兩江新區·兩江新區·寶科·魚嘴工程工程定位報告重慶〔香港〕中原營銷籌劃參謀TEL：〔023〕63808631FAX：〔023〕63801008二零壹壹年伍月目錄第一局部工程定位分析 4一、工程概況 4二、工程SWOT分析 6〔一〕SWOT矩陣列表 6〔二〕工程可利用的時機點分析 7三、工程初步定位指向 8第二局部工程定位 9一、定位原那么 9〔一〕差異性 9〔二〕適應性 9〔三〕獨特性 10二、工程總體定位 10三、工程檔次定位 10四、工程形象定位 11五、工程客戶定位 11〔一〕客戶主體特征 11〔二〕客戶需求特征 11〔三〕客戶的偏好 12六、物業類型定位 12〔一〕定位說明 12〔二〕物業類型定位 13七、工程價格定位 15〔一〕住宅定價 15〔二〕商業定價 16〔三〕工程經濟測算 16第三局部工程產品定位 17一、總體規劃設計要求 17二、建筑風格建議 18三、總體規劃設計建議 20四、單體設計建議 21五、戶型設計建議 21〔一〕產品戶型設計原那么 21〔二〕戶型設計依據 22〔三〕小高層戶型配比建議 22〔四〕高層戶型配比建議 23〔五〕高層、小高層戶型設計要求 23〔六〕參考戶型圖 24六、園林景觀建議 28〔一〕園林打造原那么 28〔二〕園林主題定位 29〔三〕植物配置 30〔四〕園林風格主題 33〔五〕園林打造建議 33七、其他設施建議 36〔一〕配套設施建議 36〔二〕人性化設施建議 37〔三〕小區入口建議 38〔四〕入戶大堂設計建議 39〔五〕門窗設計建議 40〔六〕建筑節能設計建議 40〔七〕物業管理建議 41七、商業規劃建議 43〔一〕商業定位 43〔二〕商業規劃原那么 43〔三〕商業布局建議 44〔四〕商業的打造 44八、車庫配置建議 48第一局部工程定位分析一、工程概況工程位于兩江新區魚嘴鎮新城區邊緣區域，毗鄰移民小區，地塊周邊道路體系相對完善，商業、學校、醫院等配套成熟；建設用地37135㎡，容積率不大于2.98。工程地塊北臨高速公路，噪音抗性較大；南面靠還遷房用地，高層可遠觀江；西邊緊鄰還建房，景觀視野較差；東面臨湖，是重點利用的自然資源。場地內最大高差約6m左右，沿街面較窄，現狀場地高出周圍道路較多。【工程周邊環境】工程至魚嘴新城商業中心、行政中心、文體中心步行距離只有2分鐘，政府在該區域打造輻射周邊區域的大型商業中心，為工程配套提供了強有力的支撐。工業園區距離工程步行距離12分鐘，車程距離3分鐘，為本工程提供了客戶源的可能。二、工程SWOT分析 〔一〕SWOT矩陣列表1、工程優勢分析strength〔1〕區域優勢魚嘴鎮是兩江新區新興的城市區域，東部新城核心局部，是全國100個重點鎮和重慶市確定的100個經濟強鎮之一，區域優勢明顯。〔2〕環境優勢東面臨湖，利于景觀利用；南面可遠觀長江，可用觀江看湖概念；且周邊沒有拆遷及其他建筑，便于打造。〔3〕地段優勢工程距離新城中心近，生活便利，交通便捷。〔4〕商業優勢擁有集中式商業、湖濱風情商業街，商業業態豐富，檔次較高。2、工程劣勢分析weakness〔1〕噪音劣勢地塊北面緊鄰高速公路，噪音污染嚴重，客戶心理抗性較大。〔2〕環境劣勢目前魚嘴處于開發初期，工程周邊城鎮化建設未大面積鋪開，可利用的環境資源較少。〔3〕昭示性劣勢其位置處于魚嘴鎮新城邊緣，客戶心理距離較遠。3、工程時機分析opportunity〔1〕區域開展魚嘴屬于兩江新區東部新城重點組團，城市開展運營帶來的拆遷及安置，城市進程促進了工程的開發。〔2〕市場契機魚嘴片區房地產市場處于空白期，本工程入市即能成為代表區域內的較高端產品，必能引人關注。〔3〕消費群體重點工業、物流開展組團，三大企業入駐，數萬人進駐就業，為工程提供了具備消費能力的客戶群。4、工程威脅threat〔1〕政策影響調控性的政策陸續出臺，未來政策方面因素不確定。〔2〕區域競爭周邊巨龍35萬方工程的開發必然成為本工程最大的客源競爭；和韻家園36萬方安置房工程的開發，去化了當地局部置業客戶。〔二〕工程可利用的時機點分析 結合對本工程SWOT分析，中原認為本工程可利用時機點主要表達在以下幾方面：1、區域開展潛力優勢的運用在兩江新區規劃前，江北渝北等地區已經是重慶開展重心。政府機構、各大中型優質企業、重點院校等開始向該區域搬遷。區域人口快速增長，隨之商業也開展迅猛，隱隱成為重慶市的政治經濟和商業中心。兩江新區成立后，更大的政策傾斜、產業布局、優惠政策等必將加快區域開展步伐。十年產值趕萬億的規劃，重點工業、物流開展組團，三大企業入駐，增加區域就業時機帶動區域消費能力再加上城市化進程的加速而涌入的大量農村人口，將為新區帶來購房需求。所以，兩江新區房產升值空間大。因此，工程應加強區域開展潛力的宣傳，吸引剛需及投資客戶，樹立區域開展形象。2、周邊景觀資源的充分利用工程東臨湖景，南面可遠觀江景，擁有稀缺的水景資源，是工程的硬性優勢，是提升工程產品附加值的重要因素。因此，工程在產品設計方面充分發揮景觀資源優勢，使工程更具競爭力。3、市場契機的利用目前，魚嘴片區的房地產市場處于空白期，本工程入市即能成為代表區域內的較高端產品，必能引人關注。因此，產品必須有特色，注重細節和品質，樹立區域標桿樓盤形象。4、企業團購客戶及主城區客戶的激發周邊巨龍35萬方工程的開發與和韻家園36萬方安置房工程的開發，去化了當地局部的置業客戶，也會成為工程未來客戶源的主要競爭對手，未來必須主動尋求企業團購客戶及主城區客戶，積極去化工程。5、特色景觀資源的打造目前魚嘴房地產市場處于空白期，在充分利用工程景觀優勢的根底上，打造工程的特色亮點，如屋頂花園、臨湖觀景平臺、慢跑道等，因此，工程景觀走差異化，打造簡約、現代、有特色的中式風情園林，表達體驗營銷的特色，樹立消費者對工程的信心。6、品質物業管理的引進物業管理是房地產工程的重要組成局部，是提升工程產品附加值的重要因素。現在越來越多的開發商注重工程品質細節。故工程引進品質物管，樹立中高端工程形象，有利于后期的銷售。三、工程初步定位指向魚嘴鎮是全國100個重點鎮和重慶市確定的100個經濟強鎮之一，是重慶市東部新城的核心局部，兩江新區核心重鎮，規劃開展規模60平方公里，50萬人，未來市場潛在供給大，開展潛力巨大。本工程位于兩江新區魚嘴鎮新城區邊緣區域，毗鄰移民小區，地塊周邊道路體系相對完善，商業、學校、醫院等配套成熟；工程自然資源豐富，東面有水庫，利于景觀利用，南面可遠觀長江，可用觀江看湖概念，周邊沒有拆遷及其他建筑，便于打造，距離新城中心近。工程核心價值點工程初步定為指向：打造高性價比的中高端的觀湖高層和小高層第二局部工程定位 一、定位原那么 工程定位應基于開展戰略根底之上，遵守市場競爭規律和客戶需求的根底之上表達工程本身的特征,在以下的客戶定位、產品定位和價格定位中都將結合企業、工程以及市場競爭情況三者來分析本工程具體的定位，充分表達了戰略與定位之間的緊密聯系。〔一〕差異性工程定位應該具有一定的差異性，這種差異性主要從目前的整體供給特征之中，尋找一種與眾不同的建筑產品和居住環境，以區別于區域市場或整體市場的其他形象，以免陷入同質化競爭的惡性泥潭。〔二〕適應性工程的定位應該結合企業戰略、工程屬性、競爭市場的特征等其他要素，提出最適合本工程的定位，而并非刻意的尋求創新，只有結合工程的實際情況，提出的定位，才是最適宜的，哪怕這種定位缺乏所謂的“創新〞元素。〔三〕獨特性獨特性可以表現在具體的產品，亦可表現在獨特的樓盤形象概念，她是一種具有鮮明特色的形象識別，是一種區分與市場同類產品的有效手段。二、工程總體定位兩江新區，花漾新城定位解析：“兩江新區〞：魚嘴作為兩江新區的核心板塊，地域優勢明顯，未來城市開展潛力巨大。“花漾〞：即工程的賣點—優美的湖景資源和以花為主題的園林景觀。“新城〞：凸顯本工程將打造成為目前魚嘴區域的精品住宅生活區的典范。三、工程檔次定位政府對魚嘴的定位及規劃為重慶新城重要商業副中心，為魚嘴帶來了巨大改變，加速了本區域融入主城通道，短期內的區域影響力將逐漸擴散，外區投資客及置業需求者將逐漸轉移到本區域，為工程的投資價值帶來了較大時機點，區域未來開展潛力巨大。鐵山坪區域、海爾路區域與工程距離較近，而價格已經融入主城價格，對本區域價格存在置業的巨大誘惑，中高端工程總價與主城其他區域比照也具有明顯優勢。工程檔次定位：中高端精品居住區四、工程形象定位 兩江新城，湖岸優品兩江新城：地產價值層面，兩江新區的重點版塊，有較強的標識性，強調工程城市價值。湖岸優品：產品價值層面，湖是硬性賣點，“優品〞既是強調工程的相對高品質，也是說明我們的目標客戶群體對生活品味的追求。五、工程客戶定位 〔一〕客戶主體特征主力客戶年齡：25-50歲之間，中青年消費者是購房的主力群體；家庭結構：兩口或三口之家；文化程度：高中〔含中專、中技〕和大專；目標客戶群：魚嘴本地居民、三峽庫區移民、外來務工人員、企業搬遷員工；目標客戶群區域：兩江新區職業背景：公務員、教師、個體戶、務農、普通職員、企業藍領；家庭月收入：3000-6000元之間；目前魚嘴的主力客戶群是中青年購房者，以兩口或三口之家為主，魚嘴當地居民是購房的主力人群。〔二〕客戶需求特征置業目的：首置剛性需求與改善性客戶為主，純投資客戶為輔；關注內容：價格、戶型、社區配套、物業管理、公共配套等。購房目的：為自己家人長期居住所用置業因素：戶型結構，其次是交通狀況和社區配套；購房總價：31-50萬客戶的需求以首次置業和改善性居住為主，看重工程的價格、戶型及社區配套等，能接收到購房總價在31-50萬。〔三〕客戶的偏好面積區間：面積約在70-90㎡，喜歡實用兩房和小三房戶型；功能房的選擇：兒童房間、花園露臺和書房；客廳面積：消費者偏愛26-30㎡客廳較寬敞的房屋；客廳層高：消費者喜歡舒適、不壓抑，層高3.3米的客廳；客廳開間：消費者喜歡開間在4.2米較適中的客廳，對大開間客廳偏好程度較低；客廳面積：客廳15-25㎡是消費者比擬喜歡的面積區間；陽臺要求：86%的消費者明確表示需要陽臺；建筑風格：消費者比擬偏好現代風格的建筑；當地客戶比擬偏好實用兩房和小三房，偏愛寬敞的客廳，喜歡陽臺和露臺、書房等功能房。六、物業類型定位〔一〕定位說明物業形態定位是在工程開發建設過程中建筑產品形態的定位，直接關系到工程開發過程中的建筑類型。中等規模的工程開發，產品線應當豐富，而不應過于單一，這樣便于擴大客戶群，提供更多的市場選擇，躲避市場風險。〔二〕物業類型定位1.定位依據從工程區域位置來看，要綜合考慮還建房和巨龍工程的影響，充分利用湖景、長江等資源，避開高速公路的噪音污染。在排布上，從使用和銷售的角度來綜合考慮，首要把握好工程的景觀資源，因此，東南面成為本工程重點布局的方向。從居住舒適度來考慮，應減少西北向噪音和朝向景觀較差的布局。2.物業類型定位小高層+高層通過該布局方式，初步統計，約30%戶數可觀中庭，約15%戶數朝高速路，約10%戶數看還建房區域，約45%戶數臨湖觀湖；小高層形成屏障將社區與馬路分開，有效降低了噪音污染；靠近還建房的區域打造廣場或前期示范區，其廣場可將商業及工程的價值進行附加，該規劃能最大限度的躲避工程地塊自身劣勢。3.定位優劣勢分析定位優勢：建筑密度較低，保證了居住的舒適度；中庭景觀利用最大化，湖景資源充分利用；小高層形成屏障，有效降低了小區噪音；天際線上下錯落有致，整體均好性較強；集中式商業展示性強，能有效增強工程的好感度；定位劣勢：全高層產品無法提升工程的居住品質七、工程價格定位 〔一〕住宅定價1.本錢推導定價根據目前的市場情況，估計工程的均價在4800-5400元/㎡之間。建面均價〔元/㎡〕凈利潤〔萬元〕凈利潤率48009723.3118.58%500011109.2321.86%520012495.1525.14%540013881.0728.42%560015266.9931.70%房地產工程的凈利潤率在30%左右，從上表比照看出，均價5000元/㎡以下，不能實現工程的利潤最大化。均價在5400元/㎡左右可以實現工程的凈利潤率。2.區域房地產價格情況目前魚嘴的房地產市場處于空白期，價格可以參考區域內的二手房市場：房源建面裝修情況總價價格〔元/平方米〕移民小區3*2*2133.82平米中裝67萬5007移民小區2*1*183.35平米清水40萬4799移民小區3*1*1101.2平米簡裝50萬4941金鑫花園3*2*2156.8平米清水63萬4018盛世大樓3*2*2156平米簡裝60萬3846棠富園〔劃撥性質〕1*152平米簡裝17萬3269奇奧電梯房2*1*280平米清水40萬5000金鑫電梯房4*3*2142平米精裝74萬52112021年魚嘴鎮二手房建面均價在3500元/平方米左右，受兩江新區正式掛牌影響到2021年5月，中原市調數據顯示，目前魚嘴鎮二手房報價在5000元/平方米左右。目前調控性的政策陸續出臺，未來政策方面因素不確定。故建議工程價格采用低開高走的策略，謹慎入市。因此，建議工程在入市之初均價在5400元/㎡左右，既能保證工程的利潤收益，也能與二手房和周邊小區形成品質差異，但具體價格應視當時的市場情況而定。〔二〕商業定價1.商業的投資回報率根據魚嘴當地的租金情況，計算投資回報率，推導工程的商業價格。層數租金〔元/㎡/月〕月份投資回收期預計售價〔元〕1F701215126002F50121590003F3012155400根據工程的投資回報率，初步預估工程的商業價格在10000元/㎡左右。2.區域商業市場情況房源建面裝修情況總價價格〔元/平方米〕移民小區商鋪50平米精裝72萬14400移民小區商鋪29.5平米清水27萬9153根據當地商鋪的市場情況，在8000-14000元/㎡左右，由于工程打造的是魚嘴湖濱休閑商業街，業態比擬豐富，品質相對較高，因此，預估工程商業價格在10000元/㎡左右。〔三〕工程經濟測算1.測算前提地價按總地價1.2億元計算，小高層、高層的建安本錢在1500元/平米左右，地下車庫本錢1400元/平米、商業本錢1400元/平米。結合區域開展態勢和房價走勢，目前房地產價格走勢處于政策高壓期，中原預計本工程預售價格與現在市場價格相當，小高層、高層銷售均價5400元/平米，商業均價在10000元/平米左右。車庫造價計入計算，收益不納入預算范圍。2.經濟估算預售工程利潤估算表序號項目計算公式金額〔萬元〕(1)銷售收入64750.88(2)開發本錢41277.52(3)銷售費用建安本錢3%586.90(4)銷售稅金及附加6475.09(5)財務費用建安本錢2%399.44(6)利潤總額(1)-(2)-(3)-(4)-(5)16011.93(7)所得稅(6)×25%4002.98(8)凈利潤(6)-(7)12021.95(9)投資利潤率利潤/總投資37.89%(10)投資凈利潤率凈利潤/總投資28.42%經過初步估算，按照住宅建面5400元/㎡計算，整個工程可實現凈利潤為1.2億左右，凈利潤在28.42%。第三局部工程產品定位 一、總體規劃設計要求根據開發意向，須重點表達小區住宅“人無我有、人有我優〞的特點，形成差異化競爭，激發市場購房的欲望。根據地塊自身地形地貌及周邊城市環境等制定工程的規劃設計方案，以形成工程的風格和形象。工程人行主入口設置在地塊西北角，疊水景觀處。盡量減少單體間的干擾，加大樓間距，確保私密性和視野的開闊性。在平面布置方面注意戶戶有景，戶戶均好的通風采光效果。工程住宅產品考慮由小高層和高層組合，考慮到客戶的區隔性，應形成相對獨立的組團。景觀設計要求綠化率盡可能增加至30%以上，園林打造原那么：以草坡為設計藍本，輔以大面積的鮮花小徑，灌木點綴，宅間的設計富有層次感。戶型設計上既要注重“可變空間〞的運用〔如空中院館、入戶花園、超大陽臺等〕，也要從目標客戶實際需求出發，注重“可變空間〞功能的實用性。控制本錢同時，適當增設優于當地小區的安保智能化系統〔如：門禁卡、可視、無線網絡、指紋鎖等〕，突出差異化和高品質。建筑布局時充分考慮重慶氣候條件，盡量防止西曬。入戶大堂精裝。注重工程內部人車分流，設置慢跑道。水、電要求：供水設自來水變頻供水加壓泵。小區配套供水設施設置在地下層，供配電設施置于地下層，視片區及小區內用電分布選擇適當位置。滿足小區內住宅最低車位比，盡量增加的車位數量，地下車庫面積控制在2.1萬平米；合理考慮工程周邊商業布局，工程商業規模控制在9千平米左右，臨街商業層數控制在1層，集中式商業層數控制在2層左右，局部控制在3層。二、建筑風格建議 目前兩江新區沒有對建筑外立面風格的具體規定，根據?重慶市規劃局關于城市空間環境和建筑景觀規劃的暫行規定?中的要求：建設工程建筑外立面設計應注重突出重慶地方傳統風格，表達重慶個性特色風貌，外立面造型應簡潔大氣、大方、樸實、適用，防止過分煩瑣、夸張、不切實際的造型設計。因此從營銷角度建議本工程采用：現代簡約建筑風格現代簡約建筑風格在本工程的外立面打造中為重中之重，本工程為展示兩江新區的門戶形象，外立面采用外墻漆，打造具有完整和統一感的建筑外立面。在建筑色彩方面，根據?重慶市規劃局關于城市空間環境和建筑景觀規劃的暫行規定?中的要求：建設工程在色彩選用上同一組建筑主體色調要統一，一般總共不超過兩種主體顏色為宜，顏色的明度、彩度不能過分強調自我，應充分考慮與周邊建筑相協調。在此根底上，根據工程的實際情況，建議建筑色彩采用白色和咖啡色的基調，大氣、沉穩。整體建筑風格參考協信城立方，城立方是協信精心規劃的融現代風格的新古典主義高層，不管從建筑風格還是外立面顏色都大氣沉穩，是目前值得借鑒的產品。【協信城立方示意圖】三、總體規劃設計建議 本示意方案共3棟16F高層，5棟30F高層。如下列圖示意：〔圖片僅做示意，不能指導設計〕工程綜合經濟技術指標：一、規劃用地面積：37135㎡二、總建筑面積：132405.42㎡其中A、地上總建筑面積：111974.77㎡1、住宅總建筑面積：102660.642、公建總建筑面積：9314.13㎡其中商業總建筑面積：8824.08㎡物管及配套用房：490.05㎡B地下總建筑面積：20430.65㎡1、車庫建筑面積：20430.65㎡三、容積率：2.97四、綠化率：≥30%五、建筑密度：≤25%六、停車位數：地下：676個〔按現行最低標準〕四、單體設計建議 ◆景觀居住高層以現代簡約風格為主，應凸出標志性、城市化、公建化、品質化。住宅公建化就是按照公建的標準打造產品，盡量防止馬賽克、瓷磚等材料的使用，如公建的外立面有些會要求做統一的封閉式陽臺，統一的玻璃材質等。◆為減少高層物業的抗性，增大其舒適程度，高層戶數盡量不多于6戶，小高層為4戶板式，電梯配置至少2部。◆結合建筑外立面雙側設計集中空調室外機位，冷凝水集中排放。建筑物的主要外立面無突出的設備管線。廚衛、設備管線盡量靠建筑物內側設置，保障建筑立面美觀整潔；◆考慮立體綠化的設計，從地下停車庫、地面、空中花園、屋頂花園全方位引進休閑綠化設計，提高業主接觸時機，增加鄰里交往，從不同空間形式多層次表達生態、人性化住宅設計。◆高層在滿足限高條件下可考慮設置架空層，主要在對景觀和活動區有阻隔的地方設置局部或全架空。架空層主要功能為景觀綠化延續。◆公攤率盡量控制在22%以內。每個戶型盡量都帶實用的贈送空間，如二變三戶型可考慮空中院館、標準三房戶型可考慮入戶花園等方式。◆小高層可考慮采用花廊式電梯采光前室，即采用花臺等包裝電梯前室，形成景觀式的公共空間。【商業用房】◆商鋪的設計要求與工程整體風格保持一致的情況下，具有鮮明的時代感、國際性和個性特色，公建化特色突出，并盡可能提出創新理念。◆主入口兩側商業要考慮主力商家的特殊要求采取定制。商業街要充分考慮到分零銷售和后期運營的合理兼顧。一樓主要以銷售為主，單個面積控制在40-70平米，開間4-5米，進深12-15米，考慮到門面業態調整的靈活性，建議每個門面設置煙道、上下水通道。二樓以銷售為總原那么，不排除有以租代售的形式，單個面積控制在150-500平米之間。五、戶型設計建議 〔一〕產品戶型設計原那么滿足客戶重點需求：看重室內外贈送空間尤其是室外空間，特別是景觀陽臺、庭院設計。遵循市場暢銷戶型特征：洋房產品主要是面積較大，舒適度較高、贈送花園面積大，所有主功能空間尺寸舒適；高層主要是功能空間合理、無朝向、采光等硬傷，動靜分區、干濕分區、動線等合理。遵循戶型設計根本原那么：主要功能空間布局合理；別墅退臺式處理；擴大室內與室外自然環境過渡的空間面積，如陽光房、庭院等；突出強調關注景觀面：觀景陽臺、露臺、凸窗、大面積窗戶。〔二〕戶型設計依據市場調查的結果顯示，消費者買房的主要目的為自住，選擇兩房的占52%，三房的占40%，追求的是能滿足一家人居住的兩房和三房。而在面積的選擇上89%的消費者欲購置90㎡以下的房子，消費者喜歡實用兩房和小三房戶型。因此，根據市場調查的結果，戶型配比以兩房和三房為主，建筑面積100㎡以下的戶型配比也占到了80%，建筑面積100㎡以上的戶型只考慮臨湖面，配比僅占20%。戶型配比建議：產品戶型戶型格局建筑面積〔㎡〕套內面積〔㎡〕公攤面積〔㎡〕內部比例小高層+高層兩房舒適兩房70-8557-7013-1545%兩房可變85-10070-8215-1845%三房標準三房100-12082-9818-2210%備注：由于建筑設計的新防火要求，商品房住宅的公攤率有所提高，上述套內面積按照公攤率22%計算。〔三〕小高層戶型配比建議戶型兩房兩廳兩房變三房空間形式平層平層建筑面積〔㎡〕70-8585-100套內面積〔㎡〕57-7070-82戶數比例50％50％說明——可帶院館依據工業園區藍領需求及投資客需求；本區首次置業需求拆遷安置戶三口之家需求；藍領在本區域安家需求；首改需求〔四〕高層戶型配比建議戶型兩房兩廳兩房可變三房三房兩廳空間形式平層平層平層建筑面積〔㎡〕70-8585-100100-120套內面積〔㎡〕57-7070-8282-98戶型比例33%33%33%說明——可帶院館入戶花園依據工業園區藍領需求及投資客需求；本區首次置業需求拆遷安置戶三口之家需求；藍領在本區域安家需求；首改需求高級藍領及投資需求；首改需求〔五〕高層、小高層戶型設計要求——注重戶型的居住舒適度，增加配置的功能空間如：多陽臺、露臺，主臥衣帽間，臥室配陽光書房或陽臺等。——增加贈送空間，如入戶花園、空中院館、結構加板、飄窗等贈送手法。2房設計要求：客廳：開間不低于3.9米。臥室：主臥室開間不低于3.6米，；次臥室開間不低于3.3米廚房：開間不小于2米，面積在6-8平方米。陽臺：雙陽臺，陽臺進深不小于1.5米。生活陽臺開間不小于1.5米。衛生間：主衛開間不小于1.8米，次衛生間開間不小于1.6米。功能2.5房設計要求：客廳：開間不低于3.9米。臥室：主臥室開間不低于3.6米；次臥室開間不低于3.3米；可變空間改造后開間不低于3米。廚房：開間不小于2米，面積在6-8平方米。陽臺：雙陽臺，陽臺進深不小于1.5米。生活陽臺開間不小于1.5米。衛生間：主衛開間不小于1.8米，次衛生間開間不小于1.6米。3房設計要求：客廳：開間不低于4.5米。臥室：主臥室開間不低于3.9米；次臥室開間不低于3.3米；書房或兒童房開間不低于3米，可變空間改造后開間不低于3米。廚房：開間不小于2米，面積在7-10平方米。陽臺：雙陽臺，景觀陽臺進深不小于2米。生活陽臺開間不小于1.5米。衛生間：雙衛設計，主衛生間開間不小于2.2米，次衛生間開間不小于1.8米。功能房套內面積建議：戶型面積〔㎡〕主臥次臥次臥主衛次衛可變空間客廳廚房餐廳生活陽臺景觀陽臺二房57-7012-138-9無4-6無無15-174-64-64-66-770-8213-148-9無4-64-54-517-185-65-64-66-7三房82-9816-1810-128-94-64-6無18-206-76-74-66-7〔六〕參考戶型圖整體戶型設計可參考龍湖酈江和中冶重慶早晨，該樓盤戶型面積區間相近，戶型緊湊。1〕、舒適兩房(雙陽臺、飄窗)〔僅作示意，不能指導設計〕2〕、兩房變三房〔雙陽臺、雙飄窗、院館〕〔僅作示意，不能指導設計〕3〕、舒適三房：〔雙陽臺、入戶花園、飄窗、雙衛〕〔僅作示意，不能指導設計〕六、園林景觀建議 〔一〕園林打造原那么本案定位為具備前衛的、主題性非常明顯的現代風情，景觀綠化功能上本工程按照以下三個方向為設計指導前提：生態環境功能，保持灌木、花類植物的多樣性；休閑活動功能，小區綠地提供戶外活動交往場所，創造盡可能多的活動空間，結合人性化的設計，表達休閑、娛樂、交流、景觀的功能，增加本案的表現力和創造力。景觀文化功能，通過園林空間、花卉的多種配置、小品雕塑、中庭和疊水景觀處設置高大喬木等提供視覺景觀享受和文化品位享受。再根據地塊的地質條件，利用湖景資源，建議可考慮設置觀景平臺或者沿湖慢跑道。【觀景平臺示意圖】【慢跑道示意圖】特色景觀功能，利用小高層和高層的高差，設置小高層屋頂花園；在廣場入口兩邊的商業頂樓設置屋頂花園，形成工程獨特的風景線。【小高層屋頂花園示意圖】【商業屋頂花園示意圖】〔二〕園林主題定位多彩繽紛，花滿香庭〔三〕植物配置隨著建設生態住宅、綠色住宅呼聲的日益高漲，許多房地產開發商開始在住宅小區建設的同時進行園林綠化，試圖為住戶營造優美的居住環境，而植物配置是其中的一項重要內容。住宅小區的園林植物配置應突出空間層次、富有地方特色、色彩鮮明多彩和具有鮮明的個性，從而發揮最正確的生態、社會和經濟效益。突出景觀的層次感：主要是對豎向空間的合理安排。通過花卉、灌木、亞喬木、喬木等的不同高度，打造豐富的豎向空間：高：以喬木為主。可考慮香樟、廣玉蘭、白玉蘭、梧桐、馬褂木等。喬木冠高大、枝葉茂密，種植在小區出入口的主路，成為一條林蔭大道。中：以灌木為主。可考慮桂花、紫薇、碧桃、紅楓、花石榴等。采用形狀各異的花壇，對小灌木密集栽植進行綠化美化，形成花鏡、花臺，產生不同的視覺效果。低：以草坪為主。用多年生矮小草本植株密植，并經修剪的人工草地，設置在屋前、廣場、空地和建筑物周圍，供欣賞、游憩或作運動場地之用。植物景觀不要單調，注意同周邊物體色彩搭配。銀杏：高大、珍貴。春、夏季節為綠色，到秋季樹葉會過度到金黃色，一種天生的富貴。紫葉李：常年樹葉深紫色，與銀杏灰色的枝干、綠色及金黃色的樹葉形成天然的反差與和諧。顏色的搭配產生視覺的沖擊。紅瑞木：觀干植物，鮮紅的枝干與翠綠的葉子相得益彰、相映成趣。到冬季又與小葉黃楊配合的協調美觀。三季有花，四季常青：可以春夏秋冬四季景觀配置，春季配置櫻花、紅葉碧桃、云南黃素馨；夏景配置紫薇、廣玉蘭、石榴；秋景配置桂花、銀杏、紅楓、楓香等；冬景栽植雪松、竹子、梅花、臘梅等，根據四季常青植物豐富社區和庭院的景觀生機。〔四〕園林風格主題現代中式風情現代中式園林風格，既有鮮明的中式風情特點，又與整個工程的現代建筑風格相照應。整體的園林景觀效果參考華宇春江花月，該工程是華宇精心打造的新中式園林景觀社區，不僅有中式園林元素也有現代風格的演繹，是高層中式園林景觀值得借鑒的典范之作。【華宇春江花月景觀示意圖】〔五〕園林打造建議1.多層次立體綠化工程的景觀設計要滿足人們對綠色環境的要求，到達景觀環境在視覺效果上的清新、優雅、舒適、宜人，調節小區的氣候環境，改善小區的空氣質量，維持小區內環境的生態平衡。滿足小區布局各層次對綠化的要求，從人行主軸線到中心花園，從中心花園到宅間綠地，從主景觀團到次景觀團，層次清楚，步步有景。【景觀組團示意圖】保證常年見綠，力求四季有花。以綠色植物為主，適當點綴局部落葉植物和秋冬季有色彩、林相變化的植物，使人在小區能充分感受到季節的變化，表現出不同季節的園林美。要注意突出軟景的特色，打造立體的景觀。硬質鋪裝不宜過多，要與軟景緊密結合，降低生硬感。通過引入水系、加強綠化等一系列的生態綠化標準，來打造“微氣候〞的生態概念。2.多重的平安考慮注意滿足無障礙要求，具體包括：殘疾人無障礙，如有臺階的地方同時設置坡道，使輪椅可通達。老人無障礙，如臺階高度適宜，方便老人行走。兒童無障礙，提供大量的兒童游樂設施和活動場所，并考慮兒童活動的平安性，如游樂設施增加保護裝置，防止兒童摔傷、撞傷、夾傷、刺傷；水景深度適宜，可供兒童嬉戲，又可防止兒童溺水。運動無障礙，提供大量的運動場地，所有設施都考慮方便運動，如路肩做成園弧形。3.節點景觀入口以景觀休閑廣場和疊水景觀入戶，突出工程特色與歸屬感，宅間豐富的灌木花卉給業主美的感受，同時可減輕心理上的壓力。4.主景觀主景觀以現代中式風情園林為主，輔以少量的水景。七、其他設施建議〔一〕配套設施建議根據地塊面積、地形及小區樓棟的排布，在小區設置半個籃球場，1個羽毛球場，健身器械、休閑水景涼亭及小區兒童樂園等運動設施。同時應合理布局運動場所位置，最大限度減少對住宅的干擾。各種管線：合理布局的水、電、氣、電信等市政及專管線的接口，處理好小區今后的智能化、供水、供電、排水、排污、排洪、電視、等管線的布置問題，設計預留一定空間，便于今后施工接口。環衛設施：充分考慮環衛設施〔垃圾站、公廁等〕的合理數量及位置，即便與小區內業主的日常生活及運動，又便于小區物業管理及相關部門的管理。智能化設施：遵循技術先進、經濟適用的原那么，建議設置周邊防范報警系統、門禁及小區巡邏系統、有線電視系統、停車庫管理系統、電梯運行監控系統、物業管理系統等智能化子系統。建議考慮電梯刷卡入戶的特色方式，小區業主只有在刷卡后才能到達權限限定的樓層，大大提高居住的平安性，也能享受到私家電梯的便捷性。〔二〕人性化設施建議注意滿足無障礙要求，具體包括：殘疾人無障礙，如有臺階的地方同時設置坡道，使輪椅可通達。老人無障礙，如臺階高度適宜，兩端有扶手，方便老人行走。兒童無障礙，提供大量的兒童游樂設施和活動場所，并考慮兒童活動的平安性，如游樂設施增加保護裝置，防止兒童摔傷、撞傷、夾傷、刺傷；水景深度適宜，可供兒童嬉戲，又可防止兒童溺水。運動無障礙，提供大量的運動場地，所有設施都考慮方便運動，如公共設施無鋒利棱角。〔三〕小區入口建議小區主入口應具有現代氣息，外觀時尚、大氣，能突顯工程品質。表達工程疊水景觀的獨特性。水景的運用可根據工程實際情況而定，圖片僅作示意。【合川藍濱一號大門示意圖】〔四〕入戶大堂設計建議入戶大廳打造成寬敞、大氣的現代風格，墻面采用普通實材，搭配布藝沙發，并在大廳設置專屬的信件報刊寄送位置。同時，在大廳不同位置，可擺放一些盆栽，實現園林的小區景觀與入戶大廳的現代風格很好地結合。建議大堂層高設置在四米左右。〔五〕門窗設計建議門窗的設計能表達一個工程的品質，為建筑外立面增彩。彩色塑料門窗主要依靠的是所用的原材料PVC塑料型材的彩色化，但相對于白色PVC型材制作的塑料門窗，其具有新穎、易協調好搭配、外表紋理多樣等優點。因此，彩色塑料門窗受到很多用戶的青睞和喜愛。【彩塑門窗示意圖】〔六〕建筑節能設計建議在一二線城市中，房地產低碳概念和住宅科技化的探索已經是企業未來的核心競爭力，本案作為區域內的中高端樓盤，將低碳的概念首先引入魚嘴，也能表達本工程的產品和優質生活方式的核心價值點，故針對本案中原提供幾種方向的建議：一、建筑設計方面：售樓部對太陽能、風能的運用，比方在水系方面，通過雨水的收集、生活用水和景觀用水的轉換從而減少對水資源的浪費；在用電方面，通過對自然界的太陽能利用，到達省電的效果，在小區的景觀燈和污水處理上運用局部科技概念。二、建筑立面：采用新技術、新材料，像外墻外保溫技術、墻體屋頂保溫層和門窗等節能技術從而減少室內空調暖氣的使用，到達節能減排的效果。三、車庫方面：采用燈光聲控系統，到達節能省電的效果。〔七〕物業管理建議優秀的物業管理是房屋保值增值的重要因素，越來越多的開發商已經意識到物業管理的重要性。因此，建議邀請品質物管公司提供小區的物業務，為業主提供人性化的效勞。同時在工程銷售前期便提倡一切以客戶滿意為核心的效勞理念，讓客戶在初步接觸工程時便感受到物業無微不至的效勞。樹立客戶對產品及開發商的信任和認同。物業管理公司品牌的軟性支撐尤為重要。因此，物業管理除本身的品牌號召力以外，還應注重企業誠信度、物管效勞的標準性，以人為本，表達人文關心。品質的提升在于效勞細節的執行物業管理效勞內容一覽表分類效勞具體內容接待效勞問詢及留言效勞/失物招領/信件報刊收發、遞送效勞/個人行李搬運存放效勞、代辦托運/出租車預約效勞/旅游活動聯系、接洽效勞/代購車、船、機票效勞/酒店預定效勞/定餐、送餐效勞/花卉、水果代購遞送效勞/供給日用品、小食品、送餐/會議、慶祝等/房屋出租及轉讓信息效勞。清潔衛生效勞電梯清潔保養/公共區域空調機房、風室風口的清潔/消防系統及其設備的清潔/供水、排水、泵房系統及其設備的清潔/樓層及公用垃圾房的清潔/綠化、美化保養/停車場清潔/公共區域地面清潔效勞/其他清潔效勞。工程維修效勞電梯24小時維護保養/消防系統及其設備維護保養/公共照明系統的巡視檢查及維修保養更換/給排水系統的巡視檢查及維修保養/變配電系統維護保養/公共電器維修效勞和保養/裝修、審批提供裝修公司介紹效勞/裝修期間的保安清潔監管效勞/其他。保安效勞門戶保安效勞/內部保安巡邏效勞/外圍保安巡邏效勞/停車場保安交通指揮效勞/消防系統監控檢查/消防培訓效勞。物業管理的前期介入〔1〕觀察工程建設現場前期物業管理的目的是為以后的管理創造良好的條件，因此，物業管理企業應根據物業管理要求，對物業的規劃設計及建筑施工提出合理建議。◆審視工程土建構造、管線走向、出入線路、保安系統、內外裝飾、設施建設、設備安裝的合理性。重點觀察消防平安設備、自動化設備、平安監控設備、通訊設備、給排水設備、空調設備、車庫及公用泊位設備、電力設備、交通運輸及電梯設備、效勞設備等。◆對施工現場提出符合物業管理需要的建議方案，磋商解決方法。◆在施工現場做好日后養護、維修的要點記錄，圖紙更改要點記錄。◆參與工程驗收，進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查，并按整改方案催促整改〔2〕配合銷售現場前期物業管理的目的是為以后的管理創造良好的條件，但由于工程還未銷售完畢，所以需為銷售工作做好配合工作。◆安排保安做好入口處，接待問詢及留言效勞等效勞。◆安排保安做好看房車輛的停放指揮和保衛工作。◆安排清潔人員做好售房部的清潔和保潔工作。◆讓每個保潔人員都成為潛在的置業參謀，通過周到的效勞和比擬全面的樓盤知識掌握來隨時為客戶提供超越預期的效勞。◆擬定?業主公約?的初步方案◆做好業主對物業的設施、設備疑難問題的解釋工作等。八、商業規劃建議 〔一〕商業定位結合魚嘴商業現狀分析和魚嘴商戶調研分析結果，我司建議工程商業定位如下：“湖濱風情休閑娛樂美食街〞休閑、娛樂、美食、購物、生活于一體，升級魚嘴原有消費觀念，將備受現代消費者的關注。〔二〕商業規劃原那么在商業部份的功能布局上，首先應能滿足業主的日常生活配套；其次商業應靈活分割，便于銷售，為開發商實現資金回籠，目前區域商業以底商為主，檔次較低，不能吸引主力店、品牌連鎖店的入住，物業定位低端。故我司建議工程商業布局以湖為核心，形成較高檔次的湖濱休閑娛樂美食街。同時應需充分考慮其商業業態的規劃之后，從商業互動和商業業態補充的角度來確定本工程后期商業定位及規劃。最后，商業屬工程的整體配套，其打造需符合工程中高檔次的整體定位，要堅持商業定位不影響整體檔次形象的原那么。〔三〕商業布局建議充分利用湖濱資源優勢：打造湖濱特色休閑娛樂為主，最大化的利用工程的商業價值。臨街商鋪：臨街商鋪，設置以社區配套為主的臨街商業。主力面積控制在40-70㎡為宜，既便于總價控制，又便于根據不同的需要連通使用。集中式商業：該區域昭示性較好，且集中式商業在前期能良好的提升工程檔次，并能有效帶動周邊人口前來消費，其存活率及溢價能力高。〔四〕商業的打造現代質感立面，一樓主要以銷售為主，單個面積控制在40-70平米，并能靈活組合，二樓單個面積控制在150-500平米之間。業態以精品店、餐飲娛樂、休閑娛樂為主。主力商業可以考慮引進重百、新世紀等中小型超市，規模控制在1000平米左右，其能帶動整個工程的商業開展及區域對本工程商業價值的認同。【商業體量示意圖】【商業整體分布示意圖】1.集中式配套商業社區配套商業，主要為超市、便利店、干洗店等，只需配備水、電及排污管道。2.湖濱商業湖濱休閑商業，主要為特色餐館、酒吧、茶樓等，需配備水、電、氣、煙道及排污管道。茶樓、咖啡館商業等可考慮在二層采用退臺式設計，進深在6-8米之間。【湖濱商業退臺設計示意圖】3.北邊商業北邊商業，主要為大型洗浴中心、特色量販式KTV、汽車美容等，需配備水、電、氣、煙道及排污管道。從上述各種商業業態來看，建議全部設置煙道。有如下兩點原因：一、煙道設置的主要本錢在于排煙處理器，費用已投入大局部，管道設置所占用本錢比例較低。二、從使用者角度考慮，商業全部設置煙道，可增加商業使用靈活性，便于業主后期租售。商業功能空間尺度建議表：層高開間面積1F層高5.1米，2F層高4.2-4.5米，3F層高4.2米進深控制在1:3門面可自由組合商業功能空間建議表：業態分布百貨日雜店、超市、藥店、服裝店、家居店、干洗店、美容美發、大型洗浴中心、特色量販式KTV、汽車美容、咖啡館、酒吧、茶樓、棋牌室、特色餐館等九、車庫配置建議 采取開挖地下車庫形式，在滿足工程車位比的最低要求下，按照每個30㎡計算，地下車庫總規模控制在2.1萬平米左右。建議在滿足最低車位比同時，盡量控制地下車庫層數。小區設置地下車庫，內部實現人車分流。同時地下停車庫的位置要均衡設置，車庫的出入口不宜布置在人流交通密集的方位，以免出現交通險情。并且，規劃設計時要注意采用無障礙的設計，注重老、弱、病、殘的需要。打造景觀車庫或陽光車庫，改變地下車庫昏暗、簡陋的形象，滿足客戶的高端需求。【地下車庫效果示意圖】根據工程的實際情況，確定地下車庫的位置。〔圖片僅作示意，不指導設計〕【地下車庫位置示意圖】第四局部營銷推廣總體思路一、工程營銷總述目前魚嘴房地產市場處于空白期，房地產工程在營銷策略、推廣方式上比擬匱乏。但同期啟動的巨龍工程，必定在營銷推廣上大造聲勢，對工程造成一定的競爭威脅。因此，本工程的入市之初，除廣告轟炸、關鍵營銷節點的活動〔以開盤活動居多〕等為主的常規手法外，還需要走差異化的營銷道路，如突出工程性價比、湖景優勢等，與競爭工程形成差異。二、總體營銷目標1、在市場上塑造良好的工程品質形象，為后期銷售創造良好的根底工程位于兩江新區東部核心區，區域開展潛力大，工程作為“兩江新城，湖岸優品〞的形象定位，將成為魚嘴未來的標桿樓盤。雖然魚嘴區域的知名度有待提升，但工程的內在價值和區域市場形象應及時樹立，這是營銷推廣工作的重要步驟。通過對工程的區位、產品及建筑形態、工程定位及檔次、未來價值呈現等方面的描述，讓市場知曉工程的根本情況，讓市場對工程產生遐想和期盼，到達樹立工程市場形象的目的。進而為工程的銷售蓄客奠定堅實的市場根底，這是工程實現良好銷售的第一步，也是重要的不可或缺的根底工作。2、以工程的品質形象造就企業的品牌形象，為后續工程的開發打下良好的根底在市場上樹立工程的品質形象，建立良好的市場口碑，打造高品質的工程品牌，進而樹立開發商企業形象，打造開發商企業品牌，為開發商后續工程的開發打下良好的根底。三、工程推廣策略〔一〕策略出發點1、突出工程的差異化賣點，并通過各種推廣方式，建立起工程中高端的形象；2、通過高品質高性價比的產品打造，運用整合推廣策略，樹立工程的整體形象和統一形象；3、通過景觀先行及售房部現場體驗的效果，帶給客戶優質效勞和未來美好生活想象，獲得客戶初步的認同；4、根據工程進度，找準時機適時入市，實現合理的開盤銷售目標，為后續銷售的順利開展造勢。〔二〕營銷推廣總體思路工程從整體上來看，在區域升值潛力、湖景資源、園林景觀、價格等方面有著較為明顯的競爭優勢，只有將這些優勢轉化為賣點，通過合理的媒介傳播渠道實現推廣，才能逐漸讓消費者認知和認同本工程，最終實現工程的完美銷售。因此，一方面，只有通過階段軟文投放、媒體宣傳、公關活動等，獲得目標受眾的認同，逐步樹立工程良好的市場形象；另一方面，在樹立良好市場形象的根底上，根據工程的工程進度分階段、分組團銷售，逐步提升工程的整體競爭力，實現工程品牌認同度的積累，最終帶動開發商品牌的塑造。在營銷推廣策略方面，我司認為可以在包裝策略的根底上，選擇整合營銷傳播策略、體驗營銷策略、事件營銷策略、精確定向推廣策略和活動營銷推廣。在房地產開發企業運用整合營銷傳播策略，就是以整合廣告媒體戰略、公關推廣、促銷活動等多種傳播媒介，宣傳同一種聲音，傳播同一種形象，不僅能強化消費者對工程的清晰認識，而且能有效地樹立統一的工程品牌形象。體驗營銷策略，即是通過售樓處現場、示范園林、示范樣板房的切身真實體驗，讓客戶感受到未來美好生活意境，乃至通過停車崗、門童、乘看房車、會所的物管效勞，體驗高品質物管效勞來實現體驗營銷的目的，實現最大化的營銷推廣效果。事件營銷策略，即通過工程在營銷推廣的過程中，人為的或是有意識的制造熱門事件，吸引市場眼球，掀起相關話題，引起市場關注，從而到達營銷推廣的目的。其中，事件務必是正面的。精確定向推廣策略，即是在戶外廣告、電視、網絡等線上推廣方式促動下，吸引客戶到工程現場后，通過本工程周邊導視系統、看房通道的引導，現場售房部、樣板園林、樣板房的形象展示，形成精確定向的推廣目的，不錯過客戶能夠接觸到本工程信息的每個環節，不斷給客戶強化一種高品質社區的視覺感受，然后通過現場售房部高素質置業參謀專業的銷講、推薦，物管工作人員現場的配合效勞，對每個看房客戶精確定向推廣，高效實現銷售目標。活動營銷推廣策略，即是指企業通過介入重大的社會活動或整合有效的資源籌劃大型活動而迅速提高企業及其品牌知名度、美譽度和影響力，促進產品銷售的一種營銷方式。此方式在營銷中能變被動為主動，傳播到達率更高，零距離與消費者接觸，推廣效果更好。〔三〕推廣渠道組合工程預計開盤時間在2021年9月，形象導入期時間大致在2021年5-6月，蓄勢期時間大致在2021年7-8月。推廣階段推廣方式推廣目的推廣形式形象導入期報媒運用主流媒體對開發商品牌進行形象造勢，樹立品牌地產形象。引爆前期銷售勢能，激發爭購熱潮整版，半版，新聞版，工程各重要營銷節點網絡發布工程的根本信息，配合活動啟動工程推廣橫條廣告、彈框廣告等戶外加強樓盤知曉度宣傳，渲染熱銷氣氛形象宣傳與工程信息宣傳短信隨時向目標客戶群傳遞工程信息工程形象及信息宣傳公交站臺擴大工程輻射范圍，增強工程影響力——產品推薦會堅決購置信心，鋪墊開盤熱銷銷售現場冷餐會蓄勢期報媒運用當地主流媒體對開發商品牌進行形象造勢，樹立品牌地產形象引爆前期銷售勢能，激發爭購熱潮整版，半版，新聞版，工程各重要營銷節點網絡配合活動啟動工程推廣，發布工程的各種信息橫條廣告、彈框廣告等戶外加強樓盤知曉度宣傳，渲染熱銷氣氛形象宣傳與工程信息宣傳公交站臺擴大工程輻射范圍，增強工程影響力——車視廣告擴大工程在整個市場的知名度——短信、彩信增強工程的信息傳遞途徑開盤信息、一期產品分賣點工地圍墻工程形象展示工程所在地巡展工程形象及產品推薦目標客戶重點聚集區域、魚復工業園區的重點企業等銷售中心與園林示范景觀開放活動深入傳播工程信息大型開放活動開盤強銷期報媒運用當地主流媒體對開發商品牌進行形象造勢，樹立品牌地產形象。引爆前期銷售勢能，激發爭購熱潮整版，半版，新聞版，工程各重要營銷節點網絡配合活動啟動工程推廣，發布工程的各種信息橫條廣告、彈框廣告等戶外加強樓盤知曉度宣傳，渲染熱銷氣氛形象宣傳與工程信息宣傳短信、彩信增強工程的信息傳遞途徑——公交站臺擴大工程輻射范圍，增強工程影響力——車視廣告擴大工程在整個市場的知名度——開盤活動為開盤熱銷造勢，引爆開盤現場銷售現場大型活動附件：工程經濟測算一、經濟測算前提：地價按總地價1.2億元計算，小高層、高層的建安本錢在1500元/平米左右，地下車庫本錢1400元/平米、商業本錢1400元/平米。結合區域開展態勢和房價走勢，目前房地產價格走勢處于政策高壓期，中原預計本工程預售價格與現在市場價格相當，小高層、高層銷售均價5400元/平米，商業均價在10000元/平米左右。車庫造價計入計算，收益不納入預算范圍。二、工程經濟測算：〔一〕工程經濟技術指標一、規劃用地面積：37135㎡二、總建筑面積：132405.42㎡其中A、地上總建筑面積：111974.77㎡1、住宅總建筑面積：102660.642、公建總建筑面積：9314.13㎡其中商業總建筑面積：8824.0