yīng)根據(jù)設(shè)施設(shè)備的特點(diǎn)和運(yùn)行要求，制定詳細(xì)的操作規(guī)程。2.設(shè)施設(shè)備操作人員應(yīng)嚴(yán)格按照操作規(guī)程進(jìn)行操作，不得違規(guī)操作。3.操作規(guī)程應(yīng)包括設(shè)備的啟動(dòng)、運(yùn)行、停止、維護(hù)保養(yǎng)等內(nèi)容，并懸掛在設(shè)備操作現(xiàn)場。（三）運(yùn)行記錄1.設(shè)施設(shè)備運(yùn)行記錄應(yīng)包括設(shè)備的運(yùn)行時(shí)間、運(yùn)行參數(shù)、故障情況、維修記錄等內(nèi)容。2.運(yùn)行記錄應(yīng)及時(shí)、準(zhǔn)確、完整，由值班人員填寫，并妥善保管。3.工程管理部門應(yīng)定期對(duì)運(yùn)行記錄進(jìn)行分析總結(jié)，為設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)和管理決策提供依據(jù)。五、設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)（一）維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃1.工程管理部門應(yīng)根據(jù)設(shè)施設(shè)備的使用年限、運(yùn)行狀況和維修記錄，編制年度維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。2.維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃應(yīng)包括設(shè)備名稱、維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容、維護(hù)保養(yǎng)時(shí)間、責(zé)任人等內(nèi)容，并報(bào)設(shè)施設(shè)備管理領(lǐng)導(dǎo)小組審批。3.維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃應(yīng)分為日常維護(hù)保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)和年度保養(yǎng)等不同級(jí)別，明確各級(jí)保養(yǎng)的工作內(nèi)容和要求。（二）維護(hù)保養(yǎng)實(shí)施1.設(shè)施設(shè)備維修班組應(yīng)按照維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，按時(shí)完成設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作。2.維護(hù)保養(yǎng)工作應(yīng)嚴(yán)格按照操作規(guī)程和維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，確保維護(hù)保養(yǎng)質(zhì)量。3.對(duì)于維護(hù)保養(yǎng)過程中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行處理，如無法處理的，應(yīng)及時(shí)報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，并采取相應(yīng)的臨時(shí)措施，確保設(shè)施設(shè)備的安全運(yùn)行。（三）維護(hù)保養(yǎng)記錄1.設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)記錄應(yīng)包括設(shè)備名稱、維護(hù)保養(yǎng)時(shí)間、維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容、維修更換的零部件等內(nèi)容。2.維護(hù)保養(yǎng)記錄應(yīng)及時(shí)、準(zhǔn)確、完整，由維護(hù)保養(yǎng)人員填寫，并妥善保管。3.工程管理部門應(yīng)定期對(duì)維護(hù)保養(yǎng)記錄進(jìn)行檢查和分析，總結(jié)維護(hù)保養(yǎng)工作經(jīng)驗(yàn)，不斷改進(jìn)維護(hù)保養(yǎng)工作。六、設(shè)施設(shè)備維修管理（一）報(bào)修處理1.客服部門接到業(yè)主關(guān)于設(shè)施設(shè)備的報(bào)修信息后，應(yīng)及時(shí)記錄報(bào)修內(nèi)容，并通知工程管理部門。2.工程管理部門接到報(bào)修通知后，應(yīng)及時(shí)安排維修人員前往現(xiàn)場查看，確定維修方案和維修時(shí)間，并告知客服部門和業(yè)主。3.維修人員應(yīng)按時(shí)到達(dá)維修現(xiàn)場，按照維修方案進(jìn)行維修，確保維修質(zhì)量。維修完成后，應(yīng)及時(shí)清理維修現(xiàn)場，并由業(yè)主簽字確認(rèn)。（二）維修審批1.對(duì)于重大設(shè)備維修或維修費(fèi)用較高的項(xiàng)目，應(yīng)填寫維修審批表，報(bào)設(shè)施設(shè)備管理領(lǐng)導(dǎo)小組審批。2.維修審批表應(yīng)包括設(shè)備名稱、維修原因、維修方案、維修費(fèi)用預(yù)算等內(nèi)容。3.經(jīng)審批同意后，方可進(jìn)行維修工作。（三）維修記錄1.設(shè)施設(shè)備維修記錄應(yīng)包括設(shè)備名稱、維修時(shí)間、維修原因、維修方案、維修費(fèi)用、維修更換的零部件等內(nèi)容。2.維修記錄應(yīng)及時(shí)、準(zhǔn)確、完整，由維修人員填寫，并妥善保管。3.工程管理部門應(yīng)定期對(duì)維修記錄進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，總結(jié)維修工作經(jīng)驗(yàn)，為設(shè)施設(shè)備的更新改造和管理決策提供依據(jù)。七、設(shè)施設(shè)備安全管理（一）安全制度1.安全管理部門應(yīng)制定設(shè)施設(shè)備安全管理制度，明確設(shè)施設(shè)備安全管理的職責(zé)和要求。2.設(shè)施設(shè)備安全管理制度應(yīng)包括設(shè)備操作規(guī)程、安全檢查制度、隱患排查治理制度、應(yīng)急預(yù)案等內(nèi)容。（二）安全檢查1.安全管理部門應(yīng)定期組織設(shè)施設(shè)備安全檢查，檢查內(nèi)容包括設(shè)備的運(yùn)行狀況、安全防護(hù)裝置、電氣安全、消防安全等。2.安全檢查應(yīng)采用日常檢查、專項(xiàng)檢查、季節(jié)性檢查等多種方式進(jìn)行，對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)及時(shí)下達(dá)整改通知書，責(zé)令相關(guān)部門和人員限期整改。3.安全管理部門應(yīng)建立設(shè)施設(shè)備安全檢查檔案，對(duì)檢查情況和整改情況進(jìn)行記錄。（三）隱患排查治理1.各部門應(yīng)定期開展設(shè)施設(shè)備隱患排查治理工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除安全隱患。2.對(duì)于一般安全隱患，應(yīng)立即采取措施進(jìn)行整改；對(duì)于重大安全隱患，應(yīng)制定專項(xiàng)整改方案，明確整改措施、責(zé)任人和整改期限，并報(bào)設(shè)施設(shè)備管理領(lǐng)導(dǎo)小組審批。3.安全管理部門應(yīng)跟蹤隱患排查治理情況，確保隱患得到徹底消除。（四）應(yīng)急預(yù)案1.安全管理部門應(yīng)制定設(shè)施設(shè)備應(yīng)急預(yù)案，包括火災(zāi)、水災(zāi)、電梯故障、供電故障等突發(fā)事件的應(yīng)急處置措施。2.應(yīng)急預(yù)案應(yīng)定期進(jìn)行演練，確保相關(guān)人員熟悉應(yīng)急處置流程和方法，提高應(yīng)急處置能力。3.發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，應(yīng)立即啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，并及時(shí)報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門，采取有效措施進(jìn)行處置，最大限度地減少損失和影響。八、設(shè)施設(shè)備檔案管理（一）檔案內(nèi)容1.設(shè)施設(shè)備檔案應(yīng)包括設(shè)備的采購合同、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、安裝調(diào)試記錄、操作規(guī)程、維護(hù)保養(yǎng)記錄、維修記錄、安全檢查記錄、應(yīng)急預(yù)案等內(nèi)容。2.檔案內(nèi)容應(yīng)真實(shí)、完整、準(zhǔn)確，能夠反映設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行狀況和管理情況。（二）檔案建立與保管1.工程管理部門負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備檔案的建立和保管工作，指定專人負(fù)責(zé)檔案管理。2.設(shè)施設(shè)備檔案應(yīng)分類存放，便于查閱和管理。檔案管理人員應(yīng)定期對(duì)檔案進(jìn)行整理和歸檔，確保檔案的完整性和規(guī)范性。3.設(shè)施設(shè)備檔案應(yīng)妥善保管，防止丟失、損壞和泄露。對(duì)于重要檔案，應(yīng)進(jìn)行備份，并異地存放。（三）檔案查閱1.因工作需要查閱設(shè)施設(shè)備檔案的，應(yīng)填寫檔案查閱申請(qǐng)表，經(jīng)部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，方可查閱。2.檔案查閱人員應(yīng)遵守檔案管理制度，不得擅自涂改、復(fù)印、轉(zhuǎn)借檔案資料。查閱完畢后，應(yīng)及時(shí)歸還檔案，并在檔案查閱登記表上簽字確認(rèn)。九、設(shè)施設(shè)備更新改造管理（一）更新改造計(jì)劃1.根據(jù)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行狀況、技術(shù)發(fā)展和業(yè)主需求，由工程管理部門編制設(shè)施設(shè)備更新改造計(jì)劃。2.更新改造計(jì)劃應(yīng)包括設(shè)備名稱、更新改造原因、更新改造內(nèi)容、更新改造時(shí)間、費(fèi)用預(yù)算等內(nèi)容，并報(bào)設(shè)施設(shè)備管理領(lǐng)導(dǎo)小組審批。（二）更新改造實(shí)施1.按照審批后的更新改造計(jì)劃，由工程管理部門負(fù)責(zé)組織設(shè)施設(shè)備的更新改造工作。2.更新改造過程中，應(yīng)選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)的施工單位，簽訂施工合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。3.施工合同應(yīng)包括工程內(nèi)容、工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、工程進(jìn)度、工程