目標成本中開發報建費用測算的七大要點01費用計算，有依有據02費用來源，責任劃分無證罰款，是否計入0304收費減免，分清狀況目

錄05配套費用，口徑明確06人防繳費，需要論證07交底跟蹤，要后評估一、費用計算，有依有據所有開發報建費用后面要進行備注”收費文件、收費標準、收費計算方式、減免情況”。如果確實是沒有依據的至少要說明“收費的計算方式”或者“費用計算邏輯”。標明以后，任何一個層級的領導在審核開發報建的目標成本的時候，都可以查看依據，而且不需要再次詢問當事人就能一目了然。示例如下：二、費用來源，責任劃分開發報建費用的來源是“開發報建部門”，所以應該在編制目標成本之前，將所有費用項目與開發報建的同事一同進行梳理，梳理完成之后，“公司內部郵件或者部門之間文件流轉”的方式，讓開發報建部門同事提供收費清單。最終開發報建部門要為此部分費用的“相對準確性負責”；說明：準確性由開發報建部門負責（郵件提供），費用控制與落地也由開發報建部門負責（責任成本）三、無證罰款，是否計入環境背景：在快周轉仍然是主流模式的時候，基本上不可避免無證施工（無施工許可證進行施工），那么無證施工很有可能會涉及到行政罰款。集團層面有時候是否計入此項成本，一般會有兩個考慮：一是，此項成本的產生具有不確定性，如果目標成本中計入，而且最后沒有發生，怕區域公司/項目公司挪作他用。二是，如果不計入目標成本，最終很有可能會發生，而導致無法繳費，而且目標成本超支。三、無證罰款，是否計入第一種解決方案：一是、此項費用按照會產生的情況計入目標成本。二是、發文要求區域公司及項目對于此項費用進行“專款專用”，不可挪作他用。三是、二級科目一下目標成調整控制權限雖然是在區域，但是調整流程需要需要同時抄送集團，后期作為審計關注項，看是否符合集團規定要求。按照以上三個思路，既可以保證不超目標成本，又可以讓區域公司對于該筆費用進行“專款專用”，而且不會因為事事審批至集團，導致效率低下；第二種解決方案：一是、上報的給集團的目標成本中，注明不含此部分費用（風險提示）；二是、后期如果一旦發生，如果整個開發報建費用還有結余，則直接利用結余費用即可。三是、如果整個開發報建費用科目沒有結余，則直接向集團申請，進行目標成本調增；四、收費減免，分清狀況第一種：政府部門近期明文規定的行政事業性收費的減免；目標成本中對待第一種情況，需要開發報建部門同事提供政府發文，作為目標成本編制的依據；四、收費減免，分清狀況第二種：通過跟政府部門談判書面明確的行政事業性收費的減免；目標成本中對待第二種情況，需要開發報建部門提供書面文件，作為目標成本編制的依據。但是這種基于規則之外的書面依據，會因為政府部門的換屆而存在風險。在提交目標成本時，需要針對這部分進行風險說明；第三種：通過跟政府溝通確定，口頭約定可以進行部分減免，但沒有書面文件明確的；目標成本中針對第三種情況，建議不能按照減免后的費用計取，要按照減免前的費用進行計算目標成本。因為口頭的溝通有很大的不確定性。但是可以備注，這部分費用后期存在減免的空間，需要進一步溝通落實。五、配套費用、口徑明確城市基礎設施建設配套費是一筆很大的費用，不同的公司其成本的口徑有所不同。有的公司計入土地成本，有的公司計入開發報建費用。所以明確這部分費用的計取口徑十分重要。而且不同的口徑，最終責任成本的落實部門有可能有所不同，比如：如果屬于土地費用，則責任成本的落實部門為投資拓展部門，如果是劃分開發報建費用，則責任成本的落實部門為開發報建部。五、配套費用、口徑明確六、人防繳費、需要論證目標成本中有一筆較大的費用就是人防異地建設費用，是否繳納人防異地建設費用要區分情況考慮。如果當地政府對于自建人防/繳納人防異地建設費用，建設方有選擇的空間，則分為以下三種情況：第一種情況：全部繳納人防異地建設費，不建設人防地庫；

第二種情況：全部建設人防地庫，不繳納人防異地建設費用；第三種情況：部分繳納人防異地建設費，部分建設人防地庫；三種情況如何選用要以當地防空部門的規定以及結合人防方案的經濟性測算（將地庫作為單獨的一種業態進行利潤測算）進行決策，采用利潤最高（或者虧損最低）的方案進行實施。六、人防繳費、需要論證六、人防繳費、需要論證備注：此測算模型及思路來源于碧桂園集團人防方案測算模板六、人防繳費、需要論證從以上測算成果得知：方案一：地庫虧損1407.45萬元，方案二：地庫虧損1039.00萬元，方案三：地庫虧損1223.23萬元，從而得出方案二虧損最低，則采用完全繳納人防異地建設費用，不建人防地下室。如果是全部自建人防方案最佳，則不需要繳納人防異地建設費用。說明：模型不可隨意套用，不同地區與項目，測算邏輯相同，但是測算套表需要進行調整。特殊情況：有的地區，對于“繳納人防異地建設費用”和“自建人防”并沒有可選擇的余地，此時則不需要進行測算，按照當地政府要求執行即可。七、交底跟蹤，要后評估開發報建費用目標成本完成測算以后，需要進行“成本交底，跟蹤實施，后期評估”，最終可以指導新項目測算，從而形成工作的閉環；七、交底跟蹤，要后評估成本交底：目標成本編制完成，通過集團審批以后，將開發報建費用進行責任成本分解，將落實責任分配至項目開發報建相關經辦人，并且進行費用明細交底，形成交底會議紀要。整個項目開發過程中，很有可能會有人事變動，有了交底紀要避免后期開發報建費用超標將責任推卸給成本部門。跟蹤實施：開發報建整個實施過程中會出現許多情況，比如：

A、很多小項的開發費用沒有考慮到位。B、文件規定是一個收費標準，實際有可談判的空間；C、目標成本編制過程中收費基數有偏差，比如你是按照總建筑面積測算（細節疏忽），實際只需要按照住宅地上建筑面積測算即可（比如：有限電視費用）等等，在實施過程中將原來目標成本測算過程中未考慮到位的地方進行記錄。后期評估：將整個過程中開發報建費用出現的問題進行收集，歸類，整理，然后在項目成本后評估的時候，加入開發報建費用成本執行情況的后評估。最終形成相對真實的數據，用來指導后期新項目的開發報建費用測算及合約規劃的編制；教大家回答面試問題開發報建費用你是如何編制的？報建提供清單：要求開發報建部門提供費用清單，能提供文件的盡量提供文件，成本每條仔細核實；對標標桿企業：如果是首次進入城市，盡量對標已進入本地區的標桿企業的收費清單；人防異地建設費用：結合政府規定對人防經濟性進行論證，“繳費”與“自建”那個方案經濟性更好；如何控制開發報建費用的成本？利用合作方的力量：如果是與當地開發商合作，對方一般與政府關系更好，有可能減免費用；