房地財產納稅評估模型

一、行業(yè)表面

房地產開發(fā)是指房地產開發(fā)企業(yè)進行的底子設施建立、

衡宇建立，并轉讓房地產開發(fā)項目大概銷售、出租商品房的

運動。房地產開發(fā)方法可分為自行開發(fā)、互助建房、代建工

程和提供勞務等，開發(fā)產物可分為土地、衡宇（商品房、出

租房、周轉房等）、配套設施（醫(yī)院、學校、郵電局等）及

代建工程，商品房按修建結構分為磚木結構、磚混結構、框

架結構，按室內鋪設水平分為毛坯房、制品房、精裝房，按

開發(fā)狀態(tài)分為現(xiàn)房和期房，按消費工具分為經濟適用房和非

經濟適用房。

（一）行業(yè)經營特點

房地產開發(fā)業(yè)具有項目審批籌劃性、經營方法多樣性、

開發(fā)產物牢固性、開發(fā)周期長、資金運作密集性等特點。

1.項目審批籌劃性。在開發(fā)歷程中，從征用土地、建

立衡宇到商品銷售，均嚴格憑據(jù)籌劃、征地、設計、施工、

配套、銷售“六統(tǒng)一”的原則有籌劃地進行，每一步都須經

有關部分審批。

2.經營方法多樣性。房地產開發(fā)業(yè)的經營方法包羅土

地的開發(fā)與經營、衡宇的開發(fā)與經營、大眾設施的配套開發(fā)

以及代建工程。

3.開發(fā)產物牢固性。開發(fā)產物的位置牢固穩(wěn)定，均按

套銷售，不得支解拆零銷售，每套房產都有一套完整的檔案

資料。

4.開發(fā)周期長。開發(fā)產物從立項到交付使用，少則一

年，多則數(shù)年才氣完成，有的多個項目同時開發(fā)或先后轉動

開發(fā)。

5.資金運作密集性。資金運作密集型主要體現(xiàn)為投入

資金的密集性和回籠資金的會合性。

6、房地產代價組成

房地產開發(fā)總本錢用度是指在開發(fā)期內完成房地產產

物開發(fā)建立所需投入的各項本錢用度，主要包羅土地用度、

前期工程用度、底子設施建立用度、修建安裝工程用度、大

眾配套設施建立用度、治理用度、財政用度、銷售用度、開

發(fā)期稅費、其他用度等。

（1）土地用度，指取得房地產開發(fā)用地所必須的用度、

稅金等。一般是由購買土地的價款和在購買時由開發(fā)商繳納

的稅費等。

（2）前期工程用度，主要包羅開發(fā)項目前期籌劃、設

計、可行性研究、水文、地質勘測，以及“三通一平”等階

段的用度支出。

（3）底子設施建立賽，指修建物2米以外和項目用地

籌劃范疇內和種種管線和門路等工程的用度，包羅所需要的

2

門路、綠化、供水、供電、排污、通信、燃氣、熱力等設施

的建立用度，以及各項設施與市政設施干線、干管、干道的

接口用度。

（4）修建安裝工程費，指制作衡宇修建物所產生的修

建工程用度、設備采購用度、安裝工程用度和室內裝飾費等。

（5）大眾配套設施建立費，指居住小區(qū)內為居民辦事

配套建立的種種非營利性的大眾配套設施（公建立施）的建

立用度，主要包羅居委會、派出所、幼兒園、變電室、停車

場、大眾茅廁等。

（6）期間用度。項目開發(fā)期間的治理用度、財政用度、

銷售用度。這些用度按有關部分費率估算，一般約占總開發(fā)

本錢的2%至3%o

（7）稅費。與項目開發(fā)相關的稅收和行政規(guī)費，如營

業(yè)稅、都會建立維護稅和教誨附加費，環(huán)衛(wèi)綠化費，土地增

值稅等；各項稅費約占總代價的10虬

3

（-）行業(yè)根本治理體系

1.內部組織治理體系

b

公司董事會P

______1______

公司總經理~

.

工工

3

發(fā)展工程采購銷售辦

計劃管理供應租賃公

部“部一部"部。wlfl|室.

1

項

項

開

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管理

建筑

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現(xiàn)

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工

報

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小

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明

2.外部監(jiān)視治理體系

房地產開發(fā)業(yè)的外部羈系部分主要有土地治理部分、發(fā)

改委、拆遷治理部分、籌劃部分、建立部分、修建工程質量

監(jiān)視站、房產治理部分等。上述部分在事情歷程中形成的大

量信息與納稅評估、稅務稽察密切相關。

（1）土地治理部分

賣力治理國有土地出（轉）讓手續(xù)，收取土地出讓金，

核發(fā)《國有土地使用證》。從土地治理部分可獲取土地使用

權出讓和轉讓信息，包羅出（轉）讓方、出（轉）讓方地點、

4

受讓方地點、土職位置、土地面積、土地用途、土地成交代

價、轉讓金額，是審核土地出（轉）讓金的依據(jù)。

（2）發(fā)改委

賣力開發(fā)項目的立項審批。從發(fā)改委可獲取開發(fā)項目的

批準文號、建立單元、批復項目、投資概算、建立地點、項

目存案號等信息。

（3）拆遷治理部分（拆遷辦公室）

賣力審查發(fā)表《衡宇拆遷許可證》，審查、存案開發(fā)企

業(yè)與拆遷方簽訂的《衡宇拆遷安頓賠償協(xié)議》。《衡宇拆遷安

頓賠償協(xié)議》的主要內容包羅賠償形式、賠償金額、支付方

法、安頓用房面枳、安頓所在，是審核拆遷賠償費的依據(jù)。

（4）籌劃部分

賣力籌劃總圖的評審，核發(fā)《建立用地籌劃許可證》；

賣力報建圖的審查，核發(fā)《建立工程籌劃許可證》。從籌劃

部分可獲取開發(fā)項目名稱、性質、占地面積，籌劃的修建面

積、容積率、可銷售面積、不可銷售面積以及大眾配套設施

情況等信息，是審核可售面積的依據(jù)。

（5）建立主管部分

賣力對工程開工條件進行審查，核發(fā)《修建工程施工許

可證》。從建立主管部分可獲取修建工程施工許可證書編號、

建立單元、工程名稱、工程地點、工程概算、施工單元、監(jiān)

理單元、開工日期等信息。

（6）修建工程質量監(jiān)視部分

5

賣力對建立單元提供的竣工驗收陳訴進行存案審查，出

具建立工程項目竣工綜合驗收存案證明。從修建工程質量監(jiān)

視部分可獲取開發(fā)項目完工的《工程竣工驗收存案表》，收

羅工程竣工驗收時間、竣工驗收意見等信息。

（7）房產治理部分

賣力審查商品房預售方案，核發(fā)《商品房預售許可證》;

賣力對衡宇修建面積進行丈量，出具測繪陳訴；賣力批準新

建商品房所有權初始登記（大產權證）以及分戶產權登記。

從房產治理部分可獲取房產位置、修建面積、產權證號、發(fā)

證時間等房產生意業(yè)務、預售許可證發(fā)放信息。

3.中介機構

房地產開發(fā)業(yè)涉及的中介機構主要有工程監(jiān)理公司和

管帳師（造價師）事務所。

（1）工程監(jiān)理公司

主要職責是控制工程建立的投資、建立工期、工程質量;

進行寧靜治理、工程建立條約治理；協(xié)調有關單元之間的事

情干系。其在工程監(jiān)理歷程中形成的《監(jiān)理日記》、《監(jiān)理月

報》、《監(jiān)理事情總結》等資料，對審核房地產開發(fā)本錢的真

實性具有重要參考代價。

（2）管帳師（造價師）事務所

賣力對預（決）算陳訴進行審計，出具審計陳訴。審計

陳訴是體例決算的依據(jù)，對審核預決算差別的真實性具有重

要參考代價。

6

（三）根本開發(fā)流程

房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)歷程主要包羅開工準備期、組織施

工期、預售和產灰轉移期等階段。

1.開工準備期

通過招標、拍賣、掛牌得到土地的使用權，取得發(fā)改委

印發(fā)的正式籌劃書、籌劃部分批準的《建立用地籌劃許可證》

和《建立工程籌劃許可證》、土田主管部分核發(fā)的《建立用

地批準書》、建委下發(fā)的設計方案審定通知書。在治理種種

手續(xù)的同時，穿插進行施工項目設計，治理建立工程招投標,

進行進場前的準備事情。

房地產開發(fā)企業(yè)在治理《建立工程籌劃許可證》前，需

提交工程結構施工圖，該圖中附有相關項目的配筋圖。配筋

圖是由勘測設計單元依據(jù)國度頒布的有關設計范例中劃定

的最小配筋率而設計的受壓構件鋼筋含量的截面圖，按工程

結構的差別部位分為底子配筋圖、立柱配筋圖、橫梁配筋圖、

板層配筋圖、樓梯配筋圖等，其參考數(shù)據(jù)是：七層以下的普

通住宅每平方米需鋼筋30—35公斤；小高層每平方米需鋼

筋50—60公斤。

2.組織施工期

憑據(jù)前期審批的籌劃設計圖紙和文件，通過正式的招標

步伐，組織施工企業(yè)進場施工，到建立主管部分治理《建立

工程施工許可證》。建立工程的主要承包方法有包工包料和

包工不包料兩種。

7

3.預售、現(xiàn)售及產權轉移期

接納預售方法的，要憑據(jù)國度有關劃定治理預售證，組

織衡宇銷售，預售衡宇時必須取得衡宇主管部分批準的預售

許可證；接納現(xiàn)房銷售的必須是經有關部分驗收及格的房

產。衡宇產權移交給購買者，必須到房管部分治理存案及產

權登記手續(xù)。

8

4.根本開發(fā)流程

領土局

土地準備事情

---------------->國有土地使用證

發(fā)改委

------------->

—項目立項審查項目立項書

開籌劃局

建立用地籌劃許可證

工續(xù)切總圖的由杏

準

備籌劃局

期

—施工圖紙審查-------------?建立工程籌劃許可證

商

建委

品5

確定施工步隊------------>建立工程施工許可證

歷—

開

發(fā)

開始施工準備施工單元.施工條約

事m

情織

流施監(jiān)理公司

—

程工施工中單項驗收-------------?驗收證明

圖期

質監(jiān)站

—■工程綜合驗收------------>竣工驗收存案表

1P

尻管局

預商品預銷售---------->商品房預售許可證

售

及房管局

產簽訂銷售條約商品房銷售許可證

權

房管局

轉

移—治理產權轉移分戶房產證

9

（四）開發(fā)產物主要銷售方法

1.按商品房的完工水平分別

（1）商品房預售

商品房預售是指開發(fā)企業(yè)將正在建立中的商品房預先

出售給買受人，由買受人交付定金大概房價款。

（2）商品房現(xiàn)售

商品房現(xiàn)售是指開發(fā)企業(yè)將竣工驗收及格的商品房出

售給買受人，由買受人交付房價款。

2.按結算方法分別

（1）一次性收款銷售

一次性收款銷售是指買受人一次性將購房款全部交付

給開發(fā)企業(yè)。

（2）分期收款銷售

分期收款銷售是指買受人在約定時間內分期、分批將購

房款交付給開發(fā)企業(yè)。

（3）銀行按揭銷售

銀行按揭銷售又稱購房抵押貸款，是指買受人以所購衡

宇的產權作抵押，由銀行先行支付房款給開發(fā)企業(yè)，買受人

再按月向銀行分期支付本息。

（4）委托銷售

委托銷售是指開發(fā)企業(yè)委托房地產中介辦事機構銷售

現(xiàn)房或期房并收取購房款，開發(fā)企業(yè)與受托方結算款項。

（5）先租后售

10

先租后售是指買受人可以先租住商品房，到買受人有能

力購買商品房產灰時，開發(fā)企業(yè)如數(shù)退還此前收取的租金，

再按租住時議定的代價將商品房出售給買受人。

(6)售后返租

售后返租是指買受人購買商品房后，以雙方議定的租價

和租期返租給開發(fā)企業(yè)。

二、財政核算

房地產開發(fā)企業(yè)財政核算執(zhí)行《企業(yè)管帳制度》，上市

公司自2007年1月1日起施行《企業(yè)管帳準則一根本準則》

和《企業(yè)管帳準則一具體準則》。在納稅評估實地核查中，

應重點存眷以下三個方面的財政核算，特別是與稅收相關政

策的差別。

(一)銷售收入簡直認

按《企業(yè)管帳準則》中有關商品銷售收入簡直認原則進

行確認。在實際操縱中，開發(fā)企業(yè)主要在開發(fā)產物交付使用，

并將發(fā)票賬單交付給買受人時確認銷售收入。

1.現(xiàn)房方法銷售

由于有現(xiàn)房供給，在辦好開發(fā)產物移比武續(xù)后，即可確

認收入。

2.預售方法銷售

房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目竣工驗收、辦好移比武續(xù)前，

豈論是否簽訂正式商品房銷售條約，所收到的均為預售房

11

款，一律不確認收入，其款項記入“預收賬款”科目。因預

收房地產款而繳納的營業(yè)稅費等在“應繳稅費一一應繳營業(yè)

稅”等科目核算。開發(fā)項目完工經驗收及格、竣工結算后，

憑據(jù)銷售條約劃定的將及格的房地產產物移交給購買方，辦

好移比武續(xù)后可以確認銷售收入的實現(xiàn)。

3.價外收入的管帳核算

房地產開發(fā)企業(yè)的價外收入是指房地產企業(yè)在銷售或

出租開發(fā)產物時向客戶收取的價款以外的種種用度，包羅手

續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、嘉獎費、違約金、

利息收入、優(yōu)質費、代收款項、代墊款項及其它種種性質的

價外收入。價外收入憑據(jù)差別性質，應計入“其他業(yè)務收入”、

“財政用度”、“治理用度”、“營業(yè)外收入”、“其他應付款”、

“其它應收款”等差別的管帳科目。

(-)用度的組成

用度按其與項目開發(fā)的干系分為開發(fā)本錢和期間用度。

1.開發(fā)用度的組成

房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)本錢按本錢盤算工具計入開發(fā)

產物本錢項目，包羅土地征用及拆遷賠償費、前期工程費、

底子設施費、修建安裝工程費、大眾配套設施費和開發(fā)間接

費等。

(1)土地征用及拆遷賠償費

土地征用及拆遷賠償費指房地產開發(fā)時為征用土地所

產生的各項用度，包羅土地出讓金、勞動力安頓費、青苗賠

12

償費、土地賠償費、拆遷賠償費及其他因征用土地而產生的

用度（如耕地占用稅）。

（2）前期工程費

前期工程費指土地、衡宇開發(fā)前產生的總體籌劃設計

費、可行性研究費、政府代收代繳的各項用度、測繪、勘察、

設計、各項臨時工程、“七通一平”等用度。

（3）底子設施費

底子設施費指土地、衡宇開發(fā)歷程中產生的門路、供熱、

供水、供電、供氣、通訊、照明以及綠化（包羅排污、排洪、

環(huán)衛(wèi)）等設施用度。

（4）修建安裝工程費

修建安裝工程費指企業(yè)以出包方法支付承建單元的修

建安裝工程費和企業(yè)自營工程產生的修建安裝費。

（5）配套設施費

配套設施費指在開發(fā)小區(qū)內產生的、可計入土地和衡宇

開發(fā)本錢的、不能有償轉讓的各項大眾配套設施產生的用

度，如鍋爐房、水塔、大眾茅廁、自行車棚等。凡能有償轉

讓的大眾配套設施如商店、郵局、學校、醫(yī)院等應在“配套

設施本錢”中單獨核算。

（6）開發(fā)間接費

開發(fā)間接費指企業(yè)所屬的開發(fā)部分或工程指揮部分為

組織和治理開發(fā)項目而產生的各項用度支出，包羅人為、福

利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、水電費、勞動掩

13

護費、周轉房攤銷等。各行政部分為治理公司而產生的各項

用度不在此列，應在“治理用度”中核算。

2.期間用度的組成

期間用度可直接進行稅前扣除，包羅銷售用度、治理用

度、財政用度。

（1）銷售用度

房地產開發(fā)企業(yè)的銷售用度是指銷售商品房或提供辦

事而產生的所有用度，以及售后辦事、完工產物的維護調養(yǎng)

用度等。如保險費、展覽費、告白費、商品維修費以及售樓

部人員的職工薪酬、業(yè)務費、折舊費等。

（2）治理用度

本科目核算企業(yè)為組織和治理企業(yè)生產經營所產生的

治理用度，包羅企業(yè)在籌建期間內產生的開辦費、董事會和

行政治理部分在企業(yè)的經營治理中產生的大概應由企業(yè)統(tǒng)

一包袱的公司經費（包羅行政治理部分職工人為及福利賽、

物料消耗、低值易耗品攤銷、辦公費和差旅費等）、工會經

費、董事會費（包羅董事會成員津貼、集會費和差旅費等）、

聘請中介機構費、咨詢費（含照料費）、訴訟費、業(yè)務招待

費、房產稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅、技能轉讓

費、礦產資源賠償費、研究用度、排污費等。

（3）財政用度

本科目核算企業(yè)為籌集生產經營所需資金等而產生的

籌資用度，包羅利息支出（減利息收入）、匯兌損益以及相

14

關的手續(xù)費、企業(yè)產生的現(xiàn)金折扣或收到的現(xiàn)金折扣等。

（三）開發(fā)本錢的核算

開發(fā)項目本錢的核算實行制造本錢法，可分為土地開發(fā)

本錢、衡宇開發(fā)本錢、配套設施開發(fā)本錢和代建工程開發(fā)本

錢，其根本核算步伐如下。

1.確定本錢核算工具

開發(fā)產物本錢核算工具是指在開發(fā)產物本錢的盤算中，

為了歸集和分派開發(fā)用度而確定的用度包袱者。其根本原則

是：

（1）一般的開發(fā)項目，以每一獨立體例的概算或施工

圖預算所列單項工程為本錢核算工具。

（2）同一開發(fā)所在、結構類型相同的群體項目，開、

竣工時間相近且由同一施工單元施工的，可并為一個本錢核

算工具。

（3）對付個體范圍較大、工期較長的開發(fā)項目，可以

結合經濟責任制的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域和部位，分

別本錢核算工具。

本錢核算工具應在開發(fā)項目開工前確定，一經確定就不

能隨意改變，更不能相互毅雜。

2.確定開發(fā)產物本錢項目

本錢項目是歸集生產用度的明細科目，具體反應計入開

發(fā)產物本錢的生產用度的用途和開發(fā)產物本錢組成。

15

3,歸集與分派開發(fā)本錢

開發(fā)產物完工前產生的直接本錢、間接本錢和配合本

錢，應按配比原則將其分派至各本錢工具。其中，直接本錢

和能夠分清本錢包袱工具的間接本錢，直接計入本錢工具

中；配合本錢以及因多個項目同時開發(fā)或先后轉動開發(fā)不能

分清包袱工具的間接本錢，應按各個本錢工具（項目）占地

面積、修建面積或工程概算等要領盤算分派C

16

4.體例本錢盤算單

盤算已完工開發(fā)項目從籌建至竣工驗收的全部開發(fā)本

錢，將完工產物本錢結轉進入“開發(fā)產物”科目。

5.結轉主營業(yè)務本錢

按對外轉讓、銷售和結算開發(fā)產物的實際本錢結轉主營

業(yè)務本錢。

三、評估指標

（一）通用指標

1、收入類指標

主營業(yè)務收入變更率二（本期主營業(yè)務收入一基期主營

業(yè)務收入）?基期主營業(yè)務收入X100%。

如盤算納稅人評估期與基期的銷售收入變更率，變更率

小于一10%時為疑點，并且下降幅度越大，疑點度越高。可

能存在少計收入和多列本錢等問題，運用其他指標進一步闡

發(fā)。

2、本錢類指標

主營業(yè)務本錢變更率二（本期主營業(yè)務本錢-基期主營業(yè)

務本錢）小基期主管業(yè)務本錢X100%,其中：主營業(yè)務本錢

率二主營業(yè)務本錢+主營業(yè)務收入。

盤算銷售業(yè)務本錢率的變更率，該值大于10%時，提示

異常，反應銷售業(yè)務收入與銷售業(yè)務本錢增減差別步，可能

存在銷售未計收入、多列本錢用度、擴大稅前扣除范疇等問

17

題，且上升幅度越大，疑點越大。

3、用度類指標

主營業(yè)務用度變更率二（本期主營業(yè)務用度-基期主營業(yè)

務用度）小基期主營業(yè)務用度義100%,其中：主營業(yè)務用度

率二（主營業(yè)務用度+主營業(yè)務收入）X100%o

與預警值相比，如相差較大，可能存在多列用度問題。

營業(yè)（治理、財政）用度變更率二［本期營業(yè)（治理、

財政）費用-基期營業(yè)（治理、財政）用度〕《基期營

業(yè)（治理、財政）用度X100%。

4、利潤類指標

主營業(yè)務利潤變更率二（本期主營業(yè)務利潤-基期主營業(yè)

務利潤）?基期主營業(yè)務利潤義100您

上述指標若與預警值相比相差較大，可能存在多結轉本

錢或不計、少計收入問題。

5、資產類指標

凈資產收益率=凈利潤+平均凈資產X100%。

闡發(fā)納稅人資產綜合利用情況。如指標與預警值相差較

大，可能存在隱瞞收入，或閑置未用資產計提折舊問題。

總資產周轉率二主營業(yè)務收入凈額?平均總資產X

100%o

存貨周轉率二主營業(yè)務本錢小〔（期初存貨本錢+期末存

貨本錢）4-25X100%o

18

闡發(fā)總資產和存貨周轉情況，推測銷售能力。如總資產

周轉率或存貨周轉率加速，而應納稅稅額淘汰，可能存在隱

瞞收入、虛增本錢的問題。

（-）屬性指標

1、銷售收入指標

1、盤算公式：

（一定期間銷售面積（套）x均價）X5%/同期已納

營業(yè)稅

2、疑點闡發(fā)：指標值＞1.2,視為異常，可能存在售房

所得未按劃定繳納流轉稅問題。

數(shù)據(jù)來源：納稅人國、地稅申報表，房管局。

2、經營收入本錢指標

1、盤算公式：經營收入本錢率=經營本錢/經營收入

2、疑點闡發(fā)：指標值＞60%,視為異常，可能存在將自

用房、出租房結轉本錢或視同銷售行為未按劃定納稅等問

題。

數(shù)據(jù)來源：利潤表

3、經營用度指標

1、評估指標：營銷用度和經營治理費

2、疑點闡發(fā)：營銷用度指項目的營銷籌謀、推廣、銷

售用度，約為售價的3%—5%。經營治理費指企業(yè)為完成項目

的經營治理產生的全部用度，約占項目總本錢的3機

數(shù)據(jù)來源：利潤表

19

4、利潤指標

評估指標1：銷售利潤率=主營業(yè)務利潤額/主營業(yè)務

收入額

疑點闡發(fā)：通過與參考值（26.03%）比擬，如果銷售

利潤率偏低或為負，則應存眷企業(yè)是否存在少計收入、應計

未計收入、多列本錢或以低價轉移產物給關聯(lián)公司等現(xiàn)象。

評估指標2：本錢利潤率=主營業(yè)務利潤額/主營業(yè)務

本錢額

疑點闡發(fā)：通過與參考值（60.63%）比擬，如果本錢

利潤率偏低或為負，則應存眷企業(yè)的本錢用度是否公道，或

是否存在少報收入現(xiàn)象。

評估指標3：所得稅利潤稅負率=本期應納所得稅額/

本期主營業(yè)務利潤

疑點闡發(fā)：通過與參考值（32.85%）比擬，如果主營

業(yè)務利潤稅負率偏低或為負，則應存眷企業(yè)是否存在少計主

營業(yè)務收入、應計未計主營業(yè)務收入、多列本錢或擴大稅前

扣除范疇等現(xiàn)象。

數(shù)據(jù)來源：利潤表。

5、毛利率指標

1、盤算公式：毛利率二本期應納各項稅收之和/本期營

業(yè)收入又100%

2、疑點闡發(fā)：實際毛利率〈理論稅負率20%,開端判

斷該企業(yè)納稅申報異常，再進一步憑據(jù)其他指標闡發(fā)判斷。

20

（三）時機指標

1、單元面積修建本錢指標（土建本錢）

1、盤算公式：單元面積修建本錢=總修建本錢/總修建

面積義100%

2、疑點判斷：超出預警區(qū)間580元/平方米-1020元/

平方米，形成疑點，可能存在虛列、多列修建本錢而少申報

應稅所得額或應稅收入等現(xiàn)象。

2、配套設施本錢比

1、盤算公式：配套設施本錢用度總額/開發(fā)本錢X100%

2、疑點判斷：3.2%＜預警區(qū)間斷.2%,形成疑點,可能

存在多列配套設施本錢或擴大稅前扣除范疇等現(xiàn)象。

3、容積率指標

1、盤算公式：容積率=修建面積/土地面積X100%

2、疑點判斷：預警區(qū)間為1.4-2.2,超出預警區(qū)間，可

能存在隱匿應稅收入、多列土地本錢或擴大稅前扣除范疇等

現(xiàn)象。

4、推算最低收入

1、盤算公式：推算最低收入=土地價款+三通一平+主

體修建本錢+甲方供料金額+代收費金額+治理用度+財政用

度+銷售用度+大眾配套設施用度+營業(yè)稅金及附加

2、疑點判斷：如果銷售收入小于推算最低收入，可能

存在少計銷售收入問題。

以上指標數(shù)據(jù)來源途徑：

21

（一）內部信息：主要是到稅收治理集成事情平臺收羅

相關稅種的納稅申報繳納信息和發(fā)票治理信息等。

（二）外部信息：主要是到企業(yè)的財政部分和項目工程

部分收羅主營業(yè)務收入、開發(fā)本錢、期間用度、底子配套設

施用度情況、主體修建本錢情況、甲方供料情況等數(shù)據(jù)。以

及利用綜合治稅網絡收羅領土、房管、籌劃建立、發(fā)改委、

外經貿委等與房地產開刊行業(yè)涉稅評估相關的信息。

（三）主要評估要領：

1、比擬闡發(fā)法：依據(jù)評估指標收羅的相關信息盤算出

對應的數(shù)值，與指標區(qū)間值相比擬，有差額的產生納稅評估

疑點。另外，憑據(jù)需要，可以進行同行業(yè)同因素稅負比對、

差別時間同因素稅負比對等，尋找納稅評估疑點。

2、邏輯審查法：在房地產行業(yè)中，單元修建面積中土

地價款、修建本錢、外收費金額等指標都存在相應的邏輯干

系，掌握好紀律，對房地財產的治理就會得心應手。如果邏

輯干系中的數(shù)值與指標區(qū)間值不符，即生成評估疑點。

3、因素闡發(fā)法：依據(jù)房地產行業(yè)納稅評估指標體系區(qū)

間值，對每個主要因素的涉稅指標值的異常變革生成納稅評

估疑點。

在實際應用中，要圍繞納稅評估要領中涉及的指標，憑

據(jù)指標體系說明中的獲取途徑收羅信息，然后對信息分類整

理，進行涉稅判斷。以上三種要領不是伶仃的，一般要求納

稅評估人員綜合運用、相互印證。

22

四、評估項目

（一）流動資產類

1、錢幣資金

疑點闡發(fā)：當營業(yè)收入低于錢幣資金增加額的50%時，，

視為異常，可能存在取得收入掛帳問題。

數(shù)據(jù)來源：資產欠債表、利潤表。

2、其他應收款

疑點闡發(fā)：

1、對其他應收款金額較大時，可能存在借款性質的應收

款項，未計利息收入問題，通過核查款憑證和收款憑證，確

認款付項的性質。

2、對其他應收款期末余額出現(xiàn)借方紅字（或為貸方余額）

的情況，可能存在收入“掛帳”的問題，應通過核查相關的

收、付款憑證，查明原因。

數(shù)據(jù)來源：資產欠債表

3、存貨

疑點闡發(fā)：憑據(jù)存貨的平均余額和周轉天數(shù)測算企業(yè)的收

入范圍與企業(yè)利潤表主營業(yè)務收入相比對，如果測算收入大

于利潤表主營業(yè)務收入，可能存在少轉收入問題。具體測算

公式為：測算收入二存貨平均余額義存貨周轉天數(shù)；其中，

存貨平均余額=（期初存貨余額+期末存貨余額）/2；存貨周

轉天數(shù)=360/存貨周轉率；存貨周轉率二主營業(yè)務本錢/存貨

23

平均余額。

數(shù)據(jù)來源：資產欠債表、利潤表。

（-）恒久投資類

1、恒久股權投資

疑點闡發(fā)：如果恒久股權投資有金額，而利潤表中投

資收益項目金額為0,視為異常，應結合投資條約或投費協(xié)

議闡發(fā)初始投資內容，投資期間損益以及處理投資的處理懲

罰是否切合稅法例定進行闡發(fā)。

數(shù)據(jù)來源：資產欠債表。

（三）牢固資產類

1、牢固資產

疑點闡發(fā)：1、房地產行業(yè)牢固資產相對其他行業(yè)較

小，如果金額較大，核實具體內容，并與繳納房產稅或車船

稅相比對。2、牢固資產綜合折舊率二牢固資產折舊總額/牢

固資產原值總額X100%,本期牢固資產綜合折舊率〉上期牢

固資產綜合折舊率，可能存在稅前多列牢固資產折舊問題。

數(shù)據(jù)來源：資產欠債表

（四）流動欠債類

1、短期借款（或恒久借款）

疑點闡發(fā)：短期借款或恒久借款反應銀行等金融機構借

入的款項，一般金額是整數(shù)，如果不是整數(shù)，可能存在按揭

銷售、首付款實際收到時或余款在銀行按揭貸款治理轉賬

后，不實時入賬，或將收到的按揭款項記入“短期借款或恒

24

久借款”等科目，可通過查詢相關銀行的聯(lián)網信息，以進一

步確認按揭款銷售收入的實現(xiàn)。

2、應付帳款

疑點闡發(fā)：如果應付賬款增長率增高，而收入淘汰，

可能存在隱瞞收入、虛增本錢的問題，對付確實無法支付的，

查抄是否按劃定轉入營業(yè)外收入或資本公積，稅務處理懲罰

是否正確。

3、預收帳款

疑點闡發(fā)：：應納營業(yè)稅及附加二[主營業(yè)務收入+(預收

賬款期末余額-預收賬款期初余額)]X[5%X(1+7%+3%+2%)

+2%]；當應納營業(yè)稅及附加＞主營業(yè)務稅金及附加，形成差

別，可能存在少納稅款問題。

數(shù)據(jù)來源：資產欠債表、利潤表、。

4、其他應付款

疑點闡發(fā)：其他應付款反應除了應付票據(jù)、應付賬款、

預收賬款等經營運動以外的各項應付、暫收的款項，一般情

況下，金額不大，如果金額特別大，視為異常，可能存在取

得預收房款收入恒久掛帳或代收代付或代墊款項未計收入

問題。

數(shù)據(jù)來源：資產欠債表。

5、其他流動欠債

疑點闡發(fā)：如果其他流動欠債金額較大，可能存在價

外收入未申報稅款問題，需核實具體核算內容確定。

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（五）所有者權益類

1、資本公積變更率

疑點闡發(fā)：盤算納稅人評估期資本公積變更率，變更

率大于0時為疑點，并且增長幅度，疑點度越高，可能存在

收到返還稅費、擔當捐贈、債務重組收益未確認所得等問題。

數(shù)據(jù)來源：資產欠債表

2、盈余公積變更率

疑點闡發(fā)：盤算納稅人評估期資本公積變更率，變更

率小于0時為疑點，可能存在分派股利、紅利、轉增資本、

發(fā)放職工福利等涉及待扣待繳小我私家所得稅的業(yè)務，通過

與同期企業(yè)小我私家所得稅申報表相查對，核實企業(yè)有否如

實扣繳小我私家所得稅。

（六）損益類

1、銷售收入變更率與銷售本錢變更率的差別

疑點闡發(fā)：銷售收入變更率低于銷售本錢變更率時，可

能存在少計收入、多轉本錢等問題。

數(shù)據(jù)來源：利潤表。

2、銷售用度變更率

疑點闡發(fā)：如果銷售用度變更率與前期相差較大，對

重大顛簸或異常情況的，應查明原因，并注意核算的告白費

和業(yè)務宣傳費等是否按稅法例定作納稅調解；對付委托銷售

方法產生的手續(xù)費，是否存在超出稅法例定比例列支問題，

另外，也可以通過支付手續(xù)費倒退銷售收入，與企業(yè)銷售收

26

入想比對。

2、治理用度變更率

疑點闡發(fā)：如果治理用度變更率與前期相差較大，可能存

在稅前多列支治理用度問題。

數(shù)據(jù)來源：利潤表。

3、財政用度變更率

疑點闡發(fā)：如果財政用度變更率與前期相差較大，可能存

在稅前多列支財政用度問題。數(shù)據(jù)來源：利潤表。

4、營業(yè)外支出變更率

疑點闡發(fā)：納稅人評估期營業(yè)外支出變更率大于20%,

可能存在應進行納稅調解的營業(yè)外支出項目或財產損失稅

前列支未經報批等問題。

數(shù)據(jù)來源：利潤表。

五、常見涉稅問題及核查要領

對房地產開發(fā)業(yè)的評估核查，應以已完工或階段性完工

的開發(fā)項目為重點，從立項、開發(fā)、竣工、銷售四個環(huán)節(jié)入

手，針對疑點調取銷控臺賬、銷售條約、行政審批文書和證

書、招投標條約、施工預決算書、監(jiān)理紀錄等資料，運用建

安成天職析控制、利潤率闡發(fā)控制、實際投資額與投資概算

差額控制、大額資金支付控制等要領進行核查，并與詢問觀

察、賬內核查與外部核查相結合的要領，審核項目的收入和

本錢用度支出的真實性和準確性。

27

（一）計稅收入類

1.銷售產物收取的價款和價外用度

（1）問題描述

①收取的售房款恒久滯留在銷售部分，未按劃定入賬。

②接納委托銷售方法銷售開發(fā)產物，部分售房款由中介

辦事機構收取并開具發(fā)票或收據(jù)，開發(fā)企業(yè)隱匿收入。

③將售房款剖析為兩部分，一部分記入賬內，另一部分

記入賬外。

④銷售閣樓、停車位、地下室以及精裝房裝修部分單獨

開具收款收據(jù)，取得的收入未按劃定入賬。

⑤私改籌劃，增加銷售面積，隱匿增加面積部分的收入。

⑤舊城改革賠償給搬家戶新房，超出賠償面積部分的差

價款未按劃定入賬。

⑦客戶放棄的購房定金、沒收的違約包管金、施工方延

誤工期的罰款收入、取得的政府嘉獎收入、先租后售收取的

租金等收入，未按劃定入賬。

（2）主要核查要領

①實地察看、了解樓盤開發(fā)、銷售情況，查對房源銷售

平面圖，觀察、詢問閣樓、停車位、地下室是否單獨作價出

售，掌握住宅、閣樓、停車位、地下室的銷售狀況。

②調取售樓處資料，收集銷控臺賬、銷售條約、銷售發(fā)

票、收款收據(jù)等紙質資料以及銷售條約統(tǒng)計數(shù)據(jù)、預售房款

統(tǒng)計數(shù)據(jù)、售房發(fā)票紀錄等電子文檔，統(tǒng)計已售面積及銷售

28

金額。檢察物業(yè)公司入住通知單及《鑰匙發(fā)放保管登記簿》，

查對銷售數(shù)據(jù)的真實性。將確認的已售面積及銷售金額與

“預收賬款”、“主營業(yè)務收入”賬戶及納稅申報表進行查

對，查抄企業(yè)收取的銷售款是否全部入賬并申報納稅。

③調取開發(fā)企業(yè)與中介辦事機構簽訂的署理銷售條約、

協(xié)議，憑據(jù)計提的銷售傭金金額和比例反向盤算銷售額，與

申報的預售收入和銷售收入比對，尋找差別，并比較查抄中

介辦事機構的銷售明細表，查抄有無剖析開票，隱瞞銷售收

入問題。

④將《建立工程籌劃許可證》中開發(fā)項目的修建面積、

容積率、可銷售面積、不可銷售面積以及大眾配套設施等信

息，與賬面紀錄面積、實地開發(fā)面積查對，查抄有無私改籌

劃，增加可售面積，銷售后不計收入問題。

⑤調取開發(fā)項目的《動遷衡宇產權變更協(xié)議書》或回遷

安頓協(xié)議，抽取部分拆遷戶進行觀察，核實變更衡宇的面積

和超出賠償面積差價款的情況，查抄收取的超面積安頓收入

是否并入當期應納稅所得額申報繳納企業(yè)所得稅，是否按賠

償尺度面積的工程本錢價與差價款之和盤算繳納營業(yè)稅等

相關稅款。

⑥觀察部分買受人，核實開具發(fā)票的金額與收取的價款

是否一致。有無將銷售的閣樓、停車位、地下室和精裝房裝

修部分取得的價款單獨開具收款收據(jù)問題。

⑦到金融機構調取企業(yè)開戶信息和企業(yè)主要賣力人、銷

29

售賣力人、財政實力人等相關人員的小我私家銀行儲備賬

戶、信用卡賬戶信息，核實有無隱匿賬外資金的情況。

2.完工前預售收入和完工后結轉收入

(1)問題描述

①在開發(fā)產物完工前接納預售方法銷售，取得的預售收

入未按劃定申報繳納稅款。

②開發(fā)產物完工后，預售收入恒久掛在“預收賬款”等

往來賬戶，未按劃定結轉收入并做納稅調解。

(2)主要核查要領

①比較核查“預收賬款”等賬戶及納稅申報資料，核實

預收的房款是否按劃定申報納稅。

②實地察看各期樓盤開發(fā)銷售進展情況，憑據(jù)《工程竣

工驗收存案表》確定開發(fā)產物完工項目，憑據(jù)已售樓號、門

牌號，比較預售款確定應稅收入，與“主營業(yè)務收入”和“預

收賬款”明細賬進行比對，核實預收賬款是否按劃定結轉收

入。

3.以銀行按揭方法銷售產物收取的價款

(1)問題描述

①以銀行按揭方法銷售開發(fā)產物，開發(fā)企業(yè)在收到首付

款，銀行按揭貸款到賬后，未按劃定計稅。

②將收到的按揭款項以銀行貸款的名義記入“短期借

款”賬戶，隱匿收入。

(2)主要核查要領

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①到貸款銀行核查銀行按揭的包管金賬戶存款余額（銀

行按貸款額的5%—7%收取包管金），推算按揭貸款數(shù)額，與

結轉的收入比力，查找涉稅問題。

②到開發(fā)企業(yè)開戶銀行查詢按揭貸款的發(fā)放情況，查對

計稅收入。

③查對銀行存款日記賬與銀行對賬單，查驗從銀行按揭

貸款賬戶轉入的款項是否記入“預收賬款”或“主營業(yè)務收

入”O(jiān)

4.產生視同銷售產物行為

（1）問題描述

①以開發(fā)產坳抵頂質料款、工程款、告白費、銀行貸款

本息、動遷賠償費等債務，未按劃定計稅。

②以開發(fā)產坳調換土地使用權、股權，未按非錢幣性資

產互換的準則進行稅務處理懲罰。

③將開發(fā)產坳用于捐贈、贊助、告白、樣品、職工福利、

嘉獎、對外投資、分派給投資者，未按劃定申報納稅。

（2）主要核查要領

①比對房源銷控臺賬登記的開發(fā)產物銷售數(shù)量、財政賬

簿登記的已確認相關收入的開發(fā)產物銷售數(shù)量，查找兩者之

間的差別，核實未售房產的真實性。

②審查各項集會紀錄、董事會決議，核實有無抵債、贈

送等特殊事項產生。

③審查互助建房協(xié)議，查抄以衡宇所有權調換土地使用

31

權、股權等是否按劃定核算收入。

④觀察、詢問部分債權人，核實恒久掛賬的大額未付款

項的真實性，查抄是否有隱匿售房款的行為。

(-)本錢用度類

1.虛列拆遷賠償費

(1)問題描述

①虛增拆遷戶數(shù)，多列拆遷賠償費。

②虛增賠償金額，多列拆遷賠償費。

(2)主要核查要領

①向拆遷治理部分(拆遷辦公室)了解拆遷政策，并獲

取《衡宇拆遷許可證》，調取《衡宇拆遷安頓賠償協(xié)議》，抽

取部分拆遷戶進行觀察了解，審查包羅賠償形式、賠償金額、

支付方法、安頓用房面積、安頓所在，核實是否多列拆過賠

償費。

②將現(xiàn)金日記賬、銀行存款日記賬與銀行對賬單進行比

對，到有關銀行考核企業(yè)銀行存款賬戶、企業(yè)賣力人和財政

賣力人等有關人員的儲備賬戶、信用卡賬戶，查驗資金支付

行為的真實性，核實有無資金回流情況。

2.簽訂虛假條約和協(xié)議

(1)問題描述

①簽訂虛假單項條約，取得虛開發(fā)票，加大建安工程費。

②從有關聯(lián)干系的貿易公司購進質料，向關聯(lián)企業(yè)發(fā)包

或分包工程，人為提高質料代價或建安用度，轉移利潤。

32

③接納包工不包料方法發(fā)包工程，在開發(fā)企業(yè)提供的質

料、水電和其他物資已憑發(fā)票計入開發(fā)本錢的情況下，指使

施工企業(yè)按勞務費和質料價款的合計金額再次開具發(fā)票，并

包袱其多開部分的稅款，重復列支開發(fā)本錢。

(2)主要核查要領

①接納工程本錢總量控制法，觀察了解本地同類開發(fā)產

物的平均修建本錢，對代價過高的修建本錢進行重點審查。

②聘請專業(yè)的工程造價師，比較圖紙，進行工程量和工

程造價評估，與企業(yè)列支數(shù)額進行查對。憑據(jù)工程結構施工

圖中配筋圖的設計，運用中國修建科學研究院開發(fā)的PKPM

結構設計軟件或聘請專業(yè)技能人員，盤算出單體項目需用的

鋼筋重量，再憑據(jù)鋼筋市場代價確定鋼筋本錢，與決算書中

的本錢進行比力，尋找差別。

③審查施工條約和預(決)算書，查對工程內容，參照

審計事務所出具的審計陳訴，對決算超出預算代價過高的項

目，重點審查單項條約、增補協(xié)議的真實性。

④調取工程監(jiān)理部分的監(jiān)理紀錄及《質料物資進場試驗

陳訴》，核實有關質料的真實性。

⑤掌握開發(fā)企業(yè)的關聯(lián)企業(yè)，通過行業(yè)比力、營業(yè)通例

等方面比擬闡發(fā)是否存在利用關聯(lián)干系轉移利潤。

⑥比較有關條約款項支付的約定要求，審查企業(yè)資金支

付情況，對恒久掛賬的大額應付款項，到對方核實未付款項

的真實性。

33

⑦審查修建工程真實性、公道性。一是代開發(fā)票的真實

性、公道性，二是工程項目和工程量的真實性、公道性。

3.取得不切合劃定的發(fā)票入賬

(1)問題描述

①取得舊版作廢發(fā)票入賬。

②涂改、偽造、自行填開發(fā)票入賬。

③取得第三方開具的發(fā)票入賬。

④取得開具內容不實的發(fā)票入賬。

(2)主要核查要領

收羅大額本錢用度發(fā)票的開具時間、發(fā)票代碼、發(fā)票號

碼、開票單元、開具項目及金額等信息。

①票面審查

A、查抄發(fā)票版次，檢察有無舊版作廢發(fā)票。

B、審核發(fā)票代碼信息與發(fā)票上的印章單元及實際業(yè)務

是否一致，查抄有無從第三方取得發(fā)票問題。

C從發(fā)票開具陳跡上辨別真?zhèn)巍z察有無調解打印格式、

字體，反面有無復寫陳跡等問題。對從一般納稅人取得的發(fā)

票是否是微機票G

②通過發(fā)票系統(tǒng)查詢發(fā)票流向，對有問題發(fā)票外調取

證。

③比較條約、協(xié)議、預決算和付款情況，審查開具內容

的真實性。

34

4.骰雜本錢核算工具和不配比結轉本錢

(1)問題描述

①未憑據(jù)開發(fā)項目的特點及實際情況確定本錢核算工

具，所有開發(fā)工程本錢在一個賬戶中核算，無法確認當期單

項工程開發(fā)本錢。

②企業(yè)各期本錢核算雜亂，提前列支下期項目的本錢。

③一次性列支應由各期分攤的土地本錢(含土地隸屬本

錢)。

④未單獨核算有償轉讓或自用配套設施的本錢，將其全

部計入可售衡宇開發(fā)本錢。

⑤雖單獨核算有償轉讓或自用配套設施的本錢，但只分

攤修建安裝工程費，而土地本錢、前期工程費、底子設施費、

借款利息等用度在已售衡宇中分攤。

⑥產生銷售退回業(yè)務，只沖記收入，不沖回已結轉本錢。

(2)主要核查要領

①審查《建立工程籌劃許可證》及籌劃總圖，確定本錢

核算工具。查驗是否按確定的本錢核算工具歸集與分派開發(fā)

用度。

②審查土地轉讓協(xié)議是否有附加條件，查驗在賬面如何

列支、分攤，有無全部計入完工產物本錢。

③憑據(jù)項目籌劃及測繪陳訴，確定完工項目總可售面

積。審核是否將拆建換建面積、產權歸全體業(yè)主所有的大眾

配套設施、開發(fā)企業(yè)自用的配套設施及周轉房等不可銷售或

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出租的衡宇面積計入總可售面積，是否按測繪陳訴中的修建

面積盤算可售面積。

④審查企業(yè)開發(fā)產物本錢明細賬，是否將有償轉讓或自

用的配套設施開發(fā)本錢計入可售衡宇開發(fā)本錢，成天職配盤

算表核算內容是否缺項，分攤比率是否準確。

⑤憑據(jù)當期銷售面積以及可售單元工程本錢，盤算當期

銷售本錢；檢察企業(yè)銷售本錢明細賬，將銷售本錢與銷售收

入比擬闡發(fā)，復核計入銷售本錢的戶數(shù)、面積和銷售收入的

統(tǒng)計口徑是否一致，有無銷貨退回只沖減收入不沖減本錢問

題。

5.將資天性支出直接列入當期本錢

(1)問題描述

①將辦公用的電子設備、汽車、音像設備等牢固資產計

入銷售用度或在低值易耗品賬戶核算，進行稅前扣除。

②由開發(fā)企業(yè)投資建立的，位于開發(fā)小區(qū)內的郵電通

訊、學校、醫(yī)療等配套設施在完工后出租的，未將其按牢固

資產進行賬務處理懲罰。

③在開發(fā)小區(qū)內制作的會所、售樓部、停車場庫、物業(yè)

治理場等產權歸開發(fā)企業(yè)所有的，未按牢固資產進行賬務處

理懲罰。

(2)主要核查要領

①通過現(xiàn)場查驗，核實有無可有償轉讓的配套設施，如

商店、銀行、郵電所等，并審查牢固資產明細賬，核實是否

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作為牢固資產治理。

②審核立項陳訴書和竣工驗收單，了解公用設施、配套

設施和經營資產的處理懲罰情況，審查企業(yè)治理產權情況，

核實是否將產權為本企業(yè)所有的開發(fā)產物作為牢固資產進

行賬務處理懲罰。

6.擴大期間用度列支范疇及尺度

(1)問題描述

①預售收入作為告白費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費的盤

算基數(shù)，多列治理用度。

②開發(fā)產物完工前的借款利息，一次性計入當期損益，

虛增財政用度。

(2)主要核查要領

①以核實的銷售收入為基數(shù)盤算告白費、業(yè)務宣傳費、

業(yè)務招待費的扣除尺度，審核是否多列“三項用度審核

以前年度結轉扣除的“三項用度”是否凌駕3年期限(2008

年1月1日起，告白費、業(yè)務宣傳費和業(yè)務招待費的扣除執(zhí)

行新的《企業(yè)所得稅法》)。

②審核銀行借款利息支付憑證，是否屬于本錢工具完工

前產生的，是否計入開發(fā)產物本錢。

六、案例驗證

評估指標亮紅燈往來科目鎖疑點

------XX市XXX房地產公司納稅評估案例

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（一）選定工具

憑據(jù)省局下達的對房地產行業(yè)的納稅評估任務，2011年

8月份XX市地稅局稅源治理科房地財產監(jiān)控組憑據(jù)省局納稅

評估軟件選取“其他應付款變更率”進行闡發(fā)，發(fā)明某房地

產企業(yè)2010年比2009年“其他應付款變更率”為71.54%,

明顯高于10%的警戒線，因此將該房地產企業(yè)作為重點評估

工具。

（二）案頭審核

1.根本情況

評估人員首先通過“大會合”系統(tǒng)了解企業(yè)的根本情況,

該企業(yè)為其他有限責任公司性質的房地財產，創(chuàng)建于2001

年1月1日，注冊資本2500萬元，主要經營范疇：房地

產開發(fā)經營。企業(yè)所得稅主管征收分局為地方稅務局，實行

查賬征收。2010年主營業(yè)務收入59073695.56元，利潤總額

690759.81元。

2.案頭闡發(fā)

評估人員通過“大會合”一戶式系統(tǒng)審查該企業(yè)的財政

報表、財產登記信息及申報納稅資料資料等信息，發(fā)明企

業(yè)明顯存在以下疑點：

疑點一：營業(yè)稅稅負率偏高

2010年4-（59073695.56+335383-877504.04）X

100%=10.90%>5%,營業(yè)稅稅負率偏高，出現(xiàn)疑點，開端闡

發(fā)該企業(yè)不是存在多繳納稅款就是將應記入銷售收入或預

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收賬款科目的房款計入其他往來科目，需結合其他有關科目

進行相關闡發(fā)。

疑點二：應繳稅金科目出現(xiàn)負數(shù)

2010年資產欠債表中的應繳稅金科目，2010年年初數(shù)

為1192249.59元，而期末數(shù)為-3203500.95元，體現(xiàn)多繳稅

金3203500.95元，出現(xiàn)疑點，需結合各項稅收應納、計提、

繳納情況進進一步核實。

疑點三：其他應付款變更率高于預警值

X100%=71.54%,遠遠大于預警值10%,金額過高且恒

久掛賬，可能存在衡宇已銷售，貨款收回后不入賬，掛“其

他應付款”，不申報銷售收入的問題，應結合疑點重點審查

“其他應付款”科目的形成的原因和內容的真實性。

疑點四：城鎮(zhèn)土地使用稅登記信息比對

“大會合”m2m2,其中2010年5月取得土地2602m2,

2010年9月取得土地7428肝，“大會合”土地登記信息、繳

納土地使用稅對應土地面積、土地治理局得到土地面積信息

三者不一致，此異常情況需要進一步核實。

疑點五：印花稅稅目申報不全

通過“大會合”系統(tǒng)納稅申報模塊，發(fā)明企業(yè)所申報

繳納印花稅中，沒有“購銷條約”稅目印花稅，憑據(jù)魯?shù)囟?/p>

函(2009)173號文及泰安市地稅局印花稅審定征收范疇及

比例表劃定，房地產開發(fā)及修建施工企業(yè)的購銷條約印花稅

應按采購本錢的60%的比例審定征收。此異常情況需進一步

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核實。

(三)調考核實

1.約談核實

通過以上有關數(shù)據(jù)的闡發(fā)，評估人員推測企業(yè)可能存