房地產集團有限公司編號：版本：1.0生效日期：管理體系文件設計策劃管理指引發放編號：編制：審核：批準：版本修訂記錄序號修訂日期修訂內容修訂人版本備注設計策劃管理指引編號：版本：1.0生效日期：1目的保證項目獲取質量，實現前置管理、嚴格要求、結果導向的工作目標。適用范圍適用于有經營管理權項目的設計前期策劃。術語與定義無職責權限設計管理部牽頭組織項目的啟動會；負責項目設計的指標管理；流程說明序號工作內容工作內容描述相關表單項目啟動會管理項目獲取后二十天內由設計管理部召開項目啟動大會；項目啟動大會要求的工作在項目研究和獲取階段就需全面展開，集團、項目公司、項目部要對各階段成果及時溝通，不斷修正和完善，要通過分析研討，使集團、項目公司和項目部共同明確項目的經營指標和具體的工作要求，并達成共識；項目啟動大會匯報文件是項目操作的綱領文件，匯報內容按照《啟動大會匯報模板》的要求編寫；項目啟動大會工作由集團設計管理部牽頭安排，參加成員：集團總經理、集團總工程師、項目分管領導、集團設計管理部、成本合約中心、營銷管理中心、投資發展中心、財務管理中心、項目公司（項目部）總經理及相關人員；項目啟動大會以匯報文件及《會議紀要》的形式確認此階段工作及集團的相關要求。項目進展過程中如需調整要履行審批程序，或在各階段向集團進行的工作匯報中做專項說明。《啟動大會匯報模板》項目設計指標管理面積指標管理要求嚴格控制配套公建指標經營性公建：應與政府部門溝通，可合理多建；非經營性公建：嚴格控制配建標準，不應多建，有條件設置在地下的，應在地下配建，避免計入容積率指標；市政站點：嚴格控制面積，有條件設置在地下的，應在地下配建；以上三點，設計部應對前期工作提出控制要求。各口徑的面積指標管理項目整體的規劃驗收面積指標不應小于土地出讓條件中的容積率要求（結合定位如特殊產品形式不滿足容積率要求但是可支持利潤最大化，可協商解決）；銷售預測面積應不小于規劃報建面積；產權實測面積不應小于銷售預測面積，且要充分利用規范允許的差值，把面積做足。地下面積指標管理嚴控人防建設面積，不得多建；定位階段產品形式的確定，應考慮人防配建指標的因素；地下車庫指標應根據不同車庫形式控制單車位指標數據；要仔細研討人防規劃形式，減少人防出入口；應結合樓座地下室功能建設人防；結合地下室功能設置盡量往樓座以上分攤面積。面積指標管理流程啟動大會/定位階段：公司在向集團匯報時，應按照《啟動大會匯報模板》中“項目面積指標管理”相關內容進行綜合性說明，作為審批的一項內容；方案階段：公司在向集團匯報時，應按照《項目方案設計匯報模板》中規定的相應要求進行面積指標的分析說明；方案設計基本確定后，各公司必須請政府相關部門認證承認的相關單位進行面積預測繪，根據面積預測繪結果，有重大偏差的需進行方案設計調整；擴初階段：結合面積預測結果以及擴初設計成果進行各項面積指標的綜合性說明，在此項工作由公司審批通過后，才允許進行規劃報建；規劃驗收后應將規劃面積實測報告及產權面積實測的預測結果作為集團入住驗收的重要文件，上報集團審核；產權面積實測結束后，應將實測報告報集團審批后，才能依據此文件，對客戶進行房款的多退少補，否則財務不予付款。設計指標管理要求結合產品定位重點控制以下8項指標標準層鋼筋含量標準層混凝土含量地下室鋼筋含量地下室層高地下車位平均面積標準層得房率首層大堂面積及高度景觀單方造價設計限額設計指標管理流程方案階段：方案匯報中應結合方案設計及產品清晰的明確地下室層高、地下車位平均面積、標準層得房率、首層大堂面積、景觀單方造價設計限額5項指標的設計數值；擴初階段：擴初設計應控制標準層鋼筋含量、標準層混凝土含量、地下室鋼筋含量3項指標的設計指標數值；施工圖階段：各公司在進行施工圖內審時應重點審查8項指標的設計情況，集團將對內審結果進行抽查；各公司應在各階段設計任務書中應體現以上相應指標的設計要求，并在合同中明確對8項設計指標的限額設計要求及具體控制措施；各公司需